房地产投资基金发展历史

⑴ 什么是房地产投资基金

从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
房地产投资基金需要注意的地方：
1、房地产是不动产，资产跑不掉，所以每一分真正的投入都会固化为资产；
2、房地产行业是资金密集型行业，不太需要很多人，只需要钱。开发商最大的作用就是举牌子拍地和项目定位，剩下的东西都可以外包。设计有设计院，施工有专门的施工单位，销售也有专门的团队。
3、房地产行业的财务比较简单，大项成本比较清晰。除了土地，建安，税费这3个模块是主要成本外，其他的例如开发商和项目商的人工成本，以及相关管理费等都是比例非常小的支出。

⑵ 房地产代理的发展历史，起源啊什么的~详细一点~ 最好写清楚出自哪里~非常感谢~

中国房地产代理行业的发展

2007年8月，易居中国在美国纽交所成功上市，比纳斯达克还要牛的资本市场。这一事件具有一定的标志性意义，意味着中国房地产代理与中介业的行业发展及市场竞争又上新层级。与欧美发达国家不同，在中国房地产界，代理商和中介商的能量很大，对于行业的发展地位重要。而且，这个行业也养着一帮子人，提供了大量的就业岗位，包括笔者以前就是直接作代理的。前两年，合富辉煌与富阳在香港上市后，并未掀起多大的风浪，当年顺驰不动产网络获得海外基金注资，也没能促其达到扩张目标。这个行业到底走向何方？

房地产代理和中介来发展历程

从银行体系来说，目前紧缩个人房贷，完全有理有据。可是问题来了，面对高房价，普通民众尤其是中等收入以下家庭本来就难以承受，提高个贷首付比例，不是“雪上加霜”吗？虽然目前政策暂时规定只限定第二套房贷，但在房贷整体紧缩的情况下，尤其是楼市风险进一步加大、银行更加惜贷的时候，第一套住房的贷款必然也会有所收紧。或许有会说，买不起房的人应该去租房，政府也应加快住房保障体系建设。

对此困境，单靠商业银行已不现实，四大国有银行和多家股份制银行都已上市，为股东创造利润是他们的天职。而且，商业银行最怕房贷坏帐发生在中低收入群体头上，由于这样的家庭多数只有一套房子，即便房贷违约，银行也很难强行处理抵押物。公积金制度，也没什么指望。我国的公积金制度秉承“多缴多贷”的原则，中低收入群体从中受益程度远赶不上高收入群体，而且在首付比例方面，与商业银行相同。只有政府出面，才能解围。

（1）萌芽起步阶段（1988年—1995年）

1988年中国第一家房地产专业咨询机构——深圳国际房地产咨询股份有限公司诞生，标志着我国房地产中介业新的开端。但是，此后几年，由于整个住房体制改革尚未全面展开，包括房地产中介业在内的整个中国房地产业市场化水平很低。直到1992年邓小平同志南巡讲话之后，随着社会主义市场经济体制的确立，房地产市场得到了快速发展，取消了对房地产经纪活动的限制，房地产代理业与居间业开始由全面起步、成长。

在这一时期，深圳、北京、广州等一线城市的房地产中介业也渐渐发展起来，1992年，上海有12家房地产经纪企业批准成立，1993年进一步增加到138家，1994年《上海市房地产经纪人管理暂行规定》颁布，有力促进了行业发展，1995年房地产经纪企业增加到758家。1993年深圳批准成立了近70家房地产中介服务机构。来自港台的达利行和九鼎轩等代理商开始入驻北京，带动了本土代理企业的成立。

（2）初步成长阶段（1996年—1999年）

1996年《城市房地产中介服务管理规定》颁布施行后，房地产经纪行业的地位逐步为社会所承认。在一些城市，房地产经纪协会开始成立，比如1996年上海市房地产经纪人协会成立，标志着中介服务行业的发展进入一个新阶段。同时，随着住房体制改革的推进，尤其1998年出台“23号文”停止福利化分房，一方面促进了大量存量房进入流通渠道，另一方面也使增量房成交量放大，从而使居间业获得了快速发展。

尤其是在这一期间，上海市开始了二三级市场联动，使存量房交易由私房交易扩展到售后公房、次新房交易，以及购房、租房、置换等多种方式的交易，房地产经纪企业由1996年的1114家，迅速发展到1999年的2771家。著名的上海房屋置换股份有限公司就是成立于这一时期（1997年）。

但对于房地产代理业而言，这是一个先低靡后复苏的阶段。1994年，《国务院关于继续加强房地产投资宏观调控的通知》使海南、北海等地的房地产热降温，深圳、上海、北京等大城市房地产市场也不可避免的受到了影响。由于境外人士购买大陆房产的热情骤降，外销房市场几近破灭，1997年全国房地产业跌入谷底。这一过程中，许多境外代理机构开始撤离，面对不景气的房地产市场，本土代理商开始了代理模式发展方向的探索。一方面积压楼盘出现营销难题，急需解决重新定位问题；另一方面，买方市场的形成使新项目销售出现不畅，这反而给刚起步的本土房地产代理企业提供了站稳和发展的机遇及空间。

（3）快速发展阶段（2000年—至今）

1998年开始全面进行住房体制改革之后，到2000年效果开始全面显现，中国房地产业市场化进程快速推进，商品住宅消费观念全面形成，房地产代理业和居间业开始同步进入快速发展时期，尤其是自2003年后进入繁荣期。

在这一过程中，房地产中介企业数量迅速膨胀，比如2003年底，深圳从事房地产代理的公司不少于180家，至少有9000人在从事销售代理工作；比如2004年底，北京大约有2000家房地产经纪公司；比如到2006年底，上海有房地产经纪机构8625家，其中分支机构4411家。从全国数据来看，到2005年底，全国注册登记的房地产经纪机构已近2万家，同时从事房产代理和居间服务的专职、兼职房地产经纪人员达几十万人。

从代理业来看，从单一代理销售，到全程整体策划，再到延伸服务项目，经营模式不断发展和完善，品牌的创建也开始得到重视。而且，本土代理品牌强势崛起，港台代理品牌相对褪色，在日益激烈的市场竞争形势下，一批优势企业已经占据全国市场的主要份额，如上房销售、世联地产、伟业顾问、合富辉煌、策源等等。

从居间业来看，在企业数量剧增的同时，品牌化趋势非常明显，一批全国化布局的优势企业脱颖而出，如中原、21世纪、中大恒基、易居臣信、顺驰不动产等。与代理业有所不同的是，外资品牌在居间业稍逊一筹，另外一些本土企业如易居臣信、顺驰不动产等业已引进外资股本。而且，居间业企业的数量及发展比更易受宏观调控的影响，如上海居间业机构就由2004年一万多家减至2006年的几千家。

房地产代理与中介发展模式

从业务模式上看，我国房地产中介服务业，尤其是代理具有明显的阶段性。在行业发展初期，境外机构特别是港台房地产中介结构占据市场优势，并带来了先进的理念和操作手法，形成了对中国本土房地产经纪行业的启蒙。随着本土房地产经纪企业的壮大，大陆模式逐渐被确立起来，即大陆公司吸取了台湾、香港等地的经营经验，自行揣摩出的一套经营模式。

从我国房地产经纪业的发展史看，特别是房地产代理行业一直在不停地应对自身商业模式(服务模式、业务模式)上的变革：从最初的类似批发零售性质的“包销”模式、类似于百货公司的“展销”模式，到按销售业绩获取点数的“联合销售”模式，或者只负责广告、策划的营销推广模式，再到目前流行全案策划、全程代理的“综合运营”模式，以及时下初见端倪的“网络化”销售模式，代理行的模式变更贯穿其整个发展历程。

⑶ 房地产基金的介绍

房地产基金即私募股权房地产投资基金一般指专注于房地产领域的私募股权基金，是一种面向私有房地产资金进行并购或开发的投资模式。

⑷ 房地产投资基金的介绍

REITs就是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。

⑸ 请问谁有清科研究中心历年中国房地产私募基金的研究报告单年的也行。跪谢！！高分悬赏

清科研究中心今日发布了《2013年中国私募房地产投资基金年度研究报告》，根据该报告，2013年无论是从房地产私募基金的募集支数，投资起数，退出笔数，还是对应的总资金规模，都较2012年有了较大的发展，总体形势较为乐观；此外，在政府楼市调控政策主导方向趋稳的大背景下，房地产私募基金仍有较好的发展前景。就现状而言，当前中国房地产私募基金的募集对象主要还是社会高净值人士，尤其是对于融资渠道相对匮乏的本土机构。机构投资者由于法律法规等的限制，难以成为私募基金的募集对象。为合法规避政策限制，不少机构投资者借道政策对不同机构类型的差别进行投资管理，这一方法也成为了现阶段房地产私募基金募资的一个备选方案。

公募基金——通过专项资产管理计划与房地产基金进行合作
2012年11月1日，《基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法》开始施行，公募基金首次获准进入股权、债券等另类资产投资领域，《办法》规定投资于未通过证券交易所转让的股权、债券及其他财产权利的特定资产管理计划称为专项资产管理计划。基金管理公司应当设立专门的子公司，通过设立专项资产管理计划开展专项资产管理业务。
就在《办法》发布的同年同月，嘉实基金成立嘉实资本子公司，并在2013年2月通过该子公司与盛世神州合作推出盛世美澜园专项资产管理计划。由嘉实资本发起“嘉实资本盛世美澜专项资产管理计划”募集2.00亿元人民币(6.2162, -0.0088, -0.14%)，其中优先级资金1.40亿，盛世神州认购劣后资金0.60亿元。专项资产管理计划中的940.00万用来购买项目公司94.0%股权，剩余资金1.91亿元以银行委托贷款给项目公司。
保险资金——有望成为房地产基金募集新突破口
保监会在2010年《保险资金投资不动产暂行办法》中已规定保险资金可投资非自用性不动产、基础设施债权投资计划及不动产相关金融产品，为保险机构投资房地产基金铺下政策基础。2012年，保监会的新政“13条”更是放宽了险资运用的范围，保险机构也逐步进入房地产基金领域。
2013年8月，瑞银公租房基金完成首期募集。该基金是由瑞银环球资产管理（中国）公司、上海市虹口区公租房公司、太平资产管理公司和国投瑞银基金[微博]公司共同发起设立的我国国内首支投资于公租房并持有其所有权的投资基金，将投资于虹口区已开发的公共租赁住房。其中作为主要出资方的太平资产则是由中国太平保险控股有限公司、中国太平保险集团有限责任公司、荷兰富杰保险国际股份有限公司三家保险机构合资设立的资产管理公司，其中中国太平保险控股有限公司占股60.0%。

⑹ 基金发展过程

从基金发展的历史来看，开放式基金大体经过了四个发展阶段：

●产生阶段。自1868年第一家公众投资基金外国和殖民地信托(the Foreign and Colonial Government Trust)在英国成立到1924年美国波士顿成立世界上第一只公司型开放式基金--马萨诸塞投资信托基金为止

●初级发展阶段。从1924年至1940年美国《投资公司法》的颁布;

●稳步成长阶段。1940年到20世纪80年代;

●迅速发展阶段。20世纪80年代至今，全球基金得到迅速的发展。

中国基金发展史

中国基金业真正起步于20世纪的90年代，在一系列宏观经济政策纷纷出台的前提下，中国基金业千呼万唤，终于走到了前台。

1991年8月，珠海国际信托投资公司发起成立珠信基金，规模达6930万元人民币，这是我国设立最早的国内基金。同年10月，武汉证券投资基金和南山风险投资基金分别经中国人民银行武汉市分行和深圳市南山区人民政府批准设立，规模分别达1000万人民币和8000万人民币。但投资基金这一概念从观念和实践引入我国则应追溯带1987年，当年中国人民银行和中国国际信托投资公司首开中国基金投资业务之先河，与国外一些机构合作推出了面向海外投资人的国家基金，它标志着中国投资基金业务开始出现。1989拈月，第一只中国概念基金即香港新鸿信托投资基金管理有限公司推出的新鸿基中华基金成立，之后，一批海外基金纷纷设立，极大地推动了中国投资基金业的起步和发展。

2.迅猛发展阶段

1992年，中国投资基金业的发展异常迅猛，当年有各级人行批准的37家投资基金出台，规模共计22亿美元。同年6月，我国第一家公司型封闭式投资基金--淄博乡镇企业投资基金由中国人民银行批准成立。同年10月8日，国内首家被正式批准成立的基金管理公司--深圳投资基金管理公司成立。到1993年，各地大大小小的基金约有70家左右，面值达40亿元人民币。已经设立的基金纷纷进入二级市场开始流通。这一时期是我国基金发展的初期阶段。1993年6月，9家中方金融机构及美国波士顿太平洋技术投资基金在上海建立上海太平洋技术投资基金，这是第一个在我国境内设立的中外合资的中国基金，规模为2000万美元。10月建业、金龙和宝鼎三家面向教育界的基金批准设立。1993年8月，淄博基金在上海证券交易所公开上市，以此为标志，我国基金进入了公开上市交易的阶段。90年代初期，我国投资基金无论在数量上还是在资金规模上，都取得了骄人的成绩，从政策的出台到中外合资基金的出现，再到基金的上市交易，我国的投资基金走了一段迅速发展的道路，取得了长足的进步。

3.调整与规范阶段

由于我国的基金从一开始就发展势头迅猛，其设立和运作的随意性较强，存在发展与管理脱节的状况，调整与规范我国基金业成为金融管理部门的当务之急。

1993年5月19日，人民银行总行发出紧急通知，要求省级分行立即制止不规范发行投资基金和信托受益债券的做法。通知下达后，各级人民银行认真执行，未再批设任何基金，把经历放在已经设立的基金的规范化和已批基金的发行工作上。
同时，基金交易市场也取得了长足的进展：1994年3月7日，沈阳证券交易中心和上交所联网试运行；3月14日，南方证交中心同时和沪、深证交所联网。1996年11月29日，建业、金龙和宝鼎基金在上交所上市。全国各地一些证交中心和深沪证交所的联网使一些原来局限在当地的基金通过深沪证券交易所网络进入全国性市场。不难看出，全国性的交易市场开始形成，伴随其市场表现为越来越多的投资者所认识和熟悉，开拓了中国投资基金业的发展道路。

在新基金出现以前，全国各地共设立基金75只，基金类凭证47个总募集规模73亿。在两个证券交易所上市交易的25个，占两交易所上市品种的3%。基金市值达100亿元。25家基金中规模逾2亿元的7只，1-2亿的7只，1亿以下的11只此外，还有38个基金在全国各地证交中心挂牌，其中天津9个，南方10个，武汉12个，大连7个。

1994年7月底，证监会同国务院有关部门就推出股市新政策，提出发展我国的共同投资基金，培育机构投资人，试办中外合资基金管理公司，逐步吸引国外基金投资国内A股市场，基金业基金与海外证券基金业联络、商洽，设计和申报了一批中外合资基金的方案。截止到1996年，我国申请待批的各类基金已经达数百家，但由于法律的滞后，基金发展基本上处于停止的状态。

1998年3月23，开元、金泰两只证券投资基金公开发行上市，这使封闭式证券投资基金的发展进入了一个新的历程。1998年我国共成立了第一批5只封闭式基金：基金开元、基金金泰、基金兴华、基金安信和基金裕阳。

4.稳步发展阶段

到2001，我国已由基金管理公司14家，封闭式证券投资基金34只。2001年9月，经管理层批准，由华安基金管理公司成立了我国第一支开放式证券投资基金--华安创新，我国基金业的发展进入了一个崭新的阶段。2002年，开放式基金在我国出现了超常规式的发展，规模迅速扩大，截至2002年底，开放式基金已猛增到17只。2003年10月28日由全国人大常委会通过的《证券投资基金法》的颁布与实施，是中国基金业和资本市场发展历史上的又一个重要的里程碑，标志着我国基金业进入了一个崭新的发展阶段。

⑺ 房地产企业投资基金分为三类

给您介绍下，房地产投资基金按照是否直接投资于房地产可以将其划分为两类：一类是直接投资房地产公司发行的股票上；另一类是间接投资房地产业的基金，即房地产抵押基金，该基金主要是通过投资房屋抵押市场而间接投资房地产。
它有三个特别：1、收益主要来源于租金收入和房地产升值;2、收益的大部分将用于发放分红;3、长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。
这是个不错的投资方向，而且按照行情走势来看，本周专家预测房地产板块将继续上涨。

⑻ 房地产信托投资基金的起源

REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。在亚洲,最早出现REITs的国家是日本,由于日本的房地产公司众多,所以该市场在日本规模很大。
1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60-70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。
以刚刚在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入(主要为空调费);租金地区分布为港岛7.2%，九龙33.8%，新界59%。领汇允诺，会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。因此，如果领汇日后需要收购新物业的话，只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。
2009年初,中国人民银行会同有关部门形成了REITs初步试点的总体构架,但由于我国相关法律法规仍不完备,REITs一直未能正式启动。2011年,国内首个REITs专户,国投瑞银主投亚太地区REITs产品,完成合同备案,成为国内基金业首个REITs专户产品。

⑼ 房地产信托投资基金的发展

1.房地产信托产品尚不是国际意义上的REITs。我国第一个比较接近国际标准的房地产投资信托产品，为2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托，10天内2.3亿元额度全部售出，反应空前热烈。然而，市场上的房地产信托产品主要集中在市政建设项目、危改小区项目等基础建设项目上，纯房地产项目的信托产品很少。
2004年全国约有31家信托投资公司共计发行约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，而平均募集资金仅为1.47亿元。金融体系不完善，资本市场发育不健全以及相应法律法规尚待建立，使得我国的房地产信托产品与REITs存在显著差异，运营模式较单一，规模较小，利率缺少弹性，期限较短，流动性较差。
国内目前有57家信托基金，其中约20家投资于房地产，或采取借贷形式，或直接参与投资开发。但这些都不是通常所说的符合国际定义的房地产投资信托基金，在派息比例、免税政策上都没有明确清晰的定义，都只是房地产投资信托基金的一种最初级的阶段。
2.我国房地产业融资过度依赖银行贷款。投资领域，用于房地产开发的银行信贷逐年上升，根据中国人民银行统计，1997年以来，房地产开发资金来源中银行贷款的比重高达55%以上。房地产开发资金的三大来源分别为房屋销售“定金和预收款”、开发企业自筹资金以及银行贷款，分别占全部资金来源的43%、30%和18%。但实际上，考虑到房地产自筹资金主要来源于房屋销售收入，按首付30%计算，自筹资金中有70%来自购房者的银行按揭贷款；此外，“定金和预收款”中也有30%的资金来自银行贷款。
3.REITs在国内已具备较为巨大的市场需求。央行采取的限制各商业银行发放用于购买房地产的贷款数量等系列举措，旨在降低日益增加的房地产贷款风险。然而就房地产投资的资金渠道来讲，如果仅单纯地“节流”而不注意“开源”的话，则不利于房地产市场的持续健康发展。因此，无论是从维护经济稳定的宏观政策角度出发，还是从解决房地产开发商资金来源的微观企业角度出发，房地产投资信托基金在中国已具备较为巨大的市场需求环境。
4.我国急需完善REITs相关立法。目前国内有信托法、信托投资公司管理办法、信托公司基金信托管理暂行办法等相关条例。但是这些严格来讲都只是基础，还没有一个真正房地产投资信托基金法出现，对基金的资产结构、资产运用、收入来源、利润分配和税收政策等加以明确界定和严格限制，致使国内的房地产投资基金大多处于较为散乱的发展阶段，缺乏统一的标准和经营守则。目前最主要的工作是加速房地产投资信托基金的立法，促使投资于房地产的信托基金和专业房地产基金转变为比较标准的房地产信托投资基金。