私募債券的賬務處理

A. 什麼是REITs

房地產信託投資基金(REITs)是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。

2020年7月17日，中國REITs論壇舉辦「REITs市場的中國道路研討會暨《中國REITs市場建設》線上首發式」。

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REITs的特點在於：

1、收益主要來源於租金收入和房地產升值；

2、收益的大部分將用於發放分紅；

3、REITs長期回報率較高，但能否通過其分散投資風險仍存在爭議，有人認為可以，有人認為不行。

B. 非公開定向債務融資對於認購企業如何賬務處理

利好，公布之後就是利空。

C. 公司上市前需要哪些財務報表及財務工作要做什麼

企業上市之前的財務管理准備：

1、上市前財務准備工作。

2、上市前財務盡職調查 、收入及利潤確認。

3、上市前賬務、稅務籌劃、舊帳清理。

4、如何有效募集更多資金。

5、如何設計可持續增長的財務業績模式。

6、會計准則與信息披露制度安排。

7、企業上市改組中需關注的會計審計問題及解決方案。

8、上市過程中的財務籌劃與財務分析。

9、如何進行企業估值及確定發行價。

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上市的要求有以下：

1、股票經國務院證券監督管理機構核准已向社會公開發行。

2、公司股本總額不少於人民幣三千萬元。

3、開業時間在三年以上，最近三年連續盈利;原國有企業依法改建而設立的，或者本法實施後新組建成立，其主要發起人為國有大中型企業的，可連續計算。

4、持有股票面值達人民幣一千元以上的股東人數不少於一千人，向社會公開發行的股份達公司股份總數的百分之二十五以上;公司股本總額超過人民幣四億元的，其向社會公開發行股份的比例為10%以上。

5、公司在最近三年內無重大違法行為，財務會計報告無虛假記載。

6、國務院規定的其他條件。

D. 長期股權投資成本法和權益法有什麼區別

長期股權投資成本法和權益法的區別如下：

1、包括范圍不同

長期股權投資初始成本法包括20款，即電力建設基金收入、三峽工程建設基金收入、養路費收入、車輛購置附加費收入、鐵路建設基金收入、公路建設基金收入、民航基礎設施建設基金收入、郵電附加費基金收入、港口建設費收入、

市話初裝基金收入、民航機場管理建設費收入、下放港口以港養港收入、煙草商業專營利潤收入、碘鹽基金收入、散裝水泥專項資金收入、貼費收入、郵政補貼專項資金收入、牆體材料專項基金收入、鐵路建設附加費收入和適航基金收入。

而權益法包括企業依法交納的增值稅、消費稅、企業所得稅、資源稅、土地增值稅、城市維護建設稅、房產稅、土地使用稅、車船稅、教育費附加等稅費、

礦產資源補償費、印花稅、耕地佔用稅等稅費，以及在上繳國家之前，由企業代收代繳的個人所得稅等。

2、計算方法不同

長期股權投資初始成本法計算公式為：

經營凈收入=經營收入-經營費用-生產性固定資產折舊-生產稅+出租房屋凈收入、出租其他資產凈收入和自有住房折算凈租金等。財產凈收入不包括轉讓資產所有權的溢價所得。

而權益法計算公式表示為：人均可支配收入實際增長率= （報告期人均可支配收入/基期人均可支配收入）/居民消費價格指數-100%。

3、性質不同

長期股權投資初始成本是社會性的內涵因素決定，權益法是價值的體現，權益法往往不等於價值。

參考資料來源：網路-長期股權投資成本法

網路-權益法

E. 新規定對銀行財務管理有何影響

《通知》規定，個人於2016年11月30日前在同一家銀行開立多個Ⅰ類戶的，銀行應當對同一存款人開戶數量較多的情況進行摸排清理，要求存款人作出說明，核實其開戶的合理性。對於無法核實開戶合理性的，銀行應當引導存款人撤銷或歸並賬戶，或者採取降低賬戶類別等措施，使存款人運用賬戶分類機制，合理存放資金，保護資金安全。

F. 基金收到投資款後的賬務處理

1、風險投資收到的資金通過投資收益科目來核算；
2、具體的賬務處理是：
借：銀行存款
貸：投資收益
3、投資收益，是對外投資所取得的利潤、股利和債券利息等收入減去投資損失後的凈收益。嚴格地講所謂投資收益是指以項目為邊界的貨幣收入等它既包括項目的銷售收入又包括資產回收（即項目壽命期末回收的固定資產和流動資金）的價值。投資可分為實業投資和金融投資兩大類，人們平常所說的金融投資主要是指證券投資。投資活動也可能遭受損失，如投資到期收回的或到期前轉讓所得款低於賬面價值的差額，即為投資損失。投資收益減去投資損失則為投資凈收益。

G. 私募基金如何做分錄涉及什麼稅

當前與私募基金相關的稅收主要是所得稅和營業稅，營業稅稅率相對單一，而涉及所得稅的政策較復雜。私募股權基金按組織形式可以分為公司制、有限合夥制和契約制。對於公司制私募基金而言，主要適用的法律有《公司法》、《企業所得稅法》。對於有限合夥制私募基金而言，主要適用的法律是《合夥企業法》。
對於契約型私募基金而言，傳統的通道型私募基金主要依據各類通道的規定，例如銀監會發布了《信託公司私人股權投資信託業務操作指引》規范信託制私募股權基金，而直接私募尚無明確依據。
基金層面的稅收問題因私募基金組織形式的不同而不同。公司制私募基金因證券交易或股權交易所得收入應根據《企業所得稅法》納稅，按照「轉讓財產收入」、「利息收入」計算所得稅，稅率為25%。
由於《企業所得稅法》第二十六條規定：符合條件的居民企業之間的股息、紅利等權益性投資收益屬於「免稅收入」，故當公司型私募基金獲取被投資企業的股息、紅利時，可免交所得稅。其中，「符合條件的居民企業之間的股息、紅利等權益性投資收益」是指居民企業直接投資於其他居民企業取得的投資收益。此外，對於創業投資企業從事國家需要重點扶持和鼓勵的創業投資有專門的稅收優惠政策。2007年《財政部、國家稅務總局關於促進創業投資企業發展有關稅收政策的通知》（31號文）、2008年《企業所得稅法實施條例》、2009年的《國家稅務總局關於實施創業投資企業所得稅優惠問題的通知》（國稅發[2009]87 號）均有相關優惠政策，其中87 號文提出；
創業投資企業採取股權投資方式投資於未上市的中小高新技術企業2 年（24 個月）以上，符合相關條件的，可以按照其對中小高新技術企業投資額的70%，在股權持有滿2 年的當年抵扣該創業投資企業的應納稅所得額；當年不足抵扣的，可以在以後納稅年度結轉。

二、直接私募如何納稅？

相比通道類私募產品，直接私募有眾多優勢：不僅可以節省通道費用，也可以引導私募公司走向規范化。不能否認的是，對於直接私募如何納稅的問題卻一直處於模糊的狀態，並不明朗。目前關於這方面的主流觀點分成兩派：
非實體課稅模式：認為契約制私募不是獨立工商實體，僅僅投資者的集合體、是一種契約關系。因此，非實體課稅模式認為契約制私募在基金層面不用納稅，僅需在投資者層面納稅即可。實體課稅模式：認為契約制私募運行中有兩個層面的法律關系，一是基金管理人運用基金進行投資，二是基金管理人和基金持有人之間的募資和分配。由於是兩個法律行為，故需要分別履行納稅義務。在基金層面，要適用投資相關的法律法規和稅收制度；而在投資者層面，要適用收益取得相關的法律法規和稅收制度。
但是，如前所述，我們認為，目前通道式的私募產品屬於國內契約制私募的雛形，因此，直接私募產品或將參照原通道類的私募產品，在基金產品環節不交稅，而由投資者分別納稅。
根據《財政部國家稅務總局關於企業所得稅若干優惠政策的通知》（財稅[2008]1 號）提出的「關於鼓勵證券投資基金發展的優惠政策」：
（一）對證券投資基金從證券市場中取得的收入，包括買賣股票、債券的差價收入，股權的股息、紅利收入，債券的利息收入及其他收入，暫不徵收企業所得稅。
（二）對投資者從證券投資基金分配中取得的收入，暫不徵收企業所得稅。
（三）對證券投資基金管理人運用基金買賣股票、債券的差價收入，暫不徵收企業所得稅。
此通知在表述中均是使用「暫不徵收」字眼，意味著我國或認為契約型基金應採納「實體課稅模式」，只是當前為了鼓勵契約型基金的發展而暫不徵收，這給未來直接私募的稅制增添了不確定性。

H. 基金管理費和託管費怎麼收

1、 計提標准

基金管理費率通常與基金規模成反比，與風險成正比。基金規模越大，基金管理費率越低;基金風險程度越高，基金管理費率越高。不同類別不同國家或地區的基金，管理費率不完全相同。

2、 計提方法和支付方式

目前，我國的基金管理費、託管費以及基金銷售服務費均是按前一日基金資產凈值的一定比例逐日計提，按月支付。

(二) 基金交易費

基金交易費指基金在進行證券買賣交

易時所發生的相關交易費用。目前，我國證券投資基金的交易費用主要包括印花稅、交易傭金、過戶費、經手費、證管費。

(三) 基金運作費

指保證基金正常運作而發生的應由基金承擔的費用。發生的費用大於基金凈值十萬分之一，應採用預提或待攤的方法計入基金損益。發生的費用小於基金凈值十萬分之一，應於發生時直接計入基金損益。

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在基金的運作過程中，有一些必要的開支需基金承擔，其中基金管理費和基金託管費是基金支付的主要費用。

基金管理費是支付給基金管理人的管理報酬，其數額一般按照基金凈資產值的一定比例，從基金資產中提取。基金管理人是基金資產的管理者和運用者，對基金資產的保值和增值起著決定性的作用。

因此，基金管理費收取的比例比其他費用要高。基金管理費是基金管理人的主要收入來源，基金管理人的各項開支不能另外向基金或基金公司攤銷，更不能另外向投資者收取。在國外，基金管理費通常按照每個估值日基金凈資產的一定比例（年率）、逐日計算，定期支付。

I. 關於企業購買私募債的會計處理

可以計入長期債券投資，就是考慮債券利息是到期一次支付還是分期支付。