房地產債券整體風險依舊可控

1. 房企都是靠什麼降低負債風險的新力控股好不好，值得購買嗎

你問的太廣了，這裡面涉及的面就廣了，拿地、成本把控、項目運作、內部管控、融資、品牌塑造。。。這些說起來都可以影響負債，你可有得研究了。新力控股我覺得還不錯，我對他們的園林印象很深，樣板房感覺各大開發商都大同小異，沒什麼感覺，要住了才知道。

2. 房地產企業債務風險管控具體有哪些

1、市場競爭風險。是指由於房地產市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。市場風險的出現主要是由於開發者對市場調查分析不足所引起的，是對市場把握能力的不足。銷售風險是市場競爭能力的主要風險。
2、購買力風險。在房地產投資的風險主要有哪些thldl.org.cn的分析中，是指由於物價總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產商品的消費需求，這樣導致房地產投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。
3、流動性和變現性風險。首先，由於房地產是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權或是使用權的轉移，而其實體是不能移動的。其次，由於房地產價值量大、佔用資金多，決定了房地產交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產的流動性和變現性，即房地產投資者在急需現金的時候卻無法將手中的房地產盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產投資者帶來了變現收益上的風險。
4、利率風險。是指利率的變化給房地產投資者帶來損失的可能性。利率的變化對房地產投資者主要有兩方面的影響：一是對房地產實際價值的影響，如果採用高利率折現會影響房地產的凈現值收益。二是對房地產債務資金成本的影響，如果貸款利率上升，會直接增加投資者的開發成本，加重其債務負擔。
5、經營性風險。在房地產投資的風險主要有哪些的分析中，是指由於經營上的不善或失誤所造成的實際經營結果與期望值背離的可能性。產生經營性風險主要有3種情況：一是由於投資者得不到准確充分的市場信息而可能導致經營決策的失誤；二是由於投資者對房地產的交易所涉及的法律條文、城市規劃條例及稅負規定等不甚了解造成的投資或交易失敗；三是因企業管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市場時機將手中的物業脫手，以至使其空置率過高，經營費用增加，利潤低於期望值等。
6、財務風險。是指由於房地產投資主體財務狀況惡化而使房地產投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產生財務風險的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內支付購房款；二是投資者運用財務杠桿，大量使用貸款，實施負債經營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。
7、社會風險。是指由於國家的政治、經濟因素的變動，引起的房地產需求及價格的漲跌而造成的風險。當國家政治形勢穩定經濟發展處於高潮時期時，房地產價格上漲；當各種政治風波出現和經濟處於衰退期時，房地產需求下降和房地產價格下跌。
8、自然風險。是指由於人們對自然力失去控制或自然本身發生異常變化，如地震、火災、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發生，就必然會對房地產業造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。

3. 民營上市公司債務違約頻現該怎麼解決

近一段時間以來，債券市場信用風險加速暴露，一些民營上市公司或持有上市公司的集團接連出現債券違約，引發了市場的擔憂。業內人士認為，這些債務違約，體現出金融與政府債務雙重監管大背景下，一些企業自身經營和財務控制能力出現了問題，債券市場的風險整體仍然可控。

而在稍早之前，則出現了企業發債10億元幾乎全部流標的情況。5月21日，東方園林發布公告稱，公司公開發行不超過15億元的債券已經獲批，原本計劃發行的10億元公司債券，實際發行規模僅0.5億元。業內人士認為，在信用收縮的大環境下，資質較差的企業，尤其是民營企業和部分城投平台再融資壓力進一步加大，這可能將繼續加快相關信用風險的暴露。

WIND統計數據顯示，自2018年以來不到5個月的時間內，已經發生至少19起債券違約事件，涉及發行主體11家，合計債券余額為176.04億元。除此前的春和集團、大連機床、丹東港、億陽集團外，新增違約主體5家，分別為上海華信、富貴鳥、凱迪生態、神霧環保和中安消。與2016年不同的是，本輪違約多集中在民營上市公司、其中包括一些較知名的上市公司，因此引發了市場對風險蔓延的擔憂。

中金公司認為，本次「違約潮」並非事出偶然，本輪債務違約加速受去年底來融資環境收緊所驅動，尤其是資管新規出台後銀行非標資產快速回表為地方政府與民企的資金鏈帶來了不小的壓力。同時，多項去杠桿宏觀政策疊加，包括財政支出放緩、地方政府融資及基建投資監管趨嚴，表內信貸額度偏緊等，也加劇了企業融資的壓力。

中泰證券首席經濟學家李迅雷對記者表示，這一情況的發生，主要是供給側結構性改革和產業調整所致。由於中國經濟區域發展差異較大，違約的企業主要集中在東北地區以及其他一些經濟形勢相對較差的地區。從行業來看，違約事件主要集中在一些面臨較大行業分化和環保壓力的傳統產業。

上市公司發債熱情高漲

Wind統計顯示，今年以來上市公司信用債發行規模已達4465.34億元，而去年同期僅為979.41億元，增幅高達355.92%。大幅攀升背後，上市公司償債壓力進一步提升。截至目前，A股上市公司存量信用債規模已達28188.96億元。其中，年內償債規模將達5436.61億元。即使扣除年內發行的短融，償債規模仍達3666.11億元。

從行業分布來看，按照細分行業分類，房地產發債規模最高，達到了864.9億元，緊隨其後的是電力能源行業，達到了831.9億元，采礦行業發債規模也達到了215億元。這三類行業發債規模占上市公司發債總量的比例達42.81%。Wind統計顯示，在年內上市公司債券到期情況方面，包含多個細分行業的製造業到期債券規模為1761億元，其次為電力能源行業，到期規模為822.6億元，房地產行業為717.86億元。

東方金誠評級公司首席分析師蘇莉認為，強監管下發生的信用收縮對債券發行人構成了一定的挑戰，融資成本和再融資難度有了較大的提升，尤其是對「借新還舊」過度依賴的企業沖擊較大。具體來說，部分負債高企、盈利能力出現顯著下降的民營企業或較為邊緣化的國企，尤其是處於產能過剩領域企業或成為信用風險暴露的集中區；部分面臨債券到期和回售壓力的房地產企業，在再融資難度明顯上升的情況下，也有可能出現新的違約主體。

另一方面，公開信息顯示，年報公布後，上市公司的償債能力正在受到交易所的高度關注。以飛樂音響為例，5月18日，上交所對其下發2017年年度報告的事後審核問詢函，問詢函要求該公司結合業務構成、資金使用安排、經營情況，說明報告期資產負債率大幅上升的原因，並要求上市公司結合短期借款規模、流動資金等，分析公司的短期償債能力、是否存在短期償債風險以及應對措施。

債券市場信用風險整體可控

盡管債券違約事件時有發生，但業內人士普遍認為，債券市場的信用風險仍然整體可控。李迅雷強調，從違約金額來看，信用債違約金額比例還不到1%，大概只有0.4%、0.5%左右，遠遠低於目前銀行的壞賬水平，在一個正常的范圍內。李迅雷表示，從金融監管角度來講，要打破剛性兌付，所以不排除接下來還有不少公司出現違約。他指出，應當要有防範發生系統性風險的意識，做好預期引導。

中信證券則認為，近期頻繁爆發的信用風險事件，各家主體違約的導火索和根源有所不同，其風險的積聚與爆發不在貨幣政策或流動性環境，而在於自身經營和財務控制能力。在穩杠桿和防風險目標下，預計原有風險處置將更加溫和，防範新風險積聚。未來信用風險總體會更為緩和，但結構上低評級主體仍然面臨一定風險。

中金公司建議，在政策層面，要遏制風險蔓延，短期內需要提供必要的流動性支持及較穩定的政策預期，保持社融增速環比在一個較合理的水平有助於穩定總體融資條件及總需求，同時盡快頒布資管新規的執行細則及過渡期的安排也有助於「非標」資產有序退出，降低「踩踏」風險。中長期制度建設方面，金融去杠桿不能「單兵突進」，平穩去杠桿需要財稅體制改革及低質量信用資產平穩退出機制等方面的配合。

蘇莉認為，近期及後續可能出現的違約案例是我國信用債市場去除剛性兌付面紗之後呈現的信用風險本來狀態，信用風險的還原和釋放將促使信用債市場回歸信用風險定價的本源，引導投資者理性平衡信用風險與收益，有助於消除系統性風險的隱患。不過，在相對集中暴露信用風險的階段，也需要避免金融機構集體非理性和踩踏效應導致風險傳染性加劇。建議債券市場投資者提升信用風險識別和組合管理能力，對債券風險的暴露制定應對預案，冷靜應對信用風險。

4. 房地產公司債時隔四個月重新放行是真的嗎

是真的，據澎湃新聞網消息，3月7日，上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司（以下稱「陸家嘴」）申請的2016年公開發行公司債券獲交易所「通過」。

在此之前近4個月的時間里，房企公司債幾近全軍覆沒，鮮有通過。澎湃新聞整理上交所和深交所的信息顯示，去年11月1日至今年3月6日，房地產行業公司債的申請中，86份房企公司債申請收到交易所反饋，涉及金額22726億元。其中，僅有5家企業申請獲得通過，還從11月25日以後則再沒有房企公司債發行獲得通過。

數據同時顯示，包括首創置業（,02868.HK）龍湖地產（00960.HK）、金輝集團(00137.HK)、招商蛇口（001979.SZ）在內的房企提請的17份發債申請，顯示為終止或中止，涉及金額逾530億元。

「正常類」公司將恢復放行

澎湃新聞了解到，符合交易所《關於試行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管函》規定的「正常類」的房企公司債已進入正常發行流程。

據悉，時隔4個月後，首獲放行的陸家嘴為「正常類」企業。去年8月，該公司提交公司債的發行申請之後，於9月和12月分別收到交易所反饋意見。

9月的反饋意見主要針對公司的收益來源、是否為失信被執行人；是否為環境保護領域失信生產經營單位及承銷商等問題。

12月給出的反饋意見則更多涉及「分類監管」，主要包括是否屬於分類監管要求所認定的房地產企業；是否屬於房地產企業申報公司債券的基礎范圍；募集資金的用途和使用范圍等問題。

去年10月，交易所曾布《關於試行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管函》（以下簡稱「監管函」），房企發行債券主要採取基礎范圍和綜合遴選兩項指標。首先用基礎指標對所有房地產企業進行初選，再進一步用綜合指標進行甄別，並對納入范圍的房企進行分類，主要分為正常類、關注類和風險類，為證券機構提供參考。

5. 都說風險是不可控的，為什麼說金融風險可控且收斂

當前，我國金融風險趨於收斂，整體可控。下一步，銀保監會將增強風險意識，堅持風險為本的監管原則，把風險估計得更全面，把應對措施准備得更充分，堅決守住不發生系統性金融風險的底線。

一是前瞻應對不良資產的反彈。督促銀行做實資產分類，真實暴露不良，足額計提撥備，加快處置速度。同時加強內部控制和風險管理，防止新增不良快速上升。

二是有序推進中小銀行改革和風險化解，壓實各方責任，針對不同類型、不同風險的機構，按照「一企一策」的原則有序推動，拓寬風險處置和資本補充的資金來源，多渠道補充資本。

三是繼續完善影子銀行監管制度和風險監測體系，持之以恆拆解高風險影子銀行業務，嚴防反彈回潮。

四是嚴厲打擊非法金融活動，堅決整治各種金融亂象，營造風清氣正的金融秩序。

五是嚴防外部輸入性風險，制定風險應對預案，儲備足夠應對措施。

六是完善風險全覆蓋的監管框架。增強監管的穿透性、統一性和權威性，依法將金融活動全面納入監管，對同類業務、同類主體一視同仁。

6. 中國經濟風險可控嗎

有序去杠桿， 風險可控。

盡管已初見成效，但去杠桿不能畢其功於一役，目前也存在一些問題和難點，需要通過有力但有序的措施，使宏觀杠桿率逐步回落到合理水平。

去杠桿，國有企業是重中之重。但高杠桿的國企集中在鋼鐵、煤炭、電力等行業，去杠桿與去產能、補短板等任務相交織，情況復雜。

「市場化債轉股和兼並重組應成為重點攻堅方向。目前已有部分企業陸續開展市場化債轉股，未來應擴大到更多負債率較高、產品有市場、有競爭能力的企業。」中國人民大學重陽金融學院高級研究員董希淼表示。

去杠桿，要發揮企業自身的積極性。「如果企業自身不走出過度擴張、過度負債的傳統路子，不主動聚焦核心業務，那麼去杠桿就成為金融企業的獨角戲，成效不會明顯。」一名銀行業人士表示。

高杠桿的形成，與我國的金融、財稅和國企等體制機制緊密相關。去杠桿要堅持著眼長遠、深化改革，強化根源治理。

在金融領域，要豐富金融市場體系，大力發展直接融資；在財稅領域，明確地方政府財權事權；在國企領域，要深化國企改革優化資本結構……從根源上去杠桿、防風險，要做的工作還有很多。

「去杠桿從本質上來說是要營造一個良好的經濟金融生態，促進企業持續健康發展。」董希淼表示。

守住底線，才有底氣。只要我們直面挑戰，主動作為，就一定能牢牢守住不發生系統性風險的底線，為經濟行穩致遠保駕護航。

來源：新華網

7. 分析 儲蓄 股票 債券 房地產等投資工具的優勢 投資效益和風險 考試題 越簡潔越好 多謝各位了

風險：股票》房地產》債券》儲蓄
收益：反過來
但是你要注意。。這是國際市場上的通用法則，在中國不是這樣的。。參考過去15年的數據。。房地產和股票這一塊是反過來的。
那就拿中國來說：
儲蓄無風險，收益低
債券分國債、地方債、企業債：國債無風險，地方債可以說無風險（但是現在看未必，因為08年金融危機時候刺激經濟發行的地方債償還能力很難說），企業債在債券裡面收益最高，但是有較小可能面臨企業難以償債的局面
股票上來看，中國的股市表現一直不是很好，現在的大盤指數跟10年前比差不了多少。如果看長期收益那股票持有並且年化收益達到10%的不到總數量的5%。
房地產過去15年裡平均漲幅可以達到15%

8. 房地產企業發行債券要求和政策法規或者經驗等

新修訂的《企業債券管理條例》有望於今年下半年推出。修訂的條例將有三大突破：企業債券的發放將由過去的審批制變為審核制，企業發債和利率將進一步市場化，明確規定企業債券信用等級的差異對債券利率的影響。過去企業發債的程序是，國家先批項目，再批額度，然後才能發行債券。修改後的程序將是企業自己報項目，只要符合發債必備條件，原則上就可以發行債券。過去規定如果企業是發行三年期債券，其利率不得高出同期銀行存款利率的40％。在新的條例中，這個限制將有所放寬。明確規定企業債券信用等級差異，意味著企業債券將為優秀的民營企業打開直接融資的另一條渠道。 債券利率市場化也將會吸引更多對內地房地產市場看好的國內外機構及個人投資者，為房地產企業打開一個新的融資渠道。發行企業債券可以緩解房地產開發企業巨大的資金壓力。按照中國人民銀行的規定，企業債券利息應不得高於同期銀行存款利率的40％，經過此前的8次降息，目前的銀行利率已基本接近谷底，在這種情況下，非常有利於房地產企業發行長期債券進行債權性融資。按照此前的政策，我國房地產企業的由於種種特徵，不易取得較高的資信等級，增加了發行債券的難度。這些特徵是：區域性明顯；不同類型的房地產在市場供求、經營管理上區別很大；受各地政府法規及政策管制影響大；與區域經濟發展水平以及經濟景氣周期有著明顯關系；房地產企業還普遍存在資金實力不足的問題，過分依賴於貸款和預收款，其資產負債率很高。但債券利率市場化以後，房地產企業就可以根據目前行業高風險高回報的特點，確定較高的債券利率，以吸引對內地房地產市場看好的國內外機構及個人投資者，這樣既滿足了我國快速發展的房地產業對資金的巨大需求，也開辟了境外資金進入中國房地產業的新渠道。

9. 房企融資風險凸顯是真的嗎

倪鵬飛表示，雖然近一年來房地產相關資金不斷收緊，但房企各項融資規模依然高於同期，面臨資金鏈與信貸違約風險。

報告指出，房企負債率高企，已經達到或超過警戒水平。Wind資訊數據顯示，截至9月底，A股136家上市房企負債合計達6.04萬億元，同比增加23.21%。36家房企資產負債率超過80%紅線，佔比近26.5%。其中，融創資產負債率高達92%，恆大、綠地、碧桂園等龍頭房企也普遍接近於90%。值得一提的是，上市房企有息負債也整體攀升，截至9月底，136家房企有息負債總額達2.7萬億元，較2016年的2萬億元相比，同比增幅高達37%。

除負債外，信貸來源變化明顯。報告顯示，2016年9月份以來，房地產開發資金來源中個人按揭貸款增速下降迅猛，同比增速由2016年6月份的51.4%降至2017年9月的1.3%，但與之相對應的是，房地產開發資金來源中國內非金融機構貸款增速大幅增加，同比漲幅由2016年的7.2%增加至2017年8月的38.3%。

倪鵬飛表示，在目前房企總體負債率高企，資金集中兌付壓力加大的背景下，樓市大幅波動會影響企業資金鏈安全，進而影響金融機構，因此，應加大對資金投向的管控，促進房企降低高杠桿資金佔比。