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Ⅰ 動用維修基金業損害到其它業主的權利嗎

許多購房者在購買房屋時都會知道要繳付一筆「公共維修基金」，用於日後自己所在樓房的公共維修。然而，對於大多數業主而言，這筆基金總共有多少、什麼時候可以動用這筆錢、具體又該如何動用等等問題，往往都有些不明不白的。
而近年來隨著房齡上升，特別是像最近這樣的高溫、雷雨季節，不少房屋都出現了損壞、老化的問題。可是在實際申請使用公共維修基金的時候，一些小區業主卻發現困難重重，不但申請難、動用難，而且手續繁復、耗時彌久，最終甚至還是有房屋得不到撥款修理。這都是為什麼呢？
業主共有 專款專用
在定義上，公共維修基金又稱「專項維修基金」，是指住宅物業的業主為了本物業區域內公共部位和共用設施、設備的維修養護事項而繳納一定標準的錢款至專項賬戶，並授權業主委員會統一管理和使用的基金。一般而言，公共維修基金的收取比例按照購房者從開發商處購買房屋、辦理產權過戶時總房價2%~3%的比例繳納至物業所在區房地產主管部門指定的商業銀行。
按規定，公共維修基金應由該物業內的業主共同籌集，業主按照繳納比例享有公共維修基金的所有權，但使用權歸全體業主所有，單個業主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。同時，公共維修基金也與具體房屋相結合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業主的變更而變化，因房屋產權變更成為新業主時，維修基金也應經舊業主更名為新業主名下。
在具體使用上，公共維修基金則應用於房屋保修期滿後房屋主體結構、公共部位和公共設施設備的大中修以及更新改造工程。房屋主體承重結構部分包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等；公共部位是指戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等；公共設施設備是指房屋及相關配套區域內、由業主共同擁有並使用的上下水管道及設備、配電線纜及設備、電梯、公用照明、消防設施、綠地、道路、溝渠、非經營性車場車庫和其他共用設施設備等。
不難看出，公共維修基金在設立上是業主共用、專款專用的，日常的一般小修無法挪用該資金，基金的管理上也有據可依。然而近日央視披露，全國公共維修基金已超萬億元，但使用率極低。許多需要使用這筆錢維修建築物共用部分的居民發現，「看起來很美」的公共維修基金卻很難提取出來，這樣的情形又為何會出現？
四大難題待解決
原來，自1998年，建設部、財政部發布《住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理辦法》並開始徵收房屋公共維修基金以來，就一直存在著四大難題，影響著該資金的順利使用。
其一，早期業主買房時，由開發商代收公共維修資金，然後交到政府管理部門。根據要求，開發商應按照每戶業主所交的金額，建立出清晰的業主明細賬。但當時沒有統一的網路管理平台，有的明細賬是紙質的，錄入時信息出現了誤差，還有的信息丟失，導致公維資金與業主信息關聯不上。而公維資金使用前，第一步就是要做好系統數據關聯工作，明確哪一戶業主是誰，名下有多少公維資金，修公共部位要從哪些戶出錢，每家出多少。由於數據關聯工作沒做好，就導致很多小區申請公維資金難或者慢。
其二，找齊2/3的業主簽字也往往困難重重。原來，申請使用公共維修基金時，一般需要找涉及區域中的2/3的業主簽兩次字，然而有些業主對於沒有影響到自身的問題卻不願簽字。比如電梯壞了，住在一、二層的業主就不太願意簽字；屋頂漏水了，非頂層的業主也不願意簽字。有時即使業主同意簽字，但有的業主不住在小區，房屋長期出租，有的業主三天兩頭不在家，光找人簽字就要花費數月的時間。
還有的小區房屋權屬不清，商品房和房改房混雜。在申請使用公維資金時，由於房改房沒有統一的公維資金系統，需要售房單位去申請提取公維資金，但售房單位可能已經不存在，或者已經將房屋轉手。而央產房的公維資金申請使用，又需要到中央單位房改部門去申請辦理。手續繁復、流程緩慢也加劇了資金動用的難度。
另外，同一個小區，有的業主繳了公共維修資金，有的沒繳，當共有部位設施需要維修時，發現錢繳得不全，已繳資金甚至不夠一次維修。這也是部分小區遇到的公共維修基金使用難的症結所在。就這樣，好好的一筆「專款專用」基金就被弄得如此「使用不便」了。
更透明、更靈活
信息透明度不夠也是阻礙公共維修基金發展的一個因素，有的業主表示，物業應把詳細的信息均張貼公示，如電梯壞在哪兒、維修明細是什麼、哪家公司維修、動用多少資金等等，業主有權知道這筆錢具體用在哪、怎麼用的，這樣才能安心簽字。
同時，按照原建設部1998年出台的規定，由於只明確了繳納和使用對象，卻沒有明確監管單位，也造成了基金的不穩定因素。許多城市的公共維修基金都是「活期存款」，如此一來，大量基金如同進入「休眠」期，存款所得的利息遠遠比不上通貨膨脹，必然造成基金的縮水與貶值。而以電梯的使用年限15年為例，巨額的房屋維修資金「沉睡」在銀行賬戶上，不僅跑不過通脹率，還蘊藏著維修費用的逐年增長，在繳存資金進入15年之後的使用高峰期後，無法滿足長遠需求的巨大隱憂。屆時出現資金不夠、需要補繳等問題的話，又會使公共維修基金的動用難上加難。

對於這些問題，北京市住建委日前就《關於簡化程序方便應急情況下使用住宅專項維修資金有關問題的通知》公開徵求意見，規定應急使用公維資金的小區將可快速修房。其中提到了多項解決當下困境的變通意見，如新政策中規定，六種情形可以申請應急維修，不需要2/3業主同意，其中包括屋面防水損壞造成滲漏；電梯故障危及人身安全；高層住宅水泵損壞導致供水中斷；樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險等。專家也指出，加強維修基金的使用管理更在於有效的業主大會。業主大會是維修基金持有和管理的主體，不僅便於使用好這筆錢，也有利於更好地監督物業的工作。
應該說，隨著公共維修基金逐步進入正常的使用高峰，進一步完善原有的政策規定，並讓資金的監管、使用、維護都能更加透明和靈活，才是行之有效的方式。也只有這樣，才能真正讓這筆錢成為房屋的「看病錢」、「養老錢」，保障每一個業主應有的權益。

Ⅱ 2016年房屋維修基金最新政策

2016年房屋維修基金最新政策

2015年10月17日，住建部與財政部聯合印發《關於進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中支持作用的通知》(建辦房〔2015〕52號)。《通知》在現行政策法規的框架下，通過明確維修資金的使用范圍和目標重點、細化應急使用制度、創新業主表決規則等方式，探索建立老舊小區和電梯更新改造多方資金籌措機制。

針對老舊小區和電梯亟待更新改造但面臨資金不足的問題，《通知》鼓勵業主使用維修資金對長期失修失養、配套設施不全、保溫節能缺失、環境臟亂差的老舊小區進行更新改造，主要包括房屋本體和配套設施兩大方面。業主也可以將維修資金用於維修、更換運行時間超過15年的老舊電梯，在未配備電梯的老舊住宅加裝電梯以及助老設施等。考慮到各地實際情況的不同，對於老舊小區及電梯更新改造的具體標准和內容，《通知》授權地方根據實際情況確定。

針對維修資金使用事項業主「雙三分之二」表決難的問題，《通知》提出了四種表決方式，一是業主將表決權委託給業主委員會或業主代表代為行使的委託表決方式，二是一次性表決通過、分批使用資金的集合表決方式，三是將未參與投票的業主投票權數計入贊成票的默認表決方式，四是持反對意見業主占「雙三分之一」以下視為表決通過的異議表決方式，但前提條件是業主大會在管理規約和業主大會議事規則中對上述表決方式作出事先約定。

針對緊急情況下維修資金無法及時撥付使用的問題，《通知》明確，當發生電梯故障、消防設施故障、屋面外牆滲漏、二次供水水泵運行中斷、排水設施堵塞爆裂、樓體外立面存在脫落危險等危及房屋使用及人身財產安全的緊急情況時，可以不經過業主「雙三分之二」表決同意，直接申請使用維修資金。沒有業主委員會、物業服務企業等維修資金申請主體的小區，可以由社區居委會提出申請，住建(房地產)部門或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織代修，代修費用從維修資金賬戶中列支。《通知》還要求，審核部門必須在收到申請後3個工作日內作出審核決定，組織維修單位應當將維修資金使用情況在小區顯著位置公示。

針對維修資金信息不夠公開透明的問題，《通知》要求各地充分利用移動互聯網、大數據和雲計算等現代網路信息技術，建設業主共同決策電子平台，便於業主通過計算機和手機等電子工具參與小區共同事務決策。《通知》還要求各地維修資金管理部門建立維修資金公告制度，將本地區年度維修資金交存、支出、增值和結余等情況在當地政府網站、報刊等媒體上進行公告。業主委員會和物業服務企業應當建立維修資金公示制度，將本小區的維修資金基本情況在小區顯著位置進行公示。

針對維修資金管理實踐中出現的問題，《通知》要求各地在加大維修資金對老舊小區和電梯更新改造支持力度的同時，應當以問題為導向，借鑒國內外先進經驗，根據本地的實際情況，積極探索在維修資金使用中引入商業保險、在專戶銀行選擇中引入市場競爭機制等制度創新，進一步發揮維修資金對於保障住房正常使用的積極作用。

Ⅲ 當前委託我愛我家出租房子交維修基金嗎

第一次聽說這種怪事，委託中介出租房子，還需要交維修基金，這種行為與詐騙有什麼區別？中介哪有收這種費用的權利，這種中介讓它有多遠滾多遠，不用它就是了。

Ⅳ 我家有一卧室上是房頂，現在樓頂漏水多年，請問我這應該自己維修還是有房產局用公共維修基金修復呀

如果現有漏水的房頂是六層在使用，或者產權使用權歸屬六層住戶，那應該跟六層的住戶進行溝通協商，由六層住戶進行維修。
根據現有法規，如果漏水的房頂是由各層業主共用（比如作為消防逃生平台或是公共的衣物晾曬空間等），則可用本樓蓋以下各層業主分攤進行修復，如果房頂不可上人，則需要本房頂下的頂層業主承擔50%的維修費用，其他由下面各層的業主分攤，如維修需動用維修基金，則需要完整的維修金使用流程，包括三分之二以上的業主簽名確認同意，方能動用維修金。
相關問題的解決需要物業公司和相關業主的共同理解配合，另外樓主所說的房子建於90年代，建議樓主應先確認是否有建立維修基金。

Ⅳ 房屋哪些部位屬於公共部分

根據法律法規和房屋買賣合同,由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位,一般包括：住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

公共地方包括兩部分，一部分是根據建設部所規定的商品房銷售面積部分，包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室、其他功能上為整棟建築服務的公共房和管理用房以及套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆和外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。

另一部分是根據國??家物價局、建設部、財政部《商品住宅價格管理暫行辦法》中規定的分攤到商品房房價中的基礎配套設施部分，如公共綠地、道路等。

業主對公共地方享有權利的原因在於，房價構成中包含住宅建築安裝工程費、住宅小區基礎設施建設費和住宅小區非物業性配套公共建築建設費如道路、公共綠地等。正因為享有權利，所以才要交納相關物業管理費。

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公共部分維修基金

根據建住房[1998]213號《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，凡商品住房和公有住房出售後都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱"維修基金"）。

維修基金的使用執行《物業管理企業財務管理規定》（財政部財基字[1998]7號），專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造。商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款2%-3%的比例向售房單位繳交維修基金。

售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。 維修基金收取比例由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定。公有住房售後的維修基金來源於兩部分：

1、售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低於售房款的20%，高層住宅不低於售房款的30%。該部分基金屬售房單位所有。

2.購房者按購房款2%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。 公有住房售後維修基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財政部門和房地產行政主管部門共同制定，經當地人民政府批准後實施。

Ⅵ 公共維修基金是怎樣的收費標准

公共維修基金是在辦房產證的時候交的 一般多層是42.5元每平方 小高層65元每平方 高層是82.5元每平方

Ⅶ 2009年房屋維修基金是按多少交

維修基金是什麼時候交？2016房屋維修基金繳納標准多少？房屋維修基金怎麼算的？房屋維修基金是什麼？房屋維修資金又稱「公共維修資金」「住宅專項維修資金」，是指住宅物業的業主為了本物業區域內公共部位和共用設施、設備的維修養護事項而繳納一定標準的錢款至專項帳戶。

維修資金由該物業內的業主共同籌集，業主按照繳納比例享有維修資金的所有權，但使用權歸全體業主所有，單個業主不得向銀行提取自己所有的維修自今年金部分。維修資金與具體房屋相結合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業主的變更而變化，因房屋產權變更成為新業主時，維修資金也應經舊業主更名為新業主名下。

1、維修資金金只有在保修期滿後，對物業公共部位、共用設施、設備進行維修、更新時才能使用。具體業主按照投票權的確定標准分攤費用比例。

2、維修資金閑置時，除用於購買國債或無風險的理財范圍外，禁止挪作他用。
維修基金繳納標准

維修資金的收取比例按照購房者從開發商處購買房屋、辦理產權過戶時按照總房價2%~3%或每平方米100至200元的標准繳納至物業所在市房地產主管部門指定的商業銀行。維修資金的具體收取標准由各地房地產行政主管部門根據當地實際確定。

商品房銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關房屋維修基金交繳約定，購房者應當按購房款2-3%的比例向售房單位交納房屋維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。首期專項維修資金交存的現行標准為：高層(含帶電梯的多層)90元/平方米、多層(含別墅)50元/平方米。

2016沈陽維修基金

《沈陽市物業專項維修資金管理辦法》經市政府常務會議通過，將於2016年起施行。對維修資金的交存標准進行了調整。首期交存標准由57.5元/平方米調整為63元/平方米(沒有電梯)和92元/平方米(有電梯)。針對突發情況需要立即對物業項目進行維修、更新或改造的，《辦法》也明確界定了范圍，規定8種情況可以採用應急程序，由業主委員會請專業部門認定後立即組織維修。

房屋維修基金什麼時候交

業主應當在房屋交房前，交納房屋維修基金。首期房屋專項維修資金，業主可以直接存入房屋專項維修資金專戶，也可以委託房地產開發企業代交。委託房地產開發企業代交的，房地產開發企業應當自收到房屋維修基金之日起30日內，將代交的房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶。

2016維修基金政策

2015年10月17日，住建部與財政部聯合印發《關於進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中支持作用的通知》(建辦房〔2015〕52號)。《通知》在現行政策法規的框架下，通過明確維修資金的使用范圍和目標重點、細化應急使用制度、創新業主表決規則等方式，探索建立老舊小區和電梯更新改造多方資金籌措機制。

針對老舊小區和電梯亟待更新改造但面臨資金不足的問題，《通知》鼓勵業主使用維修資金對長期失修失養、配套設施不全、保溫節能缺失、環境臟亂差的老舊小區進行更新改造，主要包括房屋本體和配套設施兩大方面。業主也可以將維修資金用於維修、更換運行時間超過15年的老舊電梯，在未配備電梯的老舊住宅加裝電梯以及助老設施等。考慮到各地實際情況的不同，對於老舊小區及電梯更新改造的具體標准和內容，《通知》授權地方根據實際情況確定。

針對維修資金使用事項業主「雙三分之二」表決難的問題，《通知》提出了四種表決方式，一是業主將表決權委託給業主委員會或業主代表代為行使的委託表決方式，二是一次性表決通過、分批使用資金的集合表決方式，三是將未參與投票的業主投票權數計入贊成票的默認表決方式，四是持反對意見業主占「雙三分之一」以下視為表決通過的異議表決方式，但前提條件是業主大會在管理規約和業主大會議事規則中對上述表決方式作出事先約定。

針對緊急情況下維修資金無法及時撥付使用的問題，《通知》明確，當發生電梯故障、消防設施故障、屋面外牆滲漏、二次供水水泵運行中斷、排水設施堵塞爆裂、樓體外立面存在脫落危險等危及房屋使用及人身財產安全的緊急情況時，可以不經過業主「雙三分之二」表決同意，直接申請使用維修資金。沒有業主委員會、物業服務企業等維修資金申請主體的小區，可以由社區居委會提出申請，住建(房地產)部門或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織代修，代修費用從維修資金賬戶中列支。《通知》還要求，審核部門必須在收到申請後3個工作日內作出審核決定，組織維修單位應當將維修資金使用情況在小區顯著位置公示。

針對維修資金信息不夠公開透明的問題，《通知》要求各地充分利用移動互聯網、大數據和雲計算等現代網路信息技術，建設業主共同決策電子平台，便於業主通過計算機和手機等電子工具參與小區共同事務決策。《通知》還要求各地維修資金管理部門建立維修資金公告制度，將本地區年度維修資金交存、支出、增值和結余等情況在當地政府網站、報刊等媒體上進行公告。業主委員會和物業服務企業應當建立維修資金公示制度，將本小區的維修資金基本情況在小區顯著位置進行公示。

針對維修資金管理實踐中出現的問題，《通知》要求各地在加大維修資金對老舊小區和電梯更新改造支持力度的同時，應當以問題為導向，借鑒國內外先進經驗，根據本地的實際情況，積極探索在維修資金使用中引入商業保險、在專戶銀行選擇中引入市場競爭機制等制度創新，進一步發揮維修資金對於保障住房正常使用的積極作用。

Ⅷ 房產局管理軟體（全套），產權產籍|合同備案|房產檔案|維修基金|住房保障|房產測繪|存量房備案等等

我是縣房管局信息中心的，單位最近上了一套新系統，還不錯！軟體開發商是皇銳科技有限公司，深圳的，系統流程簡潔易用、功能全面，主要是上手快，要不然單位都是些四五十歲的女同胞還剛剛學會電腦操作，還真不知這個信息化建設如何來實施。推薦推薦，適合不適合，你自己定吧：

深圳皇銳科技主要的全套房管局管理軟體有：

《房地產管理局綜合業務信息管理平台》
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《房屋產權產籍管理系統》
《項目管理系統》
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《房地產開發商管理系統》
《房屋綜合檔案信息管理系統》
《房產測繪和成果管理系統》
《房地產從業主體管理系統》
《住房保障綜合管理系統》
《房屋專項維修資金管理系統》
《存量房網上備案管理系統》
《房屋拆遷綜合管理系統》
《白蟻防治綜合管理系統》
《統計分析和信息發布系統》

應該是目前產品最齊全的一家了。

Ⅸ 什麼是房改房維修基金

房改房維修基金的含義：房改房維修基金是指按建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的規定，公有住房出售後建立的共用部位、共用設施設備維修基金。

房改房維修基金辦理流程：

1. 受理：房改房出售單位在西安市住房保障和房屋管理局房改辦領取《單位職工住房項目專項維修資金交存申請表》，攜帶資料來中心申請開立網上辦公賬戶，或者在房管局網站房屋維修資金網上辦公平台注冊申請，填報單位信息，並填寫《受理申請表》；

2. 開戶：系統軟體注冊；

3. 提交：房改單位錄入業主信息，通過網上辦公平台提交；

4. 備案：備案，列印《交存通知單》；

5. 公告：在小區張貼公告並將《交存通知單》發給業主；

6. 交存：業主持《交存通知單》、身份證在西安市住宅專項維修資金專戶銀行網點交存。