房产合伙私募基金觊觎烂尾楼

1. 房地产私募基金的房地产私募基金的正待爆发的行业背景

自2010年以来国家和地方政府不断推出房地产行业的调控政策，限购、限价、限贷及其它调控政策，至2011年中调控已开始显现效应。京沪穗等一线城市的房地产项目(尤以住宅项目为主)普遍遭遇量价齐降，二、三线城市的房地产低价抛售现象也逐渐增多。业界普遍认为，随着这些调控政策的持续，加之房地产开发信贷政策的结构性收紧，绝大部分房企的现金流甚至其生存将面临极大考验。
为“自救”和“过冬”，自2011年初起，越来越多的房企探索改变原有的融资模式，以成立或参与成立房地产私募基金的方式向民间募集资本;此外，一些传统的基金管理公司也看准房企的融资困境和市场的投资渴望，转型参与房地产私募基金的设立和募集。由此，构成了房地产私募基金爆发式增长的行业背景。

2. 房地产私募基金如何退出投资项目

房地产私募基金退出方式一般包括以下五种：
（1）在资本市场出售股票：这种方式针对基金对拟上市房地产公司的投资。
（2）房地产投资项目清算：以股东身份参与投资某房地产项目，项目建成销售后，基金根据投资比例收回投资成本并分配利润。
（3）原股东承诺回购：基金在投资之初即和原股东签订协议，确定回购方式（譬如回购时回间和回购价格），这是基金退出项目常见的一种形式。
（4）企业答间兼并收购：在有收购意向的第三方和被投资企业股东协商一致的情况下，基金实现退出。
（5）通过以上两种或多种方式组合的形式退出：譬如, 在约定期限内能够上市，则通过资本市场退出；期限内不能上市，则由原股东按照每年约定回报对基金所持有的股权进行回购。

3. 问：有限合伙私募基金，在没到封闭期客户要求提前兑付。基金公司要求按照合同。扣客户本金的2%合理吗

通常来说私募基金是不可以提前申请赎回的。
如果合同中有关于提前赎回的条款可以按照合同条款来执行

4. 有限合伙私募股权基金法人 公司出现问题具体承担什么法律责任 最好说得具体一点 谢谢拉

这个要具体分析了，看这个法人出的是什么问题，一般作为管理人要承担的是无限责任，这个是合伙法强制规定。除非身死和剥夺政治权利等各种权利，相关个继承人根据规定承担相应的责任。建议你把问题弄清楚，咨询专业律师

5. 为什么房地产私募基金大多是合伙制的，而契约型相对较少

因为房地产私募基金大多数是投入到项目公司中去。而把钱投给项目公司，相当于投项目公司的股权，这时合伙制的优越性就体现出来了。操作方便，有法人资格。能够代持lp的股权。而契约型基金就不方便操作。这就导致了契约型相对较少，合伙制相对较多的原因。

6. 有限合伙私募基金的潜在风险有哪些

有限合伙私募基金这种组织形式方便灵活，但也存在一定的法律风险：目前政府对有限合伙私募基金的监管存在制度不完善、信息不对称和信用体系不健全等问题，导致在实际运作中猫腻重生，有些有限合伙型基金以“自融”（自己的项目、自己融资、自己担保）为名，打着高收益的旗号虚构项目或者夸大项目、虚构抵押物、挪用资金等。希望对你有帮助。

7. 房地产私募基金的房地产私募基金面临的困难

目前来看，借力政策调控下房地产市场的持续低迷，房地产私募基金在中国的爆发已可预期。但是作为一个专业性很强的新生事物，房地产私募基金的快速扩张也面临着一些秉待解决的困难。
首先，在当前房企大规模生存危机的报道之下，加之房地产市场资金缺口的持续扩大，投资人对房地产私募基金投资的担保和收益要求也水涨船高，并直接造成房企融资成本的显著增加。事实上，一些中小型房企在进行基金募集时已经遇到了“投资人收益高则难以负担，投资人收益低则募资困难”的两难困境。
其次，房地产私募基金的募资渠道不畅通导致其很难在市场上募集到所需要的资金。传统的募资渠道也即银行对于房地产私募基金基本都持否定态度，而新兴的募资渠道也即第三方理财机构刚刚起步，募资能力有限，除了诺亚财富之外，鲜有其他第三方品牌足以支撑一只大型基金的募资需求。

8. 有限合伙私募基金，在没到封闭期客户要求提前兑付。基金公司要求扣客户本金的2%合理吗

私募基金就己经违法，客户要求提前兑付，完全合情合理，凭什么还要扣夲金2%，最客气不要你利息就不错了，就是银行的定期存款，提前支付，还按活期付息的，他们假如执意这样做，走法律的渠道，去法院起诉他，看他符合国家那条律条

9. 媒体访谈：有限合伙私募基金为什么会风险频发

首先、私募本身是一种投资形式，私募本身没有错，其实私募就是为了减少投资流程中的一些利润损失，同时对私募运作机构给予一定的鼓励机制，最终实现投资人和运作方的双赢，但是，私募的核心是“利益共享风险共担”，对应的投资特性是投资人必须对投资项目充分了解、知晓和认可，这样才有可能风险共担，这样才能叫“私募”，而市场上很多所谓的“私募投资”，并没有充分讲解投资标的，也没有揭示风险，投资人是在不明不白的情况下进行的投资，这其实就违背了“私募”的核心特性，而有些最后被定义为“金融诈骗”，是因为有不法分子打着私募的旗号，以 金融产品的名头，骗取客户的信任，而资金募集后就是被挪用或直接挥霍，所以才产生了风险;
其次、对“有限合伙”的理解则误区更多，很多投资人将有限合伙看作是一种理财投资模式，甚至当成是一种产品名称，这样的理解是完全错误的。有限合伙是公司组成的一种形式，在私募领域的组成形式中有信托制、公司制、有限合伙制三类，“有限合伙”是一种公司组成形式，其优势是不用像公司制那样复杂，也不用设立更多的岗位和部门，在有限合伙公司制度下所有经营行为只要遵照实现确定的“有限合伙公司章程”即可，而且在税收上有限合伙制也比公司制更加优惠，只是有限合伙制限定公司股东不能超过50人，而公司制可以达到200人。
所以，有限合伙只是一种投资的组织形式，是一种公司注册行为，由工商局颁发营业执照，而不是监管部门颁发的“监管牌照”，更不是金融产品的名称;
最后、在私募领域并非没有优秀的公司和广泛的成功案例，目前我国私募领域包括：股票私募、股权私募、债权私募、定增私募、混合私募等投资形式，全国数十万家公司中也有行业内多年表现优异的大公司、品牌公司，而这些行业领军公司也在过去的10年中在各个领域为广大私募投资人赢得了稳健收益甚至是超高的投资回报，在未来中国也可能产生出中国的“巴菲特”中国“索罗斯”，目前私募行业鱼龙混杂的市场状态不能代表行业的整体情况，还有一些诚信、可靠、目光长远的私募机构值得我们关注和参与。更多私募基金信息可关注薛掌柜基金组合。

10. 房地产私募基金的房地产私募基金存在的问题

目前市场上运作的房地产私募基金本身存在很多不规范的情况，导致诸多投资人对于此类基金仍处于观望状态，主要的问题有：
一是基金管理人良莠不齐。各地关于私募基金管理人的门槛各不相同，有的要求设立股权管理公司，有的仅仅投资管理公司或者咨询公司就可以充当管理人的角色，而且关于管理公司的人员要求也几乎没有法律规范。加之私募基金的载体有限合伙企业本身就是最为灵活的组织形式，其出资、验资、减资、清算等等法定手续存在许多不规范的情况。
二是关联交易充斥其中。相比与传统的Pre-IPO类的私募股权基金，房地产私募基金关联交易的情况更为普遍，基金管理人本身来自于房地产公司，或者与房地产公司有着千丝万缕的关系。此类私募基金最终是否能够确保投资人的利益尚存疑问。
房地产私募基金至今始终以行业自律为主，其中的关联交易和利益冲突更是一直缺乏监管。房企在组建基金后投资他们自己的项目时是否能认真、公允地进行尽职调查、风险评估和项目商业条款谈判，将直接决定投资人的资金安全。