房地产投资基金的风险管理

1. 风险对房地产投资决策的影响包括（ ）。

【答案】A、B、C
【答案解析】本题考核的知识点为风险对房地产投资决策的影响的因素。风险对房地产投资决策的影响，主要体现在如下几个方面：(1)根据项目风险大小确定相应的投资收益水平；(2)根据风险管理的能力选择投资方向；(3)根据风险周期变化特点把握投资时机。

2. 论文 题目《房地产投资风险综合评价决策》 关于房地产投资分析、风险分析

《房地产投资风险综合评价决策》
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3. 房地产投资风险分析及防范

房地产投资风险分析与防范研究
风险在房地产开发过程中无处不在，如果没有很好的风险管理措施，开发商就会被可能发生的损失所困扰，其担忧可能会使其终止某些开发与经营活动或者是改变其经营方式。因此精确而有效的风险管理是房地产开发商最经济、最有效地处理各种意外损失风险的重要途径。
1 加强风险管理的重要意义
房地产开发风险管理是房地产开发企业采用科学的方法，对开发过程中存在的风险进行预测、识别、分析、评价，选择最佳风险管理措施，保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失，获得安全保障的过程。加强房地产开发风险管理对房
地产开发企业而言，意义重大：风险管理为全面、合理地处置风险提供了可能性，风险管理既能够为风险损失的出现与衡量提供科学、准确的计算基础，又能够用科学、系统的方法，对各种风险对策的成本及效益加以比较，从而得到各种对策的最佳组合；风险管理能够促进房地产投资主体决策的科学化、合理化，减少决策的风险性；风险管理有利于房地产开发商增强风险意识，从被动成为主动管理型，为项目开发提供安全的生产经营环境。
房地产开发过程的风险类别
2．1 决策风险
在可行性研究阶段，由于信息的不完备，引起建设项目定位不准确，往往导致建设项目的收益损失，形成决策失误。
2．2 财务风险
建设资金不到位，工程款无法按时支付，容易导致施工承包商的索赔，造成工期延期，甚至会出现“烂尾楼”。
2．3 技术风险
由于建设项目所选用的工艺、设备在项目建成时已过时，或由于设计施工单位的技术管理水平不高，使工程项目出现质量缺陷或事故等。
2．4 经济风险
项目建成后遇到强有力的竞争或由于居民购买力有限而导致工程项目滞销，通货膨胀利率浮动等因素导致工程造价上涨或政策法规的变化导致担保、保险、税等额外费用的增加。
2．5 不可抗力风险
如台风、洪水、地震，由此蒙受的投资损失。
2．6 管理失误风险
缺乏管理和常识，与承包商签订的合同不严密，致使施工现场协调和监督指导不利而出现管理混乱、工程质量和安全事故的风险。
2．7 组织风险
项目业主若是联合体，则可能由于各合伙人对应尽的业务和应享有的权利等的理解或态度的不同而造成项目进展缓慢，即使在项目执行组织内部、项目管理班子也会因同各职能部门之问的配合不利而导致不能对各部门实施有效的管理。
3 加强风险管理的对策
房地产开发企业要加强风险的防范，强化风险管理，可以从以下几方面进行风险管理：
3．1 正确对待开发风险
风险是一种客观存在，是不可避免的，只要房地产开发商开展业务，就必然伴随着风险。对待风险，不能过于保守，要合理承担，不能为了回避风险，而降低工作效率，从而失去竞争力；但也不能盲目乐观，有的风险虽然较少发生，但它一旦发生，带来的后果较为严重，损失巨大，甚至有可能“拖垮”一个企业，所以要正确衡量风险的发生概率及其后果，使“风险与收益对等”。
3．2 主动进行风险识别
风险识别是风险管理的首要内容和基础工作，任何风险，尤其是重大风险，如被忽略都可能导致风险管理的失误和失败。房地产开发企业应周密分析企业所处的社会经济环境，剖析企业在房地产开发活动中客观存在的种种不利因素和弱点，以及对企业利益可能造成的威胁。
3．3 科学进行风险评估
对房地产开发风险进行量化和测定，确定开发活动中各种风险发生的概率及确定风险可能给开发活动带来的损失程度。
3．4 强化风险防范与控制
在市场经济下，房地产市场是瞬息万变的，风险无处不在，制订一系统的防范风险措施有利于开发商管理业务、优化资源。重视前期可行性研究工作。可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是防范开发风险的保证，因此必须重视加强项目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、财力和时间投入；科学、全面而不失重点地开展可行性研究工作，在进行可行性研究时，尤其要注重对市场需求预测和竞争情况分析；同时要保证可行性研究工作的独立性。研究小组按科学的路子，独立、客观地去调查、分析和研究，从而保证项目决策的科学化。
合理安排项目资金。根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，同时考虑各种投资款项的付款特点，编制资金使用计划；实施建设项目全过程投资控制，这是实现项目投资管理目标和企业投资效益的有力保证，要重视多方案
的设计和选择，寻求一次性投入少而全寿命经济好的设计方案，严格控制施工阶段的费用；协调好投资控制与进度控制和质量控制的关系，做到三者的有机配合和相互平衡。加强投资动态管理，及时发现可能导致未完工程投资增加的现实问题和潜在因素，尽早采取措施加以防范和控制。
加强合同管理。严格执行建设工程合同管理法律法规；普及相关法律知识，培训合同管理人才；设立合同管理机构，配备合同管理人员；建立合同管理目标制度；推行合同示范文本制度；重视合同分析；建立合同实施保证体系、完善合同变更管理和合同资料的文档管理。
加强与相关部门的协调沟通。在内部关系的协调中，要按照职能分工和需求设置部门和人员，明确每个部门的目标、职责和权限，事先约定各个部门在工作中的相互关系，建立信息沟通制度，使局部了解全局，服从并适应全局需要。在外部关系协调中，开发商需要整合自身资源，建立一个由主管工程领导牵头并整合工程管理、开发、销售、物业管理等内部人员组成的工程项目临时机构，与工程项目现场人员分工。
3．5 灵活进行风险分散与转移
房地产开发企业可通过调整开发结构，实行开发类型多元化、开发区域多元化、开发时问差异化来分散风险。如通过投资建造不同档次的住宅；或者是把资金分散投资在不同类型的房地产，如住宅房地产、商业房地产等。用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，以减少未来收益的不确定性，从而降低整体开发风险，最终获取平均的投资收益。
房地产开发企业可以采用以下形式进行风险转移：
①通过契约或
合同将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人，达到降低风险发生频率和缩小其损失程度的目的；② 用外部资金来支付可能发生的损失，将损失的财务负担转移给其他人；③通过购买保险，业主作为投保人将应由自己承担的工程风险(包括第三方责任)转移给保险公司，从而使自己免受风险损失。
4 结束语
房地产开发活动存在着各种各样的风险，房地产开发企业要通过提高全体员工的风险防范意识，将风险防范和控制的各项措施落到实处，把风险损失尽量降低，只有这样，房地产开发企业才能在激烈的市场竞争中获得生存和发展。

4. 浅谈房地产企业风险管理对策

从银行的角度来说，最重要的就是第一还款来源，项目要能产生足够的现金流来覆盖贷款，且现金流必须用于偿还贷款。
具体一点说。
1、借款人(开发商)或借款人股东必须要有房地产开发资质，123级可以接受，4级和暂定资质就算了。
2、房地产项目要合法合规，符合国家政策及银行制订的房地产相关政策。各种手续齐全完备。
3、四证齐全，自有资金比例符合监管机构，贷款银行的要求。(这点很关键)以售为主的房地产项目自由资金一般要求达到35%，以租为主的项目，包括写字楼、卖场一类的项目要提高自有资金比例(40%～50%)防止完工风险和信用风险。
4、房地产项目要能产生经济效益，成本预算，预计销售收入要能匹配。就是说要有利可图。但也要考虑周边房地产项目的价格、销售情况等因素综合考虑。
5、要求担保，一般是以申请贷款的房地产项目做抵押担保，并且由借款人办理以贷款银行为第一受益人的保险。还可以要求借款人，借款人股东，借款人关联方等利益相关方提供保证担保，必要时可以要求借款人法人、自然人股东提供个人联带责任担保。房地产开发项目一般不提供信用放款。
6、贷款形式上，一般以中长期固定资产贷款的形式发放，根据项目进展情况合理安排还款期，贷款期限一般不超过3年。人民银行文件规定不能对房地产开发企业提供周转性质的流动资金贷款。对到期贷款不能办理借新还旧和还旧借新。如果出现到期不能归还的情况可以办理展期和债务重组。
7、贷款发放一般不能一次性全部放款，而是根据工程进度分批发放。
8、贷款封闭管理，一般配合按揭业务，办理还款专户，所有回款进入还款专户优先用于偿还贷款。还款阶段很关键，需要经办人员密切关注项目销售情况和回款情况，防止借款人将销售收入挪用，挪用的情况在分期建设滚动开发的房地产项目中经常发生。而一旦发生将严重影响贷款的归还。
9、抵押物释放一般采用还一套解一套的方式。不能一次性全部释放抵押物。
10、对建筑施工企业的授信也要注意，只能提供用于购买设备的贷款。而对于以购买原材料为目的的贷款一般不能办理。因为建筑施工企业购买原料实质为垫款。

5. 房地产投资的系统风险和个别风险如何区分

系统风险就是自己无法控制的，譬如宏观环境中的国家税收政策法规、各种限购令、经济状况；
个别风险就是投资者可以自身控制的，譬如投资地区风险、投资方式风险等。

注：一、系统风险包括：
（1）.通货膨胀风险：又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
（2）.周期风险：房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。当房地产市场从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产价格的大幅度下跌和市场成交量的萎缩，常使一些抗风险能力较弱的投资者因金融债务问题而破产。
（3）.市场供求风险：投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。
（4）.利率风险：利率调升对房地产投资的影响：一是导致房地产实际价值的折损；二是会增加投资者的债务负担，三是会加大融资成本，从而抑制需求
（5）.变现风险：急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险……
（6）.政策风险：政府对房地产投资过程中的土地供给、地价、税费、住房、价格、金融、环境保护等方面的政策给投资者带来风险。避免这种风险的最有效方法，是选择政府鼓励、有收益保证或有税收优惠政策的项目进行投资。
（7）.或然损失风险：火灾、风灾、洪水、地震、核辐射、盗窃或其他偶然发生的灾害事件引起的置业投资损失。预防办法是对物业投保，加强物业管理工作。
（8）.政治风险：主要由政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等因素造成的风险。房地产的不可移动性，使房地产投资者可能承担相当程度的政治风险。政治风险是房地产投资中危害最大的一种。

二、个别风险包括：
（1）.收益现金流风险：房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。
（2）.资本价值风险：预期资本价值与现实资本价值的差异风险。资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和未来经营费用水平。同时，资本价值也会随着收益率的变化而变化。
（3）.未来经营费用风险：物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用而带来的风险。
（4）.持有期风险：与房地产投资持有时间相关的风险。持有期越长，遇到的影响收益的不确定性因素的可能性越大，风险越大。
（5）.比较风险：又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险。
（6）.时间风险：房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。

6. 房地产基金的风险

房地产基金的投资风险包括：经营风险、财务风险、流动性风险、通货膨胀风险、管理风险、利率风险、政策法规风险和环境风险。
基金内部控制措施包括：可行性研究、内部风险控制、制定房地产地产基金投资决策流程，以及建立投资决策委员会和风险控制委员会。
房地产投资基金投入之前的风险主要是由信息不对称引起的。这一时期的风险防范措施的形成应建立在如何保证房地产投资基金能够尽可能得到来自企业家和投资企业的完整准确的信息。只有证明可将机构资产授权给经营者，才能依赖他们为房地产投资基金获得的最大利益。为此需要采取以下风险管理措施：借助商业计划书、尽职调查、借助专门的中介服务公司的评估和服务、借助中介机构的推介及采取投资组合策略。
房地产投资基金投入之后的风险主要来自事后信息不对称以及由此产生的道德风险，同时还要考虑投资本身面临的风险。面对可能的风险，房地产投资基金应当采取以下措施：用双方签订的投资协议防范风险、基金经理人对房地产企业的监控机制及违约补救。
房地产基金的财务管理模式有：单一直接管理模式、联签管理模式、代理记账模式、完全审计模式以及内部审计模式。
相关 ：地产基金高收益诱惑 选择时需擦亮双眼《2012诺亚控股下半年度策略报告》认为，房地产刚需入市的条件逐渐成熟，刚需入市将推动销售回暖，管理能力的提升和较高的周转速度都能有效提高房地产开发企业的盈利能力，同时在房产洗牌过程中，大品牌将获得更大的提升空间，2012将是房地产金融的真正启动之年。然而，记者在宁波多家银行了解到，银行基本上停止了房地产相关信托类产品的发售，原因均为风险上的考虑。
某位资深开发商表示地产基金这种融资方式想尝试的公司很多，国内运作好的项目并不多，一旦成功，投资者确实能从中获得比较可观的收益，但“限购”等调控风险依然存在。
另一位则表示，房地产开发利润空间大幅缩水，很多都是以价换市，有些城市甚至出现了房价跌破楼面价的情况，所以要实现15%的纯利润也不容易，但是一方面是“土地为王”到“现金为王”的转变，一方面是贷款不易的现状，如果结合贷款成本，地产基金的利润率也不是难以实现。
一位有着一级市场丰富投资经验的投资人士表示，房地产基金的收益很诱人，但是风险也非常大，基本属于与企业合作发行，在性质上属于私募债的形式，如果有股权或者土地作抵押，风险稍微小些。目前市场上最流行的是债权类投资，这种方式类似于高利贷，基金将钱交给开发商，开发商将公司印章、银行印鉴等作为抵押，同时必须保证每年的回报率。该资深投资人建议，投资者在选择项目及公司时必须擦亮眼睛，因为这类项目的周期都比较长，一般为三年左右，就市场来说很难预判，一旦项目损失，投资者无法直接向项目本身要回本金，而是要向合作企业要，如果企业本身是个空壳公司，那么风险就非常大。

7. 私募股权基金投资房地产的风险管理，你知道多少

除了常见的项目风险外
还有国家房地产调控的风险，
房地产政策变更或审批未通过的风险，
银行贷款政策的流动性风险等