部分房企债券abs发行将被暂停

㈠ 2021地产三条红线名单完整版是什么

如图：

“三道红线”政策实施一周年来，地产行业底层逻辑发生根本变化。自2020年下半年开始，房企融资环境持续收紧，“红线”与“补丁”越来越密集，房地产金融监管力度不断加强。

例如房企的“三道红线”、银行房地产贷款的“两道红线”、房企商票监管、供应链ABS发行限制，以及近期《关于推动公司信用类债券市场改革开放高质量发展的指导意见》对高杠杆企业过度发债的限制，针对房企融资的补丁越来越多。

调整期间，“降负债去杠杆”成为多数大型房企的第一要务。央行金融市场司司长邹澜7月22日表示，试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善，负债规模稳步下降，经营融资行为更加审慎自律，整体经营趋于稳健。

然而，一部分中小房企债务违约风险也在持续上升。上半年，多家房企出现实质性违约，评级遭到下调，高负债带来的风险逐渐暴露，高杠杆率的企业很难继续借助再融资维持资金流动性。商票、ABS逐渐被纳入监管范围，借助无息负债补充资金的能力也面临控制。

可以预见下半年房地产行业融资环境只会继续加压降温，房企只有加强自身“造血”能力才能保持平稳发展，加速回款、分拆上市补充净资产都是较为安全有效的措施。

㈡ ABS是什么债券

全称Asset-backed security，也叫资产担保证券或资产支撑证券，由银行、信用卡公司或者其他信用提供者的贷款协议或者应收帐款作为担保基础发行的债券或票据。

在ABS中可以分为狭义ABS和CDO两类，前者包括信用卡贷款、学生贷款、汽车贷款、设备租赁、消费贷款、房屋资产抵押贷款等为标的资产的证券化产品，后者是近年内迅速发展的以银行贷款为标的资产的证券化产品。

(2)部分房企债券abs发行将被暂停扩展阅读：

ABS融资模式模式特点：

（1）ABS融资模式的最大优势是通过在国际市场上发行债券筹集资金，债券利率一般较低，从而降低了筹资成本。

（2）通过证券市场发行债券筹集资金，是ABS不同于其他项目融资方式的一个显著特点。

（3）ABS融资模式隔断了项目原始权益人自身的风险使其清偿债券本息的资金仅与项目资产的未来现金收入有关，加之，在国际市场上发行债券是由众多的投资者购买，从而分散了投资风险。

（4）ABS融资模式是通过SPV发行高档债券筹集资金，这种负债不反映在原始权益人自身的资产负债表上，从而避免了原始权益人资产质量的限制。

（5）作为证券化项目融资方式的ABS，由于采取了利用SPV增加信用等级的措施，从而能够进入国际高档证券市场，发行那些易于销售、转让以及贴现能力强的高档债券。

（6）由于ABS融资模式是在高档证券市场筹资，其接触的多为国际一流的证券机构，有利于培养东道国在国际项目融资方面的专门人才，也有利于国内证券市场的规范。

㈢ 房企迎利好信号 发债融资有望回暖

房企融资环境正在逐步“解冻”，但房企对融资回暖的感受仍需时日。

证券时报记者获悉，11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会。据悉，部分参会房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。有债券从业人士对证券时报记者表示，座谈会的召开，意味着房地产企业境内发债的相关政策会有所松动，近期将会有房企在公开市场发债融资，同时，银行等机构投资者也会通过债券投资等方式重新为房企“输血”，防止房企资金链进一步恶化。

自人民银行、银保监会于9月底召开房地产金融工作座谈会以来，金融监管部门多次释放房地产金融政策信号，引导房企融资环境逐步“解冻”，避免市场预期进一步恶化。不过，相对于融资环境改善这一慢变量，近期房地产市场一个更为明显的变化已有显现——全国第三批集中供地正迎来优化放松。

房企融资环境逐步“解冻”

上述信号被看作是房企融资环境松动的新举动。北京一从事房企债券承销的券商人士对证券时报记者表示，参会房企代表在房地产业内尚属财务实力相对雄厚的优质企业，这些房企的境内债券目前在二级市场的价格波动相对较小，反映出市场对这些房企的认可。不过，今年以来，受“三线四档”规则等房地产融资政策调控影响，房企不论是在交易所市场还是在银行间市场的公开发债都受限明显。近两年来，房企尤其是民营房企发行公司信用类债券的占比有所下降，更受房企青睐的是供应链ABS(资产支持证券)，但今年以来即便是房企供应链ABS发行也遭遇一定困难。

深圳一债券从业人士对证券时报记者表示，交易商协会举行房企代表座谈会，释放了房企发债将松绑的积极信号，政策松绑后，预计会有银行等机构投资者参与优质房企的债券融资。对房地产企业来说，保持现金流的稳定至关重要，只要增量融资的渠道能打开，企业的流动性就会得到改善。

从银行信贷端看，虽然从各地按揭贷款审批进度和利率方面，个人按揭贷款额度紧张的情况有所缓解，但房企开发贷边际放松的政策传导仍需时日。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，围绕房地产企业金融风险问题，预计今年四季度和明年上半年还会有新的政策出台，进而为房企创造更好的营商环境。

东北地区某国有大行人士对证券时报记者表示，该行近期要求维持房地产相关贷款余额稳定。按目前的导向，涉房贷款额度预计会适度宽松，但总体上不会增加太多。

“现在确实有房企面临较大困难，我觉得针对房企的信贷环境会慢慢调整，在坚持房住不炒的基础上，支持房企的合理融资需求。”上述大行人士表示。

第三轮集中供地政策

现宽松

房企融资环境逐步回暖的同时，近期，房地产市场的另一个显著变化亦引起较大关注。

近日，济南、苏州、无锡、南京、深圳、上海、广州等地已经陆续公布了今年第三轮集中供地明细，第三轮集中供地的门槛较第二轮有明显降低。比如，有城市下调了土拍保证金比例和首付款比例，部分地块的起拍价也被下调。

从已披露的细则来看，部分城市正在不同程度地下调竞买门槛。其中，苏州将第三轮土拍地块保证金比例全部下调至30%，而第二轮地块多为50%；土地款首付比例由60%下调至50%，同时取消因超溢价而需提前支付尾款的要求。南京在第三轮集中供地中，取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求，房企资质由“二级或一级”下调至“三级及以上”。广州的第三轮集中供地，部分“回炉”地块起拍价出现小幅下调，部分地块取消了新房限售价。相较于此前两批集中供地，第三批供地无论是数量还是金额，都有了一定程度的下降。

与各地政府在集中供地的供给侧所展示出的“诚意”相比，需求侧的回暖仍需时日。中原地产首席分析师张大伟认为，第三轮集中供地政策已开始宽松，将在下调地价起价、下调保证金比例、减少捆绑限制、放宽开发商拿地付款周期等多个方面进行优化。但对于企业来说，11、12月拿地已经不可能在年内带来现金流，在这种情况下，大部分企业参与积极性继续降低，预计第三轮集中供地整体市场温度继续降低。总体看，目前楼市政策底部还不能确定，除非出现信贷明显宽松。

㈣ 4月来房企海外融资基本停滞，资产证券化产品成资金重要来源

4月以来，各大房企海外融资基本停滞。某地产数据显示，3月房企发布了19宗海外融资，合计融资额约56亿美元，相比1－2月百亿美元级的融资额已经明显锐减。在此背景下，境内股权融资、永续债、资产证券化产品等成为房企补充资金的重要来源。
海外融资骤减
贝壳找房数据显示，受4月单月海外债券发行量减少的影响，2020年1－4月海外债券金额占比较2019年同期下降13％，为近十年第三低位。
对于房企海外融资骤减的原因，中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林对中国证券报记者表示，主要是受疫情影响，相关投行人员难以正常工作。同时，在海外疫情没有得到有效控制的情况下，投资人对经济运行不确定性的考虑等因素均会影响债券发行。
盘和林指出，近年来美元债成了国内房企的“香饽饽”，一方面可以获取维持生产经营的需要资金；同时，通过发行美元新债用于还旧账。但采取这种解燃眉之急方式，后期会面临巨大的压力。
中国证券报记者梳理发现，从融资利率看，房企海外融资利率普遍超过10％，部分房企的融资利率超过15％。即便如此，在融资收紧的背景下，作为缓解资金压力的一个重要手段，近年来房企海外融资规模逐步攀升，单月融资规模超过100亿美元成为“家常便饭”。
值得注意的是，海外融资骤减影响了房企总体融资规模，也拉低了房企融资整体成本。
某数据研究中心数据显示，4月份95家典型房企的融资总额为1104．39亿元，同比下降16．2％。其中，房企的发债总额为309．3亿元，同比下降63．8％。当月融资成本为3．93％，环比下降0．71个百分点；主要是本月无境外债发行，结构性拉低了融资成本。同时，境内超短融发行量增加。
境内ABS发行井喷
房企海外融资几近冰点，但境内的股权融资、永续债、资产证券化发行环比上涨幅度较大。特别是资产证券化产品，由于公司债、中期票据等发行门槛相对较高，且额度有限，资产证券化产品成为不少公司补充资金的重要来源。
据某数据研究中心监测的数据，4月份华发股份、龙湖、新城、荣盛发展、蓝光等ABS产品获批发行。
不少房企获批的ABS为长租房资金支持专项计划。以融创中国为例，“华金证券——上海香溢花城长租公寓资产支持专项计划”近日获上交所通过。该债券品种为ABS，发行规模为5．01亿元。该债券发行人为上海昊川置业有限公司、上海骧远投资控股有限公司，实际控制人为融创中国。
从境内发债规模看，某数据研究中心指出，4月发债最高的企业为万达集团，发债总量为50亿元，是一笔融资利率为4．89％的中期票据。此外，融创中国本月发行了一笔4年期40亿元的公司债，利率水平4．78％左右。
诸葛找房分析师王小嫱指出，长期看，房企融资大幅宽松的可能性较小，房企需要把握住融资机遇。短期看，海外融资难以恢复，房企融资将以国内银行贷款、信托、发行公司债为主，ABS产品短期将受热捧。
王小嫱指出，4月以来各大房企海外融资大幅波动。而国内为扶持企业，融资环境略显宽松，房企纷纷选择成本较低的国内债进行融资。去年5月金融监管收紧后，资产证券化产品发行难度增大。为扶持企业，目前整体融资环境放松，而资产证券化产品的额度相对公司债、中期票据较高。在此背景下，多家房企盘活存量资产进行融资。
值得注意的是，在债务到期规模较大的情况下，房企为了自身发展，联合拿地、联合开发、联合销售成为减轻压力的一项举措。4月29日，北京大兴西红门2宗地块出让，总建筑面积8．46万平方米，最终以66．8亿元出让。首开＋龙湖联合体、新城各竞得1宗地块。
（原题为《4月来房企海外融资基本停滞资产证券化等产品成“香饽饽”》）

㈤ “小阳春”远去 楼市下半年走向何方

“这就是所谓的窗口指导。政策一般不会明白地告诉你，你拿了地王我就不能（融资），但可能会适当地让你稍微困难一点。比如说成本、利息水平高一些，或者对开发商偿债能力、现金流或者覆盖倍数的要求稍微高一些。包括背后抵押资产的成数有可能会要求高一些。这些都是比较隐晦的要求。但（政策）就是想传递这个信号，你（指房企）收敛一点。”瑞银执行董事谌戈对21世纪经济报道记者说。

2019年 3、4月份，房地产交易市场出现了一波“小阳春”。在此背景之下，房企拿地积极性明显上涨。中原地产研究中心统计数据显示：截止到6月13日，年内拿地过百亿的房企多达40家，在2018年同期只有32家企业，2017年同期只有25家。其中最多的碧桂园上半年拿地金额高达805亿、融创673亿、万科525亿。另外包括新城、中海、绿地、旭辉、金地、华润、龙湖、阳光城、保利等合计多达15家企业拿地超过200亿。久违的市场再次活跃，而地王也随之起舞。

在此背景之下，调控警钟似乎再起。一则乌云再次笼罩楼市略有明朗的晴空之上：“部分房企拿地激进，出现一些地王，已引起中央的注意。在住建部的指导之下，央行与证监会将暂停部分房企的债权及ABS融资渠道。”

2019年下半年，楼市又将何去何从？

上半年短暂“小阳春”

不可否认，2019年上半年房地产市场还是走出了“小阳春”行情。

央行官网6月12日披露了2019年5月金融统计数据报告和社会融资规模增量统计数据报告。其中，新增信贷上，分部门看，住户部门贷款增加6625亿元。其中，短期贷款增加1948亿元，中长期贷款增加4677亿元；非金融企业及机关团体贷款增加5224亿元，其中，短期贷款增加1209亿元，中长期贷款增加2524亿元，票据融资增加1132亿元；非银行业金融机构贷款增加58亿元。

“住户部门中长期贷款大部分是房贷。累计数据看，前5个月，住户部分中长期贷款同比上涨了2.27万亿。2.27万亿的前5个月居民户中长期贷款数据是历史高位。”中原地产首席分析师张大伟分析表示，从房地产资金面看，2019年上半年，房企融资难度有所降低，大额融资明显增加。降准带来的信贷宽松对房地产影响开始逐渐出现。另外，3-4月份楼市的“小阳春”，也刺激了部分贷款的需求。整体看，2019年前5月，居民户杠杆明显增加。

中国指数研究院数据统计显示，1-5月份，房企融资规模超9500亿元；其中信用债占比29.3%，是房企首要选择的融资工具；海外债占比为23.1%，票面利率均值为8.91%，融资成本进一步提高；超短期融资券5个月内融资总额超600亿元，主要用于偿还债务利息。值得一提的是，房企积极推进资产证券化，前五月通过资产证券化获取超1000亿元的资金，占全部融资规模的10.4%，有效补充房企的资金来源；另一方面加强发挥证券市场的融资优势，如新城控股通过定向增发融资38亿元。

融资狂欢背后是房企销售也整体好于预期。“根据房企披露的月度数据和CRIC数据，目前我们覆盖的A股公司中，大部分公司前五月累计销售额增速符合或超出我们全年的增速预期，合计同比增速达19%。”谌戈说。

市场稍有起色，警钟再起。5月31日，有市场爆出多家房企被列入暂停公开市场发债业务名单。随后，包括21世纪经济报道在内多家媒体透出更多信息：监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品；同时，前不久，住建部也曾联合有关部门，针对房地产行业“地王”现象点名十余家开发商。

下半年是否需要悲观？

悲情情绪再次笼罩市场。2019年下半年，市场会怎么走？

谌戈称，我们与多家上市房企进行了沟通，包含部分新闻中提到的房企。主要反馈如下：第一，未有公司反映近期发行债券、ABS融资受限，且部分公司近期刚刚成功发行了债券、ABS；这些公司也未听说有同行受到了限制；第二，有公司指出，针对拿到“地王”的公司，融资时的要求往往有所提高，但这是一直的惯例，并非近期才出现；第三，有公司认为近期融资较稍早前确有边际收紧，但认为这或有助于土地市场降温，从而降低拿地成本、增厚利润率。

因此，谌戈认为，市场无需过度担忧融资收紧。“我们注意到四月以来地产相关政策较年初边际有所调整，也包括融资方面。我们认为，四月以来整体利率水平已有所上行，不过我们的债券分析师预计今年十年期国债收益率将在3.0%-3.5%之间波动，不会继续大幅上行；房企相关的融资政策或更倾向于分类指导、边际调整而非“一刀切”。在悲观情景下，若上述新闻属实，我们简要分析其对我们覆盖公司的影响：杠杆较高、较依赖债券及ABS融资的房企短期或受到影响。”

大棒已经挥舞，市场已有悲观情绪。58安居客首席分析师张波认为，收紧的调控政策在下半年也会继续出台，这些都将继续对房企形成一定的资金管控强度，不会放松。而针对用户房贷层面，基本上各个城市房贷打折利率继续下调的空间已经很小，目前维持现有的房贷利率。不排除一些城市出现房贷利率上调。因为一些城市成交量在放量，政策会进行收紧和控制。

不过，张波也认为，下半年政策收紧不会是针对所有房企。”它只会针对一些过激的房企。原来是全面收紧，今年下半年更多是有针对性的收紧。如果过于激进拿地王或者过于激进开发，那么，政策层面收紧力度会更强一些。针对房企侧的针对性政策也会更加细化，不会全部收紧。不过，大趋势不会发生变化，整个房企的融资难问题不会有改变。”

某前十房企高管如此判断2019年下半年市场走势：“调控针对性愈来愈精准，唯一目标是维持平稳；楼市资金流入基本稳定，不会太多也不会太少，信贷资金正常发放，发债规模限于借新还旧，信托资金严格依规，影子银行有所收敛；土地供应相对不足，一二线依然“无地可供”，三四线整体供应收敛；楼市整体供应不足，城市成交有增有减，供求关系均衡城市成交依然很好，部分城市因房价上涨过快而短期承压；房价整体相对稳定，部分城市略有补涨。”

无需悲观也难言乐观。但不能忽视的现象是，中原地产研究中心统计数据显示，2019年5月，全国针对房地产调控措施高达41次。2019年前5个月，累计调控次数达205次，同比增长近30%。最近2个月，多地政策再次出现明显的收紧，特别是海南、广州、苏州、合肥等继续针对房地产加码调控。此外，住建部再次强烈发声，连续2个月针对多城市的房价上涨提示预警。此外，地方调控收紧预期较强。5月下旬，银保监会公布2019年银行机构“巩固治乱象成果、促进合规建设”工作要点，严查房地产违规融资。银监系统再次针对房地产融资等加强监管。

㈥ 企业债权ABS发行差额是否可以所得税前扣除

在交易所ABS的结构中，融资人不是直接通过交易所发行债券，而是融资人先将基础资产包的现金流（现在和未来）转让给一个资管计划，实现资产的出表，这样实现基础资产的风险和自身风险的隔离，提高融资评级和降低融资成本。然后，投资人购买的是资管计划的优先级。即投资人是通过先投资资管计划的优先级后，再通过资管计划贷款给融资人。在利息支付上，不同于融资人直接发行债券和其他债权投资计划，融资人资产包的现金流是先流入资管计划的专管账户，先在资管计划层面确认收益（净值增加）后再分配给投资人。此时，根据财税〔2016〕140号文以及财税〔2017〕56号文的规定，融资人支付的利息在资管计划层面，已经由其管理人在确认收益时按3%缴纳了增值税了，分配给投资人的收益是扣除增值税和附加后的收益，此时投资人取得的资管计划的分配收益就不需要再缴纳增值税了。因为从交易结构和法律关系上看，投资人和资管计划之间不是借贷法律关系，就是一个投资关系，因为交易所ABS不存在刚兑，资管计划管理人没有任何保本或托底的承诺。借贷法律关系实质只存在于资管计划和融资人之间，这部分利息我们按照资管增值税新规已经在资管计划层面缴纳了增值税了。当然，投资人转让ABS优先级的价差收益还是要按金融商品转让缴纳增值税的，因为资管计划属于财税〔2017〕56号文规定的其他金融商品。

所以，结合交易所ABS的法律关系和不同融资安排的交易结构分析我们可以看到，那种认为交易所对ABS优先级比照债券管理就认为优先级取得的收益要缴纳增值税的观点二仅仅是浮于表面的看法。我们对资管计划增值税的分析一定要结合产品交易结构做实质性分析。

㈦ 房地产行业abs都是cmbs么

房地产行业abs并不都是cmbs，18年房地产ABS市场发行量2500亿，供应链ABS成为发行主力，CMBS和购房尾款ABS发行额占比也较高。

房企资质、基础资产和交易结构是房地产ABS核心要素，但各类型产品分析侧重点有所差异。从对房企集团的依赖程度看，供应链ABS>物业费ABS、购房尾款ABS>类REITs、CMBS。

(7)部分房企债券abs发行将被暂停扩展阅读：

截止2018年房地产ABS以CMBS和供应链ABS为主：

2016年以来房地产ABS发行量激增。2014年，房地产ABS仅发行5只，发行额为145.05亿，2016年发行明显放量，发行额近1000亿，是14年的6.8倍。2017、2018年，房地产ABS发行持续激增，分别达到1824.41亿、2454.52亿（截至2018年11月19日），同比分别增长83.78%、34.54%。

分产品类型看，不同年份的主流发行产品有所差异。2016年物业费ABS、CMBS和购房尾款ABS发行均超过190亿。2017年，CMBS发行继续放量，供应链ABS和类REITs发行大幅增长，而物业费ABS发行缩量。2018年以来，供应链ABS成为发行主力，发行额占比达41.64%，CMBS发行额占比27.28%，购房尾款ABS发行放量。

存量的房地产ABS，规模超过5000亿，数量近400只。分产品类型看，CMBS规模最大，占比达29.82%，紧随其后的是供应链ABS，占比22.66%。类REITs、购房尾款ABS和物业费ABS占比分别为15.78%、14.12%和10.68%。保障房ABS和PPP项目ABS规模较小。

㈧ 律师对房地产商付总包供应商走ABS融资有何建议

ABS是英文Asset-Backed
Securitization的缩写，意为资产支持证券化，是一种较为常见的项目融资模式。该融资模式是以项目所属的资产为支撑，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金。ABS模式可以将缺乏流动性但能产生可预见的、稳定现金流量的资产归集起来，通过一定的安排和增信机制，使之成为可以在金融市场上出售和流通的证券。通过提高信用等级的手段，ABS使原本信用等级较低的项目可以进入高级别的证券市场，利用债券市场信用等级高、安全性和流动性强等特点，达到大幅度降低筹集资金的目的。因此，ABS资产证券化也是国际资本市场上流行的一种项目融资方式，已在许多国家的大型项目中采用。1998年4月，我国第一个以获得国际融资为目的的ABS证券化融资方案率先在重庆市推行。这是中国第一个以城市为基础的ABS证券化融资方案。

与传统股债区别

从企业发展的整个周期来看，前期属于快速扩张期，然后提升企业经营效率。因此使用传统的股权融资和债权融资，扩大资产负债表右侧的负债和所有者权益。ABS模式可谓“另辟蹊径”，开辟融资的“第三条路径”，通过盘活资产负债表左侧资产。依靠已有资产或者预期未来取得的资产的现金流获得融资，并调节资产结构。相对于股票融资，ABS模式的优势在于不会稀释股权，且成本较低。相对于债权融资，资产证券化的优势在于不占用贷款和发债额度，募集资金用途不受限制，产品发行受市场行情波动影响较小。企业ABS融资成本高于同等级信用债，但是对于资产评级高于主体评级的部分企业来说，可以实现低成本融资。在实现出表之后，可以在不增加负债的情况下获得融资，降低资产负债率。长期来看可以起到提升企业信用资质的效果。

与BOT区别

无论是BOT模式还是ABS模式，均能有效引入民间资本和外资，减轻财政负担，提高项目运作效率。对于政府而言，仍然都能对项目本身拥有一定的控制权和所有权。但作为项目融资的两种手段，两者还是存在诸多不同，主要体现在以下四个方面。

1.项目所有权

对于BOT模式而言，在特许经营期内，项目公司通过与政府签订的特许经营协议，而在协议期内拥有对项目运营权，而对于是否取得项目的所有权，则根据不同项目存在不同的模式，例如BOOT模式下，项目公司取得项目的所有权，而一般特许期限届满后,
项目的所有权移交政府或其指定机构所有，但如BOO模式，期限届满后，所有权归项目公司所有。

对于ABS模式而言，项目公司作为原始权益人将其所拥有的项目资产的所有权转让给特殊目的公司（SPV）， SPV因此拥有了项目资产的全部所有权，而原始权益人则拥有对项目的运营、决策权。当债券到期还本付息并支付各项服务费后,，项目的所有权重回归项目公司所有。

2.投资风险

BOT模式的投资者主要由权益投资人和债务投资人组成，基本限制在供应商、机构投资者、商业银行及非银行金融机构等。其投资者从数量上看比较有限，因此，每个投资者所承担的风险相对而言较大。

ABS模式的投资者是国内外资本市场上的债券购买者，并且，这类债券还可以在二级市场上转让，这就使得风险被有效分担，使单个投资者的风险被分散、转移，从降低投资风险。此外，ABS模式中，对于打包的项目资产均会进行内部或外部的信用增级，例如进行超额担保等，使之在资本市场上具有较高的资信等级，也使投资风险大大降低。

3.适用项目

BOT模式主要应用于国家或地区的基础设施领域内，能够通过收费获得稳定收入的设施或服务项目。但实践中，BOT的适用范围是有限的，我国法规规定港口、码头等设施不允许外商独资,

铁路、公路、电力等设施须由中方控股。因此对于直接关系到国计民生的重要项目或者存在较大风险的项目，如核电站等，虽然它能产生稳定的收入，但BOT模式并不一定适用。

反观ABS模式，由于设立了SPV并拥有项目资产的所有权，从而达到资产隔离的目的，但同时SPV并不直接参与项目的经营与决策，因此ABS的适用范围笔BOT更为广泛，其适用于电信、电力、供水、排污、环保等领域内，适宜、或不适宜使用BOT模式的基本建设、维护、更新改造以及扩建项目。

4.融资成本

BOT模式操作复杂，牵涉的范围广，环节多，操作难度较大，因此造成其融资成本相应增高。

而ABS模式的运作则相对简单，只涉及到原始权益人即项目公司、特殊目的公司、投资者以及证券承销商等几个主体，因此操作简单，又最大限度地减少了包括酬金、差价等中间费用，融资成本得到有效控制。

融资过程

ABS融资方式的运作过程分为六个主要阶段，分比为：组建项目融资专门公司；寻求资信评估机构授予融资专门公司尽可能高的信用等级；项目主办人(筹资者)转让项目未来收益权；项目融资专门公司发行债券筹集项目建设资金；项目融资专门公司组织项目建设、项目经营并用项目收益偿还债务本息；特许期满，项目融资专门公司按合同规定无偿转让项目资产，项目主办人获得项目所有权。项目融资专门公司，可称为信托投资公司或信用担保公司，它是一个独立的法律实体。这也是ABS融资筹款的前提条件。在第二阶段，资讯评估机构（最好在国际上具有权威）经过对项目的可行性研究，依据对项目资产未来收益的预测，授予项目专门公司AA级或AAA级信用等级。接下来，通过签订合同，项目主办人便可在特许期内将项目筹资、建设、经营、债务偿还等全权转让给项目融资专门公司。由于项目融资公司信用等级较高，其债券一旦发行，便能够吸引投资者购买。当然，这种筹资成本也会明显低于其他筹资方式。

进入21世纪以来，随着经济的快速发展，融资需求量也越来越大了。但是，传统的招商引资和已有的融资渠道，都无法满足需求，开拓新的融资渠道日益成为重要且紧迫的问题。这种情况下，ABS融资模式将给我国的资本市场注入活力，成为我国项目融资的一种现实选择。实际上，国家也在政策层面对ABS的发展予以支持，比如《票据法》、《信托法》、《保险法》、《证券法》等法律的出台，都有助于ABS融资模式在国内扩散。

案例

碧桂园购房尾款资产支持专项计划

2016年6月29日，碧桂园公告宣布，其两家全资附属公司于当日决定向国内合格投资者发行本金额总数为62亿元的购房尾款应收账款的资产支持证券。其中，增城市碧桂园物业发展有限公司共发行48亿元，主体评级为AA+，发行人为银华财富资本管理(北京)有限公司。此单ABS中2年期优先A级、优先B级及优先C级的发行利率分别为4.5%、5.65%和5.8%。福建省碧桂园房地产开发有限公司共发行14.11亿元，发行人为平安证券有限责任公司。其1年期优先A级份额、2年期优先A级份额及2年期优先B级份额的发行利率分别为4.5%、5.0%及
6.0%。

对比发行起始日至上市日这段时间内，2年期中债中票到期收益率维持在3.00%-3.45%之间，远低于ABS产品优先级债券的5%左右的发行利率。虽然对于高等级主体而言，利用ABS融资成本较高，但通过大量的存量资产抵押的方式能够募集到大量资金，在资金密集型的房地产行业中，资产证券化进一步拓宽了房企的融资渠道，尤其对于规模性房企而言不失为一种具有资金成本优势的融资工具。

㈨ ABS,MBS,ABN,PPN是什么,能分别解释一下吗

ABS (Asset Backed Securities)叫资产支持证券，狭义的ABS通常是指将银行贷款、企业应收账款等有可预期稳定现金流的资产打包成资产池后向投资者发行债券的一种融资工具。

MBS（Mortgage Backed Securities)叫房屋抵押贷款支持证券，本质跟ABS一样，只是基础资产（underlying assets）是住房或者商业地产的抵押贷款。美国资产证券化市场7成以上是MBS产品。

ABN（Asset Backed Medium-term Notes）（非公开定向发行）资产支持票据，本质跟ABS一样，只是是非公开定向向投资者募集资金，期限相对较短。国内已有发行。

PPN（Private Publication Notes)是非公开定向债务融资工具，定向特定机构投资者发行债务融资工具（其实就是协议约定的融资协议），流通也只能在一定范围内的机构投资者间。国内已有发行。

(9)部分房企债券abs发行将被暂停扩展阅读

资产支持证券是由受托机构发行的、代表特定目的信托的信托受益权份额。受托机构以信托财产为限向投资机构承担支付资产支持证券收益的义务。其支付基本来源于支持证券的资产池产生的现金流。项下的资产通常是金融资产，如贷款或信用#应收款，根据它们的条款规定，支付是有规律的。

资产证券化支付本金的时间常依赖于涉及资产本金回收的时间，这种本金回收的时间和相应的资产支持证券相关本金支付时间的固有的不可预见性，是资产支持证券区别于其他债券的一个主要特征，是固定收益证券当中的主要一种。可以用作资产支持证券抵押品的资产分为两类：现存的资产或应收款，将来发生的资产或应收款。前者称为“现有资产的证券化”，后者称为“将来现金流的证券化”。

㈩ 蚂蚁花呗80亿元ABS借呗100亿元ABS被终止，这是什么意思

5月25日，蚂蚁集团旗下借呗和花呗两个ABS（资产抵押债券）终止发行，共计180亿人民币。上交所公司债券项目信息平台显示，由中信证券和天弘创新分别任管理人的两款ABS发行项目状态今日更新，为“终止”状态。那ABS被中指代表了什么意思呢？

首先我们要明确一点，就是咱们的花费戒备的额度可能会随时降低，甚至会清零，那资产游戏的终结速度啊，正在加速，我们要知道借呗和花呗之前之所以能够成功，主要源于两个条件，第1个捆绑支付宝它的规模很大，第2个它能够撬动杠杆，盘子很大。那现在两个条件都在动摇，那咱不说别的单单蚂蚁集团，这个钱少了就是致命的，现在只能找到新的资金，但这几千亿的盘子又有哪家公司接得起呢？所以说缩减规模迫在眉睫，可是规模一旦缩减了，它还是那个借呗和花呗吗？