成立房地产投资基金条件

① 什么是房地产投资基金

从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
房地产投资基金需要注意的地方：
1、房地产是不动产，资产跑不掉，所以每一分真正的投入都会固化为资产；
2、房地产行业是资金密集型行业，不太需要很多人，只需要钱。开发商最大的作用就是举牌子拍地和项目定位，剩下的东西都可以外包。设计有设计院，施工有专门的施工单位，销售也有专门的团队。
3、房地产行业的财务比较简单，大项成本比较清晰。除了土地，建安，税费这3个模块是主要成本外，其他的例如开发商和项目商的人工成本，以及相关管理费等都是比例非常小的支出。

② 如何设立一家房地产私募基金，都需要什么条件，怎样办理，办理流程什么

1、在某个投资领域（如股票、期货、外汇、黄金等）有非常丰富的经验，最好长时间稳定地盈利过。 2、制定包含有资金的募集、投向、分成、风险控制等内容的说明书。 3、有一批支持你的富人，他们给你提供你想要的规模的资金。 4、有一个研究团队，密切跟踪市场的变化，制定计划。 5、有一套精密严格的系统，使你的计划能够真正执行下去。 6、由于私募处于灰色地带，应有能力化解一些意想不到的麻烦。 从小做起，量力而行，低调严谨。私募基金的组织形式 1、公司式 公司式私募基金有完整的公司架构，运作比较正式和规范。目前公司式私募基金（如"某某投资公司"）在中国能够比较方便地成立。半开放式私募基金也能够以某种变通的方式，比较方便地进行运作，不必接受严格的审批和监管，投资策略也就可以更加灵活。比如： （1）设立某"投资公司"，该"投资公司"的业务范围包括有价证券投资； （2）"投资公司"的股东数目不要多，出资额都要比较大，既保证私募性质，又要有较大的资金规模； （3）"投资公司"的资金交由资金管理人管理，按国际惯例，管理人收取资金管理费与效益激励费，并打入"投资公司"的运营成本； （4）"投资公司"的注册资本每年在某个特定的时点重新登记一次，进行名义上的增资扩股或减资缩股，如有需要，出资人每年可在某一特定的时点将其出资赎回一次，在其他时间投资者之间可以进行股权协议转让或上柜交易。该"投资公司"实质上就是一种随时扩募，但每年只赎回一次的公司式私募基金。 不过，公司式私募基金有一个缺点，即存在双重征税。克服缺点的方法有： （1）将私募基金注册于避税的天堂，如开曼、百慕大等地； （2）将公司式私募基金注册为高科技企业（可享受诸多优惠），并注册于税收比较优惠的地方； （3）借壳，即在基金的设立运作中联合或收购一家可以享受税收优惠的企业（最好是非上市公司），并把它作为载体。 2、契约式 契约式基金的组织结构比较简单。具体的做法可以是： （1）证券公司作为基金的管理人，选取一家银行作为其托管人； （2）募到一定数额的金额开始运作，每个月开放一次，向基金持有人公布一次基金净值，办理一次基金赎回； （3）为了吸引基金投资者，应尽量降低手续费，证券公司作为基金管理人，根据业绩表现收取一定数量的管理费。其优点是可以避免双重征税，缺点是其设立与运作很难回避证券管理部门的审批和监管。 3、虚拟式 虚拟式私募基金表面看来像委托理财，但它实际上是按基金方式进行运作。比如，虚拟式私募基金在设立和扩募时，表面上是与每个客户签定委托理财协议，但这些委托理财帐户是合在一起进行基金式运作，在买入和赎回基金单元时，按基金净值进行结算。具体的做法可以是： （1）每个基金持有人以其个人名义单独开立分帐户； （2）基金持有人共同出资组建一个主帐户； （3）证券公司作为基金的管理人，统一管理各帐户，所有帐户统一计算基金单位净值； （4）证券公司尽量使每个帐户的实际市值与根据基金单位的净值计算的市值相等，如果二者不相等，在赎回时由主帐户与分帐户的资金差额划转平衡。 虚拟式的优点是，可以规避证券管理部门对基金设立与运作方面的审批与监管，设立灵活，并避免了双重征税。缺点是依然没有摆脱委托理财的束缚，在资金筹集上需要法律上的进一步规范，在资金运作上依然受到证券管理部门对券商的监管，在资金规模扩张上缺乏基金的发展优势。 4、组合式 为了发挥上述3种组织形式的优越性，可以设立一个基金组合，将几种组织形式结合起来。组合式基金有4种类型： （1）公司式与虚拟式的组合； （2）公司式与契约式的组合； （3）契约式与虚拟式的组合； （4）公司式、契约式与虚拟式的组合。 中国私募基金发展三大路径 私募基金是资本市场的重要参与者，根据其内涵一般可以分为对冲基金、私募股权基金和创业投资基金（也可称为风险投资基金）三种。我国私募基金通常专指从事与证券市场投资的、非公募形成的机构投资者。据估计，我国A股市场的私募基金规模大约有5000亿元人民币，规模较大的单一基金数额估计约2-3亿元人民币。随着我国证券市场的深入发展以及外资背景的投资机构的竞争，我国私募基金也面临着结构性变动。以上提到的三种基金模式将是我国私募基金结构性变动的方向。 一、股权分置改革为私募股权基金的兴起提供了条件 股权分置改革是政府的既定目标。改革结束后，我国股票市场可流通的股票数量将是改革之前的3~4倍。上市公司之间的收购也将比全流通之前简单得多。敌意收购（hostile acquisition）的压力也将迫使现有上市公司的管理层更加密切地与股东合作，以避免被收购的被动局面出现。此外，股票全流通后，为达到产业扩张的目的，上市公司之间的相互收购也将变得容易且更有经济效率改善的意义。 通常上市公司不论何种形式的收购，都会给其财务结构带来较大的影响，并导致股票价格有所变化。这种变化必然对私募基金的投资模式带来变化。其中有些私募基金可能专注于这样的业务，由目前的普遍投机性私募基金转变为专业化从事上市公司并购甚至产业并购的合作伙伴性基金（M&A Fund）。这种收购基金正是发达国家金融市场为数庞大的私募股权基金（private equity fund）中的一种。以近年来在我国多有斩获的美国凯雷集团为例，该公司自有资金约为80亿美元，而投资带动的资金可达800亿美元，比我国A股市场全部私募基金的总数还要多。强大的资金优势、政治优势和全球资本上谙熟的人脉关系，对一些并购项目基本上可以进行一些外科手术式的操作，即整体收购，不用十分费力地拿到海外资本市场上市，获取超过30%的年收益率。此外，近年来在内地非常活跃的房地产投资商凯德置地（capitaland），其母公司则是新加坡交易所上市的大型房地产商嘉德置地集团在中国的全资子公司。这些国际投资机构，以全球化的金融眼光来看待机会，巧妙地组合资产，进行跨国金融市场套利。 在国际私募股权基金迅速发展的状况下，我国的私募基金行业的政策限制，将逐渐变得宽松。以当前我国证券市场规模，有3亿元左右人民币自有资产的私募基金可以向这个方向摸索，通过3倍的杠杆比例，带动10亿元左右的投资。此外还要深入研究国际并购基金的商业模式，争取寻找跨国金融市场套利的机会。 二、纯投机型的私募基金将向对冲基金的方向转变 随着上市公司股票全流通的实现，上市公司的股票数量将增加数倍，极大地增加了市场的流动性。加上证券监管严格程度的增加，单个的机构投资者很难像以前一样利用资金和信息优势，获取超额的利润。此外，由于价值投资理念的逐步被人们认识，通过合谋锁定股票数量，从而推高股价的操作方式变得越来越多风险。由于股票数量的增加，以及单一机构持有股票引起的要约收购披露义务，使得单一股票中的投资者呈现一种类似于垄断竞争或充分竞争的市场格局，单一的机构很难具有绝对优势。最后，将来股票市场有了做空机制以后，股票价格更具有易变性，方向更难确定。因此，单纯的锁定价格并且推动价格上涨的盈利模式需要改写。 由于上述三个原因，对于单纯从事股票买卖的投资机构，只能遵循有效市场理论的指导，对价格的瞬时偏离进行适当的投机。然而，在一个逐渐成熟的二级市场上，价格非理性波动所出现的套利机会时间十分短暂，并且股票数量的增加和持仓品种的增加，私募基金经理通过个人盯盘的方式也将变得不适用。因为基金经理受个人体能和智力的影响，在瞬时的价格波动中，难以很快判断投资机会。因此，通过编制计算机模型和程序，并且将交易指令嵌入到这种程序中，成为私募基金管理资产的最佳方式。所不同的是，在交易指令嵌入程序时，基金经理必须清楚地知道自己的预期收益率和与其风险承担系数。当基金管理人对自己所管理的资金的风险偏好有完全的认识，并以此为基础制定投资策略时，市场机制的最佳配置资源的功能才得以体现。这种方法是西方大型金融市场投资中最常见的手段之一，而随着我国证券市场的开放和发展，其用途逐渐成熟。比如最近上市的宝钢权证，就完全可以用计算机设定的模型进行交易，其控制交易风险的能力远远高于交易员（操盘手）的瞬时决策。 这种私募基金实际上最后将演变成为比较典型的对冲基金（hedge fund）。目前国内已经有声称为对冲基金的投资机构，但是其网站显示，其设计的产品还显得偏于狭窄，难以与当前的市场状况相匹配。从事对冲投资的机构，对资产的规模不受限制，最主要的是开发有效的风险控制和转移技术。 三、具有创投背景的私募基金可转型为风险投资基金 上个世纪末，在科教兴国战略指引下，全国各地成立了不少风险投资机构。由于当时纯粹意义的风险投资环境并不十分成熟，而股票市场火爆，不少风险投资公司将一部分投资转向二级市场的股票，有的后来变成了主要在二级市场投资的机构投资者。但是随着我国证券主板市场逐步完善，以及外资风险投资公司在风险投资领域的成功的示范效应，这些机构有可能重新被激起参与风险投资的兴趣。同时，由于其有参与二级市场的经验，其投资的二级市场的上市公司的主业很有可能是其风险投资项目的重要依据。而股权分置改革和证券主管部门对上市公司经营业绩的要求的增加，上市公司必须实实在在考虑其并购的项目能够为其经营业绩加分，而不同于过去市场中单纯的为制造题材的收购。这种条件下，上市公司、风险投资公司、被投资项目的创业者、以及该上市公司的股票投资者，可能得到多赢局面。虽然这种模式对于风险投资公司来说有内幕交易的嫌疑，但是以现行国内的法律体系和执法空间，这种模式具有一定的可操作性。上述这种投资模式，可以成为一部分有创业投资经验和背景的私募基金探讨的发展方向。 实际上，我国快速成长的中小型企业一直是风险投资机构掘金的领域。据安永公司的统计，2004年，我国完成的风险投资金额已经达到12.7亿美元，而在2002年，这个数据只有4.18亿美元。其中外资已经成为我国风险投资事业发展的重要力量。比较而言，外资在项目选择和退出机制上更具有优势。比如高盛对蒙牛的投资，以及凯雷集团对携程网的投资。这样的盈利模式是我国具有风险投资经验和背景的私募基金所必须关注的。一般从事该类业务的投资者，应当具有5000万元以上人民币资产。通过制定合理的资产组合，从事跨市场套利。 四、国际国内形势的变化为私募基金的发展打开了空间 近年来，国际资本市场出现了一个显著现象，首先是私募基金的发展速度很快，业绩令人瞩目，其模式越来越受到一些大的机构投资者的认可，成为国际金融市场的焦点。根据欧洲私募股权与创业资本协会统计，2003年欧洲私募股权的总投资额达到291亿欧元，总的融资量达到270亿欧元。普华永道世界投资报告认为，2004年私募股权投资额占GDP的份额在北美、欧洲和亚洲分别为0.97%、0.28%、0.23%。近5年来，美国的私募股权基金总量增长了一倍，达到目前的约7000亿美元的规模。此外，全球对冲基金增长迅速，1990年全球大约有390亿美元对冲基金资产，到2003年，已达到6500-7000亿美元的资产规模，平均每年的增长速度超过25%。过去5年，美国退休基金总数约5万亿美元资产，在对冲基金，私募股权基金，房地产基金以及衍生金融工具中投资的比例从2%增长到5%。著名的加州退休基金、宾西法尼亚州退休基金，以及通用电气等，都放宽了对私募基金的投资限制比例，而欧洲的许多退休基金也提高了投资于私募基金的比例。在创业投资方面，2003年，仅欧洲管理的资产就有约18000亿美元，这些分布在36个欧洲国家，平均每个国家的风险投资资产为约500亿美元，是我国的近40倍。可见我国的创业投资发展有极大的潜力。 根据世界银行的统计，我国养老基金从2001年到2075年的收支缺口将达到9.15万亿元人民币。以现行的投资体制，应付如此大的开支是不可能的，唯一的办法是充实账户的同时，提高投资收益率。提高投资收益率的办法之一就是将部分资产委托给表现优秀、诚实信用的私募基金管理。根据美国市场1995-2000年间对冲基金与共同基金的业绩对比，表现最好的前10名的对冲基金的平均收益率达到53.6%，而表现最好的共同基金平均收益率为36%，同时表现最差的对冲基金的平均收益率为-7.7%，而表现最差的共同基金的平均收益率为-19.8%。对冲基金这种私募基金形式收益水平显著高于共同基金这种公募基金。我国私募基金应当认识到上述这些国际私募基金界出现的新动向，应当积极调整，主动适应，选择自己擅长的领域，摸索适合自己的盈利模式。 1、在某个投资领域（如股票、期货、外汇、黄金等）有非常丰富的经验，最好长时间稳定地盈利过。 2、制定包含有资金的募集、投向、分成、风险控制等内容的说明书。 3、有一批支持你的富人，他们给你提供你想要的规模的资金。 4、有一个研究团队，密切跟踪市场的变化，制定计划。 5、有一套精密严格的系统，使你的计划能够真正执行下去。 6、由于私募处于灰色地带，应有能力化解一些意想不到的麻烦。 从小做起，量力而行，低调严谨。私募基金的组织形式 1、公司式 公司式私募基金有完整的公司架构，运作比较正式和规范。目前公司式私募基金（如"某某投资公司"）在中国能够比较方便地成立。半开放式私募基金也能够以某种变通的方式，比较方便地进行运作，不必接受严格的审批和监管，投资策略也就可以更加灵活。比如： （1）设立某"投资公司"，该"投资公司"的业务范围包括有价证券投资； （2）"投资公司"的股东数目不要多，出资额都要比较大，既保证私募性质，又要有较大的资金规模； （3）"投资公司"的资金交由资金管理人管理，按国际惯例，管理人收取资金管理费与效益激励费，并打入"投资公司"的运营成本； （4）"投资公司"的注册资本每年在某个特定的时点重新登记一次，进行名义上的增资扩股或减资缩股，如有需要，出资人每年可在某一特定的时点将其出资赎回一次，在其他时间投资者之间可以进行股权协议转让或上柜交易。该"投资公司"实质上就是一种随时扩募，但每年只赎回一次的公司式私募基金。 不过，公司式私募基金有一个缺点，即存在双重征税。克服缺点的方法有： （1）将私募基金注册于避税的天堂，如开曼、百慕大等地； （2）将公司式私募基金注册为高科技企业（可享受诸多优惠），并注册于税收比较优惠的地方； （3）借壳，即在基金的设立运作中联合或收购一家可以享受税收优惠的企业（最好是非上市公司），并把它作为载体。 2、契约式 契约式基金的组织结构比较简单。具体的做法可以是： （1）证券公司作为基金的管理人，选取一家银行作为其托管人； （2）募到一定数额的金额开始运作，每个月开放一次，向基金持有人公布一次基金净值，办理一次基金赎回； （3）为了吸引基金投资者，应尽量降低手续费，证券公司作为基金管理人，根据业绩表现收取一定数量的管理费。其优点是可以避免双重征税，缺点是其设立与运作很难回避证券管理部门的审批和监管。 3、虚拟式 虚拟式私募基金表面看来像委托理财，但它实际上是按基金方式进行运作。比如，虚拟式私募基金在设立和扩募时，表面上是与每个客户签定委托理财协议，但这些委托理财帐户是合在一起进行基金式运作，在买入和赎回基金单元时，按基金净值进行结算。具体的做法可以是： （1）每个基金持有人以其个人名义单独开立分帐户； （2）基金持有人共同出资组建一个主帐户； （3）证券公司作为基金的管理人，统一管理各帐户，所有帐户统一计算基金单位净值； （4）证券公司尽量使每个帐户的实际市值与根据基金单位的净值计算的市值相等，如果二者不相等，在赎回时由主帐户与分帐户的资金差额划转平衡。 虚拟式的优点是，可以规避证券管理部门对基金设立与运作方面的审批与监管，设立灵活，并避免了双重征税。缺点是依然没有摆脱委托理财的束缚，在资金筹集上需要法律上的进一步规范，在资金运作上依然受到证券管理部门对券商的监管，在资金规模扩张上缺乏基金的发展优势。 4、组合式 为了发挥上述3种组织形式的优越性，可以设立一个基金组合，将几种组织形式结合起来。组合式基金有4种类型： （1）公司式与虚拟式的组合； （2）公司式与契约式的组合； （3）契约式与虚拟式的组合； （4）公司式、契约式与虚拟式的组合。 中国私募基金发展三大路径 私募基金是资本市场的重要参与者，根据其内涵一般可以分为对冲基金、私募股权基金和创业投资基金（也可称为风险投资基金）三种。我国私募基金通常专指从事与证券市场投资的、非公募形成的机构投资者。据估计，我国A股市场的私募基金规模大约有5000亿元人民币，规模较大的单一基金数额估计约2-3亿元人民币。随着我国证券市场的深入发展以及外资背景的投资机构的竞争，我国私募基金也面临着结构性变动。以上提到的三种基金模式将是我国私募基金结构性变动的方向。 一、股权分置改革为私募股权基金的兴起提供了条件 股权分置改革是政府的既定目标。改革结束后，我国股票市场可流通的股票数量将是改革之前的3~4倍。上市公司之间的收购也将比全流通之前简单得多。敌意收购（hostile acquisition）的压力也将迫使现有上市公司的管理层更加密切地与股东合作，以避免被收购的被动局面出现。此外，股票全流通后，为达到产业扩张的目的，上市公司之间的相互收购也将变得容易且更有经济效率改善的意义。 通常上市公司不论何种形式的收购，都会给其财务结构带来较大的影响，并导致股票价格有所变化。这种变化必然对私募基金的投资模式带来变化。其中有些私募基金可能专注于这样的业务，由目前的普遍投机性私募基金转变为专业化从事上市公司并购甚至产业并购的合作伙伴性基金（M&A Fund）。这种收购基金正是发达国家金融市场为数庞大的私募股权基金（private equity fund）中的一种。以近年来在我国多有斩获的美国凯雷集团为例，该公司自有资金约为80亿美元，而投资带动的资金可达800亿美元，比我国A股市场全部私募基金的总数还要多。强大的资金优势、政治优势和全球资本上谙熟的人脉关系，对一些并购项目基本上可以进行一些外科手术式的操作，即整体收购，不用十分费力地拿到海外资本市场上市，获取超过30%的年收益率。此外，近年来在内地非常活跃的房地产投资商凯德置地（capitaland），其母公司则是新加坡交易所上市的大型房地产商嘉德置地集团在中国的全资子公司。这些国际投资机构，以全球化的金融眼光来看待机会，巧妙地组合资产，进行跨国金融市场套利。 在国际私募股权基金迅速发展的状况下，我国的私募基金行业的政策限制，将逐渐变得宽松。以当前我国证券市场规模，有3亿元左右人民币自有资产的私募基金可以向这个方向摸索，通过3倍的杠杆比例，带动10亿元左右的投资。此外还要深入研究国际并购基金的商业模式，争取寻找跨国金融市场套利的机会。 二、纯投机型的私募基金将向对冲基金的方向转变 随着上市公司股票全流通的实现，上市公司的股票数量将增加数倍，极大地增加了市场的流动性。加上证券监管严格程度的增加，单个的机构投资者很难像以前一样利用资金和信息优势，获取超额的利润。此外，由于价值投资理念的逐步被人们认识，通过合谋锁定股票数量，从而推高股价的操作方式变得越来越多风险。由于股票数量的增加，以及单一机构持有股票引起的要约收购披露义务，使得单一股票中的投资者呈现一种类似于垄断竞争或充分竞争的市场格局，单一的机构很难具有绝对优势。最后，将来股票市场有了做空机制以后，股票价格更具有易变性，方向更难确定。因此，单纯的锁定价格并且推动价格上涨的盈利模式需要改写。 由于上述三个原因，对于单纯从事股票买卖的投资机构，只能遵循有效市场理论的指导，对价格的瞬时偏离进行适当的投机。然而，在一个逐渐成熟的二级市场上，价格非理性波动所出现的套利机会时间十分短暂，并且股票数量的增加和持仓品种的增加，私募基金经理通过个人盯盘的方式也将变得不适用。因为基金经理受个人体能和智力的影响，在瞬时的价格波动中，难以很快判断投资机会。因此，通过编制计算机模型和程序，并且将交易指令嵌入到这种程序中，成为私募基金管理资产的最佳方式。所不同的是，在交易指令嵌入程序时，基金经理必须清楚地知道自己的预期收益率和与其风险承担系数。当基金管理人对自己所管理的资金的风险偏好有完全的认识，并以此为基础制定投资策略时，市场机制的最佳配置资源的功能才得以体现。这种方法是西方大型金融市场投资中最常见的手段之一，而随着我国证券市场的开放和发展，其用途逐渐成熟。比如最近上市的宝钢权证，就完全可以用计算机设定的模型进行交易，其控制交易风险的能力远远高于交易员（操盘手）的瞬时决策。 这种私募基金实际上最后将演变成为比较典型的对冲基金（hedge fund）。目前国内已经有声称为对冲基金的投资机构，但是其网站显示，其设计的产品还显得偏于狭窄，难以与当前的市场状况相匹配。从事对冲投资的机构，对资产的规模不受限制，最主要的是开发有效的风险控制和转移技术。 三、具有创投背景的私募基金可转型为风险投资基金 上个世纪末，在科教兴国战略指引下，全国各地成立了不少风险投资机构。由于当时纯粹意义的风险投资环境并不十分成熟，而股票市场火爆，不少风险投资公司将一部分投资转向二级市场的股票，有的后来变成了主要在二级市场投资的机构投资者。但是随着我国证券主板市场逐步完善，以及外资风险投资公司在风险投资领域的成功的示范效应，这些机构有可能重新被激起参与风险投资的兴趣。同时，由于其有参与二级市场的经验，其投资的二级市场的上市公司的主业很有可能是其风险投资项目的重要依据。而股权分置改革和证券主管部门对上市公司经营业绩的要求的增加，上市公司必须实实在在考虑其并购的项目能够为其经营业绩加分，而不同于过去市场中单纯的为制造题材的收购。这种条件下，上市公司、风险投资公司、被投资项目的创业者、以及该上市公司的股票投资者，可能得到多赢局面。虽然这种模式对于风险投资公司来说有内幕交易的嫌疑，但是以现行国内的法律体系和执法空间，这种模式具有一定的可操作性。上述这种投资模式，可以成为一部分有创业投资经验和背景的私募基金探讨的发展方向。 实际上，我国快速成长的中小型企业一直是风险投资机构掘金的领域。据安永公司的统计，2004年，我国完成的风险投资金额已经达到12.7亿美元，而在2002年，这个数据只有4.18亿美元。其中外资已经成为我国风险投资事业发展的重要力量。比较而言，外资在项目选择和退出机制上更具有优势。比如高盛对蒙牛的投资，以及凯雷集团对携程网的投资。这样的盈利模式是我国具有风险投资经验和背景的私募基金所必须关注的。一般从事该类业务的投资者，应当具有5000万元以上人民币资产。通过制定合理的资产组合，从事跨市场套利。 四、国际国内形势的变化为私募基金的发展打开了空间 近年来，国际资本市场出现了一个显著现象，首先是私募基金的发展速度很快，业绩令人瞩目，其模式越来越受到一些大的机构投资者的认可，成为国际金融市场的焦点。根据欧洲私募股权与创业资本协会统计，2003年欧洲私募股权的总投资额达到291亿欧元，总的融资量达到270亿欧元。普华永道世界投资报告认为，2004年私募股权投资额占GDP的份额在北美、欧洲和亚洲分别为0.97%、0.28%、0.23%。近5年来，美国的私募股权基金总量增长了一倍，达到目前的约7000亿美元的规模。此外，全球对冲基金增长迅速，1990年全球大约有390亿美元对冲基金资产，到2003年，已达到6500-7000亿美元的资产规模，平均每年的增长速度超过25%。过去5年，美国退休基金总数约5万亿美元资产，在对冲基金，私募股权基金，房地产基金以及衍生金融工具中投资的比例从2%增长到5%。著名的加州退休基金、宾西法尼亚州退休基金，以及通用电气等，都放宽了对私募基金的投资限制比例，而欧洲的许多退休基金也提高了投资于私募基金的比例。在创业投资方面，2003年，仅欧洲管理的资产就有约18000亿美元，这些分布在36个欧洲国家，平均每个国家的风险投资资产为约500亿美元，是我国的近40倍。可见我国的创业投资发展有极大的潜力。 根据世界银行的统计，我国养老基金从2001年到2075年的收支缺口将达到9.15万亿元人民币。以现行的投资体制，应付如此大的开支是不可能的，唯一的办法是充实账户的同时，提高投资收益率。提高投资收益率的办法之一就是将部分资产委托给表现优秀、诚实信用的私募基金管理。根据美国市场1995-2000年间对冲基金与共同基金的业绩对比，表现最好的前10名的对冲基金的平均收益率达到53.6%，而表现最好的共同基金平均收益率为36%，同时表现最差的对冲基金的平均收益率为-7.7%，而表现最差的共同基金的平均收益率为-19.8%。对冲基金这种私募基金形式收益水平显著高于共同基金这种公募基金。我国私募基金应当认识到上述这些国际私募基金界出现的新动向，应当积极调整，主动适应，选择自己擅长的领域，摸索适合自己的盈利模式。 1、在某个投资领域（如股票、期货、外汇、黄金等）有非常丰富的经验，最好长时间稳定地盈利过。 2、制定包含有资金的募集、投向、分成、风险控制等内容的说明书。 3、有一批支持你的富人，他们给你提供你想要的规模的资金。 4、有一个研究团队，密切跟踪市场的变化，制定计划。 5、有一

③ 房地产投资基金选择项目有何条件

地理位置、权政、利润这三点很重要，一个好的地段及有相关权政特别是土地使用权特别重视！有这些应该就没什么别的较为关注

④ 房地产企业投资基金分为三类

给您介绍下，房地产投资基金按照是否直接投资于房地产可以将其划分为两类：一类是直接投资房地产公司发行的股票上；另一类是间接投资房地产业的基金，即房地产抵押基金，该基金主要是通过投资房屋抵押市场而间接投资房地产。
它有三个特别：1、收益主要来源于租金收入和房地产升值;2、收益的大部分将用于发放分红;3、长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。
这是个不错的投资方向，而且按照行情走势来看，本周专家预测房地产板块将继续上涨。

⑤ 房地产投资基金的介绍

REITs就是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。

⑥ 房地产信托投资基金的具备条件

1.专注投资于可产生定期租金收入的房地产项目；
2.积极地买卖房地产项目是受到限制的；
3.收入的较大部分必须源自房地产项目的租金收入；
4.收入的绝大部分必须会定期以股息方式分派给持有人；
5.订明其最高借款额；

⑦ 房地产投资基金的合伙制

一般由一个负无限责任的普通合伙人(基金管理公司)和一个或多个负有责任的合伙人(基金投资者)组成,主要以私募的方式募集资金,并将所募集的资金用于房地产投资。在这种基金组织形式中,普通合伙人负责基金经营管理,并对基金债务承担无限责任;而有限合伙人拥有所有权而无经营权,也不承担无限责任。有限合伙制房地产投资基金投资方向严格限定于房地产有关的证券(包括房地产上市公司的股票、房地产依托债券、住房抵押贷款债券等)和房地产资产等方面。房地产投资基金直接投资的房地产资产一般是能产生较稳定现金流的高级公寓、写字楼、仓库、厂房及商业用房等物业。有限合伙制基金的普通合伙人承担的是无限偿付责任,所以一般在其发起基金时会规定基金不会通过负债的方式购进物业,除非基金所投资的物业需要装修、维修以及其他改进物业状况等措施而基金本身的现金周转出现一定的困难时,可以进行适当融资,但融资的比例一般也不超过投资物业价值的25%。

⑧ 房地产投资项目的资本金的要求

根据2015年9月9日国务院颁布的《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》（国发〔2015〕51号）的规定，目前保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为25%。

作为计算资本金基数的总投资，是指投资项目的固定资产投资与铺底流动资金之和，具体核定时以经批准的动态概算为依据。

投资项目资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。

房地产开发项目资本金实行专款专用，只能用于本项目建设使用，由建设部门主管。房地产开发企业不得以任何方式挪作他用，更不得擅自抽回、调出。房地产开发项目依法转让的，转让方在受让方按照本规定存储相应数额项目资本金后，方可调出存储的项目资本金。

(8)成立房地产投资基金条件扩展阅读

项目资本金出资方式：

项目资本金的出资方式项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估作价。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。

参考资料来源：中国政府网——国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知

参考资料来源：网络——投资项目资本金

⑨ 基金注册条件和要求

如何设立基金公司 基金管理公司 基金管理公司注册 私募基金注册 私募基金公司注册
注册私募股权基金：设立基金管理公司;
投资基金审批经理人：
葛 -151- 先 -1018-生-3934-
1、最低注册资本3000万人民币（一次性缴齐），为私募，必须货币出资，经营范围：从事非证劵业务的投资管理、咨询。
2、运作模式：以2-20的运作方式盈利，总资金的2%+投资回报的20%
3、名称可核准为：北京XXXX投资基金管理有限公司
二、设立基金公司：
1、最低注册资本5亿人民币（可先入1亿，一次缴齐），5年内全部交足，为私募，经营范围：从事非证劵业务的投资、投资管理、咨询。
2、直接投资项目(非上市企业股权投资）不得从事证劵业务的投资。
3、参与设立投资型企业与管理型企业股票承销、经纪（代理买卖）、证券投资咨询等证券业务除外。
投资基金审批经理人：葛经理
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注册私募基金公司，私募股权投资基金，
投资基金审批经理人：
葛 -151- 先 -1018-生-3934-

⑩ 成立公募基金需要什么条件

私募（private placement）是相对于公募（public offering）而言，是就证券发行方法之差异，以是否向社会不特定公众发行或公开发行证券的区别，界定为公募和私募，或公募证券和私募证券。基金（fund），作为一种专家管理的集合投资制度，在国外，从不同视角分类，有几十种的基金称谓，如按组织形式划分，有契约型基金、公司型基金；按设立方式划分，有封闭型基金、开放型基金；按投资对象划分，有股票基金、货币市场基金、期权基金、房地产基金等等。但翻遍这些基金名称，把“私募”和“基金”合为一体的官方文件的“私募基金”（privately offered fund）英文一词，却未发现。

在我国近日，金融市场中常说的“私募基金”或“地下基金”，往往是指相对于受我国政府主管部门监管的，向不特定投资人公开发行受益凭证的证券投资基金而言，是一种非公开宣传的，私下向特定投资人募集资金进行的一种集合投资。其方式基本有两种，一是基于签订委托投资合同的契约型集合投资基金，二是基于共同出资入股成立股份公司的公司型集合投资基金。

首先，私募基金通过非公开方式募集资金。其次，在募集对象上，私募基金的对象只是少数特定的投资者，圈子虽小门槛却不低。第三，和公募基金严格的信息披露要求不同，私募基金这方面的要求低得多，加之政府监管也相应比较宽松，因此私募基金的投资更具隐蔽性，运作也更为灵活，相应获得高收益回报的机会也更大。

什么是私募基金？

所谓私募基金，是指通过非公开方式，面向少数机构投资者募集资金而设立的基金。由于私募基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者私下协商来进行的，因此它又被称为向特定对象募集的基金。

与封闭基金、开放式基金等公募基金相比，私募基金具有十分鲜明的特点，也正是这些特点使其具有公募基金无法比拟的优势。

首先，私募基金通过非公开方式募集资金。在美国，共同基金和退休金基金等公募基金，一般通过公开媒体做广告来招徕客户，而按有关规定，私募基金则不得利用任何传播媒体做广告宣传，其参加者主要通过获得的所谓“投资可靠消息”，或者直接认识基金管理者的形式加入。

其次，在募集对象上，私募基金的对象只是少数特定的投资者，圈子虽小门槛却不低。如在美国，对冲基金对参与者有非常严格的规定：若以个人名义参加，最近两年个人年收入至少在20万美元以上；若以家庭名义参加，家庭近两年的收入至少在30万美元以上；若以机构名义参加，其净资产至少在100万美元以上，而且对参与人数也有相应的限制。因此，私募基金具有针对性较强的投资目标，它更像为中产阶级投资者量身定做的投资服务产品。

第三，和公募基金严格的信息披露要求不同，私募基金这方面的要求低得多，加之政府监管也相应比较宽松，因此私募基金的投资更具隐蔽性，运作也更为灵活，相应获得高收益回报的机会也更大。

此外，私募基金一个显著的特点就是基金发起人、管理人必须以自有资金投入基金管理公司，基金运作的成功与否与他们的自身利益紧密相关。从国际目前通行的做法来看，基金管理者一般要持有基金3％— 5％的股份，一旦发生亏损，管理者拥有的股份将首先被用来支付参与者，因此，私募基金的发起人、管理人与基金是一个唇齿相依、荣辱与共的利益共同体，这也在一定程度上较好地解决了公募基金与生俱来的经理人利益约束弱化、激励机制不够等弊端。

公募(Public offering)就是公开募集。公开的意思有二：第一是可以做广告，向所有认识和不认识的人募集。第二是募集的对象数量比较多，比如一般定义为200人以上。

私募(Private Placement)就是私下募集或私人配售。私下的意思如上：第一，不可以做广告。第二，只能向特定的对象募集。所谓特定的对象又有两个意思，一是指对方比较有钱具有一定的风险控制能力，二是指对方是特定行业或者特定类别的机构或者人。第三，私募的募集对象数量一般比较少，比如200人以下。

在我国，通常而言，私募基金(Privately Offered Fund)是指一种针对少数投资者而私下（非公开）地募集资金并成立运作的投资基金。

私募基金的优势：

1.产品更有针对性。由于私募基金是向少数特定对象募集的，因此其投资目标更具针对性，更有可能为客户度身定做投资服务产品，组合的风险收益特性能满足客户特殊的投资要求。
2.更容易风格化。由于私募基金的进入门槛较高，主要面对的投资者更有理性，双方的关系类似于合伙关系，使得基金管理层较少受到开放式基金那样的随时赎回困扰。基金管理人只有像巴菲特那样充分发挥自身理念的优势，才能获取长期稳定的超额利润。（来源：基金入门网：http://www.jijinjing8.cn）
3.更高的收益率。这是私募基金的生命力所在，也是超越共同基金之处。由于基金管理人一致更加尽职尽责，有更好的空间实践投资理念，同时不必像公募基金那样定期披露详细的投资组合，投资收益率反而更高。
正因为有上述特点，私募基金在国际金融市场上占据了重要位置，同时也培育出了像索罗斯、巴菲特这样的投资大师。

私募基金的特征由此可见：

第一，私募基金是一种特殊的投资基金，主要是相对于公募基金而言的；

第二，私募基金一般只在“小圈子里”（仅面向特定的少数投资者）筹集资金；

第三，私募基金的销售、赎回等运作过程具有私下协商和依靠私人间信任等特征；

第四，私募基金的投资起点通常较高，无论是自然人还是法人等组织机构，一般都要求具备特定规模的财产；

第五，私募基金一般不得利用公开传媒等进行广告宣传，即不得公开地吸引和招徕投资者；

第六，私募基金的基金发起人、基金管理人通常也会以自有的资金进行投资，从而形成利益捆绑、风险共担、收益共享的机制；

第七，私募基金的监管环境相对宽松，即政府通常不对其进行严格规制；

第八，私募基金的信息披露要求不严格；

第九，私募基金的保密度较高；

第十，私募基金的反应较为迅速，具有非常灵活自由的运作空间；

第十一，私募基金的投资回报相对较高（即高收益的机率相对较大）；

第十二，其他。

私募基金的运作模式

私募基金的主要运作方式有两种。
第一种是承诺保底，基金将保底资金交给出资人，相应的设定底线，如果跌破底线，自动终止操作，保底资金不退回。
第二种，接收帐号（即客户只要把帐号给私募基金即可），如果跌破10％，客户可自动终止约定，对于赢利达10％以上部分按照约定的比例进行分成，此种都是针对熟悉的客户，还有就是大型企业单位。

私募基金的组织形式

1、公司式

公司式私募基金有完整的公司架构，运作比较正式和规范。目前公司式私募基金（如"某某投资公司"）在中国能够比较方便地成立。半开放式私募基金也能够以某种变通的方式，比较方便地进行运作，不必接受严格的审批和监管，投资策略也就可以更加灵活。比如：

（1）设立某"投资公司"，该"投资公司"的业务范围包括有价证券投资；

（2）"投资公司"的股东数目不要多，出资额都要比较大，既保证私募性质，又要有较大的资金规模；

（3）"投资公司"的资金交由资金管理人管理，按国际惯例，管理人收取资金管理费与效益激励费，并打入"投资公司"的运营成本；

（4）"投资公司"的注册资本每年在某个特定的时点重新登记一次，进行名义上的增资扩股或减资缩股，如有需要，出资人每年可在某一特定的时点将其出资赎回一次，在其他时间投资者之间可以进行股权协议转让或上柜交易。该"投资公司"实质上就是一种随时扩募，但每年只赎回一次的公司式私募基金。

不过，公司式私募基金有一个缺点，即存在双重征税。克服缺点的方法有：

（1）将私募基金注册于避税的天堂，如开曼、百慕大等地；

（2）将公司式私募基金注册为高科技企业（可享受诸多优惠），并注册于税收比较优惠的地方；

（3）借壳，即在基金的设立运作中联合或收购一家可以享受税收优惠的企业（最好是非上市公司），并把它作为载体。

2、契约式

契约式基金的组织结构比较简单。具体的做法可以是：

（1）证券公司作为基金的管理人，选取一家银行作为其托管人；

（2）募到一定数额的金额开始运作，每个月开放一次，向基金持有人公布一次基金净值，办理一次基金赎回；

（3）为了吸引基金投资者，应尽量降低手续费，证券公司作为基金管理人，根据业绩表现收取一定数量的管理费。其优点是可以避免双重征税，缺点是其设立与运作很难回避证券管理部门的审批和监管。

3、虚拟式

虚拟式私募基金表面看来像委托理财，但它实际上是按基金方式进行运作。比如，虚拟式私募基金在设立和扩募时，表面上是与每个客户签定委托理财协议，但这些委托理财帐户是合在一起进行基金式运作，在买入和赎回基金单元时，按基金净值进行结算。具体的做法可以是：

（1）每个基金持有人以其个人名义单独开立分帐户；

（2）基金持有人共同出资组建一个主帐户；

（3）证券公司作为基金的管理人，统一管理各帐户，所有帐户统一计算基金单位净值；

（4）证券公司尽量使每个帐户的实际市值与根据基金单位的净值计算的市值相等，如果二者不相等，在赎回时由主帐户与分帐户的资金差额划转平衡。

虚拟式的优点是，可以规避证券管理部门对基金设立与运作方面的审批与监管，设立灵活，并避免了双重征税。缺点是依然没有摆脱委托理财的束缚，在资金筹集上需要法律上的进一步规范，在资金运作上依然受到证券管理部门对券商的监管，在资金规模扩张上缺乏基金的发展优势。

4、组合式

为了发挥上述3种组织形式的优越性，可以设立一个基金组合，将几种组织形式结合起来。组合式基金有4种类型：

（1）公司式与虚拟式的组合；

（2）公司式与契约式的组合；

（3）契约式与虚拟式的组合；

（4）公司式、契约式与虚拟式的组合。

私募基金的现状

正是因为有上述特点和优势，私募基金在国际金融市场上发展十分快速，并已占据十分重要的位置，同时也培育出了像索罗斯、巴菲特这样的投资大师和国际金融“狙击手”。在国内，目前虽然还没有公开合法的私募证券投资基金，但许多非银行金融机构或个人从事的集合证券投资业务却早已显山露水，从一定程度上说，它们已经具备私募基金应有的特点和性质。据报道，国内现有私募基金性质的资金总量至少在2000亿元以上，其中大多数已经运用美国相关的市场规定和管理章程进行规范运作，并且聚集了一大批业界精英和经济学家。但美中不足的是，它们只能默默无闻地生存在不见阳光的地下世界里。中国加入世界贸易组织之后，中国基金市场的开放已为时不远，根据有关协议，5年后国外基金可以进入中国市场，未来市场竞争之激烈可想而知。由此，许多有识之士纷纷呼吁，应尽快赋予私募基金明确的法律身份，让其早日步入阳光地带，这不仅有利于规范私募基金的管理和运作，而且可以创造一个公平、公正和公开的市场竞争环境，减少交易成本，推动金融创新，并不断创造和丰富证券市场上的金融产品和投资渠道，满足投资者日益多元化的投资需求。

私募基金发展回顾:

1993年-1995年：萌芽阶段，这期间证券公司与大客户逐渐形成了不规范的信托关系；
1996年-1998年：形成阶段，此期间上市公司将闲置资金委托承销商进行投资，众多的咨询顾问公司成为私募基金操盘手；
1999年-2000年：盲目发展阶段，由于投资管理公司大热，大量证券业的精英跳槽，凭着熟稔的专业知识，过硬的市场营销，一呼百应。
2001年以后：逐步规范、调整阶段，其操作策略由保本业务向集中投资策略的转变，操作手法由跟庄做股到资金推动和价值发现相结合转变。
2004年，私募基金开始与信托公司合作，推出信托投资计划，标志着私募基金正式开始阳光化运作。
2006年，证监会下发了有关专户理财试点办法征求意见稿，规定基金公司为单一客户办理特定资产管理业务的，每笔业务的资产不得低于5000万元，基金公司最多可从所管理资产净收益中分成20%。由于专户理财只向特定客户开放，且有进入门槛、不能在媒体上具体推介，事实上就如同基金公司的私募业务。
2007年，《合伙法》颁布，私募基金开始建立合伙企业，标志着私募基金的国际化步伐明显加快。

私募基金的特点：

目前，国际上开展私募基金的机构很多，包括私人银行、投资银行、资产管理公司、投资顾问公司等，特别是随着国际上金融混业趋势的发展，几乎所有国际知名的金融控股公司都从事私募基金管理业务，该业务已经发展成为国际上金融服务业中的核心业务之一。
与现存的公募基金和西方较规范的私募基金相比，我国的私募基金具有更多的特点：
1．针对性更强。由于私募基金面向少数特定的投资者，因此，其投资目标更具有针对性，能够根据客户的特殊需求提供度身定做的投资服务产品，实现了投资产品的多样化和差别化。如果说公募基金是面向大众的“大锅菜”，则私募基金就是针对少数富裕阶层和机构的“小炒”。目前市场上的公募基金特色不明显、收益不突出，对于具备一定的经济实力和抗风险能力的投资者和机构来说吸引力不大，追求高收益、承担高风险的私募基金满足了他们的需求。从我国中产阶层崛起的趋势看，这种特殊金融服务的需求是很大的。
2．灵活性更高。私募基金所需的各种手续和文件较少，受到的限制也较少，至少在目前实际上还处于空白状态，如对单一股票的投资占净值的比例没有上限，不必定期披露详细的投资组合，因此，私募基金的操作非常灵活自由，投资更具有隐蔽性，投资组合随机应变，获得高收益回报的机会更大。
3．激励性更好。表现在基金管理人的收益方面，往往只给管理者很低的固定管理费以维持其开支或者根本就没有管理费，其主要收入从基金收益中按比例提取。在风险方面，国际上基金管理者一般要持有基金3％—5％的股份，发生亏损时这部分将首先被用来支付，但国内大部分私募基金这一比例一般高达10％—20％。基金经理人自身承担较大风险保证了投资者与管理者利益高度一致，实现了二者之间的激励相容，这较好地解决了公募基金经理人激励约束机制严重弱化的弊端。
4.私募游资作为市场上嗅觉最灵敏的资金集团之一，在市场中拥有巨大的号召力。精准、暴利、神秘、是私募的代名词。

私募基金中国发展现状和特点
从私募股权投资基金的出现对中国的影响、私募股权投资基金怎样选择好项目、私募股权投资基金如何对企业估值、私募股权投资基金如何选择管理模式、私募股权投资基金项目投资基本程序以及如何筹建私募股权投资基金等六大层面郑锦桥为您立体传授私募基金制胜之道！

我国私募基金的代表人物：赵丹阳、李振宁等。
中国私募基金发展三大路径
私募基金是资本市场的重要参与者，根据其内涵一般可以分为对冲基金、私募股权基金和创业投资基金（也可称为风险投资基金）三种。我国私募基金通常专指从事与证券市场投资的、非公募形成的机构投资者。据估计，我国A股市场的私募基金规模大约有5000亿元人民币，规模较大的单一基金数额估计约2-3亿元人民币。随着我国证券市场的深入发展以及外资背景的投资机构的竞争，我国私募基金也面临着结构性变动。以上提到的三种基金模式将是我国私募基金结构性变动的方向。

一、股权分置改革为私募股权基金的兴起提供了条件
股权分置改革是政府的既定目标。改革结束后，我国股票市场可流通的股票数量将是改革之前的3~4倍。上市公司之间的收购也将比全流通之前简单得多。敌意收购（hostile acquisition）的压力也将迫使现有上市公司的管理层更加密切地与股东合作，以避免被收购的被动局面出现。此外，股票全流通后，为达到产业扩张的目的，上市公司之间的相互收购也将变得容易且更有经济效率改善的意义。
通常上市公司不论何种形式的收购，都会给其财务结构带来较大的影响，并导致股票价格有所变化。这种变化必然对私募基金的投资模式带来变化。其中有些私募基金可能专注于这样的业务，由目前的普遍投机性私募基金转变为专业化从事上市公司并购甚至产业并购的合作伙伴性基金（M&A Fund）。这种收购基金正是发达国家金融市场为数庞大的私募股权基金（private equity fund）中的一种。以近年来在我国多有斩获的美国凯雷集团为例，该公司自有资金约为80亿美元，而投资带动的资金可达800亿美元，比我国A股市场全部私募基金的总数还要多。强大的资金优势、政治优势和全球资本上谙熟的人脉关系，对一些并购项目基本上可以进行一些外科手术式的操作，即整体收购，不用十分费力地拿到海外资本市场上市，获取超过30%的年收益率。此外，近年来在内地非常活跃的房地产投资商凯德置地（capitaland），其母公司则是新加坡交易所上市的大型房地产商嘉德置地集团在中国的全资子公司。这些国际投资机构，以全球化的金融眼光来看待机会，巧妙地组合资产，进行跨国金融市场套利。
在国际私募股权基金迅速发展的状况下，我国的私募基金行业的政策限制，将逐渐变得宽松。以当前我国证券市场规模，有3亿元左右人民币自有资产的私募基金可以向这个方向摸索，通过3倍的杠杆比例，带动10亿元左右的投资。此外还要深入研究国际并购基金的商业模式，争取寻找跨国金融市场套利的机会。
二、纯投机型的私募基金将向对冲基金的方向转变
随着上市公司股票全流通的实现，上市公司的股票数量将增加数倍，极大地增加了市场的流动性。加上证券监管严格程度的增加，单个的机构投资者很难像以前一样利用资金和信息优势，获取超额的利润。此外，由于价值投资理念的逐步被人们认识，通过合谋锁定股票数量，从而推高股价的操作方式变得越来越多风险。由于股票数量的增加，以及单一机构持有股票引起的要约收购披露义务，使得单一股票中的投资者呈现一种类似于垄断竞争或充分竞争的市场格局，单一的机构很难具有绝对优势。最后，将来股票市场有了做空机制以后，股票价格更具有易变性，方向更难确定。因此，单纯的锁定价格并且推动价格上涨的盈利模式需要改写。
由于上述三个原因，对于单纯从事股票买卖的投资机构，只能遵循有效市场理论的指导，对价格的瞬时偏离进行适当的投机。然而，在一个逐渐成熟的二级市场上，价格非理性波动所出现的套利机会时间十分短暂，并且股票数量的增加和持仓品种的增加，私募基金经理通过个人盯盘的方式也将变得不适用。因为基金经理受个人体能和智力的影响，在瞬时的价格波动中，难以很快判断投资机会。因此，通过编制计算机模型和程序，并且将交易指令嵌入到这种程序中，成为私募基金管理资产的最佳方式。所不同的是，在交易指令嵌入程序时，基金经理必须清楚地知道自己的预期收益率和与其风险承担系数。当基金管理人对自己所管理的资金的风险偏好有完全的认识，并以此为基础制定投资策略时，市场机制的最佳配置资源的功能才得以体现。这种方法是西方大型金融市场投资中最常见的手段之一，而随着我国证券市场的开放和发展，其用途逐渐成熟。比如最近上市的宝钢权证，就完全可以用计算机设定的模型进行交易，其控制交易风险的能力远远高于交易员（操盘手）的瞬时决策。
这种私募基金实际上最后将演变成为比较典型的对冲基金（hedge fund）。目前国内已经有声称为对冲基金的投资机构，但是其网站显示，其设计的产品还显得偏于狭窄，难以与当前的市场状况相匹配。从事对冲投资的机构，对资产的规模不受限制，最主要的是开发有效的风险控制和转移技术。
三、具有创投背景的私募基金可转型为风险投资基金
上个世纪末，在科教兴国战略指引下，全国各地成立了不少风险投资机构。由于当时纯粹意义的风险投资环境并不十分成熟，而股票市场火爆，不少风险投资公司将一部分投资转向二级市场的股票，有的后来变成了主要在二级市场投资的机构投资者。但是随着我国证券主板市场逐步完善，以及外资风险投资公司在风险投资领域的成功的示范效应，这些机构有可能重新被激起参与风险投资的兴趣。同时，由于其有参与二级市场的经验，其投资的二级市场的上市公司的主业很有可能是其风险投资项目的重要依据。而股权分置改革和证券主管部门对上市公司经营业绩的要求的增加，上市公司必须实实在在考虑其并购的项目能够为其经营业绩加分，而不同于过去市场中单纯的为制造题材的收购。这种条件下，上市公司、风险投资公司、被投资项目的创业者、以及该上市公司的股票投资者，可能得到多赢局面。虽然这种模式对于风险投资公司来说有内幕交易的嫌疑，但是以现行国内的法律体系和执法空间，这种模式具有一定的可操作性。上述这种投资模式，可以成为一部分有创业投资经验和背景的私募基金探讨的发展方向。
实际上，我国快速成长的中小型企业一直是风险投资机构掘金的领域。据安永公司的统计，2004年，我国完成的风险投资金额已经达到12.7亿美元，而在2002年，这个数据只有4.18亿美元。其中外资已经成为我国风险投资事业发展的重要力量。比较而言，外资在项目选择和退出机制上更具有优势。比如高盛对蒙牛的投资，以及凯雷集团对携程网的投资。这样的盈利模式是我国具有风险投资经验和背景的私募基金所必须关注的。一般从事该类业务的投资者，应当具有 5000万元以上人民币资产。通过制定合理的资产组合，从事跨市场套利。
四、国际国内形势的变化为私募基金的发展打开了空间
近年来，国际资本市场出现了一个显著现象，首先是私募基金的发展速度很快，业绩令人瞩目，其模式越来越受到一些大的机构投资者的认可，成为国际金融市场的焦点。根据欧洲私募股权与创业资本协会统计，2003年欧洲私募股权的总投资额达到291亿欧元，总的融资量达到270亿欧元。普华永道世界投资报告认为，2004年私募股权投资额占GDP的份额在北美、欧洲和亚洲分别为0.97%、0.28%、0.23%。近5年来，美国的私募股权基金总量增长了一倍，达到目前的约7000亿美元的规模。此外，全球对冲基金增长迅速，1990年全球大约有390亿美元对冲基金资产，到2003年，已达到6500- 7000亿美元的资产规模，平均每年的增长速度超过25%。过去5年，美国退休基金总数约5万亿美元资产，在对冲基金，私募股权基金，房地产基金以及衍生金融工具中投资的比例从2%增长到5%。著名的加州退休基金、宾西法尼亚州退休基金，以及通用电气等，都放宽了对私募基金的投资限制比例，而欧洲的许多退休基金也提高了投资于私募基金的比例。在创业投资方面，2003年，仅欧洲管理的资产就有约18000亿美元，这些分布在36个欧洲国家，平均每个国家的风险投资资产为约500亿美元，是我国的近40倍。可见我国的创业投资发展有极大的潜力。
根据世界银行的统计，我国养老基金从2001年到2075年的收支缺口将达到9.15万亿元人民币。以现行的投资体制，应付如此大的开支是不可能的，唯一的办法是充实账户的同时，提高投资收益率。提高投资收益率的办法之一就是将部分资产委托给表现优秀、诚实信用的私募基金管理。根据美国市场1995- 2000年间对冲基金与共同基金的业绩对比，表现最好的前10名的对冲基金的平均收益率达到53.6%，而表现最好的共同基金平均收益率为36%，同时表现最差的对冲基金的平均收益率为-7.7%，而表现最差的共同基金的平均收益率为-19.8%。对冲基金这种私募基金形式收益水平显著高于共同基金这种公募基金。我国私募基金应当认识到上述这些国际私募基金界出现的新动向，应当积极调整，主动适应，选择自己擅长的领域，摸索适合自己