房地產理財的風險

㈠ 投資房地產的不足與風險有哪些

1．不可抗力因素，如災害，特別是自然災害，對房地產的破壞是致命的，這是投資房地產的最大風險之一。世界上絕大多數的保險公司，都不承保因地震或戰爭所引發的損害對象，所以即使買了房地產保險也無法得到賠償。對於房地產保險，人們有許多誤解，事實上，它只是一種作為貸款抵押的人壽險，或者只是關於房屋基本裝修的火險。許多人都把這些保險當作房地產本身的保險了。

2．有些投資者看到房地產價格節節攀升，便會超負荷地貸款購買房地產，而由於原先計算好的租金收入和還貸方案因市場的逆轉和自身財力的變化出了問題，還貸便出現了問題。

所以，借貸買房是一把雙刃劍，它既可以給投資者以杠桿式的好處，也可以給他以杠桿式的損害。如果投資者能夠防止過度貸款，那麼縱有損失，也不至於負債累累。如果投資者的還貸額度與未來的還貸能力相符，那麼房地產市場價格的下跌，也不至於影響到他的正常生活。更重要的是，如果投資者有能力度過危機，那麼就有可能迎來房地產市場的又一春。

3．其他風險。

（1）房產地基或周遭地質可能出現問題。

（2）火災多由電力設施或煤氣使用等出現問題而引發，也可能因人為因素引起火災。輕的火災不會破壞整個建築物，嚴重的火災則會破壞性地燒毀建築物。

（3）建築材料老化和其他建築材料問題，如漏水、水泥板塊剝離脫落等。

㈡ 房地產投資風險的風險因素

房地產投資風險地域性差異的縮小主要是指我國當前房地產業發展中出現的東部調整、中部升溫、西部啟動。理由有：
（1）前幾年我國出現在房地產開發熱主要集中在東部沿海地區，樓盤積奪空置也主要集中於東部沿海地區。而與東部沿海地區相比，中西部地區房地產市場發展較為滯後，商品房空置率也相對較低，因此消化調整的時間比東部短。
（2）由於實行西部大開發戰略以及經濟發展的「雁性原理」而導致的中西部趕超現象已初露端倪，中西部地區的投資回報率並不低於東部地區，甚至部分行業要比東部高。因此，中西部與東部地區經濟差距的縮小將會引起房地產發展差距的縮小。
（3）隨著住宅業作為新經濟增長點政策的出台和我國正式加入世貿組織日期的臨近，我國將進一步縮小各地區在房地產政策上的差異，逐步實行全方便多層次開放政策，從而逐步沖淡房地產投資的地域性風險。 除了被認為沒有風險的國家公債或國庫券的投資外，其他各種投資的投資報酬率一般是貨幣時間價值(利率)與投資風險價值(風險報酬率)之和。投資報酬率=利率+風險價值率
計算步驟：
在實際工作中，盡管「標准離差」能夠反映投資項目所冒風險的程度，但不便於與其他方案比較，故需計算」標准離差率」。
1.確定投資項目未來的各種預計收益(用xi表示)及其可能出現的概率(用pi表示)，並計算出未來收益的「預期價值」(用ar{e}v表示)，計算公式：未來收益的預期價值
2.計算「標准離差」(用σ表示)與「標准離差率」(用r表示)。
3.投資風險價值計算公式：標准離差率
4.確定「風險系數」(用f表示)：一般應根據該行業全體投資者對風險反感的態度來確定，通常是風險程度的函數。
5.導入風險系數，計算該項投資方案預期的投資風險價值。
投資風險價值計算公式：
預期的風險報酬率(rpr)=風險系數*標准離差率=f*
預期的風險報酬額(rp)=未來收益的預期價值*預期風險報酬率/(貨幣時間價值+預期風險報酬率
將預期的投資風險價值與企業要求的投資風險價值進行比較：
若預期的投資風險價值>要求的投資風險價值，說明該投資方案所冒的風險大，得到的報酬率小，方案不可行。若預期的投資風險價值<要求的投資風險價值，說明該投資方案所冒的風險小，得到的報酬率大，方案可行。
要求的投資風險價值的計算：
要求的投資報酬率=貨幣時間價值+要求的風險報酬率
要求的風險報酬率=要求的投資報酬率-貨幣時間價值
要求的風險報酬率=未來收益的預期價值*要求的風險報酬率/(貨幣時間價值+要求的風險報酬率)。

㈢ 投資的房地產的風險有哪些

那麼除了銀行存款、貨幣儲蓄，中國人還喜歡投資什麼？大家應該都不難猜出來——地產。

那有些朋友會問，我投資房地產是不是就特別靠譜特別安全了呢？真不是，房產，可能有些人覺得說和股票基金不一樣，它看得見摸得著，不管怎麼樣我還剩一套房子。這種思想也並不可取。因為即使房子是實體，但房產背後的泡沫也是實實在在的。賣過房子的朋友總喜歡說一句話，有價無市。買的時候，房價總是很高，真的要賣了，很難達到自己預想的水平。而且即使你買的房價格合理，對於剛步入社會的年輕人來說，每月還款是固定的，必須還，這樣一來容易讓自己陷入一個被動的局面。

有時房價也會受到政策的影響。最近有這樣一條消息可以佐證這個說法，標題叫：穩房價，又一個城市出手了。近日，廈門發布《廈門市住房發展規劃（2021～2025年）》，未來5年將新增住房38萬套（商品房12萬套），同時表示「保持住房價格平穩」：逐步使住房價格與經濟社會發展和居民收入水平相適應。新建商品住宅價格年度漲幅不超過5% ，住房租金價格年度漲幅不高於城鎮居民人均可支配收入增長幅度。

新房價格年漲幅不得超5%，釋放了什麼信號？廈門之所以值得關注，是因為它是中國內地房價第四城。深圳、上海、北京是中國內地房價最高的三個城市，而第四城不是廣州，也不是杭州，而是廈門。

廈門房價之所以如此之高，有兩個原因：

一是廈門與深圳相似，城市體量過小，作為核心區的廈門島更是寸土寸金。深圳城市面積接近2000平方公里，而廈門僅為1700平方公里。加上廈門島內長期缺乏大規模的土地供應，由此導致土地供不應求，房價自然居高不下。

二是廈門是旅遊城市，也是福建人置業的首選地。旅遊城市給廈門帶來了天然優勢，而民營經濟極其發達的福建，又對廈門情有獨鍾。大量民間資金將廈門作為置業首選地，這就為廈門房價提供了長期支撐。

事實上，廈門不是主動限制房價年漲幅的第一城。早在一兩年前，東莞、寧德、昆明等城市都曾出台過類似政策。這一數字，有城市是5%，有城市是6%，還有城市是10%，背後並無統一標准。但似乎都或明或暗地默認了這一點：房價只漲不跌，所以才要特別強調控制漲幅。房價熔斷不新鮮，但這一「漲停板」標準是怎麼來的？從各地的政策表述來看，這應該是基於GDP增速、收入增速和物價水平而定。要知道，2019年全國GDP增速已經下探到6%，2020年疫情影響之下剛剛轉正。未來隨著經濟放緩，GDP增速有可能降到5%以下。

就此而言，房價漲幅每年不得超過5%，未必沒有合理性。這也是房價隨著經濟增長而上漲的健康姿勢。我們看到，過去20多年，房價基本上都是每隔幾年翻一倍。如果按照5%的年漲幅，房價至少要15年才能翻一番。如果房價年漲幅真能控制在5%，那麼樓市本身將會失去賺錢效應。畢竟，房子本身的折舊成本、房貸利率成本、物業費乃至未來可能的房地產稅等，加起來已經超過5%。所以，在中國房地產界有一句話廣為流傳：房價不漲就是跌。

㈣ 關於房地產投資的風險主要有哪些的問題分析

房地產投資的風險主要有哪些？房地產投資過程中，
投資風險種類繁多並且復雜，
其中
主要有以下幾種
1
、市場競爭風險。是指由於房地產市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最
終給房地產投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。
市場風險的出現主要是由於開
發者對市場調查分析不足所引起的，
是對市場把握能力的不足。
銷售風險是市場競爭能力的
主要風險。
2
、購買力風險。在房地產投資的風險主要有哪些
的分析中，是指由於物價
總水平的上升使得人們的購買力下降。
在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，
人
們會降低對房地產商品的消費需求，
這樣導致房地產投資者的出售或出租收入減少，
從而使
其遭受一定的損失
3
、流動性和變現性風險。首先，由於房地產是固定在土地上的，其交易的完成只能是
所有權或是使用權的轉移，而其實體是不能移動的。其次，由於房地產價值量大、
佔用資金
多，
決定了房地產交易的完成需要一個相當長的過程。
這些都影響了房地產的流動性和變現
性，
即房地產投資者在急需現金的時候卻無法將手中的房地產盡快脫手，
即使脫手也難達到
合理的價格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產投資者帶來了變現收益上的風險。

㈤ 房產投資的風險險是什麼

(1)流動性風險 房地產是無法移動的固定物，其買賣存在區域的特性。如果急需變賣房地產，但不容易找到有需求的買家，這時，賣方可能就不得不大幅降低售價來吸引買家。所以，投資於房地產的資金流動性較差，不易變現。(2)市場風險 房地產市場受經濟周期性變動、社會政治環境、供求關系的影響。如果政治穩定、經濟繁榮，房地產的價格可能看漲，反之則會看跌。所以投資房地產卻沒有看到價格變化的趨勢時，就可能會遭致損失。因此，不要在房地產價格泡沫巨大的時候非理性地進行投資。(3)利率風險 市場利率變動會影響房地產的價值，在房地產預期年收益一定的情況下，市場利率越高，房地產投資價值越低，兩者呈反比關系。利率變化對獲取租金收益的房地產投資以及利用銀行按揭貸款購買房地產的影響尤為顯著。(4)購買力風險 雖然房地產投資具有抵禦通貨膨脹的能力，但如果房屋價格和租金的上漲幅度低於通貨膨脹率，則房地產的實際收益仍會減少。而且在通貨膨脹時，如果大幅提高房地產的售價，又會影響對房地產的購買能力和消費需求，形成有價無市的局面。 (5)交易風險 房地產交易市場的信息不對稱，使得投資者購買房地產時可能產生交易風險。例如，投資者對房地產交易所涉及的法律條文、城市規劃和稅費等不熟悉，或者是對開發商出售的住房是否在結構和質量上有內在缺陷等不了解。而現實中的許多房地產交易糾紛就是因為這種信息不對稱所致。(6)意外風險 房地產投資還可能遭受自然災害和人們意外的過失行為所帶來的風險。例如，地震、洪水、海嘯、台風等自然現象，意外的火災等人為事故，都可能使房地產受到損毀。

㈥ 房地產基金的風險

房地產基金的投資風險包括：經營風險、財務風險、流動性風險、通貨膨脹風險、管理風險、利率風險、政策法規風險和環境風險。
基金內部控制措施包括：可行性研究、內部風險控制、制定房地產地產基金投資決策流程，以及建立投資決策委員會和風險控制委員會。
房地產投資基金投入之前的風險主要是由信息不對稱引起的。這一時期的風險防範措施的形成應建立在如何保證房地產投資基金能夠盡可能得到來自企業家和投資企業的完整准確的信息。只有證明可將機構資產授權給經營者，才能依賴他們為房地產投資基金獲得的最大利益。為此需要採取以下風險管理措施：藉助商業計劃書、盡職調查、藉助專門的中介服務公司的評估和服務、藉助中介機構的推介及採取投資組合策略。
房地產投資基金投入之後的風險主要來自事後信息不對稱以及由此產生的道德風險，同時還要考慮投資本身面臨的風險。面對可能的風險，房地產投資基金應當採取以下措施：用雙方簽訂的投資協議防範風險、基金經理人對房地產企業的監控機制及違約補救。
房地產基金的財務管理模式有：單一直接管理模式、聯簽管理模式、代理記賬模式、完全審計模式以及內部審計模式。
相關 ：地產基金高收益誘惑 選擇時需擦亮雙眼《2012諾亞控股下半年度策略報告》認為，房地產剛需入市的條件逐漸成熟，剛需入市將推動銷售回暖，管理能力的提升和較高的周轉速度都能有效提高房地產開發企業的盈利能力，同時在房產洗牌過程中，大品牌將獲得更大的提升空間，2012將是房地產金融的真正啟動之年。然而，記者在寧波多家銀行了解到，銀行基本上停止了房地產相關信託類產品的發售，原因均為風險上的考慮。
某位資深開發商表示地產基金這種融資方式想嘗試的公司很多，國內運作好的項目並不多，一旦成功，投資者確實能從中獲得比較可觀的收益，但「限購」等調控風險依然存在。
另一位則表示，房地產開發利潤空間大幅縮水，很多都是以價換市，有些城市甚至出現了房價跌破樓面價的情況，所以要實現15%的純利潤也不容易，但是一方面是「土地為王」到「現金為王」的轉變，一方面是貸款不易的現狀，如果結合貸款成本，地產基金的利潤率也不是難以實現。
一位有著一級市場豐富投資經驗的投資人士表示，房地產基金的收益很誘人，但是風險也非常大，基本屬於與企業合作發行，在性質上屬於私募債的形式，如果有股權或者土地作抵押，風險稍微小些。目前市場上最流行的是債權類投資，這種方式類似於高利貸，基金將錢交給開發商，開發商將公司印章、銀行印鑒等作為抵押，同時必須保證每年的回報率。該資深投資人建議，投資者在選擇項目及公司時必須擦亮眼睛，因為這類項目的周期都比較長，一般為三年左右，就市場來說很難預判，一旦項目損失，投資者無法直接向項目本身要回本金，而是要向合作企業要，如果企業本身是個空殼公司，那麼風險就非常大。