对我国房地产投资基金发展的探索

❶ 我国房地产投资策略浅析

我国房地产投资策略浅析 随着我国经济持续快速发展，居民人均收入得到较大提高。尤其在许多大城市，居民年人均收入已超过人民币1万元。但是，由于目前我国社会保障体系不完善，保障面、保障力度较小、保障措施不尽得力，导致许多居民生活保障安全感欠缺。为了应付未来突发性支出或一次性大额支出，许多居民往往将生活剩余的资金存入银行。据统计，截至2003年上半年，不包括外币在内的城乡居民储蓄存款余额已达人民币9773亿元，导致我国银行资金产生流动性过剩的困难，从而使我国人民币存款利息率连续降息，目前我国活期存款利息率实际上为负值。如果再将资金具有时间价值及经济发展过程中存在通货膨胀等因素考虑进去，随着时间推移，必然导致居民储蓄资金的实际购买力日趋下降，也就是俗话所说的“钱越存越不值钱”。因此，我国居民希望通过储蓄以获得资金保值、增值的美好愿望往往会落空，从而影响居民的生活质量。
实际上，从目前我国经济发展的现状来看，为实现剩余资金保值、增值的目的，居民应对个人收入进行科学合理、多渠道的投资规划安排，也就是俗称的私人投资理财。通常，目前我国私人投资理财的做法主要是将私人剩余资金合理的投资到房地产、保险、证券、基金、国债、外汇、以及银行理财产品上以实现资金的保值、增值。从理论上讲，众多的理财产品只要规划安排得科学合理，都能达到资金保值、增值的目的。但是，综合我国目前发展的实际情况分析，投资房地产无疑是众多投资理财产品中较理想的选择。原因在于目前我国的金融、证券、保险、基金等市场比较普遍的存在运作管理欠规范、投资技巧比较专业化、高素质的投资技术人才严重缺乏、相关法律、法规不健全、市场信息不对称等问题。对于普通居民来讲，投资风险比较大，不利于实现投资的目的。而如果具有科学的房地产投资策略的话，获取较可观投资收益的可能性较大、机会较多。而且，其风险相对较小。当然，我们必须明确，任何投资都是有一定风险的，通过房地产投资获取可观投资回报的前提是我们必须掌握科学的房地产投资策略。

一、什么是科学的房地产投资策略

为正确理解这个问题，我们首先须明确以下概念：
（一）我国房地产市场的组成
目前我国房地产市场分为四级市场。房地产一级市场又叫土地出让市场，即国家将国有土地使用权出让给开发商而形成的市场；房地产二级市场又叫房地产转让市场，即俗称的一手楼市场；房地产三级市场，即俗称的二手楼市场；房地产四级市场，就是将房地产相关产品证券化的市场，目前该市场在我国尚处于研究探索阶段。
（二）我国房地产市场的产品
我国房地产市场的产品主要包括商业房地产、居住房地产、办公房地产、工业房地产、其他特殊房地产（如汽车加油站、高尔夫球场等）
（三）我国房地产市场的主体
我国房地产市场的主体主要包括：1、国家及各级政府（土地出让市场的惟一卖方）；2、房地产开发商；3、其他类型 投资房地产领域的企业、组织；4、私人投资者。我们必须明确由于投资主体不同、国情不同会导致投资目的不同，进而所采取的投资策略必然不同。如国家及各级政府的目的是发展国家经济、改善人民生活，他首先关注的是社会效应，其次才是经济效应；而开发商的目的是以经济效益为主，获取超高额的投资回报是主要目标；私人投资者的目的是获取合理的、可接受的投资回报。本文主要讨论我国私人投资者的投资策略。

二、我国私人投资者的房地产投资策略

（一）投资时机策略
投资时机策略是最关键的投资策略，是投资获利的前提基础。选择正确的投资时机就可实现产品的低买高买，从而投资获利。选择正确的投资时机主要应把握好以下因素：
1、必须做好我国宏观经济、社会因素的分析。准确把握我国宏观经济、社会因素是选准时机的基础。例如，目前开发商投资开发的居住物业70％以上是大户型住宅、公寓及豪华别墅等，而较少开发中小户型住宅。其原因就在于他们比较准确的把握住了现阶段我国的经济、社会特点：首先，目前我国的基尼系数较大，甚至已超过通常意义的国际警戒线，表明我国现阶段贫富两极分化较大，富有阶层资金拥有量充足，购买力非常强；而中、低收入者虽然有数量较多，潜在住宅需求旺盛。但是，其实际购买力不足。即使大量生产中、低收入者需求的中小户型住宅也肯定卖不起价；对于富有阶层而言，他们的基本住房需求早已满足，现阶段他们希望的是拥有进一步提高生活质量的高档住宅，只要产品能满足他们的需求，在产品价格上他们并不敏感。其次，他们把握住了现阶段我国新富阶层具有喜欢炫耀的心理。因此，他们将开发产品定位在了大户型住宅、公寓及豪华别墅上，而事实证明该类产品销售状况良好并使开发商赚取了超高利润。
2、牢固树立房地产市场存在周期性规律的理念。实际上，无论是世界历史、中外哲学还是马列经济学、典型的西方经济学甚至我国的传统文化中都曾反复向人们展示一个中最基本的事实，就是无论是社会发展还是经济发展都存在一个由高峰→低谷→高峰→…构成的循环周期。因此，只要把握住经济发展的周期性规律，必然会实现房地产投资的低买高卖而获利。鉴于此，对于房价一直会上涨或一直会降的说法应保持清醒的认识。比如，就现阶段来说，房价已远高于绝大多数人的实际购买力，且相关经济现象已显示出目前房价存在较严重的非理性发展状况，比如，房价与房租比值、空置率等等。以上说明房价很可能已处于循环周期的高峰阶段，继续上涨的空间已经比较小。因此，目前进入房地产市场风险比较大，而将已购买的用于投资的物业变现是一个比较理想的时间。
3、密切关注国家相关政策变化。由于房地产市场的一些特有的特点，如不可移动性、投资时间较长、产品的非标准特性等，导致房地产市场是一个受政策影响较大的政策市场。相关政策变化对房地产市场的影响比较的大，这种影响既可能是积极的影响也可能是消极的影响。因此，为准确把握投资时机，必须密切关注国家相关政策变化，并且要充分利用相关政策来指导房地产投资的决策。如，目前国家接连出台许多政策调控房地产市场，表明国家要纠正房地产过热的状况，，同时也表明目前房地产市场应处于循环周期的高峰端，明确这一点，如何决策就非常清楚了。
4、密切关注国内其他相关投资及资金市场状况。由于一个国家在特定的时间点上财富总量是确定的，如果大量的资金投入到金融、证券等市场上，则必然拉动金融、证券市场的上涨，表现出来就是金融、证券市场处于牛市状况。此时由于财富总量大部分投入到金融、证券市场上，相应的投入房地产市场的资金必然较少，表现出来就可能是房地产供大于求，此时房地产市场就可能处于循环周期的低谷阶段，此时就可能是投资的一个比较理想的时机。
（二）投资品种策略
从理论上讲，投资任何一种房地产产品都可能获得可观的回报。但是，对于私人投资者来说，由于其往往存在资金实力较弱、抗风险能力较差的特点，在选择房地产投资品种时，应把握首先要量力而行在安全性比较好控制的前提下实施投资行动的观点。一般来讲，房地产商品投资回报率按品种排列由大到小分别是：商业物业→办公物业→居住物业→工业物业。但其投资风险则反过来。因此，在安全把握比较大时，应选择投资回报率较高的品种；在安全把握比较小时，可考虑收益较小但风险也较小的品种。一般而言，私人投资者在投资商业物业时可考虑投资位置较好的独立商铺，对位置欠佳的大型商场的投资要采取比较慎重的态度；在投资办公物业时可考虑位置较好规模较大的中高档办公物业，当然，对于一些高科技产业及商业氛围较浓的地区，中小面积普通档次的办公物业也是一个较好的选择。如果私人投资者经验较弱，抗风险能力较差的话选择投资居住物业是一个比较好的决策。对于居住物业以投资中小户型物业比较好。当然，对于一些面积比较大但易于改变户型结构的住宅也许是一个投资回报更可观的投资项目。一般对于普通私人投资者来讲，投资工业物业须比较慎重。最后，在选择投资对象时还须注意产品质量和开发商品牌。
（三）投资资金策略
由于私人投资者往往资金量较少，这将极大的影响投资者对投资机会的把握，影响投资者的投资回报。因此，可考虑借钱生钱，即通过融资来投资获利。融资时关键要权衡融资成本。相对于公积金贷款和商业贷款而言，由于公积金贷款利息率较低，贷款时首选公积金贷款，其后才是商业贷款。如果房地产投资收益在扣除相关成本后大于贷款利息，则贷款数额越多越好，能贷款尽量多贷款，反之，如果房地产投资收益在扣除相关成本后小于贷款利息，则贷款数额越少越好，能不贷款尽量不贷款，即使贷款也应在尽可能短的时间内还清贷款。如果贷款利率是浮动利率，则应综合考虑外部环境、未来预测以及自身情况后作出决定。
（四）投资变现策略
任何投资只有变现后才能确定收益或亏损情况，没有变现就不能说投资获利。确定变现时机的策略首先应把握好经济循环周期，以便在较好时间实现低买高卖获利；其次应积极主动寻找合适买家脱手；再者可采取与普通居民反向*作的方法变现。即人弃我取，人取我弃的方法。如当绝大多数人甚至包括许多开发商都感到前景黯淡时，往往就是投资的好时机；反之，如果连居委会的老大妈都准备投资房地产时也许就是变现的好时机。

三、应用上述策略应注意的问题

（一）投资目标要明确，切忌贪婪
对于私人投资者而言，通过投资获取高于银行利息率6％～8%的利润目标是比较理性的。当然，更高一点的投资回报也是正常的。但是如同许多人投资股票一样，为避免不必要的损失，切忌贪婪。发现良好的可实现投资目标的变现时机时须果断变现，不宜犹豫不决，以免错失变现机会。
（二）勤力是发现投资机会的基础
由于房地产具有不可移动性、差异性等特点。导致不同的人在同一时间对同一物业会有不同的判断，这就为房地产投资创造了非常多的机会。实际上，对于一个老练的投资者而言，无论房地产市场处于经济循环周期哪个阶段，只要能够做到勤跑、勤看、勤问、勤思，一般来讲，他都会找到回报比较理想的投资机会。这也是房地产投资比较吸引人的魅力所在。

❷ 房地产行业的前景如何

【摘要】城市化进程的加快和人们住房需求的日益增加，使房地产问题成为我国主要社会问题。近年来，房价逐年攀升，房地产行业发展运营过程中的矛盾也越来越多。国家和政府要对我国房地产开发投资现状进行明确了解，并对我国房地产行业的未来走向进行评估和分析，有效避免房地产开发投资过程中的不可控性，推进我国房地产行业的稳步、快速发展。
【关键词】房地产；开发投资；未来走向
1、前言
房地产投资在我国投资活动中占据主体地位。受外部市场环境的影响，我国房地产开发投资过程中存在诸多问题和风险，制约了房地产行业发展。政府和相关从业者要结合我国房地产行业的实际发展现状，对房地产开发投资进行合理规划，实现资金的优化配置，并对房地产投资金额进行合理控制。近年来，随着国家房地产宏观调控力度的增加，我国房地产行业市场形势也更加严峻，给房地产行业带来了诸多挑战。
2、房地产开发投资现状
2.1 企业融资困难
房地产的投资和收益都比较高，发展周期也相对较长，其必须具备充足的资金来源，对企业提出了较高的资金要求。房地产开发初期，投资相对较大，必须筹措大量资金，才能从根本上实现房地产开发。但是，由于金融层面的制约，增加了房地产企业的融资难度。无论是前期开

❸ 房地产信托投资基金的发展

1.房地产信托产品尚不是国际意义上的REITs。我国第一个比较接近国际标准的房地产投资信托产品，为2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托，10天内2.3亿元额度全部售出，反应空前热烈。然而，市场上的房地产信托产品主要集中在市政建设项目、危改小区项目等基础建设项目上，纯房地产项目的信托产品很少。
2004年全国约有31家信托投资公司共计发行约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，而平均募集资金仅为1.47亿元。金融体系不完善，资本市场发育不健全以及相应法律法规尚待建立，使得我国的房地产信托产品与REITs存在显著差异，运营模式较单一，规模较小，利率缺少弹性，期限较短，流动性较差。
国内目前有57家信托基金，其中约20家投资于房地产，或采取借贷形式，或直接参与投资开发。但这些都不是通常所说的符合国际定义的房地产投资信托基金，在派息比例、免税政策上都没有明确清晰的定义，都只是房地产投资信托基金的一种最初级的阶段。
2.我国房地产业融资过度依赖银行贷款。投资领域，用于房地产开发的银行信贷逐年上升，根据中国人民银行统计，1997年以来，房地产开发资金来源中银行贷款的比重高达55%以上。房地产开发资金的三大来源分别为房屋销售“定金和预收款”、开发企业自筹资金以及银行贷款，分别占全部资金来源的43%、30%和18%。但实际上，考虑到房地产自筹资金主要来源于房屋销售收入，按首付30%计算，自筹资金中有70%来自购房者的银行按揭贷款；此外，“定金和预收款”中也有30%的资金来自银行贷款。
3.REITs在国内已具备较为巨大的市场需求。央行采取的限制各商业银行发放用于购买房地产的贷款数量等系列举措，旨在降低日益增加的房地产贷款风险。然而就房地产投资的资金渠道来讲，如果仅单纯地“节流”而不注意“开源”的话，则不利于房地产市场的持续健康发展。因此，无论是从维护经济稳定的宏观政策角度出发，还是从解决房地产开发商资金来源的微观企业角度出发，房地产投资信托基金在中国已具备较为巨大的市场需求环境。
4.我国急需完善REITs相关立法。目前国内有信托法、信托投资公司管理办法、信托公司基金信托管理暂行办法等相关条例。但是这些严格来讲都只是基础，还没有一个真正房地产投资信托基金法出现，对基金的资产结构、资产运用、收入来源、利润分配和税收政策等加以明确界定和严格限制，致使国内的房地产投资基金大多处于较为散乱的发展阶段，缺乏统一的标准和经营守则。目前最主要的工作是加速房地产投资信托基金的立法，促使投资于房地产的信托基金和专业房地产基金转变为比较标准的房地产信托投资基金。

❹ 我国房地产企业融资方式分析

中国目前房地产开发企业主要融资方式：◎银行贷款:银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款等直接贷款和间接来自银行贷款的部分自筹资金。房地产企业自筹资金比例逐年提高，由2001年的24%上升到2004年末的27.4%，到2005年3月末，已达到30.1%。但其中有很大比重是房地产开发企业通过各种变通的方式获得银行贷款来充当自有资金。2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的8%左右上升到目前的9%左右。目前房地产开发企业至少有60%以上的资金是来自银行系统，融资渠道主要依赖银行。 ◎房地产信托融资:房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房地产的开发经营活动。2003年6月央行121文件的出台，使得房地产企业银行贷款渠道受阻，信托融资方式以“井喷”式速度发展，据不完全统计，2003年全国房地产信托融资项目近70个，房地产信托资金的数额已超过50亿元。但其中主要为“过桥”式贷款，筹资比重不大。原因是国家对房地产信托规定，每份资金信托合同总份数不超过200份，单份合同的最低金额为5万元，限制了中小投资者的加入。◎房地产基金: 房地产基金是一种集中众多零散资金，交由投资专家进行集中投资的融资方式。具体的基金融资方式有海外房产基金和国内产业基金。近几年流入中国的海外基金不断增加，例如：新加坡政府投资公司成为首创置业第二大股东；万科与德国银行的合作；摩根斯坦利房地产基金与上海复地合作；荷兰的ING与首创合作等。由于受到国内政策，以及国内企业运作的不规范和房地产市场的不透明性的影响，海外地产基金在选择合作伙伴时的标准是公司的管理团队、土地储备、政府关系、发展前景等。因此，海外地产基金对于国内众多的房地产企业来讲，可以说是杯水车薪。国内地产基金的发展由于缺乏相关法律制度的规范而受到了限制。随着房地产市场的进一步发展，地产基金有望成为房地产融资方式的新宠。◎上市融资:上市融资是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一。但房地产企业上市比较困难。据有关资料，目前我国上市的房地产企业只有七十家左右，并且存在着以下问题，房地产企业整体素质较差，历史遗留问题严重，管理层专业素质差。例如，2004年2月初，上海复地在香港联合交易所的成功上市，为其融资15亿港币。分析上海复地成功的主要原因是土地储备增加，开发项目多，盈利能力好，资金周转较快等。◎房地产债券:房地产债券在目前我国房地产企业融资总额中的比重很小。2002年，房地产债券融资仅为2.24亿元，占全部融资额的0.02%。2003年，房地产债券融资进一步下降，仅为0.34亿元，占全部融资额的0.003%。债券融资比重小，主要原因是：一是我国对发行债券的主体要求严格。根据《公司法》，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制。二是，我国债券市场相对规模较小，发行和持有的风险均较大。 综上所述，由于国家政策和企业自身条件的限制，银行贷款形式仍是目前乃至今后一段时期内房地产企业的主要融资方式。同时，信托融资和基金的形式随着国家政策的出台也将会成为房地产企业融资的重要方式。上市融资将会成为有实力的大型房地产企业的重要融资方式。面对融资困境的房地产业的主要应对策略◎调整心态和思路，面对现实，制定多元化融资发展战略过去房地产开发商对银行信贷融资的依赖程度非常之大，常规来说，项目开发资金的至少70%来自银行信贷资金。在新一轮的洗牌过程中，谁能尽快走出阴影，积极应对，谁就将在洗牌中领先一步，抢占先机受益。◎买壳上市:房地产企业实现公司上市的良好途径同样是进入证券市场，

❺ 我国房地产业发展存在的问题主要有哪些

我国房地产业发展存在的问题如下:

(一)房地产的总体规模越来越大

1、房地产投资规模不断扩大

房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。到2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。

2、开发规模快速增长

2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25
%，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%。2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%;房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%;房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。

(二)地区发展不平衡

1、房地产发展规模和增长速度存在地区差异

主要表现在第一，无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。第二，中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。第三，地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，
21.7%上升到15.7%，
24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。

2、城镇居民居住水平存在地区差异

在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91
>西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小;从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。

(三)房价居高不下

近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于1998。2003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。而到了2009年，温州、杭州、北京、上海、深圳等地的房价均超过一万，而在2010年房价又有一轮新高，使确确实实的“刚需族”出手犹豫，中央终于不得不出台新政进行调控。

❻ 证券投资基金可以直接投资房地产项目吗我国目前有没有推出长夜投资基金法急求

私募基金，与公募基金相对，是指通过非公开的方式向特定投资者、机构或个人募集资金，按投资方和管理方协商回报进行投资理财的基金产品。私募基金的投资对象非常广泛，从证券产品到金融衍生品再到企业股权等等，投资范围从货币市场到资本市场再到实业市场、从现货市场到期货市场、从国内市场到国际市场的一切有投资机会的领域。私募股权投资基金是指通过私募形式对具有融资意向的非上市企业进行的权益性投资，在交易实施过程中附带考虑了将来的退出机制，即通过上市、并购或管理层回购等方式，出售持股获利。据私募股权投资投入企业的阶段不同，私募股权投资可分为创业投资、发展资本、并购基金以及PIPE(上市后私募投资)等等，或者分为种子期或早期基金、成长期基金、重组基金等。而根据私募股权投资的对象不同，私募股权投资又被分为创业投资基金、基础设施投资基金、只柱产业投资基金和企业重组投资基金等类型。

❼ REITs(房地产投资信托投资基金)在中国的发展前景如何

中国可以资产证券化的物业类型有限，相关政策不清晰，税收体制没跟上，运营和资产证券化人才缺乏，是REITs在中国发展受阻的主要原因。现在政府已经意识到要帮助企业解决问题，在房地产资产证券化方面提供更完善的配套政策，尤其是税务的调整和改革。在未来的三年，REITs(房地产投资信托投资基金)将在中国有跨越式发展。”

❽ 我国有房地产信托，国外也有，但只看到大家谈房地产投资信托基金（REITs）。

你问题比较模糊，REITs其实是基金，不是中国的信托，真正的REITs其实风险比较高，但收益也很大，在中国没有纯粹的REITs。但你要说的房地产信托都是固定集合资金信托，收益期限固定，风险相对较小，比较成熟，只是现在房产环境不好，要注意选择项目城市，还有资管也是刚刚起步，还有很多基金，都是你所说的类型，发展就是信托较成熟，资管刚开放发展，基金市场不规划。

❾ 房地产渠道的重要性

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