物業基金費誰管理制度

A. 物業收費新規管理辦法

公攤水電費，垃圾清運費，砸牆費等全面取消，同時小區公共區域的收益。例如停車場的停車費和和電梯投放廣告的收益，也要歸全體業主所有，物業公司只是代收。

在3月27日的第15屆常務會議上通過了最新的《北京物業管理條例》，其中第七十四條明確規定，公共部分從事經營活動的，公共收益應當單獨列賬歸全體業主所有，如果維修基金不足首期應籌資金的30%時，收益的一半優先補充維修基金。

(1)物業基金費誰管理制度擴展閱讀：

注意事項：

物業費不包括住宅內部設施設備維修費用，也就是業主家裡比如電燈壞了，家中電路壞了，家裡暖氣不熱，水籠頭壞了等，物業是可以不提供服務的，提供的對此服務可以收費。

物業費不包括因建築質量導致的種種問題，比如漏水，滲水，裂縫等。但此問題有義務替業主向開發商反映。保修期內由開發商負責維修，保修期外用維修基金。

物業費還不包括公共區域設備的大、中修費用及重大部件更換費用，此費用也是維修基金解決。

B. 物業管理費的收取規定

——物業管理中的法律關系——
發展商和物業管理公司與業主之間常發生許多矛盾和糾紛，給物業管理工作帶來了很大的麻煩，究其原因，大多數矛盾或糾紛的產生是由於物業管理公司或發展商對物業管理中的法律關系不清楚，許多業主不明確自己擁有的權力，應承擔的責任。物業管理中有著哪些法律關系要想把物業管理工作搞好，首先應當理順物業管理中心的法律關系。只有理順了關系，才能夠知道臬直轄市各方面的關系。物業管理工作中幾個主要方面有：房屋產權所有人或使用人、發展商、物業管理公司和其他與物業管理相關連的行業以及政府有關部門。

1、發展商早期在物業管理中的作用 發展商將物業建成，並經政府有關部門綜合驗收合格後，經過房產交易將產權轉移給新的房屋產權所有人。這里的法律關系的變化是發展商由原來擁有土地使用權和房屋所有權到轉移給了新的產權所有人。對於一處新的住宅區，包括公寓或別墅，發展商在竣工前，一般是先期委託物業管理公司介入新建物業的管理工作。有時發展商也自己充當物業管理的角色。不論發展商是自己來管理物業或是委託其他管理公司來管理新建的物業，都是在為新的房屋產權所有人或使用人提供服務。對於新建物業來說，由於發生了產權交易行為，發展商的角色變了，位置也變了。發展商由原先對物業的擁有，變為部分對物業的擁有或完全不擁有。 發展商先期委託物業管理公司管理新建物業或自己自行管理物業的行為只能是一種臨時的安排，因為在新建物業初期，廣大新的產權所有人或是沒有到位，或是即使到位，由於各種各樣的原因，尚無能力選擇物業管理公司。發展商只是臨時代理已有的新的房屋產權所有人委託物業管理公司進行管理。這一時期物業管理公司的費用一般由發展商支付或預先墊付，因為這一時期物業管理公司在這一新的物業管理中尚無收益。由於交易行為和物業管理公司的介入，發展商對新建物業的作用逐漸退居二線。如發展商直接聘請管理公司，發展商應當與物業管理公司簽訂臨時委託管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因為業主管理委員會成立後，有可能在一年後重新選聘物業管理公司。

2、房屋產權所有人（業主）由於購買了物業，購房人成了新建物業的產權所有人，合法地擁有所購物業。房屋產權所有人對物業擁有所有權與使用權。由於發展商在銷售物業之前，已臨時安排物業管理公司對所購物業進行管理，購房人在此時只能暫時放棄自己選擇物業管理公司的權利，認同發展商的安排。當新建物業入住率達到50%或50%以上時，發展商應會同物業管理公司召開房屋產權所有人大會（或稱業主大會）。

3、房屋產權所有人大會（業主大會)是一個非常重要的會議，由發展商、物業管理公司和房地產管理部門負責召集此會議。因為產權所有人來自不同蝗地方，互不相識，不可能有效地組織起來召開此大會，所以召集、組織業主大會的責任就落在發展商或物業管理公司戶上。發展商在與物業管理公司的委託管理合同中就應明確規定，當入住率達到50%時，物業管理公司有責任牽頭組織召開業主大會。

業主大會最重的使命之一便是選舉出自己的代表機構——物業業管理委員會。物業管理委員會是新建物業或物業群中常設的最高權力機構。業主大會每年至少召開一次。住宅區業主大會對議題進行表決時，每一戶為一票。業主可將自己的權利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權利，維護自己的合法權益。

業主大會主要行使以下職權：

（一）選舉、罷免物業管理委員會的組成人員；

（二）監督管委會的日常工作；

（三）聽取和審查管委會的工作報告；

（四）對住宅區或物業（寫字樓、商廈）內有關業主重大利益的事項做出決策；

（五）修改業主公約；

（六）改變或撤銷物業管理委員會的有關決定。

（七）批准管委會章程。

4、物業管理委員會的性質及法律地位 物業管理委員會是住宅區、寫字樓或商廈等物業管理中的常設最高權力機構，管理委員會的成員景要由房屋產權所有人選出的代表構居，代表廣大業主的權益。同時管理委員會也應當吸收當地居民委員會和派出所的代表參加。既然物業管理委員會是帥業主大會選舉出的代表組成，代表廣大業主的權益，是物業管理中常設的最高權力機構，那麼管理委員會就應該是一個長期的、穩定的組織，一個鬆散、虛設的管理委會不可能起到應該起到的作用。所以建議管理委員會成立後應該到房屋管理機構備案，並到民政部門社團法人機構辦理登記，以確定其性質與法律地位。物業管理委員會的主要職責如下： （一）管理委員會負責制定管委會章程；
（二）負責今後召集並主持業主大會；
（三）負責考察、選擇、招聘物業管理公司；
（四）與新的或原來的物業管理公司重簽訂委託管理合同；
（五）管委會有權審議住宅區物業管理服務費的收費標准；
（六）保管、監督和決定物業維修基金和公用設施專用基金（啟動基金）的使用；
（七）審議管理公司上年的財務收支善和來年的財務預算；
（八）審議管理公司制訂的年度管理計劃、配套工程和重大維修工程項目（鍋爐、配電設備、電梯、中央空調、供暖等）；
（九）監督物業管理公司的管理工作； （十）審議新的物業管理公約及各種管理規章制度等等。
物業管理委員會與物業管理公司之間是聘用關系。物業管理委員會是物業的主人、所有人，物業管理公司是為之提供服務的。物業管理委員會一般應設常務工作人員一至兩名，費用一般應從管理啟動基金里撥付。
5、物業管理公司是一種信託代理機構，屬中介組織。它是執行信託職能的服務性企業。物業管理這個行業在房地產領域里有著非常重要的位置。開發和拆遷都是一時性的工作，幾個月或幾年就可以完成，而物業管理卻是延續性的，可延續幾十年。搞物業管理應眼光放遠，急功近利是不會搞好的。物業管理公司是依據委託管理合同在新建住宅區或物業中履行管理職責的。一般情況下，委託管理合同首先是由發展商代表廣大業主與物業管理公司簽訂。等召開業主大會，業主物業管理委員會成立後，再由物業管理委員會代表全體業主正式與物業管理公司續簽委託管理合同。有的情況下，發展商並沒有選聘物業管理公司，而由自己本身來承擔起管理者的重任。如果是發展商自己充當管理者的話，也要經過房地局的批准，並禽《物業管理資質合格證書》。即使是發展商作為管理者，當管理委員會成立後，也需要由管理委員會與其簽訂委託管理合同。
6、承租人（房屋租用人）有的是與業主直接聯系，並與業主直接簽訂租賃契約從而使用物業的某一部分，有的情況是顯主委託管理公司將其擁有的物業的某一部分出租給承租人的。承租人與業主的關系是租賃關系。承租人在與業主的租賃契約里應當保證遵守管理公約，接受物業管理公司的管理和物業管理委員會的監督。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業管理公司簽訂管理公約。
7、其他相關機構管理公司依據委託管理合同在物業區內開展管理工作，需要和其他管理工作有關的公司發生聯系，如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環衛機構，建築維修部門等。管理公司要與他們簽訂有關新時期委託合同，由他們就物業內新時期業務提供服務。這里產生的直接法律關系是管理公司與這些公司簽約，但其結果卻直接影響業主，所以重大的協議、合同、管理公司應請管委會審議。

向供熱公司真接交納取暖費是可以的，但是像你們這個有可能物業公司已經跟供熱公司達成協議了，由物業公司統一收取，這樣就很難交費了，因為你交納取暖費，至少供熱公司或是代理的銀行必需要有你們小區的業主平面圖或者是業主名單，你現在沒有名單，你就是交錢，供熱公司也沒法收。最好的辦法是找業主的代表跟物業公司談判，但是首先的前提是你們都要心齊，統一先不交這次的錢。

C. 物業管理公共基金是什麼

一、物業管理公共基金指的是住宅專項維修基金。
二、依據《住宅專項維修基金管理辦法》
第二條商品住宅、售後公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。
本辦法所指住宅專項維修資金，是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。
第三條本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

D. 物業管理基金向誰收取

肯定是向業主收取啊

E. 物業管理費包括公共維修基金嗎

不屬於
專項維修資金屬於國家收費。物業公司是代收而己，最後統一上繳建設主管部門

F. 物業維修基金如何管理使用

維修基金（maintenance fund）又稱「公共維修基金」「專項維修基金」，是指住宅物業的業主為了本物業區域內公共部位和共用設施、設備的維修養護事項而繳納一定標準的錢款至專項帳戶，並授權業主委員會統一管理和使用的基金。維修基金由該物業內的業主共同籌集，業主按照繳納比例享有維修基金的所有權，但使用權歸全體業主所有，單個業主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修基金與具體房屋相結合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業主的變更而變化，因房屋產權變更成為新業主時，維修基金也應經舊業主更名為新業主名下。

使用條件
1、維修基金只有在保修期滿後，對物業公共部位、共用設施、設備進行大修、更新、改造時才能使用。具體業主按照投票權的確定標准分攤費用比例。

2、維修基金閑置時，除用於購買國債或法律、法規規定的其他基金範圍外，禁止挪作他用。

3、特殊使用

（1）物業管理公司可從維修基金中暫借相當於一個月的物業日常維修、更新費用的備用金；物業管理服務合同另有約定的除外。

（2）住宅需要大修或者專項維修、更新的，可支取施工承包合同中約定的預付款，但預付款最高不得超過工程款總額的30%。

（3）業主委員會可以在物業管理企業的帳戶上留有相當於一個月活動經費的備用金，業主大會另有決定的除外。

按照自2008年2月1日起施行的《住宅專項維修資金管理辦法》規定，公共維修金是由全體業主繳納的，屬全體業主共同所有。一般情況下維修基金由物業所在地的房地產管理部門統一監督設立，由物業管理公司代為管理和使用。業主委員會成立之後，公共維修金就會劃轉到業委會，由業委會行使管理權利。

業主委員會應至房地產主管部門指定的商業銀行設立本物業維修基金專用帳戶，並將賬戶情況報房地產行政管理部門備案，該帳戶是該物業范圍內業主繳納的全部維修基金的情況。該帳戶只能用於維修基金的存儲和管理，不得挪作他用。銀行同時為每位業主設立分戶帳戶，用來顯示該業主所有維修基金部分的使用和留存情況。維修基金的使用及補充需經業主大會作出決議。

維修基金管理需遵循如下規定：

1、房地產行政管理部門應定期與專戶銀行核對維修基金的交存情況，並在該物業范圍內公布。

2、房地產行政管理部門應定期將維修基金交存情況報上級房地產行政管理部門。

3、業主委員會應定期向全體業主公布維修基金的使用情況和剩餘情況。

4、單個業主可憑維修基金發票至開戶銀行查詢本人名下維修基金的使用情況和留存情況。若物業因拆遷發生滅失的，業主可持相關證明至銀行提取分戶帳戶內的余額。

G. 物業財務管理制度有哪些

物業公司財務管理制度

財務部是公司一切財政事務及資金活動的管理與執行機構，負責公司日常財務管理、籌資管理和財務分析工作，其工作范圍和職責主要有：

1.負責公司財務管理工作。編制公司各項財務收支計劃；審核各項資金使用和費用開支；收回售樓款，清理催收應收款項；辦理日常現金收付、費用報銷、稅費繳納、銀行票據結算，保管庫存現金及銀行控票據，按日編報資金日報表；做好公司籌融資工作；處理、協調與工商、稅務、金融等部門間的關系，依法納稅。

2.負責公司會計核算工作。遵守國家頒布的會計准則、財經法規，按照會計制度，進行會計核算；編制年度、季度、月份會計報表；按照會計制度規定設置會計核算科目、設置明細賬、分類賬、輔助賬，及時記賬、結賬、對賬，做到日清月結，賬帳相符、賬實相符、賬表相符、帳證相符；管理好會計檔案。

3.負責公司成本核算和成本管理。設置成本歸集程序和成本核算賬表，做好成本核算，控製成本支出，收集登記匯總各項成本數據資料，及時、正確地為成本預測、控制、分析提供資料；按合同、預算、審核支付工程、設備、材料款項，配合工程部等部門做好工程、材料設備款的計算及竣工工程決算；完善各項成本輔助賬的設置，健全各項統計數據。

4.建立經濟核算制度，利用會計核算資料、統計資料及其他有關的資料，定期進行經濟活動分析，判斷和評價企業的生產經營成果和財務狀況，為公司領導決策提供依據。

5.配合公司內部審計。根據上述工作范圍和職責，為加強財務管理，特製定本制度。

H. 物業管理費方面的規定

物業管理費的收費標准
住宅小區公共性服務收費標准由各地根據本地區綜合服務項目，勞動付出狀況，物價指數變化和住戶的經濟承受能力，以及住宅小區的檔次制定。
在制定收費標准時，既要有利於物業管理服務的價值補償，也要考慮物業產權人、使用人的經濟承受能力。而且對核定的物業管理收費標准應根據物業管理費用的變化適時進行調整。

國家有關的價格法規有

(1)《中華人民共和國價格法》，1997年12 月29日第八屆全國人民代表大會常務委員會第 29次會議通過；

(2)《價格違法行為行政處罰規 定》，1999年7月l0日國務院批准，1999年8月 1日國家發展計劃委員會發布。

各級政府有關物業管理收費的政策文件主 要有：

(1)《城市住宅小區物業管理服務收費暫行 辦法》，國家計劃委員會、建設部，計價費[1996] 266號；

(2)各地不同，如重慶是執行的是《重慶市城市物業管理服務收費實施 辦法》，重慶市物價局、重慶市土地房屋管理局， 渝價(1999)398號。

物業管理服務收費分公共性服務收費和特 約服務收費，其中公共性服務收費標准需要申報 審批，特約服務收費標准由物業管理公司與住 (用)戶協商議定。

公共性服務收費服務項目的內容主要包括：

(1)清潔衛生管理。小區或大廈公共場所和共用 部位的衛生清掃、垃圾清運以及經常性的保潔；

(2)綠化物日常維護管理。對綠化物進行修枝整 形、澆水、施肥、治蟲，保持綠化物生長良好；

(3) 治安管理。設安全保衛人員對小區或大廈進行安 全防範和治安管理工作；

(4)共用蓄水池的維護 管理。共用蓄水池定期清洗、消毒，保證飲用水符 合衛生質量標准；

(5)水電管理。對業主共用的供 電供水管線設施進行日常養護維修，保證正常運 行；

(6)排污設施管理。清疏和維修業主共用的排 水排污下水管道、化糞池，確保正常使用。

(7)道 路維修管理。對小區內的小區級道路(不含市政 道路)進行日常養護維修，保持道路良好；

(8)房 屋共用部位的日常養護維修。對房屋屋頂、外牆 面、樓道等共用部位進行日常養護維修，保持完 好；

(9)高層樓宇增設的服務項目。配備專職電梯 管理人員，搞好電梯維護、保養，保證電梯正常使 用；

(10)根據需要增設的其他服務項目。

房屋共用部位、共用設備和設施的更新改造和大、中維 修工程費用從按規定建立的專項維修基金中列 支，不包括在公共服務收費項目內。

物業管理專項服務收費也叫特約服務收費， 實行明碼標價，並堅持自願原則。不得強行服務 收費，其收費標准由雙方協商議定。