房地产债券整体风险依旧可控

1. 房企都是靠什么降低负债风险的新力控股好不好，值得购买吗

你问的太广了，这里面涉及的面就广了，拿地、成本把控、项目运作、内部管控、融资、品牌塑造。。。这些说起来都可以影响负债，你可有得研究了。新力控股我觉得还不错，我对他们的园林印象很深，样板房感觉各大开发商都大同小异，没什么感觉，要住了才知道。

2. 房地产企业债务风险管控具体有哪些

1、市场竞争风险。是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足。销售风险是市场竞争能力的主要风险。
2、购买力风险。在房地产投资的风险主要有哪些thldl.org.cn的分析中，是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。
3、流动性和变现性风险。首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险。
4、利率风险。是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益。二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。
5、经营性风险。在房地产投资的风险主要有哪些的分析中，是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。产生经营性风险主要有3种情况：一是由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误；二是由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败；三是因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以至使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等。
6、财务风险。是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。产生财务风险的主要原因有：一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款；二是投资者运用财务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。
7、社会风险。是指由于国家的政治、经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。当国家政治形势稳定经济发展处于高潮时期时，房地产价格上涨；当各种政治风波出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。
8、自然风险。是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化，如地震、火灾、滑坡等，给投资者带来损失的可能性。这些灾害因素往往又被称为不可抗拒的因素，其一旦发生，就必然会对房地产业造成巨大破坏，从而对投资者带来很大的损失。

3. 民营上市公司债务违约频现该怎么解决

近一段时间以来，债券市场信用风险加速暴露，一些民营上市公司或持有上市公司的集团接连出现债券违约，引发了市场的担忧。业内人士认为，这些债务违约，体现出金融与政府债务双重监管大背景下，一些企业自身经营和财务控制能力出现了问题，债券市场的风险整体仍然可控。

而在稍早之前，则出现了企业发债10亿元几乎全部流标的情况。5月21日，东方园林发布公告称，公司公开发行不超过15亿元的债券已经获批，原本计划发行的10亿元公司债券，实际发行规模仅0.5亿元。业内人士认为，在信用收缩的大环境下，资质较差的企业，尤其是民营企业和部分城投平台再融资压力进一步加大，这可能将继续加快相关信用风险的暴露。

WIND统计数据显示，自2018年以来不到5个月的时间内，已经发生至少19起债券违约事件，涉及发行主体11家，合计债券余额为176.04亿元。除此前的春和集团、大连机床、丹东港、亿阳集团外，新增违约主体5家，分别为上海华信、富贵鸟、凯迪生态、神雾环保和中安消。与2016年不同的是，本轮违约多集中在民营上市公司、其中包括一些较知名的上市公司，因此引发了市场对风险蔓延的担忧。

中金公司认为，本次“违约潮”并非事出偶然，本轮债务违约加速受去年底来融资环境收紧所驱动，尤其是资管新规出台后银行非标资产快速回表为地方政府与民企的资金链带来了不小的压力。同时，多项去杠杆宏观政策叠加，包括财政支出放缓、地方政府融资及基建投资监管趋严，表内信贷额度偏紧等，也加剧了企业融资的压力。

中泰证券首席经济学家李迅雷对记者表示，这一情况的发生，主要是供给侧结构性改革和产业调整所致。由于中国经济区域发展差异较大，违约的企业主要集中在东北地区以及其他一些经济形势相对较差的地区。从行业来看，违约事件主要集中在一些面临较大行业分化和环保压力的传统产业。

上市公司发债热情高涨

Wind统计显示，今年以来上市公司信用债发行规模已达4465.34亿元，而去年同期仅为979.41亿元，增幅高达355.92%。大幅攀升背后，上市公司偿债压力进一步提升。截至目前，A股上市公司存量信用债规模已达28188.96亿元。其中，年内偿债规模将达5436.61亿元。即使扣除年内发行的短融，偿债规模仍达3666.11亿元。

从行业分布来看，按照细分行业分类，房地产发债规模最高，达到了864.9亿元，紧随其后的是电力能源行业，达到了831.9亿元，采矿行业发债规模也达到了215亿元。这三类行业发债规模占上市公司发债总量的比例达42.81%。Wind统计显示，在年内上市公司债券到期情况方面，包含多个细分行业的制造业到期债券规模为1761亿元，其次为电力能源行业，到期规模为822.6亿元，房地产行业为717.86亿元。

东方金诚评级公司首席分析师苏莉认为，强监管下发生的信用收缩对债券发行人构成了一定的挑战，融资成本和再融资难度有了较大的提升，尤其是对“借新还旧”过度依赖的企业冲击较大。具体来说，部分负债高企、盈利能力出现显著下降的民营企业或较为边缘化的国企，尤其是处于产能过剩领域企业或成为信用风险暴露的集中区；部分面临债券到期和回售压力的房地产企业，在再融资难度明显上升的情况下，也有可能出现新的违约主体。

另一方面，公开信息显示，年报公布后，上市公司的偿债能力正在受到交易所的高度关注。以飞乐音响为例，5月18日，上交所对其下发2017年年度报告的事后审核问询函，问询函要求该公司结合业务构成、资金使用安排、经营情况，说明报告期资产负债率大幅上升的原因，并要求上市公司结合短期借款规模、流动资金等，分析公司的短期偿债能力、是否存在短期偿债风险以及应对措施。

债券市场信用风险整体可控

尽管债券违约事件时有发生，但业内人士普遍认为，债券市场的信用风险仍然整体可控。李迅雷强调，从违约金额来看，信用债违约金额比例还不到1%，大概只有0.4%、0.5%左右，远远低于目前银行的坏账水平，在一个正常的范围内。李迅雷表示，从金融监管角度来讲，要打破刚性兑付，所以不排除接下来还有不少公司出现违约。他指出，应当要有防范发生系统性风险的意识，做好预期引导。

中信证券则认为，近期频繁爆发的信用风险事件，各家主体违约的导火索和根源有所不同，其风险的积聚与爆发不在货币政策或流动性环境，而在于自身经营和财务控制能力。在稳杠杆和防风险目标下，预计原有风险处置将更加温和，防范新风险积聚。未来信用风险总体会更为缓和，但结构上低评级主体仍然面临一定风险。

中金公司建议，在政策层面，要遏制风险蔓延，短期内需要提供必要的流动性支持及较稳定的政策预期，保持社融增速环比在一个较合理的水平有助于稳定总体融资条件及总需求，同时尽快颁布资管新规的执行细则及过渡期的安排也有助于“非标”资产有序退出，降低“踩踏”风险。中长期制度建设方面，金融去杠杆不能“单兵突进”，平稳去杠杆需要财税体制改革及低质量信用资产平稳退出机制等方面的配合。

苏莉认为，近期及后续可能出现的违约案例是我国信用债市场去除刚性兑付面纱之后呈现的信用风险本来状态，信用风险的还原和释放将促使信用债市场回归信用风险定价的本源，引导投资者理性平衡信用风险与收益，有助于消除系统性风险的隐患。不过，在相对集中暴露信用风险的阶段，也需要避免金融机构集体非理性和踩踏效应导致风险传染性加剧。建议债券市场投资者提升信用风险识别和组合管理能力，对债券风险的暴露制定应对预案，冷静应对信用风险。

4. 房地产公司债时隔四个月重新放行是真的吗

是真的，据澎湃新闻网消息，3月7日，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（以下称“陆家嘴”）申请的2016年公开发行公司债券获交易所“通过”。

在此之前近4个月的时间里，房企公司债几近全军覆没，鲜有通过。澎湃新闻整理上交所和深交所的信息显示，去年11月1日至今年3月6日，房地产行业公司债的申请中，86份房企公司债申请收到交易所反馈，涉及金额22726亿元。其中，仅有5家企业申请获得通过，还从11月25日以后则再没有房企公司债发行获得通过。

数据同时显示，包括首创置业（,02868.HK）龙湖地产（00960.HK）、金辉集团(00137.HK)、招商蛇口（001979.SZ）在内的房企提请的17份发债申请，显示为终止或中止，涉及金额逾530亿元。

“正常类”公司将恢复放行

澎湃新闻了解到，符合交易所《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管函》规定的“正常类”的房企公司债已进入正常发行流程。

据悉，时隔4个月后，首获放行的陆家嘴为“正常类”企业。去年8月，该公司提交公司债的发行申请之后，于9月和12月分别收到交易所反馈意见。

9月的反馈意见主要针对公司的收益来源、是否为失信被执行人；是否为环境保护领域失信生产经营单位及承销商等问题。

12月给出的反馈意见则更多涉及“分类监管”，主要包括是否属于分类监管要求所认定的房地产企业；是否属于房地产企业申报公司债券的基础范围；募集资金的用途和使用范围等问题。

去年10月，交易所曾布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管函》（以下简称“监管函”），房企发行债券主要采取基础范围和综合遴选两项指标。首先用基础指标对所有房地产企业进行初选，再进一步用综合指标进行甄别，并对纳入范围的房企进行分类，主要分为正常类、关注类和风险类，为证券机构提供参考。

5. 都说风险是不可控的，为什么说金融风险可控且收敛

当前，我国金融风险趋于收敛，整体可控。下一步，银保监会将增强风险意识，坚持风险为本的监管原则，把风险估计得更全面，把应对措施准备得更充分，坚决守住不发生系统性金融风险的底线。

一是前瞻应对不良资产的反弹。督促银行做实资产分类，真实暴露不良，足额计提拨备，加快处置速度。同时加强内部控制和风险管理，防止新增不良快速上升。

二是有序推进中小银行改革和风险化解，压实各方责任，针对不同类型、不同风险的机构，按照“一企一策”的原则有序推动，拓宽风险处置和资本补充的资金来源，多渠道补充资本。

三是继续完善影子银行监管制度和风险监测体系，持之以恒拆解高风险影子银行业务，严防反弹回潮。

四是严厉打击非法金融活动，坚决整治各种金融乱象，营造风清气正的金融秩序。

五是严防外部输入性风险，制定风险应对预案，储备足够应对措施。

六是完善风险全覆盖的监管框架。增强监管的穿透性、统一性和权威性，依法将金融活动全面纳入监管，对同类业务、同类主体一视同仁。

6. 中国经济风险可控吗

有序去杠杆， 风险可控。

尽管已初见成效，但去杠杆不能毕其功于一役，目前也存在一些问题和难点，需要通过有力但有序的措施，使宏观杠杆率逐步回落到合理水平。

去杠杆，国有企业是重中之重。但高杠杆的国企集中在钢铁、煤炭、电力等行业，去杠杆与去产能、补短板等任务相交织，情况复杂。

“市场化债转股和兼并重组应成为重点攻坚方向。目前已有部分企业陆续开展市场化债转股，未来应扩大到更多负债率较高、产品有市场、有竞争能力的企业。”中国人民大学重阳金融学院高级研究员董希淼表示。

去杠杆，要发挥企业自身的积极性。“如果企业自身不走出过度扩张、过度负债的传统路子，不主动聚焦核心业务，那么去杠杆就成为金融企业的独角戏，成效不会明显。”一名银行业人士表示。

高杠杆的形成，与我国的金融、财税和国企等体制机制紧密相关。去杠杆要坚持着眼长远、深化改革，强化根源治理。

在金融领域，要丰富金融市场体系，大力发展直接融资；在财税领域，明确地方政府财权事权；在国企领域，要深化国企改革优化资本结构……从根源上去杠杆、防风险，要做的工作还有很多。

“去杠杆从本质上来说是要营造一个良好的经济金融生态，促进企业持续健康发展。”董希淼表示。

守住底线，才有底气。只要我们直面挑战，主动作为，就一定能牢牢守住不发生系统性风险的底线，为经济行稳致远保驾护航。

来源：新华网

7. 分析 储蓄 股票 债券 房地产等投资工具的优势 投资效益和风险 考试题 越简洁越好 多谢各位了

风险：股票》房地产》债券》储蓄
收益：反过来
但是你要注意。。这是国际市场上的通用法则，在中国不是这样的。。参考过去15年的数据。。房地产和股票这一块是反过来的。
那就拿中国来说：
储蓄无风险，收益低
债券分国债、地方债、企业债：国债无风险，地方债可以说无风险（但是现在看未必，因为08年金融危机时候刺激经济发行的地方债偿还能力很难说），企业债在债券里面收益最高，但是有较小可能面临企业难以偿债的局面
股票上来看，中国的股市表现一直不是很好，现在的大盘指数跟10年前比差不了多少。如果看长期收益那股票持有并且年化收益达到10%的不到总数量的5%。
房地产过去15年里平均涨幅可以达到15%

8. 房地产企业发行债券要求和政策法规或者经验等

新修订的《企业债券管理条例》有望于今年下半年推出。修订的条例将有三大突破：企业债券的发放将由过去的审批制变为审核制，企业发债和利率将进一步市场化，明确规定企业债券信用等级的差异对债券利率的影响。过去企业发债的程序是，国家先批项目，再批额度，然后才能发行债券。修改后的程序将是企业自己报项目，只要符合发债必备条件，原则上就可以发行债券。过去规定如果企业是发行三年期债券，其利率不得高出同期银行存款利率的40％。在新的条例中，这个限制将有所放宽。明确规定企业债券信用等级差异，意味着企业债券将为优秀的民营企业打开直接融资的另一条渠道。 债券利率市场化也将会吸引更多对内地房地产市场看好的国内外机构及个人投资者，为房地产企业打开一个新的融资渠道。发行企业债券可以缓解房地产开发企业巨大的资金压力。按照中国人民银行的规定，企业债券利息应不得高于同期银行存款利率的40％，经过此前的8次降息，目前的银行利率已基本接近谷底，在这种情况下，非常有利于房地产企业发行长期债券进行债权性融资。按照此前的政策，我国房地产企业的由于种种特征，不易取得较高的资信等级，增加了发行债券的难度。这些特征是：区域性明显；不同类型的房地产在市场供求、经营管理上区别很大；受各地政府法规及政策管制影响大；与区域经济发展水平以及经济景气周期有着明显关系；房地产企业还普遍存在资金实力不足的问题，过分依赖于贷款和预收款，其资产负债率很高。但债券利率市场化以后，房地产企业就可以根据目前行业高风险高回报的特点，确定较高的债券利率，以吸引对内地房地产市场看好的国内外机构及个人投资者，这样既满足了我国快速发展的房地产业对资金的巨大需求，也开辟了境外资金进入中国房地产业的新渠道。

9. 房企融资风险凸显是真的吗

倪鹏飞表示，虽然近一年来房地产相关资金不断收紧，但房企各项融资规模依然高于同期，面临资金链与信贷违约风险。

报告指出，房企负债率高企，已经达到或超过警戒水平。Wind资讯数据显示，截至9月底，A股136家上市房企负债合计达6.04万亿元，同比增加23.21%。36家房企资产负债率超过80%红线，占比近26.5%。其中，融创资产负债率高达92%，恒大、绿地、碧桂园等龙头房企也普遍接近于90%。值得一提的是，上市房企有息负债也整体攀升，截至9月底，136家房企有息负债总额达2.7万亿元，较2016年的2万亿元相比，同比增幅高达37%。

除负债外，信贷来源变化明显。报告显示，2016年9月份以来，房地产开发资金来源中个人按揭贷款增速下降迅猛，同比增速由2016年6月份的51.4%降至2017年9月的1.3%，但与之相对应的是，房地产开发资金来源中国内非金融机构贷款增速大幅增加，同比涨幅由2016年的7.2%增加至2017年8月的38.3%。

倪鹏飞表示，在目前房企总体负债率高企，资金集中兑付压力加大的背景下，楼市大幅波动会影响企业资金链安全，进而影响金融机构，因此，应加大对资金投向的管控，促进房企降低高杠杆资金占比。