土地储备债券到期违约风险

❶ 什么是土地储备投资，是什么意思这种项目是否有发展稳定性如何

要明白什么是土地储备，就得了解土地怎么进入市场。我国法律规定任何个人和单位不得买卖土地，土地进入市场得先由政府收储，然后以招拍挂等形式出让给房地产商或单位个人。这牵涉到权属转变的问题，个人不具有土地所有权，具有使用权，政府收储后，权属为国有所有，出让给开发商，权属为国有使用权，所以有年限。原为建设用地的土地为熟地（包括批而未建），非建设的为生地。土地储备投资说白了就是投入大量资金，先获得使用权（一般为生地），等政府来收储，政府补偿你，赚取其中差额。这种项目可以获得较大利润，原因为差额较多，但影响收益的因素太多：1、需要有预判性的眼光，地段是否好，政府是否会收购；2、你只是N多储备人中1个，你的钱有打水漂的危险，比如人家收完钱后走人了；3、投入多、周期不确定。
再次提醒：有很多人都是这样骗钱的，谁谁谁要用地了，我们先买下来再卖给政府，结果卷着钱就跑了，即是真的要开发，企业拖7、8年再开发，你的钱也拿不出来。
所以这类项目如果是土地收储投资中心，长期的稳定的，可以投资，回报不错，如果是小型的，风险太大。

❷ 如何破解土地储备融资受限

土地储备资金收支管理严格执行《土地储备资金财务管理暂行办法》的规定。土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款。土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。
《办法》要求，涉及银行贷款的，申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用。
在这个情况下，融资问题则可利用民间借贷来进行辅助借贷。

❸ 为应对债券违约兑付风险,企业应如何从资本结构角度做出提前安排

1、应树立风险意识，建立风险预估体系和有效的风险防范机制 企业债务融资是指企业通过银行贷款、发行债券、商业信用等方式筹集企业所需资金的行为。企业树立风险意识、预估风险，并建立有效的风险防范机制非常有必要。在决定进行债务融资时，企业应立足市场，及时对财务风险进行预测和防范，制定适合企业实际情况的风险规避方案，通过合理的筹资结构来分散风险。如通过控制经风险来减少筹资风险，充分利用财务杠杆原理来控制投资风险，使企业按市场需要组织生产经营，及时调整产品结构，不断提高企业的盈利水平，避免由于决策失误而造成的财务危机，把风险减少到最低限度等。确定适度的负债数额，保持合理的负债比率，合理安排筹资，优化资金结构。 2、确定适度的负债数额，保持合理的负债比率合理安排筹资，优化资金结构按资金运用期限的长短来安排和筹集相应期限的负债资金，是企业规避融资风险的对策之一。筹措长期资本，成本较大、弹性小、风险小，短期资本则与之相反。因此，企业在安排长、短期筹资方式的比例时，必须在风险与收益之间进行权衡。而所谓最佳资本结构则是指在企业可接受的最大筹资风险以内，总资本成本最低的资本结构。企业应确定一个最佳资本结构，在筹资风险和筹资成本之间进行权衡，使企业价值最大化。 具体企业可通过以下方式来实现资本结构的优化： 1、保持合理的现金储备，确保企业的正常支付和意外所需。 2、加强存货管理，提高存货周转率。这样会增强企业的短期偿 债能力及获利能力。通过存货周转速度分析，有利于找出存货管理中存在的问题，尽可能降低资金占用水平。 3、加强应收账款管理，加快货币资金回笼。通过建立稳定的信用政策、确定客户的资信等级、评估企业的偿债能力、确定合理的应收账款比例、建立销售责任制等措施，积极组织催收，减少在应收账款方面的资金占用，加快货币资金回笼。 3、合理安排筹资结构和期限组合方式，确定最佳资本结构根据企业一定资产数额，按照需要与可能安排适量的负债。同时，还应根据负债的情况制定出还款计划。企业利用负债经营加速发展，必须从加强管理、加速资金周转上下功夫，努力降低资金占用额，尽力缩短生产周期，提高产销率，降低应收账款，增强对风险的防范意识，使企业在充分考虑影响负债各项因素的基础上，谨慎负债。在制定负债计划的同时须制定出还款计划，使其具有一定的还款保证，企业负债后的速动比率不低于1∶1，流动比率保持在2∶1左右的安全区域。只有这样，才能最大限度地降低风险，提高企业的盈利水平。同时还要注意，在借入资金中，长短期借款应根据需要合理安排，使其结构趋于合理。 4、根据企业情况，制定负债财务和还款计划为了预防融资陷阱风险,企业可委托律师对投资方的具体信息进行调查,并签订临时合同,首先约定好违约责任,预防因陷阱造成不必要的损失。企业进行筹资则必须面对筹资所带来的风险，故企业在考虑债务融资时，需要全面认识并谨慎预估潜在的风险，及时制定和严格执行有效的债务融资风险防范对策，如此才能充分发挥债务融资的最佳作用，确保企业的稳定、持续发展。

❹ 土地储备资金收支管理有什么规定

土地储备资金收支管理严格执行《土地储备资金财务管理暂行办法》（财综［2007]17号）的规定。
土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证；申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。土地储备机构申请贷款时，应持财政部门的贷款规模批准文件及同级人民政府批准的项目实施方案等书面材料向当地商业银行及其他金融机构申请担保贷款。商业银行及其他金融机构应严格按照商业原则在批准的规模内发放土地储备贷款。土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用。
政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定，抵押程序参照划拨国有建设用地使用权抵押程序执行。
商业银行及其他金融机构应当准确、完整、及时地向人民银行建立的全国统一的企业信用信息基础数据库报送土地储备机构的土地储备贷款相关信息。在贷款发放前，商业银行及其他金融机构应当查询贷款储备机构的信息，对有不良记录的土地储备机构审慎发放贷款。商业银行及其他金融机构应当根据监管要求，合理、科学确定贷款期限。
土地储备机构举借商业银行及其他金融机构贷款的，必须按贷款合同约定，及时足额偿还贷款本息。
各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。土地储备机构应加强资金风险管理，不得以任何形式为第三方提供担保。

❺ 观察｜债务违约高管出走，曾经“四川房企一哥”蓝光何去何从

曾有“四川房企一哥”之称的蓝光发展（600466.SH）目前陷入了资金紧张、核心高管离职以及债券违约的局面。而蓝光发展实际控制人杨铿的儿子杨武正也在近期接过了公司董事长和总裁的位置，但市场对这家在风口浪尖的公司也有着担忧：年仅26岁的杨武正是否能够力挽狂澜，公司的未来将如何？而这些都是杨武正需要解决的问题。

从目前的情况来看，若蓝光发展不能在短期内解决资金问题，那么公司将陷入债务全面违约的爆发阶段。

融资依赖非标，一季度末有息债务达790.6亿元

2015年，蓝光发展成功借壳上市，当年销售额为183亿元，到了2019年公司的销售额达到了1015亿元。用了四年公司的销售额破千亿，当时成为了名副其实的黑马房企。

然而，蓝光发展在跨进房企千亿俱乐部之后，其销售额就几乎停滞不前。2020年蓝光发展的销售额为1035亿元，与2019年的销售额近乎持平。

按照克而瑞研究中心披露的数据，2021年前5个月，蓝光发展的销售额累计达到446亿元，同比增长23%。从目前的销售额情况来看，公司的销售是没有问题的。

但进入2021年以来，蓝光发展的负面消息不断。包括非标逾期、撤离上海总部、大幅裁员、出售物业公司回笼资金以缓解自身资金压力，尤其再加上其表内外债务压力的显现，这一切都使得蓝光发展的资金链非常紧张。

从蓝光发展目前的基本面来看，公司股东的质押比例一直较高，控股股东及其一致行动人累计被冻结的股份约3.9亿股，占其所持股份比例约22.44%，占公司总股本比例12.86%。而质权方包含多家信托公司，这就说明公司股东资金链较为紧张而且有一定的非标融资依赖度。

公开可查询的资料披露，6月份以来蓝光发展控股股东所持公司股份因股票质押出现违约而被司法冻结，同时公司旗下的子公司蓝光和骏被平安不动产旗下的投资公司申请司法冻结以做财产保全。

虽然无法得知蓝光发展的表外债务数据，但从其2020年的年报和2021年一季报披露的数据中可以发现，有息债务分别为780.25亿元和790.6亿元。而应付票据分别为59.77亿元和78.45亿元。

另外，从公司存货来看，截至2020年底，蓝光发展的账面存货价值为1696亿元，其中已完工开发项目、在建开发项目和其他存货金额分别为194亿元、1502亿元和0.4亿元。若以账面价值计算，剔除预收账款后公司的未售货值约906亿元，有机构测算过，若按2020年毛利率进行成本加成，蓝光发展的未售货值可能在1220亿元左右。但需要指出的是，这些仅为估价，在实际的资产处置中会出现打折的情况，实际变现能力不足，这些对于其短债的偿还能力有限。

公司存在自由现金流缺口，可动用资金仅2.07亿元

蓝光发展发家于四川省成都市，因而其大部分的土地储备都在成渝圈内和三四线城市。截至2020年底，公司持有待开发土地面积为568.95万平方米，其中权益占比为72.4%左右；非权益部分既有房企合作伙伴，也有金融机构的明股实债。土地储备在西南区域、华中区域、华东区域、华北区域和华南区域占比分别为40%、33%、10%、8%和9%。其中，西南区域占比最高。

虽然蓝光发展在2020年上半年调整了土地结构，聚焦新一线、二线及强三线城市；调整拿地节奏，向市场好、周转快、能力强的区域倾斜。但仍有部分金融机构认为，公司土地储备偏向城市能级偏低的城市，回款存在压力，去化水平不高。而且拿地溢价较高，盈利空间较薄。

有参与过蓝光发展尽调的金融机构人士对澎湃新闻（www.thepaper.cn)表示，蓝光发展的回款进度弱于拿地强度，这样造成了公司持续存在自由现金流缺口。在缺乏现金流的情况下，公司继续采取高杠杆、高非标占比和高融资成本的债务融资，推高了公司的债务规模，导致资金流动性承压。加之债券密集到期，存在较高的集中兑付风险，虽然公司也卖了一些资产，但是短期这种处置资产的举措并无法解决密集到期的偿债压力，所以使得如今的公司陷入了债务违约的局面。

尽管蓝光发展强调，控股股东杨铿及其一致行动人具备相应的资金偿还能力，还款资金来源为其自有资金，其偿还能力强，不存在流动性风险，由此产生的质押风险在可控范围内。但以目前发生的事实来看，蓝光发展手中可自由动用的资金仅有2.07亿元，而截至7月12日，蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息合计45.44亿元，手持货币资金完全无法覆盖其现有的债务。

核心高管辞职，评级机构预计公司将全面违约

债务危机还未解决的蓝光发展，还面临着核心高管辞职、人事动荡的局面。

7月5日晚间，蓝光发展公告，公司董事会近日收到公司总裁迟峰及首席财务官欧俊明提交的书面辞职报告书。在此时刻，公司的关键人物纷纷辞职，用的原因都是“因公司整体安排”。二人辞任之后，仍担任公司第八届董事会董事。

事实上，在CEO迟峰宣布离职之前，6月4日，蓝光发展宣布公司董事长杨铿辞去公司董事长职务，公司董事会改选杨武正为董事长。这意味着，杨铿将其26岁的次子杨武正推向了前台。

一个月后，蓝光发展宣布，经董事长提名，同意聘任杨武正为公司总裁（法定代表人）。也就是说，杨武正成为了公司的董事长兼总裁。

对于此举，此前有分析人士对澎湃新闻表示，杨铿的这一举措是为了和上市公司做彻底切割。“假设在目前蓝光发展的这些债务中，杨铿有连带担保责任，他拿自己的信用去为上市公司融资。那么如果一旦还不上钱了，杨铿只会有其个人的诉讼，现在切割之后不会牵连到上市公司。”

在评级机构的眼中，蓝光发展目前已无法对未来三个月到期的33亿元境内债券进行偿付。

7月13日，标普全球评级将蓝光发展的长期主体信用评级从“CCC-”下调至“D”。同时，将该公司优先无抵押债券的长期债项评级从“CC”下调至“D”。

标普认为，蓝光发展未能偿还2021年7月11日到期的中期票据，本息共计约9.68亿元。标普表示，鉴于该公司极疲弱的流动性状况，预计其将无法在规定的10天宽限期内完成偿付。

标普于报告中提到，蓝光发展的逾期银行贷款和信托贷款约有36亿元，突显了公司紧张的流动性状况。由于信托公司提交申请，公司的项目股权也在近几个月被法院冻结。同时，项目处置进度也不及预期，未能给公司带来充足的流动性来源。截至2021年6月30日，蓝光发展公布仅有2.07亿元可用现金。

因此，标普预计蓝光发展将全面违约。预计该公司不会对未来三个月到期的33亿元境内债券进行偿付。公司未能偿付前述中票，亦将引发这些债券中的多数债券以及境外债券的交叉违约。

❻ 土地储备贷款的风险

各地政府通过加快土地资源向土地资本转变，提高土地收益，为城市建设提供了强大资金支持，部分城市成立了土地储备中心专司其职。土地储备贷款相应成为银行新的效益增长点和营销重点，并占据了银行信贷资金相当份额。
但是，由于土地储备贷款金额大，政策性强，政府干预成分多，银行管理经验不足，贷款风险相对较大。土地储备贷款主要面临以下风险： 1、落实有效的抵押是防范土地储备贷款风险的前提。贷前对储备土地进行严格的评估并设定抵押是防范风险的有效措施，这样可以避免借款人擅自处置储备的土地悬空贷款，从而取得对贷款管理的主动控制权。当然，银行应当关注储备土地取得的合法合规性，如取得土地是否经过法定程序批准，是否足额缴纳土地出让金等；对土地价值的评估结果可以实行社会公开，接受社会监督，防止评估机构随意估价。
2、把好贷款用途监控是确保土地储备贷款安全的关键。保证贷款资金用在储备的土地项目上，确保土地的保值、增值和权属无争议，应当对土地储备贷款实行封闭管理。事实上，一些地方政府往往把土地储备贷款当作以土地作抵押向银行融资的城市建设资金，就理所当然地纳入财政资金管理，他们并不真正了解银行发放土地储备贷款的用途，银行要加强与地方政府的沟通，使他们真正了解土地储备贷款的性质和用途，绝不能放弃对贷款用途的监控；鉴于地方财政要介入对贷款资金的管理，可采取借款人与财政建立共同的贷款专用账户的措施，将贷款资金与财政资金彻底分开，这样既便于财政直接监控，也能满足银行对信贷资金管理的要求。
3、土地拍卖款是偿还土地储备贷款的唯一资金来源。由于土地拍卖变现的不确定性，导致借款偿还期限不确定，为规避贷款流动性风险，在借款合同中除了要明确一个合理的贷款期限外，还应当在借款合同的分期还款计划中明确“土地拍卖变现后及时优先偿还贷款金额或一定比例金额，不受贷款期限的约束”。我们既不能等到贷款到期才回收，也不能因为贷款到期后借款人未及时归还而立即处置抵押的储备土地，更不能依赖政府要用财政预算资金来偿还贷款，借款人归还贷款的期限实际上就是土地拍卖变现之日，偿还贷款资金的唯一来源就是土地拍卖变现资金。
4、理顺投资关系，创新金融产品，完善金融服务。从土地储备贷款运作情况看，政府直接参与经营管理，土地储备资金融资渠道单一，基本上是银行贷款投入，加大了银行贷款风险。随着政府投资体制改革的不断完善，政府投资行为必将不断得到规范，政府主要职能是确定土地利用建设规划，依法对储备土地项目进行审批，向社会公开招标选定业主，而不应干涉银行和企业的自主经营。作为银行来讲，要增强风险防范意识，总结经验教训，完善土地储备贷款管理办法，在贷款投向上要重点选择那些主体资格符合银行贷款条件且资本充足的借款人和政府信誉良好、管理规范的城市，并减少贷款投资比例（如借款人应用自有资金缴纳土地出让金）；另外，银行要增强创新意识，完善金融服务，如在中国尚未允许地方政府发行公共债券的情况下，银行可以利用代理集合委托贷款方式来筹措土地储备资金，这一方面能使参与了集合委托贷款的老百姓关心城市建设，监督政府规范资金使用，另一方面又可以规避一些政策性风险，如上海地铁、成都市水环境项目集合委托贷款发行均取得良好效果；还可以发挥银团贷款优势，充分整合资源，分散风险。

❼ 债券兑付风险的影响因素有哪些

1.债券信用评级情况
债券信用评级是由信用评级机构对债券发行主体如期、足额偿还债务本息能力与意愿的相对风险进行的以客观、独立、公正为基本出发点的专家评价。债券信用等级是反映债务预期损失的一个指标，为投资者提供了一个判断风险的参考值。一般而言，债券信用评级受债券发行主体信用评级、债券利率水平及其偿付方式等多种因素的影响，债券信用评级越高，该种债券发生兑付风险的可能性越小。
2.财务状况
财务状况是指债券发行主体的资产负债结构及其流动性，这从财务角度反映债券发行主体到期偿还债券本息的能力。资产负债结构方面一般可关注公司资产负债率指标，其反映资产最终对债权人利益的保障程度，资产负债率越低，债券发行主体的兑付风险越小;流动性方面一般则关注其流动比率、速动比率、流动资产周转率等指标，其反映债券发行主体的短期偿债能力，债券发行主体的流动性越好，对投资者越有利。
3.经营情况
经营情况是指债券发行主体运用资金获取收益的能力，债券本息的偿付来源于债券发行主体通过使用债券募集资金实现的收益，因此债券兑付风险的大小从根本上而言取决于企业的经营情况。企业经营情况的好坏受其所在行业、自身管理能力及创新能力以及人才储备等多种因素的影响，企业经营情况越好，债券兑付风险发生的概率也越低。
4.担保情况
债券发行主体在自身资信情况不够或为追求债券更高信用评级的情况下，会寻找相关机构如金融机构、担保公司或大股东等为其债券本息的兑付提供连带责任担保。因此，债券是否存在担保及其担保主体的资信情况是其兑付风险的重要影响因素。一般而言，存在担保的债券其兑付风险小于没有担保的债券;存在金融机构担保的债券其兑付风险小于普通企业担保的债券。当然，就担保本身而言，还要分析具体的担保条款如担保范围、担保方式、担保期限等。
5.偿债保障措施
偿债保障措施是债券发行人为避免兑付风险的发生，根据自身经营特点和债券兑付期限建立的偿债准备机制。常见的偿债保障措施如设立偿债准备金及专项偿债账户制度;此外还有在出现兑付危机时的特殊规定，如发行人将不向股东分配利润，发行人将暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施，发行人将调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金，发行人主要责任人不得调离等。很明显，有明确偿债保障措施的债券的兑付风险也相对较小。

❽ 政府债券的风险主要是什么风险

按理说政府债要比企业债靠谱。但是现在政府债也不安全了。

本人于2016年购买了这款《三都水族自治县城镇建设投资有限公司2016年直接债务融资》产品，用于三都水族自治县农贸市场片区基础设施建设工程项目，但是，到今年2018年9月份早已到期，可是，现在十月份都要完了，还是迟迟没有收到我的本金和利息，也没有任何明确的解释……当初之所以敢入手，也是因为看中是国企融资、国资担保，谁承想，ZF债现在也开始坑投资人的血汗钱了？？？最关键的是，该基金募集资金规模不是才不到2亿元么？？？5.05亿的土地抵押哪去了？？？注册资金高达30亿元的三都水族自治县国有资本营运有限责任公司连我们这点钱难道都兑付不了吗？？？说好的ZF三函支持呢？？？出了这样的事情，三都县人民ZF、财政局、人大常务委员会就视而不见吗？？？将ZF信用置于何处？将我们对于GJ的信任置于何地？？？这可都是我们这些投资人一辈子的积蓄，全家的血汗钱呐，现在一纸通知说要延期、展期，凭什么？？？请领导们重视，尽快给我们一个合理的解决方案，不要让我们失去对ZF的信任！！！