加强物业维修基金管理的措施

A. 国有企业小区物业维修基金怎么管理

维修基金归小区全体业主所有，专款专用，由小区物业管理主管部门设立专帐管理，闲置时除可用于购买国库券或者用于法律、法规规定的其他用途外，严禁挪作他用。
三、维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息，利息转作维修基金滚存使用和管理。
四、业主委员会成立前，需使用维修基金的，由前期物业管理企业提出使用计划，经小区管理部门审核后使用。
五、业生委员会成立后，需使用维修基金的，由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会同意，报小区管理部门核定后使用。
六、使用维修基金应先在增值部分中列支，维修基金增值部分可在本物业管理区域内统筹使用。需动用维修基金本金的，应经业主大会或业主代表大会通过，根据房屋使用年限，按上例划分使用。
七、维修基金帐户内金额不足时，业主委员会应当依法及时续筹。续筹的维修基金，按业主所拥有的房屋建筑面积比例分摊。
八、维修基金帐户实行统一管理，明细户按幢建帐，核算到户。维修基金的使用帐目，由物业管理企业每年一次定期公布，接受全体业主的监督。
九、业主转让房屋所有权时，维修基金余额随房屋所有权同时过户。
十、因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，维修基金的余额应按业主缴交的比例退还给业主。

B. 加强物业管理的对策和措施

一）技防、物防等设施建设不到位.物防建设方面:一是小区围墙设计不合理,围墙太矮且为通透式,二是周边夜间照明设施不足,薄弱部位未安装防爬栏、防盗伞等必要的简易物防设施,易于攀爬,导致案件多发.三是居民小区安装的单元防盗门,有的常年不关、人员随意进出.技防建设方面:一是存在视频监控探头分辨率低、数量少、故障率高、维护维修不及时等问题,部分地下车库有死角,二是部分摄像头的位置设置不合理.

（二）物业保安队伍的管理和履职不到位.物业保安是社区防控的主力军,但大部分小区特别是售后公房小区存在保安队伍不稳定、流动性大等情况,究其原因待遇低下是导致物业保安责任心不高的主要因素.

（三）居民自身防范意识不强.部分居民缺乏基本的治安防范意识,家中时常放置大量现金和贵重物品,摩托车、电动车随意停放.同时,部分居民主动参与维护治安的主动性不断降低,认为维护小区治安只是公安机关和物业保安的职责,因此在遇到可疑情况时,往往抱着“事不关己”的心态,不管不问.

（四）防范工作资金不到位.居民小区专业保安人员的雇佣、公共设施的维护等完全依赖居民小区物业费的收取,出于经济利益考虑,物业公司常常减少保安人员数量或雇佣年龄偏大保安人员,监控等技防设施投入不够、维修不及时,小区院内没有配备专职巡逻车辆.

（五）社区民警专职化落实不到位.现社区配备一名社区民警,但仍担负所内多项工作,民警下社区检查、指导防范工作的时间得不到根本保障,没有真正实现“专职”,从而对居民小区安全防范工作督促、指导和组织发动不到位,安防工作落实比率低.

（六）发动群防群治组织不到位.一是在市场经济的大环境下,小区群众义务参与小区防范的积极性不高.由于经费缺乏,不少居民小区以退休人员和治安积极分子为主体的群防群治组织“名存实亡”,巡查活动难以为继.二是物业管理公司片面追求经济效益最大化,不按居民小区居住人数、出入口通道设置和小区实际需要配备物业安保力量.三是没有落实专门人员对外来人员进行登记管理,晚上没有组织专门巡逻防范队伍加强小区防控.四是部分门卫责任心不强,责任不明,履职能力差,车辆、人员随意进出,不做任何登记和询问.

C. 物业管理专项维修资金怎么管理

物业专项维修资金一般由政府指定的维修资金管理机构统一管理，计帐到户；业委会成立后，也可以申请由业主自主管理，但这种管理模式难以规范，其资金安全运行存在一定风险。
物业专项维修资金专项用于小区共有部位、共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造。使用时，须经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主及占总人数三分之二以上的业主签名同意。
建设部及各省市都出台有物业专项资金管理办法的，所以专项维修按照规定管理使用。

D. 南京市物业维修基金管理办法的介绍

南京市物业维修基金管理办法是一项由南京市人民政府制定的管理方法。

E. 物业维修基金使用管理有哪些要求

物业维修基金是依据有关法规筹集的用于新商品房（包括经济适用住房）和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修之用的专门款项。

所谓共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
所谓共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

楼主的问题：就看是否出保质期了，管道的质保期是2年，如果还在保质期，你可以通过物业找工程，如果出了保质期，只能自己出钱维修。

F. 物业维修基金如何管理使用

维修基金（maintenance fund）又称“公共维修基金”“专项维修基金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。维修基金由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下。

使用条件
1、维修基金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。

2、维修基金闲置时，除用于购买国债或法律、法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用。

3、特殊使用

（1）物业管理公司可从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金；物业管理服务合同另有约定的除外。

（2）住宅需要大修或者专项维修、更新的，可支取施工承包合同中约定的预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%。

（3）业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，业主大会另有决定的除外。

按照自2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》规定，公共维修金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有。一般情况下维修基金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，由物业管理公司代为管理和使用。业主委员会成立之后，公共维修金就会划转到业委会，由业委会行使管理权利。

业主委员会应至房地产主管部门指定的商业银行设立本物业维修基金专用帐户，并将账户情况报房地产行政管理部门备案，该帐户是该物业范围内业主缴纳的全部维修基金的情况。该帐户只能用于维修基金的存储和管理，不得挪作他用。银行同时为每位业主设立分户帐户，用来显示该业主所有维修基金部分的使用和留存情况。维修基金的使用及补充需经业主大会作出决议。

维修基金管理需遵循如下规定：

1、房地产行政管理部门应定期与专户银行核对维修基金的交存情况，并在该物业范围内公布。

2、房地产行政管理部门应定期将维修基金交存情况报上级房地产行政管理部门。

3、业主委员会应定期向全体业主公布维修基金的使用情况和剩余情况。

4、单个业主可凭维修基金发票至开户银行查询本人名下维修基金的使用情况和留存情况。若物业因拆迁发生灭失的，业主可持相关证明至银行提取分户帐户内的余额。