8月全国多个房企密集发行债券

❶ 多地收紧预售资金监管 或将试点现房销售

质量纠纷、延期交房、烂尾频现……
多地收紧预售资金监管 或将试点现房销售
近月来，衢州、福州、桂林、泸州、黄石、惠州、汕头等多地加强预售资金监管。业内人士表示，房地产预售下，房企借高杠杆带来的风险在资金紧张的背景下尤为突出，从质量问题到合同纠纷，从延期交房到整体减配，甚至出现开发商跑路，在建楼盘多年烂尾难处理等多种问题。
在此背景下，上述人士表示，在加强商品房预售监管的同时，应逐步减少预售项目比例，试点现房销售，这样不仅可以最大程度减少上述纠纷，也可以抑制企业无限制高杠杆扩张，降低房地产企业的资金风险。
预售扩张 烂尾项目频出
一面是高涨的房价，一面是搁置数年的烂尾楼。近年来，随着房地产市场的快速发展，房企急速扩张资金高度承压。同时，由于市场增长较快，预售监管不到位的背景下，烂尾项目频现。
近月来，昆明“别样幸福城”烂尾项目引来众多关注，在烂尾6年后，业主不得不住进仍是水泥块的房子，自己造楼梯，拉电线，开始了工地般的生活。而究其烂尾原因，是开发商将12栋楼1255套房源的近10亿元预售款挪作他用。
人民网地方领导留言板也显示，2014年郴州市汝城县莲郡嘉苑项目，按合同约定应于2017年底交房，但项目至今仍处停工状态，没有一栋楼可以满足交房条件。对此，郴州市委网信办回复称，根据协议约定，当时县指挥部只代收了房款的30%，并按照楼层建设情况拨付给了开发商，剩余的商品房购房款由开发商自行管理。目前，开发商自身经营不善，导致建设资金紧张。
西安市雁塔区爱马仕西西公馆项目业主反映，2014年购买该房到现在仍未能入住，相关负责人回复称，经了解，爱马仕西西公馆项目于2018年10月整体封顶，但由于开发单位陕西浙华房地产开发有限公司资金问题，无力进行后续建设。目前正在通过诉讼途径解决遗留问题，待诉讼结果确定后，重新启动项目建设。
河南省鹤壁市淇滨区金澜国际小区业主反映，该项目巨额建设资金挪用致资金链断裂，项目于2014年主体封顶，停工烂尾至今，涉及多达10038户业主。
事实上，不仅仅是小型房企，今年年初，出现资金链危机的泰禾集团旗下项目也出现擅自挪用预售款资金问题。北京院子二期业主反映，预售项目资金被挪用致项目停工。
对此，北京朝阳区房管局回复称，根据《北京市商品房预售资金监督管理办法》第十三条规定，“项目预售过程中，购房款应直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收取除定金外的其他商品房预售资金”，因泰禾公司曾在销售房屋过程中违反了上述规定，该局多次要求整改并暂停网签。据悉泰禾目前已完成部分整改，
中国房地产业协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮表示，预售资金监管制度的核心是通过第三方对预售资金的使用进行监管的方式，确保预售资金用于预售项目的工程建设，保证预售项目顺利完工，不出现烂尾等损害购房人合法权益的情形。但预售资金监管以预售项目网签为前提，如待售项目在未取得预售许可的情况下销售，或取得销售许可未办理网签的情况下销售，行政主管部门就无法及时有效的掌握项目要销售的情况，也就无法实施预售资金监管，在这种情况下，潜在的交易风险就很大。
北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，开发商有资金快速回笼，及扩大规模，赚取更多利益的需求。开发商为了快速回笼资金，往往会采用预售的方式，而在项目彻底完工之前，预售回来的资金其实是不能挪作他用的。很多开发商不愿意眼睁睁看着钱放在那里，会选择挪用监管资金做其他投资或者其他用途。此外，很多小型房企此前还涉及P2P等小贷问题，资金多用于补窟窿。
“此前立法上惩罚力度不够大，立法上的处罚和开发商违反资金监管所获取的巨额利益不成正比。而开发商是逐利的，当违法成本远远低于可能获取的利益的时候，很多开发商会选择违法挪用。”王玉臣说。
负债高企 资金压力大增
的确，与巨大的债务压力相比，处罚对于房企来说只是九牛一毛，“找钱”成为众多房企的主要课题。8月20日，厦门建发集团有限公司宣布拟发行2020年度第四期中期票据，发行规模不超过15亿元，期限为3+N年。
募集说明书显示，本期票据募集资金拟用于偿还债务融资工具，不用于房地产业务，不用于金融行业及相关任务，不用于购买理财。
实际上，截至募集说明书签署之日，厦门建发代偿债券余额760.81亿元，其中超短期融资券待偿还余额85亿元，中期票据及永续中票待偿还余额212.5亿元，定向债务融资工具代偿还余额93亿元，公司债待偿还余额307.55亿元，企业债待偿余额10亿元，资产证券化产品待偿还余额52.76亿元。
此前，8月13日，华南城宣布已于12日完成发行于2021年到期的2亿美元，利率为11.5%优先票据。同日，旭辉控股集团公告，于12日该公司及附属公司担保人就票据发行与初始买方订立购买协议。达成若干完成条件后，公司将发行于2023年到期的12亿元，利率为5.85%优先票据。
在房企债务压力下，融资动作加速。中原地产研究中心统计资料显示，8月中上旬，房地产行业信用债发行规模高达261亿，在年内处于高位。年内房企累计已经发行债券811支合计融资额高达6242亿。
“特别是最近几天，房企密集发布大额融资，整体看，7月来，房企融资刷新了历史同期纪录。”中原地产首席分析师张大伟说。
“现在对于企业来说资金流是最重要的。”一位房企人士表示，今年下半年和明年房企面临着超过1.5万亿元债务需要归还，对于本已资金链紧张的房地产行业来说，压力从未减少，这也是为什么越来越多房企不惜高息发债融资。
张大伟表示，整体看，境内房地产销售有所缓和，大部分企业销售增加，但为了应对未来可能的市场变化，加快储备资金，房企抓紧窗口期增加一切融资手段，尽量大额度融资。虽然部分企业融资成本低于6%，但也有企业融资成本超过13%。
事实上，此前的问题房企泰禾的半年报显示，今年上半年，泰禾集团先后未能完成17泰禾MTN001、18泰禾01、17泰禾MTN002、17泰禾01本息的按时兑付。截至8月15日，泰禾已到期未归还借款金额为349亿元，尚未支付的利息为43.32亿元。
贝壳研究院高级分析师潘浩表示，从近18个月新增发债与到期债务关系看，2019年期间新增发债相较于到期债务走势基本有1个月延迟，而进入2020年后两者走势基本一致，即偿债高峰也是发债高峰趋势加强。从现有债券规模统计看，自2020年8月到2021年上半年有4个单月到期规模超千亿，房企偿债压力不断增强，发债需求将长期保持高位。”
取消预售制呼声再起
近日，丹阳市住建局指出，为了有效降低预售商品房交付风险、防范化解矛盾，8月18日起，丹阳市范围内开展新建商品房预售资金第三方托管工作。
据悉，预售资金第三方托管模式，是由政府提供专业的第三方资金托管平台，购房者、开发企业和托管机构共同签订商品房预售资金托管三方协议，约定将预售商品房的贷款资金汇入第三方托管账户，托管机构再根据托管项目的工程进度节点，按照正负零、完成主体结构1/2、完成主体结构封顶、完成工程竣工验收运作表签发、完成初始登记等五个节点，分别进行有条件分期受限支付，确保预售项目托管账户资金的安全。
8月中旬，衢州市《关于加强衢州市区商品房预售资金监管工作的通知》，将加强商品房预售资金监督管理。要求商品房建设项目地下空间及地上部分合计工程造价的130%作为商品房预售资金重点监管对象，资金额度为每一支付节点时至商品房交付条件具备时剩余工程造价的130%。
福州方面，《福州市商品房预售资金监管办法（试行）》指出，新建商品房项目的预售资金监管额度原则上不高于项目工程总造价的1.2倍。
对开发商提取预售款的节点与工程施工进度挂钩，《办法》规定，主体结构封顶前，累计申请使用不得超过监管额度的60%；项目竣工验收前，累计申请使用不得超过监管额度的85%；项目交付使用前，累计申请使用不得超过监管额度的95%；新建商品房项目在办理完《工程竣工验收备案表》后，监管银行终止商品房预售资金监管。
王玉臣表示，由于对资金监管不到位而引发的问题越来越多，例如烂尾楼的发生往往源于开发商挪用监管资金。随着地方维稳、维权事件增多，地方政府逐渐发现预售资金监管风险，促使更多地方政府加快对预售资金监管的完善。
王玉臣认为，下一步应进一步完善立法，增强监管资金公开化、透明化，加强违规房企处罚力度。另一方面，此前海南全面进入现房销售制度，这是个很好的信号，下一步逐步减少预售项目比例，试点现房销售。这样不仅可以最大程度减少上述纠纷，也可以抑制企业无限制高杠杆扩张，降低房地产企业的资金风险。
事实上，有消息人士称，监管层已有实行现房销售的想法。日前，住建部、人民银行联合召开房地产企业座谈会时，有监管层人士表示，预售制度是过去房子紧缺时期的背景下所采取的政策，现阶段现房供应已足够，那么预售制度存在是否合理，下一步将加强对此方面的讨论。
此外，王玉臣建议，购房者购房时必须对开发商及开发商的关联公司，尤其是股东公司进行基本的审查。看开发商及关联公司以往是否存在对外欠债、烂尾楼、拖欠工程款、商品房逾期交房等情况。“现在网络十分发达，这些核实即使不通过专业律师的配合也可以实现。比如可以在中国裁判文书网上输入开发商的名称，查找关于开发商的相关判决，进而查看是否存在上述问题。比如可以在天眼查或企查查上查看开发商及关联公司的概况，尤其是关注法律风险及行政处罚栏。”

❷ “三道红线”持续发酵 房企信用风险持续分化

密集出售资产、降价促销、分拆物业上市、引进战略投资者……房地产行业正在发生的绝大部分现象,背后都能追溯到一个共同的原因,即“三道红线”融资新规。
“预期高负债房企的资金链断裂风险及债务接续压力将进一步加大。”联合资信评估股份有限公司工商评级部高级分析师杨栋表示,随着行业融资政策的进一步收紧,对于高负债房企,全年销售及回款情况或难有增长,项目股权出售及资产盘活具有较大不确定性。
至于危机自救的办法,杨栋表示,可通过促销售、快周转、出售股权、引入战略投资者、合作开发等方式降杠杆减负债。
融资新规持续发酵
1月是房地产行业传统的发债高峰期,然而,这一传统在2021年被打破。
当前,房地产行业融资规模显著下降。根据贝壳研究院统计,2021年1月房企境内外债券融资累计约1630亿元,同比下降5.3%,2020年1月最后一周正值春节假期休市期,在减少一周交易日的情况下,今年首月发债规模未能超越上年同期。
自从2017年以来,房地产行业在新年首月的融资规模呈现大幅上涨趋势,比如,2020年首月发债规模为1721亿元,为全年峰值。贝壳研究院认为,历年首月均为房企债券融资的高峰,2021年首月债市火热符合传统发债节奏,但发债规模受融资新规影响低于市场预期。
2011年1月至2020年1月房企债券融资规模

数据来源:wind,贝壳研究院整理
不过,纵观去年的融资情况,融资增速已经有放缓态势。根据贝壳研究院统计,2020年房企境内外债券融资累计约12132亿元人民币,累计同比增长3%,累计增幅较2019年同期收窄10个百分点。
融资规模下降背后是不断收紧的政策环境。去年8月20日,监管机构首次提出“三道红线”政策,今年初,央行、住建部再次举行座谈会,“三道红线”的试点房企有望进一步扩围。
除了三个负债指标(剔除预收账款后的资产负债率大于70%/净负债率大于100%/现金短债比小于1倍),融资新规的实施细节更加严苛。杨栋表示,虽然具体的实施细则目前尚未正式出台,但新规实施情况主要有以下几方面:
1. ? 从2020年10月份开始,试点企业每月15日前需填报参股未并表住宅地产项目、明股实债融资、供应链资产证券化产品、合作方股东投入净额、其他房地产相关表外有息负债等五项表外相关负债情况。对于房地产各种融资渠道、表内表外全面覆盖;
2. ? 2 个观察指标:拿地销售比不高于40%,连续三年经营性现金流为负,需要对拿地资金来源等做解释;
3. ? 永续债券统计口径:2020年8月以前发行的永续债券可作为权益计算杠杆率等指标,2020年8月后发行的计入所有者权益的永续债券在计算总资产、净资产等科目时应予以剔除。
随着融资新规的逐步实施,房企融资规模还将呈现下降趋势。贝壳研究院认为,2021年在扩大适用融资新规的影响下,更多房企主动“降负”,全年融资规模将保持低位,中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力。
房企信用风险持续分化
万科集团董事会主席郁亮说,“三道红线”将改变行业游戏规则,那这种改变主要体现在哪些方面呢?
“不同规模、经营及财务策略的房企信用风险持续分化。”这是杨栋给出的回答。
实际上,房地产行业的违规规模在明显增加。国泰君安认为,2020年以来,新华联(000620,股吧)、泰禾、天房及三盛宏业先后发生违约,地产行业合计违约本息金额148.84亿元,超出2018-2019的违约水平。其中,Top50房企泰禾集团(000732,股吧)共有6支债券发生违约,合计违约本息116.77亿元。

据中信证券(600030,股吧)统计,目前,境内发债房企中已发生债券实质违约共9家,其中仅泰禾集团曾属第一梯队房企,多数中小型房企违约均与多元化投资失败相关。
国泰君安认为,由于债券市场是限制融资的直接抓手,地产债一级市场发行量预计将会萎缩,未来择券机会将更多从二级市场中挖掘。该机构建议投资者规避红档、橙档并且土储不丰富房企以及小规模房企。
杨栋认为,融资新规导致金融机构在房企融资业务额度和贷款用途把控方面将更加谨慎,投资人投资偏好较为谨慎,逐步向经营稳健低负债的企业倾斜。
不同房企债务压力不同,杨栋认为,高周转、项目布局好、债务负担轻的龙头房企依靠自身规模优势,地位将更加稳固;高杠杆房企将会收缩业务扩张模式,减缓发展速度;中小房企通过加杠杆实现弯道超车的情况将更加难以实现,销售趋缓、去化不佳的中小房企信用风险加大。
高负债房企销售或难有增长
高负债房企无论是发展速度还是规模,都更令外界关注,尤其融资环境收紧叠加房企偿债高峰来临,对高负债房企而言无疑是一记重击。
贝壳研究院数据显示,2020年偿债规模约9154亿,同比增长28.7%,2021年到期债务规模(不含2021年将发行的超短期债券)预计将达12448亿元,同比增长36%,历史性突破万亿大关,直达1.2万亿元规模,房企偿债压力继续攀升。
房企到期债券规模(按存量债券统计) (CNY)

数据来源:wind,贝壳研究院整理
杨栋认为,高负债房企,以及合作开发比较多、担保规模大、资产证券化较多的企业,将面临融资渠道收紧的困境。“三道红线”限制了有息债务规模增速,高负债房企的新增债务主要用于借新还旧,依靠融资获取土地及扩张的可能性受到限制。
尤其是土储不丰富的高负债房企,国泰君安认为,这类房企一方面受政策限制难以大规模举债,债务滚续及土地投资受限;另一方面土储的匮乏又制约其经营性现金流的增长,在面对到期回售压力时,可能会出现资金链断裂的问题,存在一定的信用风险。
杨栋认为,随着行业融资政策的进一步收紧,对于高负债房企,全年销售及回款情况或难有增长,项目股权出售及资产盘活具有较大不确定性,资金链断裂风险及债务接续压力进一步加大。
对高负债企业,当务之急是增加现金流,对此,杨栋认为,首要措施是快销售、高周转,其次是通过出售股权盘活资产回笼资金,快速降杠杆。
实际上,房企转让资产的力度在快速增加。根据北京产权交易所的公开信息,11月,房地产行业产权转让项目共有23个,远超前10月总和,其中,央企转让地产项目股权项目19个,占比近八成。
近期房企子公司股权转让案例

来源:联合资信
合作开发和引入战略投资者也是降负债的重要方式,其他方式还包括资产分拆或上市。比如,2020年以来,房企积极拆分物业公司赴港上市,就是对降负债的反应。

❸ 住建部央行座谈房企：已形成重点房企资金监测和融资管理规则

8月23日上午，住房和城乡建设部、人民银行同步在官网发布消息称，8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志，以及部分房地产企业负责人参加会议。

图片来源：住建部官网
会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
多位地产行业研究分析师认为，此次座谈会议的目的依然是保持房地产市场的健康平稳发展。“不断重申房住不炒的定调，我觉得还是给予市场一个比较稳定的预期。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。
中原地产研究中心统计数据显示，8月中上旬，房地产行业信用债发行规模高达261亿元，在年内处于高位。年内房企累计已经发行债券811只，合计融资额高达6242亿元。
“特别是最近几天，房企密集发布大额融资，整体看，7月来，房企融资刷新了历史同期记录。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，房企融资井喷是出现增加融资规则的主要原因，座谈会的召开是为了避免房企过度融资，出现金融风险。从房企融资看，房企越来越重视境内融资。7月单月房企融资超过700亿元，而且呈现利率降低，数量增加的趋势。新的融资管理规则，或许会加大房企的合作。
一家上市房企预计，具体的细则会更多体现在窗口指导。
他说，目前，所有涉房类企业发债只能借新还旧，接下来去申请发债时，看批文怎么给可能就知道各监管部门态度了。他同时表示，从2017年调控到现在，很多房企应该都有所准备。
另一家房企的首席财务官也对澎湃新闻表示，“发债再融额度的审批已经在打折扣了。但我觉得这样对房企适度、健康发展是有好处的。上半年投放了十多万亿的额度有些超投了。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次会议核心点在于，首次从房企的角度谈了长效机制，这样长效机制的工作就更加饱满了，包括市场、监管和企业。所以这不是简单打压开发商，而更多是希望从融资角度去看开发商未来融资和发展。会议继续强调稳地价等内容，依然有助于稳定后续房企拿地。
比“房企或会加大合作”的看法更进一步的，则是“行业或加速洗牌”。贝壳研究院高级分析师潘浩表示，被新规限制融资的房企有可能延迟或取消近期土地投资计划；融资收紧使房企销售回款端压力骤升，房企大概率将启动“加速销售模式”。
中小房企受波及程度要远大于规模房企，且中小房企自身抗风险能力不足，在新规影响下，融资受限，有可能选择转让全部、部分股权或土地资源。而从长期看，去杠杆、降负债、预防系统性金融风险是确保房地产金融市场平稳健康的重要保障，房企或早或晚都将面临这一道必考题。
潘浩认为，调整负债结构无论如何势在必行。去杠杆、降负债是企业发展到一定阶段必然面临的课题，也符合政府政策导向，因此“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式或将逐渐退出企业战略。其次，财务指标不能实现短期迅速调整，需要长期的债务结构优化。而拆分业务板块上市、合作开发、多元化模式等也正是目前房企采取的长期应对风险的方式。
会议强调，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。
此外，会议还就完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度等进行了研究。
卢文曦表示，最近长租公寓方面有一些由金融产品引发的乱象，比如租金贷，市场秩序有了一些变动，在座谈会中也提到了这一块，后续肯定会有一个慢慢规范的过程。
此前，市场传言，监管部门为房地产企业财务指标划定“三道红线”，严格落实“房住不炒”，意在通过管控房企有息负债增长情况，管控房地产行业杠杆水平，筑牢房企安全底线。
中国指数研究院对三道红线进行了解释。红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1.0倍。
中指院认为，与以往政策不同，“三道红线”将实现对融资激进企业的精准管控，防范企业风险，倒逼企业理性投资，间接引导土地市场逐步回归，推动房地产行业健康发展。在“房住不炒”调控主基调下，房地产行业“稳”字当头。当前，房地产行业融资监管趋紧，为了避免房地产企业密集、高息进行融资，导致行业出现大面积的债务风险，监管部门开始考虑区别管控房企有息负债增长情况，监管更加精细化。“三道红线”制度能够强化行业中杠杆水平不高、财务稳健的地产企业优势，改变行业的长远预期，更有利于企业实现高质量发展。
根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。
有息负债规模将以2019年6月底为基础，如果房地产企业：“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”， 有息负债规模年增速不得超过15%。

❹ 住建部、央行召开重点房企座谈会 网传的“345新规”未正式出现

8月23日，据央行官网消息，8月20日住建部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，“研究进一步落实房地产长效机制”。
会议涉及多个部门，银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责人，以及部分房地产企业负责人同时参加会议。
不过，网传的“345新规”并未在会上得以明确。
监测重点房企资金
此次会议再次重申了房住不炒，“党的十九大以来，有关部门和地方贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。
值得注意的是，此次会议表示“形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则”，还强调了“市场化、规则化、透明化的融资规则”。
中原地产首席分析师张大伟认为：“对于执行的影响需要观察，一方面哪些房企在政策关注范围内，融资管理规则的具体内容暂时未公开。整体看，政策影响要根据具体规定的制定与执行判断。”
会议还就完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度等进行了研究。

图片来源：央行官网
“345新规”并未出现
此次会议内容，房地产行业关注颇多。
近期坊间传言，监管部门拟出台“345新规”，将设置“三道红线”：红线一，剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线二，净负债率大于100%；红线三：现金短债比小于1倍。
又根据“三道红线”触线情况，将试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。
以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。
这和当前的房企融资现状相关。国家统计局数据显示，1～7月，房地产开发企业国内贷款16130亿元，增长4.9%；利用外资80亿元，增长29.9%；自筹资金32042亿元，增长3.3%。
中原地产研究中心统计数据显示，7月单月房企融资超过700亿元，而且呈现利率降低、数量增加趋势。8月中上旬，房地产行业信用债发行规模高达261亿元，在年内处于高位。年内房企累计已经发行债券811只，合计融资额高达6242亿元。特别是最近几天，房企密集发布大额融资。整体看，7月以来房企融资刷新了历史同期纪录。
张大伟认为：“房企融资井喷是出现增加融资规则的主要原因，避免房企过度融资，出现金融风险。”
但网传的“三道红线”政策并未提及，反而在房地产金融方面强调稳定房企对金融政策的预期，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。
贝壳研究院高级分析师潘浩表示：“面对‘复杂严峻’的经济形势，房地产行业需要发挥稳定器作用，同时由于各地各区域在从疫情影响中的恢复速度、程度存在差异，偏热则防风险、偏冷则适度支持，一城一策、因城施策，加强区域协同，是房地产政策调控的整体方向。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，此次会议核心点在于，首次从房企角度谈了长效机制，这样长效机制的工作就更加饱满了，包括市场、监管和企业。
“所以这不是简单的打压开发商，而更多是希望从融资角度去看开发商未来融资和发展。当然会议继续强调稳地价等内容，依然有助于稳定后续房企拿地。”

❺ 政策层面持续收紧 房企融资“冰火两重天”

本报见习记者 王珂
今年5月份以来，房地产融资规范政策密集出台，房企在拍卖拿地、土地开发、楼盘预售等多环节的融资均加大约束。随着房企偿债高峰期到来，房企面临偿债压力增加和融资渠道缩紧的双重压力。
《证券日报》记者统计发现，32家主流房企上半年平均融资成本总体较去年全年有所上升。相较之下，国企和大型房企具备低成本融资优势，市值偏小的民营房企融资成本更高，房企融资成本上演“冰火两重天”。
 融资环节监管趋紧
今年4月份，中央政治局会议重申“房住不炒”定位和“坚持结构性去杠杆”，释放地产融资收紧政策信号。5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》。记者注意到，在上述文件出台后，发改委、央行、银保监会陆续对房地产信托、房企海外发债、银行房地产业务等融资环节释放加强监管信号。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，“今年二季度以来房地产企业的融资环境发生变化，监管方面主要是从去杠杆和剔除传导性金融风险的角度考虑，融资监管措施从房企直接融资到间接融资，对银行开发贷款、房企海外发债、房地产信托融资等环节采取了一系列管控”。
7月12日，发改委发布房企外债备案登记的通知，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，房企海外发债融资环境紧缩。
8月底，多家银行收到窗口指导，要求房地产开发贷额度控制在2019年3月底时的水平，房地产开发贷这一融资渠道也将收紧。
对此，严跃进表示，“当前融资端的管控包括房地产信托、银行贷款和海外债券等方面，涵盖土地拍卖、房产开发及预售等各个环节，将会对房企的资金状况带来更大压力。三季度没有放松，四季度还需要看后续监管层对于房价管控的力度”。
  偿债高峰期到来
Wind数据显示，内地房企在2017年、2018年的海外债券到期额分别为212.65亿美元、246.47亿美元，而2019年这一数据猛增至475.66亿美元，借新还旧压力增大。此外，2020年和2021年的海外债券到期金额分别为339.76亿美元和467.02亿美元，偿债压力将会持续。
值得注意的是，房企海外发债的资金成本较去年上升明显。
截至9月12日，内地房企合计发行的144只美元债平均利率为8.99%，2018年可计算的122只美元债平均利率为7.42%。从单个债券来看，票面利率最高的是当代置业于今年1月份发行的一只美元债，票面利率高达15.50%。此外，票面利率超10%的债券高达51只，而去年全年票面利率达10%的债券仅22只。
此外，Wind数据显示，2017年房地产行业上市公司到期信用债金额仅1394.50亿元，2018年达到4110.09亿元，2019年-2021年信用债到期金额分别为5512.75亿元、4517.59亿元、6527.75亿元。
《证券日报》记者统计发现，32家主流房企上半年综合融资成本率为6.11%，相较2018年全年的平均融资成本率6.00%上升0.11个百分点。
其中，国企背景企业与民营背景企业融资成本率有较大差别。14家国企背景房企上半年平均融资成本率为5.00%，18家民营房企的平均融资成本率为6.72%，两者相差1.72个百分点。
此外，记者按照房企估值规模统计的房企融资成本也有较大差异，房企市值在1000亿元以上的7家房企，在今年上半年的平均融资成本率为5.42%；市值在200亿元以内的10家房企，在今年上半年的平均融资成本率为6.91%，二者相差1.49个百分点。
总体而言，当前房企融资成本总体较上年有所上升。国企背景的房地产企业相对民营企业具备更低的融资成本优势，市值偏小的民营房企融资成本相对更高。在融资环境趋紧的情形下，融资成本出现加速分化。

❻ 调控政策密集出台 今年楼市“金九银十”成色几何

今年前8个月商品房销售额同比增速年内首次转正，这表明近几个月购房需求逐步上升。随着楼市传统销售旺季“金九银十”的来临，预计多数房企会以价换量，扎堆推出各种营销活动。随着多主体供应、多渠道保障购租并举的住房制度不断完善，房地产市场有基础保持总体稳定。
楼市传统销售旺季“金九银十”来临。国家统计局发布最新数据显示，8月份70个大中城市房价略涨。
那么，当前房企推出了哪些活动？楼市“金九银十”成色几何？房价后续走势如何？针对这些热点问题，记者采访了相关专家和业内人士。
调控政策密集出台
最近一段时间，又有不少城市推出楼市调控政策。9月17日，深圳发布《房地产市场监管办法(修订征求意见稿)》，拟对房地产市场监管立法，二手房将建价格引导机制、租赁将建资金监管制度。
9月14日，成都市发布《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》，从加强土地市场调控、落实金融审慎管理、支持合理自住需求、完善住房调控政策、加强市场监管监测、强化舆论宣传引导等6个方面出台调控措施。
具体来看，包括以下内容：严格执行住房限购政策，加强购房资格审核，严厉打击弄虚作假行为；发挥税收调节作用，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。
成都楼市新政有助于防范“快进快出”的炒房行为。同时，加强首付资金监管，尤其是对经营贷、消费贷等监管加强，增加炒房者购房成本压力，降低房地产金融风险。
近几个月，成都房地产市场比较活跃。从国家统计局最新公布的8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况来看，无论是新建商品住房还是二手房，环比涨幅在70个大中城市中均居前列。
除成都之外，杭州、东莞、宁波、郑州、深圳、南京、长春、海口、无锡等10多个城市出台调控政策，为楼市降温。
国家统计局城市司首席统计师孔鹏介绍，8月份各地坚决贯彻落实党中央、国务院部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，切实落实城市主体责任，及时采取针对性措施，稳妥实施房地产长效机制，70个大中城市房地产市场运行总体平稳，价格略涨。
记者梳理国家统计局公布的最新数据发现，8月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格与上月相比价格下降的城市有9个，其余61个均为持平或者上涨，涨幅较大的城市是惠州上涨1.9%，银川上涨1.8%，锦州上涨1.4%，唐山、温州均上涨1.3%，济宁上涨1.2%，沈阳、西安、无锡、金华均上涨1.1%。
房企或选择以价换量
国家统计局数据显示，今年前8个月商品房销售额同比增速年内首次转正，这表明近几个月购房需求逐步上升。
数据还显示，1月份至8月份，全国房地产开发投资88454亿元，同比增长4.6%， 增速比前7个月提高1.2个百分点。房地产开发投资增速已连续3个月同比为正，与房企密集开工不无关系。
8月20日，住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。业内人士普遍预计，未来银行对于房企的放款将愈加谨慎，预计房企到位资金增速会有所放缓，房地产企业在拿地等方面会更加谨慎。
受新冠肺炎疫情等因素影响，众多房企上半年销售普遍低迷。传统销售旺季“金九银十”来临之际，预计多数房企会以价换量，据介绍，“金九银十”将成为房企抢占市场的重要战场，各大房企可能扎堆推出各种营销活动。
前不久，众多房企公布了上半年业绩，有一多半企业业绩完成率不达标。在销售承压的情况下，通过调整价格提高销售量，是各大房企下半年采取的重要手段之一，但不意味着市场价格会随之大幅下降。
楼市总体稳定有基础
8月份70个大中城市房价略涨，不免引发人们的讨论。近来中央三令五申“房住不炒”，有关部委多次召开城市、企业座谈会，为何房价还出现上涨的情况？
国家统计局新闻发言人付凌晖表示，房地产回暖，有前期疫情中一些压抑性需求释放的因素，也因为金融增加对实体经济支持力度，引导市场利率下行，中长期利率有所降低，客观上也降低一些购房者负担，有利于整个房地产市场的恢复。
从政策出台直至落地产生效果，需要一段时间。虽然按照8月份的统计数据，房价环比上涨的城市依然比较多，个别城市涨幅不小，相信随着调控措施逐渐落地显效，会有更多城市的房价趋于平稳。
中原地产首席分析师张大伟认为，8月份以来，多地出台收紧楼市的调控政策，这代表房地产调控的基调没有变，“房住不炒”的定位不会发生变化，中央和各地会持续保持房地产市场平稳。未来，预计还会有个别城市出现过快上涨的情况，但调控措施会继续跟进。张大伟预计，不停微调加码将成为新一轮调控的主要特点。
9月11日，《北京住房和城乡建设发展白皮书(2020)》发布，其中明确，北京将坚持“房住不炒”定位，落实城市主体责任，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，持续规范和发展租赁市场，继续完善租购并举的住房制度，推进房地产市场平稳健康发展。与此同时，将注重调控精细化，做好根据形势发展预调微调的政策储备。
“总体来看，无论投资还是销售状况，楼市并没有恢复到正常状态。未来，随着多主体供应、多渠道保障购租并举的住房制度不断完善，房地产市场保持总体稳定还是有基础的。”付凌晖说。

❼ “限跌令”来了 多地发布！更有多家房企因大幅降价被约谈

现在的房企有多难？房住不炒的基调下，房价不怎么涨了，但是有的城市正在为控制房价下跌而烦恼，正在通过制定政策的方式限制房价跌幅。
有网友评论称，一般紧信贷，一边不让跌。房企的资金周转难度加大。
多地出台房价限跌令！
据株洲日报报道，近日，有市民、网民反映金碧置业、融盛地产、博瑞地产、欣盛万博、贝壳经纪等企业采取大幅降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理销售新建商品房，严重扰乱房地产市场秩序。株洲市住建局随后对上述企业项目负责人进行了约谈，并计入企业信用不良记录。
株洲市住建局要求上述企业全面整改：立即停止违规销售行为，强化建筑施工质量，确保楼盘品质；下架所有涉嫌低价销售的房源信息；加强内部管理，对所有房源进行清理，依法依规发布房源信息；加强门店和从业人员管理，规范销售服务行为，不得诱导消费者购买不符合交易条件的房屋；强调作为房地产行业从业主体，应严格遵守相关法律法规，自觉维护购房者权益。
株洲的情况不是首例。
近日，江苏江阴市住房和城乡建设局正式发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》（下简称《通知》），政策目的直指稳房价，不能降价。包括江阴市在内，国内当前至少已有6个城市发布类似的“限跌令”。
比如江阴市，为遏制房价下跌，要求：1、所有房价款必须及时足额纳入监管账户，接受相关部门的全过程、全额监管。2、商品住房销售价格备案后，商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。3、情节恶劣，严重破坏江阴市房地产市场秩序和社会稳定的，取消所有批次预售改为现房销售等等。
在此之前，昆明、岳阳、惠州、唐山等城市先后出台类似政策。
8月11日，昆明房协组织房企召开座谈会，指出昆明房企若恶意降价将被约谈，情节严重者将停止网签，“由于近段时间以来昆明楼市多盘出现‘大跳水’”，昆明市房协紧急组织TOP30房企及大型经纪公司召开”稳房价、稳地价、稳预期”工作要求座谈会，严格控制恶意降价行为，严重者将被停止网签。
8月9日，岳阳住建局发布《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，其中明确商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85％。
至于为何出台该项政策？据《华夏时报》，岳阳市住建局相关工作人员表示，今年5、6月份，某开发商为了回笼资金，将旗下三个项目从备案价8000元/平方米左右降至5000元/平方米左右进行销售，造成市场混乱，引起降价前买房市民的心里不平衡。另外，该开发商的降价行为也影响了岳阳市其他楼盘的销售，“住建局还是希望楼市平稳健康地发展，不能只限高，也要限低”。
此外，惠州（8月9日）、唐山（8月16日）等城市也先后出台“限跌令”，保障市场平稳运行。
房价不许跌？
为什么会出现这样的情况？
在中原地产首席分析师张大伟看来，当前楼市已进入双向调控时代，防止上涨和防止下调并存。今年的政策出台十分密集，仅8月全月，全国各地城市累计已发布超过68次的房地产调控政策，叠加1-7月份的352次，2021年来累计发布关于房地产调控的政策已经突破420次。对比2020年1-8月房地产调控政策的368次，今年以来房地产调控政策发布次数全面刷新历史纪录。
对于限制房价跌幅，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：此类政策使得大家对于全国市场有更为清晰的理解，即，不是所有城市房价都在上涨，部分三四线城市反而面临去库存的压力，房价出现较强下行冲动。折射的是部分非热点三四线城市在强调控之下成交持续低迷。
对于此类降价现象管控，其实质在于，去库存压力大，结果导致房企营销出现乱象，纷纷打价格战，结果导致了各类交易秩序的混乱。
如果这些城市出现房价过快下跌的情况，会给楼市带来很大风险。比如此前购房的业主不满降价要求退款，甚至出现过度维权，一些炒房客违约，可能影响金融稳定，一个楼盘降价，其他也跟着降价，造成相互“踩踏”……然而，一旦房价过快下跌，可能给整个经济社会带来巨大影响。
限跌政策的出台也提示我们，后续需要关注一些非热点三四线城市的楼市，如何积极去库存和确保营销市场平稳健康发展，也是后续所需要做的内容。理性看待此类“限跌令”，对于我们更全面看待当前房地产市场是有积极作用的，即房价大涨大跌都要面临管控，以促进房地产市场的平稳健康发展。

❽ 两部委召开座谈会形成房企融资规则 业内称窗口指导概率大

虽然是为了防范房地产金融风险，但是在市场看来，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，仍是一种融资收紧信号。
8月23日，住房城乡建设部、央行官方网站发布消息显示，8月20日，住房城乡建设部、中国人民银行（简称“央行”）在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。根据消息，住房城乡建设部、央行会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
形成重点房企资金监测和融资管理规则
会议认为，党的十九大以来，有关部门和地方贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，落实城市主体责任，稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产调控政策的连续性、稳定性，稳妥实施房地产长效机制，房地产市场保持了平稳健康发展。
会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，央行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
会议强调，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。
对此，中原地产首席分析师张大伟认为，从会议内容来看，座谈会主要涉及了部分房企的融资，也提及了政策调控的稳定性，调控的目的是房地产市场的健康平稳。
中原地产研究中心统计数据显示，8月中上旬，房地产行业信用债发行规模高达261亿元，在年内处于高位。同时，年内房企已经累计发行债券811只，合计融资额高达6242亿元。7月份以来，房企更是密集发布大额融资，刷新历史同期纪录。张大伟表示，房企融资井喷是增加融资规则的主要原因，避免房企过度融资，出现金融风险。
不过，张大伟也指出，会议内容只提及了形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，哪些房企在政策关注范围，融资管理规则的具体内容暂时未公开，对于执行的影响还需观察。
融资管理规则或与网传“345新规”有关
房企融资管理规则的具体内容是什么？住房城乡建设部、央行官方网站并未披露。但是市场猜测，或与此前盛传的“345新规”有关。
近日，网传监管部门出台“345新规”，旨在控制房企有息负债规模。8月19日有媒体进一步报道，央行、住建部将召集部分房地产公司8月20日起在北京面谈，或为了解行业对融资新规的反应，当时亦有房企人士证实。
何为“345新规”？据财经类媒体报道，“345新规”对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”，具体为剔除预收款后的资产负债率大于 70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍；以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。
具体来看，如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。
有TOP10房企相关人士告诉新京报记者，此前已经收到融资新规的通知，但是没有收到正式的政策性文件，同时也收到开会通知，与金融监管升级有关。
一位不愿具名的华东房企集团副总裁表示，传闻中的“345新规”可能是有的，个人理解可能窗口指导的概率更大。“但是，我理解并不是网上所说的为了收紧房企融资，更多是为了防范房地产企业系统性金融风险，尤其是华夏、泰禾等事件，引发对头部房企的金融风险担忧。”
在具体执行层面上，“针对全行业的政策规定可能性不大，也不会一刀切，但有了这些红线，金融机构对其他企业也会参考或者参照执行，这样既不影响现有的政策执行，也有利于逐渐化解和降低企业负债与金融风险。” 上述副总裁认为，可能更多是针对大型企业，尤其是上市公司，毕竟他们的数据更系统、完整、可追溯。很多中小房企是没有清晰的年报和数据的，央行也很难直接管控和窗口指导，因此，画出一些红线，让金融机构自己斟酌执行，更具有可行性和灵活性。
虽然是为了防范房地产金融风险，但是在市场看来，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，仍是一种融资收紧信号。58安居客房产研究院分院院长张波表示，下半年房企融资的“好日子”已经基本结束，整体很难再有类似上半年的低成本融资水平，即使是财务稳健的房企也会面临这一挑战。在国内大循环为主的发展导向上，未来房地产融资收紧将是大概率事件。

❾ 中国房地产企业密集“出海”为啥

随着中国对房地产市场调控趋严，内地信贷政策也在不断收紧，大量房企寻求海外发债“解渴”。

中国国家发改委不足一月分两次批复了融创、万科、华远等10余家房地产企业境外发行债券的备案登记。

Wind金融数据显示，截至2018年5月22日，2018年以来内地房企已公告计划发行的海外债券达61只，发行总额超过240亿美元，比去年同期大幅度上升105%左右。

宋杰提醒中国房企，应该将发债周期编排好，发行过多债券会增加自身负债率，如果不量力而行，债务到期整体偿付能力将受到挑战，甚至出现违约，造成严重后果。

“无论何种发债路径，都是债务，到期都要还。”宋杰表示，房企一味追求发债成功，而忽略了是否与自身盈利能力和消化能力是否匹配也是关键，对于房地产企业过去的高收益要趋于平稳过渡，随之也应该相应优化债券种类，梳理存量，在结构化的非标产品上寻找为突破口为上策。

宋杰表示，中国房企海外发债近期已经出现了监管层面的限制。中国国家发展改革委和财政部近日也联合下发了《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，严禁企业以各种名义要求或接受地方政府及其所属部门为其市场化融资行为提供担保或承担偿债责任，切实做到“谁用谁借、谁借谁还、审慎决策、风险自担”。

内容来源：凤凰网

❿ 房企传统融资走弱，创新融资猛增

2021开年，房企发债突飞猛进。截至1月13日共有32家房企发债，境外发债86.52亿美元（约和559.42亿远人民币），境内发债175亿元人民币，境外远超境内这是今年新趋势，但利率上则延续了过去的常态。

1月15日，央行金融市场司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示，去年房地产贷款增速是8年来首次低于各项贷款增速，央行实施房地产金融审慎管理制度，形成重点房地产企业资金监测和管理规则等措施。

虽然长期看从供给侧对房地产行业进行限制已实行多年，融资冰点来临的声音不绝于耳，开发商年年喊穷，但实际上房地产行业尤其是头部公司的融资总量还在增加，只是马太效应加剧中小开发商更难融到钱，行业内资金流向朝着头部靠拢。

2021年房企更有12448亿元债务到期，首次超过万亿元，达到偿债高峰。从政策上看房企债权融资受限，债权融资整体走弱，股权融资爆发性增长。

01

传统渠道债权融资走弱

数据来源：同策研究院

同策研究院的数据也显示，流入房地产行业的资金朝着头部集中，前五家房企融资超过3700亿元，企融资利率来看，融资能力强能拿到低利率的房企性质基本为国企或者央企。

上帝关上一扇门同时也会打开一扇窗，当下看股权融资的窗口期已经来临，但这样会摊薄地产大佬们手中的股权，如何权衡利弊，才是开发商有史以来最难的选择。