加強物業維修基金管理的措施

A. 國有企業小區物業維修基金怎麼管理

維修基金歸小區全體業主所有，專款專用，由小區物業管理主管部門設立專帳管理，閑置時除可用於購買國庫券或者用於法律、法規規定的其他用途外，嚴禁挪作他用。
三、維修基金自存入維修基金專戶之日起按規定計息，利息轉作維修基金滾存使用和管理。
四、業主委員會成立前，需使用維修基金的，由前期物業管理企業提出使用計劃，經小區管理部門審核後使用。
五、業生委員會成立後，需使用維修基金的，由物業管理企業提出年度使用計劃，經業主委員會同意，報小區管理部門核定後使用。
六、使用維修基金應先在增值部分中列支，維修基金增值部分可在本物業管理區域內統籌使用。需動用維修基金本金的，應經業主大會或業主代表大會通過，根據房屋使用年限，按上例劃分使用。
七、維修基金帳戶內金額不足時，業主委員會應當依法及時續籌。續籌的維修基金，按業主所擁有的房屋建築面積比例分攤。
八、維修基金帳戶實行統一管理，明細戶按幢建帳，核算到戶。維修基金的使用帳目，由物業管理企業每年一次定期公布，接受全體業主的監督。
九、業主轉讓房屋所有權時，維修基金余額隨房屋所有權同時過戶。
十、因房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，維修基金的余額應按業主繳交的比例退還給業主。

B. 加強物業管理的對策和措施

一）技防、物防等設施建設不到位.物防建設方面:一是小區圍牆設計不合理,圍牆太矮且為通透式,二是周邊夜間照明設施不足,薄弱部位未安裝防爬欄、防盜傘等必要的簡易物防設施,易於攀爬,導致案件多發.三是居民小區安裝的單元防盜門,有的常年不關、人員隨意進出.技防建設方面:一是存在視頻監控探頭解析度低、數量少、故障率高、維護維修不及時等問題,部分地下車庫有死角,二是部分攝像頭的位置設置不合理.

（二）物業保安隊伍的管理和履職不到位.物業保安是社區防控的主力軍,但大部分小區特別是售後公房小區存在保安隊伍不穩定、流動性大等情況,究其原因待遇低下是導致物業保安責任心不高的主要因素.

（三）居民自身防範意識不強.部分居民缺乏基本的治安防範意識,家中時常放置大量現金和貴重物品,摩托車、電動車隨意停放.同時,部分居民主動參與維護治安的主動性不斷降低,認為維護小區治安只是公安機關和物業保安的職責,因此在遇到可疑情況時,往往抱著「事不關己」的心態,不管不問.

（四）防範工作資金不到位.居民小區專業保安人員的僱傭、公共設施的維護等完全依賴居民小區物業費的收取,出於經濟利益考慮,物業公司常常減少保安人員數量或僱傭年齡偏大保安人員,監控等技防設施投入不夠、維修不及時,小區院內沒有配備專職巡邏車輛.

（五）社區民警專職化落實不到位.現社區配備一名社區民警,但仍擔負所內多項工作,民警下社區檢查、指導防範工作的時間得不到根本保障,沒有真正實現「專職」,從而對居民小區安全防範工作督促、指導和組織發動不到位,安防工作落實比率低.

（六）發動群防群治組織不到位.一是在市場經濟的大環境下,小區群眾義務參與小區防範的積極性不高.由於經費缺乏,不少居民小區以退休人員和治安積極分子為主體的群防群治組織「名存實亡」,巡查活動難以為繼.二是物業管理公司片面追求經濟效益最大化,不按居民小區居住人數、出入口通道設置和小區實際需要配備物業安保力量.三是沒有落實專門人員對外來人員進行登記管理,晚上沒有組織專門巡邏防範隊伍加強小區防控.四是部分門衛責任心不強,責任不明,履職能力差,車輛、人員隨意進出,不做任何登記和詢問.

C. 物業管理專項維修資金怎麼管理

物業專項維修資金一般由政府指定的維修資金管理機構統一管理，計帳到戶；業委會成立後，也可以申請由業主自主管理，但這種管理模式難以規范，其資金安全運行存在一定風險。
物業專項維修資金專項用於小區共有部位、共有設施設備保修期滿後的維修、更新、改造。使用時，須經過專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主及占總人數三分之二以上的業主簽名同意。
建設部及各省市都出台有物業專項資金管理辦法的，所以專項維修按照規定管理使用。

D. 南京市物業維修基金管理辦法的介紹

南京市物業維修基金管理辦法是一項由南京市人民政府制定的管理方法。

E. 物業維修基金使用管理有哪些要求

物業維修基金是依據有關法規籌集的用於新商品房（包括經濟適用住房）和公有住房出售後的共用部位、共用設施設備維修之用的專門款項。

所謂共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
所謂共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

樓主的問題：就看是否出保質期了，管道的質保期是2年，如果還在保質期，你可以通過物業找工程，如果出了保質期，只能自己出錢維修。

F. 物業維修基金如何管理使用

維修基金（maintenance fund）又稱「公共維修基金」「專項維修基金」，是指住宅物業的業主為了本物業區域內公共部位和共用設施、設備的維修養護事項而繳納一定標準的錢款至專項帳戶，並授權業主委員會統一管理和使用的基金。維修基金由該物業內的業主共同籌集，業主按照繳納比例享有維修基金的所有權，但使用權歸全體業主所有，單個業主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修基金與具體房屋相結合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業主的變更而變化，因房屋產權變更成為新業主時，維修基金也應經舊業主更名為新業主名下。

使用條件
1、維修基金只有在保修期滿後，對物業公共部位、共用設施、設備進行大修、更新、改造時才能使用。具體業主按照投票權的確定標准分攤費用比例。

2、維修基金閑置時，除用於購買國債或法律、法規規定的其他基金範圍外，禁止挪作他用。

3、特殊使用

（1）物業管理公司可從維修基金中暫借相當於一個月的物業日常維修、更新費用的備用金；物業管理服務合同另有約定的除外。

（2）住宅需要大修或者專項維修、更新的，可支取施工承包合同中約定的預付款，但預付款最高不得超過工程款總額的30%。

（3）業主委員會可以在物業管理企業的帳戶上留有相當於一個月活動經費的備用金，業主大會另有決定的除外。

按照自2008年2月1日起施行的《住宅專項維修資金管理辦法》規定，公共維修金是由全體業主繳納的，屬全體業主共同所有。一般情況下維修基金由物業所在地的房地產管理部門統一監督設立，由物業管理公司代為管理和使用。業主委員會成立之後，公共維修金就會劃轉到業委會，由業委會行使管理權利。

業主委員會應至房地產主管部門指定的商業銀行設立本物業維修基金專用帳戶，並將賬戶情況報房地產行政管理部門備案，該帳戶是該物業范圍內業主繳納的全部維修基金的情況。該帳戶只能用於維修基金的存儲和管理，不得挪作他用。銀行同時為每位業主設立分戶帳戶，用來顯示該業主所有維修基金部分的使用和留存情況。維修基金的使用及補充需經業主大會作出決議。

維修基金管理需遵循如下規定：

1、房地產行政管理部門應定期與專戶銀行核對維修基金的交存情況，並在該物業范圍內公布。

2、房地產行政管理部門應定期將維修基金交存情況報上級房地產行政管理部門。

3、業主委員會應定期向全體業主公布維修基金的使用情況和剩餘情況。

4、單個業主可憑維修基金發票至開戶銀行查詢本人名下維修基金的使用情況和留存情況。若物業因拆遷發生滅失的，業主可持相關證明至銀行提取分戶帳戶內的余額。