私募债券的账务处理

A. 什么是REITs

房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

2020年7月17日，中国REITs论坛举办“REITs市场的中国道路研讨会暨《中国REITs市场建设》线上首发式”。

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REITs的特点在于：

1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；

2、收益的大部分将用于发放分红；

3、REITs长期回报率较高，但能否通过其分散投资风险仍存在争议，有人认为可以，有人认为不行。

B. 非公开定向债务融资对于认购企业如何账务处理

利好，公布之后就是利空。

C. 公司上市前需要哪些财务报表及财务工作要做什么

企业上市之前的财务管理准备：

1、上市前财务准备工作。

2、上市前财务尽职调查 、收入及利润确认。

3、上市前账务、税务筹划、旧帐清理。

4、如何有效募集更多资金。

5、如何设计可持续增长的财务业绩模式。

6、会计准则与信息披露制度安排。

7、企业上市改组中需关注的会计审计问题及解决方案。

8、上市过程中的财务筹划与财务分析。

9、如何进行企业估值及确定发行价。

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上市的要求有以下：

1、股票经国务院证券监督管理机构核准已向社会公开发行。

2、公司股本总额不少于人民币三千万元。

3、开业时间在三年以上，最近三年连续盈利;原国有企业依法改建而设立的，或者本法实施后新组建成立，其主要发起人为国有大中型企业的，可连续计算。

4、持有股票面值达人民币一千元以上的股东人数不少于一千人，向社会公开发行的股份达公司股份总数的百分之二十五以上;公司股本总额超过人民币四亿元的，其向社会公开发行股份的比例为10%以上。

5、公司在最近三年内无重大违法行为，财务会计报告无虚假记载。

6、国务院规定的其他条件。

D. 长期股权投资成本法和权益法有什么区别

长期股权投资成本法和权益法的区别如下：

1、包括范围不同

长期股权投资初始成本法包括20款，即电力建设基金收入、三峡工程建设基金收入、养路费收入、车辆购置附加费收入、铁路建设基金收入、公路建设基金收入、民航基础设施建设基金收入、邮电附加费基金收入、港口建设费收入、

市话初装基金收入、民航机场管理建设费收入、下放港口以港养港收入、烟草商业专营利润收入、碘盐基金收入、散装水泥专项资金收入、贴费收入、邮政补贴专项资金收入、墙体材料专项基金收入、铁路建设附加费收入和适航基金收入。

而权益法包括企业依法交纳的增值税、消费税、企业所得税、资源税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船税、教育费附加等税费、

矿产资源补偿费、印花税、耕地占用税等税费，以及在上缴国家之前，由企业代收代缴的个人所得税等。

2、计算方法不同

长期股权投资初始成本法计算公式为：

经营净收入=经营收入-经营费用-生产性固定资产折旧-生产税+出租房屋净收入、出租其他资产净收入和自有住房折算净租金等。财产净收入不包括转让资产所有权的溢价所得。

而权益法计算公式表示为：人均可支配收入实际增长率= （报告期人均可支配收入/基期人均可支配收入）/居民消费价格指数-100%。

3、性质不同

长期股权投资初始成本是社会性的内涵因素决定，权益法是价值的体现，权益法往往不等于价值。

参考资料来源：网络-长期股权投资成本法

网络-权益法

E. 新规定对银行财务管理有何影响

《通知》规定，个人于2016年11月30日前在同一家银行开立多个Ⅰ类户的，银行应当对同一存款人开户数量较多的情况进行摸排清理，要求存款人作出说明，核实其开户的合理性。对于无法核实开户合理性的，银行应当引导存款人撤销或归并账户，或者采取降低账户类别等措施，使存款人运用账户分类机制，合理存放资金，保护资金安全。

F. 基金收到投资款后的账务处理

1、风险投资收到的资金通过投资收益科目来核算；
2、具体的账务处理是：
借：银行存款
贷：投资收益
3、投资收益，是对外投资所取得的利润、股利和债券利息等收入减去投资损失后的净收益。严格地讲所谓投资收益是指以项目为边界的货币收入等它既包括项目的销售收入又包括资产回收（即项目寿命期末回收的固定资产和流动资金）的价值。投资可分为实业投资和金融投资两大类，人们平常所说的金融投资主要是指证券投资。投资活动也可能遭受损失，如投资到期收回的或到期前转让所得款低于账面价值的差额，即为投资损失。投资收益减去投资损失则为投资净收益。

G. 私募基金如何做分录涉及什么税

当前与私募基金相关的税收主要是所得税和营业税，营业税税率相对单一，而涉及所得税的政策较复杂。私募股权基金按组织形式可以分为公司制、有限合伙制和契约制。对于公司制私募基金而言，主要适用的法律有《公司法》、《企业所得税法》。对于有限合伙制私募基金而言，主要适用的法律是《合伙企业法》。
对于契约型私募基金而言，传统的通道型私募基金主要依据各类通道的规定，例如银监会发布了《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》规范信托制私募股权基金，而直接私募尚无明确依据。
基金层面的税收问题因私募基金组织形式的不同而不同。公司制私募基金因证券交易或股权交易所得收入应根据《企业所得税法》纳税，按照“转让财产收入”、“利息收入”计算所得税，税率为25%。
由于《企业所得税法》第二十六条规定：符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益属于“免税收入”，故当公司型私募基金获取被投资企业的股息、红利时，可免交所得税。其中，“符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益”是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。此外，对于创业投资企业从事国家需要重点扶持和鼓励的创业投资有专门的税收优惠政策。2007年《财政部、国家税务总局关于促进创业投资企业发展有关税收政策的通知》（31号文）、2008年《企业所得税法实施条例》、2009年的《国家税务总局关于实施创业投资企业所得税优惠问题的通知》（国税发[2009]87 号）均有相关优惠政策，其中87 号文提出；
创业投资企业采取股权投资方式投资于未上市的中小高新技术企业2 年（24 个月）以上，符合相关条件的，可以按照其对中小高新技术企业投资额的70%，在股权持有满2 年的当年抵扣该创业投资企业的应纳税所得额；当年不足抵扣的，可以在以后纳税年度结转。

二、直接私募如何纳税？

相比通道类私募产品，直接私募有众多优势：不仅可以节省通道费用，也可以引导私募公司走向规范化。不能否认的是，对于直接私募如何纳税的问题却一直处于模糊的状态，并不明朗。目前关于这方面的主流观点分成两派：
非实体课税模式：认为契约制私募不是独立工商实体，仅仅投资者的集合体、是一种契约关系。因此，非实体课税模式认为契约制私募在基金层面不用纳税，仅需在投资者层面纳税即可。实体课税模式：认为契约制私募运行中有两个层面的法律关系，一是基金管理人运用基金进行投资，二是基金管理人和基金持有人之间的募资和分配。由于是两个法律行为，故需要分别履行纳税义务。在基金层面，要适用投资相关的法律法规和税收制度；而在投资者层面，要适用收益取得相关的法律法规和税收制度。
但是，如前所述，我们认为，目前通道式的私募产品属于国内契约制私募的雏形，因此，直接私募产品或将参照原通道类的私募产品，在基金产品环节不交税，而由投资者分别纳税。
根据《财政部国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税[2008]1 号）提出的“关于鼓励证券投资基金发展的优惠政策”：
（一）对证券投资基金从证券市场中取得的收入，包括买卖股票、债券的差价收入，股权的股息、红利收入，债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。
（二）对投资者从证券投资基金分配中取得的收入，暂不征收企业所得税。
（三）对证券投资基金管理人运用基金买卖股票、债券的差价收入，暂不征收企业所得税。
此通知在表述中均是使用“暂不征收”字眼，意味着我国或认为契约型基金应采纳“实体课税模式”，只是当前为了鼓励契约型基金的发展而暂不征收，这给未来直接私募的税制增添了不确定性。

H. 基金管理费和托管费怎么收

1、 计提标准

基金管理费率通常与基金规模成反比，与风险成正比。基金规模越大，基金管理费率越低;基金风险程度越高，基金管理费率越高。不同类别不同国家或地区的基金，管理费率不完全相同。

2、 计提方法和支付方式

目前，我国的基金管理费、托管费以及基金销售服务费均是按前一日基金资产净值的一定比例逐日计提，按月支付。

(二) 基金交易费

基金交易费指基金在进行证券买卖交

易时所发生的相关交易费用。目前，我国证券投资基金的交易费用主要包括印花税、交易佣金、过户费、经手费、证管费。

(三) 基金运作费

指保证基金正常运作而发生的应由基金承担的费用。发生的费用大于基金净值十万分之一，应采用预提或待摊的方法计入基金损益。发生的费用小于基金净值十万分之一，应于发生时直接计入基金损益。

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在基金的运作过程中，有一些必要的开支需基金承担，其中基金管理费和基金托管费是基金支付的主要费用。

基金管理费是支付给基金管理人的管理报酬，其数额一般按照基金净资产值的一定比例，从基金资产中提取。基金管理人是基金资产的管理者和运用者，对基金资产的保值和增值起着决定性的作用。

因此，基金管理费收取的比例比其他费用要高。基金管理费是基金管理人的主要收入来源，基金管理人的各项开支不能另外向基金或基金公司摊销，更不能另外向投资者收取。在国外，基金管理费通常按照每个估值日基金净资产的一定比例（年率）、逐日计算，定期支付。

I. 关于企业购买私募债的会计处理

可以计入长期债券投资，就是考虑债券利息是到期一次支付还是分期支付。