地產私募基金管理人

A. 房地產私募基金的房地產私募基金存在的問題

目前市場上運作的房地產私募基金本身存在很多不規范的情況，導致諸多投資人對於此類基金仍處於觀望狀態，主要的問題有：
一是基金管理人良莠不齊。各地關於私募基金管理人的門檻各不相同，有的要求設立股權管理公司，有的僅僅投資管理公司或者咨詢公司就可以充當管理人的角色，而且關於管理公司的人員要求也幾乎沒有法律規范。加之私募基金的載體有限合夥企業本身就是最為靈活的組織形式，其出資、驗資、減資、清算等等法定手續存在許多不規范的情況。
二是關聯交易充斥其中。相比與傳統的Pre-IPO類的私募股權基金，房地產私募基金關聯交易的情況更為普遍，基金管理人本身來自於房地產公司，或者與房地產公司有著千絲萬縷的關系。此類私募基金最終是否能夠確保投資人的利益尚存疑問。
房地產私募基金至今始終以行業自律為主，其中的關聯交易和利益沖突更是一直缺乏監管。房企在組建基金後投資他們自己的項目時是否能認真、公允地進行盡職調查、風險評估和項目商業條款談判，將直接決定投資人的資金安全。

B. 房地產私募基金中做業務拓展的與做投資經理的人在工作內容上有什麼區別

我所理解你所說的業務拓展就是市場方面的工作，包括產品募集（銷售）、推廣、營銷方案的策劃、合作機構的開發與維護等。
投資經理的工作主要包括分析經濟形勢、設計投資項目、財務的分析與預測、項目盡職調查、編寫調查報告及可行性研究報告和框架協議相關內容等。

C. 私募基金管理人的名稱和經營范圍要求有哪

根據《私募基金管理人登記法律意見書指引》、《私募投資基金登記備案問題解答（七）》，私募基金管理人的名稱和經營范圍中應當包含「基金管理」、「投資管理」、「資產管理」、「股權投資」、「創業投資」等相關字樣。此外，從專業化經營和防範利益沖突角度出發，私募基金管理人不得兼營與私募基金可能存在沖突的業務、與買方「投資管理」業務無關的賣方業務以及其他非金融業務。

D. 如何發行地產基金的私募

隨著社會經濟的不斷發展，很多朋友都想要做投資領域裡面的一些相關的事情，比如說購買基金或者是發售基金，有一些有朋友的實力，很想去發布地產行業的私募基金，但是我們要發布地產行業的私募基金，必須要遵守我國的相應法律法規，而且必須要按照相應的法律法規來去進行相關的發售，只有這樣子才能夠讓自己發售的私募基金是正規的。

綜上所述，我們能夠明顯的知道基金的私募基金想要發行還是非常困難的，因為我們必須要滿足這些相關的條件，也要按照這些相關的流程來去操作，才能夠讓我們去發行私募基金。

E. 怎麼申請私募基金管理人牌照

怎麼申請私募基金管理人牌照？

1，高管資格：從事證券類的私募基金必須至少有2名高管具有基金從業資格，其中法定代表人，總經理，風控負責人一定要基金從業資格。
2，經營范圍：投資管理，資產管理
3，注冊資本：實繳資本比例在25%及以上，或者實繳資本能保證公司運營超過6個月時間。
4，辦公條件：需要有實際的辦公地址，大小不限，能滿足公司所有員工正常辦公，以及適當的辦公設備。
5，高管人員：最好有5-10的員工，組織架構有：總經理，投資部，風控部，行政部，市場部，人事部等，各1-2名員工，其中總經理，風控負責人，投資經理最好是全職，其他人員可以兼職。
6，制度性文：按照協會和公司自身情況，編寫制度性文件，一般有9-23個制度性文件（切勿全盤復制其他的模板，協會現在對這方面審核很嚴格，要嚴格根據自身情況編寫，有幾個不重要，重要的是和自己公司相匹配）。

F. 設立一家私募基金管理人的條件和手續有哪些

一、設立私募基金管理人的條件和手續：

1、名稱應符合《名稱登記管理規定》，允許達到規模的投資企業名稱使用「投資基金」字樣。名稱中的行業用語可以使用「風險投資基金、創業投資基金、股權投資基金、投資基金」等字樣 。「北京」作為行政區劃分允許在商號與行業用語之間使用。

2、投資基金公司「注冊資本（出資數額）不低於5億元，全部為貨幣形式出資，設立時實 收資本不低於1億元；5年內注冊資本按照公司章程（合夥協議書）承諾全部到位。」

3、單個投資者的投資額不低於1000萬元（有限合夥企業中的普通合夥人不在本限制條款內）。

4、至少3名高管具備股權投基金管理運作經驗或相關業務經驗。

5、具有完備的風險控制制度和內部管理制度。

(6)地產私募基金管理人擴展閱讀：

設立私募基金管理人的要求：

1、私募基金管理人應當向基金業協會履行基金管理人登記手續並申請成為基金業協會會員。

2、私募基金管理人申請登記，應當通過私募基金登記備案系統，如實填報基金管理人基本信息、高級管理人員及其他從業人員基本信息、股東或合夥人基本信息、管理基金基本信息。

3、登記申請材料不完備或不符合規定的，私募基金管理人應當根據基金業協會的要求及時補正。申請登記期間，登記事項發生重大變化的，私募基金管理人應當及時告知基金業協會並變更申請登記內容。

4、基金業協會可以採取約談高級管理人員、現場檢查、向中國證監會及其派出機構、相關專業協會征詢意見等方式對私募基金管理人提供的登記申請材料進行核查。

5、私募基金管理人提供的登記申請材料完備的，基金業協會應當自收齊登記材料之日起20個工作日內，以通過網站公示私募基金管理人基本情況的方式，為私募基金管理人辦結登記手續。

網站公示的私募基金管理人基本情況包括私募基金管理人的名稱、成立時間、登記時間、住所、聯系方式、主要負責人等基本信息以及基本誠信信息。

G. 私募基金管理人一定要是證券公司么

一般私募基金都不是證券公司
1、私募基金為非公開發行的理財產品，陽光私募基金為信託公司發行的
2、私募基金管理人要經過證券基金業協會的備案
3、私募基金管理人為專業投資顧問團隊，最好有較好的資產管理背景
4、管理人收益體現一般為提取管理費
補充：私募基金的種類按資產投向分：股權投資（PE)、證券投資（股票、債券）、實體企業融資（地產等），因此其管理人也都是這些行業的資深團隊

H. 什麼是房地產私募基金

房地產私募基金是從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。
它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產經營活動的一種融資形式。房地產投資基金通過發行基金證券的方式，募集投資者的資金，委託給專業人員專門從事房地產或泛地產抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩定連續性的收益。基金投資者的收益主要是房地產基金擁有的投資權益的收益和服務費用。基金管理者收取代理費用。

I. 當下做私募基金管理人備案對管理人有什麼要求

一、向證監局報告
新登記完成的私募管理人，自登記完成10個工作日內，要主動與注冊地所屬地方證監局取得聯系。
二、辦公場地要求
工商注冊地和實際經營場所不在同一個行政區域的，應充分說明分離的合理性。
三、高管要求
■ 證券類私募管理人，高管人員均應當取得基金從業資格；非證券類私募管理人，至少2名高管人員應當取得基金從業資格。
■ 各類私募基金管理人的合規/風控負責人不得從事投資業務。
■ 進行高管人員變更時，應遵守以下要求：
1.不得在非關聯的私募機構兼職；
2.不得在與私募業務相沖突業務的機構兼職；
3.除法定代表人外，私募基金管理人的其他高管人員原則上不應兼職；若有兼職情形，應當提供兼職合理性相關證明材料（包括但不限於兼職的合理性、勝任能力、如何公平對待服務對象、是否違反競業禁止規定等材料），同時兼職高管人員數量應不高於申請機構全部高管人員數量的1/2；
4.私募基金管理人的兼職高管人員應當合理分配工作精力，協會將重點關注在多家機構兼職的高管人員任職情況；
5.對於在一年內變更2次以上任職機構的私募高管人員，協會將重點關注其變更原因及誠信情況；
6.私募基金管理人的高管人員應當與任職機構簽署勞動合同。在私募基金管理人登記、提交高管人員重大事項變更申請時，應上傳所涉高管的勞動合同及社保證明。
四、員工人數
申請機構員工總人數不應低於5人，申請機構的一般員工不得兼職。
五、沖突業務
對於兼營民間借貸、民間融資、融資租賃、配資業務、小額理財、小額借貸、P2P/P2B、眾籌、保理、擔保、房地產開發、交易平台等業務的申請機構，因上述業務與私募基金屬性相沖突，為防範風險，協會對從事沖突業務的機構將不予登記。
六、嚴禁股權代持
出資人應當以貨幣財產出資。出資人應當保證資金來源真實合法且不受制於任何第三方。申請機構應保證股權結構清晰，不應當存在股權代持情形。出資人應具備與其認繳資本金額相匹配的出資能力，並提供相應的證明材料。
七、股權要求
■ 申請機構應確保股權架構簡明清晰，不應出現股權結構層級過多、循環出資、交叉持股等情形。協會將加大股權穿透核查力度，並重點關注其合法合規性。
■ 對於申請登記前一年內發生股權變更的，申請機構應詳細說明變更原因。如申請機構存在為規避出資人相關規定而進行特殊股權設計的情形，協會根據實質重於形式原則，審慎核查。
■ 申請機構的出資人、實際控制人不得為資產管理產品。
八、關聯方
■ 申請機構的子公司、分支機構或關聯方中有私募基金管理人的，申請機構應在子公司、分支機構或關聯方中的私募基金管理人實際展業並完成首隻私募基金備案後，再提交申請機構私募基金管理人登記申請。
■ 申請機構的子公司、分支機構或關聯方存在已從事私募基金業務但未登記為私募基金管理人的情形，申請機構應先辦理其子公司、分支機構或關聯方私募基金管理人登記。
■ 同一實際控制人項下再有新申請機構的，申請機構的第一大股東及實際控制人應當書面承諾在完成私募基金管理人登記後，繼續持有申請機構股權或實際控制不少於三年。
九、中止辦理情形
申請機構出現下列兩項及以上情形的，協會將中止辦理該類機構私募基金管理人登記申請6個月：
（一）申請機構名稱不突出私募基金管理主業，與知名機構重名或名稱相近的，名稱帶有「集團」、「金控」等存在誤導投資者字樣的；
（二）申請機構辦公場所不穩定或者不獨立的；
（三）申請機構展業計劃不具備可行性的；
（四）申請機構不符合專業化經營要求，偏離私募基金主業的；
（五）申請機構存在大額未清償負債，或負債超過凈資產50%的；
（六）申請機構股權代持或股權結構不清晰的；
（七）申請機構實際控制關系不穩定的；
（八）申請機構通過構架安排規避關聯方或實際控制人要求的；
（九）申請機構員工、高管人員掛靠，或者專業勝任能力不足的；
（十）申請機構在協會反饋意見後6個月內未補充提交登記申請材料的；
（十一）中國證監會、中國證券投資基金業協會認定的其他情形。
十、不予登記情形
申請登記私募基金管理人的機構存在以下情形的，協會將不予辦理登記，且自該機構不予登記之日起一年內不接受辦理其高管人員擔任私募基金管理人高管人員、作為私募基金管理人的出資人或實際控制人：
（一）申請機構違反《中華人民共和國證券投資基金法》、《私募投資基金監督管理暫行辦法》關於資金募集相關規定，在申請登記前違規發行私募基金，且存在公開宣傳推介、向非合格投資者募集資金行為的；
（二）申請機構提供，或申請機構與律師事務所、會計師事務所及其他第三方中介機構等串謀提供虛假登記信息或材料；提供的登記信息或材料存在誤導性陳述、重大遺漏的；
（三）申請機構主要出資人、申請機構自身曾經從事過或目前仍兼營民間借貸、民間融資、融資租賃、配資業務、小額理財、小額借貸、P2P/P2B、眾籌、保理、擔保、房地產開發、交易平台等與私募基金業務相沖突業務的；
（四）申請機構被列入國家企業信用信息公示系統嚴重違法失信企業名單的；
（五）申請機構的高管人員最近三年存在重大失信記錄，或最近三年被中國證監會採取市場禁入措施的；
（六）中國證監會、中國證券投資基金業協會規定的其他情形。
十一、完成登記後應特別知悉事項
■ 新登記的私募基金管理人在辦結登記手續之日起6個月內仍未備案首隻私募基金產品的，協會將注銷該私募基金管理人登記。
■ 自2016年2月5日起，協會暫不辦理新登記的私募基金管理人將顧問管理型基金作為其管理的首隻私募基金產品的備案申請，同時暫不受理已登記且尚未備案私募基金的私募基金管理人將顧問管理型基金作為其管理的首隻私募基金產品的備案申請。
十二、重大事項變更
■ 私募管理人進行需提交重大事項變更法律意見書的重大事項變更申請，首次提交後6個月內仍未辦理通過或退回補正次數超過5次的，協會將暫停申請機構新增產品備案直至辦理通過。
■ 已登記私募基金管理人1年內法定代表人/執行事務合夥人（委派代表）、主要出資人、實際控制人均發生變化的，應重新提交針對發生變更後私募基金管理人登記法律意見書。對於此類重大事項變更，協會將視為新申請登記機構進行核查，並對變更緣由加大核查力度。
■ 私募基金管理人原高管人員離職後，私募基金管理人應在3個月內完成聘任具備與崗位要求相適應的專業勝任能力的高管人員。

J. 契約型私募基金能不能設立兩個基金管理人

1.基金管理人必須是已經完成登記的私募基金管理人，這是契約型基金能完成備案的前提。

2.第三方託管，託管機構一般是券商和銀行，相比而言，券商更加靈活，至於有朋友說的券商在協會有路子，可以解決備案加快的問題，這個目前還沒體會。另外採用券商託管，不會單獨簽署託管協議，只有一份基金合同，投資人，管理人和託管人簽署，基金合同中約定了託管條款。
3.備案，目前做過約10單契約型基金，備案並沒有遇到特別的問題，雖然有時候協會的哥哥姐姐會電話問一些問題，並要求修改，但基本都是可以解決的問題，也會順利備案。補充一點，以我們跟券商託管交流的經驗，一般是在發行基金時，管理人可以先在協會系統錄入基本信息，管理人，基金名稱，規模，這樣就可以拿到備案號，有了備案號，託管機構就可以開立託管戶，正常推進基金的募集和成立以及對外投資，備案可以在基金成立後做，只要投資人是合格投資人，錄入信息無誤，備案不會出現不通過的問題，最多修改幾次而已，但並不影響基金運作和投資。
4.管理，基金成立後，基金管理完全由管理人按照基金合同管理，只要符合約定，託管人不會有什麼問題。
5.結構化，契約型基金內部可以做一定的結構化，只要做到同一級的投資人同股同權即可。
以上就是幾點簡單的分享。這些經驗只限於地產私募，證券類沒做過，沒有經驗。
至於契約型基金的優勢，這個大家都研究的比較透徹，我理解除了通道費用節省，人數200人，省去工商注冊環節的優勢外，最大優勢在於契約型基金不是一個法律主體，不是獨立納稅主體和代扣代繳義務人，所有收益由投資人自行繳納，但是否就可以理解為是稅收優勢，這一點業內都趨向於樂觀，但風險在於，保不齊稅總哪天會發文規范，要求基金或管理人或託管人代扣代繳。