房屋維修基金管理論文

1. 房屋維修基金由誰管理

按照建設部、財政部1998年聯合出台的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規定，公共維修金是由全體業主繳納的，屬全體業主共同所有。一般情況下由房地產行政主管機關來代管，業主委員會成立之後，公共維修金就會劃轉到業委會，由業委會行使管理權利。
房屋維修基金的管理將會遵循五個原則，即「統一繳存，專戶存儲，專款專用，業主決策，政府監督」。隨著政府監督房屋維修基金去向力度的加大，相關法律、法規制訂的完善以及老百姓對於自身應享受福利的提高，房屋維修基金所存在的問題將會應迎刃而解。
維修基金是專項用於物業保修期滿後房屋共同部位、共用設備和物業管理區域公共設施的維修、更新和改造的資金，不得挪作他用。按規定，業主個人不可申請使用。只有經業主管理委員會同意並取得業主房產行政管理部門(有的地方可能是其他部門或機構)辦理維修基金支用審核手續。審核手續辦結後，憑審核手續到指定銀行支取維修基金。

2. 物業管理維修基金的運用論文怎麼寫！！！！！！！！

請看看下面這篇物業管理的論文，其中有物業管理維修基金的運用的：

突破業主與物業公司的瓶頸

眾所周知，隨著商品房市場的蓬勃發展，「業主」與「物業公司」這兩個詞出現的頻率也越來越高，但是它們絕多數是作為一個矛盾的主體出現。雖然這不是一個好的現象，但是問題的出現就有它的必然性。我們就必須正視它的存在，應當考慮如何去解決它，當然在這個解決的主體中也須要政府的加入。

通過上網了解，以及報刊雜志等查閱，給我這樣一種感覺：絕大多數的「業主」與「物業公司」的矛盾集中於這兩個方面：一、業主認為自己的支付了相應物業管理費，卻得不到相應的服務；二、正好相反，物業公司卻認為公司相應的投入卻得不到相應的回報。其實，這也是市場經濟的結果，這兩者之間是一種合作的關系，而每一方都極力想在最少的投入中獲得最大的收益。那麼，我們應當怎樣去平衡雙方的利益？如何做到恰到好處呢？既然是市場經濟的問題，那麼就要用市場經濟是方法去解決它，畢竟，解鈴還須系鈴人。

一、通過競爭方式確定物業服務產品的定價

由於公共服務產品的消費選擇方式受到限制，因此其產品價格形成有一定的特殊性。在我國多數城市中，由政府部門規定物業服務收費的最高限價，但是在運行中，物業管理企業都把這種最高限價作為向業主的收費標准。由於收費標准與服務提供之間沒有一套相互制衡的機制，物業管理企業的目標是多收費少服務，增加利潤；業主的目標是少繳費多獲得服務，二者產生矛盾，激化的情況下，因此出現了不少業主拒繳物業費的現象。

為了抑制這個矛盾，應當建立競爭性的物業服務產品價格形成體制，即通過業主委員會招標方式選聘物業管理企業，由物業管理公司在政府限價的基礎上通過投標競報物業服務產品的價格，由業主委員會選聘報價最低的投標物業管理企業承擔物業管理服務。如果物業管理企業在中標後擅自提高服務產品價格或者服務質量沒有達到相應的標准，由業主會員會提出勸戒，如果不改正，可以辭退物業管理企業，並開始新一輪招標，由此形成良性互動的價格形成機制。

但是，通過競爭降低物業服務產品的價格方式，然而要使它這種機制發揮作用還需要有物業管理規模化經營相配套。據對北京市1270家物業管理企業的調查，平均每個企業78人，管理面積是8.2萬平方米。如果物業費按每平方米2.5元收取，月物業費收入是20.5萬元。支出如下：1.人員工資，按每月每人1000元計，共支出7.8萬元；2.辦公用房租金，按每人用房6平方米房屋租金每日每平方米2元計，房租支出2.8萬元；3.綠化、維護成本3.6萬元；4.水、電、車等管理費支出6萬元；5.營業稅1.13萬元。總支出21.3萬元，出現虧損。有兩個辦法，一是提高收費標准，按每平方米3元收費累計24.6萬元，贏餘3.1萬元。二是增加管理面積。按照有關專業人士分析，維持一個物業管理企業正常運轉，且其收費水平業主也能夠承受，需要管理20萬平方米的物業。北京市現有物業管理企業約1700家，實施物業管理的住房面積為9616萬平方米，其他實施物業管理的房屋面積為809萬平方米，相當於每個企業的管理面積為6.13萬平方米（按2002年物業管理企業數1584家計，相當於6.58萬平方米）達不到正常運轉的水平，因此，在這個方面也必須實行優勝劣汰的法則，保證物業管理企業的規模化運營。

二 物業管理中收支平衡的問題

為降低物業服務產品的價格還應實行收費統收統支平衡使用的方法，物業管理收入和支出是一個整體，不能就單項收入維持單項支出，簡單匹配將會導致收費上升。如小區綠化維護費用較高，靠單項收費維持，勢必費用很高。小區停車收費收入較高，支出較低，應將此項收費統籌使用。小區停車收費是業主共有土地使用權產生的租金，而不是所謂的物業管理企業的看管費，其收入應在扣除物業管理企業的人員費支出和管理費支出後的余額為全體業主所有，用於平衡小區其它項目的支出，這樣做有利於降低物業服務產品的價格。實際工作中，這筆錢往往落入了物業管理企業的腰包，如按每輛車停車費月支出150元計，擁有100個車位的小區，每月停車費的贏余就會達到1.1萬元，因而，物業公司在追求利潤同時，也應考慮一下這個方面的問題，這樣做有利於緩解價格矛盾。

三、公共維修基金的託管方式和保值增值問題

據測算，在50年的住房使用期內，房屋維修和設施設備改造累計支出貼現後，與購房當年住宅價格的比例約為0.5：1。由於不可確定邊界的房屋公共空間、共有設施共同所有權的存在，為減少日後共用設施設備維修養護費用收繳的麻煩，我國現有的政府文件規定，對公共維修基金實行預交制，即新建商品房在銷售過程中由買房人按房屋售價的2%額外交納公共維修基金。2002年北京市商品房銷售額813.8億元，應收公共維修基金16.3億元，實際歸集7.8億元。這筆錢如何託管？商品房的專項維修資金是由市國土房管局和區縣局歸集,具體落實到市區縣小區辦負責收繳存儲和管理專項維修資金.商品房的專項維修資金是由市小區辦代管.統一存在財政局指定的銀行，待業主委員會成立後移交業主委員會；有的直接移交物業管理公司託管。由於業主委員會沒有專業基金投資經驗，只能將這筆錢作為長期存款放在銀行，以息支付維修費用；由於物業管理企業也缺乏專業的理財經驗，也基本上將這筆錢存放在商業銀行，維修基金的增值主要靠利息，按銀行儲蓄存款利率計算，公共維修基金的增值每年不到3%。

在我看來，社區公共維修基金是社區業主的共有財產，而作為這些資金的動用者來說，這是他們開展各種工作的保障，所以我認為這一部分的基金應當有業主委員會和物業公司共同保管。但是，為減輕業主日後維修負擔，保持公共維修基金的增值，應該委託專業的投資機構進行理財。為保證維修基金運作的安全性，由政府部門的住房資金管理機構統一歸集，運用該筆資金發放長期個人住房貸款，年利率在5%左右，比銀行儲蓄增加2個百分點。據推算，北京市商品售後公共維修基金約有59億元，房改房售後公共維修基金余額29億元，累計88億元，如改由政府部門住房資金管理機構統一歸集統一運用，在保證安全性的基礎上每年增值增加1.8億元，以50年為周期進行推算，分散歸集分散運用較之集中歸集集中使用，將會使公共維修基金的全體交存人損失增值資金約90億元。

總之，用市場的手段來調節費用標准去理順原有不順暢的關系，是比較可取的，雖然我們的改革經歷了20多年，但社區管理的關系，尤其是最為敏感的價格確定方面的關系多年以來用行政手段一直難以理順，現在，採用市場化的手段來解決這一問題，這個問題應當會迎刃而解。

備註：以上數據統計均來自於《北京日報》

3. 房屋維修基金是怎麼管理和使用的

維修基金又稱「公共維修基金」或「專項維修基金」，是指業主為了本物業區域內公共部位和共用設施、設備保修期滿後的維修、養護和改造而繳納的資金。《住宅專項維修資金管理辦法》對於維修基金的使用范圍、程序等都有相關規定。

4. 房屋維修基金申請範文

維修資金申報流程 一、向業主委員會書面報告申請維修資金的部位及詳盡情況； 二、遞交區房地局需要備齊的資料： 1、東莞市商品住宅專項維修資金使用申請表 2、東莞市商品住宅專項維修資金使用預算（結算）明細表 3、小區申請動用公共維修基金的報告 4、使用公共維修基金的小區公告 5、小區房屋維修、改造一覽表 6、維修工程預算書 7、單元公示照片及2/3業主書面簽字 8、工程施工協議書 9、施工單位營業執照、代碼證、稅務登記證、開戶許可證、資質證） 10、工程結算收據

5. 房屋維修基金的應用范圍

建設部的管理辦法規定：維修基金閑置時，除可用於購買國債或者用於法律法規規定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。令據國務院《物業管理條例》第六十三條的規定，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以並處挪用數額2倍以下的罰款；物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

6. 物業維修管理論文怎麼寫

請看看下面這篇物業管理的論文，其中有物業管理維修基金的運用的：

突破業主與物業公司的瓶頸

眾所周知，隨著商品房市場的蓬勃發展，「業主」與「物業公司」這兩個詞出現的頻率也越來越高，但是它們絕多數是作為一個矛盾的主體出現。雖然這不是一個好的現象，但是問題的出現就有它的必然性。我們就必須正視它的存在，應當考慮如何去解決它，當然在這個解決的主體中也須要政府的加入。

通過上網了解，以及報刊雜志等查閱，給我這樣一種感覺：絕大多數的「業主」與「物業公司」的矛盾集中於這兩個方面：一、業主認為自己的支付了相應物業管理費，卻得不到相應的服務；二、正好相反，物業公司卻認為公司相應的投入卻得不到相應的回報。其實，這也是市場經濟的結果，這兩者之間是一種合作的關系，而每一方都極力想在最少的投入中獲得最大的收益。那麼，我們應當怎樣去平衡雙方的利益？如何做到恰到好處呢？既然是市場經濟的問題，那麼就要用市場經濟是方法去解決它，畢竟，解鈴還須系鈴人。

一、通過競爭方式確定物業服務產品的定價

由於公共服務產品的消費選擇方式受到限制，因此其產品價格形成有一定的特殊性。在我國多數城市中，由政府部門規定物業服務收費的最高限價，但是在運行中，物業管理企業都把這種最高限價作為向業主的收費標准。由於收費標准與服務提供之間沒有一套相互制衡的機制，物業管理企業的目標是多收費少服務，增加利潤；業主的目標是少繳費多獲得服務，二者產生矛盾，激化的情況下，因此出現了不少業主拒繳物業費的現象。

為了抑制這個矛盾，應當建立競爭性的物業服務產品價格形成體制，即通過業主委員會招標方式選聘物業管理企業，由物業管理公司在政府限價的基礎上通過投標競報物業服務產品的價格，由業主委員會選聘報價最低的投標物業管理企業承擔物業管理服務。如果物業管理企業在中標後擅自提高服務產品價格或者服務質量沒有達到相應的標准，由業主會員會提出勸戒，如果不改正，可以辭退物業管理企業，並開始新一輪招標，由此形成良性互動的價格形成機制。

但是，通過競爭降低物業服務產品的價格方式，然而要使它這種機制發揮作用還需要有物業管理規模化經營相配套。據對北京市1270家物業管理企業的調查，平均每個企業78人，管理面積是8.2萬平方米。如果物業費按每平方米2.5元收取，月物業費收入是20.5萬元。支出如下：1.人員工資，按每月每人1000元計，共支出7.8萬元；2.辦公用房租金，按每人用房6平方米房屋租金每日每平方米2元計，房租支出2.8萬元；3.綠化、維護成本3.6萬元；4.水、電、車等管理費支出6萬元；5.營業稅1.13萬元。總支出21.3萬元，出現虧損。有兩個辦法，一是提高收費標准，按每平方米3元收費累計24.6萬元，贏餘3.1萬元。二是增加管理面積。按照有關專業人士分析，維持一個物業管理企業正常運轉，且其收費水平業主也能夠承受，需要管理20萬平方米的物業。北京市現有物業管理企業約1700家，實施物業管理的住房面積為9616萬平方米，其他實施物業管理的房屋面積為809萬平方米，相當於每個企業的管理面積為6.13萬平方米（按2002年物業管理企業數1584家計，相當於6.58萬平方米）達不到正常運轉的水平，因此，在這個方面也必須實行優勝劣汰的法則，保證物業管理企業的規模化運營。

二 物業管理中收支平衡的問題

為降低物業服務產品的價格還應實行收費統收統支平衡使用的方法，物業管理收入和支出是一個整體，不能就單項收入維持單項支出，簡單匹配將會導致收費上升。如小區綠化維護費用較高，靠單項收費維持，勢必費用很高。小區停車收費收入較高，支出較低，應將此項收費統籌使用。小區停車收費是業主共有土地使用權產生的租金，而不是所謂的物業管理企業的看管費，其收入應在扣除物業管理企業的人員費支出和管理費支出後的余額為全體業主所有，用於平衡小區其它項目的支出，這樣做有利於降低物業服務產品的價格。實際工作中，這筆錢往往落入了物業管理企業的腰包，如按每輛車停車費月支出150元計，擁有100個車位的小區，每月停車費的贏余就會達到1.1萬元，因而，物業公司在追求利潤同時，也應考慮一下這個方面的問題，這樣做有利於緩解價格矛盾。

三、公共維修基金的託管方式和保值增值問題

據測算，在50年的住房使用期內，房屋維修和設施設備改造累計支出貼現後，與購房當年住宅價格的比例約為0.5：1。由於不可確定邊界的房屋公共空間、共有設施共同所有權的存在，為減少日後共用設施設備維修養護費用收繳的麻煩，我國現有的政府文件規定，對公共維修基金實行預交制，即新建商品房在銷售過程中由買房人按房屋售價的2%額外交納公共維修基金。2002年北京市商品房銷售額813.8億元，應收公共維修基金16.3億元，實際歸集7.8億元。這筆錢如何託管？商品房的專項維修資金是由市國土房管局和區縣局歸集,具體落實到市區縣小區辦負責收繳存儲和管理專項維修資金.商品房的專項維修資金是由市小區辦代管.統一存在財政局指定的銀行，待業主委員會成立後移交業主委員會；有的直接移交物業管理公司託管。由於業主委員會沒有專業基金投資經驗，只能將這筆錢作為長期存款放在銀行，以息支付維修費用；由於物業管理企業也缺乏專業的理財經驗，也基本上將這筆錢存放在商業銀行，維修基金的增值主要靠利息，按銀行儲蓄存款利率計算，公共維修基金的增值每年不到3%。

在我看來，社區公共維修基金是社區業主的共有財產，而作為這些資金的動用者來說，這是他們開展各種工作的保障，所以我認為這一部分的基金應當有業主委員會和物業公司共同保管。但是，為減輕業主日後維修負擔，保持公共維修基金的增值，應該委託專業的投資機構進行理財。為保證維修基金運作的安全性，由政府部門的住房資金管理機構統一歸集，運用該筆資金發放長期個人住房貸款，年利率在5%左右，比銀行儲蓄增加2個百分點。據推算，北京市商品售後公共維修基金約有59億元，房改房售後公共維修基金余額29億元，累計88億元，如改由政府部門住房資金管理機構統一歸集統一運用，在保證安全性的基礎上每年增值增加1.8億元，以50年為周期進行推算，分散歸集分散運用較之集中歸集集中使用，將會使公共維修基金的全體交存人損失增值資金約90億元。

總之，用市場的手段來調節費用標准去理順原有不順暢的關系，是比較可取的，雖然我們的改革經歷了20多年，但社區管理的關系，尤其是最為敏感的價格確定方面的關系多年以來用行政手段一直難以理順，現在，採用市場化的手段來解決這一問題，這個問題應當會迎刃而解。

備註：以上數據統計均來自於《北京日報》