房地产私募基金总规模已达千亿

㈠ 主流的房地产私募基金产品有哪些产品模式

｜他山之石——国际主流基金模式

在目前国际私募地产基金格局中，美国的黑石地产基金一枝独秀，依靠其最近在全球募集的133亿美元，牢牢巩固了全世界最大的地产基金地位，喜达屋资本集团、领盛投资管理、铁狮门、凯雷等其他美国系基金在市场上募资活动也非常活跃，同时，新加坡系的凯德基金近年也异军突起，开始在全球主流基金中占据一席之地。从中我们选了黑石地产基金和凯德置地基金来观察国际主流基金的运作模式，对中国私募地产基金以及上市公司来说，都有一定参考意义。

（一）美国基金模式代表：黑石房地产基金

黑石集团（BlackstoneGroup）又名佰仕通集团，是全世界最大的独立另类资产管理机构之一，也是一家金融咨询服务机构。其另类资产管理业务包括企业私募股权基金、房地产机会基金、对冲基金的基金、优先债务基金、私人对冲基金和封闭式共同基金等。

黑石集团的房地产基金成立于1992年，经过20余年的扩张，目前已经成为世界最大的房地产私募股权公司，旗下通过机会基金和债务战略基金所管理的资产达790亿美元。当黑石地产基金团队由遍布世界各地的逾200名房地产专业人士组成，投资组合包括美国、欧洲和亚洲的优质物业，涵盖酒店、写字楼、零售业、工业、住宅及医疗保健等各种业态。自2009年年末以来，随着市场的回归，Blackstone的房地产基金已透过其债务及股权投资基金，投资或承诺投资规模达313亿美元。

黑石房地产投资基金一贯倡导的投资理念是：买入、修复、卖出（Buy it, Fix it, Sell it），即买入：以低于重置成本的价格收购高质、能创收的资产；修复：此处的修复是指黑石会参与所投资公司管理经营，并迅速并积极地解决其资本结构问题、硬伤或经营问题，这也是黑石房地产基金投资过程中最重要的一环；卖出：一旦问题解决，黑石会将所投资公司卖出，通常是出售给核心投资者。这种模式实际上和我国目前以项目为主的模式非常相似，也因此黑石地产基金的平均持有期一般在三年左右。

从投资策略来看，黑石房地产基金投资从核心型到机会型皆有覆盖，但其最擅长的还是在机会型投资环境中寻找良机，尤其是2008年金融危机以来，黑石更加偏好因过度杠杆融资而致使所有权结构受损的房企，或是寻求大规模退市的上市公司，累计实现业绩改善成效217亿美元。

作为独立的房地产基金，黑石地产基金的运作关键在于修复而不在于运营，所以在退出环节基本上不会接触最终销售终端，快速将改善过的物业或者公司股权转让是最主要的方式，接盘方通常是知名上市房企，如零售商业开发商西蒙地产、工业地产普洛斯等，或者其他金融机构，比如国家主权财富基金、养老基金、对冲基金等，尤其2012年以来，国际资金成本的降低以及主权财富基金日益增加的避险需求使得黑石基金的退出流程更加通畅。

作为典型的美国基金，黑石普遍偏好高杠杆下的高资产收益，并强调规模扩张和由租金收益和资产升值收益的总收益率。一般黑石每完成一次收购，可提取相当于收购资产总价1%的管理费，每卖出一项资产可提取不超过卖出资产价值1%的管理费，其他的基础管理费和运营费也都与资产规模挂钩，这也导致黑石集团在扩张时追求快速的资产价值提升，尤其是在资产连续三年以年均40%以上的速度升值时，业绩提成就变得相当可观。数据显示，黑石从1991年开始至今共实现投资规模279亿美元，累计净IRR达到16%。

（二）新加坡模式：凯德置地地产基金

凯德集团原名嘉德置地，是亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡，并在新加坡上市，地产业务主要集中于核心市场新加坡和中国。凯德集团房地产业务多元化，包括住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和综合体，并拥有澳洲置地、凯德商用、雅诗阁公寓信托、凯德商务产业信托、凯德商用新加坡信托、凯德商用马来西亚信托、凯德商用中国信托和桂凯信托等多家上市公司。

凯德基金的起步源于凯德集团轻战略的确定，2000 年新成立的嘉德集团提出了具体而明确的战略转型目标和执行方案，而这一战略重组规划成为嘉德未来地产金融业务成功发展的基础。经过十余年发展，今天凯德集团已构建了一个由6只REITS和16只私募地产基金组成的基金平台，管理资产总额达到410亿美元，其中私募基金规模占到166亿，而投资于中国的私募基金规模达到近半。

凯德置地的私募基金得以快速发展的原因在于两点：1、借助国际金融巨头或当地优势企业合作力量迅速进入新市场。凯德的私募地产基金合作方包括荷兰ING金融集团、欧洲保险集团Eurake、伊斯兰投资银行Arcapita Bank、花旗集团等，依靠国际金融巨头的影响力，为公司进驻新市场打开窗口，其次，凯德还积极寻求本土优势企业的合作，比如在中国，凯德与深国投、华联商场、万科等合作，为旗下三只私募基金和1只REITS输送后备零售物业资产，并与中信信托合作发起CITIC CapitaLand Business Park Fund，尝试工业地产拓展。2、与REITS协同推进。凯德置地在重点市场的公募基金（REITS）都有对应的私募基金与其“配对”发展。在2006年以中国零售物业为核心资产的CRCT在新加坡上市，与CRCT同时成立的还有两只私募基金CRCDF和CRCIF作为CRCT的储备基金，CRCDF向CRCT输送相对成熟的项目，而CRCIF则储备更多孵化阶段项目；在马来西亚，嘉德有私募基金MCDF孵化写字楼项目然后再输入REITSQCT（Quill CapitaTrust）；在印度，CapitaRetailIndiaDevelopment Fund的成立同样是为筹备中的印度零售物业REITS做准备。总体而言，REITS为私募基金提供了退出渠道，而私募基金则为REITS输送成熟物业，彼此间的相互支持成为嘉德基金模式的关键。

在基金杠杆运用方面，新加坡基金与追求资产总规模的美国基金不同，它更强调租金收益的分享和管理费的提成，关注于真实的收益增长。比如凯德 CRCT的管理协议中关于业绩提成的约定是“每年净物业收入（经营收入-运营支出）的4%”，而非总收益的提成，另外在物业管理费提取方面CRCT也是与物业收入挂钩。而CRCT对租金收益的强调也影响着为其输送资产的私募地产基金的发展理念——既然作为退出渠道的REITS只根据租金回报来选择收购对象并给出估值，那么为其输送资产的私募地产基金也必然把重心放在孵化过程中租金回报的提升上，从而减少了整个资产链上的泡沫化程度。

从集团内部孵化、到私募基金的开发培育，再到REITS的价值变现和稳定收益模式，凯德集团构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道，而这种协同成长模式也成为新加坡地产金融模式的核心。这种模式的成功在于凯德置地以更为安全且高效的模式实现扩张：从2000年到2013年，凯德集团布局的地域范围从33个城市扩张到123个城市，旗下购物中心数量从7处扩张到105处，服务型公寓从6000套扩张到33000套；而规模扩张的同时，ROE从1.5%提高到6.3%，净负债资本比从92%下降到44%，利息覆盖倍数从1.8倍上升到6.0倍。

㈡ 房地产基金公司有哪些最好有排名

1、信保（天津）股权投资

信保（天津）股权投资基金管理有限公司（或称“信保基金公司”）是经中国证券业投资基金协会登记备案的私募投资基金管理机构。

由中国保利集团旗下保利房地产（集团）股份有限公司和中国中信集团旗下中信证券股份有限公司于2010年在天津市滨海新区联合发起成立，是专注于产业投资、金融创新、并购整合和资产管理的市场化、专业化、独立运作和主动管理的股权投资基金管理机构。

2、兴业基金

兴业基金管理有限公司成立于2013年04月17日，注册地位于中国福州市鼓楼区五四路137号信和广场25楼，法定代表人为官恒秋。经营范围包括基金募集、基金销售、特定客户资产管理、资产管理和中国证监会许可的其他业务。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)兴业基金管理有限公司对外投资1家公司，具有16处分支机构。

3、鼎辉地产投资

鼎晖地产投资成立于2009年，管理着四支中国地产基金、四支日本地产基金、一支美国稳定收益不动产基金及四支美国不动产单项目基金；并管理着其他数支单项目基金和配套支线基金，管理基金规模达82亿元人民币。截至2020年3月，鼎晖地产投资已在中国、美国、日本、越南及欧洲共58个城市主导投资了超过75个项目物业，所投项目总资产规模达240亿元人民币。

4、稳盛投资

稳盛投资是由国内领先的房地产上市公司金地集团(600383)出资设立,是专注于国内外房地产投资管理的私募股权投资基金管理人,是金地集团“一体两翼”战略的重要组成部分。

5、中城投资

上海中城联盟投资管理股份有限公司（简称“中城投资”）成立于2002 年，现有股东53家，注册资本近18.82亿元，是国内历史悠久、业内领先的房地产投资管理机构。

中城投资是中国房地产业协会常务理事单位、房地产金融分会副会长单位，公司下属5家基金管理机构均已在中国证券投资基金业协会登记备案，旗下基金管理人为中国保险资产管理业协会联席会员，是招商银行、平安银行、工商银行等银行、保险、信托类金融机构的合格房地产基金管理人白名单。

(2)房地产私募基金总规模已达千亿扩展阅读：

房地产私募基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。

房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取代理费用。

㈢ 国内新基金发行总规模已经突破7千亿元，为何购买的大多数都是年轻人

因为现在年轻人都开始有理财意识，这些年轻人没有太多的本金，所以只能先买基金试水。很多年轻人每个月按时买基金都是为了攒钱，因为这些钱如果是流动的，他们一定会想方设法地花掉。所以他们就会用买基金的方式每个月定投赚取一定的收益，也给自己留下一点存款。

很多中年人都觉得基金的收益过少，所以他们愿意把本金放在其他的地方做投资年轻，人们大多都刚刚开始理财，所以会首选基金。并且年轻人在投资的时候，也不能接受自己的本金波动幅度太大，所以他们就会选择买基金。

㈣ 私募基金规模一般多大

私募基金，是指以非公开方式向特定投资者募集资金并以特定目标为投资对象的证券投资基金。私募基金是以大众传播以外的手段招募，发起人集合非公众性多元主体的资金设立投资基金，进行证券投资。
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㈤ 如何设立一家房地产私募基金，都需要什么条件，怎样办理，办理流程什么

1、在某个投资领域（如股票、期货、外汇、黄金等）有非常丰富的经验，最好长时间稳定地盈利过。 2、制定包含有资金的募集、投向、分成、风险控制等内容的说明书。 3、有一批支持你的富人，他们给你提供你想要的规模的资金。 4、有一个研究团队，密切跟踪市场的变化，制定计划。 5、有一套精密严格的系统，使你的计划能够真正执行下去。 6、由于私募处于灰色地带，应有能力化解一些意想不到的麻烦。 从小做起，量力而行，低调严谨。私募基金的组织形式 1、公司式 公司式私募基金有完整的公司架构，运作比较正式和规范。目前公司式私募基金（如"某某投资公司"）在中国能够比较方便地成立。半开放式私募基金也能够以某种变通的方式，比较方便地进行运作，不必接受严格的审批和监管，投资策略也就可以更加灵活。比如： （1）设立某"投资公司"，该"投资公司"的业务范围包括有价证券投资； （2）"投资公司"的股东数目不要多，出资额都要比较大，既保证私募性质，又要有较大的资金规模； （3）"投资公司"的资金交由资金管理人管理，按国际惯例，管理人收取资金管理费与效益激励费，并打入"投资公司"的运营成本； （4）"投资公司"的注册资本每年在某个特定的时点重新登记一次，进行名义上的增资扩股或减资缩股，如有需要，出资人每年可在某一特定的时点将其出资赎回一次，在其他时间投资者之间可以进行股权协议转让或上柜交易。该"投资公司"实质上就是一种随时扩募，但每年只赎回一次的公司式私募基金。 不过，公司式私募基金有一个缺点，即存在双重征税。克服缺点的方法有： （1）将私募基金注册于避税的天堂，如开曼、百慕大等地； （2）将公司式私募基金注册为高科技企业（可享受诸多优惠），并注册于税收比较优惠的地方； （3）借壳，即在基金的设立运作中联合或收购一家可以享受税收优惠的企业（最好是非上市公司），并把它作为载体。 2、契约式 契约式基金的组织结构比较简单。具体的做法可以是： （1）证券公司作为基金的管理人，选取一家银行作为其托管人； （2）募到一定数额的金额开始运作，每个月开放一次，向基金持有人公布一次基金净值，办理一次基金赎回； （3）为了吸引基金投资者，应尽量降低手续费，证券公司作为基金管理人，根据业绩表现收取一定数量的管理费。其优点是可以避免双重征税，缺点是其设立与运作很难回避证券管理部门的审批和监管。 3、虚拟式 虚拟式私募基金表面看来像委托理财，但它实际上是按基金方式进行运作。比如，虚拟式私募基金在设立和扩募时，表面上是与每个客户签定委托理财协议，但这些委托理财帐户是合在一起进行基金式运作，在买入和赎回基金单元时，按基金净值进行结算。具体的做法可以是： （1）每个基金持有人以其个人名义单独开立分帐户； （2）基金持有人共同出资组建一个主帐户； （3）证券公司作为基金的管理人，统一管理各帐户，所有帐户统一计算基金单位净值； （4）证券公司尽量使每个帐户的实际市值与根据基金单位的净值计算的市值相等，如果二者不相等，在赎回时由主帐户与分帐户的资金差额划转平衡。 虚拟式的优点是，可以规避证券管理部门对基金设立与运作方面的审批与监管，设立灵活，并避免了双重征税。缺点是依然没有摆脱委托理财的束缚，在资金筹集上需要法律上的进一步规范，在资金运作上依然受到证券管理部门对券商的监管，在资金规模扩张上缺乏基金的发展优势。 4、组合式 为了发挥上述3种组织形式的优越性，可以设立一个基金组合，将几种组织形式结合起来。组合式基金有4种类型： （1）公司式与虚拟式的组合； （2）公司式与契约式的组合； （3）契约式与虚拟式的组合； （4）公司式、契约式与虚拟式的组合。 中国私募基金发展三大路径 私募基金是资本市场的重要参与者，根据其内涵一般可以分为对冲基金、私募股权基金和创业投资基金（也可称为风险投资基金）三种。我国私募基金通常专指从事与证券市场投资的、非公募形成的机构投资者。据估计，我国A股市场的私募基金规模大约有5000亿元人民币，规模较大的单一基金数额估计约2-3亿元人民币。随着我国证券市场的深入发展以及外资背景的投资机构的竞争，我国私募基金也面临着结构性变动。以上提到的三种基金模式将是我国私募基金结构性变动的方向。 一、股权分置改革为私募股权基金的兴起提供了条件 股权分置改革是政府的既定目标。改革结束后，我国股票市场可流通的股票数量将是改革之前的3~4倍。上市公司之间的收购也将比全流通之前简单得多。敌意收购（hostile acquisition）的压力也将迫使现有上市公司的管理层更加密切地与股东合作，以避免被收购的被动局面出现。此外，股票全流通后，为达到产业扩张的目的，上市公司之间的相互收购也将变得容易且更有经济效率改善的意义。 通常上市公司不论何种形式的收购，都会给其财务结构带来较大的影响，并导致股票价格有所变化。这种变化必然对私募基金的投资模式带来变化。其中有些私募基金可能专注于这样的业务，由目前的普遍投机性私募基金转变为专业化从事上市公司并购甚至产业并购的合作伙伴性基金（M&A Fund）。这种收购基金正是发达国家金融市场为数庞大的私募股权基金（private equity fund）中的一种。以近年来在我国多有斩获的美国凯雷集团为例，该公司自有资金约为80亿美元，而投资带动的资金可达800亿美元，比我国A股市场全部私募基金的总数还要多。强大的资金优势、政治优势和全球资本上谙熟的人脉关系，对一些并购项目基本上可以进行一些外科手术式的操作，即整体收购，不用十分费力地拿到海外资本市场上市，获取超过30%的年收益率。此外，近年来在内地非常活跃的房地产投资商凯德置地（capitaland），其母公司则是新加坡交易所上市的大型房地产商嘉德置地集团在中国的全资子公司。这些国际投资机构，以全球化的金融眼光来看待机会，巧妙地组合资产，进行跨国金融市场套利。 在国际私募股权基金迅速发展的状况下，我国的私募基金行业的政策限制，将逐渐变得宽松。以当前我国证券市场规模，有3亿元左右人民币自有资产的私募基金可以向这个方向摸索，通过3倍的杠杆比例，带动10亿元左右的投资。此外还要深入研究国际并购基金的商业模式，争取寻找跨国金融市场套利的机会。 二、纯投机型的私募基金将向对冲基金的方向转变 随着上市公司股票全流通的实现，上市公司的股票数量将增加数倍，极大地增加了市场的流动性。加上证券监管严格程度的增加，单个的机构投资者很难像以前一样利用资金和信息优势，获取超额的利润。此外，由于价值投资理念的逐步被人们认识，通过合谋锁定股票数量，从而推高股价的操作方式变得越来越多风险。由于股票数量的增加，以及单一机构持有股票引起的要约收购披露义务，使得单一股票中的投资者呈现一种类似于垄断竞争或充分竞争的市场格局，单一的机构很难具有绝对优势。最后，将来股票市场有了做空机制以后，股票价格更具有易变性，方向更难确定。因此，单纯的锁定价格并且推动价格上涨的盈利模式需要改写。 由于上述三个原因，对于单纯从事股票买卖的投资机构，只能遵循有效市场理论的指导，对价格的瞬时偏离进行适当的投机。然而，在一个逐渐成熟的二级市场上，价格非理性波动所出现的套利机会时间十分短暂，并且股票数量的增加和持仓品种的增加，私募基金经理通过个人盯盘的方式也将变得不适用。因为基金经理受个人体能和智力的影响，在瞬时的价格波动中，难以很快判断投资机会。因此，通过编制计算机模型和程序，并且将交易指令嵌入到这种程序中，成为私募基金管理资产的最佳方式。所不同的是，在交易指令嵌入程序时，基金经理必须清楚地知道自己的预期收益率和与其风险承担系数。当基金管理人对自己所管理的资金的风险偏好有完全的认识，并以此为基础制定投资策略时，市场机制的最佳配置资源的功能才得以体现。这种方法是西方大型金融市场投资中最常见的手段之一，而随着我国证券市场的开放和发展，其用途逐渐成熟。比如最近上市的宝钢权证，就完全可以用计算机设定的模型进行交易，其控制交易风险的能力远远高于交易员（操盘手）的瞬时决策。 这种私募基金实际上最后将演变成为比较典型的对冲基金（hedge fund）。目前国内已经有声称为对冲基金的投资机构，但是其网站显示，其设计的产品还显得偏于狭窄，难以与当前的市场状况相匹配。从事对冲投资的机构，对资产的规模不受限制，最主要的是开发有效的风险控制和转移技术。 三、具有创投背景的私募基金可转型为风险投资基金 上个世纪末，在科教兴国战略指引下，全国各地成立了不少风险投资机构。由于当时纯粹意义的风险投资环境并不十分成熟，而股票市场火爆，不少风险投资公司将一部分投资转向二级市场的股票，有的后来变成了主要在二级市场投资的机构投资者。但是随着我国证券主板市场逐步完善，以及外资风险投资公司在风险投资领域的成功的示范效应，这些机构有可能重新被激起参与风险投资的兴趣。同时，由于其有参与二级市场的经验，其投资的二级市场的上市公司的主业很有可能是其风险投资项目的重要依据。而股权分置改革和证券主管部门对上市公司经营业绩的要求的增加，上市公司必须实实在在考虑其并购的项目能够为其经营业绩加分，而不同于过去市场中单纯的为制造题材的收购。这种条件下，上市公司、风险投资公司、被投资项目的创业者、以及该上市公司的股票投资者，可能得到多赢局面。虽然这种模式对于风险投资公司来说有内幕交易的嫌疑，但是以现行国内的法律体系和执法空间，这种模式具有一定的可操作性。上述这种投资模式，可以成为一部分有创业投资经验和背景的私募基金探讨的发展方向。 实际上，我国快速成长的中小型企业一直是风险投资机构掘金的领域。据安永公司的统计，2004年，我国完成的风险投资金额已经达到12.7亿美元，而在2002年，这个数据只有4.18亿美元。其中外资已经成为我国风险投资事业发展的重要力量。比较而言，外资在项目选择和退出机制上更具有优势。比如高盛对蒙牛的投资，以及凯雷集团对携程网的投资。这样的盈利模式是我国具有风险投资经验和背景的私募基金所必须关注的。一般从事该类业务的投资者，应当具有5000万元以上人民币资产。通过制定合理的资产组合，从事跨市场套利。 四、国际国内形势的变化为私募基金的发展打开了空间 近年来，国际资本市场出现了一个显著现象，首先是私募基金的发展速度很快，业绩令人瞩目，其模式越来越受到一些大的机构投资者的认可，成为国际金融市场的焦点。根据欧洲私募股权与创业资本协会统计，2003年欧洲私募股权的总投资额达到291亿欧元，总的融资量达到270亿欧元。普华永道世界投资报告认为，2004年私募股权投资额占GDP的份额在北美、欧洲和亚洲分别为0.97%、0.28%、0.23%。近5年来，美国的私募股权基金总量增长了一倍，达到目前的约7000亿美元的规模。此外，全球对冲基金增长迅速，1990年全球大约有390亿美元对冲基金资产，到2003年，已达到6500-7000亿美元的资产规模，平均每年的增长速度超过25%。过去5年，美国退休基金总数约5万亿美元资产，在对冲基金，私募股权基金，房地产基金以及衍生金融工具中投资的比例从2%增长到5%。著名的加州退休基金、宾西法尼亚州退休基金，以及通用电气等，都放宽了对私募基金的投资限制比例，而欧洲的许多退休基金也提高了投资于私募基金的比例。在创业投资方面，2003年，仅欧洲管理的资产就有约18000亿美元，这些分布在36个欧洲国家，平均每个国家的风险投资资产为约500亿美元，是我国的近40倍。可见我国的创业投资发展有极大的潜力。 根据世界银行的统计，我国养老基金从2001年到2075年的收支缺口将达到9.15万亿元人民币。以现行的投资体制，应付如此大的开支是不可能的，唯一的办法是充实账户的同时，提高投资收益率。提高投资收益率的办法之一就是将部分资产委托给表现优秀、诚实信用的私募基金管理。根据美国市场1995-2000年间对冲基金与共同基金的业绩对比，表现最好的前10名的对冲基金的平均收益率达到53.6%，而表现最好的共同基金平均收益率为36%，同时表现最差的对冲基金的平均收益率为-7.7%，而表现最差的共同基金的平均收益率为-19.8%。对冲基金这种私募基金形式收益水平显著高于共同基金这种公募基金。我国私募基金应当认识到上述这些国际私募基金界出现的新动向，应当积极调整，主动适应，选择自己擅长的领域，摸索适合自己的盈利模式。 1、在某个投资领域（如股票、期货、外汇、黄金等）有非常丰富的经验，最好长时间稳定地盈利过。 2、制定包含有资金的募集、投向、分成、风险控制等内容的说明书。 3、有一批支持你的富人，他们给你提供你想要的规模的资金。 4、有一个研究团队，密切跟踪市场的变化，制定计划。 5、有一套精密严格的系统，使你的计划能够真正执行下去。 6、由于私募处于灰色地带，应有能力化解一些意想不到的麻烦。 从小做起，量力而行，低调严谨。私募基金的组织形式 1、公司式 公司式私募基金有完整的公司架构，运作比较正式和规范。目前公司式私募基金（如"某某投资公司"）在中国能够比较方便地成立。半开放式私募基金也能够以某种变通的方式，比较方便地进行运作，不必接受严格的审批和监管，投资策略也就可以更加灵活。比如： （1）设立某"投资公司"，该"投资公司"的业务范围包括有价证券投资； （2）"投资公司"的股东数目不要多，出资额都要比较大，既保证私募性质，又要有较大的资金规模； （3）"投资公司"的资金交由资金管理人管理，按国际惯例，管理人收取资金管理费与效益激励费，并打入"投资公司"的运营成本； （4）"投资公司"的注册资本每年在某个特定的时点重新登记一次，进行名义上的增资扩股或减资缩股，如有需要，出资人每年可在某一特定的时点将其出资赎回一次，在其他时间投资者之间可以进行股权协议转让或上柜交易。该"投资公司"实质上就是一种随时扩募，但每年只赎回一次的公司式私募基金。 不过，公司式私募基金有一个缺点，即存在双重征税。克服缺点的方法有： （1）将私募基金注册于避税的天堂，如开曼、百慕大等地； （2）将公司式私募基金注册为高科技企业（可享受诸多优惠），并注册于税收比较优惠的地方； （3）借壳，即在基金的设立运作中联合或收购一家可以享受税收优惠的企业（最好是非上市公司），并把它作为载体。 2、契约式 契约式基金的组织结构比较简单。具体的做法可以是： （1）证券公司作为基金的管理人，选取一家银行作为其托管人； （2）募到一定数额的金额开始运作，每个月开放一次，向基金持有人公布一次基金净值，办理一次基金赎回； （3）为了吸引基金投资者，应尽量降低手续费，证券公司作为基金管理人，根据业绩表现收取一定数量的管理费。其优点是可以避免双重征税，缺点是其设立与运作很难回避证券管理部门的审批和监管。 3、虚拟式 虚拟式私募基金表面看来像委托理财，但它实际上是按基金方式进行运作。比如，虚拟式私募基金在设立和扩募时，表面上是与每个客户签定委托理财协议，但这些委托理财帐户是合在一起进行基金式运作，在买入和赎回基金单元时，按基金净值进行结算。具体的做法可以是： （1）每个基金持有人以其个人名义单独开立分帐户； （2）基金持有人共同出资组建一个主帐户； （3）证券公司作为基金的管理人，统一管理各帐户，所有帐户统一计算基金单位净值； （4）证券公司尽量使每个帐户的实际市值与根据基金单位的净值计算的市值相等，如果二者不相等，在赎回时由主帐户与分帐户的资金差额划转平衡。 虚拟式的优点是，可以规避证券管理部门对基金设立与运作方面的审批与监管，设立灵活，并避免了双重征税。缺点是依然没有摆脱委托理财的束缚，在资金筹集上需要法律上的进一步规范，在资金运作上依然受到证券管理部门对券商的监管，在资金规模扩张上缺乏基金的发展优势。 4、组合式 为了发挥上述3种组织形式的优越性，可以设立一个基金组合，将几种组织形式结合起来。组合式基金有4种类型： （1）公司式与虚拟式的组合； （2）公司式与契约式的组合； （3）契约式与虚拟式的组合； （4）公司式、契约式与虚拟式的组合。 中国私募基金发展三大路径 私募基金是资本市场的重要参与者，根据其内涵一般可以分为对冲基金、私募股权基金和创业投资基金（也可称为风险投资基金）三种。我国私募基金通常专指从事与证券市场投资的、非公募形成的机构投资者。据估计，我国A股市场的私募基金规模大约有5000亿元人民币，规模较大的单一基金数额估计约2-3亿元人民币。随着我国证券市场的深入发展以及外资背景的投资机构的竞争，我国私募基金也面临着结构性变动。以上提到的三种基金模式将是我国私募基金结构性变动的方向。 一、股权分置改革为私募股权基金的兴起提供了条件 股权分置改革是政府的既定目标。改革结束后，我国股票市场可流通的股票数量将是改革之前的3~4倍。上市公司之间的收购也将比全流通之前简单得多。敌意收购（hostile acquisition）的压力也将迫使现有上市公司的管理层更加密切地与股东合作，以避免被收购的被动局面出现。此外，股票全流通后，为达到产业扩张的目的，上市公司之间的相互收购也将变得容易且更有经济效率改善的意义。 通常上市公司不论何种形式的收购，都会给其财务结构带来较大的影响，并导致股票价格有所变化。这种变化必然对私募基金的投资模式带来变化。其中有些私募基金可能专注于这样的业务，由目前的普遍投机性私募基金转变为专业化从事上市公司并购甚至产业并购的合作伙伴性基金（M&A Fund）。这种收购基金正是发达国家金融市场为数庞大的私募股权基金（private equity fund）中的一种。以近年来在我国多有斩获的美国凯雷集团为例，该公司自有资金约为80亿美元，而投资带动的资金可达800亿美元，比我国A股市场全部私募基金的总数还要多。强大的资金优势、政治优势和全球资本上谙熟的人脉关系，对一些并购项目基本上可以进行一些外科手术式的操作，即整体收购，不用十分费力地拿到海外资本市场上市，获取超过30%的年收益率。此外，近年来在内地非常活跃的房地产投资商凯德置地（capitaland），其母公司则是新加坡交易所上市的大型房地产商嘉德置地集团在中国的全资子公司。这些国际投资机构，以全球化的金融眼光来看待机会，巧妙地组合资产，进行跨国金融市场套利。 在国际私募股权基金迅速发展的状况下，我国的私募基金行业的政策限制，将逐渐变得宽松。以当前我国证券市场规模，有3亿元左右人民币自有资产的私募基金可以向这个方向摸索，通过3倍的杠杆比例，带动10亿元左右的投资。此外还要深入研究国际并购基金的商业模式，争取寻找跨国金融市场套利的机会。 二、纯投机型的私募基金将向对冲基金的方向转变 随着上市公司股票全流通的实现，上市公司的股票数量将增加数倍，极大地增加了市场的流动性。加上证券监管严格程度的增加，单个的机构投资者很难像以前一样利用资金和信息优势，获取超额的利润。此外，由于价值投资理念的逐步被人们认识，通过合谋锁定股票数量，从而推高股价的操作方式变得越来越多风险。由于股票数量的增加，以及单一机构持有股票引起的要约收购披露义务，使得单一股票中的投资者呈现一种类似于垄断竞争或充分竞争的市场格局，单一的机构很难具有绝对优势。最后，将来股票市场有了做空机制以后，股票价格更具有易变性，方向更难确定。因此，单纯的锁定价格并且推动价格上涨的盈利模式需要改写。 由于上述三个原因，对于单纯从事股票买卖的投资机构，只能遵循有效市场理论的指导，对价格的瞬时偏离进行适当的投机。然而，在一个逐渐成熟的二级市场上，价格非理性波动所出现的套利机会时间十分短暂，并且股票数量的增加和持仓品种的增加，私募基金经理通过个人盯盘的方式也将变得不适用。因为基金经理受个人体能和智力的影响，在瞬时的价格波动中，难以很快判断投资机会。因此，通过编制计算机模型和程序，并且将交易指令嵌入到这种程序中，成为私募基金管理资产的最佳方式。所不同的是，在交易指令嵌入程序时，基金经理必须清楚地知道自己的预期收益率和与其风险承担系数。当基金管理人对自己所管理的资金的风险偏好有完全的认识，并以此为基础制定投资策略时，市场机制的最佳配置资源的功能才得以体现。这种方法是西方大型金融市场投资中最常见的手段之一，而随着我国证券市场的开放和发展，其用途逐渐成熟。比如最近上市的宝钢权证，就完全可以用计算机设定的模型进行交易，其控制交易风险的能力远远高于交易员（操盘手）的瞬时决策。 这种私募基金实际上最后将演变成为比较典型的对冲基金（hedge fund）。目前国内已经有声称为对冲基金的投资机构，但是其网站显示，其设计的产品还显得偏于狭窄，难以与当前的市场状况相匹配。从事对冲投资的机构，对资产的规模不受限制，最主要的是开发有效的风险控制和转移技术。 三、具有创投背景的私募基金可转型为风险投资基金 上个世纪末，在科教兴国战略指引下，全国各地成立了不少风险投资机构。由于当时纯粹意义的风险投资环境并不十分成熟，而股票市场火爆，不少风险投资公司将一部分投资转向二级市场的股票，有的后来变成了主要在二级市场投资的机构投资者。但是随着我国证券主板市场逐步完善，以及外资风险投资公司在风险投资领域的成功的示范效应，这些机构有可能重新被激起参与风险投资的兴趣。同时，由于其有参与二级市场的经验，其投资的二级市场的上市公司的主业很有可能是其风险投资项目的重要依据。而股权分置改革和证券主管部门对上市公司经营业绩的要求的增加，上市公司必须实实在在考虑其并购的项目能够为其经营业绩加分，而不同于过去市场中单纯的为制造题材的收购。这种条件下，上市公司、风险投资公司、被投资项目的创业者、以及该上市公司的股票投资者，可能得到多赢局面。虽然这种模式对于风险投资公司来说有内幕交易的嫌疑，但是以现行国内的法律体系和执法空间，这种模式具有一定的可操作性。上述这种投资模式，可以成为一部分有创业投资经验和背景的私募基金探讨的发展方向。 实际上，我国快速成长的中小型企业一直是风险投资机构掘金的领域。据安永公司的统计，2004年，我国完成的风险投资金额已经达到12.7亿美元，而在2002年，这个数据只有4.18亿美元。其中外资已经成为我国风险投资事业发展的重要力量。比较而言，外资在项目选择和退出机制上更具有优势。比如高盛对蒙牛的投资，以及凯雷集团对携程网的投资。这样的盈利模式是我国具有风险投资经验和背景的私募基金所必须关注的。一般从事该类业务的投资者，应当具有5000万元以上人民币资产。通过制定合理的资产组合，从事跨市场套利。 四、国际国内形势的变化为私募基金的发展打开了空间 近年来，国际资本市场出现了一个显著现象，首先是私募基金的发展速度很快，业绩令人瞩目，其模式越来越受到一些大的机构投资者的认可，成为国际金融市场的焦点。根据欧洲私募股权与创业资本协会统计，2003年欧洲私募股权的总投资额达到291亿欧元，总的融资量达到270亿欧元。普华永道世界投资报告认为，2004年私募股权投资额占GDP的份额在北美、欧洲和亚洲分别为0.97%、0.28%、0.23%。近5年来，美国的私募股权基金总量增长了一倍，达到目前的约7000亿美元的规模。此外，全球对冲基金增长迅速，1990年全球大约有390亿美元对冲基金资产，到2003年，已达到6500-7000亿美元的资产规模，平均每年的增长速度超过25%。过去5年，美国退休基金总数约5万亿美元资产，在对冲基金，私募股权基金，房地产基金以及衍生金融工具中投资的比例从2%增长到5%。著名的加州退休基金、宾西法尼亚州退休基金，以及通用电气等，都放宽了对私募基金的投资限制比例，而欧洲的许多退休基金也提高了投资于私募基金的比例。在创业投资方面，2003年，仅欧洲管理的资产就有约18000亿美元，这些分布在36个欧洲国家，平均每个国家的风险投资资产为约500亿美元，是我国的近40倍。可见我国的创业投资发展有极大的潜力。 根据世界银行的统计，我国养老基金从2001年到2075年的收支缺口将达到9.15万亿元人民币。以现行的投资体制，应付如此大的开支是不可能的，唯一的办法是充实账户的同时，提高投资收益率。提高投资收益率的办法之一就是将部分资产委托给表现优秀、诚实信用的私募基金管理。根据美国市场1995-2000年间对冲基金与共同基金的业绩对比，表现最好的前10名的对冲基金的平均收益率达到53.6%，而表现最好的共同基金平均收益率为36%，同时表现最差的对冲基金的平均收益率为-7.7%，而表现最差的共同基金的平均收益率为-19.8%。对冲基金这种私募基金形式收益水平显著高于共同基金这种公募基金。我国私募基金应当认识到上述这些国际私募基金界出现的新动向，应当积极调整，主动适应，选择自己擅长的领域，摸索适合自己的盈利模式。 1、在某个投资领域（如股票、期货、外汇、黄金等）有非常丰富的经验，最好长时间稳定地盈利过。 2、制定包含有资金的募集、投向、分成、风险控制等内容的说明书。 3、有一批支持你的富人，他们给你提供你想要的规模的资金。 4、有一个研究团队，密切跟踪市场的变化，制定计划。 5、有一

㈥ 张民耕的人物专访

张民耕：大资管时代，房地产私募基金“借船出海”
来源：中国房地产报
2013年注定是房地产基金年。随着6月份《新基金法》的正式实施，房地产私募基金终于从“地下”走到“地上”获得了参与资产管理公平竞争的合法身份。根据清科研究中心发布的《2013中国房地产基金白皮书》显示，从2006年到2012年，中国大陆地区共发生298起针对中国房地产企业或房地产项目的私募股权投资案例，涉及投资总金额为186.67亿美元。
然而在上有监管层对房地产行业的严厉调控，下有“大资管”时代各路金融诸侯群雄逐鹿的夹击，房地产私募基金面临的挑战不容忽视。9月13日，在清科集团举办的“2013中国房地产基金高峰论坛”上，全国房地产投资基金联盟会长张民耕在接受本报专访时表示，在“大资管”时代背景下，各个资产管理机构纷纷以房地产基金的形式进入房地产金融领域，这对房地产基金而言既是挑战也是机遇。当各类金融机构都在挤压房地产基金的市场份额时，我们不妨借助金融机构的资金优势、渠道优势、税收优势进行银企合作，也就是所谓的“借船出海”。
中国房地产报：从2010年起，房地产私募基金在我国进入了飞速发展的轨道，请对目前房地产私募基金的现状做一总结？
张民耕：按照清科的统计，中国房地产基金存量规模到2012年超过了120亿美元。但是我觉得由于中国房地产基金还处于初级发展阶段，收集数据非常困难，这120亿美元当中肯定有许多没有统计进去，这几年的发展规模应该在120亿美元的基础上翻一番，达到240亿美元，相当于1500亿人民币。而今年房地产基金会有一个飞速的提高，由于进入全资管年代，房地产基金的人民币计量估计可以突破3000亿元。
中国房地产报：大资管时代，房地产私募基金的生存和发展遇到了哪些挑战？
张民耕：2012年第三季度以来，证监会、保监会、银监会针对资产管理市场密集出台了一系列新政，主题就是放松管制，旨在给其他金融同业资产管理业务进行松绑。银行、信托、保险、证券、公募基金等持牌金融机构进入“全资产管理时代”，并且纷纷向房地产投资基金渗透，抢食房地产基金蛋糕。
最大的挑战是挤占房地产基金的市场份额。金融机构最大的优势就是汇集资金，这一点恰恰是房地产私募基金的劣势。
另外，金融机构对于房地产私募基金的项目选择、资金募集、人才聘用、技术技巧等方面都会产生全面竞争。譬如, 经过半年多时间，基金子公司的资产规模得到了很大程度的发展。基金专项子公司2013年6月底的规模为1500亿元，7月底已突破3000亿元。当然这些资金不会完全进入房地产领域，但是如果进入了一半，这个资金量也是极其巨大的。所以我对今年房地产基金可能会有三千亿规模是非常确信的。
中国房地产报：那么房地产私募基金应该如何应对这些挑战呢？
张民耕：与其单纯地把这些看成是挑战，倒不如说是给我们带来了机遇。进入全资管年代，对于房地产私募基金来说，也就带来了“银企合作，借船出海”的可能性，房地产私募基金可以借助金融机构的资金优势、渠道优势、税收优势，有竞争有合作，创造双赢的局面。
房地产私募基金应该发扬产业基金的核心竞争力，以房地产专业投资管理技术技巧扬长避短。因为许多房地产私募基金都是开发商出钱，掌握房地产的整个链条，这是我们的优势。对于开发商来说，房地产基金应该成为金融解决方案的提供者，对于合作的金融机构来说应该是金融执行方案的提供者，金融机构一般都是信贷形式，信贷形式往往是外部监管，房地产基金可以深入到内部去监管，提高它的收益性和的安全性，这样我们就可以在市场当中找到我们应有的市场份额。
另外，房地产私募基金因受规范制约较少，可以发挥制度创新的能力，在创造新型投资产品方面实现突破。金融创新、产品创新可能是私募房地产基金的一个生命线。
而且房地产基金可以将长期开发投资中积累的经验优势，转化为品牌优势。打通海内外资金渠道，借助借鉴海外资金和经验，在日益国际化的国际国内市场上占据应有的份额，这也是我们在尝试的。
房地产基金完全是房地产金融中的一个新的门类，现在金融行业的各个机构都一窝蜂地涌进来，看似很热闹，或许应该提醒大家：投资有风险，进入需谨慎。
中国房地产报：有没有考虑过向公募基金转型，拿到公募基金牌照呢？
张民耕：拿到公募基金的牌照很难，但是可以努力。当下能做的还是跟他们合作，尤其是跟有了牌照的基金子公司的合作。年初，我们跟嘉实基金子公司嘉实资本联合推出的嘉实资本盛世美澜园专项资产管理计划，虽说是首单，但只是个尝试，证明这条路是行得通的。今后我们可能会做一些更加有示范性的，带领联盟的会员企业到北交所、深交所、上交所的平台上交易。
中国房地产报：房地产私募基金自诞生起就一直充当着开发商融资工具的角色，而且现在大多以“真债假股”的模式存在，什么时候能真正实现纯股权投资的模式？
张民耕：这个趋势现在挺明显的，一方面房地产基金本身在逐步成熟，开发商本身也在逐步成熟。开发商可能在某个阶段宁愿给你多点的收益，帮它渡过难关，但是随着房地产开发项目风险的加剧，他需要的不光是共分利益，还要共担风险。另外投资人也渐渐成熟起来了，以前是宁愿收益低一点但是要保险，慢慢地通过几年培育，开始偏向股权投资，到最后就是纯股。
国内的房地产基金也在学习美国式的股权基金。一类是在开发过程中，通过股权，利益均享，风险共担。另一类就是将持有型物业做成REITs，可以在二级市场交易。
三年的时间，我们可以实现从债权向纯粹股权的转变。当然这会不会成为以后主流的形式，还需要时间考验。

㈦ 目前私募基金行业的总规模是多少

私募直营店为您解答：
在A股市场大幅回暖的强大助攻下，私募基金行业的总规模在今年4月份猛增5173亿，一举突破13万亿，迈上了私募基金管理规模的新高峰。

㈧ 请问谁有清科研究中心历年中国房地产私募基金的研究报告单年的也行。跪谢！！高分悬赏

清科研究中心今日发布了《2013年中国私募房地产投资基金年度研究报告》，根据该报告，2013年无论是从房地产私募基金的募集支数，投资起数，退出笔数，还是对应的总资金规模，都较2012年有了较大的发展，总体形势较为乐观；此外，在政府楼市调控政策主导方向趋稳的大背景下，房地产私募基金仍有较好的发展前景。就现状而言，当前中国房地产私募基金的募集对象主要还是社会高净值人士，尤其是对于融资渠道相对匮乏的本土机构。机构投资者由于法律法规等的限制，难以成为私募基金的募集对象。为合法规避政策限制，不少机构投资者借道政策对不同机构类型的差别进行投资管理，这一方法也成为了现阶段房地产私募基金募资的一个备选方案。

公募基金——通过专项资产管理计划与房地产基金进行合作
2012年11月1日，《基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法》开始施行，公募基金首次获准进入股权、债券等另类资产投资领域，《办法》规定投资于未通过证券交易所转让的股权、债券及其他财产权利的特定资产管理计划称为专项资产管理计划。基金管理公司应当设立专门的子公司，通过设立专项资产管理计划开展专项资产管理业务。
就在《办法》发布的同年同月，嘉实基金成立嘉实资本子公司，并在2013年2月通过该子公司与盛世神州合作推出盛世美澜园专项资产管理计划。由嘉实资本发起“嘉实资本盛世美澜专项资产管理计划”募集2.00亿元人民币(6.2162, -0.0088, -0.14%)，其中优先级资金1.40亿，盛世神州认购劣后资金0.60亿元。专项资产管理计划中的940.00万用来购买项目公司94.0%股权，剩余资金1.91亿元以银行委托贷款给项目公司。
保险资金——有望成为房地产基金募集新突破口
保监会在2010年《保险资金投资不动产暂行办法》中已规定保险资金可投资非自用性不动产、基础设施债权投资计划及不动产相关金融产品，为保险机构投资房地产基金铺下政策基础。2012年，保监会的新政“13条”更是放宽了险资运用的范围，保险机构也逐步进入房地产基金领域。
2013年8月，瑞银公租房基金完成首期募集。该基金是由瑞银环球资产管理（中国）公司、上海市虹口区公租房公司、太平资产管理公司和国投瑞银基金[微博]公司共同发起设立的我国国内首支投资于公租房并持有其所有权的投资基金，将投资于虹口区已开发的公共租赁住房。其中作为主要出资方的太平资产则是由中国太平保险控股有限公司、中国太平保险集团有限责任公司、荷兰富杰保险国际股份有限公司三家保险机构合资设立的资产管理公司，其中中国太平保险控股有限公司占股60.0%。