土地储备专项债券风险管理

① 土地储备机构如何规范使用土地储备专项债券资金

《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》，只对转让土地使用权征收营业税，土地使用权的出让是不征营业税的。土地储备中心是代表国家对土地进行管理的，其拍卖土地行为属于国有土地使用权的出让，因此是不征收营业税的。但按照《中华人民共和国印花税暂行条例》，土地储备中心和土地受让方应按产权转移书据各缴纳万分之五的印花税。契税对买受方征收的一种税，因此，土地储备中心拍卖土地，只对土地受让方征收契税，土地储备中心不征。

② 土地储备专项债券怎么编制储备计划

所谓“定向承销”，就是指哪个银行借给地方的债务，就去找哪个银行定向发行置换债券。允许地方债纳入抵质押品范围，意味着商业银行等地方债券持有无需等待债券到期，就可以通过质押再贷款从央行获得流动性。一方面，纳入抵质押品范围后，银行可以通过再贷款获取相对低成本的资金，进而可以解决银行由于负债端成本上升而导致的购置需求不足问题；另一方面，有利于提高流动性和刺激信贷投放。

③ 土地储备贷款的风险

各地政府通过加快土地资源向土地资本转变，提高土地收益，为城市建设提供了强大资金支持，部分城市成立了土地储备中心专司其职。土地储备贷款相应成为银行新的效益增长点和营销重点，并占据了银行信贷资金相当份额。
但是，由于土地储备贷款金额大，政策性强，政府干预成分多，银行管理经验不足，贷款风险相对较大。土地储备贷款主要面临以下风险： 1、落实有效的抵押是防范土地储备贷款风险的前提。贷前对储备土地进行严格的评估并设定抵押是防范风险的有效措施，这样可以避免借款人擅自处置储备的土地悬空贷款，从而取得对贷款管理的主动控制权。当然，银行应当关注储备土地取得的合法合规性，如取得土地是否经过法定程序批准，是否足额缴纳土地出让金等；对土地价值的评估结果可以实行社会公开，接受社会监督，防止评估机构随意估价。
2、把好贷款用途监控是确保土地储备贷款安全的关键。保证贷款资金用在储备的土地项目上，确保土地的保值、增值和权属无争议，应当对土地储备贷款实行封闭管理。事实上，一些地方政府往往把土地储备贷款当作以土地作抵押向银行融资的城市建设资金，就理所当然地纳入财政资金管理，他们并不真正了解银行发放土地储备贷款的用途，银行要加强与地方政府的沟通，使他们真正了解土地储备贷款的性质和用途，绝不能放弃对贷款用途的监控；鉴于地方财政要介入对贷款资金的管理，可采取借款人与财政建立共同的贷款专用账户的措施，将贷款资金与财政资金彻底分开，这样既便于财政直接监控，也能满足银行对信贷资金管理的要求。
3、土地拍卖款是偿还土地储备贷款的唯一资金来源。由于土地拍卖变现的不确定性，导致借款偿还期限不确定，为规避贷款流动性风险，在借款合同中除了要明确一个合理的贷款期限外，还应当在借款合同的分期还款计划中明确“土地拍卖变现后及时优先偿还贷款金额或一定比例金额，不受贷款期限的约束”。我们既不能等到贷款到期才回收，也不能因为贷款到期后借款人未及时归还而立即处置抵押的储备土地，更不能依赖政府要用财政预算资金来偿还贷款，借款人归还贷款的期限实际上就是土地拍卖变现之日，偿还贷款资金的唯一来源就是土地拍卖变现资金。
4、理顺投资关系，创新金融产品，完善金融服务。从土地储备贷款运作情况看，政府直接参与经营管理，土地储备资金融资渠道单一，基本上是银行贷款投入，加大了银行贷款风险。随着政府投资体制改革的不断完善，政府投资行为必将不断得到规范，政府主要职能是确定土地利用建设规划，依法对储备土地项目进行审批，向社会公开招标选定业主，而不应干涉银行和企业的自主经营。作为银行来讲，要增强风险防范意识，总结经验教训，完善土地储备贷款管理办法，在贷款投向上要重点选择那些主体资格符合银行贷款条件且资本充足的借款人和政府信誉良好、管理规范的城市，并减少贷款投资比例（如借款人应用自有资金缴纳土地出让金）；另外，银行要增强创新意识，完善金融服务，如在中国尚未允许地方政府发行公共债券的情况下，银行可以利用代理集合委托贷款方式来筹措土地储备资金，这一方面能使参与了集合委托贷款的老百姓关心城市建设，监督政府规范资金使用，另一方面又可以规避一些政策性风险，如上海地铁、成都市水环境项目集合委托贷款发行均取得良好效果；还可以发挥银团贷款优势，充分整合资源，分散风险。

④ 中国版“市政收益债”亮相释放出什么信号

这一与国际接轨、被视为中国版“市政专项债”的亮相，能否保障地方政府的合理融资需求？对于遏制政府债务过快增长势头作用几何？释放出怎样的完善地方债管理方向？记者第一时间采访财政部、国土资源部有关负责人和权威专家，解读改革背后的重要信号。

债务监管再升级 精细化管理专项债

从以前笼统发行地方政府专项债券，到此次首尝发行土地储备专项债券，标志着我国按照地方政府性基金收入项目分类发行专项债券的步伐在加快。

2014年国务院发布加强地方政府性债务管理的意见，以及2015年新预算法的实施，奠定了我国地方政府债务的基本框架。在此基础上，近年来财政部门针对出现的新情况、新趋势，不断完善相关制度，管理日趋精细化。

“此次办法的出台，是在已有制度框架上又一次精细化的管理优化。”郑春荣说，按照地方政府性基金收入项目分类发行专项债券，既显示了在地方政府债务管理政策上的连贯性、一致性，又体现了财政部门对管理地方债越来越成熟、越来越深入。

2017年，我国政府性基金收入预计47174.66亿元，其中国有土地使用权出让收入预计38568.62亿元，占比超过80%。

记者了解到，针对土地储备发行专项债券，意味着按照地方政府性基金收入项目分类发行专项债券改革迈出一大步。按照计划，下一步财政部将会同交通运输部等部门研究推进发行政府收费公路专项债券。

专家表示，此次办法显示，我国关于地方政府债务的监管进一步升级。如关于储备土地的担保管理更加严格，明确地方政府不得以储备土地为任何单位和个人的债务以任何方式提供担保。

此外，办法在土地储备专项债券的监管中引入国土资源部门，通过两部门协调配合使得政府对融资项目的监管更加专业，确保土地储备项目的真实性、规范性。

利国利民的事情，就应该大力支持！

⑤ “公路债” 终结政府贷款修路历史了吗

政府收费公路“贷款修路、收费还贷”的模式终结了。财政部、交通运输部12日联合发文，明确从2017年开始试点发行地方政府收费公路专项债券，这将是今后政府修建收费公路解决举债融资问题的唯一渠道。

发行主体为省级政府

两部门有关负责人介绍，收费公路专项债券的发行主体为省级政府，债券纳入地方政府专项债券限额管理，债券收入、支出、还本、付息、发行费用等纳入政府性基金预算管理。

根据新办法，收费公路专项债券资金专项用于政府收费公路项目建设，优先用于国家高速公路项目建设，重点支持“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带三大战略规划的政府收费公路项目建设，不得用于非收费公路项目建设，不得用于经常性支出和公路养护支出。任何单位和个人不得截留、挤占和挪用收费公路专项债券资金。

收费公路专项债券对应项目形成的基础设施资产和收费公路权益，应当严格按照债券发行时约定的用途使用，不得用于抵质押。

⑥ 土地储备资金收支管理有什么规定

土地储备资金收支管理严格执行《土地储备资金财务管理暂行办法》（财综［2007]17号）的规定。
土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证；申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。土地储备机构申请贷款时，应持财政部门的贷款规模批准文件及同级人民政府批准的项目实施方案等书面材料向当地商业银行及其他金融机构申请担保贷款。商业银行及其他金融机构应严格按照商业原则在批准的规模内发放土地储备贷款。土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用。
政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定，抵押程序参照划拨国有建设用地使用权抵押程序执行。
商业银行及其他金融机构应当准确、完整、及时地向人民银行建立的全国统一的企业信用信息基础数据库报送土地储备机构的土地储备贷款相关信息。在贷款发放前，商业银行及其他金融机构应当查询贷款储备机构的信息，对有不良记录的土地储备机构审慎发放贷款。商业银行及其他金融机构应当根据监管要求，合理、科学确定贷款期限。
土地储备机构举借商业银行及其他金融机构贷款的，必须按贷款合同约定，及时足额偿还贷款本息。
各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。土地储备机构应加强资金风险管理，不得以任何形式为第三方提供担保。

⑦ 财政部：加强地方申报专项债券项目把关，不安排一般地产项目

7月20日，财政部召开2021年上半年财政收支情况新闻发布会。财政部预算司副司长项中新在会上表示，财政部将指导地方合理把握发行节奏，做好信息公开，发挥专项债券资金使用效益。

项中新指出，要指导地方做好项目储备和前期准备等工作，会同发展改革委从项目成熟度、合规性和融资收益平衡等角度，加强对地方申报专项债券项目的把关，要求各地围绕党中央、国务院确定的重点领域和国家重大战略做好项目储备，按照“资金跟着项目走”的原则，积极支持符合条件的重点项目建设。明确不安排用于租赁住房建设以外的土地储备项目，不安排一般房地产项目，不安排产业项目。

项中新称，2021年，财政部积极贯彻中央经济工作会议精神，落实“积极的财政政策要提质增效、更可持续”要求，继续完善政府债务管理机制，开好“前门”、严堵“后门”，发挥政府规范举债对宏观经济平稳运行的促进作用。要实施专项债券项目穿透式监测，通过完善信息化手段，对专项债券项目实行穿透式监测，及时掌握项目资金使用、建设进度、运营管理等情况，实现对专项债券项目全生命周期、常态化风险监控，防范法定债券风险。另外，要强化专项债券项目绩效管理。印发专项债券项目资金绩效管理办法，对专项债券资金预算执行进度和绩效目标实施情况进行“双监控”，细化“借、用、管、还”全链条管理举措。

此外，进一步推进地方政府债务信息公开，印发《地方政府债券信息公开平台管理办法》，落实党中央、国务院关于推进地方政府债务信息公开的要求，规范地方政府债券信息公开平台管理，以公开促规范。

⑧ 中国土地储备融资模式有哪些

1，中国土地储备融资模式有：
（1）土地财政：土地是政府的垄断资产，可以“低收高卖”，形成的垄断利润收归财政。
（2）经营城市：主要是经营城市土地资产，政府利用行政手段对土地资源通过资产经营的方式，实现城市土地资产的保值增值。
（3）储水池、中转站：土地储备就是政府把城市发展需要的土地提前征回来、收回来，一是降低土地征收、收购成本，二是保证建设及时使用，起到储水池、中转站的作用。
2，土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。

⑨ 土地储备专项债券会计科目怎样处理

《土地储备资金会计核算办法》没有土地储备债券核算的相关规定；
建议增设“应付债券”科目，参照企业会计准则，对土地储备专项债券的本金、利息等进行详细核算。