投资物业的基金产品

『壹』 如何选择基金产品

1.仔细阅读基金宣传单。从宣传单我们可以了解到很多的信息基金的投资对象、基金经理的从业背景、基金的投资目标及预估收益、基金费率、基金分红等等，这类信息将会影响我们的决策!另外需要说明的是：A 基金前端收费和后端收费前端收费指的是在购买开放式基金时，从申购金额中扣除申购费用的方式。后端收费指的则是在购买开放式基金时并不支付申购费，等到卖出时才支付费用的方式。B 创业板股市一般分为主板、中小板、创业板，基金业绩参考哪个板块就得关注哪个板块！
2.按照自己的投资预期及风险测评结果可以选择，一般考虑以下几种情况：A 保守型 风险低 推荐货币基金 跑赢活期存款利率B 稳健型 风险中低 推荐债券基金 货币基金组合 适当配置 混合基金 跑赢通货膨胀 C 积极型 风险中高 推荐股票基金、混合基金、债券基金、货币基金组合 能承担一定的亏损D 激进型 风险高 推荐指数型、股票型、期货等等 期望高收益能承担亏损风险。
3.观察基金近几年的收益。一般的选择近几年收益排名靠前的基金，选中后需要观察一段时间再入手，看是否达到你的要求！当然基金收益也不是绝对的，尤其是熊市！

『贰』 主流的房地产私募基金产品有哪些产品模式

｜他山之石——国际主流基金模式

在目前国际私募地产基金格局中，美国的黑石地产基金一枝独秀，依靠其最近在全球募集的133亿美元，牢牢巩固了全世界最大的地产基金地位，喜达屋资本集团、领盛投资管理、铁狮门、凯雷等其他美国系基金在市场上募资活动也非常活跃，同时，新加坡系的凯德基金近年也异军突起，开始在全球主流基金中占据一席之地。从中我们选了黑石地产基金和凯德置地基金来观察国际主流基金的运作模式，对中国私募地产基金以及上市公司来说，都有一定参考意义。

（一）美国基金模式代表：黑石房地产基金

黑石集团（BlackstoneGroup）又名佰仕通集团，是全世界最大的独立另类资产管理机构之一，也是一家金融咨询服务机构。其另类资产管理业务包括企业私募股权基金、房地产机会基金、对冲基金的基金、优先债务基金、私人对冲基金和封闭式共同基金等。

黑石集团的房地产基金成立于1992年，经过20余年的扩张，目前已经成为世界最大的房地产私募股权公司，旗下通过机会基金和债务战略基金所管理的资产达790亿美元。当黑石地产基金团队由遍布世界各地的逾200名房地产专业人士组成，投资组合包括美国、欧洲和亚洲的优质物业，涵盖酒店、写字楼、零售业、工业、住宅及医疗保健等各种业态。自2009年年末以来，随着市场的回归，Blackstone的房地产基金已透过其债务及股权投资基金，投资或承诺投资规模达313亿美元。

黑石房地产投资基金一贯倡导的投资理念是：买入、修复、卖出（Buy it, Fix it, Sell it），即买入：以低于重置成本的价格收购高质、能创收的资产；修复：此处的修复是指黑石会参与所投资公司管理经营，并迅速并积极地解决其资本结构问题、硬伤或经营问题，这也是黑石房地产基金投资过程中最重要的一环；卖出：一旦问题解决，黑石会将所投资公司卖出，通常是出售给核心投资者。这种模式实际上和我国目前以项目为主的模式非常相似，也因此黑石地产基金的平均持有期一般在三年左右。

从投资策略来看，黑石房地产基金投资从核心型到机会型皆有覆盖，但其最擅长的还是在机会型投资环境中寻找良机，尤其是2008年金融危机以来，黑石更加偏好因过度杠杆融资而致使所有权结构受损的房企，或是寻求大规模退市的上市公司，累计实现业绩改善成效217亿美元。

作为独立的房地产基金，黑石地产基金的运作关键在于修复而不在于运营，所以在退出环节基本上不会接触最终销售终端，快速将改善过的物业或者公司股权转让是最主要的方式，接盘方通常是知名上市房企，如零售商业开发商西蒙地产、工业地产普洛斯等，或者其他金融机构，比如国家主权财富基金、养老基金、对冲基金等，尤其2012年以来，国际资金成本的降低以及主权财富基金日益增加的避险需求使得黑石基金的退出流程更加通畅。

作为典型的美国基金，黑石普遍偏好高杠杆下的高资产收益，并强调规模扩张和由租金收益和资产升值收益的总收益率。一般黑石每完成一次收购，可提取相当于收购资产总价1%的管理费，每卖出一项资产可提取不超过卖出资产价值1%的管理费，其他的基础管理费和运营费也都与资产规模挂钩，这也导致黑石集团在扩张时追求快速的资产价值提升，尤其是在资产连续三年以年均40%以上的速度升值时，业绩提成就变得相当可观。数据显示，黑石从1991年开始至今共实现投资规模279亿美元，累计净IRR达到16%。

（二）新加坡模式：凯德置地地产基金

凯德集团原名嘉德置地，是亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡，并在新加坡上市，地产业务主要集中于核心市场新加坡和中国。凯德集团房地产业务多元化，包括住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和综合体，并拥有澳洲置地、凯德商用、雅诗阁公寓信托、凯德商务产业信托、凯德商用新加坡信托、凯德商用马来西亚信托、凯德商用中国信托和桂凯信托等多家上市公司。

凯德基金的起步源于凯德集团轻战略的确定，2000 年新成立的嘉德集团提出了具体而明确的战略转型目标和执行方案，而这一战略重组规划成为嘉德未来地产金融业务成功发展的基础。经过十余年发展，今天凯德集团已构建了一个由6只REITS和16只私募地产基金组成的基金平台，管理资产总额达到410亿美元，其中私募基金规模占到166亿，而投资于中国的私募基金规模达到近半。

凯德置地的私募基金得以快速发展的原因在于两点：1、借助国际金融巨头或当地优势企业合作力量迅速进入新市场。凯德的私募地产基金合作方包括荷兰ING金融集团、欧洲保险集团Eurake、伊斯兰投资银行Arcapita Bank、花旗集团等，依靠国际金融巨头的影响力，为公司进驻新市场打开窗口，其次，凯德还积极寻求本土优势企业的合作，比如在中国，凯德与深国投、华联商场、万科等合作，为旗下三只私募基金和1只REITS输送后备零售物业资产，并与中信信托合作发起CITIC CapitaLand Business Park Fund，尝试工业地产拓展。2、与REITS协同推进。凯德置地在重点市场的公募基金（REITS）都有对应的私募基金与其“配对”发展。在2006年以中国零售物业为核心资产的CRCT在新加坡上市，与CRCT同时成立的还有两只私募基金CRCDF和CRCIF作为CRCT的储备基金，CRCDF向CRCT输送相对成熟的项目，而CRCIF则储备更多孵化阶段项目；在马来西亚，嘉德有私募基金MCDF孵化写字楼项目然后再输入REITSQCT（Quill CapitaTrust）；在印度，CapitaRetailIndiaDevelopment Fund的成立同样是为筹备中的印度零售物业REITS做准备。总体而言，REITS为私募基金提供了退出渠道，而私募基金则为REITS输送成熟物业，彼此间的相互支持成为嘉德基金模式的关键。

在基金杠杆运用方面，新加坡基金与追求资产总规模的美国基金不同，它更强调租金收益的分享和管理费的提成，关注于真实的收益增长。比如凯德 CRCT的管理协议中关于业绩提成的约定是“每年净物业收入（经营收入-运营支出）的4%”，而非总收益的提成，另外在物业管理费提取方面CRCT也是与物业收入挂钩。而CRCT对租金收益的强调也影响着为其输送资产的私募地产基金的发展理念——既然作为退出渠道的REITS只根据租金回报来选择收购对象并给出估值，那么为其输送资产的私募地产基金也必然把重心放在孵化过程中租金回报的提升上，从而减少了整个资产链上的泡沫化程度。

从集团内部孵化、到私募基金的开发培育，再到REITS的价值变现和稳定收益模式，凯德集团构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道，而这种协同成长模式也成为新加坡地产金融模式的核心。这种模式的成功在于凯德置地以更为安全且高效的模式实现扩张：从2000年到2013年，凯德集团布局的地域范围从33个城市扩张到123个城市，旗下购物中心数量从7处扩张到105处，服务型公寓从6000套扩张到33000套；而规模扩张的同时，ROE从1.5%提高到6.3%，净负债资本比从92%下降到44%，利息覆盖倍数从1.8倍上升到6.0倍。

『叁』 有没有投资物业并购基金的，求推荐

我跟

『肆』 你们知道物业并购基金是什么吗有了解的吗

荧兴源的基金产品服务包括，并购基金、地产基金、证券基金、文化产业基金、科技成果转化基金、境外投资合作基金、政府产业合作基金（引导基金）、能源基金等

『伍』 基金产品有哪些

给你推荐现在五家最牛的基金公司，它旗下的产品，你都可以放心考虑的：

易方达：易方达成立于2001年，股东由广东粤财、广发证券、广东美的、重庆国投和广州市广永国资构成。截止今年二季度末，易方达管理着5只开放式基金和4只封闭式基金，合计管理资产规模为251亿元，排名43家基金公司的第六位。这些基金具备了不同的风险收益特征，包括有股票型（包括指数增强型）、股债平衡型和货币型等。近期，该公司正在发行低风险的易方达月月收益中短期债券基金。

招商：招商成立于2002年底，股东由招商证券、ING、中国电力财务、中国华能财务、中远财务组成，是一家中外合资基金公司。截止今年二季度末，招商管理着5只开放式基金，其中包括1只股票基金、2只平衡基金、1只债券基金和1只货币基金。合计管理资产规模为317亿元，排名第四位。

嘉实：嘉实成立于1999年，股东由中诚信托投资、立信投资、德意志资产管理(亚洲)组成，是一家新近转型为中外合资的老基金公司。截止今年二季度末，嘉实管理着8只开放式基金，2只封闭式基金，其中包括4只股票基金、1只含股债基金、1只债券基金和1只货币基金。合计管理资产规模为205亿元，排名第七位。近期，该公司正在募集嘉实沪深300指数基金。

广发：广发成立于2003年，股东由广发证券、广州科技、烽火通信、香江投资组成。截止今年二季度末，广发管理着3只开放式基金，其中包括2只股债平衡基金和1只货币基金，合计管理资产规模为66亿元，排名第21位。

诺安：诺安成立于2003年底，股东由北京中关村、中国对外经贸信托、中国新纪元组成。截止今年二季度末，诺安管理着2只开放式基金，其中包括1只股债平衡基金和1只货币基金，合计管理资产规模为42亿元，排名第25位。

五家基金管理公司概况
基金公司 管理基金数量 管理资产规模(亿元) 成立时间 主要股东
开放式 封闭式 总计
招商 5 0 5 317.17 2002-12-27 招商证券、ING Asset Management B.V.(荷兰投资)中国电力财务、中国华能财务、中远财务
易方达 6 4 10 251.17 2001-4-17 广东粤财、广发证券、广东美的、重庆国托、广州市广永国资
嘉实 8 2 10 205.67 1999-3-25 中诚信托投资、立信投资、德意志资产管理(亚洲)
广发 4 0 4 66.83 2003-8-5 广发证券、广州科技、烽火通信、香江投资
诺安 2 0 2 42.5 2003-12-9 北京中关村、中国对外经贸信托、中国新纪元
数据来源：聚源系统

综合来看，这五家基金公司除广发、诺安外，易方达、嘉实和招商已处于最大资产规模基金公司之列。43家基金公司的平均管理资产规模为99亿，广发、诺安低于这个水平。招商基金依靠货币基金跻身前列，若剔除货币基金，资产规模仅在46亿。投资管理经验方面，嘉实基金成立时间较长。并且，招商和嘉实作为中外合资基金公司，外方股东在资产管理方面具有较强实力。

从目前的基金产品线看，嘉实、易方达、招商相对比较全面，高、中、低风险基金均有，诺安作为新基金公司，还处于相对弱小阶段。

嘉实、易方达以高风险的股票基金数量较多，诺安、广发在发展初期和当时市场环境更倾向开发中、低风险基金产品。

五家基金公司推荐基金名单
基金公司 投资风格倾向 重点关注基金 适合投资者类型
易方达 进取 易方达策略成长、易方达50、易方达平稳增长、基金科汇、科讯、科翔 中、高风险投资者
广发 进取 广发聚富、广发稳健 中、高风险投资者
嘉实 偏进取 嘉实理财增长、嘉实成长收益、嘉实沪深300 偏高风险投资者
诺安 偏进取 诺安平衡 中等风险投资者
招商 偏保守 招商平衡、招商债券、招商现金 中、低风险投资者

『陆』 基金产品有哪些分类

看门狗财富为您解答，基金的分类有以下几种：
开放式基金种类虽多，但按其投资目标、投资对象以及投资策略的不同大致可以分为以下四种基本类型：
（1）股票基金：主要投资于股票，高风险高收益。
（2）混合基金：分散投资于股票、债券和货币市场工具，风险和收益水平都适中。
（3）债券基金：主要投资于债券，以获取固定收益为目的。风险和收益都较股票型基金小得多。
（4）货币市场基金：仅仅投资于货币市场工具，收益稳定，风险极低。
投资开放式基金，一定要事先充分估量好自己的风险承受度，然后选择相对应的基金。而极度厌恶风险喜欢稳定收益的人，应选择货币市场基金或债券基金。有一定风险承受度和较高收益偏好，但又不想冒过多风险的人，就适合选择混合基金。

『柒』 投资哪些基金比较合适

这需要根据你本身的投资习惯而定。

如果你本身风险厌恶程度比较高的话，我个人主要建议你投资一些被动性的基金产品。这类产品主要有跟踪指数的指数型基金，同时也有债券型基金和货币型基金。

如果你想要进一步尝试投资回报的话，我建议你投资股票型基金或混合型基金。此类产品的投资回报比较大，同时你也需要承担一定的回撤风险。

一、我先讲一下相对比较稳健的基金产品。

这一类基金产品一般比较被动，基本上是跟踪行业或大盘指数为主。如果你的投资风格比较稳健，并且不想承担过高的投资风险，你完全可以考虑投资指数型基金，比如我们经常提到的沪深300和中证500。你也可以投资跟踪行业指数的行业指数型基金，比如我们经常说的白酒指数型基金。你也可以投资货币型基金或债券型基金，这一类基金产品的投资风险会更低一些，投资回报在年化3%左右。

『捌』 什么是物业基金

个人理解为 房地产开发商和业主共同出资成立基金

其收益是用来抵消生活区的物业管理的成本

『玖』 基金的分类是什么如何选择基金产品

基金的分类主要是从投资方向说的，根据投资于股市的比例大小，来区分基金的类型，实际不用太拘泥于具体叫做什么类型，一旦明确了自己希望的风险水平，那么就可以通过去看该基金的持股比例来大概确定这只基金的风险了，股票所占比重越大，风险越大。

股票型基金，意思是绝大部分资金用来投资于股市，这个比例最高可以达到95%

指数型基金要看是什么指数，如果是股市的某个指数，则这种指数型基金也是股票型基金

QDII基金是投资于境外市场的基金，一般是投资于股市的，具体投资于哪些国家或地区这好去看该基金的基本信息或招募说明书了。

混合型基金是股票和债券的混合，一般混合型基金的股票比例都会在65%以上，而债券的比例仅有30%左右，实际上叫做偏股型基金也是可以的，上面提到的股票型基金也可以叫偏股。

在很多网站上，好多分类看起来会不一样，实际上明白原理就好，不用拘泥于具体名字。

平衡型基金是很少的一种，是股票和债券的平衡，一般可以达到平分秋色。这种基金风险中等，灵活度较大。适合想投资股市，但又怕波动太大的投资者。

偏债型基金，或者叫债券型基金，绝大部分资金用来投资债券，这种基金是低风险的，并不是无风险，特别是短期还是存在很高的浮亏可能。这种基金有很多是可以进行股票投资的，比例不会高于20%，而实际中，基本上不会达到10%，在5%左右的会比较多。

货币型基金是这两年很火的一种，比如余额宝，理财通等等都是货币基金。这种基金不投资于股市，对债券的投资要求也很高，必须是AAA信用等级且久期在397天以内的券种。实际大部分都投向于协议存款。这种基金可以看做是无风险的。

理财型基金其实是货币基金的升级版，一般是有个周期，类似银行的理财产品，收益方式和货币基金是一样的，区别是不能实时到账，流动性会低一些。理论上收益应该高于货币基金，但实际上并不一定。

还有其他一些基金分类的方法，

比如按照份额是否固定分，有开放式基金和封闭式基金。

开放式基金就是一般我们购买的基金，所谓开放说的是基金总份额是否固定。开放就是不固定的，你购买的基金份额是单独给你，并非别人的。而封闭式基金总份额固定，开始发行多少份就是多少份，如果你想买，只能是从别人手里购得，所以需要在二级市场交易，类似股票一样。

LOF和ETF基金和创新型封闭式基金，也都是在场内交易的，LOF叫做上市型的开放式基金，ETF是交易型开放式指数基金。与封闭型基金相比，他们的份额是不固定的，但是可以在场内交易。

还有一些特殊的分类。

比如保本型基金，这种基金从投资方向上看应该是混合型。会有一个保本周期，持有满保本周期，到期后会给保本金。适合于一笔钱固定几年不用的情况，想获得较高收益，但又惧怕股市风险。一般保本周期是三年。也有2年的，但很少。

选择基金产品首先确定自己的风险喜好，理财合理预期和目标。根据这个去选择一个适合自己的基金类型，没有绝对好的，也没有绝对差的。是有适合不适合。确定了合理的基金类型，再去选择具体基金，以及投资基金的方法，比如单独购买，定投等等。

『拾』 什么是物业基金其收取标准是什么

个人理解为 房地产开发商和业主共同出资成立基金

其收益是用来抵消生活区的物业管理的成本