设立基金投资不动产

⑴ 证券投资基金可以直接投资房地产项目吗我国目前有没有推出长夜投资基金法急求

私募基金，与公募基金相对，是指通过非公开的方式向特定投资者、机构或个人募集资金，按投资方和管理方协商回报进行投资理财的基金产品。私募基金的投资对象非常广泛，从证券产品到金融衍生品再到企业股权等等，投资范围从货币市场到资本市场再到实业市场、从现货市场到期货市场、从国内市场到国际市场的一切有投资机会的领域。私募股权投资基金是指通过私募形式对具有融资意向的非上市企业进行的权益性投资，在交易实施过程中附带考虑了将来的退出机制，即通过上市、并购或管理层回购等方式，出售持股获利。据私募股权投资投入企业的阶段不同，私募股权投资可分为创业投资、发展资本、并购基金以及PIPE(上市后私募投资)等等，或者分为种子期或早期基金、成长期基金、重组基金等。而根据私募股权投资的对象不同，私募股权投资又被分为创业投资基金、基础设施投资基金、只柱产业投资基金和企业重组投资基金等类型。

⑵ 保险资金投资不动产暂行办法的第三章 投资标的与投资方式

第十一条 保险资金可以投资符合下列条件的不动产：
（一）已经取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目；
（二）已经取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证的在建项目；
（三）取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及预售许可证或者销售许可证的可转让项目；
（四）取得产权证或者他项权证的项目；
（五）符合条件的政府土地储备项目。
保险资金投资的不动产，应当产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效；地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市；管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求。
第十二条 保险资金可以投资符合下列条件的不动产相关金融产品：
（一）投资机构符合第九条规定；
（二）经国家有关部门认可，在中国境内发起设立或者发行，由专业团队负责管理；
（三）基础资产或者投资的不动产位于中国境内，符合第十一条第一款第（一）项至第（五）项的规定；
（四）实行资产托管制度，建立风险隔离机制；
（五）具有明确的投资目标、投资方案、后续管理规划、收益分配制度、流动性及清算安排；
（六）交易结构清晰，风险提示充分，信息披露真实完整；
（七）具有登记或者簿记安排，能够满足市场交易或者协议转让需要；
（八）中国保监会规定的其他审慎性条件。
不动产相关金融产品属于固定收益类的，应当具有中国保监会认可的国内信用评级机构评定的AA级或者相当于AA级以上的长期信用级别，以及合法有效的信用增级安排；属于权益类的，应当建立相应的投资权益保护机制。
保险资金投资不动产相关金融产品的规则，由中国保监会另行规定。
第十三条 保险资金可以采用股权方式投资第十一条第一款第（一）项至第（四）项规定的不动产，采用债权方式投资第十一条第一款第（一）项至第（五）项规定的不动产，采用物权方式投资第十一条第一款第（三）、（四）项规定的不动产。保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。
保险资金投资医疗、汽车服务等不动产，不受第十一条第一款第（二）项至第（五）项及区位的限制；投资养老不动产、购置自用性不动产，不受第十一条第一款第（一）项至第（五）项及区位的限制；本款前述投资必须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30%。
保险资金投资不动产，除政府土地储备项目外，可以采用债权转股权、债权转物权或者股权转物权等方式。投资方式发生变化的，应当按照本办法规定调整管理方式。保险资金以多种方式投资同一不动产的，应当分别遵守本办法规定。
第十四条 保险公司投资不动产（不含自用性不动产），应当符合以下比例规定：
（一）投资不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10%，投资不动产相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的3%；投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于本公司上季度末总资产的10%。
（二）投资单一不动产投资计划的账面余额，不高于该计划发行规模的50%，投资其他不动产相关金融产品的，不高于该产品发行规模的20%。
第十五条 保险资金投资不动产，应当合理安排持有不动产的方式、种类和期限。以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让。保险公司内部转让自用性不动产，或者委托投资机构以所持有的不动产为基础资产，发起设立或者发行不动产相关金融产品的除外。
第十六条 保险公司投资不动产，不得有下列行为：
（一）提供无担保债权融资；
（二）以所投资的不动产提供抵押担保；
（三）投资开发或者销售商业住宅；
（四）直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发）；
（五）投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出；
（六）运用借贷、发债、回购、拆借等方式筹措的资金投资不动产，中国保监会对发债另有规定的除外；
（七）违反本办法规定的投资比例；
（八）法律法规和中国保监会禁止的其他行为。

⑶ 不动产投资信托基金是什么

不动产权投资的信托基金就是一个非常大的基金，它的机构是非常好的基金。

不动产登记暂行条例实施细则（讨论稿）》（以下简称《细则（讨论稿）》）开始在国务院相关部门间进行讨论，讨论已基本完成。《细则（讨论稿）》共15章192条，包括了总则、一般规定、土地所有权登记、国有建设用地使用权等登记内容，以及登记资料的查询、保护和利用等信息。
2014年12月22日，酝酿7年之久的《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）公布，将于2015年3月1日执行。为了保证《条例》的顺利实施，相关部门进一步细化登记类型、登记程序、各类不动产物权登记的要求、登记机构和人员职责等，明确和统一不动产登记表卡簿册和证书式样内容，规范不动产权籍调查的要求，以健全《条例》的配套政策而制定《细则》。
2014年12月25日，从国土资源部获悉：国土资源部地籍管理司、国土资源部法律中心已起草完毕《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）。
《细则（讨论稿）》显示，国家级不动产的登记管辖并不参照《条例》执行。具体内容是在第2章第9条，“中央国家机关使用的国有土地使用权以及建筑物、构筑物所有权登记发证参照《在京中央国家机关用地土地登记办法》的有关规定。所以也是可以做的。

⑷ 私募股权投资基金投资房地产项目的基本标准和操作模式

1、房地产项目成立单独的项目公司，且项目公司历史沿革清晰、财务制度健全、账目清晰，没有重大的或有纠纷、诉讼，不存在重大的或有负债、对外担保和负债；项目地理位置优越，市场销售前景良好，且有明确的可控的退出渠道（最好多项）；
2、公司设立的有限合伙制公司出资不高于原股东方出资的投资额，且能够保证项目启动；
3、项目公司70%以上的股权办理工商过户至公司设立的有限合伙制公司名下；
4、项目公司财务采取封闭式管理，确保项目资金完全项目的工程建设，公司参与项目公司运作，并负责项目公司的财务资金收支监管、公司全部章证照及财务印鉴的监管；
5、项目公司实现销售回款优先偿还有限合伙制公司的投资及投资回报，公司收回本金及约定的投资回报后，将其名下项目公司股权过户至原股东方或原股东方指定的第三方名下。
6、私募股权基金在项目运作中扮演财务投资人角色，通过对项目公司财务、全部章证照及财务印鉴的监管，保障可以优先收回本金及回报。退出渠道，可以选择的其他退出渠道包括项目公司银行融资后退出，项目公司股权转让处置给第三方退出或引入其他战 略投资者退出等方式实现。

⑸ 公募基金是否可以投资房地产（若可以，何种方式、途径以及相关准入和法律要求）

消息属实，基金公司大部分把该类业务放在子公司做。
目前基金公司做的房地产项目都是类信托项目，其要求基本都是类似的，您可以参考。
望采纳

⑹ 全国人大代表建议制定不动产投资信托基金管理条例

全国人大代表、全国人大财经委副主任委员刘新华日前在接受中国证券报记者采访时表示，建议制定不动产投资信托基金管理条例。具体举措包括简化不动产投资信托基金（REITs）产品结构，明确REITs直接公开发行与上市规则；明确国务院证券监督管理机构对REITs进行集中统一监管；明确REITs的税收政策。

REITs试点面临三方面问题

刘新华介绍，REITs是指一种通过发行收益凭证汇集投资者的资金，交由专业投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资收益及时分配给投资者的投资基金。REITs是将流动性较低的不动产资产转化为流动性较好的证券资产的重要手段，对于盘活不动产存量资产，拓宽社会资本投资渠道，提高直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效具有重要意义。目前，中国证监会、国家发改委联合开展的基础设施领域REITs试点揭开了公募REITs的序幕，为REITs的进一步推广奠定了实践基础，但面临产品结构复杂、嵌套层级过多、法律责任覆盖不足等问题。为贯彻落实中央关于深化金融供给侧结构性改革的总体部署以及中央经济工作会议关于“完善债券市场法制”的要求，依照证券法授权国务院制定资产支持证券和资产管理产品发行、交易管理办法的规定，建议由国务院证券监督管理机构牵头起草不动产投资信托基金管理条例，为推动REITs进一步发展提供法律保障。

刘新华还介绍了REITs试点情况。2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs)试点相关工作的通知》。2020年8月6日，中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，正式开展基础设施领域REITs试点。他认为，推出基础设施公募REITs有助于缓解基础设施投资压力；有利于推动资本市场供给侧改革；对实体经济的发展提供了有效支持；为我国广大投资者提供了新的投资产品。

关于REITs试点当前存在的问题，刘新华表示，REITs试点在证券投资基金法框架下建立了“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的公募REITs法律结构，无需对基本法律制度进行修改，立法成本小。但面临三方面问题：包括多层级嵌套的产品结构过于复杂，导致公募REITs管理成本和税收较高，存在收益率逐层摊薄的问题；底层资产的运行涉及原始权益人、资产支持证券管理人、基金管理人等多个主体，对内部治理的有效性提出了挑战；证券投资基金法的法律责任规定无法完全契合REITs的特点，在打击REITs相关违法行为时面临法律依据不足的问题。

为REITs规范发展提供法制保障

刘新华表示，2020年3月1日起施行的证券法第二条规定：“资产支持证券、资产管理产品发行、交易的管理办法，由国务院依照本法的原则规定。”该规定将资产支持证券、资产管理产品纳入证券的范围，但是由于资产支持证券、资产管理产品的发行交易有不同于股票、债券的特点，因此授权国务院依照证券法的原则制定具体发行交易办法。建议尽快制定不动产投资信托基金管理条例，为REITs的进一步规范发展提供法制保障。

刘新华提出三方面建议。一是简化REITs产品结构，明确REITs直接公开发行与上市的规则。REITs产品结构可以参照目前资产证券化业务，以不动产所产生的现金流为偿付支持，但是在注册发行、强制信息披露、反欺诈、投资者保护、法律责任、监管机构等方面，应直接对接证券法，强化持续管理、防控风险，保护持有人合法权益。

二是根据全国金融工作会议提出的“加强功能监管”的要求，以及证券法关于“国务院证券监督管理机构依法对全国证券市场实行集中统一监督管理”的规定，明确国务院证券监督管理机构对REITs进行集中统一监管。由国务院证券监督管理机构根据证券法和不动产投资信托基金管理条例制定配套业务规则，对管理人、托管人、原始权益人、资产服务机构、基础资产评估机构等参与方的职责、尽职调查、计划的投资运作和信息披露等方面进行有效规范，依法实施功能监管。

三是明确REITs的税收政策。资产证券化是一项较为复杂的业务，在我国目前的税收制度下，REITs在产品设立及运营环节均面临较高的税负成本。从境外成熟市场情况看，多国政府均在制定REITs法规的同时，出台了REITs产品设立及运营环节的税收中性政策，确保不存在重复征税的情形。建议建立和完善符合我国国情的REITs税收支持政策体系，在产品设立环节考虑免征或递延不动产转让相关的税费，在产品运营期间避免重复征税，并允许REITs投资者适用优惠税率。

⑺ 我想搞一家房地产开发投资公募基金不知能不能

想法很好，为你的主营业务提供了一定的风险、资金和研究保障。在资本运作上，你还需要做一点慎重的考虑。

私募建议：可以设立一家子公司，以合伙制为好。在设立前想好未来的发展方向和产品，融资渠道也要考虑。一般以和信托公司合作发行信托计划，或者与银行合作发行金融理财产品等来进行融资。

公募建议：与基金公司合作发行产业基金。门槛要求挺高，需要你们有一定的资历和社会地位。