⑴ 如何定義物業管理哪些公共設施的維修和更新
一、物業管理大中修及更新改造范圍的界定
1、大修工程：
（1）大修工程的定義：凡需要牽動或拆換部分主體構件，但不需全部拆除的工程為大修工程。大修工程主要適用於嚴重損壞房屋。
（2）大修工程的要求：大修後的房屋必須符合基本完好或完好標準的要求。大修工程一次費用在該建築物同類結構新建造價的25%以下。
2、中修工程
（1）中修工程的定義：凡需牽動或拆換少量主體構件,但保持原房的規模和結構的工程為中修工程。中修工程主要適用於一般損壞房屋。
（2）中修工程的要求：中修後的房屋70%以上必須符合基本完好或完好的要求。中修工程一次的費用在該建築物同類結構新建造價的20%以下。
3、小修工程
（1）小修工程的定義：小修工程亦稱零星工程或養護工程，是為確保房屋正常使用，保持房屋原來的完損等級而對房屋使用中的正常的小損小壞進行及時修復的預防性養護工程，這種工程具有很強的服務性，要求經常持續的進行。
（2）小修工程的要求：小修工程的綜合年均費用為所管房屋現時造價的1%以下。
二、按照《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法規定》相關規定，房屋維修基金是用於公共部位和物業公共設施設備保修期滿後的大中修、更新、改造工程。公共部位是指物業主體承重結構部分(包括基儲內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等;公共設施設備是指物業管理區域內、由業主共同擁有並使用的上下水管道、水箱、加壓、電梯、天線、供電線路、公用照明、消防設施、綠地、道路、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。只要是公用設施，設備需要維修，就可以申請維修基金，不分大小修。
⑵ 小區維修基金是什麼 一定要交么
房子維修基金實際上包括房屋公用設施專用基金和房屋本體維修基金。
房屋公用設施專用基金簡稱專用基金，用於物業共用部位、公用設施及設備的更新、改造等項目，不得挪作他用。專用基金實行「錢隨房走」的原則，房屋轉讓時，賬戶里的余額資金也隨之轉移給房屋的新的產權所有人。
按照建設部、財政部1998年聯合出台的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規定，公共維修金是由全體業主繳納的，屬全體業主共同所有。一般情況下由房地產行政主管機關來代管，業主委員會成立之後，公共維修金就會劃轉到業委會，由業委會行使管理權利。
物業維修基金一般是通過建立雙向籌集的渠道來收取的，現各地規定有所區別，但一般分為以下兩種情況：
a、公有住房的維修基金由售房單位與購房者雙向籌集，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低於售房款的20％，高層住宅不低於售房款的30％；購房者按購房款的2％的比例向售房單位繳交維修基金。
b、商品房的維修基金由建設單位與購房者雙向籌集，建設單位按照房屋綜合造價提取一定比例(多層住宅提取2％，高層住宅3％)的維修基金(納入住宅成本)；購房者按購房款的2％一3％的比例向售房單位繳交維修基金(我市規定為按建築面積多層為18元／平方米，高層為40元／平方米繳納)。
3、業主不繳納或續籌應分攤的物業維修基金的，業主委員會或其委託的物業管理單位可按法律法規或業主公約的規定採取相應的催繳措施。經業主委員會或物業管理單位催繳，業主仍不繳納或續籌應分攤的物業維修基金的，由市物業管理行政主管部門責令其限期繳納。逾期仍不繳納的，每日加收應繳納費用2‰的滯納金。
⑶ 物業服務收費包括綜合管理服務費、停車費和特約服務費.其中綜合管理服務費中的小修是指
小修是指零星的人工.只要是發生維修費用,都算小修.
⑷ 維修基金利益息
一、物業維修基金的概念與性質
物業維修基金是專項用於物業共用部位、共用設施設備保修期滿後大修、更新、改造的資金，在性質上屬專門用於特定目的而設立的專項基金一類，即它是專門用於對物業共用部分進行大的維修保養、保值增值目的而專項籌集、獨立核算的資金，其產權屬於全體業主，在物業管理企業財務上屬專項代管基金，作為長期負債管理。它與一般的投資基金（用於投資增值獲利）在建立、使用、管理、轉讓、贖回等多方面有著本質的區別。設立物業維修基金的初衷是寄望於用該筆資金的利息維持樓宇有計劃的大修、更新、改造和突發性緊急開支，但由於現在銀行利率很低，基金很難起到「以息養房」的作用（除非一開始籌集的維修基金數額較大），在很多地方，它更多體現的是一種應急性質的資金。
二、為什麼要建立維修基金？何種類型物業需籌集維修基金？
之所以需要籌集建立維修基金，是因為沒有維修基金，物業共有共用部分大的維修、改造、更新等便沒有保障，突發性事故（如台風、暴雨等對物業造成的損壞）便得不到及時處理。由此看來，只有那些在需要大的和緊急維修整治而資金又不能馬上到位的物業類型，才需預先籌集維修基金。也就是說，只有業主眾多、產權分散的物業（尤其是住宅小區和多業主大廈）才需預先籌集建立物業維修基金（臨時籌集不可能），而產權明確、獨立集中的物業類型如獨立私人房產、單位房產、國有房產等，由於可以即時拿出大筆維修資金，故一般情況下是無需預先建立維修基金的。
在這個問題上，很多小業主存在這樣的疑問：為什麼要事先籌交基金？為什麼不能由物管公司先墊資維修，然後大家據實按核算數額補交（實報實銷）？進一步還會想：既然發展商都可以先墊資建房，物管公司為什麼不能先墊資修房？要回答這種疑問並不難，這事實上涉及兩種性質的行為與關系。發展商墊資建房，目的是投資獲利，純粹是一種商業行為（利益驅動），圍繞的是市場需要，依據的是市場調查、評估（自信墊資後一定能收回），所冒風險很大。而物業維修原本就是業主自身的職責，是一種非贏利的生產服務活動，物管公司受聘受託從事這項工作，所得是勞務報酬，因為物業維修的非贏利性，使得這種勞務報酬不可能很高，難以在利益上驅動物管公司墊資；加之物管企業是微利的服務型企業，其注冊資金本就不多，一般來說也無力大量墊資；即便有資金實力，如果社會信用體系未建立、法律保障不夠，物管公司面對眾多分散業主（債主），收回墊資風險太大、成本太高（這正是當前的現實），也不願做出此舉。所以「實報實銷」的做法行不通。
因此，以立法的形式明確區分所有權物業建立物業維修基金，對於保障該類物業的安全使用和及時修復是十分必要的。那種認為要不要交維修基金是業主自己的事，政府不應該管（政府不介入思想）。毋須立法規范的思想，在區分所有權物業區域（協商一致困難、周期長、業主普遍有「搭便車」的心理）、在業主自我管理意識淡薄的今天，是過於偏激的。
至於要不要象深圳那樣將維修基金分為物業本體和公共設施、設備兩部分各自籌集，筆者認為並無必要。因為分開必然會增加籌集的難度，同時站在物權的角度，不分開也完全能做到清晰核算分攤。
三、誰來交物業維修基金（發展商還是小業主繳納維修基金）？如何約束？
道理上，由誰繳交維修基金，應看誰享受了維修的益處，誰當承擔維修的責任與義務。保修期滿後的物業損毀老化主要原因有物業的生產使用磨損、自然老化或突發事故，不管屬哪一種情況，物業維修責任的當然主體（除非他人人為損毀）應該是那時段的業主（非業主使用人的責任體現於其與業主簽訂的租賃合同中）。因此，已出售或在售物業的維修基金不應由發展商交納（發展商若有一部分物業未能售出，理當承擔這部分物業維修基金的繳交義務），而應由分散的小業主繳納。發展商要負的應是由於房屋設計、施工、安裝等質量問題的維修責任，即發展商應當按有關法規對售出物業承擔一定時期的質保責任。
現在不少地方立法規定要發展商在出售物業時，按房價或成本價的一定比例一次性繳交一筆維修基金，初衷可能是為免除以後零星分散向小業主籌集基金的繁瑣，但同時又允許發展商將所交的維修基金計入開發成本，這樣無形中就將維修基金轉移到房價中，最終還是「羊毛出在羊身上」，且小業主還會在交這筆款時額外支付手續費和稅。與其如此，還不如立法直接規定由購房人交納來得清晰合理。
不管明確是由發展商交還是小業主交，都有一個如何保證按時足額交繳的問題。若無有效的法規制約，發展商能省則省、能拖則拖或開設假賬戶的情況就不可避免，小業主不交更是「順理成章」，這種情況下法規條文便形同虛設。對於新建物業，制約的有效辦法就是借鑒一些地方的做法，在立法中明確規定：發展商不交不辦預售證，小業主不交不發產權證或不辦理轉移登記。
四、何時交？交多少？怎麼交？交給誰？
由上可知，維修基金應該由小業主繳交，但相應地會存在是由小業主在買房時一次性繳交，還是象交管理服務費那樣每期（月）交納（深圳物業本體維修基金交法）？交多少？按什麼標准交等一系列問題。
先來看何時交的問題。新建物業由購房人買房時一次性交，若能與發房產證有效掛鉤以作為制約，可以提高維修基金籌集的效率，省去以後挨家逐戶籌集基金的難處。但房屋實際的老化、損壞多是時間積累造成的，且一般的因設計、施工等原因造成的質量問題，發展商負質保責任，所以一開始並不需要很大筆的維修基金，按時間逐步累積維修基金正好體現符合「誰用誰修，多用多交」的道理。既然逐期繳納更為合理，自然便想到按管理服務費一定比例逐期交納，但仔細分析一下便知，維修基金與管理服務費掛鉤不合理，因為同樣的房屋，管理服務費高往往意味著保養好，恰恰不需要大量的維修基金。另外，管理服務費高低與房屋老化情況關系不大，但維修基金多少與房屋老化則有必然的關系。
再來看交多少的問題。維修基金交多少與物業建造質量、物業類型、物業使用性質、物業維修標准和銀行利率等密切相關，僅這一點就值得作專門研究，本文僅從以下角度來說明這一問題。若一次性交納維修基金比例過小，在當前低利率情況下便失去了作為基金的意義，因為其利息不足以支付起碼的維修開支，必然要不斷續交，變得與分期交繳沒有本質區別。但若一次性交納維修基金比例過大，一方面涉及到業主經濟承受能力問題；另一方面還涉及到若業主短時間轉讓物業，他盡的責任（已交大筆維修基金〕與享有的權利（物業修復權）不對等的問題。因為按照目前通常的做法，物業轉讓時維修基金是不能隨業主轉移的，而是自動記到後續的業主名下；再者，在目前沒有有效監管和好的投資途徑的情況下，比例過大必然造成資金閑置、浪費，甚至挪用。
綜合以上分析可知，立法上應規定物業維修基金從物業投入使用時由業主逐期按適當比例交納，這樣既不會給小業主帶來太大的經濟壓力，也不會造成資金的閑置浪費，最主要的是這樣才符合責權利對等的原則。
再來看按什麼標准交的問題。當前國家和地方均有按房價一定比例交繳維修基金的立法規定，應該說此類規定存在明顯的不合理性。首先，物業維修是針對物業本體建築和設施設備進行的，並不含土地要素，而眾所周知房價中包含了很大比例的土地價格；其次，房價中還包含了地段、樓層、朝向、景觀、甚至地名、編號等許多與物業老化維修無關的因素，以房價為基準顯然將這些因素均包含進去，這就會導致諸如城市中心區與市郊同類房屋交納相差成倍維修基金的情況，甚至同一棟樓的同房型單元因為層高、朝向、景觀等不同就要交納相差懸殊的維修基金，而這類物業其致損因素、機會與實際維修成本是相當的。以房價為基準繳納維修基金除了有「劫富濟貧」的作用，顯然無科學理據。所以應統一按上海市的做法做出立法規范，以物業建築面積成本價作為交繳維修基金的標准，成本價按當地物業管理主管部門和價格行政主管部門定期公布的核定值為准。
交給誰的問題主要涉及維修基金的安全性。物業維修基金的產權屬於全體業主，因此不應由發展商、售房單位、物管公司收管，應統一交到主管部門指定的國有商業銀行專門賬戶（針對小業主可以發分戶卡，只能用於交費、查詢），並且以後非合法理由、程序用於維修不能自由取出。否則，發展商、房改售房單位、物管公司佔用、挪用、濫用維修基金的問題便不可避免。
五、維修基金的使用管理
物業維修基金作為物業的「保命錢」，必須在使用管理上嚴格把關。維修基金的使用管理得當，才能保證財盡其用、物業安全、眾人信服、續交順暢。物業維修基金的產權屬於全體業主，本應由業主代表組織行使所有、監管權。業主代表組織成立之前，應當由物業所在地物業管理主管部門代為監管。原來那種由發展商、物管公司代管的做法是完全錯誤的（物管公司可以管基金會計賬）。物業維修基金的使用應嚴格按照物管公司定計劃——業主代表組織審查批准——金融機構劃款這一程序進行。並且物業管理企業應當定期向全體業主公布維修基金交納、使用、分攤和結存的情況，接受業主代表組織和業主的核查。由於同一物業管理區域不同幢的樓宇維修的情況可能有較大差別，所以維修基金專戶的開立應按幢立賬，並分列每一使用單元的分賬，以方便每一位業主查詢，保證維修基金使用的透明性。
值得指出的是物業維修基金使用雖然有審查關（業主委員會等業主代表組織審查），但由於業主代表組織成員往往不具有專業性，對維修成本和資金使用投向的合理性不一定明了，所以應有的監督作用難以保障。更有甚者，若物管公司與業主委員會主要成員有不正常關系，相互串通，資金使用的合理性便更沒有保障。所以立法規定在動用維修基金超過一定數額時，需接受專業機構年度審計（香港最新立法增加了這方面內容）並加強政府核查指引是十分必要的。
六、維修基金的續籌
先期交納的維修基金，隨著物業老化大修機會的增加，可能在一段時間後不足以保障維修開支，於是便有一個維修基金續籌的問題。跟著便會產生誰牽頭負責續籌？如何續籌？一旦不能正常續籌，如何保障物業的安全等一系列問題。
區分所有權物業共有部位的老化、受損，有些不會給具體產權使用人或者不會給部分或全體產權使用人帶來直接即時的損害或不便。產權人很難自覺、自願一次性統一繳交這樣的開支，於是便有一個由誰牽頭負責籌集維修基金的問題。成立了業主代表組織（業主會、業主委員會、小區管理委員會等）的物業管理區域，顯然應由業主代表組織負責籌集。但現階段業主代表組織往往權威性不夠，組織性不強，原動力不足，行使權力也無有力的法律保障。分散小業主拒交、欠交、遲交（主觀不願與客觀不能）的問題難以解決，以致於後期的維修基金沒有保障。未成立業主代表組織的物業，現實中往往是物管公司代行籌集職責，其組織行為和效率，顯然高於業主委員會等業主代表組織。但其行為的法律依據不足，出現業主拒交等情況更是屢見不鮮也更難處理。由此而導致物業得不到及時大修、改造的情況比比皆是，物業的正常使用功能得不到保障，甚至會出現重大安全事故。由此出台有約束力的法律規范，明確政府在法律不能有效行使的地方，採取一些行政性強制措施（負起社會公共安全之責）十分必要。另外，社會保障延伸到這一領域也十分必要，否則，對於那些確因下崗、殘疾而交不起費用的業主住戶，這一問題便得不到根本解決。
物業維修基金的建立看起來是一個小問題，但在其真正的籌集、使用、管理過程中問題很多，原因之一是對其性質作用認識不清，立法規范不完善、不嚴密、不統一，約束力不夠。本文在大量一線調查的基礎上做出相應的分析，有待於進一步上升到區分所有權物業管理、公共選擇的效率、信息不對稱的影響等許多現代物權和經濟學理論高度。另外筆者深切地感受到，有關問題的根本解決，有賴於社會信用體系的普遍建立與完善，有賴於社會制約機制的加強，有賴於行政與司法效率的根本提高。
⑸ 房產局管理軟體（全套），產權產籍|合同備案|房產檔案|維修基金|住房保障|房產測繪|存量房備案等等
我是縣房管局信息中心的，單位最近上了一套新系統，還不錯！軟體開發商是皇銳科技有限公司，深圳的，系統流程簡潔易用、功能全面，主要是上手快，要不然單位都是些四五十歲的女同胞還剛剛學會電腦操作，還真不知這個信息化建設如何來實施。推薦推薦，適合不適合，你自己定吧：
深圳皇銳科技主要的全套房管局管理軟體有：
《房地產管理局綜合業務信息管理平台》
《房產局綜合信息管理系統》
《房屋產權產籍管理系統》
《項目管理系統》
《新建商品房網上合同備案管理系統》
《房地產開發商管理系統》
《房屋綜合檔案信息管理系統》
《房產測繪和成果管理系統》
《房地產從業主體管理系統》
《住房保障綜合管理系統》
《房屋專項維修資金管理系統》
《存量房網上備案管理系統》
《房屋拆遷綜合管理系統》
《白蟻防治綜合管理系統》
《統計分析和信息發布系統》
應該是目前產品最齊全的一家了。
⑹ 請英文翻譯高手幫忙翻譯一下：「住宅專項維修資金綜合管理系統」（翻譯成英文）謝謝！
Integrated Management System for Special Fund of Residence Maintenance
⑺ 沒有綜合驗收有公共維修基金賬戶么
北京市住宅公共維修基金專用收據票樣
=================================================== 維修基金沒有發票，因為是行政收費？？？？ 可以查詢維修基金使用情況（余額）？？？ 咋查啊？
公共維修基金只開收據不開發票是否合理？
公共維修基金是按照財政部門的專門規定，是專項的一個基金，是不開發票，開的是專門規定的專用收據。因為公共維修基金是不上稅，屬於一次性歸結，除非這個房子拆遷了，這樣公共維修基金經過審核以後，把個人交納那部分給本人。
首先物業沒有權利收公共維修基金，這是一開始由房地產商、開發商來收的公共維修基金，而且不能重復收。只有最先入住這一批人交的第一批才算公共維修基金，這些費用專門用來維護小區里的公共設施。
公共維修資金，有稱物業專項維修資金。屬於全體業主共有共管、民主決策、物業公司使用。該資金是本物業區域內的公共設備設施、公共部位的專項大修資金。他和物業公司日常維修由質的不同，是屬於專項用途資金。是保障本小區整體房屋安全、公共設備設施安全的專項維修資金。
物業費是物業服務管理企業進行本物業區域內物業服務、物業管理所所產生的直接或間接費用。通俗地說：是維護本物業區域內公共設備設施的日常維修和養護、公共區域的安全、清潔、綠化、房屋內綜合維修、公共能源、人員勞籌、公共部位財產保險及其附加險、物業公司管理酬金、相關稅費等綜合費用。是咱業主能夠正常生活的房屋基本功能保障、小區基本功能、社會功能保障的費用。