上海市物業維修基金管理條例

❶ 上海關於外牆脫落使用維修基金的規定業委會說不能用！要用需要其它業主同意！且會佔用其它業主的維修基

這要看是哪一部分的外牆，公共維修基金使用范圍就是公共部位，屬於公共部位的維修，費用較高，超出了物業服務的維修范圍的就可以使用的維修基金。使用維修基金需其他業主同意是沒錯的，需要相關業主人數和所佔面積三分之二以上同意才行，既然是公共部位，就不是你一家出費用，肯定是要佔用其它業主的維修基金的。具體可以咨詢上海市房管局維修基金管理部門。

❷ 物業維修基金管理條例出台後物業管理基金能漲價嗎

專項維修資金的收費標準是國家定價的，不能隨意漲價。

但是，由於國家制定價格的政策是按照建設成本費用的比例來收取專項維修資金。所以，當建設成本價格上漲時，專項維修資金的收取標准會對應上漲

❸ 本樓維修基金戶數較少,不能啟用維修基金,物業管理條例是什麼

如果你們維修基金的戶數比較少，不能啟用公共維修基金，那麼物業管理條例是指需要2/3的業主同意的情況下，才可以動用公共預期來進行維修。

❹ 物業維修基金收取標准

根據《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第五條的規定，商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳交約定。

購房者應當按照購房款的百分之二至百分之三的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同，不計入住宅銷售收入。維修基金收取比例由省、自治區、直轄市人民政府房地產主管部門確定。

多層樓房、別墅一般按照購房款2%的比例收取;高層樓房及多層帶電梯樓房一般按照購房款3%的比例收取。售房單位按多層住宅售房款的2%、高層住宅售房款的3%的比例，籌集公共維修基金。

(4)上海市物業維修基金管理條例擴展閱讀：

現今世界各國的物權法，都有關於設立物業維修基金的強制性規定，它對建立社會化、專業化、市場化的物業管理體制以及維護社會的穩定都發揮著重要的作用。

為加強住宅共用部位、共用設施設備維護基金的管理，維護房屋產權人和使用人的合法權益，保障住宅正常的維修、使用，

根據建設部、財政部《關於印發〈住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法〉的通知》等有關規定，各城市都建立了各自的住房維修基金繳存使用的具體實施辦法。

❺ 物業維修基金的新法規

由建設部、財政部所發布的《住宅專項維修資金管理辦法》於2008年2月1日開始實施。
與原來辦法的區別： 原規定：現在住房維修資金繳存時間很多都是在購房人辦理房產證時與契稅一並繳存。
新規定：商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶，否則不得將房屋交付購買人。
影響：有些投資房產的人，買來房子後一般不入住，也不辦房產證，而物業維修金就拖著不繳，這就影響其他住戶維修房子。新規實施後，未繳費的業主將拿不到新房鑰匙，使住房維修和維護得到規范。 原規定：原來，我市是按《浙江省物業專項維修資金管理辦法》的相關規定來收取維修資金的，該辦法規定以建築安裝工程成本的4%-6%來計算。一般來說，普通住宅是20元/平方米，小高層、別墅、營業用房等是30元/平方米。
新規定：提高了住宅專項維修資金，比例提高到5%-8%，也就是說，首期支付專項維修資金的時候，最多要多支付4%左右。另外，當專項維修資金的余額不足30%時，業主還需要再交納。不過由於目前具體細則並沒有出台，所以有關部門還沒有制定出准確的數字來。
影響：如果按房子的建安成本造價為600元/平方米來計算，假設交存的比例定為5%，那麼首期所需要交存的物業維修資金為600×5%=30元/平方米，而原來的首期繳存費只要600×4%=24元/平方米，每平方米至少提高了6元。 原規定：物業維修基金繳至主管部門指定的維修資金專戶。
新規定：業主大會成立前，住宅專項維修資金由所在地政府建設(房地產)主管部門代管；業主大會成立後，業主可以向相關部門提出申請，通過召開業主大會的方式，經該物業管理區域內專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3的業主同意，由業主大會授權業主委員會負責專項維修資金的日常管理。業主大會可以委託所在地一家商業銀行作為專戶管理銀行，開立住宅專項維修資金專戶。在保證維修資金正常使用的前提下，可按照國家有關規定將專項維修資金用於購買國債。
影響：這是建設部和財政部首次明確業主大會可以在商業銀行開設專項維修資金的專戶。這樣一來，無論業主大會成立前、後，維修資金都由銀行掌管，專款專用。不管業主委員會、物業公司如何更換，維修資金不會跟著走，提高了維修資金的安全性。 原規定：維修資金須經業主大會或業主大會授權的業主委員會同意後，就可以使用維修資金進行維修房子。
新規定：物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議；住宅專項維修資金列支范圍內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議。
影響：新規對維修資金的使用程序進行了簡化，可以很好地解決目前困擾很多小區的住房維修資金提取難、使用難問題。如小區某幢樓的樓道燈壞了，如果這幢單元樓有30戶住戶，只要其中20戶住戶同意就可列支維修資金。
四項費用不算入專項維修資金中
根據《住宅專項維修資金管理辦法》的明確規定，今後以下四項費用不得從住宅專項維修資金中列支：
一、依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；
二、依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
三、應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
四、根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

❻ 上海物業專項維修基金的使用要經過哪些步驟求答案

上海物業專項維修基金的使用必須經物業管理區域內占建築物總面積三分之二且占總人數三分之二以上業主通過。上海物業專項維修基金的使用范圍，具體包括兩個方面，即：物業共用部位維修工程和物業共用設施設備維修、更新、改造工程。物業共用部位維修工程主要包括：1、主體承重結構部位損壞，需要拆換、加固的;2、戶外牆面因損壞需要重新進行防水或者保溫層施工的;3、整幢樓外檐面層脫落，達到整幢樓外檐面積30%以上，需要修繕的;4、整幢樓或者單元共用部位地面面層、門窗及樓梯扶手等因破損需要整體修繕的;5、業主共有部分佔建築物總面積2/3以上，且經占業主總人數2/3以上同意使用物業專項維修資金的其他維修工程。 涉及單幢房屋大修或者專項維修、更新、改造的，應當經占該幢房屋建築物總面積三分之二且占總人數三分之二以上業主同意，但不得與業主大會對全體共有部分做出的決定相抵觸。實行操作中，為提高管理效率，降低管理成本，業主大會可將一定金額范圍內維修基金使用的決策權力，經法定程序後授予業主委員會。
《物業管理條例》中有關內容的規定 第四十三條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。 第四十四條物業管理企業可以根據業主的委託提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。 第四十五條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。 物業管理企業接受委託代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。 第四十六條對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，並及時向有關行政管理部門報告。 有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告後，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。 第四十七條物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。發生安全事故時，物業管理企業在採取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。 物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。 第四十八條物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。 物業使用人違反本條例和業主公約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。 第四十九條縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。

❼ 上海市商品住宅維修基金管理辦法的基金管理辦法條款

（上海市人民政府令第91號，2000年10月8日上海市政府第75次常務會議通過，2001年1月1日起施行）
第一條（目的和依據）
為了加強本市商品住宅維修基金的管理，保障商品住宅及相關公共設施的正常維修、更新，根據《上海市居住物業管理條例》，制定本辦法。
第二條（適用范圍）
本市行政區域內商品住宅維修基金（以下簡稱維修基金）的設立、使用和管理，適用本辦法。
第三條（管理部門）
上海市房屋上地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）是本市物業管理的行政主管部門，負責本辦法的組織實施。區、縣房地產管理部門是本轄區物業管理的行政主管部門，依照本辦法對維修基金的設立和使用進行監督管理。
第四條（維修基金的設立）
新建內銷售商品住宅應當設立維修基金。新建外銷商品住宅出售時設立維修基金的，由房地產開發企業與購房人在住宅轉讓合同中約定；住宅出售時未設立維修基金的，業主大會或者業主代表大會可以決定設立，並在業主公約中規定。
第五條（維修基金專戶的開立）
業主委員會成立前，維修基金物業所在地的區、縣房地產管理部門代為監管，本息歸業主所有，任何單位和個人不得使用。
區、縣房地產管理部門應當與本市商業銀行（以下稱專戶銀行）簽訂委託協議，開立一個本轄區維修基金的專戶。維修基金專戶的開立，應當以一個物業管理區域為單位，按每幢住宅立帳，並分列每套住宅單元的分戶帳：一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，按門號立帳，並分別每套住宅單元的分戶帳。
第六條（首期維修基金的交納標准）
新建內銷商品住宅的房地產開發企業和購房人，應當按照下列標准交納首期維修基金：
（一）配備電梯的住宅，房地產開發企業按照每平方米建築面積成本價的4%交納；不配備電梯的住宅，房地產開發企業按照每平方米建築面積成本價的3%交納
（二）配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建築面積成本價的3%交納；不配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建築面積成本價的2%交納。
新建內銷商品住宅每平方米建築面積成本價，由市房地資源局和市物價部門核定。
新建外銷商品住宅出售時設立維修基金的，首期交納標准由房地產開發企業和購房人在住宅轉讓合同中約定；業主大會或者業生代表大會決定設立維修基金的，全體業主應當按照業主公約規定的標准交納首期維修基金。
第七條（首期維修基金的交納時限）
新建內銷商品住宅的房地產開發企業和購房人應當按照下列規定的時限交納首期維修基金：
（一）房地產開發企業應當在辦理新建商品住宅所有權初始登記前，按本辦法第六條第一款第一項的規定，將該新建商品住宅的維修基金存入專戶銀行。
（二）購房人應當在辦理房地產權變更登記前，按本辦法第六條第一款第二項的規定，將所購商品住宅的維修基金存入專戶銀行。
（三）業主委員會成立時尚未出售的商品住宅，房地產開發企業應當在業主委員會成立之日起15日內，按本辦法第六條第一款第二項的規定交納維修基金，存入專戶銀行。新建內銷商品住宅的房地產開發企業和購房人在辦理新建商品住宅所有權初始登記、房地產權變更登記手續時，應當向房地產登記機構提交專戶銀行收款憑證。
新建外銷商品住宅出售時設立維修基金的，應當按住宅轉讓合同約定的時限，將首期維修基金存入專戶銀行；業主大會或者業主代表大會決定設立維修基金的，全體業主應當按業主公約規定的時限，將首期維修基金存入本辦法
第十條規定的開戶銀行。
第八條（首期維修基金交存情況的核查和公布）
區、縣房地產管理部門應當定期核查首期維修基金的交存情況，並每年公布一次。
第九條（前期物業維修和更新費用的承擔）
業主委員會成立前發生的物業維修、更新、不得使用維修基金，其費用由房地產開發企業承擔。
第十條（維修基金帳戶的開立）
業主委員會成立後，應當與本市商業銀行（以下稱開戶銀行）簽訂委託協議，開立一個物業管理區域的維修基金帳戶。
維修基金帳戶的開立，應當按每幢住宅立帳，並分列每套住宅單元的分戶帳：一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，應當按門號立帳，並分列每套住宅單元的分戶帳。
第十一條（開立維修基金帳戶提交的文件和資料）
業主委員會開立維修基金帳戶時，應當提交下列文件和資料；
（一）開戶申請書；
（二）業主委員會成立的批准文件；
（三）業主分戶清冊；
（四）業主委員會主任、副主任私章和業主委員會財務專用章的印鑒；
（五）物業管理服務合同。
前款規定的業主分戶清冊由區、縣房地產管理部門經核對後向業主委員會提供。業主分戶清冊的格式，由市房地資源局會同有關部門制定。
業主委員會委託物業管理企業辦理開戶手續的，還應當提交書面委託書。
第十二條（維修基金的劃轉）
業主委員會開立維修基金帳戶後，應當通知區、縣房地產管理部門，由區、縣房地產管理部門將維修基金專戶中已收取該物業管理區域首期維修基金的本息劃轉至業主委員會的維修基金帳戶。
第十三條（納入維修基金的收益）
業主委員會許可他人利用住宅共用部位設置廣告等級經營性設施而收取的費用，應當存入維修基金帳戶。歸該幢住宅的業主共同所有，並設立單獨帳目，專項用於該幢住宅共同部位、共用設備的維修、更新。
業主委員會許可他人利用物業管理區域公共設施停放車輛、設置廣告等經營性設施而收取的費用。應當存入維修基金帳戶，歸全體業主管理區域公共設施的維修、更新。
第十四條（維修基金的用途）
維修基全應當專項用於住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施的維修、更新、不得挪作他用。
住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施屬於人為損壞的，其維修、更新費用應當由責任人承擔。
經業主大會或者業主代表大會決定，業主委員會活動經費可以在維修基金中列支，業主大會或者業主代表大會的決定應當包括活動經費的用途、開支項目和限額。
第十五條（物業維修和更新的實施）
物業管理服務合同應當約定物業的日常維修、更新的范圍、標准和實施程序等事項；合同未約定或者約定不明確的，按照下列規定實施；
（一）住宅共用部位、共用設備的維修、更新，應當事先徵得業主小姐韋面同意：
（二）物業管理區域公共設施的維修、更新，應當事先徵得業主委員會韋面同意。
發生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況，物業管理企業應當立即組織物業維修、更新，並及時通知業主委員會。住宅需要大修或者專項維修、更新的，物業管理企業應當在物業管理服務年度計劃中列明，提交業主委員會審核；業主委員會審核同意的，應當書面委託物業管理企業通過招標或者其他方式確定施工單位。施工單位編制的費用預算和決算，應當由主業委員會或者其委託的物業管理企業審核。住宅大修和專項維修、更新完成後，物業管理企業應當向業主委員會提交物業維修、更新情況的書面報告。住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施的維修、更新屬於房地產開發企業保修責任范圍內。應當由房地產開發企業或者其委託的物業管理企業負責實施。
第十六條（房屋督修）
經房屋安全鑒定為危險房屋，或者出現法規、規章和有關技術標准規定必須維修房屋的情形，區、縣房地產管理部門應當督促業主和業主委員會限期維修；逾期不維修的，區、縣房地產管理部門可以組織代為維修，其費用由房屋所有人承擔，或者按本辦法第十七條第二款規定在維修基金中列支。
第十七條（維修基金列支的范圍和方式）
物業維修、更新完成後，物業管理企業應當將加蓋企業公章的費用清單、發票原件提交業主委員會審核，並經業主委員會主任、副主任共同簽章後，有關的費用方可在維修基金中列支。
物業維修、更新費用按照下列規定在維修基金中列支：
（一）住宅共用部位、共用設備的維修、更新費用，由該幢住宅的業主按照擁有住宅建築面積的比例共同承擔；其中，一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，每個門號內共用部位、共用設備的維修、更新費用，由該門號內的業主按照擁有住宅建築面積的比例共同承擔。
（二）物業管理區域公共設施的維修、更新費用，由全體業主按照擁有住宅建築面積的比例共同承擔；其中，屬於兩個或者兩個以上物業管理區域的公共設施維修、更新費用，由各物業管理區域的全體業主按照擁有住宅建築面積的比例共同承擔。
業主委員會活動經費在維修基金中列支的，由全體業主按照擁有住宅建築面積的比例共同承擔。
第十八條（維修基金的支取和分攤）
維修基金應當按照下列規定支取：
（一）物業管理企業可以從維修基金中暫惜相當於一個月的物業日常維修、更新費用的備用金，實際發生的日常維修、更新費用按月結算：物業管理服務合同另有約定的，從其約定。物業管理企業向開戶銀行支取備用金時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證；支取實際發生的費用時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關費用清單。
（二）住宅需要大修或者專項維修、更新的，施工承包合同中可以約定預付款，但預付款最高不得超過工程款總額的30%。物業管理企業向開戶銀行代為支取預付款時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和施工承包合同；代為支取實際發生的費用時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關費用清單。
（三）業主委員會可以在物業管理企業的帳戶上留有相當於一個月活動經費的備用金，實際發生的活動經費按月結算；業主大會或者業主代表大會另有決定的，從其決定。向開戶銀行支取備用金時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和業主大會或者業主代表大會的決定；支取實際發生的費用時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關費用清單。
物業的日常維修、更新費用和業主委員會活動經費由物業管理企業按季度進行按戶分攤；物業管理服務合同另有約定的，從其約定。住宅大修和專項維修、更新費用，應當單項即時按戶分攤。業主分戶帳外設立單獨帳目的，可以銜在該帳目列支。
物業管理企業應當向開戶銀行提交按戶分攤費用清單，由開戶銀行計入業主分戶帳和業主分帳外的單獨帳目。
第十九條（維修基金帳目的核對和公布）
業主委員會或者其委託的物業管理企業應當每月與開戶銀行核對維修基金帳目，並將下列情況每半年向全體業主公布一次：
（一）維修基金交納、使用和結存的金額；
（二）發生物業維修、更新的項目和費用以及按戶分攤情況；
（三）業主委員會活動經費在維修基金中列支的項目和費用以及按戶分攤情況；
（四）維修基金使用和管理的其他有關情況。
前款第二項規定的情況，應當按每幢住宅公布：一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，應當按門號公布。業主對公布的維修基金帳目惰況有異議的，可以要求業主委員會和物業管理企業提供有關的費用清單、發票原件和按戶分攤費用清單進行核對。開戶銀行應當每月向業主委員會發送維修基金帳戶對帳單，每年向全體業主發送維修基金分戶對帳單。業主委員會和業主可以向開戶銀行查詢其帳戶或者分戶帳的情況。
第二十條（維修基金的再次籌集）
一幢或者一個門號住宅的維修基金余額不足首期維修基金的30%時，業主委員會應當向該幢或者該門號住宅的業主再次籌集維修基金。具體籌集工作由業主委員會或者其委託的業主小組實施。
再次籌集維修基金的標准由業主委員會擬訂，提交業主大會或者業主代表大會討論通過，但再次籌集後的維修基金余額不得少於首期維修基金。
第二十一條（住宅轉讓時維修基金的處理）
因買賣、贈與等發生住宅轉讓的，住宅受讓人應當持本人身份證件、房地產權證和業主委員會的證明，向開戶銀行辦理分戶帳更名手續。住宅轉讓時，原業主交納的維修基全剩餘款額，由住宅受讓人向原業主支付；住宅轉讓合同或者轉讓當事人另有約定的，從其約定。房地產開發企業出售住宅時，其按本辦法第七條第一款第三項規定交納的維修基金剩餘款額，按前款規定執行。
第二十二條（維修基金帳戶的變更）
有下列惰況之一的，業主委員會應當向開戶銀行辦理維修基全帳戶的有關變更手續：
（一）物業管理區域發生調定的；
（二）業主委員會主任、副主任發生更換的；
（三）物業管理企業發生更換的。
第二十三條（維修基金帳戶的注銷）
因拆遷、自然災害或者其他原因致使住宅滅失的，業主可以持本人身份證件、注銷房地產權證的證明和業主委員會的證明，向開戶銀行提取其維修基金分戶帳中的剩餘款額，並辦理分戶帳注銷手續。
因拆遷、自然災害或者其他原因致使一個物業管理區域內的住宅全部滅失的，業主委員會應當憑區、縣房地產管理部門的有關證明，向開戶銀行辦理維修基金帳戶注銷手續。業主分戶帳外設立單獨帳目的，其剩餘款額由本辦法第十三條規定的共同所有人按照原擁有住宅建築面積的比例分別提取。
第二十四條（投拆）
市房地資源局和區、縣房地產管理部門應當建立投訴受理制度.接受業主委員會、業主和物業管理企業對違反本辦法行為的投訴。
區、縣房地產管理部門受理投拆後，應當進行調查、核實，並自受理之日起30日內答復投折人。投折人對區、縣房地產管理部門的投折答復有異議的，可以向市房地資源局申請復核；市房地資源應當自受理之日起30日內，將復核意見告知投折人。
第二十五條（法律責任）
房地產開發企業或者物業管理企業違反本辦法規定的，由市房地資源局或者區、縣房地產管理部門按照《上海市居住物業管理條例》的有關規定予以處理；業主或者業主委員會可以依法向人民法院提起居事訴訟。業主委員會或者業主委員會成員違反本辦法規定，侵佔應當存入維修基金帳戶的經營服務收益或者挪用維修基金的，由市房地資源局或者區、縣房地產管理部門責令限期改正，並通告全體業主；業主或者業主委員會可以依法向人民法院提起民事折訟。因物業管理企業的過錯致使維修基金被挪用的，物業管理企業應當依法承擔連帶責任。
第二十六條（物業管理區域內非居住房屋的維修基金）物業管理區域內納人住宅竣工配套計劃的公共建築設施，應當由設施接收單位按照下列規定交納首期維修基金：
（一）新建內銷商品住宅的配套公共建築設施接收單位，按本辦法第六條第一款第一項和第二項規定標準的總和，在辦理設施移交手續之日起的15日內交納；其中，單幢的配套公共建築設施由一家單位接收的，按規定標準的50%交納。
（二）新建外銷商品住宅出售時設立維修基金的，由配套公共建築設施接收單位按辦法第六條第三款的規定交納、前款規定以外的物業管理區域內非居住房屋，應當由房地產開發企業和購房人按本辦法第六條和第七條的規定交納首期維修基金。物業管理區域內非居住房屋維修基金的使用和管理，依照本辦法的有關規定執行。
第二十七條（維修基金的委託管理）業主委員會可以委託社會中介機構代為管理維修基全。具體辦法由市房地產資源局制定。
第二十八條（應用解釋部門）
市房地資源局可以對本辦法的具體應用問題作出解釋。
第二十九條（施行日期和執行事項）

❽ 目前關於物業專項維修資金的法律法規有哪些

現行的關於物業專項維修資金法律法規，國家：《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》以及有關省市《物權法》、《物業專項維修資金管理規定》。供參考。