投資基金管理商業物業的模式

A. 物業經營管理的未來商業模式主要是哪三種

未來商業模式主要以下三種：

1. 物業服務集成商；
   

2. 物業資產運營商；

3. 物業保障服務商。
   
   

B. 物業管理過程中如何利用資本經營五原則、四方式

物業的業主或投資者通過物業經營管理，不僅使其物業在運行使用過程中能夠保值，而且實現增值。這就是物業管理從傳統的物業運行管理服務向策略性的物業資產價值管理方向拓展。

企業資產中房地產資產通常占相當大的比重，其管理質量的好壞，對企業成本與收益、股東回報和企業主營業務的順利開展，有著至關重要的影響。因此，企業房地產資產管理和物業管理師在企業經營決策中扮演越來越重要的角色。

物業經營管理又稱為資產管理，是指為了滿足業主的目標，綜合利用物業管理（Property Management）、設施管理（Facilities Management）、房地產資產管理（Real Estate Assets Management）、房地產組合投資管理（Real Estate Protfolio Management）的技術、手段和模式，以收益性物業為對象，為業主提供的貫穿於整個壽命周期的綜合性管理服務。

物業經營管理突破了傳統物業管理活動僅限於「對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護和管理」的局限，強調為業主提供價值管理服務，滿足其物業投資收益或企業發展戰略及主營業務發展目標的需求。

物業經營管理活動既包括了以保證物業正常使用的運行操作管理，又包括了將物業作為一種收益性資產所進行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業價值和經營績效評估等經營活動。寫字樓、零售商業等收益性物業完全可以像一個一般的工商企業那樣，通過物業經營管理活動，以業主或投資者創造利潤和回報。

物業經營管理不是一個特定的專業領域，而是由物業管理、設施管理、房地產資產管理和房地產組合投資管理隨市場需求的變化，不斷拓展、交叉和融合的結果。

物業經營管理活動的管理對象通常為收益性物業，主要包括寫字樓、零售商業物業、出租型別墅過公寓、工業物業、酒店和休閑娛樂設施等。這些收益性物業通常是出租給租戶（又稱為租客、承租人）使用，可獲得經常性租金收益，是房地產投資信託基金和機構投資者進行商業房地產投資的主要物質載體。

寫字樓是為商務、辦公活動提供空間的建築，主要由作為辦公空間的辦公室部分和公用部分（如電梯、樓梯、衛生間、飲水間、走廊等）構成，包括企業自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復合型寫字樓三種類型。政府辦公樓雖然具有寫字樓的功能，但是在其使用和公共性方面，與一般寫字樓有所區別。

中國大陸尚無統一的寫字樓分類標准，專業人員主要依照其所處的地理位置、樓宇設計裝修狀況和收益能力等進行分類。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。

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C. 私募基金的運作模式是什麼

通常市場按投資方式和操作風格將私募股權投資分為三類：
其一、風險投資基金：投資人將風險資本投資於新近成立或快速成長的新興公司，在承擔很大風險的基礎上，為融資人提供長期股權投資和增值服務，培育企業快速成長，數年後再通過上市、兼並或其它股權轉讓方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。風險投資基金通常投資處於種子期、起步期或早期階段，有業務發展或產品開發計劃的公司，這類公司由於業務尚未成型，與一般意義上私募股權投資中財務合夥人角色有所區別，所以很多時候將風險投資和股權投資區別分類。在業界比較有名的風投基金包括IDG技術創業投資基金和紅杉資本等。典型案例如網路，IDG以120萬美元投入網路，隨後網路成功登陸納斯達克，IDG獲取了近1億美金的回報。
其二、產業投資基金：即狹義的私募股權投資基金，通常投資處於擴張階段企業的未上市股權，一般不以控股為目標。其尋找的公司需相對成熟，具備一定規模，經營利潤高，業績增長迅速，佔有相當的市場份額，並在本行業內建立起相當的進入屏障。典型投資代表有高盛、摩根、華平等。典型案例如蒙牛、分眾傳媒等。據統計，2007年第一季度中國內地市場VC的投資案例中，早期和發展期企業投資總額分別比擴張期企業低156%和14.92%，加之傳統行業的持續受寵，產業投資基金的資產規模和投資規模都在迅速擴大。而企業在獲得資本的同時也可以利用投資方豐富的行業經驗和廣泛的人脈關系，為企業的發展提供產業只持。
其三、並購投資基金，是投資於擴展期的企業和參與管理層收購，收購基金在國際私人股權投資基金行業中占據著統治地位，占據每年流入私人股權投資基金的資金超過一半，相當於風險投資基金所獲資金的一倍以上。
但其在中國卻長期扮演著配角角色。最主要的原因是，無論國企或民企，中國企業普遍不願意讓出控制權。企業控制權的出讓還有賴於突破制度、輿論瓶頸，以及國人的民族情節，這都需要時間。典型案例如凱雷收購徐工案等。
如根據私募股權投資投入企業的階段不同，私募股權投資可分為創業投資、發展資本、並購基金以及PIPE(上市後私募投資)等等，或者分為種子期或早期基金、成長期基金、重組基金等。
而根據私募股權投資的對象不同，私募股權投資又被分為創業投資基金、基礎設施投資基金、只柱產業投資基金和企業重組投資基金等類型。
當然市場中還存在一些獨特的投資基金，比如說天使投資，其最初是指具有一定公益捐款性質的投資行為，後來被運用到風險投資領域。其投資者被稱為天使投資人，主要投資於一般私募基金不願投資的小額項目上，瞄準的一般都是一些小型的種子期或者早期初創項目，一筆投資往往只是幾十萬美元，他們更傾向於參與到企業的成長中去。由於是自己親力親為，其投資速度相對較快，投資成本也較風險投資低得多。
目前一般的私募基金，資金規模多在1-3億美金左右，投資方向也比較專注於投資人熟悉的領域，比如目前熱門的TMT、醫療器械等行業，投資項目一般控制在15個以內，投資的初始金額一般在1000萬美金以上，有時項目極具吸引力時，也會出現500萬美金的小額投資。當然還有一些大規模的私募基金，資金規模數十億美金，他們的部分資金更多的關注於傳統行業和服務行業。

D. 私募股權基金的6種模式

公司制
顧名思義，公司制私募股權投資基金就是法人制基金，主要根據《公司法》(2005年修訂)、《外商投資創業投資企業管理規定》(2003年)、《創業投資企業管理暫行辦法》(2005年)等法律法規設立。
在商業環境下，由於公司這一概念存續較長，所以公司制模式清晰易懂，也比較容易被出資人接受。
在這種模式下，股東是出資人，也是投資的最終決策人，各自根據出資比例來分配投票權。
信託制
信託制私募股權投資基金，也可以理解為私募股權信託投資，是指信託公司將信託計劃下取得的資金進行權益類投資。
其設立主要依據為《信託法》(2001年)、銀監會2007年制定的《信託公司管理辦法》、《信託公司集合資金信託計劃管理辦法》(簡稱「信託兩規」)、《信託公司私人股權投資信託業務操作指引》(2008年)。
採取信託制運行模式的優點是：可以藉助信託平台，快速集中大量資金，起到資金放大的作用;但不足之處是：信託業缺乏有效登記制度，信託公司作為企業上市發起人，股東無法確認其是否存在代持關系、關聯持股等問題，而監管部門要求披露到信託的實際持有人。
有限合夥制
有限合夥制私募股權基金的法律依據為《合夥企業法》(2006年)、《創業投資企業管理暫行辦法》(2006年)以及相關的配套法規。
按照《合夥企業法》的規定，有限合夥企業由二個以上五十個以下合夥人設立，由至少一個普通合夥人(GP)和有限合夥人(LP)組成。普通合夥人對合夥企業債務承擔無限連帶責任，而有限合夥人不執行合夥事務，也不對外代表有限合夥企業，只以其認繳的出資額為限對合夥企業債務承擔責任。
同時《合夥企業法》規定，普通合夥人可以勞務出資，而有限合夥人則不得以勞務出資。這一規定明確地承認了作為管理人的普通合夥人的智力資本的價值，體現了有限合夥制「有錢出錢、有力出力」的優勢。
而在運行上，有限合夥制企業，不委託管理公司進行資金管理，直接由普通合夥人進行資產管理和運作企業事務。
採取有限合夥制的主要優點有：(1)財產獨立於各合夥人的個人財產，各合夥人權利義務更加明確，激勵效果較好;(2)僅對合夥人進行征稅，避免了雙重征稅。
「公司+有限合夥」模式
「公司+有限合夥」模式中，公司是指基金管理人為公司，基金為有限合夥制企業。該模式，較為普遍的股權投資基金操作方式。
由於自然人作為GP執行合夥事務風險較高，加之私人資本對於有限合夥制度的理念和理解都不盡相同，無疑都增強了自然人GP的挑戰。
同時，《合夥企業法》中，對於有限合夥企業中的普通合夥人，是沒有要求是自然人還是法人的。
於是，為了降低管理團隊的個人風險，採用「公司+有限合夥」模式，即通過管理團隊設立投資管理公司，再以公司作為普通合夥人與自然人、法人LP們一起，設立有限合夥制的股權投資基金。
由於公司制實行有限責任制，一旦基金面臨不良狀況，作為有限責任的管理公司則可以成為風險隔離牆，從而管理人的個人風險得以降低。
該模式下，基金由管理公司管理，LP和GP一道遵循既定協議，通過投資決策委員會進行決策。目前國內的知名投資機構多採用該操作方式。主要有深創投、同創偉業投資、創東方投資、達晨創投等旗下的投資基金。
「公司+信託」模式
「公司+信託」的組合模式結合了公司和信託制的特點。即由公司管理基金，通過信託計劃取得基金所需的投入資金。
在該模式下，信託計劃通常由受託 人發起設立，委託投資團隊作為管理人或財務顧問，建議信託進行股權投資，同時管理公司也可以參與項目跟投。
需要提及的是，《信託公司私人股權投資信託業務操作指引》第21條規定，「信託文件事先有約定的，信託公司可以聘請第三方提供投資顧問服務，但投資顧問不得代為實施投資決策。」
這意味著，管理人不能對信託計劃下的資金進行獨立的投資決策。同時，管理人或投資顧問還需要滿足幾個重要條件：(1)持有不低於該信託計劃10%的信託單位;(2)實收資本不低於2000萬元人民幣;(3)管理團隊主要成員股權投資業務從業經驗不少於3年。
採用該模式的，主要為地產類權益投資項目。此外，一些需要通過快速運作資金的創業投資管理公司，也常常藉助信託平台進行資金募集。新華信託、湖南信託等多家信託公司都發行過此類信託計劃。
母基金(FOF)
母基金是一種專門投資於其他基金的基金，也稱為基金中的基金(Fund of Fund)，其通過設立私募股權投資基金，進而參與到其他股權投資基金中。
母基金利用自身的資金及其管理團隊優勢，選取合適的權益類基金進行投資;通過優選多隻股權投資基金，分散和降低投資風險。
國內各地政府發起的創業投資引導基金、產業引導基金都是以母基金的運作形式存在的。政府利用母基金的運作方式，可以有效地放大財政資金，選擇專業的投資團隊，引導社會資本介入，快速培育本地產業，特別是政府希望扶持的新興產業。

E. 私募股權投資基金運行模式有哪些

中國證券投資基金業協會17日發布《私募投資基金管理人登記和基金備案辦法（試行）》，將於2月7日起施行。私募投資基金登記備案范圍包括私募證券投資基金、私募股權投資基金、創業投資基金等。經備案的私募投資基金可以申請開立證券相關賬戶。
業內人士表示，這意味著私募證券投資基金將無需藉助信託賬戶。私募股權投資基金等在登記備案後將「正規化」，可吸引社保等機構資金。
《證券投資基金法》將非公開募集證券投資基金納入調整范圍，要求私募證券基金管理人按規定向基金行業協會履行登記手續，辦理私募基金備案。2013年6月，中央編辦發文明確由證監會負責私募股權投資基金的監督管理。經中央編辦同意，證監會授權基金業協會具體負責私募投資基金管理人登記和私募基金備案並履行自律監管職能。
《辦法》要求，私募投資基金管理人應當向基金業協會履行登記手續並申請成為基金業協會會員。除存在暫緩登記的情形外，登記申請材料完備的，基金業協會自收齊登記材料之日起20個工作日內，以通過網站公示私募投資基金管理人基本情況的方式，為私募基金管理人辦結登記手續。騰訊眾創空間，一個去創業的平台。
私募投資基金管理人在私募基金募集完畢之日後20個工作日內，通過私募投資基金登記備案系統進行基金備案。經備案的私募投資基金可以申請開立證券相關賬戶。
基金業協會有關人士表示，私募投資基金登記備案不是行政許可，基金業協會對於私募投資基金管理人所提供的登記備案信息不進行實質性事前審查。私募投資基金管理人承諾對所提供信息的真實性、准確性和完整性承擔法律責任。基金業協會將對外公示管理人、基金及從業人員的基本信息，接受社會監督。協會對於提供虛假信息及其他違反自律規則的行為，將採取自律處分措施；對於情節嚴重或涉嫌違法違規的，移交證監會處理。協會將建立私募投資基金管理人及其從業人員誠信檔案，建立私募基金行業誠信體系；鼓勵私募基金進行託管等。

F. 物業經營管理的未來商業模式，主要是哪三種

1.物業服務集成商
物業服務集成商，又稱物業服務總包模式，是目前發達國家和地區物業服務的主流商業模式，也是作為物業服務提供商的物業服務企業的發展方向。其特徵是，物業服務企業通過前端策劃服務(設計管理模式、制訂管理方案、選擇分包企業)、中端監管服務(監督服務過程、管控服務品質)和後端評判服務(匯總客戶評價、溝通客戶需求和評判分包企業)的方式，將各分包企業的專項服務集成為面向業主的綜合性物業服務產品。其實質是，物業服務企業運用策劃、協調、溝通和評價等專業能力，通過控制物業管理價值鏈前後兩端的方式，協助業主購買專業化的物業管理服務。
物業服務集成商對應的收費模式為酬金制，適用的客戶類型多為單一產權業主以及較為專業的業主團體。從物業經營管理的角度看，該模式的優點是，以服務成本作為定價基礎，財務收支公開透明，減少交易雙方的信息不對稱，有利於消除服務買賣雙方的誤解和矛盾;對於物業服務企業來說，該模式有利於保證酬金收益和降低經營風險。缺點是，對交易雙方的專業能力要求較高，業主監管物業服務企業的成本較高;對於物業服務企業來說，該模式下缺乏服務成本控制的內在動力，難以取得超額利潤和實現快速增長。
物業服務集成商模式的推廣和普及，從專業素質看，主要取決於企業整合和挖掘物業服務價值鏈條的能力，物業服務企業比客戶更了解物業管理和比專項服務供應商更了解客戶的專業優勢，是其整合和把控價值鏈能力的核心;從外部條件看，主要依賴於專項服務市場的成熟和稅收扶持政策的落實，只有清潔、綠化、維修和秩序維護等專業服務市場的充分發育，才能保證物業服務集成商模式比物業服務提供商模式更具性價的比較優勢，只有酬金稅費的確立以及增值稅制的推廣，才能保證物業服務集成商模式成為物業服務企業和業主的雙贏選擇。
2.物業資產運營商
物業資產運營商，又稱物業資產管理模式，是伴隨著物業從消費功能向投資功能擴展，從使用價值向交換價值提升而衍生的高級商業模式。其特徵是，業主不僅將物業硬體的日常維修、養護和管理工作委託給物業服務企業，而且將資產屬性的不動產的日常投資、經營和管理工作(如租務管理、物業招商、營銷策劃、銷售代理和不動產融資等)委託給物業服務企業。其實質是，物業服務企業利用客戶資源和專業技能，同時為業主提供傳統物業管理和不動產投資理財兩項服務，從而獲取物業服務費用和資產管理傭金的雙重收益。這就是建立在物業管理平台上的物業經營管理。
物業資產運營商模式是物業服務企業運用專業技能為客戶創造物業資產價值。這一本質特徵，決定了該模式的成功推廣，必須滿足三個約束條件：一是物業本身應當具有較高的商業價值。與以滿足使用價值為主的普通居住物業不同，物業資產運營商模式主要面向具有較高利潤回報的辦公、商業、休閑娛樂等收益型物業，與以委託物業共有部分為主的基礎服務模式不同，物業資產運營通常包含物業專有部分以及建築物的整體委託。二是物業服務企業應當具備較強的專業技能。與物業服務提供商相比，物業資產運營商模式要求物業服務企業不僅具備建築物及其附屬設施的維修、養護技能，而且應當具備市場研究、投資策劃、資產評估、財務分析等物業經營管理的綜合性的專業能力。三是物業服務企業具有較強的風險管控能力。與物業服務集成商模式旱澇保收的低收益不同，物業資產運營商模式較高的商業利潤必然伴隨著較高的商業風險，企業的資本運作能力和風險管控能力，不僅是業主進行商業決策時必須考察的信用基礎，而且是物業服務企業成功運營物業資產的安全保證。
3.物業保障服務商
物業保障服務商，又稱物業後勤服務模式或者物業支援服務模式，是物業管理行業順應後勤服務社會化改革趨勢而誕生的一種混合商業模式。其特徵是，物業服務企業不僅從事不動產管理業務，而且受託提供配餐、會務、接待、交通、物流等方面的後勤服務，以全方位滿足客戶非主流業務之外的多元化需求。其實質是，物業服務企業取代客戶的後勤保障部門，以市場化的方式為客戶的後勤保障需求提供全面解決方案，使客戶高度關注其核心業務的開展和品牌價值的創造。
該模式是物業服務企業和客戶雙贏的理性選擇。從物業服務企業角度，市場競爭使其在提供不動產服務的同時，必須挖掘客戶的相關需求並提供增值服務，而相關增值服務在與不動產服務結合在一起時，可以實現資源的優化配置、成本的有效控制和客戶信息的無障礙溝通;從客戶角度，專業分工使其有必要將後勤保障支援事務從核心業務中剝離，由物業服務企業整合分散的後勤服務並形成統一的支援保障系統，有利於提高管理水平和勞動效率，改善工作環境和服務形象，提升服務質量和客戶滿意度，從而增強自身的核心競爭能力。
與其他商業模式相比，物業保障服務商模式對企業的客戶關系管理能力提出更高的要求。一般商業模式下，物業服務企業只關注合約客戶的需求和滿意度。物業保障服務商模式下，客戶具有雙層次甚至多層次的特點，可以區分為目標客戶、終端客戶、內部客戶、外部客戶、固定客戶、流動客戶等多種類型，物業服務企業不僅要讓合約客戶感到滿意，而且要讓合約客戶的客戶感到滿意，這就要求物業服務企業根據目標對象的特徵，制定並實施有針對性的客戶關系戰略和客戶滿意戰略。