债券市场可破解保障房融资困局

⑴ 央行公告了降息、降准，请专业答复，对债券市场是利好吗对可转债是利好还是利空。

降息，社会融资成本降低，如果债券回报率不变，这对债券市场是一件好事。很简单，存户都去买回报率高的债券。降准只是银行开闸放钱，对债券市场的影响不确定，可能会有更多资金流向证券市场。
加息的影响是多方面的，单一的利空利好是不恰当的，因为经济传导有其规律，利好利空也可以相互转化。
但在短期内加息对股市是利空，因为加息抑制资产的价格，是对过热的经济和高通胀的控制，同时贷款利息的提高增加了企业的融资成本，利润也会减少，当然会对股票价格有不利影响。你也看到了，加息未必就能立刻把股市拉下来，股市经过短暂调整后又上去了，就是因为目前处于阶段性牛市中，越加息，牛越蛮。
加息对银行来说是利好还是利空主要看加息的方式，非对称加息只加存款利息不加贷款利息，那绝对是利空，因为银行筹资成本增加，反之，只加贷款息不加存款息，是利好，因为收入增加。这次加息之所以是利好，因为没有加活期存款利息，而银行大部分都是活期存款，中长期存款占比更小，所以对成本影响较小，但是贷款利息增加了，今年银行放贷不少，收入当然增加了。从加息上看，国家也没有打压银行，主要打压的对象是房地产，你看房地产股在加息后的惨状，因为他们是专门靠从银行贷款维持的，加息是灭顶之灾。
加息之后，资金成本被推高，债券收益率也随之上涨，也就是持有债券的人手里的债券折价了，这你得知道债券价格和收益率的关系。另外，加息是为什么，是经济复苏可期，是控制通胀逾预期，大家一个是观望，可能进入加息周期，以后会有更高收益率的债券，而且经济向好，投资者会把资金投向更能赚钱的股市和大宗商品，短期来说债市当然是利空了。但是如果就这一次加息，后面肯定会引来债市反弹，如果连续加息，那债市只能继续走低。
至于黄金，和其他大宗商品价格和美元的走势是跷跷板，最近几个月，人民币兑美元升值3%以上，亚洲其他货币兑美元升值更多，投资者抛售美元买入大宗商品进行保值增值，包括黄金原油在内的大宗商品不断走高。中国先于美国加息，美元反弹，投资者抛售大宗商品买入美元，这样，对金市也就是利空了。

⑵ 城投债的募投项目若不用于保障房建设，是否需要根据1388号文出具说明

是这样的，必须在政府同意发债的文件里明确提到保障房资金已经落实，要不然该文件需要重出

⑶ 房地产如何利用融资政策调整破解这种畸形发展市场困局

就看是在哪个地区，具体什么政策，未来前景，当然，是你房地产如今的销售情况

⑷ 全国首单公租房类REITs成功发行

2021年8月18日，全国首单公共租赁住房类REITs产品——“国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划”（下称专项计划）成功发行，开启了公租房REITs的新篇章。
“国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划”由国家开发银行和北京金控集团担任专项计划统一协调人，国开证券为专项计划管理人和主承销机构，北京保障房中心为专项计划资产服务机构，首都建设投资引导基金担任基金管理人，底层资产为北京保障房中心持有的公共租赁住房。本次专项计划优先级证券评级为AAA，期限18年，发行规模4亿元。
作为全国首单公租房类REITs产品，本次专项计划得到了证监会、上交所等主管部门的悉心指导，以及北京市政府和各级单位的高度重视与大力支持，为公租房资产开展类REITs融资所涉及的各个环节，包括资产估值、资产转让、税务处理等探明了道路，为公租房资产合法合规开展类REITs融资进行了有益探索，为公租房公募REITs的推出起到了重要的引导作用。
公租房是指由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。公租房租金水平一般低于周边其他类型租赁住房租金水平。
本次专项计划具有诸多创新特色：通过市场化方式创新使用类REITs作为融资工具，有效盘活了存量公租房资产，提升了公租房依靠自身现金流融资的能力；由资产评估价值决定公租房的融资规模，提升了公租房资产依靠自身价值融资的空间；存续期只付息不还本的产品结构，降低了公租房企业的负债偿还压力；类REITs融资提升了公租房企业的融资能力，加大了对中低收入家庭住房的支持力度，对拓展保障性安居工程融资渠道、促进住房租赁市场健康可持续发展、建立“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的住房制度具有重要引导与示范意义。
本专项计划的资产服务机构——北京保障房中心作为北京市进一步深化住房制度改革，探索创新市场化、专业化保障性住房供应和管理机制的住房保障政策实施平台和落地平台，主要承担市级保障性住房投融资、建设收购和运营管理三大职能。北京保障房中心成立之初即确立了“政府支持、市场化运作、可持续发展”的企业发展战略目标，紧紧抓住保障和改善民生这个根本，从无到有、从有到强，在高标准完成市委市政府赋予职能使命的同时，创造了卓越的社会效益，树立了良好的企业形象。经过十年的发展，北京保障房中心已成长为首都重点骨干企业，在破解特大型城市住房保障问题、促进北京加快建设国际一流的和谐宜居之都等方面发挥了积极作用。作为北京最重要的公租房持有主体，目前北京保障房中心资产总额超1200亿元，所有者权益超520亿元，持有公租房项目120余个，房源13万余套，投入运营项目百余个，代持共有产权住房政府产权份额近5万套，累计帮助20多万居民改善了居住生活条件。
本次专项项目协调人为国家开发银行和北京金控集团。国家开发银行为我国中长期投融资领域的主力银行，以“增强国力、改善民生”为使命，紧紧围绕国家经济重大发展战略，发挥中长期投融资和综合金融服务优势。保障性住房建设是重大民生工程，开发银行大力支持保障性住房建设。截至2020年末，累计发放保障性住房贷款4.98万亿元，切实发挥保障性住房融资主渠道作用，近年来，开发银行落实国家租购并举战略部署，加大力度推进租赁住房建设，因地制宜设计融资模式和金融产品，积极推动住房租赁融资模式创新。
北京金控集团于2018年10月19日注册成立，为北京市管金融企业，被人民银行定为全国5家金控公司模拟监管试点机构之一。成立以来，坚持“服务百姓生活、服务首都发展、服务国家战略”的金融价值观，致力于建设国内领先、国际一流的金融投资控股平台，着力打造科技驱动、面向未来的智慧金融综合服务体系。集团按照“持牌金融机构为‘骨架’、投融资业务为‘肌肉’、金融科技板块为‘大脑’”的战略布局，以金融科技为核心发展动力，争取在普惠金融和科技金融领域实现全国创新引领，服务首都“四个中心”和“两区”建设。
专项计划管理人国开证券为国家开发银行控股的证券公司，是开发银行“投贷债租证”综合金融服务中重要的一环。依托开发银行在中国债券市场的“旗舰”地位与综合经营优势，国开证券充分发挥客户、销售渠道、人力资源等多方面协同效应，有效凝结各类优势业务资源，为客户提供覆盖资本市场的丰富金融服务。截至目前，国开证券已发行资产证券化产品超过3000亿，产品涵盖铁路专项、保障房专项、扶贫专项、绿色专项等国家重点支持行业和领域。其中公租房资产证券化产品发行单数市场占比70%，发行规模市场占比超过80%。
基金管理人首建投基金秉承“汇聚资本能量、创新金融机制、服务国家战略”的使命，以国家重大基础设施建设为着力点，引导社会资金参与市政重大基础设施项目投资，通过专业化基金运作管理，推动国家基础设施建设，释放市场需求，激发市场活力，助力经济发展，最终实现增强城市综合能力，提高人民生活水平的长远目标。
（CIS）

⑸ 央行支持房企在银行间市场发行债务融资工具会给房地产企业和银行间债券市场带来怎样的好处

央行支持房企在银行间市场发行债务融资工具，是政府的一种经济调节手段，政府运用手段去介入不是没有原因的，是经过深思熟虑的，我觉得这个政策对房地产市场和中小企业都有好处的。

• 一定程度上降低风险

我们的政府已习惯于用行政法规干预市场。新的团队正试图改变，但不可能打破这个系统。在证券化之后。

央行可以通过买卖、引导类型等来实现相对准确的经济调整。

总结：这个政策的出台有它道理，我认为还是对各个利益集团有诸多好处的。

⑹ 如何破解融资难

缓解融资难、融资贵问题，首先需要深入分析问题产生的根源，并充分认识到阻碍融资难、融资贵解决的限制性信念。现实中，我们容易倾向于用替代的办法来应对，如政府（政策性银行、财政部和央行）替代市场，通过国际市场替代国内市场直接提供低廉资金供给，用另一种行政性要求替代原有的行政性要求，如要求金融机构为特定群体提供低廉资金等。替代性应对，并没有直面问题根源，只是改变了问题的表现形式。问题是一面镜子，正面应对有助于提升自身的实力。美国忍受了20世纪80年代的高利率，日本直面70年代高油价，德国经历了90年代的低工资，推动本国艰难转型，建立经济“新常态”。解决我国当前的融资难、融资贵，根本上要允许必要的经济调整，允许市场机制正常发挥作用，减少非市场因素在利率决定中发挥作用的程度。
一是要区分好的、合理的和坏的融资难、融资贵。应对融资难、融资贵，首先需要区分好的和坏的融资难、融资贵。有利于市场出清、有利于市场化的隐性成本外显，是市场机制的必要组成部分，是好的融资难、融资贵，主要反映经济下行风险、金融机构业务下沉风险的融资难、融资贵，是合理的，应以平常心对待，允许市场的必要调整。主要反映体制机制缺陷的，尤其是行政干预、隐性担保介入价格调整，是坏的融资难、融资贵，应坚决从体制机制上改进。
二是理清政府债务、及时市场退出和必要的债务重组。一是宜借理清政府债务，打破地方政府债务—房地产—影子银行自循环，重构政府和市场关系。二是鼓励市场及时出清。严格预算约束，在合理控制恶意“逃废债”前提下，允许不具清偿能力的企业及时退出市场。三是推动必要的企业债务重组。考虑到我国处于经济转型和阶段转换的关键期，为避免陷入仅靠市场力量导致“泥沙俱下”的过于惨烈的调整方式，有必要借助我国政府的行政优势，在负债方清算前，在资产方做好分类处置，区分好坏企业、好坏资产，推动银行主导的必要的企业债务重组。
三是统一监管，规范国有企业行为，推动金融市场化。一是统一监管。尽快打破监管的部门分割。相同的市场行为，应适用相同的监管原则，避免画地为牢式的监管竞争。短期内，可针对资产管理业务出台各个部门都适用的基本原则。根据需要，可推动监管部门的机构改革，实现统一的、功能和机构监管相结合的监管模式。二是规范国有企业行为。我国宜进一步规范国有企业的财务行为，对其从事的金融行为（包括通过财务公司等下属金融机构，通过商业信用进行的资金融通行为），加强反垄断管理，防止实体经济的垄断力量渗透到金融领域。三是进一步推动金融市场化。放宽机构、产品和市场的准入，推动金融市场化，加速市场的交叉、融合和分层，在金融实践中，真正区分股权、债券及夹层融资。逐步减少政府行政管理带来的资金配给和成本效应，通过改革消除存贷比、合意贷款规模、资本充足率及法定存款准备金率等给金融机构带来的超过国际平均的运营成本。
四是有序打破刚性兑付，完善国家稳定体系。首先，打破刚性兑付应先于建立存款保险制度。刚性兑付几乎是事实上没有上限的100%隐性担保，而且还可以享受风险资产的高收益。按照目前设计的存款保险制度，只能对50万元以下存款提供100%的显性担保。如果两者共存，存款可能会大规模转移出银行体系，带来巨大宏观风险。其次，应尽快有序打破刚性兑付。打破刚性兑付，可从民企开始，逐步过渡到不纳入地方政府预算的私募产品，再到信托和非银行理财产品，最后是公募债券。要管理好市场预期，通过利息损失、债务重组等方式，逐步提高市场对信用风险的切实体会。再次，我国应完善社会稳定体系。我国宜尽快建立存款保险制度，完善证券、保险三个行业的中小投资者保护基金和信托业的保障基金，理顺央行的流动性救助、财政危机救助、社会救助和救济等经济社会稳定体系。近期应尽快建立必要的流动性资金池，解开由担保、债务形成的不合理资金链困局。
五是加速经济转型。以原有经济结构为基础的资产泡沫（自循环）不断膨胀，像一个黑洞似的不断吸引着社会资源，通过成本和风险的抬升，挤出其他企业，增加系统的脆弱性。加快推进改革，加速经济转型，直面系统切换过程中“破”和“立”的关系，完成阶段转换，是融资难、融资贵的根本出路。

⑺ 传统融资渠道受限房企如何筹资

由于发债、银行贷款等传统融资渠道受限，房企不得不变着花样来融资。除了向员工发理财产品外，不少房企也开始推员工持股、高管人员期权激励，而这些的最终目的无非就是两个字：拿钱。

但今年以来部分银行开发贷额度紧张甚至直接停摆的消息时有传出。香港上市房地产开发企业旭辉集团财务人士小张近来压力很大，因为现在很多银行开发贷已无额度，只有几家大行还有一些额度，但对于旭辉这样的企业来说，开发贷的利率也会较基准利率上浮30%。

而对于非上市非国企的小企业来说，它们已经不在银行的考虑范围内了。在一家国有大行工作的彭丹（化名）发现，今年以来银行对房企规模资质要求可谓步步提升。“一般来说我们都是会选择排名靠前的大型房企，只是这个标准上半年还是top50，现在已经变成了top20。”

“以前是银行追着我们走，现在是银行绕着我们走。”局势的反转让余斌感觉到，地产业的冬天或许真的来了，而且现在还不是最冷的时候。

天风证券分析师高志刚指出，企业内外部资金流受限，考虑到下半年到期和回售压力加大，如果再融资压力进一步增大，融资能力弱的中小房企可能面临流动性风险。

中原地产首席分析师张大伟也认为，现在融资难是事实，但还远远没到最难的时候。

至于什么时候会触到谷底？现在谁也不知道。

来源：凤凰网

⑻ 房地产企业如何走出融资难困局

房企融资破局之道：搭建平台盘活存量，拍卖商票
对于核心房企而言，可开具商票实现围绕其产业链上下游的中小企业供应商的支付。核心房企与外部机构合作，搭建商票流转专属平台，为供应商手中持有的商票的变现流转提供支持，引导产业链上机构、个人及认可核心房企信用的社会投资人投资。
对核心房企而言，商票模式优势如下：
1.不占核心房企在金融机构授信额度。不涉及新增贷款，不占用授信额度；
2.不增加(核心房企为承兑人时)或有负债。仅盘活自身应付票据资源(核心房企上下游中小企业供应商持有的应收票据);
3.不增加核心房企财务费用；
4.不影响核心房企在人行征信系统信息；
5.不受货币政策、信贷政策直接影响。盘活商票资源，不涉及监管对于房地产融资的相关政策。
对比传统融资渠道(银行贷款、信托及各类资管)，商票模式主要优势体现为：
1.不体现为借贷；
2.成立条件简单。只要有支付需求办妥公司内部支付流程即可。没有432、发行备案、抵押、会计律师中介介入要求；
3.融入资金使用灵活，没有针对性限制；
4.规模及时间自主控制。只要是项目对外采购支付范围内，可依进度随时办理；
5.可以公开征集投资人，易推广；
6.投资起点灵活性强，易满足各类投资人需求。
在该业务模式当中，需要解决以下三个问题：
一是商票的真实性问题。前期市场中已经接连出现银行承兑汇票的“假票”事件，一时间人心惶惶。对于商票而言，其终极风险就是开票企业的支付能力，即能否到期准时兑付。就这一点而言，优质企业的商票市场认可度甚至要高于一般的银票。通过核心房企与服务机构合作搭建商票流转平台，为核心房企产业链上下游供应商持有的、由核心房企签发的商票提供二级交易市场，可以在本源上解决商票的真实性问题。唯有经核心房企确认的商票，方可在核心房企与服务机构合作建立的商票流转平台上架为产品，实现商票的审核及真实性回归核心房企。
二是商票的最终受让群体问题。持有核心房企商票的中小企业供应商将商票进行质押，交易以票据收益权为标的进行，可以扩大受让权益的合格投资人群体。就核心房企而言，其庞大的业主群体，属于自身产品服务的买受人，对于企业的品牌及信用有充分了解，以及天然的认可，通过合规的方式进行交易，实现业主资源的盘活，一方面可以解决资金来源问题，另一方面，也为业主群体提供了优质的理财渠道及产品。
三是商票的定价问题。当商票最终以票据收益权方式进行交易，可以考虑采用公开拍卖模式进行定价。《中华人民共和国拍卖法》第三条：“拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。”第六条：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。“商票属于持票人所有的财产权利，符合《拍卖法》关于拍卖标的的定义，可以通过拍卖形式进行交易。
在业务层面的问题解决之余，技术层面上的关键一环在于核心房企与服务商合作搭建的商票流转平台。为从源头确保商票的真实性，该商票流转平台系统应内嵌至核心房企的官方渠道，如官网、官方微信等，由核心房企把关商票产品的准入，同时可接入业主群体；为合规交易，同时确保交易过程的公开公平公正，该商票流转平台的系统及结算服务，应由具备相应交易资质的第三方服务商提供。从而在客观公正的第三方平台交易基础上，实现资产与资金的闭环化体系管理。
如此，具备优质信用的核心房企，在当前主力融资渠道四面楚歌的态势下，仍可通过盘活自身积累的产业资源，找到一条新的出路。