私募基金不动产

Ⅰ 主流的房地产私募基金产品有哪些产品模式

｜他山之石——国际主流基金模式

在目前国际私募地产基金格局中，美国的黑石地产基金一枝独秀，依靠其最近在全球募集的133亿美元，牢牢巩固了全世界最大的地产基金地位，喜达屋资本集团、领盛投资管理、铁狮门、凯雷等其他美国系基金在市场上募资活动也非常活跃，同时，新加坡系的凯德基金近年也异军突起，开始在全球主流基金中占据一席之地。从中我们选了黑石地产基金和凯德置地基金来观察国际主流基金的运作模式，对中国私募地产基金以及上市公司来说，都有一定参考意义。

（一）美国基金模式代表：黑石房地产基金

黑石集团（BlackstoneGroup）又名佰仕通集团，是全世界最大的独立另类资产管理机构之一，也是一家金融咨询服务机构。其另类资产管理业务包括企业私募股权基金、房地产机会基金、对冲基金的基金、优先债务基金、私人对冲基金和封闭式共同基金等。

黑石集团的房地产基金成立于1992年，经过20余年的扩张，目前已经成为世界最大的房地产私募股权公司，旗下通过机会基金和债务战略基金所管理的资产达790亿美元。当黑石地产基金团队由遍布世界各地的逾200名房地产专业人士组成，投资组合包括美国、欧洲和亚洲的优质物业，涵盖酒店、写字楼、零售业、工业、住宅及医疗保健等各种业态。自2009年年末以来，随着市场的回归，Blackstone的房地产基金已透过其债务及股权投资基金，投资或承诺投资规模达313亿美元。

黑石房地产投资基金一贯倡导的投资理念是：买入、修复、卖出（Buy it, Fix it, Sell it），即买入：以低于重置成本的价格收购高质、能创收的资产；修复：此处的修复是指黑石会参与所投资公司管理经营，并迅速并积极地解决其资本结构问题、硬伤或经营问题，这也是黑石房地产基金投资过程中最重要的一环；卖出：一旦问题解决，黑石会将所投资公司卖出，通常是出售给核心投资者。这种模式实际上和我国目前以项目为主的模式非常相似，也因此黑石地产基金的平均持有期一般在三年左右。

从投资策略来看，黑石房地产基金投资从核心型到机会型皆有覆盖，但其最擅长的还是在机会型投资环境中寻找良机，尤其是2008年金融危机以来，黑石更加偏好因过度杠杆融资而致使所有权结构受损的房企，或是寻求大规模退市的上市公司，累计实现业绩改善成效217亿美元。

作为独立的房地产基金，黑石地产基金的运作关键在于修复而不在于运营，所以在退出环节基本上不会接触最终销售终端，快速将改善过的物业或者公司股权转让是最主要的方式，接盘方通常是知名上市房企，如零售商业开发商西蒙地产、工业地产普洛斯等，或者其他金融机构，比如国家主权财富基金、养老基金、对冲基金等，尤其2012年以来，国际资金成本的降低以及主权财富基金日益增加的避险需求使得黑石基金的退出流程更加通畅。

作为典型的美国基金，黑石普遍偏好高杠杆下的高资产收益，并强调规模扩张和由租金收益和资产升值收益的总收益率。一般黑石每完成一次收购，可提取相当于收购资产总价1%的管理费，每卖出一项资产可提取不超过卖出资产价值1%的管理费，其他的基础管理费和运营费也都与资产规模挂钩，这也导致黑石集团在扩张时追求快速的资产价值提升，尤其是在资产连续三年以年均40%以上的速度升值时，业绩提成就变得相当可观。数据显示，黑石从1991年开始至今共实现投资规模279亿美元，累计净IRR达到16%。

（二）新加坡模式：凯德置地地产基金

凯德集团原名嘉德置地，是亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡，并在新加坡上市，地产业务主要集中于核心市场新加坡和中国。凯德集团房地产业务多元化，包括住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和综合体，并拥有澳洲置地、凯德商用、雅诗阁公寓信托、凯德商务产业信托、凯德商用新加坡信托、凯德商用马来西亚信托、凯德商用中国信托和桂凯信托等多家上市公司。

凯德基金的起步源于凯德集团轻战略的确定，2000 年新成立的嘉德集团提出了具体而明确的战略转型目标和执行方案，而这一战略重组规划成为嘉德未来地产金融业务成功发展的基础。经过十余年发展，今天凯德集团已构建了一个由6只REITS和16只私募地产基金组成的基金平台，管理资产总额达到410亿美元，其中私募基金规模占到166亿，而投资于中国的私募基金规模达到近半。

凯德置地的私募基金得以快速发展的原因在于两点：1、借助国际金融巨头或当地优势企业合作力量迅速进入新市场。凯德的私募地产基金合作方包括荷兰ING金融集团、欧洲保险集团Eurake、伊斯兰投资银行Arcapita Bank、花旗集团等，依靠国际金融巨头的影响力，为公司进驻新市场打开窗口，其次，凯德还积极寻求本土优势企业的合作，比如在中国，凯德与深国投、华联商场、万科等合作，为旗下三只私募基金和1只REITS输送后备零售物业资产，并与中信信托合作发起CITIC CapitaLand Business Park Fund，尝试工业地产拓展。2、与REITS协同推进。凯德置地在重点市场的公募基金（REITS）都有对应的私募基金与其“配对”发展。在2006年以中国零售物业为核心资产的CRCT在新加坡上市，与CRCT同时成立的还有两只私募基金CRCDF和CRCIF作为CRCT的储备基金，CRCDF向CRCT输送相对成熟的项目，而CRCIF则储备更多孵化阶段项目；在马来西亚，嘉德有私募基金MCDF孵化写字楼项目然后再输入REITSQCT（Quill CapitaTrust）；在印度，CapitaRetailIndiaDevelopment Fund的成立同样是为筹备中的印度零售物业REITS做准备。总体而言，REITS为私募基金提供了退出渠道，而私募基金则为REITS输送成熟物业，彼此间的相互支持成为嘉德基金模式的关键。

在基金杠杆运用方面，新加坡基金与追求资产总规模的美国基金不同，它更强调租金收益的分享和管理费的提成，关注于真实的收益增长。比如凯德 CRCT的管理协议中关于业绩提成的约定是“每年净物业收入（经营收入-运营支出）的4%”，而非总收益的提成，另外在物业管理费提取方面CRCT也是与物业收入挂钩。而CRCT对租金收益的强调也影响着为其输送资产的私募地产基金的发展理念——既然作为退出渠道的REITS只根据租金回报来选择收购对象并给出估值，那么为其输送资产的私募地产基金也必然把重心放在孵化过程中租金回报的提升上，从而减少了整个资产链上的泡沫化程度。

从集团内部孵化、到私募基金的开发培育，再到REITS的价值变现和稳定收益模式，凯德集团构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道，而这种协同成长模式也成为新加坡地产金融模式的核心。这种模式的成功在于凯德置地以更为安全且高效的模式实现扩张：从2000年到2013年，凯德集团布局的地域范围从33个城市扩张到123个城市，旗下购物中心数量从7处扩张到105处，服务型公寓从6000套扩张到33000套；而规模扩张的同时，ROE从1.5%提高到6.3%，净负债资本比从92%下降到44%，利息覆盖倍数从1.8倍上升到6.0倍。

Ⅱ 外资私募房地产基金是什么意思

外资私募房地产基金是房地产私募基金的一种，只是该基金的资金来源全来源于中国境外，因此叫做外资私募房地产基金。

Ⅲ 私募股权投资基金投资房地产项目的基本标准和操作模式

1、房地产项目成立单独的项目公司，且项目公司历史沿革清晰、财务制度健全、账目清晰，没有重大的或有纠纷、诉讼，不存在重大的或有负债、对外担保和负债；项目地理位置优越，市场销售前景良好，且有明确的可控的退出渠道（最好多项）；
2、公司设立的有限合伙制公司出资不高于原股东方出资的投资额，且能够保证项目启动；
3、项目公司70%以上的股权办理工商过户至公司设立的有限合伙制公司名下；
4、项目公司财务采取封闭式管理，确保项目资金完全项目的工程建设，公司参与项目公司运作，并负责项目公司的财务资金收支监管、公司全部章证照及财务印鉴的监管；
5、项目公司实现销售回款优先偿还有限合伙制公司的投资及投资回报，公司收回本金及约定的投资回报后，将其名下项目公司股权过户至原股东方或原股东方指定的第三方名下。
6、私募股权基金在项目运作中扮演财务投资人角色，通过对项目公司财务、全部章证照及财务印鉴的监管，保障可以优先收回本金及回报。退出渠道，可以选择的其他退出渠道包括项目公司银行融资后退出，项目公司股权转让处置给第三方退出或引入其他战 略投资者退出等方式实现。

Ⅳ 私募基金直接持有不动产会产生什么契税

需要交纳。首套购房契税征收方式（以家庭为单位）：90㎡以下为个人居住首套房缴纳为1.5%，为家庭唯一住房缴纳1%。90-140的全部是1.5%。140㎡以上的3%。二套房全部3%。缴纳契税准备资料：
《契税纳税申报表》3份。（在当地办税服务厅索要并填写，或者网站下载）；
交易双方身份证明原件及复印件；
土地、房屋权属转移合同原件及复印件；
享受契税优惠的，应提供减免契税证明材料原件及复印件。

Ⅳ 私募基金公司可以以产品的名义购买不动产吗

公司的产品如果就是不动产的，当然可以买，如果不是，那要看协议上面规定的投资方向才行

Ⅵ 什么是房地产私募基金

房地产私募基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。
它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取代理费用。

Ⅶ 一文看懂：私募基金增值税怎么交

根据不同分类交税。

增值税是针对应税行为征收的间接税，纳税人如何缴纳增值税，取决于其具体的增值税应税行为。财政部税政司《关于财税[2016]140号文件部分条款的政策解读》也明确规定“应根据取得收益的性质，判断其是否发生增值税应税行为，并应按现行规定缴纳增值税”。

根据《营业税改征增值税试点实施办法》对于“金融服务”的分类，私募基金增值税应税行为主要表现为：

（1）贷款服务

私募基金将资金贷与他人使用而取得利息收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、买入返售金融商品利息收入等，均需按照“贷款服务”缴纳增值税。

其中，上述的“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等”系指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。

换而言之，如果私募基金投资于银行委贷、企业债券等取得的利息或具有利息性质的收入，应当缴纳增值税。考虑到私募基金管理人就“贷款服务”可取得的进项税抵扣有限，财税[2017]56号文之“按照3%的征收率缴纳增值税”的规定，实质上降低了“贷款服务”增值税税负。

需要提醒的是，根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，私募基金因投资国债、地方政府债取得的利息收入免征增值税。

（2）金融商品转让

根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定，证券投资基金（封闭式证券投资基金，开放式证券投资基金）管理人运用基金买卖股票、债券取得的金融商品转让收入，免征收增值税。

鉴于《证券投资基金法》已经明确将私募基金纳入证券投资基金范畴，私募基金买卖股票、债券取得的金融商品转让收入，同样适用上述免征增值税优惠政策。

至于私募基金因买卖外汇、非货物期货等其他金融商品取得金融商品转让收入，则应当按照财税[2017]56号文计征增值税。

当然，私募基金在持有股票期间，可能会取得股票分红。由于股票分红不属于保本性收益，根据财税〔2016〕140号文，该等股票分红不属于增值税征税范畴。

(7)私募基金不动产扩展阅读

注：这里假设增值税附加=应纳税额×12%。实践中各地增值税附加率会有所不同。

（一）契约型私募基金A当期收到基金管理费50万元（无进项税额）。另外当期买卖公司债，买入价1000万元，卖出价1100万元。期间收到公司债利息50万元，另收到所持有国债利息30万元。

【1.管理费】

50万元为直接收费金融服务销售额，按照一般计税方法，6%税率计算应纳税额。

应纳税额=[含税销售额÷（1+税率）×税率-当期进项税额] ×（1+增值税附加税率）

=[50÷（1+6%）×6%－0] ×（1+12%）

约3.17万

纳税主体：该契约型基金的管理人。

【2.债券买卖价差】

1100-1000=100万元为该金融商品转让行为的销售额，按照简易计税方法，3%征收率计算应纳税额。

应纳税额=含税销售额÷（1＋征收率）×征收率×（1+增值税附加税率）

=100W÷（1+3%）×3% ×（1+12%）

约3.26万

纳税主体：该契约型私募基金的管理人。

【3.债券利息】

企业债利息50万元为贷款服务的销售额，国债利息收入免税。按照简易计税方法，3%征收率计算应纳税额。

应纳税额=含税销售额÷（1＋征收率）×征收率×（1+增值税附加税率）

=50W÷（1+3%）×3% ×（1+12%）

约1.63万

纳税主体：该契约型私募基金的管理人。

（二）有限合伙型私募基金当期买卖地方政府债，买入价500万元，卖出价502万元。该有限合伙企业为一般纳税人。

【债券买卖价差】

502-500=2万元为该金融商品转让行为的销售额。本案例应按照一般计税方法6%税率计算应纳税额。

应纳税额=[含税销售额÷（1＋税率）×税率-当期进项税额]×（1+增值税附加税率）

=[20000÷（1+6%）×6%-0] ×（1+12%）

约1267.92元

纳税主体：该有限合伙企业。

Ⅷ 要如何投资房地产私募基金

房地产私募基金（或称：房地产股权投资基金）对所选定项目进行投资决策时，要充分考虑退出方式，以及如果不能按时退出，将采取何种措施保障资金能够安全收回。基金管理公司将根据项目的特点设计出安全的退出方式，并报投资决策委员会通过后执行。房地产私募基金退出方式一般包括以下五种：
（1）在资本市场出售股票：这种方式针对基金对拟上市房地产公司的投资。
（2）房地产投资项目清算：以股东身份参与投资某房地产项目，项目建成销售后，基金根据投资比例收回投资成本并分配利润。
（3）原股东承诺回购：基金在投资之初即和原股东签订协议，确定回购方式（譬如回购时间和回购价格），这是基金退出项目常见的一种形式。
（4）企业间兼并收购：在有收购意向的第三方和被投资企业股东协商一致的情况下，基金实现退出。
（5）通过以上两种或多种方式组合的形式退出：譬如, 在约定期限内能够上市，则通过资本市场退出；期限内不能上市，则由原股东按照每年约定回报对基金所持有的股权进行回购。