住宅公共維修基金管理辦法

❶ 公共維修基金怎麼算及使用管理辦法

維修基金是指商品住房和公有住房出售後建立的專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造的基金。維修基金又稱公共維修基金或專項維修基金，是指住宅物業的業主為了本物業區域內公共部位和共用設施、設備的維修養護事項而繳納一定標準的錢款至專項帳戶，並授權業主委員會統一管理和使用的基金。維修基金由該物業內的業主共同籌集，業主按照繳納比例享有維修基金的所有權，但使用權歸全體業主所有，單個業主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修基金與具體房屋相結合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業主的變更而變化，因房屋產權變更成為新業主時，維修基金也應經舊業主更名為新業主名下。維修基金只有在保修期滿後，對物業公共部位、共用設施、設備進行大修、更新、改造時才能使用。維修基金閑置時，除用於購買國債或法律、法規規定的其他基金範圍外，禁止挪作他用。特殊使用情況，物業管理公司可從維修基金中暫借相當於一個月的物業日常維修、更新費用的備用金；物業管理服務合同另有約定的除外。住宅需要大修或者專項維修、更新的，可支取施工承包合同中約定的預付款，但預付款最高不得超過工程款總額的30%。業主委員會可以在物業管理企業的帳戶上留有相當於一個月活動經費的備用金，業主大會另有決定的除外

❷ 什麼是住宅公共維修基金

公共維修基金又名「住宅專項維修資金」，可用來維修、更新住宅共用部位、共用設施設備，保障住宅安全。它相當於給住宅做了一個「大病醫保」。

一、什麼是住宅專項維修資金？

住宅專項維修資金是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。住宅共用部位包括承重牆體、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等，共用設施設備包括電梯、綠地、道路、路燈、非經營性車場車庫等。交存住宅專項維修資金有利於小區共用部分及時得到維修和更新，保障住宅小區業主的利益與安全。

二、應該交多少錢？

住宅專項維修資金按照不同的建築類型，有不同的交存標准。

1、交存標准

獨立式住宅、非住宅（如別墅）：50元/平方米

多層住宅、非住宅（六層以下建築）：100元/平方米

高層住宅、非住宅（七層以上建築）：200元/平方米

2、交存時間

商品房業主在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入專戶。已售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前，自己存入或交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

三、什麼情況能用該資金？

住宅共用部位、住宅共用設施的維修和更新改造可以動用住宅專項維修資金。

1、住宅共用部位的維修和更新、改造

（1）屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；

（2）樓房外牆出現雨水滲漏，引起外牆內表面浸濕；

（3）地下室出現滲漏、積水的；

（4）樓房外牆外裝飾層出現裂縫、脫落或空鼓率超過國家相應標准、規范的規定值；

（5）增加保溫層、建築保溫層出現破損或脫落，或建築保溫不良引起外牆內表面出現潮濕、結露、結霜或霉變；

（6）外牆及樓梯間、公共走廊塗飾層出現開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的；

（7）公共區域窗檯、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護牆、院門等出現破損的；

（8）公共區域門窗或窗紗普遍破損的；

2、住宅共用設施設備的維修和更新、改造

（1）電梯主要部件需要進行維修或更換的；

（2）二次供水系統設備部件磨損、銹蝕嚴重的；

（3）避雷設施不滿足安全要求的；

（4）配電設備部分電纜、電線、配電箱（櫃）內元件損壞的；

（5）消防系統出現功能障礙，或部分設備、部件損壞嚴重的；

（6）樓內排水（排污）設備出現故障，給、排水管道漏水、銹蝕嚴重、排污泵銹蝕或其他設備損壞的；

四、維修資金如何使用？

住宅專項維修資金的使用分為一般情況和緊急情況兩種。

1、一般情況

由相關業主、業主大會或物業公司等作為主體提出使用建議；業主大會或占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；向房屋安全和設備管理部門申請；審核通過後住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

2、緊急情況

如果出現應急情況的，則不需要三分之二以上的業主通過，而且，自區縣建委或房管局作出的批復意見之日起24小時內（指工作日）辦理支付。

住宅專項維修資金的建立，相當於給住宅做了一個「大病醫保」，當住宅出現問題時可通過特定的程序申請使用這筆資金。

來源：《住宅專項維修資金管理辦法》

《關於簡化程序方便應急情況下使用住宅專項維修資金有關問題的通知》

該內容只在北京適用

❸ 住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法的房屋公共維修基金的由來

1998年，建設部、財政部發布了《住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理辦法》，開啟了房屋公共維修基金繳納的先河，開始為非強制性繳納，後來演變為房屋辦理產權證時必須繳納的費用之一。
1999年購房的職工，購房人按每建築平方米26元、售房單位也按每建築平方米26元的標准交納公共維修基金。從2000年4月1日起，公共維修基金的交納標准調整為：多層樓房、別墅一般按照購房款2%的比例收取；高層樓房及多層帶電梯樓房一般按照購房款3%的比例收取。售房單位按多層住宅售房款的2%、高層住宅售房款的3%的比例，籌集公共維修基金。

❹ 公共維修基金使用管理辦法的范圍

房屋的承重結構(包括住宅的基礎、承重牆體、樑柱、樓蓋等)、非承重的分戶牆外牆面、屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、樓梯間、電梯井、樓內化糞池、垃圾通道、樓內下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等，公共照明燈具、避雷裝置、供電部門與房屋產權人分界點至戶表盤(計費電表除外)之間的供電線路。
共用設施設備系統：電梯系統、消防系統、保安系統、中央監控系統、供水系統、中央空調系統、天線接收系統。
物業管理區域內的物業管理用房、空地、道路、綠地、變配電系統、市政排水設施，物業管理區域的外圍護欄及圍牆。
上述系統中歸專業管理部門所有的除外。

❺ 住房公共維修基金管理辦法，什麼是公共維修基金

公共維修基金是指按建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房的規定，住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養護基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權歸購房人，用於售出住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修、養護。
商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的2%。

❻ 上海市商品住宅維修基金管理辦法的基金管理辦法條款

（上海市人民政府令第91號，2000年10月8日上海市政府第75次常務會議通過，2001年1月1日起施行）
第一條（目的和依據）
為了加強本市商品住宅維修基金的管理，保障商品住宅及相關公共設施的正常維修、更新，根據《上海市居住物業管理條例》，制定本辦法。
第二條（適用范圍）
本市行政區域內商品住宅維修基金（以下簡稱維修基金）的設立、使用和管理，適用本辦法。
第三條（管理部門）
上海市房屋上地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）是本市物業管理的行政主管部門，負責本辦法的組織實施。區、縣房地產管理部門是本轄區物業管理的行政主管部門，依照本辦法對維修基金的設立和使用進行監督管理。
第四條（維修基金的設立）
新建內銷售商品住宅應當設立維修基金。新建外銷商品住宅出售時設立維修基金的，由房地產開發企業與購房人在住宅轉讓合同中約定；住宅出售時未設立維修基金的，業主大會或者業主代表大會可以決定設立，並在業主公約中規定。
第五條（維修基金專戶的開立）
業主委員會成立前，維修基金物業所在地的區、縣房地產管理部門代為監管，本息歸業主所有，任何單位和個人不得使用。
區、縣房地產管理部門應當與本市商業銀行（以下稱專戶銀行）簽訂委託協議，開立一個本轄區維修基金的專戶。維修基金專戶的開立，應當以一個物業管理區域為單位，按每幢住宅立帳，並分列每套住宅單元的分戶帳：一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，按門號立帳，並分別每套住宅單元的分戶帳。
第六條（首期維修基金的交納標准）
新建內銷商品住宅的房地產開發企業和購房人，應當按照下列標准交納首期維修基金：
（一）配備電梯的住宅，房地產開發企業按照每平方米建築面積成本價的4%交納；不配備電梯的住宅，房地產開發企業按照每平方米建築面積成本價的3%交納
（二）配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建築面積成本價的3%交納；不配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建築面積成本價的2%交納。
新建內銷商品住宅每平方米建築面積成本價，由市房地資源局和市物價部門核定。
新建外銷商品住宅出售時設立維修基金的，首期交納標准由房地產開發企業和購房人在住宅轉讓合同中約定；業主大會或者業生代表大會決定設立維修基金的，全體業主應當按照業主公約規定的標准交納首期維修基金。
第七條（首期維修基金的交納時限）
新建內銷商品住宅的房地產開發企業和購房人應當按照下列規定的時限交納首期維修基金：
（一）房地產開發企業應當在辦理新建商品住宅所有權初始登記前，按本辦法第六條第一款第一項的規定，將該新建商品住宅的維修基金存入專戶銀行。
（二）購房人應當在辦理房地產權變更登記前，按本辦法第六條第一款第二項的規定，將所購商品住宅的維修基金存入專戶銀行。
（三）業主委員會成立時尚未出售的商品住宅，房地產開發企業應當在業主委員會成立之日起15日內，按本辦法第六條第一款第二項的規定交納維修基金，存入專戶銀行。新建內銷商品住宅的房地產開發企業和購房人在辦理新建商品住宅所有權初始登記、房地產權變更登記手續時，應當向房地產登記機構提交專戶銀行收款憑證。
新建外銷商品住宅出售時設立維修基金的，應當按住宅轉讓合同約定的時限，將首期維修基金存入專戶銀行；業主大會或者業主代表大會決定設立維修基金的，全體業主應當按業主公約規定的時限，將首期維修基金存入本辦法
第十條規定的開戶銀行。
第八條（首期維修基金交存情況的核查和公布）
區、縣房地產管理部門應當定期核查首期維修基金的交存情況，並每年公布一次。
第九條（前期物業維修和更新費用的承擔）
業主委員會成立前發生的物業維修、更新、不得使用維修基金，其費用由房地產開發企業承擔。
第十條（維修基金帳戶的開立）
業主委員會成立後，應當與本市商業銀行（以下稱開戶銀行）簽訂委託協議，開立一個物業管理區域的維修基金帳戶。
維修基金帳戶的開立，應當按每幢住宅立帳，並分列每套住宅單元的分戶帳：一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，應當按門號立帳，並分列每套住宅單元的分戶帳。
第十一條（開立維修基金帳戶提交的文件和資料）
業主委員會開立維修基金帳戶時，應當提交下列文件和資料；
（一）開戶申請書；
（二）業主委員會成立的批准文件；
（三）業主分戶清冊；
（四）業主委員會主任、副主任私章和業主委員會財務專用章的印鑒；
（五）物業管理服務合同。
前款規定的業主分戶清冊由區、縣房地產管理部門經核對後向業主委員會提供。業主分戶清冊的格式，由市房地資源局會同有關部門制定。
業主委員會委託物業管理企業辦理開戶手續的，還應當提交書面委託書。
第十二條（維修基金的劃轉）
業主委員會開立維修基金帳戶後，應當通知區、縣房地產管理部門，由區、縣房地產管理部門將維修基金專戶中已收取該物業管理區域首期維修基金的本息劃轉至業主委員會的維修基金帳戶。
第十三條（納入維修基金的收益）
業主委員會許可他人利用住宅共用部位設置廣告等級經營性設施而收取的費用，應當存入維修基金帳戶。歸該幢住宅的業主共同所有，並設立單獨帳目，專項用於該幢住宅共同部位、共用設備的維修、更新。
業主委員會許可他人利用物業管理區域公共設施停放車輛、設置廣告等經營性設施而收取的費用。應當存入維修基金帳戶，歸全體業主管理區域公共設施的維修、更新。
第十四條（維修基金的用途）
維修基全應當專項用於住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施的維修、更新、不得挪作他用。
住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施屬於人為損壞的，其維修、更新費用應當由責任人承擔。
經業主大會或者業主代表大會決定，業主委員會活動經費可以在維修基金中列支，業主大會或者業主代表大會的決定應當包括活動經費的用途、開支項目和限額。
第十五條（物業維修和更新的實施）
物業管理服務合同應當約定物業的日常維修、更新的范圍、標准和實施程序等事項；合同未約定或者約定不明確的，按照下列規定實施；
（一）住宅共用部位、共用設備的維修、更新，應當事先徵得業主小姐韋面同意：
（二）物業管理區域公共設施的維修、更新，應當事先徵得業主委員會韋面同意。
發生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況，物業管理企業應當立即組織物業維修、更新，並及時通知業主委員會。住宅需要大修或者專項維修、更新的，物業管理企業應當在物業管理服務年度計劃中列明，提交業主委員會審核；業主委員會審核同意的，應當書面委託物業管理企業通過招標或者其他方式確定施工單位。施工單位編制的費用預算和決算，應當由主業委員會或者其委託的物業管理企業審核。住宅大修和專項維修、更新完成後，物業管理企業應當向業主委員會提交物業維修、更新情況的書面報告。住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施的維修、更新屬於房地產開發企業保修責任范圍內。應當由房地產開發企業或者其委託的物業管理企業負責實施。
第十六條（房屋督修）
經房屋安全鑒定為危險房屋，或者出現法規、規章和有關技術標准規定必須維修房屋的情形，區、縣房地產管理部門應當督促業主和業主委員會限期維修；逾期不維修的，區、縣房地產管理部門可以組織代為維修，其費用由房屋所有人承擔，或者按本辦法第十七條第二款規定在維修基金中列支。
第十七條（維修基金列支的范圍和方式）
物業維修、更新完成後，物業管理企業應當將加蓋企業公章的費用清單、發票原件提交業主委員會審核，並經業主委員會主任、副主任共同簽章後，有關的費用方可在維修基金中列支。
物業維修、更新費用按照下列規定在維修基金中列支：
（一）住宅共用部位、共用設備的維修、更新費用，由該幢住宅的業主按照擁有住宅建築面積的比例共同承擔；其中，一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，每個門號內共用部位、共用設備的維修、更新費用，由該門號內的業主按照擁有住宅建築面積的比例共同承擔。
（二）物業管理區域公共設施的維修、更新費用，由全體業主按照擁有住宅建築面積的比例共同承擔；其中，屬於兩個或者兩個以上物業管理區域的公共設施維修、更新費用，由各物業管理區域的全體業主按照擁有住宅建築面積的比例共同承擔。
業主委員會活動經費在維修基金中列支的，由全體業主按照擁有住宅建築面積的比例共同承擔。
第十八條（維修基金的支取和分攤）
維修基金應當按照下列規定支取：
（一）物業管理企業可以從維修基金中暫惜相當於一個月的物業日常維修、更新費用的備用金，實際發生的日常維修、更新費用按月結算：物業管理服務合同另有約定的，從其約定。物業管理企業向開戶銀行支取備用金時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證；支取實際發生的費用時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關費用清單。
（二）住宅需要大修或者專項維修、更新的，施工承包合同中可以約定預付款，但預付款最高不得超過工程款總額的30%。物業管理企業向開戶銀行代為支取預付款時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和施工承包合同；代為支取實際發生的費用時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關費用清單。
（三）業主委員會可以在物業管理企業的帳戶上留有相當於一個月活動經費的備用金，實際發生的活動經費按月結算；業主大會或者業主代表大會另有決定的，從其決定。向開戶銀行支取備用金時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和業主大會或者業主代表大會的決定；支取實際發生的費用時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關費用清單。
物業的日常維修、更新費用和業主委員會活動經費由物業管理企業按季度進行按戶分攤；物業管理服務合同另有約定的，從其約定。住宅大修和專項維修、更新費用，應當單項即時按戶分攤。業主分戶帳外設立單獨帳目的，可以銜在該帳目列支。
物業管理企業應當向開戶銀行提交按戶分攤費用清單，由開戶銀行計入業主分戶帳和業主分帳外的單獨帳目。
第十九條（維修基金帳目的核對和公布）
業主委員會或者其委託的物業管理企業應當每月與開戶銀行核對維修基金帳目，並將下列情況每半年向全體業主公布一次：
（一）維修基金交納、使用和結存的金額；
（二）發生物業維修、更新的項目和費用以及按戶分攤情況；
（三）業主委員會活動經費在維修基金中列支的項目和費用以及按戶分攤情況；
（四）維修基金使用和管理的其他有關情況。
前款第二項規定的情況，應當按每幢住宅公布：一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，應當按門號公布。業主對公布的維修基金帳目惰況有異議的，可以要求業主委員會和物業管理企業提供有關的費用清單、發票原件和按戶分攤費用清單進行核對。開戶銀行應當每月向業主委員會發送維修基金帳戶對帳單，每年向全體業主發送維修基金分戶對帳單。業主委員會和業主可以向開戶銀行查詢其帳戶或者分戶帳的情況。
第二十條（維修基金的再次籌集）
一幢或者一個門號住宅的維修基金余額不足首期維修基金的30%時，業主委員會應當向該幢或者該門號住宅的業主再次籌集維修基金。具體籌集工作由業主委員會或者其委託的業主小組實施。
再次籌集維修基金的標准由業主委員會擬訂，提交業主大會或者業主代表大會討論通過，但再次籌集後的維修基金余額不得少於首期維修基金。
第二十一條（住宅轉讓時維修基金的處理）
因買賣、贈與等發生住宅轉讓的，住宅受讓人應當持本人身份證件、房地產權證和業主委員會的證明，向開戶銀行辦理分戶帳更名手續。住宅轉讓時，原業主交納的維修基全剩餘款額，由住宅受讓人向原業主支付；住宅轉讓合同或者轉讓當事人另有約定的，從其約定。房地產開發企業出售住宅時，其按本辦法第七條第一款第三項規定交納的維修基金剩餘款額，按前款規定執行。
第二十二條（維修基金帳戶的變更）
有下列惰況之一的，業主委員會應當向開戶銀行辦理維修基全帳戶的有關變更手續：
（一）物業管理區域發生調定的；
（二）業主委員會主任、副主任發生更換的；
（三）物業管理企業發生更換的。
第二十三條（維修基金帳戶的注銷）
因拆遷、自然災害或者其他原因致使住宅滅失的，業主可以持本人身份證件、注銷房地產權證的證明和業主委員會的證明，向開戶銀行提取其維修基金分戶帳中的剩餘款額，並辦理分戶帳注銷手續。
因拆遷、自然災害或者其他原因致使一個物業管理區域內的住宅全部滅失的，業主委員會應當憑區、縣房地產管理部門的有關證明，向開戶銀行辦理維修基金帳戶注銷手續。業主分戶帳外設立單獨帳目的，其剩餘款額由本辦法第十三條規定的共同所有人按照原擁有住宅建築面積的比例分別提取。
第二十四條（投拆）
市房地資源局和區、縣房地產管理部門應當建立投訴受理制度.接受業主委員會、業主和物業管理企業對違反本辦法行為的投訴。
區、縣房地產管理部門受理投拆後，應當進行調查、核實，並自受理之日起30日內答復投折人。投折人對區、縣房地產管理部門的投折答復有異議的，可以向市房地資源局申請復核；市房地資源應當自受理之日起30日內，將復核意見告知投折人。
第二十五條（法律責任）
房地產開發企業或者物業管理企業違反本辦法規定的，由市房地資源局或者區、縣房地產管理部門按照《上海市居住物業管理條例》的有關規定予以處理；業主或者業主委員會可以依法向人民法院提起居事訴訟。業主委員會或者業主委員會成員違反本辦法規定，侵佔應當存入維修基金帳戶的經營服務收益或者挪用維修基金的，由市房地資源局或者區、縣房地產管理部門責令限期改正，並通告全體業主；業主或者業主委員會可以依法向人民法院提起民事折訟。因物業管理企業的過錯致使維修基金被挪用的，物業管理企業應當依法承擔連帶責任。
第二十六條（物業管理區域內非居住房屋的維修基金）物業管理區域內納人住宅竣工配套計劃的公共建築設施，應當由設施接收單位按照下列規定交納首期維修基金：
（一）新建內銷商品住宅的配套公共建築設施接收單位，按本辦法第六條第一款第一項和第二項規定標準的總和，在辦理設施移交手續之日起的15日內交納；其中，單幢的配套公共建築設施由一家單位接收的，按規定標準的50%交納。
（二）新建外銷商品住宅出售時設立維修基金的，由配套公共建築設施接收單位按辦法第六條第三款的規定交納、前款規定以外的物業管理區域內非居住房屋，應當由房地產開發企業和購房人按本辦法第六條和第七條的規定交納首期維修基金。物業管理區域內非居住房屋維修基金的使用和管理，依照本辦法的有關規定執行。
第二十七條（維修基金的委託管理）業主委員會可以委託社會中介機構代為管理維修基全。具體辦法由市房地產資源局制定。
第二十八條（應用解釋部門）
市房地資源局可以對本辦法的具體應用問題作出解釋。
第二十九條（施行日期和執行事項）