保险公司不动产投资行为分析

1. 保险资金可以投资的不动产类型包括哪些

保险资金可以投资的不动产类型包括办公用房，投资廉租房、养老实体和商业物业等，不得投资不具有稳定现金流回报预期或者资产增值价值、高污染等不符合国家产业政策项目的企业股权和不动产。

根据《保险资金运用管理办法》第十一条 保险资金投资的不动产，为土地、建筑物及其它附着于土地上的定着物。具体办法由中国保监会制定。

第十三条 保险集团（控股）公司、保险公司不得使用各项准备金购置自用不动产或者从事对其他企业实现控股的股权投资。

(1)保险公司不动产投资行为分析扩展阅读：

《保险资金运用管理办法》第十五条 保险集团（控股）公司、保险公司从事保险资金运用，不得有下列行为：

（一）存款于非银行金融机构；

（二）买入被交易所实行“特别处理”、“警示存在终止上市风险的特别处理”的股票；

（三）投资不具有稳定现金流回报预期或者资产增值价值、高污染等不符合国家产业政策项目的企业股权和不动产；

（四）直接从事房地产开发建设；

（五）从事创业风险投资；

（六）将保险资金运用形成的投资资产用于向他人提供担保或者发放贷款，个人保单质押贷款除外；

（七）中国保监会禁止的其他投资行为。

中国保监会可以根据有关情况对保险资金运用的禁止性规定进行适当调整。

2. 对保险公司伙同中介机构套取资金行为的分析

保险公司为何屡屡利用保险中介机构来套取资金，主要原因也是保险中介机构有空子可钻。以上述的XX代理为例，监管部门称，其存在使用与实际不符的发票冲抵费用、使用外单位发票报销入账以及财务凭证不完整、报表与公司真实的业务情况不符等财务管理混乱、数据不真实的问题，该公司以展业费和营业费的名义，通过转账方式向保险公司工作人员的个人账户支付相关费用，主要用于支付投保人、业务介绍人及无资质的代理机构，累计金额为xx万元。
业内人士指出，保险监管机构虽然在近年来加大了打击的力度，但保险公司与保险中介机构之间的违法违规行为仍然屡禁不绝，“防火墙”屡屡失效，主要原因是因为利益所驱，一些机构或是个人为了一己私利，挖空心思钻监管空子，而保险公司的政策、内控也确实存在漏洞，使得个别人员有利可图。

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3. 保险公司资产配置分析报告

参考前瞻产业研究院《中国保险行业市场前瞻与投资规划分析报告》显示，资产配置荒局面下，P2P跑路潮起，信托违约风险加大，债券利率降低，回报稳定且安全边际高的保险产品受到追捧。目前，保障型传统保险产品预订利率普遍为3.5%—4.025%，而投资型保险产品结算利率保持在5%左右，回报期长，收益稳定。与此同时，我国目前的保险密度、保险深度与发达国家相距甚远，新国十条也提出2020年保险深度5%的目标。根据这一情况，今年的保费收入或将持续增长，其中，预计寿险保费收入增速将达25%，财产险保费增速将达15%。
证券分析师表示，一方面，险企投资收益率目前仍处于高位，且产品收益结算存在滞后，保险产品在收益率方面将具备较强竞争力。另一方面，险企营销员规模和人均产能双轮驱动形成正反馈。预计2016年营销员规模还将继续增长，全年平均增速将维持在15%以上。而2015年新营销员培训3—6个月后才会有较大的产能贡献，预计2016年人均产能平均增速将超过20%。险企投资收益率维持高位，人均产能提高，营销员规模扩大，形成良性循环。总的看来，预计2016年全年保费仍将高速增长。

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4. 保险公司投资房地产有什么规定

保险公司投资不动产，应当符合下列条件：
（一）具有完善的公司治理、管理制度、决策流程和内控机制；
（二）实行资产托管机制，资产运作规范透明；
（三）资产管理部门拥有不少于8名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上相关经验的不少于3名，具有3年以上相关经验的不少于3名；
（四）上一会计年度末偿付能力充足率不低于150%，且投资时上季度末偿付能力充足率不低于150%；
（五）上一会计年度盈利，净资产不低于1亿元人民币（货币单位下同）;
（六）具有与所投资不动产及不动产相关金融产品匹配的资金，且来源充足稳定；
（七）最近三年未发现重大违法违规行为；
（八）中国保监会规定的其他审慎性条件。
投资不动产相关金融产品的，除符合前款第（一）、（二）、（四）、（五）、（六）、（七）、（八）项规定外，资产管理部门还应当拥有不少于2名具有3年以上不动产投资和相关经验的专业人员。
保险公司聘请投资机构提供不动产投资管理服务的，可以适当放宽专业人员的数量要求。

保险资金可以投资符合下列条件的不动产：
（一）已经取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目；
（二）已经取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证的在建项目；
（三）取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及预售许可证或者销售许可证的可转让项目；
（四）取得产权证或者他项权证的项目；
（五）符合条件的政府土地储备项目。
保险资金投资的不动产，应当产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效；地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市；管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求。

5. 保险是否投资行为

抱歉，上班时间，简短一点了。 观点：保险不是一种积极的投资行为。 一、保险的概念 保险特指商业保险。一般从经济与法律两个方面来解释保险的定义。 从经济角度来看，保险是分摊意外事故损失的一种财务安排。投保人通过交纳保险费购买保险，实际上是将他的不确定的大额损失变成固定的小额支出。而保险人由于集中了大量同质风险，所以能借助大数法则来正确预见未来损失的发生额，并据此制定保险费率，通过向所有投保人收取保险费建立保险基金，来补偿少数被保险人遭受的意外事故损失。 从法律角度来看，保险是一种合同行为，是一方同意补偿另一方损失的一种合同安排，同意提供损失赔偿的一方是保险人，接受损失赔偿的另一方是被保险人。投保人通过承担支付保险费的义务，换取保险人为其提供保险经济保障（赔偿或给付）的权利，这正体现了民事法律关系主体之间的权利和义务关系。 二、保险的特征 （一）保险的特性 1．经济性。保险是一种经济保障活动。保险经济保障活动是整个国民经济活动的一个有机组成部分，其保障的对象财产和人身都直接或间接属于社会再生产中的生产资料和劳动力两大经济要素；其实现保障的手段，大多最终都必须采取支付货币的形式进行补偿或给付；其保障的根本目的，无论从宏观的角度还是微观的角度，都是为了发展经济。 2．商品性。保险体现了一种等价交换的经济关系，也就是商品经济关系。这种商品经济关系直接表现为个别保险人与个别投保人之间的交换关系，间接表现为在一定时期内全部保险人与全部投保人之间的交换关系，即保险人出售保险，投保人购买保险的关系。具体表现为保险人通过提供保险保障，保障社会生产的正常进行和人们生活的安定。 3．互助性。保险具有“一人为众，众为一人”的互助特性。保险在一定条件下，分担了个别单位和个人所不能承担的风险，从而形成了一种经济互助关系。这种经济互助关系通过保险人用多数投保人缴纳的保险费建立的保险基金对少数遭受损失的被保险人提供补偿或给付而得以体现。 4．契约性。从法律角度看，保险是一种契约行为。保险双方当事人要建立保险关系，其形式是保险合同；要履行其权利和义务，其依据也是保险合同。 5．科学性。现代保险经营以概率论和大数法则等科学的数理理论为基础。保险费率的厘订，保险准备金的提存等都是以精密的数理计算为依据的。 三、保险的职能 保险的职能有基本职能与派生职能之分，基本职能是保险的原始与固有的职能，不因时间的变化和社会形态的不同而改变。派生职能是随着保险内容的丰富和保险种类的发展，在保险基本职能的基础上产生的新职能。 （一）保险的基本职能 保险的基本职能即保险的经济保障功能，具体表现为保险补偿的职能和保险给付的职能。 1．保险补偿的职能 保险是在特定灾害事故发生时，在保险的有效期和保险合同约定的责任范围以及保险金额内，按其实际损失数额给予赔付。这种赔付原则使得已经存在的社会财富因灾害事故所致的实际损失在价值上得到了补偿，在使用价值上得以恢复，从而使社会再生产过程得以连续进行。 2．保险给付的职能 由于人的价值是很难用货币来计价的，所以，人身保险是经过保险人和投保人双方约定进行给付的保险。因此，人身保险的职能不是损失补偿，而是定额给付。 （二）保险的派生职能 保险的派生职能主要是指保险的投资职能与防灾防损职能。 1．保险的投资职能 保险的投资职能，就是保险融通资金的职能或保险资金运用的职能。由于保险的补偿与给付的发生具有一定的时差性，这就为保险人进行资金运用提供了可能。同时，保险人为了使保险经营稳定，必须保证保险基金的保值与增值，这也要求保险人对保险资金进行运用。 2．保险的防灾防损职能 防灾防损是风险管理的重要内容，保险本身就是风险管理的一项重要措施。保险企业为了稳定经营，要对风险进行分析、预测和评估，通过人为的事前预防，可以减少损失的发生。而且，防灾防损作为保险业务操作的环节之一，始终贯穿在整个保险工作之中。 我们说保险具有投资职能，是由于保险的补偿与给付的发生具有一定的时差性，这就为保险人进行资金运用提供了可能。但这并不是说，消费者，投保人或被保险人就可以认为保险是可以当作投资来对待的。两者有明显的功能区别，保险是保障功能，重在规避风险，而投资具有利得功能，要迎接风险，是“明知山有虎，偏向虎山行”说白了就是勇往直前还是要趋吉避凶的选择。 因此对个人来说，保险是一种非积极的投资行为，严格的说应是一种理财行为。

6. 保险资金投资不动产暂行办法的第三章 投资标的与投资方式

第十一条 保险资金可以投资符合下列条件的不动产：
（一）已经取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目；
（二）已经取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证的在建项目；
（三）取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及预售许可证或者销售许可证的可转让项目；
（四）取得产权证或者他项权证的项目；
（五）符合条件的政府土地储备项目。
保险资金投资的不动产，应当产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效；地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市；管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求。
第十二条 保险资金可以投资符合下列条件的不动产相关金融产品：
（一）投资机构符合第九条规定；
（二）经国家有关部门认可，在中国境内发起设立或者发行，由专业团队负责管理；
（三）基础资产或者投资的不动产位于中国境内，符合第十一条第一款第（一）项至第（五）项的规定；
（四）实行资产托管制度，建立风险隔离机制；
（五）具有明确的投资目标、投资方案、后续管理规划、收益分配制度、流动性及清算安排；
（六）交易结构清晰，风险提示充分，信息披露真实完整；
（七）具有登记或者簿记安排，能够满足市场交易或者协议转让需要；
（八）中国保监会规定的其他审慎性条件。
不动产相关金融产品属于固定收益类的，应当具有中国保监会认可的国内信用评级机构评定的AA级或者相当于AA级以上的长期信用级别，以及合法有效的信用增级安排；属于权益类的，应当建立相应的投资权益保护机制。
保险资金投资不动产相关金融产品的规则，由中国保监会另行规定。
第十三条 保险资金可以采用股权方式投资第十一条第一款第（一）项至第（四）项规定的不动产，采用债权方式投资第十一条第一款第（一）项至第（五）项规定的不动产，采用物权方式投资第十一条第一款第（三）、（四）项规定的不动产。保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。
保险资金投资医疗、汽车服务等不动产，不受第十一条第一款第（二）项至第（五）项及区位的限制；投资养老不动产、购置自用性不动产，不受第十一条第一款第（一）项至第（五）项及区位的限制；本款前述投资必须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30%。
保险资金投资不动产，除政府土地储备项目外，可以采用债权转股权、债权转物权或者股权转物权等方式。投资方式发生变化的，应当按照本办法规定调整管理方式。保险资金以多种方式投资同一不动产的，应当分别遵守本办法规定。
第十四条 保险公司投资不动产（不含自用性不动产），应当符合以下比例规定：
（一）投资不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10%，投资不动产相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的3%；投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于本公司上季度末总资产的10%。
（二）投资单一不动产投资计划的账面余额，不高于该计划发行规模的50%，投资其他不动产相关金融产品的，不高于该产品发行规模的20%。
第十五条 保险资金投资不动产，应当合理安排持有不动产的方式、种类和期限。以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让。保险公司内部转让自用性不动产，或者委托投资机构以所持有的不动产为基础资产，发起设立或者发行不动产相关金融产品的除外。
第十六条 保险公司投资不动产，不得有下列行为：
（一）提供无担保债权融资；
（二）以所投资的不动产提供抵押担保；
（三）投资开发或者销售商业住宅；
（四）直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发）；
（五）投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出；
（六）运用借贷、发债、回购、拆借等方式筹措的资金投资不动产，中国保监会对发债另有规定的除外；
（七）违反本办法规定的投资比例；
（八）法律法规和中国保监会禁止的其他行为。

7. 保险资金投资不动产暂行办法的第五章 监督管理

第二十九条 保险公司投资不动产，投资余额超过20亿元或者超过可投资额度20%的，应当在投资协议签署后5个工作日内，向中国保监会报告；对已投资不动产项目追加投资的，应当经董事会审议，并在投资协议签署后5个工作日内，向中国保监会报告。
前款规定的报告，应当至少包括董事会或者其授权机构决议、可行性研究报告、资产配置计划、合法合规报告、资产评估报告、风险评估报告、关联交易说明、偿付能力分析、后续管理方案、法律意见书、投资协议书等。
保险资金投资养老项目，应当在确定投资意向后，通报中国保监会，并在签署投资协议后5个工作日内，向中国保监会报告。除本条第二款规定内容之外，还应当说明经营目的和发展规划，并提交整体设计方案和具体实施计划等材料。
中国保监会发现保险公司投资行为违反法律法规或者本办法规定的，有权责令其改正。
第三十条 保险公司投资不动产，应当在每季度结束后的15个工作日内和每年3月31日前，向中国保监会提交季度报告和年度报告，至少包括以下内容：
（一）投资总体情况；
（二）资本金运用情况；
（三）资产管理及运作情况；
（四）资产估值；
（五）资产风险及质量；
（六）重大突发事件及处置情况；
（七）中国保监会规定的其他审慎性内容。
除上述内容外，年度报告还应当说明投资收益及分配、资产认可及偿付能力、投资能力变化等情况，并附经专业机构审计的相关报告。
第三十一条 投资机构应当于每年3月31日前，就保险资金投资不动产相关金融产品情况，向中国保监会报告，至少包括以下内容：
（一）保险资金投资情况；
（二）产品运作管理、主要风险及处置、资产估值及收益等情况；
（三）基础资产或者资产池变化、产品转让或者交易流通等情况；
（四）经专业机构审计的产品年度财务报告；
（五）中国保监会规定的其他审慎性内容。
除上述内容外，投资机构还应当报告专业团队和投资能力变化、监管处罚、法律纠纷等情况。
不动产相关金融产品为公开发行或者募集的，应当按照有关规定披露相关信息。
第三十二条 托管机构应当于每季度结束后的15个工作日内和每年3月31日前，向中国保监会提交季度报告和年度报告，至少包括以下内容：
（一）保险资金投资情况；
（二）投资合法合规情况；
（三）异常交易及需提请关注事项；
（四）资产估值情况；
（五）主要风险状况；
（六）涉及的关联交易情况；
（七）中国保监会规定的其他审慎性内容。
第三十三条 中国保监会制定不动产投资能力标准，保险公司及相关投资机构应当按照规定标准自行评估，并向中国保监会提交评估报告。中国保监会将检验并跟踪监测保险公司及相关投资机构的不动产投资管理能力及变化情况。
中国保监会可以根据市场需要，适当调整投资比例、相关当事人的资质条件和报送材料等事项。保险资金投资不动产及不动产相关金融产品的相关当事人，向中国保监会报送的材料，应当符合监管规定，并对材料的真实性负责。
第三十四条 中国保监会依法对保险公司投资不动产进行现场监管和非现场监管，必要时可以聘请专业机构协助检查。
保险公司投资不动产，出现偿付能力不足、重大经营问题、存在重大投资风险，或者可能对金融体系、金融行业和金融市场产生不利影响的，中国保监会应当采取有关法律法规规定的停止投资业务、限制投资比例、调整投资人员、责令处置不动产资产、限制股东分红和高管薪酬等监管措施。保险公司投资不动产后，不能持续符合第八条规定的，中国保监会应当责令予以改正。
违规投资的不动产或者超比例投资的不动产，中国保监会按照有关规定不计入认可资产范围。突发事件或者市场变动等非主观因素，造成不动产投资比例超过本办法规定的，保险公司应当在规定期限内，按照规定调整投资比例。
保险资金投资不动产的资产评估标准和方法及风险因子的规则，由中国保监会另行规定。
第三十五条 投资机构和专业机构参与保险资金投资不动产活动，违反有关法律、行政法规和本办法规定的，中国保监会有权记录其不良行为，并将违法违规情况通报其监管或者主管部门。情节严重的，中国保监会将责令保险公司不得与该机构开展相关业务，并商有关监管或者主管部门依法给予行政处罚。
保险公司不得与列入不良记录名单的投资机构和专业机构发生业务往来。

8. 保险资金 不动产金融产品

保险公司投资不动产，应当符合下列条件：
（一）具有完善的公司治理、管理制度、决策流程和内控机制；
（二）实行资产托管机制，资产运作规范透明；
（三）资产管理部门拥有不少于8名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上相关经验的不少于3名，具有3年以上相关经验的不少于3名；
（四）上一会计年度末偿付能力充足率不低于150%，且投资时上季度末偿付能力充足率不低于150%；
（五）上一会计年度盈利，净资产不低于1亿元人民币（货币单位下同）;
（六）具有与所投资不动产及不动产相关金融产品匹配的资金，且来源充足稳定；
（七）最近三年未发现重大违法违规行为；
（八）中国保监会规定的其他审慎性条件。
投资不动产相关金融产品的，除符合前款第（一）、（二）、（四）、（五）、（六）、（七）、（八）项规定外，资产管理部门还应当拥有不少于2名具有3年以上不动产投资和相关经验的专业人员。
保险公司聘请投资机构提供不动产投资管理服务的，可以适当放宽专业人员的数量要求。
保险资金可以投资符合下列条件的不动产：
（一）已经取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目；
（二）已经取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证的在建项目；
（三）取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及预售许可证或者销售许可证的可转让项目；
（四）取得产权证或者他项权证的项目；
（五）符合条件的政府土地储备项目。
保险资金投资的不动产，应当产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效；地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市；管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求。

扩展阅读：【保险】怎么买，哪个好，手把手教你避开保险的这些"坑"