私募基金产品交易结构

① “私募股权投资基金的盈利模式与交易结构”是什么

1、现阶段私募股权投资基金主要的盈利模式与交易结构：私募基金主要是以股权投资为主，先购买某公司股权，然后运作其上市，然后卖掉手中股份。私募股权基金的运作方式是股权投资，即通过增资扩股或股份转让的方式，获得非上市公司股份，并通过股份增值转让获利

2、私募股权基金一般是指从事私人股权（非上市公司股权）投资的基金。目前我国的私募股权基金已有很多，包括阳光私募股权基金等等。私募股权基金的数量仍在迅速增加。

② 小资金客户组成有限合伙，以机构客户形式认购私募基金合法吗

近年来，“投资理财”一直是热门话题。从银行到信托公司再到如雨后春笋般涌现的各类私募投资基金，各类机构均大规模地推出了各种理财产品。虽然这些理财产品向投资者承诺了远高于银行存款的收益，但相关机构在向投资者推荐理财产品时，是否明确告知了投资者其投资资金的使用方式、投资具体存在的风险及投资项目的具体情况等必要信息，这令人质疑。

以四川地区为例，2014年10月26日，四川最大的投资公司四川财富联盟融资理财有限公司倒闭，且因涉嫌非法集资而被刑事立案侦查 ；2014年12月10日，成都中禾投资管理有限公司负责人“跑路”，众多投资者上门讨债 。一系列投资公司破产倒闭，负责人跑路或被采取刑事强制措施的事件给沉浸于高收益的投资者们当头一喝。

本文结合笔者遇到的实际问题，以有限合伙型私募投资基金为例，对相关投资模式进行分析，让投资者了解投资过程造成损失的具体原因。

一、有限合伙型私募投资基金的概念及法理基础

笔者认为，要界定有限合伙型私募投资基金的概念，需从其概念构成入手。有限合伙型私募投资基金由两个法律概念组成，一是有限合伙，二是私募投资基金。

（一）有限合伙的概念及法理基础

有限合伙制（ Limited Partnership）是风险投资（ Venture Capital，VC)）及私募股权基金（ Private Equity，PE）的主要运作模式, 根据美国《统一有限合伙法》的规定, 有限合伙是指在按照某一州的法律由两个或两个以上的人组成的合伙,其中包括一个或一个以上的一般合伙人（General Partner，GP）和一个或一个以上的有限合伙人（Limited Partner，LP） 。我国于2006年8月27日修订了《合伙企业法》，首次引入了有限合伙的概念。新修订的《合伙企业法》第二条第一款规定：“本法所称合伙企业，是指自然人、法人和其他组织依照本法在中国境内设立的普通合伙企业和有限合伙企业。” 第二条第三款规定：“有限合伙企业由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任。”由此，有限合伙企业的合法地位在我国得以确立。

（二）私募投资基金的概念及法理基础

提到私募投资基金，大家最熟悉的莫过于私募股权投资基金。私募股权投资基金有广义与狭义之分。广义的私募股权投资基金涵盖企业在首次公开发行前（Pre-IPO）各阶段的投资权益,即对处于种子期、初创期、发展期、成熟期和在IPO前各个时期企业所进行的投资。狭义的私募股权投资基金主要指对已经形成一定规模并产生稳定现金流的成熟企业的私募股权投资部分 。2014年8月21日，证监会颁布了《私募投资基金监督管理暂行办法》，该《办法》第二条规定：“本办法所称私募投资基金（以下简称私募基金），是指在中华人民共和国境内，以非公开方式向投资者募集资金设立的投资基金。私募基金财产的投资包括买卖股票、股权、债券、期货、期权、基金份额及投资合同约定的其他投资标的。”

通过《私募投资基金监督管理暂行办法》的相关规定可以看出，相较于私募股权投资基金，我国现行法律法规中私募投资基金既可从事股权投资，也可从事债权等其他投资。

综上所述，采用有限合伙形式所设立的私募投资基金即可称为有限合伙型私募投资基金。

二、有限合伙型私募投资基金的运作模式及法律风险

（一）有限合伙型私募投资基金运作模式分析

有限合伙型私募投资基金的出现是资本创新的产物。有限合伙型作为创业投资基金的一种组织形式,最初诞生于美国,是美国创业投资组织创新和制度创新的产物。据统计，美国在1980年有限合伙型创业投资基金投资额为20亿美元,占整个创业投资总额的42.5%,到1995年己达到了1432亿美元,占整个创业投资总额的81.2%。随着我国新修订后《合伙企业法》的实施，有限合伙型私募投资基金被引入了我国。有限合伙型私募投资基金规避了公司型投资基金既要缴纳企业所得税，又要缴纳个人所得税的不足，同时又基于其灵活的收益分配制度，逐渐成为了一种主流的融资方式。

通过分析实际办案过程中遇到的案例，笔者提炼出如下有限合伙型私募投资基金的一般运作模式，以下通过图示的方法具体说明：

交易过程中，主要交易程序如下：

（1）A（一般为公司）作为私募投资基金的发起人以及普通合伙人（GP），B作为有限合伙人（LP），共同设立D有限合伙作为本次交易的投资机构；

（2）A和D通过银行等销售渠道对投资基金产品进行推介，召集有经济实力的投资者（如C）作为有限合伙人，加入D有限合伙成为有限合伙人；

（3）通过D有限合伙向E项目公司注资，注资方式一般通过委托贷款或股权投资；

（4）E项目公司再将通过D有限合伙募集到的资金投入本次交易中的约定项目；

（5）F担保主体为E项目公司向D有限合伙提供担保。

（二）有限合伙型私募投资基金存在的法律风险

虽然有限合伙型私募投资基金对于融资方来说具有诸多优点，但由于其交易结构相对于传统的股权、债权投资来说较为复杂，普通投资者很难理清其中的法律关系，加上基金产品的销售方通常都不会明确告知投资者其购买相关产品到底需承担多大的风险，所以常常使得普通投资者做出错误判断。笔者通过曾参与过的实际案例，总结出有限合伙型私募投资基金主要容易出现以下问题：

1. 增加有限合伙人存在程序瑕疵

依据《中华人民共和国合伙企业法》第十三条的规定：“合伙企业登记事项发生变更的，执行合伙事务的合伙人应当自作出变更决定或者发生变更事由之日起十五日内，向企业登记机关申请办理变更登记。”《中华人民共和国合伙企业登记管理办法》第十八条规定：“合伙企业登记事项发生变更的，执行合伙事务的合伙人应当自作出变更决定或者发生变更事由之日起15日内，向原企业登记机关申请变更登记。”然而，实际操作中，投资者往往仅与新设立的有限合伙签订私募投资基金认购协议、与普通合伙人签订入伙协议，而由于有限合伙人人数较多等原因，事后普通合伙人往往怠于去变更工商登记，导致各投资者并非成为真正意义上的有限合伙人。

2. 风险提示程度不够，销售过程存在虚假宣传

有限合伙类私募投资基金往往被作为理财产品通过银行渠道进行销售。然而，由于销售该类理财产品提成丰厚，大多数银行客户经理向客户推荐这类私募投资基金时，都会将该类产品说成保本型理财产品，同时承诺银行担保，使得众多投资者深信不疑。

此外，由于该类产品交易结构的复杂性，很多时候负责销售的银行理财经理也未必能完全知晓其中存在的风险，加之投资者签订的认购协议、入伙协议中只是笼统地要求投资者承诺同意承担风险，而不明确提出到底存在何种风险，风险大小如何，投资者通常会误认为这是银行发行并保证收益的理财产品而放心购买。

3. 普通合伙人失职

有限合伙类私募投资基金运作完全依靠于普通合伙人。资金募集完成后，通常也是由普通合伙人负责与项目公司交接，签订一系列协议后将资金投入到项目的使用中。对于对项目知之甚少及缺乏法律、财务知识的投资者来说，普通合伙人作为管理人是否尽责就尤为关键。一旦普通合伙人对拟投资项目尽职调查未尽勤勉义务，或普通合伙人直接挪用所募集资金等情况发生，有限合伙人很难及时知晓并收集到相关证据来维护自身权益。

通过上述分析，不难发现，投资者在认购有限合伙型私募投资基金时，因为有限合伙类私募投资基金交易结构较为复杂，普通投资者在认购时很难对其潜在的风险作出正确的判断，所以，各中介机构在向投资者推荐相关理财产品时，应一改“忽悠”之风，做好事先告知义务。同时，投资者也应提高自身的风险防范意识，特别是进行大额投资之前，最好能咨询律师等专业人士以便获得相关投资产品的风险提示，再判断自身是否有能力承担上述风险。

③ 私募直营店：什么是非结构化私募基金

非标资产全称为非标准化债权资产，是相对于在金融交易场所交易的标准化金融资产而言的，非标资产并非严格的金融术语。非标资产最早由银监会在2013年3月下发的《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》（银监发[2013]8号，简称“8号文”）中给出明确定义：“指未在银行间市场及证券交易所市场交易的债权性资产，包括但不限于信贷资产、信托贷款、委托债权、承兑汇票、信用证、应收账款、各类受（收）益权、带回购条款的股权型融资等”。

④ 有没私募股权基金交易结构设计、基金产品架构方面比较好的书推荐，作私募股权基金产品经理用

对冲基金风云录和富达基金，都是国外的书，可以参考下。
国内的私募股权目前虽热但尚处初级阶段，无系统性书籍，基本都是复制国外的居多。
如果看交易结构与产品架构的话，多参考下过去的成功案例，再略加修改好了。

⑤ 什么是私募基金

私募基金（Private Fund）是私下或直接向特定群体募集的资金。与之对应的公募基金（Public Fund）是向社会大众公开募集的资金。人们平常所说的基金主要是共同基金，即证券投资基金。

广义的私募基金除指证券投资基金外，还包括私募股权基金。在中国金融市场中常说的“私募基金”或“地下基金”，往往是指相对于受中国政府主管部门监管的，向不特定投资人公开发行受益凭证的证券投资基金而言，是一种非公开宣传的，私下向特定投资人募集资金进行的一种集合投资。

(5)私募基金产品交易结构扩展阅读

2014年12月31日，在保险业界，伴随2015年脚步声到来的是保险资金运用一个紧接着一个的细化方案的“落地”。元旦前夕，保监会批准保险资金设立私募基金，专项支持中小微企业发展。、

2015年12月23日消息，17家商业银行的私募基金管理人资格将被撤回。财新网报道称，多家商业银行收到银监会窗口通知，监管部门将依法撤回在中国证券投资基金业协会的备案资格。

⑥ 金融产品的分类结构图，谁能准确梳理一下

主要可以分为：基础产品、衍生产品、资产管理类产品。
1、基础产品包括：股权类、债权类、商品类、外汇及货币市场类。
股权类：按是否上市流通，可分为：股票、未上市企业股权；按清偿顺序，可分为：普通股、优先股等。
债权类（固定收益类）：债券（还可以继续细分）、贷款、商业票据、可转债等等。
商品类：包括石油、贵金属（黄金等贵金属有时会被归到外汇类）等等。
外汇及货币市场类：各类外汇交易和货币市场交易。
2、衍生产品：就是与基础产品的价格或指数挂钩形成的金融产品，可以理解成基础产品价格的函数。分类一般可以分为：远期forward（期货future）、期权(option)、掉期(swap)及混合产品（hybrid)。这里面，期货和远期其实是同一种类型的东西，只不过期货是交易所场内交易的，远期是otc市场场外交易的。混合产品是由远期、期权和掉期组合而成的各种复杂衍生品。
资产支持证券也是一种衍生产品,或者说是借助衍生工具制造的固定收益类产品，常见的是各类CDO，国内一般叫做ABS、MBS。
3、资产管理类产品。基金是资产管理产品，不属于基础产品也不属于衍生产品。其他的资产管理产品还有银行理财、信托、券商资产管理计划等。
此外，还有另类投资（alternative)，主要是指一些比较特殊的金融产品，比如私募股权投资基金（PE)、艺术品投资、对冲基金等。
金融产品还可以按市场来分，即交易所市场和场外(OTC）市场，不同于一般投资者的认识，场外市场其实是最大的金融市场，规模远远大于交易所市场。

⑦ 私募基金多层次分销，穿透是什么意思

目前，在我国私募基金合格投资者数量累计不超过200人，以有限责任公司或者合伙企业形式设立的，投资者人数累计不超过50人；私募基金的合格投资者是指具备相应风险识别能力和风险控制能力，投资于单只私募基金的金额不低于100万元且符合下列相关标准的单位和个人，具体要求如下：（1）净资产不低于1000万元的单位（2）金融资产不低于300万元或者最近三年个人年平均收入不低于50万的个人。金融资产包括银行存款／股票／债券／基金份额／资产管理计划／银行理财产品／信托计划／保险产品／期货权益等；
所以一般的投资人都达不到要求，而私募管理人为了募集资金一般会采用分销的模式，例如私募管理人要发行10亿产品，他就需要募集10亿的资金，而这10亿资金他会分成10份每份1亿，而这1亿会有10个代销机构或理财公司去募集，而10份可能会被分成100份或1000份，到最后投资者只需要投资少量的钱就能参加这个项目，
穿透是指穿过层层分成，最终的投资者

⑧ 私募基金产品参与融资融券交易有何限制

你好，根据交易所规定,专业机构投资者参与融资融券交易不受证券交易时间(6个月)和证券类资产(20日50万)限制。

⑨ 请分别解释一下信托型私募基金和结构型私募基金

信托型私募基金:通过信托计划，进行股权投资或者证券投资，也是阳关私募的典型形式

组合(结构)型私募基金:为了发挥公司式，契约式，虚拟式3种组织形式的优越性，可以设立一个基金组合，将几种组织形式结合起来。组合式基金有4种类型：

（1）公司式与虚拟式的组合；

（2）公司式与契约式的组合；

（3）契约式与虚拟式的组合；

（4）公司式、契约式与虚拟式的组合

⑩ 求教：房地产基金的交易架构分哪些模式

我国的房地产信托是在2002年7月信托业重新开展后逐渐发展起来的。此前，信托业经过多次大规模调整一直处于业务匮乏的困境。而此时房地产市场呈现旺盛的发展势头，处于资金密集型行业的房地产开发企业大部分自有资金都较少，资金短缺是一个长期状态。而信托制度灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新，使其成为最佳融资方式之一。

两者结合，取得了双赢的结果。一方面，信托业借势发展壮大，分享房地产业较高的行业利润；另一方面，房企通过房地产信托计划的融资可以降低房地产开发公司整体融资成本，并且募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整。

自2002年开始的十四年间，房地产信托共经历了2003年和2008年两次黄金发展期。

据统计，2003年全年约有70亿资金通过信托方式进入房地产领域，房地产信托产品也正式走入投资者视线，并进入了平稳发展阶段。因为，2003年6月，中国人民银行出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（央行121号文件），对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等多个方面提高了信贷门槛。

比如：

1、对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。

2、商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。

3、对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地的评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

4、对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的。首付款比例执行20%的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。

5、借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年。

这些措施使得房地产企业从银行贷款的难度大大提高。不得不转向信托公司融资。由此房地产信托迎来第一个黄金发展期。

而自2007年3月央行首次加息，到12月央行连续加息六次，同时银监会出台了九条新规，严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%（不含经济适用房）等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，地产企业又陷入融资困境。房地产信托产品再次迎来发行高峰。

此后，伴随着房价的一路飙涨，房地产市场火热的房地产信托一路升温。

房地产业是一个特殊的行业，与其他行业相比具有高收益、高风险的明显特征，它对经济发展的带动力很强，是关系国计民生、拉动经济增长、改善居民生活条件的重要支柱产业。同时它又是一个资本密集性的产业，其发展与金融业的支持密不可分，两个行业互相影响、互为依托。同时，房地产行业还是国家宏观调控的重点领域，对其又爱又恨，可谓成也萧何败也萧何，这也注定了房地产行业周期波动较为明显。

所以现在信托公司业务方向主要有几大块：

一、机会性抓取一线城市住宅地产项目，特别是中小开发商因资本实力不济退出市场带来的机会。

二、结合资产证券化业务，适当介入一线城市和重点二线城市办公楼项目。办公楼市场与住宅市场发展规律不完全相同，而且具有基础资产确定、现金流稳定和可测量等特点，是资产证券化的重要基础资产。

三、参与设立房地产并购基金。目前中国房地产业整体景气度下行，结构性库存高企，行业内普遍存在高杠杆问题，加之竞争加剧，优胜劣汰、行业整合和集中度提升将成为趋势，未来数年行业内蕴含大量并购机会。一方面信托公司可考虑与一线开发商、保险公司等合作设立机会性并购基金，在提供标的项目和并购融资方面发挥作用。另外也可与保险公司、国内外领先地产基金等长期资本合作，成立跨周期并购基金。

四、关注一线城市、重点二线城市中心老旧建筑改造项目。在成熟市场，通过整体收购、改造升级城市中心老旧建筑，并通过租赁、出售或者其他资本化运作方式实现获利退出是成熟的地产操作模式。目前中国的一二线城市也积存了大量的老旧建筑，如何盘活这块存量，考验着资产管理机构的专业、整体运营及资本运作能力。目前不少外资基金和一些国内资本已经开始进入该领域。

五、战略性关注旅游地产、养老地产等体现消费升级和大健康领域的业务机会。

房地产信托具有非常市场化的定价模式，对于项目风险、市场流动性等诸多因素都能够反映其中，不过总体看，由于信托承接的房地产项目相对银行风险稍大，因而整体融资成本比较高，投资者所获得的收益率也高，信托公司所获得的报酬在2-3%，以及其他费用，整体融资成本相比于其他类型信托也是要稍微高一些，具体定价根据融资方信用水平而有所不同。

房地产信托运作的几大模式

1、房地产债权信托

房地产债权信托房地产债权信托主要是指房地产贷款信托，是将信托资金用于向房地产开发企业发放贷款的一类信托业务。

根据监管部门要求，向房企发放贷款信托需要满足“四、三、二”条件：

四证：
国有土地使用证
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
建筑工程施工许可证

三成：
自有资本金投资比例达到30%

二级：
具有房地产开发二级资质

房地产债权信托主要关注点是信托到期本息回收问题，因而需要关注融资方偿债能力、融资项目可行性、抵质押物价值充足以及变现性等方面，通常设置抵质押、资金账户监管、股东或者实际控制人连带担保责任、本金分期归集计划等风险控制措施。（市面上绝大多数房地产信托属于此类型，信托公司直接以贷款的形式借给房地产企业）

房地产债权信托具有简单、易于操作的特点，同时也是与现行法律衔接最好、最常用的信托资金运用方式。不过，房地产债权信托对于放款条件要求较高，部分未达到要求的融资需求，无法满足，而且该类信托业务模式将提升房企财务杠杆，将压缩其后续融资空间。

2、房地产股权信托

房地产股权信托房地产股权信托主要是指信托资金用于获得房地产企业股权从而为其提供开发建设资金的一类信托业务。

股权获得方式：
受让原有股东股份
增资
出资新设项目公司

与债权信托相比，房地产股权信托并没有那么严格的合规要求，因而可以满足房地产企业拿地、四证不全时期的融资需求，股权融资也有利于美化房企财务报表，部分情况是作为过桥资金，待四证齐全后向银行申请开发贷，实现信托资金的退出。很多房地产股权信托是附有回购协议的，实际上是假股真债;还存在部分股权投资信托仅以少部分资金获得房企股权，其余大部分资金以股东借款名义用于房地产项目开发建设，这实际上既降低了股权投资收益的不确定，也有效绕靠看房地产贷款信托的监管要求。

房地产股权信托重点关注最终能否到期退出，对于负有回购协议的，这就需要关注回购人是否能够履行回购义务。同时，由于参股房企，信托公司也需要履行股东权利义务，参与重大事项决策，这有利于维护自身利益。从房地产股权信托风险控制手段，第一一般采用采用结构化设计，通过次级受益权部分提升优先级投资人的投资安全性;除已拥有股份的剩余股份提供质押，从而全面掌控房企公司运作;全面参与重大事项决策，掌握财务、公章等各类印章和网银密钥，部分情况下还将聘请外部公司监督融资项目建设;融资项目抵押等;违约时的资产处置权利等

3、房地产财产权信托

房地产财产权信托是指以房企所有拥有的各类财产权或者以个人拥有的房地产作为信托财产而开展的一类信托业务。

(一)房企作为委托人的财产权信托

以房企所有拥有的各类财产权为财产权而设立的信托本质上仍是满足房企项目建设的投融资需求，但是此处房企为委托人，财产权小份额切分，转让给合格投资者，从而获得开发资金。不过，目前市场的大部分财产权还是会附有回购协议，从而实现投资者的固定收益，是信托融资的一种交易结构形式变通，或者对现有监管政策的规避。受托信托财产可以是特定资产收益权，诸如土地使用权收益权、在建项目收益权、股权收益权等特定资产收益权以及债权。虽然特定资产收益权信托已开展多年，但是特定资产收益权在我国现行法律制度下还存在一定争议，该类信托还有待于接受司法审判的检验。
目前房地产财产信托本质还是一种融资工具，而不是来自基础资产的收益，因而其重点还是要看回购义务人的履约能力，主要是偿债能力和偿债意愿，其风险控制措施、交易结构基本与房地产债权信托和房地产股权信托相类似。

(二)个人作为委托人的房地产财产权信托

个人将其所拥有的房产等财产作为信托财产而设立信托，是以财产管理以及财产传承为主要目的的信托模式。这主要是借助信托公司的专业性，实现房产的保值增值，以及实现财富的有序传承。此类房地产信托可以进一步划分为房地产开发信托、房地产管理信托以及房地产处置信托。

房地产开发信托主要是委托人将所拥有的土地作为信托财产，由信托公司负责聘任建筑公司、房地产开发过程中的融资等事项，待房地产建设成功后，或者通过出租实现向受益人分配收益，或者将成品房向受益人分配，不过该类业务还主要适用于土地产权私有的欧美等国家。

房地产管理信托主要是指信托公司按照委托人意愿或者受益人利益最大化，通过有效管理以房地产作为信托财产的方式，所进行的一类业务。此类信托在美国、日本、我国台湾都较为普遍，在日本个人可设立不动产信托，由受托人实现信托财产的管理、租赁等，从而实现房产的保值增值。而在欧美，设立基于房产的信托则可以保障其在死后有序传承给继承人，同时由避免继承人直接获得房产后变卖。

房地产处置信托主要是指委托人将房产受托给信托公司，尤其帮助通过出售等方式，处置房产，最终将获得现金分配受益人的一类信托业务。

我国尚未开展此类业务，一方面是由于现行信托法律制度不健全，包括信托财产登记、信托税收等诸多障碍存在，另一方面是信托公司在房地产经营管理方面专业性不高，市场需求不高。但是，从未来发展看，此类业务还是具有一定市场空间的。

4、房地产资产证券化信托

资产证券化既包括各类金融债权，也包括各类不动产，房地产资产证券化也就是通常所说的房地产投资基金信托，就是不动产资产证券化的重要一类，是指投资人将资金以类债券的投资形式，投入在由专业机构管理和全程担保的不动产里，通过专业机构的管理获得稳定的高效的回报。REITs主要的目的是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。REITs从上世纪六十年代初开始在美国兴起，至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。在美国约有300个REITs，其总资产超过3000亿美元，近2/3在国家级的股票交易所上市。目前已有近40个国家成功推出了房地产投资信托基金。

不同于一般的信托产品，REITs具有鲜明的特征。它投资期限长，以成熟的商业物业为主，资金来源多是公募形式，对投资对象(限制开发项目)有限制，甚至地域有限制，属于一种大众投资工具，监管严格。每份REITs基金单位都代表对某个物业一定比例的所有权，有固定资产作后盾，因而也较容易用于质押或担保融资，收购物业需要具备独立法人资格。同时，REITS也受到较为严格的监管，根据美国、法国等主要国家的监管要求，REITS发行前需要经过监管审批或者报备，一般采用信托制或者公司制实现破产隔离，大部分无最低注册资本要求，75%左右的资金要投资于具有稳定收益的房产，每年需要分配大约近90%的收益，一般仅对投资者所获得的红利征税，从而避免双重征税。（目前在国内已经重启，并且试点）

5、基金化房地产信托

基金化房地产信托目前市场上还有采取多种资金运用方式的，即房地产基金信托，从而提升信托资金运用效率。基金化房地产信托主要专注于房地产行业投资，通过运用股权、债权、物业持有、不良房地产项目重组等资金运用形式，同时对多个房地产项目进行组合管理的一种信托运作形式，信托公司可以与专业房地产私募基金机构合作，也可以与大型房地产开发企业合作，从而实现强强联合，发挥各自优势，实现全周期下，房地产项目全方位运作。

信托公司接受的委托资金，采用股权、债权、物业持有等多种运作方，投向多个房地产项目。这种模式采用组合投资的方式，有利于分散风险，挑选最为合适的房地产项目，从而实现受益人利益最大化，也有利于提高信托公司报酬水平。当然，此类运作方式对于信托公司专业性和房地产运作能力要求更高，因而信托公司会与其他专业机构合作。

下面金融狗说一下在项目上应该重点关注哪些东西？

判断房地产信托产品风险的几大关键指标如下：
是否具备足额的抵押物（一般抵押物评估价值为信托融资额度的2倍以上），且抵押物处置时具备较高的流动性（一般刚性需求为主的住宅更加容易处置）；

2.项目的区域位置是否拥有较强的市场需求（目前来看，一二线城市的住宅项目需求仍然较为旺盛（深圳新盘秒杀的情景是很难想象到的），三四线城市的项目最好是位于区域核心地段）；

3.开发商的实力与背景如何（衡量房地产开发商实力的一个重要指标是销售量排名，去化率，对于其过往业绩也可以进行考察做一个纵向对比）；

4.实际控制人的人品如何（投资者可以重点关注实际控制人的发家历程，以及是否有过不良信用记录以及负面新闻报道）。