土地儲備債券到期違約風險

❶ 什麼是土地儲備投資，是什麼意思這種項目是否有發展穩定性如何

要明白什麼是土地儲備，就得了解土地怎麼進入市場。我國法律規定任何個人和單位不得買賣土地，土地進入市場得先由政府收儲，然後以招拍掛等形式出讓給房地產商或單位個人。這牽涉到權屬轉變的問題，個人不具有土地所有權，具有使用權，政府收儲後，權屬為國有所有，出讓給開發商，權屬為國有使用權，所以有年限。原為建設用地的土地為熟地（包括批而未建），非建設的為生地。土地儲備投資說白了就是投入大量資金，先獲得使用權（一般為生地），等政府來收儲，政府補償你，賺取其中差額。這種項目可以獲得較大利潤，原因為差額較多，但影響收益的因素太多：1、需要有預判性的眼光，地段是否好，政府是否會收購；2、你只是N多儲備人中1個，你的錢有打水漂的危險，比如人家收完錢後走人了；3、投入多、周期不確定。
再次提醒：有很多人都是這樣騙錢的，誰誰誰要用地了，我們先買下來再賣給政府，結果卷著錢就跑了，即是真的要開發，企業拖7、8年再開發，你的錢也拿不出來。
所以這類項目如果是土地收儲投資中心，長期的穩定的，可以投資，回報不錯，如果是小型的，風險太大。

❷ 如何破解土地儲備融資受限

土地儲備資金收支管理嚴格執行《土地儲備資金財務管理暫行辦法》的規定。土地儲備機構向銀行等金融機構申請的貸款應為擔保貸款。土地儲備機構舉借的貸款規模，應當與年度土地儲備計劃、土地儲備資金項目預算相銜接，並報經同級財政部門批准，不得超計劃、超規模貸款。
《辦法》要求，涉及銀行貸款的，申請貸款的土地儲備機構必須滿足商業銀行及其他金融機構的貸款要求。土地儲備機構舉借的貸款規模，應當與年度土地儲備計劃、土地儲備資金項目預算相銜接，並報經同級財政部門批准，不得超計劃、超規模貸款。土地儲備貸款應實行專款專用、封閉管理，不得挪用。
在這個情況下，融資問題則可利用民間借貸來進行輔助借貸。

❸ 為應對債券違約兌付風險,企業應如何從資本結構角度做出提前安排

1、應樹立風險意識，建立風險預估體系和有效的風險防範機制 企業債務融資是指企業通過銀行貸款、發行債券、商業信用等方式籌集企業所需資金的行為。企業樹立風險意識、預估風險，並建立有效的風險防範機制非常有必要。在決定進行債務融資時，企業應立足市場，及時對財務風險進行預測和防範，制定適合企業實際情況的風險規避方案，通過合理的籌資結構來分散風險。如通過控制經風險來減少籌資風險，充分利用財務杠桿原理來控制投資風險，使企業按市場需要組織生產經營，及時調整產品結構，不斷提高企業的盈利水平，避免由於決策失誤而造成的財務危機，把風險減少到最低限度等。確定適度的負債數額，保持合理的負債比率，合理安排籌資，優化資金結構。 2、確定適度的負債數額，保持合理的負債比率合理安排籌資，優化資金結構按資金運用期限的長短來安排和籌集相應期限的負債資金，是企業規避融資風險的對策之一。籌措長期資本，成本較大、彈性小、風險小，短期資本則與之相反。因此，企業在安排長、短期籌資方式的比例時，必須在風險與收益之間進行權衡。而所謂最佳資本結構則是指在企業可接受的最大籌資風險以內，總資本成本最低的資本結構。企業應確定一個最佳資本結構，在籌資風險和籌資成本之間進行權衡，使企業價值最大化。 具體企業可通過以下方式來實現資本結構的優化： 1、保持合理的現金儲備，確保企業的正常支付和意外所需。 2、加強存貨管理，提高存貨周轉率。這樣會增強企業的短期償 債能力及獲利能力。通過存貨周轉速度分析，有利於找出存貨管理中存在的問題，盡可能降低資金佔用水平。 3、加強應收賬款管理，加快貨幣資金回籠。通過建立穩定的信用政策、確定客戶的資信等級、評估企業的償債能力、確定合理的應收賬款比例、建立銷售責任制等措施，積極組織催收，減少在應收賬款方面的資金佔用，加快貨幣資金回籠。 3、合理安排籌資結構和期限組合方式，確定最佳資本結構根據企業一定資產數額，按照需要與可能安排適量的負債。同時，還應根據負債的情況制定出還款計劃。企業利用負債經營加速發展，必須從加強管理、加速資金周轉上下功夫，努力降低資金佔用額，盡力縮短生產周期，提高產銷率，降低應收賬款，增強對風險的防範意識，使企業在充分考慮影響負債各項因素的基礎上，謹慎負債。在制定負債計劃的同時須制定出還款計劃，使其具有一定的還款保證，企業負債後的速動比率不低於1∶1，流動比率保持在2∶1左右的安全區域。只有這樣，才能最大限度地降低風險，提高企業的盈利水平。同時還要注意，在借入資金中，長短期借款應根據需要合理安排，使其結構趨於合理。 4、根據企業情況，制定負債財務和還款計劃為了預防融資陷阱風險,企業可委託律師對投資方的具體信息進行調查,並簽訂臨時合同,首先約定好違約責任,預防因陷阱造成不必要的損失。企業進行籌資則必須面對籌資所帶來的風險，故企業在考慮債務融資時，需要全面認識並謹慎預估潛在的風險，及時制定和嚴格執行有效的債務融資風險防範對策，如此才能充分發揮債務融資的最佳作用，確保企業的穩定、持續發展。

❹ 土地儲備資金收支管理有什麼規定

土地儲備資金收支管理嚴格執行《土地儲備資金財務管理暫行辦法》（財綜［2007]17號）的規定。
土地儲備機構向銀行等金融機構申請的貸款應為擔保貸款，其中抵押貸款必須具有合法的土地使用證；申請貸款的土地儲備機構必須滿足商業銀行及其他金融機構的貸款要求。土地儲備機構舉借的貸款規模，應當與年度土地儲備計劃、土地儲備資金項目預算相銜接，並報經同級財政部門批准，不得超計劃、超規模貸款。土地儲備機構申請貸款時，應持財政部門的貸款規模批准文件及同級人民政府批準的項目實施方案等書面材料向當地商業銀行及其他金融機構申請擔保貸款。商業銀行及其他金融機構應嚴格按照商業原則在批準的規模內發放土地儲備貸款。土地儲備貸款應實行專款專用、封閉管理，不得挪用。
政府儲備土地設定抵押權，其價值按照市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥國有建設用地使用權抵押程序執行。
商業銀行及其他金融機構應當准確、完整、及時地向人民銀行建立的全國統一的企業信用信息基礎資料庫報送土地儲備機構的土地儲備貸款相關信息。在貸款發放前，商業銀行及其他金融機構應當查詢貸款儲備機構的信息，對有不良記錄的土地儲備機構審慎發放貸款。商業銀行及其他金融機構應當根據監管要求，合理、科學確定貸款期限。
土地儲備機構舉借商業銀行及其他金融機構貸款的，必須按貸款合同約定，及時足額償還貸款本息。
各類財政性資金依法不得用於土地儲備貸款擔保。土地儲備機構應加強資金風險管理，不得以任何形式為第三方提供擔保。

❺ 觀察｜債務違約高管出走，曾經「四川房企一哥」藍光何去何從

曾有「四川房企一哥」之稱的藍光發展（600466.SH）目前陷入了資金緊張、核心高管離職以及債券違約的局面。而藍光發展實際控制人楊鏗的兒子楊武正也在近期接過了公司董事長和總裁的位置，但市場對這家在風口浪尖的公司也有著擔憂：年僅26歲的楊武正是否能夠力挽狂瀾，公司的未來將如何？而這些都是楊武正需要解決的問題。

從目前的情況來看，若藍光發展不能在短期內解決資金問題，那麼公司將陷入債務全面違約的爆發階段。

融資依賴非標，一季度末有息債務達790.6億元

2015年，藍光發展成功借殼上市，當年銷售額為183億元，到了2019年公司的銷售額達到了1015億元。用了四年公司的銷售額破千億，當時成為了名副其實的黑馬房企。

然而，藍光發展在跨進房企千億俱樂部之後，其銷售額就幾乎停滯不前。2020年藍光發展的銷售額為1035億元，與2019年的銷售額近乎持平。

按照克而瑞研究中心披露的數據，2021年前5個月，藍光發展的銷售額累計達到446億元，同比增長23%。從目前的銷售額情況來看，公司的銷售是沒有問題的。

但進入2021年以來，藍光發展的負面消息不斷。包括非標逾期、撤離上海總部、大幅裁員、出售物業公司回籠資金以緩解自身資金壓力，尤其再加上其表內外債務壓力的顯現，這一切都使得藍光發展的資金鏈非常緊張。

從藍光發展目前的基本面來看，公司股東的質押比例一直較高，控股股東及其一致行動人累計被凍結的股份約3.9億股，占其所持股份比例約22.44%，占公司總股本比例12.86%。而質權方包含多家信託公司，這就說明公司股東資金鏈較為緊張而且有一定的非標融資依賴度。

公開可查詢的資料披露，6月份以來藍光發展控股股東所持公司股份因股票質押出現違約而被司法凍結，同時公司旗下的子公司藍光和駿被平安不動產旗下的投資公司申請司法凍結以做財產保全。

雖然無法得知藍光發展的表外債務數據，但從其2020年的年報和2021年一季報披露的數據中可以發現，有息債務分別為780.25億元和790.6億元。而應付票據分別為59.77億元和78.45億元。

另外，從公司存貨來看，截至2020年底，藍光發展的賬面存貨價值為1696億元，其中已完工開發項目、在建開發項目和其他存貨金額分別為194億元、1502億元和0.4億元。若以賬面價值計算，剔除預收賬款後公司的未售貨值約906億元，有機構測算過，若按2020年毛利率進行成本加成，藍光發展的未售貨值可能在1220億元左右。但需要指出的是，這些僅為估價，在實際的資產處置中會出現打折的情況，實際變現能力不足，這些對於其短債的償還能力有限。

公司存在自由現金流缺口，可動用資金僅2.07億元

藍光發展發家於四川省成都市，因而其大部分的土地儲備都在成渝圈內和三四線城市。截至2020年底，公司持有待開發土地面積為568.95萬平方米，其中權益佔比為72.4%左右；非權益部分既有房企合作夥伴，也有金融機構的明股實債。土地儲備在西南區域、華中區域、華東區域、華北區域和華南區域佔比分別為40%、33%、10%、8%和9%。其中，西南區域佔比最高。

雖然藍光發展在2020年上半年調整了土地結構，聚焦新一線、二線及強三線城市；調整拿地節奏，向市場好、周轉快、能力強的區域傾斜。但仍有部分金融機構認為，公司土地儲備偏向城市能級偏低的城市，回款存在壓力，去化水平不高。而且拿地溢價較高，盈利空間較薄。

有參與過藍光發展盡調的金融機構人士對澎湃新聞（www.thepaper.cn)表示，藍光發展的回款進度弱於拿地強度，這樣造成了公司持續存在自由現金流缺口。在缺乏現金流的情況下，公司繼續採取高杠桿、高非標佔比和高融資成本的債務融資，推高了公司的債務規模，導致資金流動性承壓。加之債券密集到期，存在較高的集中兌付風險，雖然公司也賣了一些資產，但是短期這種處置資產的舉措並無法解決密集到期的償債壓力，所以使得如今的公司陷入了債務違約的局面。

盡管藍光發展強調，控股股東楊鏗及其一致行動人具備相應的資金償還能力，還款資金來源為其自有資金，其償還能力強，不存在流動性風險，由此產生的質押風險在可控范圍內。但以目前發生的事實來看，藍光發展手中可自由動用的資金僅有2.07億元，而截至7月12日，藍光發展累計到期未能償還的債務本息合計45.44億元，手持貨幣資金完全無法覆蓋其現有的債務。

核心高管辭職，評級機構預計公司將全面違約

債務危機還未解決的藍光發展，還面臨著核心高管辭職、人事動盪的局面。

7月5日晚間，藍光發展公告，公司董事會近日收到公司總裁遲峰及首席財務官歐俊明提交的書面辭職報告書。在此時刻，公司的關鍵人物紛紛辭職，用的原因都是「因公司整體安排」。二人辭任之後，仍擔任公司第八屆董事會董事。

事實上，在CEO遲峰宣布離職之前，6月4日，藍光發展宣布公司董事長楊鏗辭去公司董事長職務，公司董事會改選楊武正為董事長。這意味著，楊鏗將其26歲的次子楊武正推向了前台。

一個月後，藍光發展宣布，經董事長提名，同意聘任楊武正為公司總裁（法定代表人）。也就是說，楊武正成為了公司的董事長兼總裁。

對於此舉，此前有分析人士對澎湃新聞表示，楊鏗的這一舉措是為了和上市公司做徹底切割。「假設在目前藍光發展的這些債務中，楊鏗有連帶擔保責任，他拿自己的信用去為上市公司融資。那麼如果一旦還不上錢了，楊鏗只會有其個人的訴訟，現在切割之後不會牽連到上市公司。」

在評級機構的眼中，藍光發展目前已無法對未來三個月到期的33億元境內債券進行償付。

7月13日，標普全球評級將藍光發展的長期主體信用評級從「CCC-」下調至「D」。同時，將該公司優先無抵押債券的長期債項評級從「CC」下調至「D」。

標普認為，藍光發展未能償還2021年7月11日到期的中期票據，本息共計約9.68億元。標普表示，鑒於該公司極疲弱的流動性狀況，預計其將無法在規定的10天寬限期內完成償付。

標普於報告中提到，藍光發展的逾期銀行貸款和信託貸款約有36億元，突顯了公司緊張的流動性狀況。由於信託公司提交申請，公司的項目股權也在近幾個月被法院凍結。同時，項目處置進度也不及預期，未能給公司帶來充足的流動性來源。截至2021年6月30日，藍光發展公布僅有2.07億元可用現金。

因此，標普預計藍光發展將全面違約。預計該公司不會對未來三個月到期的33億元境內債券進行償付。公司未能償付前述中票，亦將引發這些債券中的多數債券以及境外債券的交叉違約。

❻ 土地儲備貸款的風險

各地政府通過加快土地資源向土地資本轉變，提高土地收益，為城市建設提供了強大資金支持，部分城市成立了土地儲備中心專司其職。土地儲備貸款相應成為銀行新的效益增長點和營銷重點，並占據了銀行信貸資金相當份額。
但是，由於土地儲備貸款金額大，政策性強，政府幹預成分多，銀行管理經驗不足，貸款風險相對較大。土地儲備貸款主要面臨以下風險： 1、落實有效的抵押是防範土地儲備貸款風險的前提。貸前對儲備土地進行嚴格的評估並設定抵押是防範風險的有效措施，這樣可以避免借款人擅自處置儲備的土地懸空貸款，從而取得對貸款管理的主動控制權。當然，銀行應當關注儲備土地取得的合法合規性，如取得土地是否經過法定程序批准，是否足額繳納土地出讓金等；對土地價值的評估結果可以實行社會公開，接受社會監督，防止評估機構隨意估價。
2、把好貸款用途監控是確保土地儲備貸款安全的關鍵。保證貸款資金用在儲備的土地項目上，確保土地的保值、增值和權屬無爭議，應當對土地儲備貸款實行封閉管理。事實上，一些地方政府往往把土地儲備貸款當作以土地作抵押向銀行融資的城市建設資金，就理所當然地納入財政資金管理，他們並不真正了解銀行發放土地儲備貸款的用途，銀行要加強與地方政府的溝通，使他們真正了解土地儲備貸款的性質和用途，絕不能放棄對貸款用途的監控；鑒於地方財政要介入對貸款資金的管理，可採取借款人與財政建立共同的貸款專用賬戶的措施，將貸款資金與財政資金徹底分開，這樣既便於財政直接監控，也能滿足銀行對信貸資金管理的要求。
3、土地拍賣款是償還土地儲備貸款的唯一資金來源。由於土地拍賣變現的不確定性，導致借款償還期限不確定，為規避貸款流動性風險，在借款合同中除了要明確一個合理的貸款期限外，還應當在借款合同的分期還款計劃中明確「土地拍賣變現後及時優先償還貸款金額或一定比例金額，不受貸款期限的約束」。我們既不能等到貸款到期才回收，也不能因為貸款到期後借款人未及時歸還而立即處置抵押的儲備土地，更不能依賴政府要用財政預算資金來償還貸款，借款人歸還貸款的期限實際上就是土地拍賣變現之日，償還貸款資金的唯一來源就是土地拍賣變現資金。
4、理順投資關系，創新金融產品，完善金融服務。從土地儲備貸款運作情況看，政府直接參與經營管理，土地儲備資金融資渠道單一，基本上是銀行貸款投入，加大了銀行貸款風險。隨著政府投資體制改革的不斷完善，政府投資行為必將不斷得到規范，政府主要職能是確定土地利用建設規劃，依法對儲備土地項目進行審批，向社會公開招標選定業主，而不應干涉銀行和企業的自主經營。作為銀行來講，要增強風險防範意識，總結經驗教訓，完善土地儲備貸款管理辦法，在貸款投向上要重點選擇那些主體資格符合銀行貸款條件且資本充足的借款人和政府信譽良好、管理規范的城市，並減少貸款投資比例（如借款人應用自有資金繳納土地出讓金）；另外，銀行要增強創新意識，完善金融服務，如在中國尚未允許地方政府發行公共債券的情況下，銀行可以利用代理集合委託貸款方式來籌措土地儲備資金，這一方面能使參與了集合委託貸款的老百姓關心城市建設，監督政府規范資金使用，另一方面又可以規避一些政策性風險，如上海地鐵、成都市水環境項目集合委託貸款發行均取得良好效果；還可以發揮銀團貸款優勢，充分整合資源，分散風險。

❼ 債券兌付風險的影響因素有哪些

1.債券信用評級情況
債券信用評級是由信用評級機構對債券發行主體如期、足額償還債務本息能力與意願的相對風險進行的以客觀、獨立、公正為基本出發點的專家評價。債券信用等級是反映債務預期損失的一個指標，為投資者提供了一個判斷風險的參考值。一般而言，債券信用評級受債券發行主體信用評級、債券利率水平及其償付方式等多種因素的影響，債券信用評級越高，該種債券發生兌付風險的可能性越小。
2.財務狀況
財務狀況是指債券發行主體的資產負債結構及其流動性，這從財務角度反映債券發行主體到期償還債券本息的能力。資產負債結構方面一般可關注公司資產負債率指標，其反映資產最終對債權人利益的保障程度，資產負債率越低，債券發行主體的兌付風險越小;流動性方面一般則關注其流動比率、速動比率、流動資產周轉率等指標，其反映債券發行主體的短期償債能力，債券發行主體的流動性越好，對投資者越有利。
3.經營情況
經營情況是指債券發行主體運用資金獲取收益的能力，債券本息的償付來源於債券發行主體通過使用債券募集資金實現的收益，因此債券兌付風險的大小從根本上而言取決於企業的經營情況。企業經營情況的好壞受其所在行業、自身管理能力及創新能力以及人才儲備等多種因素的影響，企業經營情況越好，債券兌付風險發生的概率也越低。
4.擔保情況
債券發行主體在自身資信情況不夠或為追求債券更高信用評級的情況下，會尋找相關機構如金融機構、擔保公司或大股東等為其債券本息的兌付提供連帶責任擔保。因此，債券是否存在擔保及其擔保主體的資信情況是其兌付風險的重要影響因素。一般而言，存在擔保的債券其兌付風險小於沒有擔保的債券;存在金融機構擔保的債券其兌付風險小於普通企業擔保的債券。當然，就擔保本身而言，還要分析具體的擔保條款如擔保范圍、擔保方式、擔保期限等。
5.償債保障措施
償債保障措施是債券發行人為避免兌付風險的發生，根據自身經營特點和債券兌付期限建立的償債准備機制。常見的償債保障措施如設立償債准備金及專項償債賬戶制度;此外還有在出現兌付危機時的特殊規定，如發行人將不向股東分配利潤，發行人將暫緩重大對外投資、收購兼並等資本性支出項目的實施，發行人將調減或停發董事和高級管理人員的工資和獎金，發行人主要責任人不得調離等。很明顯，有明確償債保障措施的債券的兌付風險也相對較小。

❽ 政府債券的風險主要是什麼風險

按理說政府債要比企業債靠譜。但是現在政府債也不安全了。

本人於2016年購買了這款《三都水族自治縣城鎮建設投資有限公司2016年直接債務融資》產品，用於三都水族自治縣農貿市場片區基礎設施建設工程項目，但是，到今年2018年9月份早已到期，可是，現在十月份都要完了，還是遲遲沒有收到我的本金和利息，也沒有任何明確的解釋……當初之所以敢入手，也是因為看中是國企融資、國資擔保，誰承想，ZF債現在也開始坑投資人的血汗錢了？？？最關鍵的是，該基金募集資金規模不是才不到2億元么？？？5.05億的土地抵押哪去了？？？注冊資金高達30億元的三都水族自治縣國有資本營運有限責任公司連我們這點錢難道都兌付不了嗎？？？說好的ZF三函支持呢？？？出了這樣的事情，三都縣人民ZF、財政局、人大常務委員會就視而不見嗎？？？將ZF信用置於何處？將我們對於GJ的信任置於何地？？？這可都是我們這些投資人一輩子的積蓄，全家的血汗錢吶，現在一紙通知說要延期、展期，憑什麼？？？請領導們重視，盡快給我們一個合理的解決方案，不要讓我們失去對ZF的信任！！！