房产融资债券怎么买

1. 债券怎么交易

现货交易：又叫现金现货交易，是债券买卖双方对债券的买卖价格均表示满意，在成交后立即办理交割，或在很短的时间内办理交割的一种交易方式。

例如，投资者可直接通过证券帐户在深交所全国各证券经营网点买卖已经上市的债券品种。

回购交易：是指债券持有一方出券方和购券方在达成一笔交易的同时，规定出券方必须在未来某一约定时间以双方约定的价格再从购券方那里购回原先售出的那笔债券，并以商定的利率（价格）支付利息。深、沪证券交易所均有债券回购交易，机构法人和个人投资者都能参与。

期货交易：债券期货交易是一批交易双方成交以后，交割和清算按照期货合约中规定的价格在未来某一特定时间进行的交易。债券期货交易。

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债券是政府、企业、银行等债务人为筹集资金,按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券。

债券（Bonds / debenture）是一种金融契约，是政府、金融机构、工商企业等直接向社会借债筹借资金时，向投资者发行，同时承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。债券的本质是债的证明书，具有法律效力。

2. 如何购买债券

尽管我国债券市场已经有了国债、政策性金融债、企业债、可转债、公司债、企业短期融资券、中期票据等多个品种，但仍然有许多个人投资者对债券投资认识不清。许多投资者误以为个人只能购买国债，并且以为只有银行柜台才是购买债券的唯一通道。事实上，个人在债券投资上也有许多选择，个人买债三大渠道：
1、证券公司开户交易所交易。目前在交易所债市流通的有记账式国债、企业债、公司债和可转债，在这个市场里，个人投资者只要在证券公司的营业部开设债券账户，就可以像买股票一样的来购买债券，并且还可以实现债券的差价交易。
2、银行柜台购买储蓄式国债。可以在债券发行期间可到银行柜台认购凭证式国债和面向银行柜台债券市场发行的记账式国债 。这些债券一般不具有流动性，仅面向个人投资者发售，更多地发挥储蓄功能，投资者只能持有到期，获取票面利息收入；不过有的银行会为投资者提供凭证式国债的质押贷款，提供了一定的流动性。购买凭证式国债，投资者只需持本人有效身份证件，在银行柜台办理开户。开立只用于储蓄国债的个人国债托管账户不收取账户开户费和维护费用，且国债收益免征利息税。现在随着网银的流行，银行也有电子国债，可以通过网上银行购买电子式国债。
3、债券基金与固定收益产品除了国债和金融债外，几乎所有债市品种都在银行间债券市场流通，包括次级债、企业短期融资券、商业银行普通金融债和外币债券等。这些品种普遍具有较高的收益，但个人投资者尚无法直接投资。债券基金可投资国债、金融债、企业债和可转债，而银行的固定收益类产品可投资的范围更广，包括在全国银行间市场发行的国债、政策性银行金融债、央行票据、短期融资券等其他债券。
个人投资者一般能买的都是短期国债，现在银行主要卖10年以下的国债，现在3年期国债利率每月10号发售，利率是4.92%，五年期国债，利率5.32%。30年、50年国债都是只面向银行机构等发行。
参考国债：http://ke..com/view/43705.htm

3. 什么是政府债券怎么购买

所谓政府债，是以政府名义发行的债券。政府债主要包括国库券和公债两大类：第一类：国库券是由财政部发行，用以弥补财政收支不平衡。第二类：公债是指为筹集建设资金而发行的一种债券。什么是政府债券？怎么购买？政府债项目：主要以地方政府为融资主体，资金主要用于城市基础设施建设和改造。政府债券作为一种稳健型投资，它的利率是高于银行存款的，所以，对于不满足于银行定存但又风险承受能力相对较低的人来说有着天然的吸引力。政府债吸引投资者的理由高安全：在各类债券中，政府债券的信用等级是最高的，通常被称为“金边债券”强流通：政府债券信用好，二级市场十分发达，使其流通性大大增强稳收益：政府债券息大多数固定且有保障，且二级市场的交易双方均能得到稳定的收益免税待遇：国债和国 家发行的金融债券的利息收入，可免缴个人所得税挑选政府债产品的工序看融资项目：项目可行性强，预期收益高，并且可靠；看融资企业：资产优质，实力雄厚，能保证项目顺利进行；看发行主体：公司综合实力、资管能力强，风控体系健全；看还款来源：还款来源要明确，可充足覆盖预期本息。

4. 个人如何购买债券

我国的债券市场一般可以通过两种方式购买债券一级市场和二级市场

个人可以一级市场来认购债券可以在债券发行期间可到银行柜台认购凭证式国债和面向银行柜台债券市场发行的记账式国债对于公司债可转债等品种的债券则可以通过证券公司的帐户在交易所债券市场通过交易系统直接认购或者进行网上申购购买企业债券则可到发行公告中公布的营业网点认购

已经在一级市场申购到债券的投资者如果想将其转让流通就可以选择在二级市场进行交易一般来说记账式国债既可以通过商业银行柜台进行交易又可以在交易所市场进行交易而上市企业债券和可转换债券一般要通过交易所进行买卖

通过证券公司在深市/沪市交易所买卖记账式国债企业债和可转债时其买卖手续与买卖股票基本相同只是买卖债券无需交印花税故比买卖股票手续费低只需万分之二最低为元买卖债券的最小单位是手一手为十张一张是发行时面值为元的债券此外深市/沪市交易所规定买卖债券方式为T +所以可转债价格有时一天之内上窜下跳给投资者带来机会和风险

5. 个人投资者如何购买公司债券

个人投资者可以通过证券公司股票账户，即可实现交易所债券的自助买卖。

一、交易所债券怎么买：

1、入门低：一张债券为100元，最低交易单位一手为10张。1000元起就可以交易。开个证券账户就可以买了。

2、安全性高：与股票不同的是，债券具有到期还本付息的特点，因此具有绝对保障。

3、流动性好：债券流通转让更加安全、方便和快捷。

二、债券收益的大小，主要取决于以下几个因素：

1、债券票面利率。票面利率越高，债券收益越大，反之则越小。形成利率差的主要原因是基准利率水平、残存期限、发行者的信用度和市场流通性等。

2、债券的市场价格。债券购买价格越低，卖出价格越高，投资者所得差益额越大，其收益就越大。

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债券投资者为使投资达到既不影响自身的现金需要，又能把风险因素限制在尽可能小的范围内，投资前，在考虑风险和报酬两因素的同时，应注意以下几点：

一、债券的级别。这是债券评级机构根据债券所包含的风险因素而对债券划分的资信等级。它对影响投资者的投资决策起着重要的作用。

二、债券的期限。期限有长有短，短的可一天，长的可几十年。债券的期满不仅由偿还本金之日所决定，并且由公开出售债券时印发的备忘录或说明书所规定的条件所决定。

三、债券的流动性。债券的流动性与借款人的资信好坏，声望高低，债券的期限长短，券面金额大小，一级市场的吸收能力以及是否设。偿债基金”等诸因素有关。

四、索取资产的权利。当发生借款人拖延还债时，所有投资者对于借款人资产的索取权利都是平等的。

五、信托人。它是处于债券发行人和债券持有人之间的专业性机构，通常由一家银行来担当。此银行负责处理执行有关契约中的各项条款，协调处理债券的支付手续。

六、担保人，它可由有关政府、银行或企业母公司充当。从二级市场的收益情况看，担保人本身直接发行的债券，其收益要比经过担保的债券收益率略低，即投资者愿意购买担保人直接发行的债券。

6. 房地产开发商融资的途径和方式

一、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。

二、海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。

三、联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。

四、并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。

五、房地产投资信托（REITS） 2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性；其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高；同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。

六、房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。

七、夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。

八、房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求；三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。

九、项目融资 项目融资是指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。

十、开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。

十一、短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。

十二、融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。

拓展资料：

从狭义上讲，融资（financing）即是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。

从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是：融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。

7. 购买债券有哪些途径

债券投资以安全稳定著称，受到广大投资者的喜爱，相对于股票投资、期货投资来讲，债券投资更是得到普通大众投资者的青睐，但是对于一些新手而言怎么购买债券?债券购买方式有哪些?成了很多投资者都关注的问题，针对这个问题，小编给出以下相关介绍：
选择债券要注意以下几点内容：
第一，要关注产品结构，了解产品的投资对象和投资比例。如：风险厌恶型的投资者可以选择与二级市场无关的纯债债基，风险偏好型的投资者可以选择与二级市场相关性较大的可转债债基，而风险中性的投资者则可以选择介于上述两者之间的偏债债基;
第二，要关注产品的历史业绩，包括：1)选择在同类产品中，中长期(3年)的相对排名靠前、稳定的基金;2)选择基金本身历史业绩稳定，最大回撤可控，且能够满足投资者个人的风险承受能力的基金等;
第三，要关注产品的组合特征。简单的说就是通过考察某只基金是大比例专注投资一类债券(如：企业债、金融债等)还是均衡比例分配投资来看其资产配置的倾向;通过关注基金对重仓债券的持债比例来分析其风险集中度，并将该只基金的组合特征与投资者个人的投资偏好做比对，选择与投资者偏好相符的基金;
第四，关注产品的投资团队，尤其是要关注基金经理的投资能力、选债偏好、投资偏好及道德操守。对于基金经理投资能力的考察，主要体现在择时能力、行业选择能力、选债能力等方面的表现。持续优秀的选债能力，是基金获取超额收益的重要来源，建议投资者精选选债能力出色的基金。此点的研判对于个人投资者而言有些困难，但可以借助一些专业第三方机构的力量，获取相关调研报告。
国债不仅仅是保值增值的工具，更是一种理想的投资工具，但是在进行债权购买的时候要选择正规的债券投资平台。