房企境内外债券发行规模井喷

❶ “三道红线”威力显现 上半年中型房企融资规模“腰斩”

原标题：“三道红线”威力显现 上半年中型房企融资规模“腰斩”

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责任编辑：戚琦琦

❷ 监管层摸排房企境外债到期情况

监管层摸排房企境外债到期情况暂不清楚，建议大家可以多多关注新闻财经最近官方消息。
一、地产债引监管层关注
监管对房企美元债务的担忧源于近期房地产美元债务频繁违约。10月以来，幻想年、新力等房企相继出现美元债违约或延期兑付，房地产美元债市场出现波动。数据显示，截至10月中旬，35家房企美元债价格跌破90美元，7家房企甚至跌破50美元。与此同时， 中国恒大(03333.HK)的流动性危机是否会引发这家龙头公司的债务违约也越来越受到关注。10月26日，当代置业发布公告称，公司10月25日到期的12.85%优先票据未能按时偿还票据本金及应计但未支付的利息。该法案的资本规模为2.5亿美元，是当代购房者现有的五种美元债券中最大的一种。当代购房者将此次违约归因于“意外流动性问题”，面临的不利因素包括宏观经济环境、房地产行业环境和新冠肺炎疫情等。受此影响，上述票据本金及应计未付利息的还款安排无法同日达成。
二、国家外管局近日对房企境外债到期情况进行摸排
国家外外管理局上海分局召开会议，对房企境外债到期情况进行摸排，要求在周三前报送今年境外债务到期情况，周五报送今年年底境外债务安排情况，包括到期本息、回购需求、自有资金安排等。多家房企人士告诉记者，本次调查的目的是了解是否存在违约风险。同时强调，这不是新的规定和要求，只是定期调查。
在美元债券发行和再融资窗口短时间内难以明显恢复的背景下，国内政策端已经刮起了暖风。在包括央行在内的监管部门定下“维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益”的基调后，整改信号释放，房贷、开发贷款也有所放松。

❸ 新增涉房贷款占比压到30%以下大行人士：未见发文

房企的融资环境日趋收紧。9月28日，相关媒体报道称，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。

证券时报记者就此向多位大行人士求证，有大行分行人士称，并未收到相关发文，但近期新增涉房贷款额度确有压缩。

房企开发贷已收紧

个人按揭影响不大

随着近日监管部门出台房企融资新规，设置“三道红线”控制房企有息债务的增长，这一新政开始逐步在银行机构中得到落实。

东部地区一大行高管对记者表示，银行总行通常会按月确定各地方分支行的新增涉房贷款规模。虽然目前没有收到总行或者监管部门明确的控制新增涉房贷款的通知，但从近期总行分配给的新增房贷规模看有所压缩。不过，这也可能是总行在内部各分支行之间的调配变动。

华北地区一大行人士则对记者表示，该行近期压缩了房地产开发贷款的投放规模，但个人按揭贷款政策并未调整，此轮房地产金融政策的收紧主要针对房企，对个人申请房贷影响不大。

“一般情况下，如果压缩房地产开发贷款，银行与房企合作新楼盘的个人按揭贷款或会受影响；但如果是二手房申请个人按揭贷款，则影响不大。总体看，目前我们的个人按揭贷款规模仍很充足，利率水平、放贷时长等并未出现明显调整。”上述华北地区大行人士对证券时报记者说。

不过，不同地区、不同银行的情况会略有差异。据相关媒体报道，由于部分银行信贷额度紧张，在楼市销售有所火爆的情况下，一些银行反而呼吁客户提前偿还按揭贷款。

另有大行人士对记者表示，该行年初通常会对各省分支行制定综合经营计划，其中包含个人按揭贷款的投放规模目标，由于今年个别城市楼市回暖，某地区分支行仅用半年时间就把全年的个人按揭贷款投放额度用完，使得后续该地区新的个人按揭贷款投放要靠存量移位再贷。

针对监管端收紧银行涉房贷款规模，贝壳研究院首席分析师许小乐认为，银行涉房贷款规模占比设置上限，是从金融端降低地产行业负债的举措，与地产企业端“三道红线”降负债形成互补。在此政策下，预计未来银行体系对于购房者贷款资格审查、贷款额度把控及贷款周期均将更加严格，放款周期将继续延长。而对于媒体报道的多家银行表示新增涉房贷款占比将降至30％以下，他认为，在规模限制下银行涉房贷款额度将主要向首套刚需及合理家庭自住购房需求倾斜。

实际上，今年以来，监管部门持续严格落实房地产金融政策。银保监会近日表示，“房住不炒”政策得到有效贯彻。持续开展30多个重点城市房地产贷款专项检查，压缩对杠杆率过高、财务负担过重房企的过度授信，加大对“首付贷”、消费贷资金流入房市的查处力度，引导银行资金重点支持棚户区改造等保障性民生工程和居民合理自住购房需求。房地产金融化泡沫化倾向得到有效遏制，助推房地产民生属性逐步回归。

三季度发债规模超预期

四季度融资规模或下降

受融资新规影响，近期房企债券融资超预期发行。贝壳研究院数据显示，第三季度（截至9月24日，下同），房企境内外债券融资发行307次，融资规模约3247亿元，同比增长14%，三季度发债规模刷新历史记录。

贝壳研究院高级分析师潘浩指出，从三季度结构来看，8~9月连续两月环比发债规模下降，且降幅逐步扩大，融资监管影响已初步显现。

而从9月中上旬的融资数据看，全国房企境内外融资全面井喷。中原地产研究中心的数据显示，9月中上旬，全国房企境内债券发行超过605亿，同比上涨了44%，同时，美元融资也超过60亿美元。

中原地产首席分析师张大伟认为，市场传闻房企融资收紧，所以大量房企在井喷融资，过去几个月海外资本市场的动荡，基本封死了内地房企海外融资的可能性，对部分房企具有重要意义的海外融资明显减少，少数融资也面临高价的可能性。但随着6月海外疫情的部分缓解和国内房地产市场的平稳，融资窗口再开，房企大额海外融资再次发布。大部分房企为了应对未来可能的市场变化，近期加快储备资金。对于杠杆率比较高的企业来说，最近融资压力有所增加。

“8月住建部与央行约谈重点房企后，再次向房企释放‘降负债’信号，并下发《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》涉及资产负债率等8项指标，其中涵盖之前网传‘三条红线’指标项。预计四季度金融监管升级，金融环境趋紧，房企融资高度承压。”潘浩说。

对于融资收紧的影响，标普全球预计，受惠于销售市场的稳定化，多数受评开发商应有能力应对政策收紧。预计银行间市场的再融资额度减少（减至开发商即将到期债券存量的70%~90%）对受评开发商的影响较小。但如果上交所的公司债券发行额度也严格削减，则政策收紧对开发商的冲击会更大。

潘浩表示，四季度融资规模大概率保持环比下降，因此将进一步加大房企销售端压力，房企为冲击年度目标，抢占“中秋十一”双节假期市场，或多采取促销政策，用回款对冲融资端压力。

❹ 银行、信托通道紧缩逾六成 房企融资凛冬已至

房企的日子越来越艰难。11月6日，国购投资有限公司（以下简称：国购投资）发布了《关于法院裁定受理国购投资有限公司及下属公司重整申请及指定管理人的公告》（以下简称：公告），这家“安徽第一大房企”将走向破产重整之路。

根据人民法院公告网消息，截至11月11日，宣告破产的房企已经增加到431家。房企融资接近冰点，同策研究院最新数据显示，其监测的40家典型上市房企，在10月完成融资金额折合人民币235.82亿元，环比大幅下跌65.80％。

10月融资额度骤降

根据国购投资2018年度审计报告，截至2018年12月31日，国购投资单体资产总额约为120.08亿元，负债总额为126.34亿元。国购集团及其下属公司因流动性问题，陷入债务危机，由此而引发大量的诉讼和执行案件于短期内集中爆发，各公司的银行账户和资产被多家法院冻结、查封，企业生产经营受到重大影响，企业财产面临被强制执行的风险。

而在国购投资公告的前一天，11月5日，标普全球评级（下称标普）在发布的报告《中国房地产观察：融资受限束缚开发商扩张拳脚》中表示，中国房地产开发商正在换挡变速，接受融资环境前所未有收紧的现实。融资受限将抑制购地活动，同时，随着销售回笼现金变成越来越重要的一个资金来源，部分开发商将加快销售步伐。标普预计2020年全年全国商品住宅销售额增速将放缓至0%-5%，主要靠基本面较好的城市的稳健住房需求支撑。作为需求指标的销售面积近几个月已重新恢复增长。虽然2019年上半年房地产销售表现强劲几乎都归功于房价上涨，但8月以来全国累计商品住宅销售面积已重返正增长区间。

同策研究院最新数据显示，其监测的40家上市房企，在10月完成融资金额235.82亿元，环比大幅下跌65.80％。而且，多个融资渠道的融资额均跌至冰点。数据显示，10月，房地产企业发行公司债折合人民币101.08亿元，环比减少35.14％；通过发行超短期融资券、向金融机构借款、发行优先永续债券等方式，融资金额60.93亿元，环比减少67.12％；通过境内银行贷款融资40.45亿元，环比减少74.79％。

克而瑞地产的研究数据则显示，10月份，95家典型房企的融资总额为864.87亿元，环比下降24.5%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示，融资金额大幅下滑更多是季节性因素，因为年关将至，房企开工意愿减弱，导致需求减少。不过，不可否认的是，房企确实面临较大的融资压力，随着政策加码，“缺钱”可能会是一种常态。

海外融资成救命稻草

银行的房地产开发贷款也明显收缩。

央行公布的数据显示，房地产领域贷款增速则连续14个月回落，9月末，人民币房地产贷款余额为43.3万亿元，同比增速为15.6%。前三季度，新增人民币房地产贷款4.6万亿元，占同期人民币新增贷款量的33.7%，与去年全年水平相比低6.2个百分点，降至24.1%。房地产开发贷款余额11.24万亿元，同比增长11.7%，增速比上月末低1.7个百分点。前三季度，新增房地产开发贷款为1万亿元，占同期各项贷款增量的7.7%，占比与去年全年占比相比低了3.9个百分点。

央行办公厅主任周学东认为，目前是比较合理的占比。过去房地产热的时候个人购房贷款增长会非常快，占比高的时候有些城市甚至超过50%，银行贷款增量中超过一半流向房地产及购房领域。现在从全国来看，占比降至24.1%，是相对比较合理的水平。根据多年观察，25%左右的占比是比较合理的。过去几年多数情况下，这一数据都在30%以上。”

与此同时，信托的融资额度也快速下降。11月9月，用益信托网发布10月份集合信托市场报告。据用益金融信托研究院统计，10月共有58家信托公司成立1314款集合信托产品，环比减少27.12%；成立规模为956.67亿元，环比减少47.03%。房地产信托规模下降是导致信托规模下降的重要原因，房地产信托共募集资金281.72亿元，环比下滑60.47%。报告认为，房地产信托再度收紧以及宏观经济下行压力是影响信托公司展业的重要因素。

多条融资通道几近被封杀之后，海外融资成了房企“救命稻草”。根据中原地产统计，仅11月5日这一天，房企美元债融资金额就接近20亿。9月单月房地产企业海外美元融资37.97亿美元，8月为15.8亿美元。10月数据显示，累计已经有13家房企发布了接近50亿美元的融资计划。

中原地产首席分析师张大伟认为，整体看，房地产行业资金紧张，房企抓紧窗口期，大量大额度发行美元债。2019年房企美元债刷新纪录已成定局。

美元债的井喷对缓解部分企业融资有很大好处。截至11月5日，2019年房企合计海外发布的计划融资590亿美元，相比2018年同期上涨了接近50%。从融资成本看房企融资成本分化，主要在6%-15%之间。

张大伟表示，美元债对于房地产企业来说，并非主要资金来源，整体政策影响看，2019年二季度后房企大额度融资减少，房企抢地现象也开始减少，特别是对于融资渠道较少的企业来说，压力将非常大。今年特别是下半年开始，房企明显更加关注资金链的安全，房地产市场必须稳定，而稳定房地产最主要的是防止出现金融风险，所以在最近几个月，针对房地产融资的各方面政策都在规范与收紧。目前看，信托与海外融资，都是规范而不是全面暂停，对于中小房企来说，对于高负债率房企来说，未来预计融资难度将非常大，但是对于大型企业来说，影响相对有限。

❺ 部委多次喊话防范房地产金融风险

错过了去年的“金九银十”之后，楼市在2019年春节后喜迎一波“小阳春”行情。然而，过去3个月里异常活跃的房地产企业所期盼的火热盛夏并没有如期而至，取而代之的是融资政策收紧。
7月12日，发改委发布《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。继5月17日银保监会出台23号文重申严格监管房地产融资后，这是两个月内出台的第二份明确收紧房企融资的标志性文件。
“哪里有漏洞堵哪里。”同策研究院总监张宏伟接受《华夏时报》记者采访时表示，5月银保监会发文之后，国内融资环境收得比较紧，因此房企境外融资最近出现了小井喷，尤其是7月份已经发行了100亿左右的美元债。
此时发改委再对海外发债进行规范管理，无疑是从两头堵住了房企融资输血的通路。中原地产首席分析师张大伟认为，2019年第二季度大量房企的大额度融资将会减少，抢地现象也将退烧，尤其对于融资渠道较少的企业来说压力非常大。
收紧融资的“天罗地网”
事实上，“小阳春”的出现正是由于信贷的宽松。2019年一季度，人民币贷款增加5.81万亿元，同比多增9526亿元，而2018年一季度的这两个数据分别为4.86万亿和6339亿元。分部门看，以个人住房按揭贷款为主的住户部门贷款增加1.81万亿元，去年同期只有1.75万亿元。
同理，楼市收紧的信号也由信贷发出。5月中旬，银保监会发布23号文，要求对表内外资金直接或变相用于土地出让金融资、违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资等房地产金融乱象进行重点监管。据统计，上半年各地银保监会就金融机构资金违规进入楼市开出的罚单超过70张。
房企就此迎来了一个“黑五月”。据同策研究院监测，2019年5月40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元，相较于4月融资总额下降52.07%，仅有2笔融资额度来自境外。其中信托贷款占比最重，总额100亿元，环比上涨32.76%；其次是公司债，总额95.85亿元，较上月大幅下降79.74%。
尽管公司债、ABS融资遭到暂停的消息未获证实，但市场早已风声鹤唳，草木皆兵。7月11日市场传言光大信托和国投泰康信托暂停所有房地产类项目募集，尽管两家公司先后回应称实为“余额管控”，但市场转冷的气息早已弥漫开来。
然而，6月的融资数据却逆势走高。40家典型上市房企完成611.60亿元融资，比5月高出了66.2%，一些公司不得不出售项目，通过股权交易回血。其中9笔公司债中8笔是美元债，融资总额224.62亿元，环比大幅上涨588%。背后的代价亦十分高昂，境外融资的票面利率普遍比境内融资高，因此房企总体融资成本提高到7%-8%左右，其中中南建设在境外发行了一笔债券，票面利率甚至达到10.88%。
这一纪录很快就被超越了。7月11日，泰禾集团发行了一笔美元票据，利率高达15%。中原地产研究中心统计数据显示，2019年7月以来，房企美元融资计划已经高达170亿美元，刷新了历史纪录。尽管成本升高，融资对于房企来说却是不能放弃的选择，因为2019年是偿债高峰期之一，他们不得不借新还旧，以解决面临的巨大资金压力。
房地产金融化带来高风险
一切早有端倪。
4月17日，银保监会官网发文指出要继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长。5月25日，银保监会主席郭树清在“2019清华五道口全球金融论坛”发表书面致辞指出，要特别警惕境外资金的大进大出和“热钱”炒作，坚决避免出现房地产和金融资产泡沫。
6月13日，在第十一届陆家嘴论坛上的开幕致辞中，他更直指房地产金融化的问题：近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家和地区，最终都要付出沉重代价。凡是靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。
“收紧融资是因为房地产的风险，尤其是房地产的金融风险在增加。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对《华夏时报》记者表示。在近期发表的2018年中国城市竞争力报告中他的团队指出，中国居民部门的负债与国际水平比较比率相对较低，尚未出现大的金融风险。不过，值得注意的是企业部门的房地产金融风险正在快速积累，房地产开发企业资产负债率虽有所下降，但总体较高，不良资产率也在快速上升。另外，房地产开发企业的速动比率和现金流动负债比率均低于安全标准，极易引发企业流动性危机。
2019年，过去在房地产政策内容里很少提及的房地产金融风险被密集点名。据统计，中央各部委今年已针对防范房地产金融风险累计发布过15次讲话或政策。
楼市地市双发烧
而房地产市场当中，风险来自于信贷宽松带来的楼市和地市双双升温。
楼市量价齐涨。根据统计局数据，2019年4月，新建住宅出现了最近4年最高的67城市房价上涨，一二线城市二手房依然明显上涨，部分三线城市二手房价格上涨幅度也有扩大。纬房指数监测则显示，2019年3月，142个样本城市房价平均环比上涨0.344%，10大重点城市二手住房成交量指数超过了前期2017年3月的高点，成为2017年以来的成交量指数最高值。
地市更是持续火热。根据中原地产研究中心统计，截至6月，2019年上半年50大城市合计卖地20034.4亿。在一季度低迷的情况下，二季度土地市场全面复苏，全国土地市场热度推动热点城市卖地收入刷新历史同期纪录。卖地最多的杭州土地出让金额达到1444.5亿，武汉、北京分别为948.8亿和933.3亿，苏州为836.8亿。
一些二线城市接连出现百亿土拍：4月24日，苏州土拍一日吸金135.7亿元，诞生了吴中区太湖新城板块和尹山湖板块的两个新地王；6月27日，合肥出让13宗1355.35 亩地，揽金132.43 亿元；同一天，武汉集中出让12宗地块，也拍出93.5亿元的价格。一线城市中，深圳6月24日集中拍卖5宗宅地，成交总价高达223.84亿元，这也是深圳近20年来最大的一次土拍。6月的土地市场中，一二线城市单月卖地过百亿的城市多达13个，这也是最近一年的高点。
显然，“小阳春”期间融资难度降低，房企资金面压力缓解后，拿地积极性明显提高，战略布局增量也有所加大。因此尽管未出现地王频出的现象，但市场预期已经开始有所变化。倪鹏飞对此指出，当前流入房地产的资金收紧，无论对楼市还是对土地市场都起到抑制作用，对房地产投资的抑制更为直接。
尚未真正过冬
张宏伟指出，今年楼市调控的基调是稳房价、稳预期，所以信贷宽松对市场影响比较大。从房地产金融对宏观经济影响的角度考量，过去2016-2018年三年当中，一二三四线的不同城市房价都快速上涨了一波，需要好几年的时间去消化过去涨幅带来的城市发展的压力。因此，居民杠杆还是要进一步降下来，不然金融风险还是会继续积累，必然要通过稳地价、稳房价、稳预期来控制系统性风险，在当前这个阶段的政策必然有一些维稳的动作。
不过，趋严的监管政策之下，房企融资是否真的立刻进入冬天了呢？目前的答案尚未可知。
“当前房企融资仍然在高位。”张大伟向《华夏时报》记者指出。首先中型房企依然在非常明显的拿地加速过程中，拿地多也推动了房地产企业的融资需求；另外，因为房企缺血过多，目前房企融资难度虽然比较大，但融资需求依然井喷。
在他看来，美元债对于房地产企业来说并非是主要资金来源，只有部分企业特别是在港上市房企发行美元债较多。在7月份已经过去的11天当中，全国有超过20家房企发行了接近150亿美元的美元债，可见收紧美元债的政策预期早就出现。
他进一步表示，从整体看虽然最近房地产企业面临资金面的多重管制与收紧，但这些政策都不是一刀切暂停，而是加强监管。也就是说对于正常融资没有影响，但对于大额度融资将会开始明显收紧。

❻ 疫情防控下房企境内外融资计划继续井喷

继1月完成融资总额激增，特别是境外融资大爆发后，2月受新冠肺炎疫情影响，境外融资大幅回落，40家典型房企完成融资总额大跌。不过，从整体房企发布的融资公告情况看(包括已完成发行和已公布计划但尚未完成的)，在销售承压及偿债压力的背景下，2月房企境内外融资规模继续井喷。
同策研究院的数据显示，2月，40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计477.90亿元，环比下跌60.34%，主要原因为境外美元债的减少。其中，债权融资金额390.01亿元，占房企融资总量的81.61%，环比减少65.03%。在已披露的数据中，优质房企的融资成本有所下降，多数低于6.5%，在融资环境险峻的情况下融资优势凸显。
尽管受疫情影响，40家典型房企已经完成融资总额大幅减少，但是从整体房企发布融资公告的情况看(包括已发行完成和计划尚未完成的)，2月全行业境内外融资规模继续井喷。中原地产首席分析师张大伟统计，2月以来，房企发布的美元融资计划再次超过100亿美元。不仅海外融资加速，更在国内大量发布数百亿公募债等计划，多家房企发行了过去很少见的短期债。
“房企都担忧销售压力，对于加大融资力度，大部分融资成本虽然增加，但境内外的融资额增加，有利于缓解企业资金链压力。”张大伟说，特别是预期2、3月份销售放缓，带来资金压力将越来越大，房企最近在增加一切融资手段，尽量大额度融资，长短期、境内外、成本高低的融资全面井喷。
华泰证券根据Wind发债数据统计也显示，境内债方面，2月在短融中票的带动下，发债规模363亿元，同比增长50%，终结同比五连降；境外债方面，1月高峰后2月回落，1~2月累计发行1523亿元，同比增长3%，已占去年发行量的28%。另外，1~2月，高评级地产债发行占比由去年全年的45%跃升至64%，“融资集中度”提升趋势再度强化，同时，优质房企发债成本大幅降低。
华泰证券房地产行业研究团队认为，2020年房企境内债到期压力提升，三季度开始连续6个季度到期量超过1200亿元，叠加新冠肺炎疫情对销售回款的冲击，需要政策适度对冲。从数据上看，地产融资改善已经在付诸实践，“融资集中度”提升趋势下龙头房企优势更加凸显。
值得注意的是，多地出台的纾困房企稳地产政策中提出对符合条件房企加大信贷支持力度，住建部2月26日发通知推动企业开复工时也表示，鼓励商业银行对信用评定优良的企业，在授信额度、质押融资、贷款利率等方面给予支持。
不过，同策研究院研究员陈朦朦认为，虽然整体流动性宽松、贷款利率下行等政策有助于缓解地产融资压力，但融资窗口仅为短期放松，并不意味着地产融资环境的长久改善。同时，作为房企重要资金补充的美元债发行因疫情影响而减少，将使得中国房企融资更加艰难。短期来看，各大房企应把握融资窗口，拓宽融资渠道，为未来做足资金储备。

❼ 两部委召开座谈会形成房企融资规则 业内称窗口指导概率大

虽然是为了防范房地产金融风险，但是在市场看来，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，仍是一种融资收紧信号。
8月23日，住房城乡建设部、央行官方网站发布消息显示，8月20日，住房城乡建设部、中国人民银行（简称“央行”）在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。根据消息，住房城乡建设部、央行会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
形成重点房企资金监测和融资管理规则
会议认为，党的十九大以来，有关部门和地方贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，落实城市主体责任，稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产调控政策的连续性、稳定性，稳妥实施房地产长效机制，房地产市场保持了平稳健康发展。
会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，央行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
会议强调，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。
对此，中原地产首席分析师张大伟认为，从会议内容来看，座谈会主要涉及了部分房企的融资，也提及了政策调控的稳定性，调控的目的是房地产市场的健康平稳。
中原地产研究中心统计数据显示，8月中上旬，房地产行业信用债发行规模高达261亿元，在年内处于高位。同时，年内房企已经累计发行债券811只，合计融资额高达6242亿元。7月份以来，房企更是密集发布大额融资，刷新历史同期纪录。张大伟表示，房企融资井喷是增加融资规则的主要原因，避免房企过度融资，出现金融风险。
不过，张大伟也指出，会议内容只提及了形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，哪些房企在政策关注范围，融资管理规则的具体内容暂时未公开，对于执行的影响还需观察。
融资管理规则或与网传“345新规”有关
房企融资管理规则的具体内容是什么？住房城乡建设部、央行官方网站并未披露。但是市场猜测，或与此前盛传的“345新规”有关。
近日，网传监管部门出台“345新规”，旨在控制房企有息负债规模。8月19日有媒体进一步报道，央行、住建部将召集部分房地产公司8月20日起在北京面谈，或为了解行业对融资新规的反应，当时亦有房企人士证实。
何为“345新规”？据财经类媒体报道，“345新规”对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”，具体为剔除预收款后的资产负债率大于 70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍；以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。
具体来看，如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。
有TOP10房企相关人士告诉新京报记者，此前已经收到融资新规的通知，但是没有收到正式的政策性文件，同时也收到开会通知，与金融监管升级有关。
一位不愿具名的华东房企集团副总裁表示，传闻中的“345新规”可能是有的，个人理解可能窗口指导的概率更大。“但是，我理解并不是网上所说的为了收紧房企融资，更多是为了防范房地产企业系统性金融风险，尤其是华夏、泰禾等事件，引发对头部房企的金融风险担忧。”
在具体执行层面上，“针对全行业的政策规定可能性不大，也不会一刀切，但有了这些红线，金融机构对其他企业也会参考或者参照执行，这样既不影响现有的政策执行，也有利于逐渐化解和降低企业负债与金融风险。” 上述副总裁认为，可能更多是针对大型企业，尤其是上市公司，毕竟他们的数据更系统、完整、可追溯。很多中小房企是没有清晰的年报和数据的，央行也很难直接管控和窗口指导，因此，画出一些红线，让金融机构自己斟酌执行，更具有可行性和灵活性。
虽然是为了防范房地产金融风险，但是在市场看来，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，仍是一种融资收紧信号。58安居客房产研究院分院院长张波表示，下半年房企融资的“好日子”已经基本结束，整体很难再有类似上半年的低成本融资水平，即使是财务稳健的房企也会面临这一挑战。在国内大循环为主的发展导向上，未来房地产融资收紧将是大概率事件。

❽ 4月来房企海外融资基本停滞，资产证券化产品成资金重要来源

4月以来，各大房企海外融资基本停滞。某地产数据显示，3月房企发布了19宗海外融资，合计融资额约56亿美元，相比1－2月百亿美元级的融资额已经明显锐减。在此背景下，境内股权融资、永续债、资产证券化产品等成为房企补充资金的重要来源。
海外融资骤减
贝壳找房数据显示，受4月单月海外债券发行量减少的影响，2020年1－4月海外债券金额占比较2019年同期下降13％，为近十年第三低位。
对于房企海外融资骤减的原因，中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林对中国证券报记者表示，主要是受疫情影响，相关投行人员难以正常工作。同时，在海外疫情没有得到有效控制的情况下，投资人对经济运行不确定性的考虑等因素均会影响债券发行。
盘和林指出，近年来美元债成了国内房企的“香饽饽”，一方面可以获取维持生产经营的需要资金；同时，通过发行美元新债用于还旧账。但采取这种解燃眉之急方式，后期会面临巨大的压力。
中国证券报记者梳理发现，从融资利率看，房企海外融资利率普遍超过10％，部分房企的融资利率超过15％。即便如此，在融资收紧的背景下，作为缓解资金压力的一个重要手段，近年来房企海外融资规模逐步攀升，单月融资规模超过100亿美元成为“家常便饭”。
值得注意的是，海外融资骤减影响了房企总体融资规模，也拉低了房企融资整体成本。
某数据研究中心数据显示，4月份95家典型房企的融资总额为1104．39亿元，同比下降16．2％。其中，房企的发债总额为309．3亿元，同比下降63．8％。当月融资成本为3．93％，环比下降0．71个百分点；主要是本月无境外债发行，结构性拉低了融资成本。同时，境内超短融发行量增加。
境内ABS发行井喷
房企海外融资几近冰点，但境内的股权融资、永续债、资产证券化发行环比上涨幅度较大。特别是资产证券化产品，由于公司债、中期票据等发行门槛相对较高，且额度有限，资产证券化产品成为不少公司补充资金的重要来源。
据某数据研究中心监测的数据，4月份华发股份、龙湖、新城、荣盛发展、蓝光等ABS产品获批发行。
不少房企获批的ABS为长租房资金支持专项计划。以融创中国为例，“华金证券——上海香溢花城长租公寓资产支持专项计划”近日获上交所通过。该债券品种为ABS，发行规模为5．01亿元。该债券发行人为上海昊川置业有限公司、上海骧远投资控股有限公司，实际控制人为融创中国。
从境内发债规模看，某数据研究中心指出，4月发债最高的企业为万达集团，发债总量为50亿元，是一笔融资利率为4．89％的中期票据。此外，融创中国本月发行了一笔4年期40亿元的公司债，利率水平4．78％左右。
诸葛找房分析师王小嫱指出，长期看，房企融资大幅宽松的可能性较小，房企需要把握住融资机遇。短期看，海外融资难以恢复，房企融资将以国内银行贷款、信托、发行公司债为主，ABS产品短期将受热捧。
王小嫱指出，4月以来各大房企海外融资大幅波动。而国内为扶持企业，融资环境略显宽松，房企纷纷选择成本较低的国内债进行融资。去年5月金融监管收紧后，资产证券化产品发行难度增大。为扶持企业，目前整体融资环境放松，而资产证券化产品的额度相对公司债、中期票据较高。在此背景下，多家房企盘活存量资产进行融资。
值得注意的是，在债务到期规模较大的情况下，房企为了自身发展，联合拿地、联合开发、联合销售成为减轻压力的一项举措。4月29日，北京大兴西红门2宗地块出让，总建筑面积8．46万平方米，最终以66．8亿元出让。首开＋龙湖联合体、新城各竞得1宗地块。
（原题为《4月来房企海外融资基本停滞资产证券化等产品成“香饽饽”》）

❾ 新增涉房信贷占比不超30%并非新政 政策收紧前房企抢跑融资

房企融资政策近期成为各方关注的焦点。同时，年底银行房贷放款速度会否受到房地产融资政策的影响？针对监管要求大行控制涉房信贷增速的消息，中证君询问了多家银行，均表示未收到收紧贷款增速占比的相关通知。同时有全国性股份制银行人士指出，对其所在的银行来说，涉房新增贷款占比不超过30%是2018年以来一直执行的要求，由此推测相关要求可能为部分超标银行的窗口指导。

年初即已表态

值得注意的是，今年1月16日，央行金融市场司司长邹澜曾表示，要继续严格控制房地产在新增信贷资源上的占比。

记者了解到，银行近年来一直有针对涉房新增贷款占比的限制，虽未有明文，但各家银行基本都遵守这一规定。

上市银行涉房信贷主要有两个部分，分别是住房按揭贷款和对公业务中的房地产贷款，后者俗称“开发贷”。从2020年上市银行中报来看，六大国有银行中，涉房新增信贷占比均较2019年年年末有所下降，仅中行新增涉房新增贷款占比超过30%。

股份制银行中虽有部分银行上半年新增涉房新增贷款占比超过30%，但由于整体体量较小，对行业融资影响或有限。

前述股份制银行人士指出，目前监管对于房地产融资整体态度为“稳中从紧”，对于银行表内广义口径房地产贷款融资进行限额管理，对增速和增量占比进行控制，纳入MPA考核。包括但不限于永续类债券发行暂停，存量债券到期减量续作，严控信贷资金绕道建筑业或其他行业流向房地产等。

多地房贷额度充足

“春江水暖鸭先知”，大中城市的房地产中介是对银行贷款最为敏感的人群。中证君询问了北京、上海等多地地产中介，其普遍反映，当地目前未听到房贷收紧的信息，但临近年底，不排除部分额度紧张的地区放款时间会变长。

在北京，由于严格的信贷杠杆限制，客户能够从银行获得的贷款总额非常有限。或许是受今年疫情影响，各大银行加大了对符合条件的购房者的信贷支持。今年以来，各家银行放贷尤其是商业贷款的时间明显缩短，总体来看额度充足。

一位北京地区资深中介对中证君表示，今年银行房贷额度都很充足。从之前的放款情况看，今年走的商业贷款的单子通常过完户两三天就放款了，特别快，正常应该是1个月。他同时认为，按照目前的进度，以往每年年底出现的卡额度的现象今年不大可能出现。

上海地区一位中介对中证君表示，从他们了解的情况来看，上海地区今年房贷额度较为充足，不过临近年底，可能会出现放款时间变长的情况，但应该不至于卡额度。

短期压力或被夸大

受融资“三条红线”以及部分房企融资情况暴露影响，各界高度关注房地产融资问题。实际上，从近期的融资情况来看，房企融资并未受到非常大的影响，尽管近期成本有所上升，但在一段时期内仍然处于中低水平。

近年来的一个趋势是，中大型房企融资越来越依靠发债。从发债情况可以一窥房企融资难易程度和成本情况。

某研究院统计整理数据显示，2020年第三季度，境内外债券融资发行307次，融资规模约3247亿元，同比增长14%，发债规模刷新历史纪录。贝壳研究院认为，下半年监管部门已多次释放监管升级、金融收紧的信号，三季度作为收紧的过渡期仍保持较高的发债规模，预计四季度增速会有所下滑。

从三季度结构来看，八九两月环比发债规模下降，且降幅逐步扩大，融资监管影响已初步显现。预计四季度融资规模大概率保持环比下降，因此将进一步加大房企销售端压力。房企为冲击年度目标，抢占中秋、十一双节假期市场，或多采用促销政策，用回款对冲融资端压力。

从票面利率来看，三季度境内外融资利率走高。与上半年融资利率下降趋势不同，三季度境内外票面利率明显上涨，但从长期角度看仍保持中低水平。融资环境趋紧与房企融资需求居高，助推债券利率增高，融资低利率窗口期已过，预计四季度融资利率或将保持增长态势。

从发行期限来看，三季度境内外债券融资发行期限相对稳定，有小幅波动。境内债券发行期限有小幅上涨，保持了上涨趋势；境外方面，债券发行期限小幅降低，外部环境高度不确定性保持，境外债市四季度短期债务占比或将大幅上升。

某地产首席分析师张大伟表示，首先，从目前的实际执行情况看，房企融资的难度处于历史最低水平，平均融资利润也非常低，平均融资成本票面利率集中在4%-5%左右，远远低于去年同期的6%-8%。其次，房企抓紧融资，避免政策变动。从房企融资看，越来越重视境内融资。第三，整体看，境内房地产销售有所缓和，大部分企业销售增加，但房企依然在尽量大额度融资。大部分房企为了应对可能的市场变化，加快储备资金。对于杠杆率比较高的企业来说，最近融资压力有所增加，但也有应对之策，加强销售加快回款或是选项之一。

❿ “三道红线”持续发酵 房企信用风险持续分化

密集出售资产、降价促销、分拆物业上市、引进战略投资者……房地产行业正在发生的绝大部分现象,背后都能追溯到一个共同的原因,即“三道红线”融资新规。
“预期高负债房企的资金链断裂风险及债务接续压力将进一步加大。”联合资信评估股份有限公司工商评级部高级分析师杨栋表示,随着行业融资政策的进一步收紧,对于高负债房企,全年销售及回款情况或难有增长,项目股权出售及资产盘活具有较大不确定性。
至于危机自救的办法,杨栋表示,可通过促销售、快周转、出售股权、引入战略投资者、合作开发等方式降杠杆减负债。
融资新规持续发酵
1月是房地产行业传统的发债高峰期,然而,这一传统在2021年被打破。
当前,房地产行业融资规模显著下降。根据贝壳研究院统计,2021年1月房企境内外债券融资累计约1630亿元,同比下降5.3%,2020年1月最后一周正值春节假期休市期,在减少一周交易日的情况下,今年首月发债规模未能超越上年同期。
自从2017年以来,房地产行业在新年首月的融资规模呈现大幅上涨趋势,比如,2020年首月发债规模为1721亿元,为全年峰值。贝壳研究院认为,历年首月均为房企债券融资的高峰,2021年首月债市火热符合传统发债节奏,但发债规模受融资新规影响低于市场预期。
2011年1月至2020年1月房企债券融资规模

数据来源:wind,贝壳研究院整理
不过,纵观去年的融资情况,融资增速已经有放缓态势。根据贝壳研究院统计,2020年房企境内外债券融资累计约12132亿元人民币,累计同比增长3%,累计增幅较2019年同期收窄10个百分点。
融资规模下降背后是不断收紧的政策环境。去年8月20日,监管机构首次提出“三道红线”政策,今年初,央行、住建部再次举行座谈会,“三道红线”的试点房企有望进一步扩围。
除了三个负债指标(剔除预收账款后的资产负债率大于70%/净负债率大于100%/现金短债比小于1倍),融资新规的实施细节更加严苛。杨栋表示,虽然具体的实施细则目前尚未正式出台,但新规实施情况主要有以下几方面:
1. ? 从2020年10月份开始,试点企业每月15日前需填报参股未并表住宅地产项目、明股实债融资、供应链资产证券化产品、合作方股东投入净额、其他房地产相关表外有息负债等五项表外相关负债情况。对于房地产各种融资渠道、表内表外全面覆盖;
2. ? 2 个观察指标:拿地销售比不高于40%,连续三年经营性现金流为负,需要对拿地资金来源等做解释;
3. ? 永续债券统计口径:2020年8月以前发行的永续债券可作为权益计算杠杆率等指标,2020年8月后发行的计入所有者权益的永续债券在计算总资产、净资产等科目时应予以剔除。
随着融资新规的逐步实施,房企融资规模还将呈现下降趋势。贝壳研究院认为,2021年在扩大适用融资新规的影响下,更多房企主动“降负”,全年融资规模将保持低位,中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力。
房企信用风险持续分化
万科集团董事会主席郁亮说,“三道红线”将改变行业游戏规则,那这种改变主要体现在哪些方面呢?
“不同规模、经营及财务策略的房企信用风险持续分化。”这是杨栋给出的回答。
实际上,房地产行业的违规规模在明显增加。国泰君安认为,2020年以来,新华联(000620,股吧)、泰禾、天房及三盛宏业先后发生违约,地产行业合计违约本息金额148.84亿元,超出2018-2019的违约水平。其中,Top50房企泰禾集团(000732,股吧)共有6支债券发生违约,合计违约本息116.77亿元。

据中信证券(600030,股吧)统计,目前,境内发债房企中已发生债券实质违约共9家,其中仅泰禾集团曾属第一梯队房企,多数中小型房企违约均与多元化投资失败相关。
国泰君安认为,由于债券市场是限制融资的直接抓手,地产债一级市场发行量预计将会萎缩,未来择券机会将更多从二级市场中挖掘。该机构建议投资者规避红档、橙档并且土储不丰富房企以及小规模房企。
杨栋认为,融资新规导致金融机构在房企融资业务额度和贷款用途把控方面将更加谨慎,投资人投资偏好较为谨慎,逐步向经营稳健低负债的企业倾斜。
不同房企债务压力不同,杨栋认为,高周转、项目布局好、债务负担轻的龙头房企依靠自身规模优势,地位将更加稳固;高杠杆房企将会收缩业务扩张模式,减缓发展速度;中小房企通过加杠杆实现弯道超车的情况将更加难以实现,销售趋缓、去化不佳的中小房企信用风险加大。
高负债房企销售或难有增长
高负债房企无论是发展速度还是规模,都更令外界关注,尤其融资环境收紧叠加房企偿债高峰来临,对高负债房企而言无疑是一记重击。
贝壳研究院数据显示,2020年偿债规模约9154亿,同比增长28.7%,2021年到期债务规模(不含2021年将发行的超短期债券)预计将达12448亿元,同比增长36%,历史性突破万亿大关,直达1.2万亿元规模,房企偿债压力继续攀升。
房企到期债券规模(按存量债券统计) (CNY)

数据来源:wind,贝壳研究院整理
杨栋认为,高负债房企,以及合作开发比较多、担保规模大、资产证券化较多的企业,将面临融资渠道收紧的困境。“三道红线”限制了有息债务规模增速,高负债房企的新增债务主要用于借新还旧,依靠融资获取土地及扩张的可能性受到限制。
尤其是土储不丰富的高负债房企,国泰君安认为,这类房企一方面受政策限制难以大规模举债,债务滚续及土地投资受限;另一方面土储的匮乏又制约其经营性现金流的增长,在面对到期回售压力时,可能会出现资金链断裂的问题,存在一定的信用风险。
杨栋认为,随着行业融资政策的进一步收紧,对于高负债房企,全年销售及回款情况或难有增长,项目股权出售及资产盘活具有较大不确定性,资金链断裂风险及债务接续压力进一步加大。
对高负债企业,当务之急是增加现金流,对此,杨栋认为,首要措施是快销售、高周转,其次是通过出售股权盘活资产回笼资金,快速降杠杆。
实际上,房企转让资产的力度在快速增加。根据北京产权交易所的公开信息,11月,房地产行业产权转让项目共有23个,远超前10月总和,其中,央企转让地产项目股权项目19个,占比近八成。
近期房企子公司股权转让案例

来源:联合资信
合作开发和引入战略投资者也是降负债的重要方式,其他方式还包括资产分拆或上市。比如,2020年以来,房企积极拆分物业公司赴港上市,就是对降负债的反应。