房企债券周融资额

1. 房企融资为何收紧

月11日晚间，万科企业股份有限公司（000002.SZ）发布公告称，证监会核准公司向合格投资者公开发行面值总额不超过80亿元的公司债券。

据同策研究院监测，5月40家典型房企融资总额跌回至一年内最低值，仅451.17亿元，环比减少41.34%，融资情况不容乐观。
同策研究院研究员陈朦朦认为，在现金流和高负债率的双承压下，公司债一直是房企主要的融资方式，但是5月房企发债频被中止，使得缺钱的房企更加处于危险边缘，其中一直享有绿色通道的住房租赁专项债券也趋于严格，5月末，碧桂园200亿（其中150亿元用于长租公寓建设）、富力地产60亿元、花样年50亿元，三家房企租赁住宅专项债券被中止审查，这也是实力房企第一次被叫停。

内容来源：凤凰网

2. 负债率不断攀升房企整合路在何方

最新统计显示，已披露年报业绩的63家上市房企负债合计超过3万亿元，同比增长幅度达34%。2017年，63家上市房企的平均负债率为78.6%，比上年上升1.9个百分点。其中，有18家资产负债率超过80%红线，占比超过29%。

从企业的角度讲，当然不希望资金链断裂、企业破产，因为这将令投资人遭受重大损失。从银行的角度讲，也不希望看到房地产企业资金链断裂，因为很多开发企业的大部分资金来自于银行，企业有个风吹草动，银行也随之风险大增。从政府的角度讲，同样也不希望出现房企破产的问题，因为没有一家房企不是“绑架”着一批企业，一家企业出事，其他企业也要跟着受累，肯定不是好事。

3. 房地产企业发行债券要求和政策法规或者经验等

新修订的《企业债券管理条例》有望于今年下半年推出。修订的条例将有三大突破：企业债券的发放将由过去的审批制变为审核制，企业发债和利率将进一步市场化，明确规定企业债券信用等级的差异对债券利率的影响。过去企业发债的程序是，国家先批项目，再批额度，然后才能发行债券。修改后的程序将是企业自己报项目，只要符合发债必备条件，原则上就可以发行债券。过去规定如果企业是发行三年期债券，其利率不得高出同期银行存款利率的40％。在新的条例中，这个限制将有所放宽。明确规定企业债券信用等级差异，意味着企业债券将为优秀的民营企业打开直接融资的另一条渠道。 债券利率市场化也将会吸引更多对内地房地产市场看好的国内外机构及个人投资者，为房地产企业打开一个新的融资渠道。发行企业债券可以缓解房地产开发企业巨大的资金压力。按照中国人民银行的规定，企业债券利息应不得高于同期银行存款利率的40％，经过此前的8次降息，目前的银行利率已基本接近谷底，在这种情况下，非常有利于房地产企业发行长期债券进行债权性融资。按照此前的政策，我国房地产企业的由于种种特征，不易取得较高的资信等级，增加了发行债券的难度。这些特征是：区域性明显；不同类型的房地产在市场供求、经营管理上区别很大；受各地政府法规及政策管制影响大；与区域经济发展水平以及经济景气周期有着明显关系；房地产企业还普遍存在资金实力不足的问题，过分依赖于贷款和预收款，其资产负债率很高。但债券利率市场化以后，房地产企业就可以根据目前行业高风险高回报的特点，确定较高的债券利率，以吸引对内地房地产市场看好的国内外机构及个人投资者，这样既满足了我国快速发展的房地产业对资金的巨大需求，也开辟了境外资金进入中国房地产业的新渠道。

4. 我国房地产企业融资方式分析

中国目前房地产开发企业主要融资方式：◎银行贷款:银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款等直接贷款和间接来自银行贷款的部分自筹资金。房地产企业自筹资金比例逐年提高，由2001年的24%上升到2004年末的27.4%，到2005年3月末，已达到30.1%。但其中有很大比重是房地产开发企业通过各种变通的方式获得银行贷款来充当自有资金。2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的8%左右上升到目前的9%左右。目前房地产开发企业至少有60%以上的资金是来自银行系统，融资渠道主要依赖银行。 ◎房地产信托融资:房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房地产的开发经营活动。2003年6月央行121文件的出台，使得房地产企业银行贷款渠道受阻，信托融资方式以“井喷”式速度发展，据不完全统计，2003年全国房地产信托融资项目近70个，房地产信托资金的数额已超过50亿元。但其中主要为“过桥”式贷款，筹资比重不大。原因是国家对房地产信托规定，每份资金信托合同总份数不超过200份，单份合同的最低金额为5万元，限制了中小投资者的加入。◎房地产基金: 房地产基金是一种集中众多零散资金，交由投资专家进行集中投资的融资方式。具体的基金融资方式有海外房产基金和国内产业基金。近几年流入中国的海外基金不断增加，例如：新加坡政府投资公司成为首创置业第二大股东；万科与德国银行的合作；摩根斯坦利房地产基金与上海复地合作；荷兰的ING与首创合作等。由于受到国内政策，以及国内企业运作的不规范和房地产市场的不透明性的影响，海外地产基金在选择合作伙伴时的标准是公司的管理团队、土地储备、政府关系、发展前景等。因此，海外地产基金对于国内众多的房地产企业来讲，可以说是杯水车薪。国内地产基金的发展由于缺乏相关法律制度的规范而受到了限制。随着房地产市场的进一步发展，地产基金有望成为房地产融资方式的新宠。◎上市融资:上市融资是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一。但房地产企业上市比较困难。据有关资料，目前我国上市的房地产企业只有七十家左右，并且存在着以下问题，房地产企业整体素质较差，历史遗留问题严重，管理层专业素质差。例如，2004年2月初，上海复地在香港联合交易所的成功上市，为其融资15亿港币。分析上海复地成功的主要原因是土地储备增加，开发项目多，盈利能力好，资金周转较快等。◎房地产债券:房地产债券在目前我国房地产企业融资总额中的比重很小。2002年，房地产债券融资仅为2.24亿元，占全部融资额的0.02%。2003年，房地产债券融资进一步下降，仅为0.34亿元，占全部融资额的0.003%。债券融资比重小，主要原因是：一是我国对发行债券的主体要求严格。根据《公司法》，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制。二是，我国债券市场相对规模较小，发行和持有的风险均较大。 综上所述，由于国家政策和企业自身条件的限制，银行贷款形式仍是目前乃至今后一段时期内房地产企业的主要融资方式。同时，信托融资和基金的形式随着国家政策的出台也将会成为房地产企业融资的重要方式。上市融资将会成为有实力的大型房地产企业的重要融资方式。面对融资困境的房地产业的主要应对策略◎调整心态和思路，面对现实，制定多元化融资发展战略过去房地产开发商对银行信贷融资的依赖程度非常之大，常规来说，项目开发资金的至少70%来自银行信贷资金。在新一轮的洗牌过程中，谁能尽快走出阴影，积极应对，谁就将在洗牌中领先一步，抢占先机受益。◎买壳上市:房地产企业实现公司上市的良好途径同样是进入证券市场，

5. 房地产开发商融资的途径和方式

一、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。

二、海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。

三、联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。

四、并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。

五、房地产投资信托（REITS） 2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性；其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高；同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。

六、房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。

七、夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。

八、房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求；三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。

九、项目融资 项目融资是指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。

十、开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。

十一、短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。

十二、融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。

拓展资料：

从狭义上讲，融资（financing）即是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。

从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是：融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。

6. 房地产融资方式有哪些

1、银行开发贷。这是目前房企用的最多的一种融资方式。资金来源主要是银行自有资金。目前主要要求是“四三二”，也就是四证齐全，自有资金投入比例不低于30%，二级开发资质。具体做法就是：向银行提交项目基础资料，股东基础资料，这其中要的材料会非常详细，基本就是把你公司的家底资料都收集完了。银行客户经理写贷款调查报告，然后报风险部审查，然后上贷审会。根据不同贷款额度再决定是需要报省行总行上会。上了贷审会后通过了，就会有个批复，上面列明了银行提出的各个要求条件，公司再逐项落实批复条件，就可以提款了。开发贷资金成本相对较低，利率大概是4.75%-9%都有，大行低一些，小行高一些。

2、债券融资。债券融资属于信用债，主要有公司债、企业债、中期票据、定向工具、资产支持证券、短期融资等。根据审核主管部门来分，公司债、可转债、可交换债由证监会和证券交易所审核，是普遍优质房企常用的债权融资方式，大概占债权融资的5成；然后企业债审核是发改委，大概占债权融资的2成；中票、短融、定向工具等是由银行间市场交易商协会审核，大概占债权融资的3成。债券融资对于企业的主体资质要求比较高，资产规模以及盈利能力、现金流情况都有要求。具体做法就是做评级，财务尽调，近三年财务审计，内控法律意见，评估报告等，然后报证监会或者交易所、发改委或银行间市场交易商协会。总之材料会比较多，程序比较复杂。成本利率低，优质的企业能做到3%-5%左右。这一块我做的不多，就不详细说了。

3、股权融资。主要有上市IPO发行股票、私募股权基金、特定对象股权融资等。IPO大家都知道，就是上市或借壳重组。现在这种市场环境和监管政策，房企IPO很难，除非特别优质。具体做法就很复杂了，先请会计师事务所、证券所，法律机构做辅导咨询，理清各种股权关系，账务，等等，然后向证监会报送材料，排队等待初审二审等等，具体不细说了。私募股权基金近年发展比较快速，相对监管没那么严格，但是也是越来越严格了。具体做法和银行开发贷差不多，大同小异。特定对象股权融资，

7. 新增涉房信贷占比不超30%并非新政 政策收紧前房企抢跑融资

房企融资政策近期成为各方关注的焦点。同时，年底银行房贷放款速度会否受到房地产融资政策的影响？针对监管要求大行控制涉房信贷增速的消息，中证君询问了多家银行，均表示未收到收紧贷款增速占比的相关通知。同时有全国性股份制银行人士指出，对其所在的银行来说，涉房新增贷款占比不超过30%是2018年以来一直执行的要求，由此推测相关要求可能为部分超标银行的窗口指导。

年初即已表态

值得注意的是，今年1月16日，央行金融市场司司长邹澜曾表示，要继续严格控制房地产在新增信贷资源上的占比。

记者了解到，银行近年来一直有针对涉房新增贷款占比的限制，虽未有明文，但各家银行基本都遵守这一规定。

上市银行涉房信贷主要有两个部分，分别是住房按揭贷款和对公业务中的房地产贷款，后者俗称“开发贷”。从2020年上市银行中报来看，六大国有银行中，涉房新增信贷占比均较2019年年年末有所下降，仅中行新增涉房新增贷款占比超过30%。

股份制银行中虽有部分银行上半年新增涉房新增贷款占比超过30%，但由于整体体量较小，对行业融资影响或有限。

前述股份制银行人士指出，目前监管对于房地产融资整体态度为“稳中从紧”，对于银行表内广义口径房地产贷款融资进行限额管理，对增速和增量占比进行控制，纳入MPA考核。包括但不限于永续类债券发行暂停，存量债券到期减量续作，严控信贷资金绕道建筑业或其他行业流向房地产等。

多地房贷额度充足

“春江水暖鸭先知”，大中城市的房地产中介是对银行贷款最为敏感的人群。中证君询问了北京、上海等多地地产中介，其普遍反映，当地目前未听到房贷收紧的信息，但临近年底，不排除部分额度紧张的地区放款时间会变长。

在北京，由于严格的信贷杠杆限制，客户能够从银行获得的贷款总额非常有限。或许是受今年疫情影响，各大银行加大了对符合条件的购房者的信贷支持。今年以来，各家银行放贷尤其是商业贷款的时间明显缩短，总体来看额度充足。

一位北京地区资深中介对中证君表示，今年银行房贷额度都很充足。从之前的放款情况看，今年走的商业贷款的单子通常过完户两三天就放款了，特别快，正常应该是1个月。他同时认为，按照目前的进度，以往每年年底出现的卡额度的现象今年不大可能出现。

上海地区一位中介对中证君表示，从他们了解的情况来看，上海地区今年房贷额度较为充足，不过临近年底，可能会出现放款时间变长的情况，但应该不至于卡额度。

短期压力或被夸大

受融资“三条红线”以及部分房企融资情况暴露影响，各界高度关注房地产融资问题。实际上，从近期的融资情况来看，房企融资并未受到非常大的影响，尽管近期成本有所上升，但在一段时期内仍然处于中低水平。

近年来的一个趋势是，中大型房企融资越来越依靠发债。从发债情况可以一窥房企融资难易程度和成本情况。

某研究院统计整理数据显示，2020年第三季度，境内外债券融资发行307次，融资规模约3247亿元，同比增长14%，发债规模刷新历史纪录。贝壳研究院认为，下半年监管部门已多次释放监管升级、金融收紧的信号，三季度作为收紧的过渡期仍保持较高的发债规模，预计四季度增速会有所下滑。

从三季度结构来看，八九两月环比发债规模下降，且降幅逐步扩大，融资监管影响已初步显现。预计四季度融资规模大概率保持环比下降，因此将进一步加大房企销售端压力。房企为冲击年度目标，抢占中秋、十一双节假期市场，或多采用促销政策，用回款对冲融资端压力。

从票面利率来看，三季度境内外融资利率走高。与上半年融资利率下降趋势不同，三季度境内外票面利率明显上涨，但从长期角度看仍保持中低水平。融资环境趋紧与房企融资需求居高，助推债券利率增高，融资低利率窗口期已过，预计四季度融资利率或将保持增长态势。

从发行期限来看，三季度境内外债券融资发行期限相对稳定，有小幅波动。境内债券发行期限有小幅上涨，保持了上涨趋势；境外方面，债券发行期限小幅降低，外部环境高度不确定性保持，境外债市四季度短期债务占比或将大幅上升。

某地产首席分析师张大伟表示，首先，从目前的实际执行情况看，房企融资的难度处于历史最低水平，平均融资利润也非常低，平均融资成本票面利率集中在4%-5%左右，远远低于去年同期的6%-8%。其次，房企抓紧融资，避免政策变动。从房企融资看，越来越重视境内融资。第三，整体看，境内房地产销售有所缓和，大部分企业销售增加，但房企依然在尽量大额度融资。大部分房企为了应对可能的市场变化，加快储备资金。对于杠杆率比较高的企业来说，最近融资压力有所增加，但也有应对之策，加强销售加快回款或是选项之一。