保险为什么不能投资房地产

A. 购买保险有什么风险购买房地产有什么风险

买保险要有风险意识
保险不一定保险 股市的起起落落,让股民对那句名言“股市有风险,入市需谨慎”有了深刻的理解。如果将这话套用在保险上面,似乎有些危言耸听,本来是提供风险保障的保险会有什么风险?绝大多数人的第一反应肯定如此。然而,近日有关部门出台的《保险保障基金管理办法》,却为这句话作了小小的注解。

《办法》出台后,人们更多的目光被媒体吸引到了保险公司破产后消费者利益受到的保障上,并没能对风险给予多大的关注。如果消费者以为有保障基金垫底,就可以高枕无忧,那就错了。因为不管从哪方面看,消费者都会遭遇损失,首先是利益损失。就财险保单而言,保单持有人的损失在5万元以内的部分,保障基金将全额救济；超过5万元的部分,如果保单持有人为个人,救济金额为超过部分金额的90%；保单持有人如果是机构,救济金额为超过部分金额的80%。寿险公司被撤销或被宣告破产时,人寿保险合同将依法转让给另一家寿险公司。如果保单持有人为个人,救济金额以保单利益的90%为限；保单持有人为机构,以保单利益的80%为限。个体消费者持有的是寿险保单,如果投保的保险公司破产,利益肯定受损。其次是时间等额外成本。保险不同于一般商品,生产厂家的倒闭对公司没有什么影响,保险就是承诺,它体现在后续服务上。保险条款通常比较复杂,承保理赔讲究程序,如果发生保单转移,保险公司间要进行交接,消费者要耗费时间精力去确认损失范围,损失额度和领取金额等等,绝不是一时就能解决的。

消费者要确立保险也有风险的意识———保险公司是有可能破产的,保险利益也可能因此受损。内地保险公司起步大多为国有金融企业,给消费者形成了保险公司有国家保证的印象,对保险公司不设防,毕竟我国还没有出现保险公司破产的先例,当时的保险公司无疑是保险的。但随着内地保险市场全面放开,保险主体迅速增加到七八十家的时候,竞争已经不再是纸上谈兵了,而竞争的最终结果就是优胜劣汰。 随着国民生活水平的提高，旅游业在国民经济所占比重正逐渐上升，作为旅游业硬件支撑之一的旅游房地产借助旅游业的发展也应运而生。以旅游度假为目的的房地产开发、策划、销售、经营、管理等一般称之为旅游房地产。目前旅游房地产按其所有权和使用权的行使方式大致分为产权式酒店、分时度假酒店、旅游休闲度假村、海景水景生态景观等几种形态。目前的旅游房地产开发正处在一个初起阶段，鱼龙混杂，有些投资商不具备投资旅游房地产的实力，缺乏旅游房地产开发及经营管理文面的的经验，从笔者在办案过程当中接触过的一些旅游房地产项目来看，对消费者个人来说，投资旅游房地产项目风险比较大。秦皇岛某项目在2000－2001年对中小投资销售时，称所售项目是产权酒店，开发商将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司进行管理，用于营业，投资者获取一定的投资回报，投资者每年有两周的时间免费使用该酒店。当时大部分投资者都采用银行按揭贷款的形式支付了全部房款，但后来的事实证明，开发商并没有实力将此项目按期交付，成了烂尾楼，从目前的情况来看，大多数投资者的权益可能很难保证。此事件引发了诸多问题，消费者与银行之间的借贷关系及房屋抵押而产生的债务受偿优先权问题、消费者与当地政府的矛盾等诸多问题。按照《商品房销售管理办法》第十一条的规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。某港湾的开发商直接违反了行政法规。问题的严重性还不在于此，笔者认为，对旅游房地产这一新兴行业，处在产业区的当地政府按房地产法律法规严格规范管理是当务之急，不能因为吸引外地投资而牺牲当地整体的投资环境，影响当地整个房地产市场的发展。从上面的案件笔者提醒投资外地旅游房地产的消费者，要了解当地的市场环境，了解开发商的实力，不要被开发商的宣传或对未来美好生活的憧憬所迷惑，应当购买已经通过竣工验收的房屋，才能尽量有效地避免投资风险。 投资旅游房地产的另外一个风险是当地政府为吸引行政区划外的资金而违反国家土地法及其它相关的法律规定，违法批地，在不具备法定条件下开发旅游房地产项目。这种行为无论对开发商来说还是对购买开发商销售项目的个人来说，风险都相当大。笔者曾与某房地产公司去海南了解旅游房地产的情况，通过调查，笔者发现当地的土地使用者所承诺的开发项目并没有通过国家的立项，土地使用者也无权在划拨的国有土地上搞旅游房地产开发的权力，因此笔者建议某房地产公司停止与当地土地方的合作，因为未经允许在国有划拨土地上开发的项目是违法的，公司不可能取得销售许可证，无法获得合法的房屋上市销售条件。 投资旅游房地产的第三个风险是后期物业的管理是一个难点，未必能保证投资的收益。由于我国目前实行统一集中的假期模式，在旅游的黄金期可能供不应求，而在淡季，可能会惨淡经营，入不敷出。另外，由于管理及经营上的问题，可能也会影响投资者的收益。笔者认为，旅游房地产的开发要循序渐进，从最有利于资源配置的角度来控制开发规模和速度。

B. 现在保险行业的保险资金在投资领域，能够应用于房地产领域么

保险资金不能直接投资房地产

C. 银保监会：保险资金投资非上市企业，不得直接从事房地产开发

11月13日，银保监会网站发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》（下称《通知》）。一方面，银保监会放开了险资财务性股权投资的行业限制，另一方面，也列出负面清单，为投资标的划出红线。
其中明确，保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅。
具体来看，此次《通知》的核心内容在于取消保险资金财务性股权投资的行业限制。但这也并不意味着保险公司可以任意选择投资标的，负面清单设置了10项情形给保险资金财务性股权投资明确划出红线。
此次《通知》所指的财务性股权投资，是指保险集团（控股）公司、保险公司和保险资产管理公司（统称保险机构）以出资人名义投资并持有未上市企业股权，且按照企业会计准则的相关规定，保险机构及其关联方对该企业不构成控制或共同控制的直接股权投资行为。
58安居客房产研究院分院院长张波认为，《通知》中关于保险资金投资房地产的规定，符合房地产市场金融风险监管的总体监管目标，保险资金采取“明股实债”方式进入房地产开发领域的现象并不鲜现，由此产生的隐形风险不容忽视，因此这一政策无疑强化了资金监管的渗透性。
“一方面，当前房地产行业中TOP50房企中未上市的企业已经不多，未上市企业相对而言风险本身比较大；另一方面，国家对于保险资金投资一些高风险性资产，特别是房地产业作出明确限制性要求，也代表了保险资本对于房地产投资的进一步从严。” 盘古智库高级研究员江瀚提到。
张波认为，在“三道红线”等高压下，“债转股”融资需求增加。目前监管层做出上述禁止性规定，主要是源于整体控制房企的债券融资，这导致房企加大股权类融资，而股权类融资也存在一定风险，保险资金对于风险管控要求高，如果大量进入到房地产直接开发领域，并不利于其稳定性和安全性。
“保险资金的资金来源很大一部分是老百姓交的保费，其带有公共属性，同时其资金成本也非常低，为了防止出现系统性的风险导致保费受损，因此保险资金财务投资此前多集中于养老金、债权性质的债券，给保险资金保值增值。此次，划定负面清单后，保险资金的投资范围扩大，可提升保险资金服务实体经济能力。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说道。
值得一提的是，房地产业由于低估值高收益等特点一直受到险资青睐。据克而瑞地产研究公布的报告，2020年上半年排名TOP50的房企中，有超过三分之一房企的前十大股东中有险资的身影。其中，中国平安和中国人寿投资TOP50强房企数量相对较多，特别是中国平安，目前均位列碧桂园、旭辉控股、中国金茂、华夏幸福的第二大股东。
报告显示，国家“房住不炒”的调控理念不改，险资进入房地产行业，主要集中在股权、债权类投资，资金不会直接流向房市。在险资权益性资产入房方面，一方面随着保费的近几年爆发式增长，险资需要寻找给其带来稳定收益的投资渠道，预期收益率高，风险相对较小，成长性强的产业则会得到青睐，同时险资青睐业绩稳健的价值型上市公司以获取长期分红和股价成长。
张波指出，此次《通知》未对投资房企上市公司提出相应要求，规定目前是禁止投资未上市公司。这在一定程度上或会加剧险资向上市房企靠拢。但值得关注的是，已上市房企并不代表着自身当下的财务风险水平就处于较低水平，未来不排除对上市房企的资金监管，可能会通过证监会等部门进一步规范和升级。

D. 保险资金能不能进入房地产业

还不可以进入房地产。新的国十条有投资不动产的说明，被理解为投资房地产的先兆，其实没有被保监会证实。
实际上监管机构曾对是否放行房地产投资进行了长时间探讨，再三斟酌后，监管机构最终放弃“冒险”。保监会对投资渠道的放开持积极和谨慎的态度，因此，比较倾向于低风险且能带来稳定收益的项目。公路、铁路等投资领域虽然资金流动性差，或许几十年才能见效益，但比较稳健和安全；而房地产是高风险、高回报的投资领域，一旦出现‘泡沫’，将对保险公司的经营造成不小的打击。

E. 保险公司投资房地产有什么规定

保险公司投资不动产，应当符合下列条件：
（一）具有完善的公司治理、管理制度、决策流程和内控机制；
（二）实行资产托管机制，资产运作规范透明；
（三）资产管理部门拥有不少于8名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上相关经验的不少于3名，具有3年以上相关经验的不少于3名；
（四）上一会计年度末偿付能力充足率不低于150%，且投资时上季度末偿付能力充足率不低于150%；
（五）上一会计年度盈利，净资产不低于1亿元人民币（货币单位下同）;
（六）具有与所投资不动产及不动产相关金融产品匹配的资金，且来源充足稳定；
（七）最近三年未发现重大违法违规行为；
（八）中国保监会规定的其他审慎性条件。
投资不动产相关金融产品的，除符合前款第（一）、（二）、（四）、（五）、（六）、（七）、（八）项规定外，资产管理部门还应当拥有不少于2名具有3年以上不动产投资和相关经验的专业人员。
保险公司聘请投资机构提供不动产投资管理服务的，可以适当放宽专业人员的数量要求。

保险资金可以投资符合下列条件的不动产：
（一）已经取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目；
（二）已经取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证的在建项目；
（三）取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及预售许可证或者销售许可证的可转让项目；
（四）取得产权证或者他项权证的项目；
（五）符合条件的政府土地储备项目。
保险资金投资的不动产，应当产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效；地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市；管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求。

F. 保险资金可以投资的不动产类型包括哪些

保险资金可以投资的不动产类型包括办公用房，投资廉租房、养老实体和商业物业等，不得投资不具有稳定现金流回报预期或者资产增值价值、高污染等不符合国家产业政策项目的企业股权和不动产。

根据《保险资金运用管理办法》第十一条 保险资金投资的不动产，为土地、建筑物及其它附着于土地上的定着物。具体办法由中国保监会制定。

第十三条 保险集团（控股）公司、保险公司不得使用各项准备金购置自用不动产或者从事对其他企业实现控股的股权投资。

(6)保险为什么不能投资房地产扩展阅读：

《保险资金运用管理办法》第十五条 保险集团（控股）公司、保险公司从事保险资金运用，不得有下列行为：

（一）存款于非银行金融机构；

（二）买入被交易所实行“特别处理”、“警示存在终止上市风险的特别处理”的股票；

（三）投资不具有稳定现金流回报预期或者资产增值价值、高污染等不符合国家产业政策项目的企业股权和不动产；

（四）直接从事房地产开发建设；

（五）从事创业风险投资；

（六）将保险资金运用形成的投资资产用于向他人提供担保或者发放贷款，个人保单质押贷款除外；

（七）中国保监会禁止的其他投资行为。

中国保监会可以根据有关情况对保险资金运用的禁止性规定进行适当调整。