萧山物业维修基金管理办法

㈠ 杭州萧山买二手房需要缴纳物业维修基金吗

物业维修基金发票是随房屋转让的，二手房不用再次缴纳物业维修基金了。这个在一手房买卖时是已经缴付的。

㈡ 物业维修基金应该由业主还是开发商承担

李国刚

案情简介

原告×××有限公司(以下简称开发商)

被告俞某某(以下简称业主)

2003年12月8日，开发商在申领其开发的萧山美之园楼盘《建设工程规划许可证》时，预交了整个小区1000多套房屋的物业维修基金。2004年始，包括被告在内的各业主先后与开发商签订《商品房买卖合同》，购买商品房。在2005年交房时，开发商向各业主发出《交房通知书》，通知每位业主交纳物业维修基金数千元至一万余元不等。有的业主按《交房通知书》办理了交房交接手续，部分业主认为根据政府主管部门萧价［2003］76号文件物业维修基金已包含在房价内，收房后不愿交纳物业维修基金。双方遂引起纠纷，在协商未果的情况下，开发商向部分业主提起诉讼，要求由业主承担物业维修基金。

此外，在开发商作为原告与业主的物业维修基金案起诉于杭州市萧山区人民法院后，已交纳物业维修基金的业主代表也向杭州市萧山区人民法院起诉开发商，要求开发商退还物业维修基金。

争议焦点

开发商向业主收取物业维修基金是否属重复收费，即物业维修基金是否包含于房价内。

一、开发商主要观点

1．交纳物业维修基金是业主的法定义务；2．物业维修基金不计入销售收入，不属房价的范畴，双方约定的房价不含物业维修基金；3．物业维修基金属代收代缴费用，业主依法应向开发商支付代交的费用。

二、业主主要观点

1．萧价［2003］76号文件是政府职能部门的指令性文件，具有强制性，开发商没有排除适用该文件，执行该文件是开发商的义务；2．按萧价［2003］76号文件规定，业主向开发商购买的是市场调节价的商品房，应实行一次性买断价，即物业维修基金已包含在房价内，业主已经支付了，不存在“拒付”的事实，故开发商无权再次要求业主支付物业维修基金；3．按萧山区商品房交易习惯及历史沿革，物业维修基金实际均由开发商交纳。

三、代理思路

律师系开发商的常年法律顾问，既要维护好顾问单位开发商的利益，也要使业主的合法利益不至于受损，以免引起社会矛盾，涉及一千多名业主的切身利益，推而广之，涉及的是整个萧山乃至杭州及全省各业主的物业维修基金问题，对开发商而言，由于涉及千万户人家，一败全败，一胜全胜，也是利益攸关。因此，严格依法办案，是平衡各方利益重中之重。律师接受了开发商的委托，参与提供整个楼盘各个环节的法律意见，代理了本案一审、二审的诉讼，形成如下主要代理意见：

物业维修基金不计入销售收入，不属房价的范畴。双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋单价不含物业维修基金等代收代缴的费用。

1．根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第5条、《浙江省住宅区物业维修专项资金管理暂行办法》第5条、《杭州市萧山区物业维修基金管理暂行办法》第二条第(一)项之规定，物业维修基金不计入商品房的销售收入。国家税务总局《关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》(1998年)、《关于住房专项维修基金免征营业税的通知》等文件均对作为开发企业的开发商代收的物业维修基金，不计征营业税。物业维修基金若含于房价内，则应征收营业税。因此，开发商主张向业主收取物业维修基金不属于销售收入，不属于房价的范畴。

2．业主认为房屋单价包含了物业维修基金，并以《杭州市萧山区物价局建设局关于进一步规范商品房销售行为的若干规定》(以下简称《若干规定》)第三条为依据于法不符。

(1)开发商开发的美之园西区为拍卖土地，属实行市场调节价的商品房。《若干规定》一次性买断价所指价格应理解为合同双方约定房屋单价后不作变更。《若干规定》中一次性买断价或预售价均应指房屋单价。

(2)《若干规定》第三条规定“商品房交付使用时结算价格(房款)不再多退少补”应理解为按套出售可予适用，但却不适用本案的业主所选择的按建筑面积成交的房款结算。合同面积与产权面积会有所差异，法律及双方约定均认可并事实上对面积差异引起的房款结算等作了处理。

(3)《若干规定》第三条规定：“商定的价格包括各项与商品房使用功能相关的设备设施和各项合法合规的代收费(包括物业维修基金等)，未经物价部门批准，不得再向购房者收取其他任何费用。”该规定不合法，具体理由如下：擅自设定了行政许可和审批手续，违背《行政许可法》之相关规定；与众多上位的地方规章、行政规章和行政法规相冲突；不属于行政规章、规范性文件，无法律地位。《若干规定》该部分规定正因为其缺乏合法性，限制当事人合同自由，故与其后于2004年3月22日起施行的《杭州市萧山区物业维修基金管理暂行办法》相矛盾，根据《杭州市萧山区物业维修基金管理暂行办法》第六条之规定，该部分规定已被废止，其后事实上又被列入无效文件的清理范围，予以废止。

(4)《若干规定》既不是双方合同的组成部分，又不是开发商的单项或单方义务，也没有法律强制效力。业主认为房屋单价包含了物业维修基金，没有任何法律或事实上的依据。

3．双方签订《商品房买卖合同》的房屋单价不含物业维修基金等开发商代收代缴的费用。

(1)业主双方约定预售房美林14幢2单元302室，《商品房买卖合同》第四条计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4973．00元，合同面积104．21平方米，总价4973×104．21=518236元。双方约定内容并没有违反任何法律、行政法规强制性或禁止性规定，应属有效。

(2)商品房的单价之含义，根据浙江省物价局1999年4月1日起施行的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》之规定，商品房的价格由下列项目构成：①土地使用权取得费；②住宅开发成本；③住宅开发期间费用；④利润；⑤税金；⑥商品住宅差价。物业维修基金、管煤费、IC卡功能费、印花税、契税、产权证工本费等代收代缴的费用并不在该文件规定的商品房价格范畴，故双方约定的商品房的单价，并不包含物业维修基金等代收代缴费用。

(3)业主已交清了其他合同并没有约定的代收代缴费用，唯独认为其中的物业维修基金包含于房屋单价内。按业主的逻辑，其他已缴清的代收代缴费用已包含于房屋单价内，也应由业主负担，这与事实相背，显然是荒谬的。

审理判决

本案经过一、二审审理，均支持了代理人的主要观点。

一审判决情况

2006年2月6日，萧山区人民法院作出(2005)萧民一初字第4069号民事判决书。

杭州市萧山区人民法院认为，物业维修基金是专用于物业公共设施设备保修期限满后的大中修、更新、改造工程的储备资金，它不计入商品房销售的收入。本案开发商与业主在订立商品房买卖合同时，约定了商品房单价，对物业维修基金的收取方式未作约定，而商品房的单价不包括物业维修基金；现开发商已按有关规定代业主向有关部门交纳了该基金，业主也因此依法取得了相关的权利，遵循公平和等价有偿原则，业主应将物业维修基金支付给开发商。业主认为根据萧价［2003］76号文件规定，开发商、业主在《商品房买卖合同》中约定的应是一次性买断价，但该文件不属国家强制性规定，业主又未举证证明其支付的商品房单价中已包括了物业维修基金，故业主的辩称，依据不足，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决业主在本判决生效后十日内支付给开发商物业维修基金。

二审判决情况

业主不服一审判决，提起上诉。2006年5月17日，杭州市中级人民法院作出(2006)杭民一终字第472号民事判决书。

杭州市中级人民法院认为，业主与开发商就买卖、交付涉案的商品房所订立的买卖合同和相关协议，双方主体适格、意思表示真实、内容完备，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效；双方订立的买卖合同，采用的是浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局监制的示范文本(浙江省2000年修改版)，该合同及相关协议中并无房屋价格(单价或总价)中包含有物业维修基金等的约定；合同、协议的内容及双方的履约事实表明，双方采用的是单价确定、房屋面积及总价预售时估算、交房时在3％误差范围内按实际建筑面积结算的交易方式，该种交易方式也是合同示范文本中所预设的，杭州市萧山区物价局、建设局于2003年5月23日发布的萧价［2003］76号/萧建设房［2003］143号《杭州市萧山区物价局建设局关于进一步规范商品房销售行为的若干规定》第三条虽规定“商品房销售可实行一次性买断价或预售价。凡实行市场调节价的商品房，应实行一次性买断价，购买双方商定价格后，须以购房合同(协议)约定售、购房条件，并遵循风险共担的原则，明确双方的权利、义务，商品房交付使用时结算价格(房款)不再多退少补。商定的价格包括各项与商品房使用功能相关的设备和各项合法合规的代收费(包括物业维修基金等)，未经物价部门批准，不得再向购房者收取其他任何费用。”但该两局在2005年9月22日作出的“关于顺发美之园物业维修基金信访问题的答复”函件中明确“物业维修基金作为一种代收费用，具体收取方式由建设单位和购房人自行商定。”首先，作为萧价［2003］76号／萧建设房［2003］143号文件发布人在其答复函件中的表述已经明确，物业维修基金的收取方式系由当事人议定，而非行政强制；且萧价［2003］76号/萧建设房［2003］143号文件第三条规定中表述的“一次性买断价”的交易方式及其特征与本案的交易方式所表现出的特征并不相同，而该条规定及相关内容在双方的合同和协议中也未体现；因此，业主认为本案双方的交易方式就是规定中所表述的“一次性买断价”的观点，本院不予采纳；其次，开发商代收物业维修基金具有合法依据，杭州市萧山区物价局、建设局在上述答复函件中对此也予以了确认；第三，就本案的商品房交易，业主并无证据证明双方商定的房屋价格中已包含了物业维修基金的事实。因此，原审判决支持开发商要求业主支付物业维修基金的诉讼请求，符合法律与事实，并无不当；业主的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决驳回上诉，维持原判。

㈢ 物业维修基金，一般物业公司是如何操作的

（一）关于维修基金的缴交。
1.维修基金缴纳人。《物业管理条例》（以下简称《条例》）第五十四条明确规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”显然，缴交主体是业主，这是由专项维修资金的性质决定的。《条例》明确了“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”业主购买了房屋在依法拥有房屋所有权的同时，也拥有了物业共用部位、共用设施设备的所有权，应当承担共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造责任，这部分资金的支出应由购房业主承担，而不应由已售房屋的开发商承担。 
2.维修基金缴纳时间。从道理上讲，专项维修资金可以采用一次性交纳，也可采用随物业管理费用按月收取专户储存，或需要维修、更新、改造时向业主随时收取的做法，这些做法分别在不同国家实行。但考虑到目前我国法制不够健全，业主责任意识尚不到位，在一些地方物业管理收费拖欠现象还严重存在等因素，目前我国专项维修资金的制度设计宜采用主要在购房时一次性交纳，待物业使用到一定年限，维修资金不够使用时再向业主续筹。
3.维修资金缴纳数量。收取维修基金时主要应考虑在一般情况下，物业使用到一定年限内所需的资金量，可考虑按购房款的2～3%，或物业单体建安造价的一定比例。
（二）维修基金的管理现状问题。在收取维修基金时候，通常都是在办理入住手续时，开发公司强制代收房屋维修基金，办理产权和缴纳维修基金捆绑式办法，这种往往容易造成房屋维修基金流失或被挪用，使业主的权利得不到有效保障。这样一笔数额较大的资金放在开发商的手里，安全性让人担心是可以想象的。开发商可以利用职权容易侵占房屋维修基金。而在管理维修基金时，虽然法规明确规定由业主大会行使监督权，但对如何监督却没有明确的说法。从客观条件上，造成某些业主委员会成员钻法律的空子，挪用甚至贪污数额巨大的房屋维修基金。更有甚者，一些开发商往往成立项目开发公司，一旦项目开发销售完后，项目公司也就不存在，业主所交的维修基金也就无法追缴。个别管理公司将维修基金据为已有；有的管理公司滥用维修基金，
（三）乱用维修基金问题。

㈣ 杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法的物业维修基金和物业管理用房管理办法

杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法
（2004年9月28日杭州市人民政府令第209号公布；根据2012年5月18日杭州市人民政府令第270号《杭州市人民政府关于修改〈杭州市外商投资企业土地使用费征管暂行规定〉等23件市政府规章部分条款的决定》修改）

㈤ 想知道: 杭州市萧山区物业维修基金管理中心在哪

个人观点：
通过114电话查询，应该查得到的。

㈥ 杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法的杭州市人民政府令

第270号
《杭州市人民政府关于修改〈杭州市外商投资企业土地使用费征管暂行规定〉等23件市政府规章部分条款的决定》已经2012年3月20日市人民政府第66次常务会议审议通过，现予公布，自公布之日起施行。
市 长 邵占维
二○一二年五月十八日

㈦ 物业维修基金如何管理使用

维修基金（maintenance fund）又称“公共维修基金”“专项维修基金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。维修基金由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下。

使用条件
1、维修基金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。

2、维修基金闲置时，除用于购买国债或法律、法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用。

3、特殊使用

（1）物业管理公司可从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金；物业管理服务合同另有约定的除外。

（2）住宅需要大修或者专项维修、更新的，可支取施工承包合同中约定的预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%。

（3）业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，业主大会另有决定的除外。

按照自2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》规定，公共维修金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有。一般情况下维修基金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，由物业管理公司代为管理和使用。业主委员会成立之后，公共维修金就会划转到业委会，由业委会行使管理权利。

业主委员会应至房地产主管部门指定的商业银行设立本物业维修基金专用帐户，并将账户情况报房地产行政管理部门备案，该帐户是该物业范围内业主缴纳的全部维修基金的情况。该帐户只能用于维修基金的存储和管理，不得挪作他用。银行同时为每位业主设立分户帐户，用来显示该业主所有维修基金部分的使用和留存情况。维修基金的使用及补充需经业主大会作出决议。

维修基金管理需遵循如下规定：

1、房地产行政管理部门应定期与专户银行核对维修基金的交存情况，并在该物业范围内公布。

2、房地产行政管理部门应定期将维修基金交存情况报上级房地产行政管理部门。

3、业主委员会应定期向全体业主公布维修基金的使用情况和剩余情况。

4、单个业主可凭维修基金发票至开户银行查询本人名下维修基金的使用情况和留存情况。若物业因拆迁发生灭失的，业主可持相关证明至银行提取分户帐户内的余额。