房地产私募基金的优缺点

㈠ 房地产私募基金的房地产私募基金的特点

从基本的组织结构来看，房地产私募基金和传统的Pre-IPO类的私募股权基金类似，均以架构上最为灵活、成本上最为经济的有限合伙制为主。但是，除星浩资本等极少数具有相当品牌效应和规模的基金外，市场上现存的大部分房地产私募基金仍存留不少“信托”特色，从而构成目前境内房地产私募基金的独有特点。简单归纳，主要特点有：
1. 多固定收益，少浮动收益
与传统的Pre-IPO类的私募股权基金不同，房地产私募基金极少采用纯浮动收益结构。相反的，房地产私募基金的发起人(主要是融资方)会通过基金架构和交易结构的设计，或多或少地给予投资人固定收益的承诺。
事实上，出于现阶段房地产行业波动明显的特征，一般的房地产私募基金如不采用固定收益模式就很难排除投资人的风险顾虑，进而对基金募集造成很大障碍。反之，对房企而言，如房地产行业反弹后持续走好，固定收益的基金模式将确保其取得项目开发的大部分利润。
2. 多优先、劣后结构，少同股同权结构
作为给予投资人固定收益承诺的一种方式，房地产私募基金一般会借鉴信托的“优先、劣后”结构。简单而言，房地产私募基金的投资人一般均为“优先级合伙人”，在优先级合伙人出资总额的基础上，房企本身或基金管理公司或其关联企业将“配比”20%-30%的资金作为“劣后级合伙人”;在优先级合伙人全部收回其投资本金和按固定收益计算的投资回报前，劣后级合伙人将不得取回其出资，也不得分配任何收益。上述表述原则上都会在房地产私募基金的《合伙协议》中有所体现，相当于有融资需要的房企在基金架构内给投资人做了一定程度的担保。值得关注的是，部分房地产私募基金已逐步开始向社会募集劣后级合伙人。如这种模式得以推广，则不仅房企的资金和担保压力将大大降低，房地产私募基金的受众面也将得以扩大，从而更好地符合不同收益需要和不同风险承担能力的投资者的需要。
3. 多夹层投资，少股权投资
房地产私募基金业目前主流的投资模式都是采用“股权 债务”的“夹层投资”的方式，即通过股权转让等方式持有房地产项目公司股权后，再以股东身份向项目公司做股东借款。由此导致的退出方式是：债权部分，还本付息;股权部分，由开发商回购。原则上，双方会签订一个固定的回购协议，比如约定一年之后以什么样的价格回购股权。

㈡ 房地产私募基金的房地产私募基金存在的问题

目前市场上运作的房地产私募基金本身存在很多不规范的情况，导致诸多投资人对于此类基金仍处于观望状态，主要的问题有：
一是基金管理人良莠不齐。各地关于私募基金管理人的门槛各不相同，有的要求设立股权管理公司，有的仅仅投资管理公司或者咨询公司就可以充当管理人的角色，而且关于管理公司的人员要求也几乎没有法律规范。加之私募基金的载体有限合伙企业本身就是最为灵活的组织形式，其出资、验资、减资、清算等等法定手续存在许多不规范的情况。
二是关联交易充斥其中。相比与传统的Pre-IPO类的私募股权基金，房地产私募基金关联交易的情况更为普遍，基金管理人本身来自于房地产公司，或者与房地产公司有着千丝万缕的关系。此类私募基金最终是否能够确保投资人的利益尚存疑问。
房地产私募基金至今始终以行业自律为主，其中的关联交易和利益冲突更是一直缺乏监管。房企在组建基金后投资他们自己的项目时是否能认真、公允地进行尽职调查、风险评估和项目商业条款谈判，将直接决定投资人的资金安全。

㈢ 公募基金和私募基金的优势和劣势分别是什么

一、公募基金的优势和劣势：

1、优势：

（1）公募基金是最透明、最规范的基金。公募基金对基金管理公司的资格有严格的规定，对基金资产的托管人也有严格的规定，基金托管人在中国实际上就是银行，因为它的注册资本必须达到80亿元。封闭式公募基金每周还要公布一次资产净值，每季度还要公布投资组合。

（2）公募基金因为在光天化日之下，所以还要受到监管部门的严格监管。所以，一般公募基金的资产安全性在一般人看来更安全，也容易接受。

（3）私募基金比较小，公募基金比较大。公募基金是透明的，业绩每周每个月都会公布，私募基金没有公开审计和披露，所以一般人很难知道。就像存银行，银行给的利息好，申购资金极增，所以公募很容易做大。

2、劣势：

（1）公募基金由于流动性风险高，投资品种受局限，基金产品缺乏创新。

（2）基金业的高速发展及政策面的放宽鼓励了基金产品的创新，各基金公司竞相推出新产品以吸引投资者注意，从销售情况看，投资者对于基金创新的认同也明显高于缺乏创新的基金产品。

（3）由于诸如社保基金等机构投资者以及个人投资者对于安全性和风险性的要求，低风险产品受到了普遍青睐，促使基金公司注重了对于保本基金、货币市场基金等类产品的开发。但是相对于国外成熟的基金市场，中国的基金市场仍存在着基金持股雷同、新募基金的特色不够鲜明、品种不够丰富等问题。

二、私募基金的优势和劣势：

1、优势：

（1）私募基金一般是封闭式的合伙基金，不上市流通。在基金封闭期间，合伙投资人不能随意抽资，封闭期限一般为5年至10年，故运作期稳定，无资金赎回的压力。

（2）和公募基金严格的信息披露要求相比，私募基金在这方面的要求低得多，加之政府监管比较宽松，故私募基金的投资更具隐蔽性、专业技巧性，收益回报通常较高。

（3）基金运作的成功与否与基金管理人的自身利益紧密相关，故基金管理人的敬业心极强，并可用其独特有效的操作理念吸引到特定投资者，双方的合作基于一种信任和契约，故很少出现道德风险。

（4）投资目标更具针对性，能为客户度身定做投资服务产品，能满足客户特殊的投资要求。如索罗斯的量子基金除投资全球股市外，还大量投资外汇、期货等，创造了很高的收益率。

（5）组织结构简单，经营机制灵活，日常管理和投资决策自由度高。相对于组织机构复杂的官僚体制，在机会稍纵即逝的关键时刻，私募基金竞争优势明显。

2、劣势：

（1）不公开发行的股票流动性差，不能公开在市场上转让出售；由于通过非公开方式募集资金，准入门槛高，对象一般是少数特定投资者。这样如果投资者撤资或者出现其他重大变动，风险也较大。

（2）同样由于对象是少数投资者，信息披露比较宽松，存在被杀价和控股的危险。

(3)房地产私募基金的优缺点扩展阅读：

中国所谓的基金准确应该叫证券投资基金，例如大成、华夏、嘉实、交银施罗德等，这些公募基金受证监会严格监管，投资方向与投资比例有严格限制，它们大多管理数百亿以上资金。

私募在中国是受严格限制的，因为私募很容易成为“非法集资”，两者的区别就是：是否面向一般大众集资，资金所有权是否发生转移，如果募集人数超过50人，并转移至个人账户，则定为非法集资，非法集资是极严重经济犯罪，可判死刑，如浙江吴英、德隆唐万新、美国麦道夫。

私募房地产投资基金（现较少，如金诚资本、星浩投资），私募股权投资基金（即PE，投资于非上市公司股权，以IPO为目的，如鼎辉，弘毅、KKR、高盛、凯雷、汉红）、私募风险投资基金（即VC，风险大，如联想投资、软银、IDG）

公募基金如大成、嘉实、华夏等基金公司是证券投资基金，只能投资股票或债券，不能投资非上市公司股权，不能投资房地产，不能投资有风险企业，而私募基金可以。

㈣ 房地产基金的优势

以获得投资收益为目的的房地产投资基金的提供者之所以不采用“单个投资制度”直接投资房地产项目，而是通过“集合投资制度”间接从事房地产投资，是因为房地产投资基金具有流动性高、变现能力强、集合投资、专家管理、分散风险、降低交易成本、运作规范的特点，具有“单个投资制度”所无与伦比的制度优势。

㈤ 私募基金的优缺点

公募又称公开发行，是指发行人通过中介机构向不特定的社会公众广泛地发售证券。在公募发行情况下，所有合法的社会投资者都可以参加认购。 为了保障广大投资者的利益，各国对公募发行都有严格的要求，如发行人要有较高的信用，并符合证券主管部门规定的各项发行条件，经批准后方可发行。
私募又称不公开发行或内部发行，是指面向少数特定的投资人发行证券的方式。私募发行的对象大致有两类，一类是个人投资者，例如公司老股东或发 行驶机构自己的员工;另一类是机构投资者,如大的金融机构或与发行人有密切往来关系的企业等。私募发行有确定的投资人，发行手续简单，可以节省发行时间和费用。私募发行的不足之处是投资者数量有限，流通性较差，而且也不利于提高发 行人的社会信誉。 公募发行和私募发行各有优劣，一般来说，公募是证券发行中最基本、最常用的方式。然而在西方成熟的证券市场中，随着养老基金、共同甘共苦基金和保险公司等机构投资者的迅速增长，私募发行近年来呈现出逐渐增长的趋势。目前，我国境内上市外资股（B股）的发行驶 几乎全部采用私营募方式进行。

私募发行又称私下发行，即证券发行者不把证券售给社会公众而是售给数量有限的机构投资者，如保险公司、共同基金、保险基金等。
与公募发行相比它具有发行要求低、节约发行时间及成本、承销费用低、收益高等优点，但其流动性较差、发行面窄不利进一步发行。

㈥ 房地产私募基金的优势

以获得投资收益为目的的房地产投资基金的提供者之所以不采用“单个投资制度”直接投资房地产项目，而是通过“集合投资制度”间接从事房地产投资，是因为房地产投资基金具有流动性高、变现能力强、集合投资、专家管理、分散风险、降低交易成本、运作规范的特点，具有“单个投资制度”所无与伦比的制度优势。

㈦ 私募基金和公募基金各自的优缺点是什么

私募基金与公募基金的区别是什么？公募基金与私募基金的优缺点
基金按是否面向一般大众募集资金分为公募与私募：
1、公募基金：是受政府主管部门监管的，向不特定投资者公开发行受益凭证的证券投资基金，这些基金在法律的严格监管下，有着信息披露，利润分配，运行限制等行业规范。
例如大成、华夏、嘉实、交银施罗德等，这些公募基金受证监会严格监管，投资方向与投资比例有严格限制，它们大多管理数百亿以上资金。
2、私募基金：是相对于公募而言，是就证券发行方法之差异，以是否向社会不特定公众发行或公开发行证券的区别，界定为公募和私募，或公募证券和私募证券。
目前中国的私募按投资标的分主要有：私募证券投资基金，经阳光化后又叫做阳光私募（投资于股票，如赤子之心、武当资产、中鑫私募联盟、星石等资产管理公司），私募房地产投资基金（目前较少，如星浩投资），私募股权投资基金（即PE，投资于非上市公司股权，以IPO为目的，如鼎辉，弘毅、KKR、高盛、凯雷、汉红）、私募风险投资基金（即VC，风险大，如联想投资、软银、IDG）
3、私募基金与公募基金的区别是什么？
1）投资门槛：
公募基金的投资门槛为1000元，面向社会大众募集
而私募基金的投资门槛为100万元，面向高净值客户。
2）产品规模：
公募基金单只基金的资产规模通常为几亿至几百亿元，股票池通常有几十至几百只股票。而私募基金单只基金的资产规模仅有几千万至几亿元。
3）投资限制：
公募基金在股票投资上受限较多，如持股最低仓位为6成，不能参与股指期货对冲等。
而私募基金的仓位非常灵活，既可空仓也可满仓，且可参与股票、股指期货、商品期货等多种金融品种的投资。
4）费用：
公募基金的收入主要来源于固定管理费，由于公募基金规模庞大，每年的固定管理费便足以维持公募基金公司的正常运作。
而私募基金的收入来源主要为浮动管理费，该费用的收取规则是私募公司在基金净值每创新高的利润中提取20%作为提成，这就意味着私募公司必须在给投资人持续赚钱的前提下才能盈利。
5）流动性：
公募基金的流动性非常好，而私募基金的流动性则相对较差，且有部分私募基金在购买后有6个月至1年不得赎回的限制。