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万科房地产公司财务分析报告 实习对象 ： 实习名称 ： 财务报表分析 小组成员 ： 实习时间 ：2011.1.5～2011.1.11 万科房地产集团财务分析一． 企业简介 一企业概况 万科集团股份有限公司成立于 1984 年 5 月， 以房地产为核心业务， 是中国大陆 首批公开上市的企业之一。至 2003 年 6 月 30 日止，公司总资产 94.73 亿元，净资 产 42.85 亿元。 1988 年 12 月，公司公开向社会发行股票 2800 万股，集资人民币 2800 万元， 资产及经营规模迅速扩大。1991 年 1 月 29 日本公司之 A 股在深圳证券交易所挂牌 交易。 1991 年 6 月，公司通过配售和定向发行新股 2836 万股， 集资人民币 1.27 亿元， 公司开始跨地域发展。 1992 年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万 科的核心业务，万科开始进行业务调整。 1993 年 3 月，本公司发行 4500 万股 B 股，该等股份于 1993 年 5 月 28 日在深 圳证券交易所上市。B 股募股资金 45135 万港元，主要投资于房地产开发，房地产 核心业务进一步突显。1997 年 6 月，公司增资配股募集资金人民币 3.83 亿元，主要 投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000 年初，公司增 资配股募集资金人民币 6.25 亿元，公司实力进一步增强。 公司于 2001 年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司 72的股份转让予中 国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2002 年 6 月，万科发行可转换公司债券，募集资金 15 亿，进一步增强了发展 房地产核心业务的资金实力。 公司于 1988 年介入房地产领域，1992 年正式确定大众住宅开发为核心业务， 截止 2002 年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、 南昌和佛山进行住宅开发，2003 年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州， 目前万科业务已经扩展到 15 个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势， 公司 树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。 （二）股本结构 变动日 2010‐06‐30 2009‐12‐29 2009‐06‐30 2008‐12‐31 2008‐06‐19 期 公 告 日 2010‐08‐10 2009‐12‐26 2009‐08‐04 2009‐03‐10 2008‐06‐05 期 变 动 原 定期报告 其它上市 定期报告 定期报告 送、转股 因 总股本 1099521.022 万 1099521.022 万 1099521.022 万 1099521.022 1099521.022 股 股 股 万股 万股 流通股 流通 A 股 965607.991 万股 965609.491 万 939209.491 万 939021.765 941385.831 股 股 万股 万股 高管股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 限售 A 股 2417.484 万股 2415.984 万股 28815.984 万股 29003.71 万 26639.643 万 股 股 流通 B 股 131495.547 万股 131495.547 万 131495.547 万 131495.547 股 股 万股 流通 H 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 股 国家股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 国 有 法 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 人股 境 内 法 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 人股 境 内 发 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 起人股 募 集 法 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 人股 一般法 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 人股 战 略 投 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 资 者 持 股 基金持 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 股 转配股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 内 部 职 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 工股 优先股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股二． 企业财务分析（一） 偿债能力分析 能否到期偿债是企业生存的根本问题 偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债能力。 1. 短期偿债能力分析（见下表） 2004 2005 2006 2007 2008 2009流动比率 1.99 1.99 2.51 2.13 2.14 1.83速动比率 0.53 0.37 0.57 0.32 0.73 0.46现金比率 —— —— 0.142 ‐0.208 0.266 0.178 在短期偿债能力的分析中 流动比率是一个重要指标 近年来该指标呈波浪式变动趋势 07 年流动比率降低源于短期借款的增加 08 年的回款情况良好使其上升09 年降低 0.58 但仍然高于同年行业 0.539 的平均水平。由于存货存在销售及压价的风险 且房地产行业存在存货比例高的特点 因此速动比率比流动比率更具有参考价值。07 年万科经营规模扩大、项目储备增加的同时也使短期借款、应付账款等流动负债增加 因此指标在 07 年降低了 0.2808 年销售情况向好 比率上升有所上升 09 年再次低于同年行业平均值。究其原因 房地产企业在收到预售的楼款时只能计入流动负债中的预收账款 相应的存货尚不能结转 由于预售楼宇增加 09 年流动负债中预收账款较去年增长 3 倍 万科实际的偿债能力因而得以提高 但反映在财务指标上 则流动负债增加 速动比率下降。以上两比率均处于行业中上游水平。再来关注反映经营成果偿还短期债务的能力的现金流动比率 其现金偿债能力较弱 但近年来呈上升趋势。07 年房地产项目支出增多 比率为负 09 年有所下降 但该年流动负债结构有所变化 流动负债中预收账款增长较多但没有偿债压力。就本行业来说 万科短期偿债能力较好 且逐步提高但应重视现金为王的原则 加强现金流的管理。 2. 长期偿债能力 1 资本资产结构分析。为保证长期债务的安全性 企业必须由有较为合理的资本结构。 图 从图 1、 2 来看 资产中流动资产比重大 且大致呈上升趋势 高于行业平均比重 大部分流动资产由长期筹资而得 风险较小 属稳健型资本资产结构。 图 1 图 2 资产分析: 资产中长期投资 无形资产和固定资产比重较小 波动幅度不大。在流动资产中 存货占据相当大的比重。预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长 同时货币资金量有所上升。原因是房地产行业特点: 首先 企业会计制度规定 房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本 只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时 才能确认收入并结转成本 因此 房地产企业往往有很大的存货余额 其次 对于写字楼项目付款方式多为分期付款 所以写字楼的销售会给企业带来大量的应收账款。具体到万科 除了具有房地产业的特点以外 这也是其在近 3 年的战略扩张中不断增 近加储备的结果。 3 年存货的结构质量有所提高 但应持续注意做好存货的管理和销售工作 提高资产质量。关于应收账款 由于其核心业务是商业住宅 所以应收账款在流动资产中比重不大且近两年来有所下降 可能是收款工作开展顺利。 负债结构分析: ①流动负债结构: 在借款中 短期借款占很大部分但近年在资产中所占比重有所降低 说明其融资结构变化 对短期借款有所控制 且短期借款一般采用抵押或担保的方式取得这是短期融资门槛提高的一个必然反应。应付账款比重上升主要由于业务规模的扩大 也可能是商业信誉增强使其可以延迟付款或者是可能是其资金周转出现问题 应引起重视。 ②长期负债结构:长期借款近年急剧上升 说明企业开始注重长期负债的融资方式 同时也可以看出近阶段万科对于资金需求的迫切。 整体负债结构有从短期负债融资逐渐转向长期负债融资变化趋势。在长期偿债能力的分析中 资产负债率反映了债权人受保护的程度 是一项重要指标。万科近年来进行了规模较大的股权融资和债券融资 但仍保持着的稳健的资产负债率 为更大程度地利用财务杠杆提供了空间 这对房地产企业尤为重要。 2 资金成本与现金债务总额比率 图 3 可见 万科的融资成本呈上升趋势。主要原因是国家政策的变化 这将是未来行业发展的整体趋势。而现金债务总额比率反映了公司最大的付息能力只要能按时付息就能借新债换旧债 维持债务能力。但万科用经营现金来偿还债务的能力不稳定。 图 3 综上所述 金融政策的变化 对融资渠道的拓展提出了更高的要求 土地政策的变化 也进一步增加了房地产企业的资金需求 信贷门槛上升、信贷空间收紧是必然趋势。企业面临资金紧张的压力和过度依赖银行信贷即以短期贷款为主的不确定风险 有效解决多渠道融资 改善负债结构成为新的挑战。（二） 营运能力分析 营运能力体现了企业运用资产的能力 资产运用效率高 则可以用较少的投入获取较高的收益。下面从长期和短期两方面来分析万科的营运能力:1. 短期资产营运能力1 存货周转率。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性 控制失败会导致成本过度 作为万科的主要资产 存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大 存货规模增长速度大于其销售增长的速度 因此存货的周转率逐年下降若该指标过小 则发生跌价损失的风险较大但万科的销售规模也保持了较快的增长 在业务量扩大时 存货量是充足货源的必要保证 且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降 在建开发产品比重大幅上升 存货结构更加合理。因此 存货周转率的波动幅度在正常范围 但仍应提高存货管理水平和资产利用效率 注重获取优质项目 加快项目的开发速度 提高资金利用效率 充分发挥规模效应保持适度的增长速度。 2 应收账款周转率。7 年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升 见表 原因是主营业务的大幅上升较严格的信用政策和收账政策的有效实施。年份 2006 2007 2008 2009应收帐款周转 13.90 16.00 23.76 28.07率3.长期资产营运能力 固定资产周转率急剧上升是由处置、 核销部分固定资产及近年来主营业务量的大幅增长所致 说明万科保持了高度的固定资产利用率和管理效率 同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。 总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低 该指标 见下表 近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降 但其毛利率 应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小 万科要提高总资产周转率 必须改善存货的管理。 年份 2006 2007 2008 2009 总资产周转 0.62 0.69 0.60 0.57 率 总的来说 万科的资产营运能力较强 尤其是其应收账款、固定资产的营运能力非常优秀 堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多 存货管理效率下降较为明显 因此造成了总资产管理效率降低 管理层应关注存货的管理。（三） 盈利能力分析 盈利能力关系投资者的回报 是债权人收回债权的根本保障 是企业至关重要的能力。 1. 营业收入分析 营业收入是企业营销能力的综合反映 是获利能力的基础 也是企业发展的根本。从下表可见 珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主 以其他区域经济中心城市为辅的“3X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。 2009 主营业务收入 净利润比例 结算面积比例珠江三角洲区域 27.03 37.16 25.08长江三角洲区域 32.38 36.46 26.06京津以及地区 32.01 18.77 36.34其他 8.58 7.60 12.522. 期间费用分析 期间费用是企业降低成本的能力 与技术水平 产品设计 规模经济和对成本的管理水平密切相关。 在营业费用增长率有所降低的 3 年间 销售增速仍保持上升态势除市场销售向好外 还反映了销售管理水平有很大的提高。 由下表可见管理费用的增长幅度不小 良好的管理关固然是企业发展的核心 但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾 银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此 万科在存在大量借款的情况下 其财务费用却为负数 管理层应注意提高资金利用效率。 各项目增长幅度表年份 2006‐2007 2007‐2008 2008‐2009主营业务利润 57.01 39.04 56.79营业费用 66.48 55.99 41.83管理费用 43.17 0.48 42.823. 主营业务利润及利润构成分析 主营业务利润率分析: 由下表可见06‐09 年销售毛利率逐渐增长。07 年根据市场供需两旺 房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期企业调高了部分项目的售价 项目毛利率明显增长。08 年净资产收益率为近年来最高点 效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入 具有稳定性和较强的抗风险能力 抹平了行业波动带来的影响。年份 2006 2007 2008 2009销售净利润 8.36 8.5 11.45 12.79销售毛利润 20.09 22.51 25.75 28.72 利润构成分析: 由上表可见 万科主营业务利润呈上升趋势 其中房地产业务为其主要来源 毛利率保持稳定的增长态势 而物业管理业务获利能力有待加强。2006 年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长 同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。4. 盈利能力指标1 资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标呈上升趋势 见下表 。说明企业盈利能力不断提高。年份 2006 2007 2008 2009资产净利率 4.65 5.13 5.65 6.14净资产收益率 11.31 11.53 14.26 16.252 经营指数与每股现金流量。 经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。下表显示该指标波动幅度较大 说明现金流缺乏稳定性 存在较大的风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致 因此 万科应加强现金流的管理降低市场风险 提高运作效率 保证业务开展的灵活度。例如 08 年 加强对项目开发节奏的管理 加快销售 对不同的采用不同的租售策略 进一步消化现房库存 加快项目资金周转速度09 年贯彻“现金为王”的策略调减全年开工和竣工计划 以减少现金支出 都取得了不错的效果。年份 2006 2007 2008 2009经营指数 0.62 1.19 ‐2.73 0.34 每股收益 07 年的大幅下降是由于 06 年实行了 10 增 10 的股票股利政策因此 实际股东的收益还是增长了。该指标一直保持较平稳的态势 在不断增资的情况下 仍能保持一定的每股收益 说明万科有较强的获利能力。 年行业平 09均每股现金流量为 0.404。该指标偏低 主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大 其次 反映了万科获取现金能力偏低。年份 2006 2007 2008 2009每股现金流量 0.26 ‐1.06 0.46 0.23 通过以上分析可见 万科拥有较强的获利能力 且这种获利能力有很好的稳定性。在行业沧海桑田变化的十年 万科一直保持了很高的盈利水平 除了市场强大需求外 说明其拥有很高的管理水平和决策能力 另外 规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。（四） 可持续发展指标趋势分析 企业可持续发展战略是指企业在追求自我生存和永续发展的过程中， 既要考虑企业经营目标的实现和提高企业市场地位， 又要保持企业在已领先的竞争领域和未来扩张的经营环境中始终保持持续的盈利增长和能力的提高， 保证企业在相当长的时间内长盛不衰。 企业发展是指企业面对未来未知环境的适应，使企业得以进一步运行，实现 。企业目标。 可持续发展是既要考虑当前发展的需要又要考虑未来发展的需要不能以牺牲后期的利益为代价来换取现在的发展满足现在利益。同时可持续发展也包括面对不可预期的环境震荡而持续保持发展趋势的一种发展观。 企业战略是企业如何运行的指导思想， 它是对处于不断变化的竞争环境之中的企业的过去运行情况及未来运行情况的一种总体表述。 企业可持续发展战略非常繁杂，但是众多理论都是从企业内部某一方面的特性来论述的。 根据国内外研究者和实际工作者的总结，可以把企业并购区分为以下几种类型。 企业可持续发展战略主要有创新可持续发展战略、文化可持续发展战略、制度可持续发展战略、核心竞争力可持续发展战略、要素可持续发展战略。 （1）创新可持续发展战略 所谓创新可持续发展战略，即企业可持续发展的核心是创新。企业的核心问题是有效益，有效益不仅要有体制上的保证，而且必须不断创新。只有不断创新的企业，才能保证其效益的持续性，也即企业的可持续发展。横向并购，是指生产或经营同一类产品的企业间的并购。 （2）文化持续发展战略 所谓文化可持续发展战略，即企业发展的核心是企业文化。企业面对纷繁变化的内外部环境，企业发展是靠企业文化的主导。 （3）制度持续发展战略 所谓制度可持续发展战略，是指企业获得可持续发展主要源于企业制度。 （4）核心竞争力可持续发展战略 企业核心竞争力是指企业区别与企业而具有本企业特性的相对竞争能力。而企业核心竞争力可持续发展战略是指企业可持续发展主要是培育企业核心竞争力。 （5）要素可持续发展战略 要素可持续发展战略认为企业发展取决于以下几种要素： 人力、知识、信息、技术、领导、资金、营销。 房地产行业存在两个根本特点: 首先 住宅兼有社会和投资属性 是生活必需品和改善生活质量的重要元素也投资获利的载体。其次 中国正处于城市化进程中 居民的购买力稳步增长 住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的健康发展将推动住宅需求长期持续增长。鉴于房地产业在国民经济中的重要地位政府的调控是行业发展中不可忽视的一个重要因素 但它的出发点是防范市场波动带来的风险。房地产规范政策的相继出台、消费者.
③ 企业发行债券的成本包括哪些
1、发行利率：
按年付息，票面利率受期限品种、主体资质、信用评级、增信措施等影响差异较大。实际发行利率水平视发行时市场情况而定
2、中介机构费用
保荐费：公司债券实行保荐制，需支付保荐费用
承销费用：发行人支付给主承销商的承销牵头费和支付给承销团所有成员的承销佣金
受托管理费用：公司债需聘请债券受托管理人，目前要求由保荐人担任
评级公司评级费：按照中国人民银行征信局要求，需评级公司出具评级报告
律师事务所费用：需聘请律师出具法律意见书
会计师事务所费用：由于不需要出具特殊的报告，一般不额外增加费用
3、其他费用
登记托管费：公司债券发行和存续期内，发行人需支付登记托管和兑息手续费，具体数额根据发行规模确定，由中证登收取
发行推介费：发行推介费用包括发行的初步询价和路演推介所产生的费用，费用因路演的范围和规模而异，IPO的发行推介费用一般为100-300万元，但考虑到债券路演通常范围和规模较小，因此费用会相对较低，大约为50万元（也有部分债券发行时不采用路演推介的方式，则此项费用为零）
信息披露：包括刊登募集说明书摘要及发行公告、网上路演公告、利率确定公告、上市公告书等费用
宣传费用（可选）：包括发行仪式、上市仪式费用；纪念品费用；总结会等费用
对一个5年期债券而言，除利息费用外，中介机构费用以及其它费用约增加年融资成本0.3－0.4%
④ 万科为什么发行公司债券
因为房地产公司的特性，使其都需要强大的现金为后盾，开发一个房地产项目，从拿地开始、到工程施工等都需要占用现金，要一直到预售了才能回笼现金流；所以房地产公司的负债率都比较高；房地产公司在销售成品之前就需要向银行借贷，即间接融资；如果是上市公司，它一般也会通过发行债券来直接融资，其成本还要低于向银行借贷的间接融资。
参考资料：玉米地的老伯伯作品，拷贝请注明出处 。