陝西省大修基金管理使用辦法

1. 公共維修基金怎麼算及使用管理辦法

維修基金是指商品住房和公有住房出售後建立的專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造的基金。維修基金又稱公共維修基金或專項維修基金，是指住宅物業的業主為了本物業區域內公共部位和共用設施、設備的維修養護事項而繳納一定標準的錢款至專項帳戶，並授權業主委員會統一管理和使用的基金。維修基金由該物業內的業主共同籌集，業主按照繳納比例享有維修基金的所有權，但使用權歸全體業主所有，單個業主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修基金與具體房屋相結合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業主的變更而變化，因房屋產權變更成為新業主時，維修基金也應經舊業主更名為新業主名下。維修基金只有在保修期滿後，對物業公共部位、共用設施、設備進行大修、更新、改造時才能使用。維修基金閑置時，除用於購買國債或法律、法規規定的其他基金範圍外，禁止挪作他用。特殊使用情況，物業管理公司可從維修基金中暫借相當於一個月的物業日常維修、更新費用的備用金；物業管理服務合同另有約定的除外。住宅需要大修或者專項維修、更新的，可支取施工承包合同中約定的預付款，但預付款最高不得超過工程款總額的30%。業主委員會可以在物業管理企業的帳戶上留有相當於一個月活動經費的備用金，業主大會另有決定的除外

2. 房屋維修基金是怎麼管理和使用的

維修基金又稱「公共維修基金」或「專項維修基金」，是指業主為了本物業區域內公共部位和共用設施、設備保修期滿後的維修、養護和改造而繳納的資金。《住宅專項維修資金管理辦法》對於維修基金的使用范圍、程序等都有相關規定。

3. 陝西省物業維修基金使用

一、維修基金的使用范圍

1．公用設施維修基金的使用范圍：

①小區內的道路；
②小區內的路燈；
③小區內園林綠化地；
④小區內的地下排水管；
⑤小區內的文化體育場所；
⑥小區內的停車場；
⑦其他公用設施。

2．房屋本體維修基金的使用范圍：

①房屋的承重牆的結構部位；
②抗震結構部位；
③多牆面；
④樓梯間；
⑤公共通道；
⑥門廳；
⑦公共屋面；
⑧電梯；
⑨機電設備；
⑩本體消防設施；
⑾公共天線；
⑿本體上下水共用管道；
⒀共用防盜監控設施；
⒁其他房屋本體共用部分。

二、物業維修基金的收取標准

1．發展商按本小區建設總投資的2％交納公用設施維修基金。
2．房屋本體維修基金的收取標准（請參照《附錄》，僅供參考）：

①多層房屋（不帶電梯）
--外牆塗料（含水刷石）：0．25元／平方米o月；
--外牆貼瓷磚、馬賽克：0．20元／平方米o月；
②高層房屋（含多層帶電梯）：
--使用國產（含合資）電梯：0．30元／平方米o月
--使用進口電梯：0．35元／平方米o月

三、維修基金的收取程序

1．公用設施維修基金的收取程序：

①發展商在工程竣工驗收後，按小區建設總投資的2％計算公用設施維修基金；
②發展商應一次性將公用設施維修基金劃撥到區住宅管理部門的專用賬戶上。

2．房屋本體維修基金的收取程序：

①公司財務部應在小區住宅保修期滿以後開始計收房屋本體維修基金；
②財務部會計應在每月的20日編制住戶下月的《房屋本體維修基金應收明細表》；
③明細表交財務部經理審核：--經審核存有疑問，應及時查明並予以更正； --經審核無誤財務部經理應在明細表上審核欄內簽署姓名、日期。
④財務部會計根據審核無誤後的《房屋本體維修基金明細表》，按照《服務收費標准作業規程》中的相關規定填寫費用收取單；
⑤收費單經財務部經理審核無誤加蓋財務專用章後交管理處公共事務部的相關人員派發；
⑥公共事務部的相關人員按照《服務收費標准作業規程》中的相關規定進行派發；
⑦已辦理銀行托收的住戶，由出納員將托收明細表交銀行在規定的時間內托收，並直接劃歸代管基金專項賬戶上；
⑧出納員應在銀行每次托收後的二日內到銀行讀取托收數據，並及時將托收結果製表交財務部會計按《會計核算標准作業規程》中的相關規定進行賬務處理；
⑨住戶用現金交納的由出納員按照《現金管理標准作業規程》及《服務收費標准作業規程》中的相關規定進行收取；
⑩出納員應在每日下班前，將當日收取的房屋本體維修基金按照《現金管理標准作業規程》和《銀行存款標准作業規程》中的相關規定存入基金的專項帳戶內；
⑾出納員應在每日下班前將房屋本體維修基金的收款收據、收款清單、銀行解款書及時交財務部會計核對；
⑿財務部會計對沒有按時交納的房屋本體維修基金，應按照《服務收費標准作業規程》、《應收賬款標准作業流程》中的相關規定進行催繳；
⒀對尚未售出的空置房屋，其房屋本體維修基金由發展商交納；
⒁對催繳3次依然不交納房屋本體維修基金的業主，公司可按有關法規政策規定或根據《委託管理全合同》、《業主公約》中的相關規定採取相應的摧繳措施；
⒂對逾期未繳的房屋本體維修基金，財務部會計應按照《服務收費標准作業規程》中的相關規定計收滯納金。

1．公用設施維修基金的使用程序：

①管理公司根據實際情況需要使用公用設施維修基金時，應向小區業主管理委員會提供以下材料：
--公司總經理簽字並加蓋管理公司或管理處章的使用申請；
--相關項目的有關圖紙、預算資料；
--施工承接單位或人員資質資料。
②小區業主管理委員會在接到公用設施維修基金的使用申請後14日內召集業主大會審議：
--同意使用的，向區住宅管理部門報送由業主管理委員會主任和公司總經理或管理處經理共同簽字的《住宅小區共用設施專用基金使用申請表》；區住宅管理部門應在接到申請表後的14日內完成審批，並將款項劃撥到公司賬戶；
--不同意使用的，業主管理委員會應將不同意見書面通知管理公司。
③業主大會不同意使用公用設施維修基金，而管理公司認為有充足理由的，應向區住宅上級主管部門申請復議，經復議同意管理公司申請的，業主管理委員會必須執行；
④業主管理委員會可以對使用維修基金工程項目的施工質量及材料消耗等進行監控，並按工程要求進行驗收；
⑤公用設施維修基金賬目，應由下列單位每3個月張榜公布一次；
--業主管理委員會；
--管理公司或管理處。

2．房屋本體維修基金的使用程序：

①管理公司收取的房屋本體維修基金原則上30％用於房屋本體公用部位的日常維修和零星小修，70％用於房屋本體公用部位的中修以上維修工程，特殊情況可另行處理；
②管理公司因需要進行中修以上的維護工程時，應向業主委員會提供下列資料：
--有公司總經理或管理處經理簽名的申請計劃；
--該項目的預算資料；
--其他相關資料。
③申請計劃經業主委員會或該棟業主審議：
--如經審議，業主管理委員或該棟50％的業主不同意，而公司或下屬管理處認為有足夠理由實施該項工程的，公司或下屬管理處可向小區住宅管理部門申請，經管理部門核定後實施；
--如經審議，業主管理委員會或該棟50％的業主書面同意後，管理公司或下屬管理處應按計劃執行該項工程；
④整個小區的本體基金不夠支付的，經業主管理委員會同意，由全體業主分攤；
⑤單棟房屋本體維修基金不夠使用時，經業主管理委員會或該棟50％以上業主書面同意，由該棟各業主分攤；
⑥公司財務部應在每年12月31日前，向業主管理委員會提交下年度房屋本體維修基金的使用計劃及預算：
--業主委員會應在收到公司計劃及預算的15日內作出答復，逾期則視為同意；
--業主委員會在收到公司提交的急修工程計劃及預算的7日內應予以答復，逾期則視為同意。
⑦公司或下屬管理處使用房屋本體維修基金完成房屋本體共用部位維修養護項目後；
--日常維修和零星小修的費用支出證明由公司總經理簽字，作為房屋本體維修基金支出的記賬憑證；
--中修以上的工程應出具《施工項目清單》，由業主管理委員會主任或該棟樓長（或20％以上業主）、公司總經理簽字，作為房屋本體維修基金支出的記賬憑證。

⑧財務部應每3個月公布一次本體維修基金的收支賬目。

五、物業維修基金的管理程序

1．公用設施維修基金的管理程序：

①公用設施的維修基金由區住宅管理部門設立專門賬戶管理，區管理部門不得干涉業主管理委員會對基金的正常使用，但應嚴格按使用審批程序審查無誤後支出；
②公用設施專用基金的銀行利息可以作為維修基金的日常開支；
③財務部會計根據公用設施維修基金的收支單據編制記賬憑證、登記賬薄，按照《會計核算標准作業規程》中的相關規定進行獨立的財務處理；
④小區業主或其他相關人員及單位，如對設施維修基金的收支賬目有疑問，可向下列單位提出質詢：
--業主管理委員會；
--管理公司或下屬管理處。
⑤管理公司或下屬管理處接到質詢後：
--原則上應在7日內予以答復；
--特殊情況可另行處理。

2．房屋本體維修基金的管理程序：

①財務部會計應對房屋本體維修基金以房屋每棟為單位設立專賬管理，並設立專用賬號存儲各棟物業的本體維修基金；
②經辦人憑房屋本體維修基金支出的原始憑據，按《費用審核報銷標准作業規程》中的相關規定到財務部辦理報銷手續；
③財務部會計將房屋本體維修基金的報銷單據按照《會計核算標准作業規程》中的相關規定進行賬務處理；
④如小區內的日常小修超過了房屋本體維修基金的比例，則應：
--經過業主管理委員會或所需進行維修的單棟房屋的50％以上的業主同意；
--將超出的部分在下年度房屋本體維修基金的小修費里沖抵；
--經業主管理委員會決定提高本體基金標准來彌補。
⑤小區內的業主、其他相關單位或個人如對房屋本體維修基金的收支存有疑問，可以：
--向業主管理委員會查詢；
--向公司財務部查詢。

六、物業維修基金資料的保管

1．財務部會計應在每月月末將本月物業維修基金的發生憑據匯總、記賬並按《會計核算標准作業規程》中的相關規定進行賬務處理。
2．財務部經理對物業維修基金的財務資料審核無誤後，加密在財務部長處保存。

4. 西安大修基金標準是什麼主要有什麼注意事項

新的《管理辦法》規定，首期專項維修資金實行按照房屋實際建築面積繳存，具體數額為：多層住宅（7層以下，不配備電梯的）60元/m2；多層住宅（配備電梯的）90元/m2，小高層、高層住宅（7層以上，含7層）145元/m2。

5. 物業管理條例大修基金使用完怎麼辦

根據住宅維修基金管理辦法的規定，維修基金使用完畢，房屋、設備設施、場地場所仍然處於正在使用的范疇，需要對其進行更新、改造、大修、更換的，由全體產權所有者，也就是全體業主續籌。如果抗性比較大，由政府住建部門、辦事處、居委會組織自召開業主大會，臨時續籌也可以。最好的辦法就是根據當地的產權面積的分攤，續籌維修基金，確保後期房屋和設備設施的正常使用。
如果不續籌，而且業主也不願意自動分攤，那就只有等著小區不保值、增值、設施老化落後、場地破損不堪、小區負重超額、小區品質下降。

6. 西安市房屋大修基金及契稅怎麼算

一、契稅

根據《財政部國家稅務總局住房和城鄉建設部關於調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》(財稅[2016]23號)的規定：

1、對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。

2、對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。

(6)陝西省大修基金管理使用辦法擴展閱讀：

關於維修資金使用范圍

住宅專項維修資金專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。

1、住宅共用部位一般包括：屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備一般包括：電梯、消防設施、道路等。

2、建築工程的保修期：根據建設部《房屋建築工程質量保修辦法》規定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：地基基礎的主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統，為兩個供暖、供冷期；電氣系統、給排水管道、設備安裝為兩年；裝修工程為兩年。

建築工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。

7. 西安，大修基金

大修基金也稱維修基金，各地區對維修基金的使用范圍都有各自的條款，但都是依據建設部和財政部頒發的從2008年2月起實施的《住宅專項維修基金管理辦法》 而制定的細化條款。可以具體去看看，或者你所在地區的大修基金管理辦法。
通常維修基金的使用范圍和使用時間是：1，公共設施質保期之後的修繕；2，公共設備質保期後的修繕；
何為公共？顧名思義就是除了你自己專屬部分和其他業主專屬部分之外的所有公共設施設備，范圍很廣，如電梯，發電機，消防設備等等
使用方法：1，物業服務企業提出使用方案
2，業主委員會提請通過
3，公示，若無異議進行下一步
4，向維修基金管理單位提交申請
5，物業服務企業組織具體實施.
當然，物業管理費里邊也包含了一個公共部位的維護費用，但是，一定要詳細的理解，維護和維修是有很大區別的，維護的是設施設備完好情況下用於採取的保養手段，以期達到使用時間更久的目的，如電梯公司維護費等，就屬於物業管理費支付的范圍！
四種情況可用大修基金
將於2011年3月1日起施行的《重慶市物業專項維修資金管理辦法》對什麼情況下可使用大修基金，什麼情況下不能使用作出明確規定，侵佔、違規使用大修基金將受到處罰。
物業專項維修資金（俗稱大修基金），是指專項用於物業共有部位和共有設施設備保修期滿後的維修、更新、改造的資金。
《辦法》規定，涉及大修基金的有：專有部分的維修、更新、改造費用，由專有部分業主承擔；部分共有部分的維修、更新、改造費用，由部分共有的業主按其建築面積所佔比例分攤；全體共有部分的維修、更新、改造費用，由全體業主按其建築面積所佔比例分攤；房屋未全部出售的，開發建設單位應當按照未出售部分的建築面積所佔比例分攤共有部位、共有設施設備的維修、更新、改造費用。
使用大修基金，必須由業主委員會制定使用方案，並在物業管理區域內公示5天以上。方案中的內容包括需要維修、更新、改造的具體范圍和內容，維修、更新、改造方案及工程計劃，費用預算及用款進度計劃。
根據《辦法》，以下費用不能從大修基金中支取，而是由物管費承擔：共有設施設備的維修養護費用；由開發建設單位承擔的物業共有部位、共有設施設備的維修、更新、改造費用；由當事人承擔的因人為損壞物業共有部位、共有設施設備所需的修復費用；由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線設施設備的維修、養護費用。
補充
大修基金主要用於兩個方面:
第一，用於住房與樓宇配套的共用資產或共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造。比如共用的電梯、二次供水、中央空調、各類管線等，郵政信箱、垃圾道、消防設施等。
第二，用於共用部位、即房屋承重結構部位的維修，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外牆體、樓梯間、走廊通道等。
前提是這些問題是發生在共用部位而非某個業主的家中。比如，某位業主家中出現漏水、天花板坍塌等問題，則不屬此列，不能動用大修基金。
當一項維修完成後，經區房管局計算核實，按照住房面積或平攤費用，直接從業主各自的大修基金的賬戶中扣取。