｜他山之石——國際主流基金模式
在目前國際私募地產基金格局中，美國的黑石地產基金一枝獨秀，依靠其最近在全球募集的133億美元，牢牢鞏固了全世界最大的地產基金地位，喜達屋資本集團、領盛投資管理、鐵獅門、凱雷等其他美國系基金在市場上募資活動也非常活躍，同時，新加坡系的凱德基金近年也異軍突起，開始在全球主流基金中占據一席之地。從中我們選了黑石地產基金和凱德置地基金來觀察國際主流基金的運作模式，對中國私募地產基金以及上市公司來說，都有一定參考意義。
（一）美國基金模式代表：黑石房地產基金
黑石集團（BlackstoneGroup）又名佰仕通集團，是全世界最大的獨立另類資產管理機構之一，也是一家金融咨詢服務機構。其另類資產管理業務包括企業私募股權基金、房地產機會基金、對沖基金的基金、優先債務基金、私人對沖基金和封閉式共同基金等。
黑石集團的房地產基金成立於1992年，經過20餘年的擴張，目前已經成為世界最大的房地產私募股權公司，旗下通過機會基金和債務戰略基金所管理的資產達790億美元。當黑石地產基金團隊由遍布世界各地的逾200名房地產專業人士組成，投資組合包括美國、歐洲和亞洲的優質物業，涵蓋酒店、寫字樓、零售業、工業、住宅及醫療保健等各種業態。自2009年年末以來，隨著市場的回歸，Blackstone的房地產基金已透過其債務及股權投資基金，投資或承諾投資規模達313億美元。
黑石房地產投資基金一貫倡導的投資理念是：買入、修復、賣出（Buy it, Fix it, Sell it），即買入：以低於重置成本的價格收購高質、能創收的資產；修復：此處的修復是指黑石會參與所投資公司管理經營，並迅速並積極地解決其資本結構問題、硬傷或經營問題，這也是黑石房地產基金投資過程中最重要的一環；賣出：一旦問題解決，黑石會將所投資公司賣出，通常是出售給核心投資者。這種模式實際上和我國目前以項目為主的模式非常相似，也因此黑石地產基金的平均持有期一般在三年左右。
從投資策略來看，黑石房地產基金投資從核心型到機會型皆有覆蓋，但其最擅長的還是在機會型投資環境中尋找良機，尤其是2008年金融危機以來，黑石更加偏好因過度杠桿融資而致使所有權結構受損的房企，或是尋求大規模退市的上市公司，累計實現業績改善成效217億美元。
作為獨立的房地產基金，黑石地產基金的運作關鍵在於修復而不在於運營，所以在退出環節基本上不會接觸最終銷售終端，快速將改善過的物業或者公司股權轉讓是最主要的方式，接盤方通常是知名上市房企，如零售商業開發商西蒙地產、工業地產普洛斯等，或者其他金融機構，比如國家主權財富基金、養老基金、對沖基金等，尤其2012年以來，國際資金成本的降低以及主權財富基金日益增加的避險需求使得黑石基金的退出流程更加通暢。
作為典型的美國基金，黑石普遍偏好高杠桿下的高資產收益，並強調規模擴張和由租金收益和資產升值收益的總收益率。一般黑石每完成一次收購，可提取相當於收購資產總價1%的管理費，每賣出一項資產可提取不超過賣出資產價值1%的管理費，其他的基礎管理費和運營費也都與資產規模掛鉤，這也導致黑石集團在擴張時追求快速的資產價值提升，尤其是在資產連續三年以年均40%以上的速度升值時，業績提成就變得相當可觀。數據顯示，黑石從1991年開始至今共實現投資規模279億美元，累計凈IRR達到16%。
（二）新加坡模式：凱德置地地產基金
凱德集團原名嘉德置地，是亞洲規模最大的房地產集團之一，總部設在新加坡，並在新加坡上市，地產業務主要集中於核心市場新加坡和中國。凱德集團房地產業務多元化，包括住宅、辦公樓、購物商場、服務公寓和綜合體，並擁有澳洲置地、凱德商用、雅詩閣公寓信託、凱德商務產業信託、凱德商用新加坡信託、凱德商用馬來西亞信託、凱德商用中國信託和桂凱信託等多家上市公司。
凱德基金的起步源於凱德集團輕戰略的確定，2000 年新成立的嘉德集團提出了具體而明確的戰略轉型目標和執行方案，而這一戰略重組規劃成為嘉德未來地產金融業務成功發展的基礎。經過十餘年發展，今天凱德集團已構建了一個由6隻REITS和16隻私募地產基金組成的基金平台，管理資產總額達到410億美元，其中私募基金規模佔到166億，而投資於中國的私募基金規模達到近半。
凱德置地的私募基金得以快速發展的原因在於兩點：1、藉助國際金融巨頭或當地優勢企業合作力量迅速進入新市場。凱德的私募地產基金合作方包括荷蘭ING金融集團、歐洲保險集團Eurake、伊斯蘭投資銀行Arcapita Bank、花旗集團等，依靠國際金融巨頭的影響力，為公司進駐新市場打開窗口，其次，凱德還積極尋求本土優勢企業的合作，比如在中國，凱德與深國投、華聯商場、萬科等合作，為旗下三隻私募基金和1隻REITS輸送後備零售物業資產，並與中信信託合作發起CITIC CapitaLand Business Park Fund，嘗試工業地產拓展。2、與REITS協同推進。凱德置地在重點市場的公募基金（REITS）都有對應的私募基金與其「配對」發展。在2006年以中國零售物業為核心資產的CRCT在新加坡上市，與CRCT同時成立的還有兩只私募基金CRCDF和CRCIF作為CRCT的儲備基金，CRCDF向CRCT輸送相對成熟的項目，而CRCIF則儲備更多孵化階段項目；在馬來西亞，嘉德有私募基金MCDF孵化寫字樓項目然後再輸入REITSQCT（Quill CapitaTrust）；在印度，CapitaRetailIndiaDevelopment Fund的成立同樣是為籌備中的印度零售物業REITS做准備。總體而言，REITS為私募基金提供了退出渠道，而私募基金則為REITS輸送成熟物業，彼此間的相互支持成為嘉德基金模式的關鍵。
在基金杠桿運用方面，新加坡基金與追求資產總規模的美國基金不同，它更強調租金收益的分享和管理費的提成，關注於真實的收益增長。比如凱德 CRCT的管理協議中關於業績提成的約定是「每年凈物業收入（經營收入-運營支出）的4%」，而非總收益的提成，另外在物業管理費提取方面CRCT也是與物業收入掛鉤。而CRCT對租金收益的強調也影響著為其輸送資產的私募地產基金的發展理念——既然作為退出渠道的REITS只根據租金回報來選擇收購對象並給出估值，那麼為其輸送資產的私募地產基金也必然把重心放在孵化過程中租金回報的提升上，從而減少了整個資產鏈上的泡沫化程度。
從集團內部孵化、到私募基金的開發培育，再到REITS的價值變現和穩定收益模式，凱德集團構造了一個以地產基金為核心的投資物業成長通道，而這種協同成長模式也成為新加坡地產金融模式的核心。這種模式的成功在於凱德置地以更為安全且高效的模式實現擴張：從2000年到2013年，凱德集團布局的地域范圍從33個城市擴張到123個城市，旗下購物中心數量從7處擴張到105處，服務型公寓從6000套擴張到33000套；而規模擴張的同時，ROE從1.5%提高到6.3%，凈負債資本比從92%下降到44%，利息覆蓋倍數從1.8倍上升到6.0倍。
㈡ 什麼是房地產私募基金
房地產私募基金是從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。
它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產經營活動的一種融資形式。房地產投資基金通過發行基金證券的方式，募集投資者的資金，委託給專業人員專門從事房地產或泛地產抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩定連續性的收益。基金投資者的收益主要是房地產基金擁有的投資權益的收益和服務費用。基金管理者收取代理費用。
㈢ 有私募基金 物業並購基金的渠道嗎
如果以2010年為元年開始算起的話，人民幣房地產基金已經進入了第五年，盡管期間金融環境以及政策空間存在諸多限制，但人民幣房地產基金已經的確開始倔強成長。有了領先國內近20年的美國等發達國家作為參照，我國私募房地產基金的未來其實並不模糊，但是由於金融改革前景的不確定性，我國私募房地產基金的成長腳步還不太讓人看得清，至少在中短期內，國內地產基金產品仍將落後國際不小的差距。但是積極的因素在於，在近短短四年中，我國地產基金已經開始自我反省、學習和變革，發展的模式也開始百花齊放，在這樣的基礎上，我們認為，在中期內，我國私募房地產基金存在著樂觀的變因，而這些變化將引領我國房地產行業進入新的周期。投退渠道多元化
從投資業態角度來看，住宅機會型基金依然當道，但地產基金對於不同地產業態的興趣正在萌芽，主要可分為三類：1、商業地產：一線城市核心地段的寫字樓仍處於租金和出租率上升周期，尤其受到保險資金等機構投資者的偏愛，專業化的基金團隊得以迅速成長並品牌化；2、養老地產：在我國逐步邁入老齡化社會的背景下，不少房地產公司開始戰略轉型涉足養老地產，作為融資工具，不少地產基金已經在養老地產尤其是以養老公寓為主的模式中開始顯露身影；3、產業地產：在海外市場，近半地產投資規模都投向產業地產，美國REITs產品市場份額中產業地產占據重要權重，國內產業升級所帶來的產業園區需求使得基金多了一個新興投資領域，目前除了國際機構普洛斯、嘉民集團等，部分本土基金也開始涉足產業園區和物流園區投資。我們認為其中寫字樓、產業地產的投資基金在未來將最有望迎來發展先機，藉由REITs實現資本市場對接。
從退出渠道來看，美國、新加坡等資產證券化程度較高的國家，私募房地產基金最好的退出渠道即在於REITs、CMBS等產品，通過將物業打包上市，在進入證券市場流通，凱德置地的地產開發模式即是最好的示範。當前中國的私募房地產基金退出方式較為單一，大多是通過大股東回購、項目清算等退出，在面臨市場調整去化率下降時，基金管理人及投資者都只能素手無策。而近期以來，國內資產證券化開始起步，海印股份等多個地產公司開始嘗試通過資產證券化進行融資，雖然目前國內正在嘗試的資產證券化離國際上真正的資產證券化產品仍有較大差距，但相信未來藉助國內資產證券化等渠道的興起，國內人民幣房地產基金將迎來更多元化的退出渠道以及流通活力。
股權，夾層投資成主流
目前市場上多數股權投資實質上都是一種夾層投資或者股權與債權結合的過渡模式。夾層投資滿足房企項目公司短期資金需求，融資成本高，償還期限短，需要企業抵押物擔保；同時兼有股權的性質，但不以獲取分紅和股東權益為目的，又被業界稱之為債權形式的「高利貸」。在股權與債權結合的投資方式中，股權投資僅占項目公司全部所需融資額的少部分，其餘部分通過債權方式投入，以確保項目的風險和收益率相對穩定，投資期限通常超過過橋投資。而純粹的股權投資注重被投資企業未來發展前景和資本增值，且參與企業經營管理和重大決策，投資風險相對較大，投資期長，藉助退出機制出售持股獲利，由於期間委託成本高，市場風險難以把握，退出難度較大，在國內資本市場並不受歡迎。
結合前文判斷，當LP構成趨於成熟、基金管理公司更加註重團隊以及品牌的內生性建設，勢必將帶來整個基金行業投資策略的變革。私募房地產基金通過股權投資參與房企項目運作，共擔盈虧，為房地產市場注入長期發展資金。股權投資作為一種戰略投資，將是私募房地產基金未來發展趨勢。事實上統計數據已經開始顯示，私募房地產基金股權投資比例正逐步上升，「明股暗債」的陰影將逐步淡化，而部分國內基金如河山資本和盛世神州已開始嘗試「去債權化」，朝完全股權投資模式演變。
大資管時代合作契機
自2012年5月以來，中國的資產管理行業迎來了一輪監管放鬆、業務創新的浪潮。新一輪的監管放鬆，在擴大投資范圍、降低投資門檻，以及減少相關限制等方面，均打破了證券公司、期貨公司、證投基金管理公司、銀行、保險公司、信託公司之間的競爭壁壘，使資產管理行業進入進一步的競爭、創新、混業經營的大資管時代。在這樣的金融格局下，行業之間壁壘的減少為私募房地產基金行業與其他金融行業合作帶來了可能性，在未來法律限制進一步放寬的假設前提下，險資、養老金、證券公司等都可以通過其資管業務投資私募房地產基金，未來房地產基金行業將存在龐大的潛在機構投資者以及通過各大資管平台間接投資的個人投資者。
通過合作，整個私募房地產基金行業的游戲玩法可能都發生變化，在募集階段，房地產基金可以藉由各種資管平台的產品設計不同的基金結構和募資方案，也可以為投資人打造個性化的財富管理方案。在投資階段，各個資產管理機構除了能為地產基金管理機構帶來充足流動性，還能通過各大資管機構的資源為基金項目池帶來儲備。在退出階段，傳統的回購和項目出售方式將被更為復雜的金融工具所代替，比如資產證券化和REITs。想的更遠一點，隨著支付寶、微信支付等網路支付的興起，未來私募房地產基金完全可能和這些渠道合作，產品的購買和兌付將更加便捷，而基金的門檻也可能因此下降，總而言之，技術驅動以及金融變革將為私募房地產基金帶來新的生命力。
險資入注主導LP機構化
國際房地產私募基金的資金來源絕大多數來源於公共養老基金、企業養老基金、大學投資基金等機構投資者，其餘來自於個人和基金合夥人，相形之下，我國私募房地產基金市場由於存在較多的限制，機構LP的參與度較低，而散戶LP的佔比很高。根據國際私募房地產基金的經驗以及結合投資人資產配置的實際因素，機構投資人成為人民幣房地產基金未來主要資金來源是不可逆轉的趨勢，尤其是以養老金、險資為主體的機構投資者，長期以來只能投資銀行的存款，更需要多元化的投資窗口，近期保險公司投資不動產的細則出台，為未來人民幣房地產基金 LP市場帶來了曙光，國壽、平安、生命、陽光等保險公司皆紛紛加強了房地產方面的投資，凸顯險資和養老金為主體的機構投資者入市預期臨近，投資人結構的改變將主導整個行業的迅速發展和成熟。
管理重心向團隊品牌變遷
前文已經提到，國內的房地產基金大多附屬於房地產開發商，對外部項目採取審慎和逐步開放的態度，這與打造國外獨立品牌的房地產基金完全不同，因此，房地產基金被僅僅理解為開發商一個新的融資渠道並不為過，但這樣的模式對於打造一個持久基金品牌並無益處，項目式的開發周期對基金的管理團隊也會造成波動。過去兩年房地產基金的爆發，可能更多地需要歸因於國內房地產市場融資手段的轉移而非獨立房地產基金管理人的崛起，在混亂的大環境下，房地產基金管理人的獨立品牌與投資管理能力也就很難得到凸顯。
從國際經驗來看，基金管理人體現獨特的專業投資與項目管理能力，並為投資人創造與風險相適應的回報，開始真正形成一批而非零星房地產基金管理公司的品牌，是一個資產管理行業成熟的先決條件，這點是和其他資本市場品種無異的。在美國，一個標準的房地產基金，可以同時持有多個項目，通過各個項目時間上的搭配，以及項目需求資金大小的配置，讓各種規模、期限和收益率的項目合理搭配起來，實現風險收益最大化，而基金管理人最核心的能力就是對投資品類進行合理組合，而這需要長期積累的專業判斷。因此，一個基金經理曾經管理過的基金個數、基金規模以及收益率就成了投資人挑選基金的首要條件。根據Preqin統計，全球私募房地產基金的管理人中，有三成以上的管理人有4個以上的基金管理經驗，其中2%的管理人曾經管理過15個甚至更多的私募房地產基金。
監管制度趨於完善
相對於我國房地產投資基金的百花爭鳴，相關法律法規卻相當滯後，在我國現有相關法律下，適用於房地產私募基金的法律僅僅有《合夥企業法》、《產業投資基金試點暫行辦法》等較為寬泛的條款，而沒有針對性的文件，導致對於私募房地產基金運營過程解釋力度和約束性較差，經過近3年的快速發展，不少問題和風險已經開始暴露。今年1月國務院辦公廳發布的107號文即《關於加強影子銀行業務若干問題的通知》中明確指出，規范發展私募投資基金業務。要按照不同類型投資基金的本質屬性，規范業務定位，嚴禁私募股權投資基金開展債權類融資業務，文件的公布意味著管理層對於當前私募房地產基金的監管開始起步，有助於遏制當前地產基金市場較為扭曲的「明股實債」模式。我們認為當前我國私募房地產基金無序發展的狀態不可持續，未來必將面臨越來越嚴苛的監管制度。
從國外私募地產基金的發展經驗來看，法律法規都是隨著行業的擴張而逐步健全，尤其是在08年金融危機之後，各國金融監管改革方案普遍加強了對私募基金的監管，核心在於增加私募基金透明度以及控制發行風險，普遍做法為要求私募基金管理人在相關監管機構注冊，並且定期向受益人披露詳盡投資信息。其中美國的證券法律制度最值得國內借鑒，2010年7月美國通過的Dodd-Frank金融監管改革法案，明確規定將私募基金納入到法律監管范疇，同時法案第四部分專門針對私募基金規定了若干具體監管規則，私募基金管理人必須在SEC通過考試而通過注冊。
行業整合並購大潮
從成熟市場經驗來看，歷次行業周期波動時期，都是行業並購的窗口期，美國、日本以及香港市場，都在波動中成就了諸多偉大企業。當前我國房地產行業正進入更加深化的調整周期，中小房企生存空間被逐漸壓縮，轉型和退出房地產行業的決心和真實性更強，同時，由於土地成本的居高不下也使得房企股權的相對價值更加凸顯，在此背景下，2014年以來已宣布的地產並購交易總金額接近過去三年的總和，行業並購大潮已然來臨。另一方面，當前行業融資渠道雖然有所拓寬，但整體資金狀況仍不容樂觀，再融資雖然開啟但龍頭企業仍然受限，銀行貸款、信託等渠道也均受限於政策因素，短期內難以在並購市場上施展拳腳。而且傳統融資渠道往往只有單一的融資功能，而並購基金則兼具融資和管理雙重功能，擁有一定的優勢。因此在並購周期中，基金的引入是一種必然。
2012年是中國房地產並購基金發展的元年。2012年4月信達系試水組建百億規模的房地產並購基金，收購標的集中於不良房地產信託產品。10月香港永信資本擬在西部地區設立200億元規模的房地產並購基金，主要用於收購西部地區的房地產企業，同時投資四川的農業、旅遊業和高科技產業。近期，德信資本與天朝集團合作成立並購基金，基金規模5000萬元，專門用於深圳市橫崗荷坳地鐵口「水晶之城臨街商鋪」並購項目的實施。目前國內的並購基金多限於項目層面，主要為項目收購提供資金支持，未來類似於黑石的股權並購型基金或是大勢所趨。
行業洗牌加速利率和理化
我國房地產基金過去賴以生存的寬鬆土壤也正發生變化，除了監管制度方面的趨嚴，另一挑戰主要在於房地產行業融資環境的回歸，上市公司再融資重新開放，優先股開始試點都意味著房地產融資渠道的正常化，導致房地產基金面臨更多的競爭壓力，行業內部的洗牌重構的信號已經開始顯現，基金管理流程更完善、擁有更好的品牌背書，能通過產品結構設計拿到更便宜的錢的地產基金將具備更好的發展前景和投資人認可，而項目型、關注於投機的地產基金將逐漸被邊緣化。總體來看，在經歷了3年的高增速以後，隨著監管門檻的提升以及資金分流壓力，地產基金擴張規模增速逐步下行是大趨勢，而在房地產基金的品牌以及行業的集中度有望快速提升
另一方面，地產基金生存環境的改變也將助推行業收益率合理化。從我國目前普遍發行的房地產私募基金來看，總體成本保持在16%-20%以上，高利率一方面源於房地產融資渠道的狹窄，另一方面也由於當前開發商的高利潤率足以支撐該成本。從美國地產基金歷史來看，美國地產機會型基金在20世紀90年代也一度高達20%左右，但隨著行業規模擴張以及本土地產逐步復甦，收益率開始逐年下降。從宏觀層面看，央行定向寬松等一系列貨幣政策初見成效，社會融資成本的下行趨勢已逐步確立，房地產行業也有望從中受益。從行業環境看，房企利潤率下行趨勢已現，可選擇融資渠道也逐步回歸。這些因素將共同助推國內地產基金收益率逐步下降，向合理水平回歸。
㈣ 如何設立一家房地產私募基金，都需要什麼條件，怎樣辦理，辦理流程什麼
1、在某個投資領域（如股票、期貨、外匯、黃金等）有非常豐富的經驗，最好長時間穩定地盈利過。 2、制定包含有資金的募集、投向、分成、風險控制等內容的說明書。 3、有一批支持你的富人，他們給你提供你想要的規模的資金。 4、有一個研究團隊，密切跟蹤市場的變化，制定計劃。 5、有一套精密嚴格的系統，使你的計劃能夠真正執行下去。 6、由於私募處於灰色地帶，應有能力化解一些意想不到的麻煩。 從小做起，量力而行，低調嚴謹。私募基金的組織形式 1、公司式 公司式私募基金有完整的公司架構，運作比較正式和規范。目前公司式私募基金（如"某某投資公司"）在中國能夠比較方便地成立。半開放式私募基金也能夠以某種變通的方式，比較方便地進行運作，不必接受嚴格的審批和監管，投資策略也就可以更加靈活。比如： （1）設立某"投資公司"，該"投資公司"的業務范圍包括有價證券投資； （2）"投資公司"的股東數目不要多，出資額都要比較大，既保證私募性質，又要有較大的資金規模； （3）"投資公司"的資金交由資金管理人管理，按國際慣例，管理人收取資金管理費與效益激勵費，並打入"投資公司"的運營成本； （4）"投資公司"的注冊資本每年在某個特定的時點重新登記一次，進行名義上的增資擴股或減資縮股，如有需要，出資人每年可在某一特定的時點將其出資贖回一次，在其他時間投資者之間可以進行股權協議轉讓或上櫃交易。該"投資公司"實質上就是一種隨時擴募，但每年只贖回一次的公司式私募基金。 不過，公司式私募基金有一個缺點，即存在雙重征稅。克服缺點的方法有： （1）將私募基金注冊於避稅的天堂，如開曼、百慕大等地； （2）將公司式私募基金注冊為高科技企業（可享受諸多優惠），並注冊於稅收比較優惠的地方； （3）借殼，即在基金的設立運作中聯合或收購一家可以享受稅收優惠的企業（最好是非上市公司），並把它作為載體。 2、契約式 契約式基金的組織結構比較簡單。具體的做法可以是： （1）證券公司作為基金的管理人，選取一家銀行作為其託管人； （2）募到一定數額的金額開始運作，每個月開放一次，向基金持有人公布一次基金凈值，辦理一次基金贖回； （3）為了吸引基金投資者，應盡量降低手續費，證券公司作為基金管理人，根據業績表現收取一定數量的管理費。其優點是可以避免雙重征稅，缺點是其設立與運作很難迴避證券管理部門的審批和監管。 3、虛擬式 虛擬式私募基金錶面看來像委託理財，但它實際上是按基金方式進行運作。比如，虛擬式私募基金在設立和擴募時，表面上是與每個客戶簽定委託理財協議，但這些委託理財帳戶是合在一起進行基金式運作，在買入和贖回基金單元時，按基金凈值進行結算。具體的做法可以是： （1）每個基金持有人以其個人名義單獨開立分帳戶； （2）基金持有人共同出資組建一個主帳戶； （3）證券公司作為基金的管理人，統一管理各帳戶，所有帳戶統一計算基金單位凈值； （4）證券公司盡量使每個帳戶的實際市值與根據基金單位的凈值計算的市值相等，如果二者不相等，在贖回時由主帳戶與分帳戶的資金差額劃轉平衡。 虛擬式的優點是，可以規避證券管理部門對基金設立與運作方面的審批與監管，設立靈活，並避免了雙重征稅。缺點是依然沒有擺脫委託理財的束縛，在資金籌集上需要法律上的進一步規范，在資金運作上依然受到證券管理部門對券商的監管，在資金規模擴張上缺乏基金的發展優勢。 4、組合式 為了發揮上述3種組織形式的優越性，可以設立一個基金組合，將幾種組織形式結合起來。組合式基金有4種類型： （1）公司式與虛擬式的組合； （2）公司式與契約式的組合； （3）契約式與虛擬式的組合； （4）公司式、契約式與虛擬式的組合。 中國私募基金發展三大路徑 私募基金是資本市場的重要參與者，根據其內涵一般可以分為對沖基金、私募股權基金和創業投資基金（也可稱為風險投資基金）三種。我國私募基金通常專指從事與證券市場投資的、非公募形成的機構投資者。據估計，我國A股市場的私募基金規模大約有5000億元人民幣，規模較大的單一基金數額估計約2-3億元人民幣。隨著我國證券市場的深入發展以及外資背景的投資機構的競爭，我國私募基金也面臨著結構性變動。以上提到的三種基金模式將是我國私募基金結構性變動的方向。 一、股權分置改革為私募股權基金的興起提供了條件 股權分置改革是政府的既定目標。改革結束後，我國股票市場可流通的股票數量將是改革之前的3~4倍。上市公司之間的收購也將比全流通之前簡單得多。敵意收購（hostile acquisition）的壓力也將迫使現有上市公司的管理層更加密切地與股東合作，以避免被收購的被動局面出現。此外，股票全流通後，為達到產業擴張的目的，上市公司之間的相互收購也將變得容易且更有經濟效率改善的意義。 通常上市公司不論何種形式的收購，都會給其財務結構帶來較大的影響，並導致股票價格有所變化。這種變化必然對私募基金的投資模式帶來變化。其中有些私募基金可能專注於這樣的業務，由目前的普遍投機性私募基金轉變為專業化從事上市公司並購甚至產業並購的合作夥伴性基金（M&A Fund）。這種收購基金正是發達國家金融市場為數龐大的私募股權基金（private equity fund）中的一種。以近年來在我國多有斬獲的美國凱雷集團為例，該公司自有資金約為80億美元，而投資帶動的資金可達800億美元，比我國A股市場全部私募基金的總數還要多。強大的資金優勢、政治優勢和全球資本上諳熟的人脈關系，對一些並購項目基本上可以進行一些外科手術式的操作，即整體收購，不用十分費力地拿到海外資本市場上市，獲取超過30%的年收益率。此外，近年來在內地非常活躍的房地產投資商凱德置地（capitaland），其母公司則是新加坡交易所上市的大型房地產商嘉德置地集團在中國的全資子公司。這些國際投資機構，以全球化的金融眼光來看待機會，巧妙地組合資產，進行跨國金融市場套利。 在國際私募股權基金迅速發展的狀況下，我國的私募基金行業的政策限制，將逐漸變得寬松。以當前我國證券市場規模，有3億元左右人民幣自有資產的私募基金可以向這個方向摸索，通過3倍的杠桿比例，帶動10億元左右的投資。此外還要深入研究國際並購基金的商業模式，爭取尋找跨國金融市場套利的機會。 二、純投機型的私募基金將向對沖基金的方向轉變 隨著上市公司股票全流通的實現，上市公司的股票數量將增加數倍，極大地增加了市場的流動性。加上證券監管嚴格程度的增加，單個的機構投資者很難像以前一樣利用資金和信息優勢，獲取超額的利潤。此外，由於價值投資理念的逐步被人們認識，通過合謀鎖定股票數量，從而推高股價的操作方式變得越來越多風險。由於股票數量的增加，以及單一機構持有股票引起的要約收購披露義務，使得單一股票中的投資者呈現一種類似於壟斷競爭或充分競爭的市場格局，單一的機構很難具有絕對優勢。最後，將來股票市場有了做空機制以後，股票價格更具有易變性，方向更難確定。因此，單純的鎖定價格並且推動價格上漲的盈利模式需要改寫。 由於上述三個原因，對於單純從事股票買賣的投資機構，只能遵循有效市場理論的指導，對價格的瞬時偏離進行適當的投機。然而，在一個逐漸成熟的二級市場上，價格非理性波動所出現的套利機會時間十分短暫，並且股票數量的增加和持倉品種的增加，私募基金經理通過個人盯盤的方式也將變得不適用。因為基金經理受個人體能和智力的影響，在瞬時的價格波動中，難以很快判斷投資機會。因此，通過編制計算機模型和程序，並且將交易指令嵌入到這種程序中，成為私募基金管理資產的最佳方式。所不同的是，在交易指令嵌入程序時，基金經理必須清楚地知道自己的預期收益率和與其風險承擔系數。當基金管理人對自己所管理的資金的風險偏好有完全的認識，並以此為基礎制定投資策略時，市場機制的最佳配置資源的功能才得以體現。這種方法是西方大型金融市場投資中最常見的手段之一，而隨著我國證券市場的開放和發展，其用途逐漸成熟。比如最近上市的寶鋼權證，就完全可以用計算機設定的模型進行交易，其控制交易風險的能力遠遠高於交易員（操盤手）的瞬時決策。 這種私募基金實際上最後將演變成為比較典型的對沖基金（hedge fund）。目前國內已經有聲稱為對沖基金的投資機構，但是其網站顯示，其設計的產品還顯得偏於狹窄，難以與當前的市場狀況相匹配。從事對沖投資的機構，對資產的規模不受限制，最主要的是開發有效的風險控制和轉移技術。 三、具有創投背景的私募基金可轉型為風險投資基金 上個世紀末，在科教興國戰略指引下，全國各地成立了不少風險投資機構。由於當時純粹意義的風險投資環境並不十分成熟，而股票市場火爆，不少風險投資公司將一部分投資轉向二級市場的股票，有的後來變成了主要在二級市場投資的機構投資者。但是隨著我國證券主板市場逐步完善，以及外資風險投資公司在風險投資領域的成功的示範效應，這些機構有可能重新被激起參與風險投資的興趣。同時，由於其有參與二級市場的經驗，其投資的二級市場的上市公司的主業很有可能是其風險投資項目的重要依據。而股權分置改革和證券主管部門對上市公司經營業績的要求的增加，上市公司必須實實在在考慮其並購的項目能夠為其經營業績加分，而不同於過去市場中單純的為製造題材的收購。這種條件下，上市公司、風險投資公司、被投資項目的創業者、以及該上市公司的股票投資者，可能得到多贏局面。雖然這種模式對於風險投資公司來說有內幕交易的嫌疑，但是以現行國內的法律體系和執法空間，這種模式具有一定的可操作性。上述這種投資模式，可以成為一部分有創業投資經驗和背景的私募基金探討的發展方向。 實際上，我國快速成長的中小型企業一直是風險投資機構掘金的領域。據安永公司的統計，2004年，我國完成的風險投資金額已經達到12.7億美元，而在2002年，這個數據只有4.18億美元。其中外資已經成為我國風險投資事業發展的重要力量。比較而言，外資在項目選擇和退出機制上更具有優勢。比如高盛對蒙牛的投資，以及凱雷集團對攜程網的投資。這樣的盈利模式是我國具有風險投資經驗和背景的私募基金所必須關注的。一般從事該類業務的投資者，應當具有5000萬元以上人民幣資產。通過制定合理的資產組合，從事跨市場套利。 四、國際國內形勢的變化為私募基金的發展打開了空間 近年來，國際資本市場出現了一個顯著現象，首先是私募基金的發展速度很快，業績令人矚目，其模式越來越受到一些大的機構投資者的認可，成為國際金融市場的焦點。根據歐洲私募股權與創業資本協會統計，2003年歐洲私募股權的總投資額達到291億歐元，總的融資量達到270億歐元。普華永道世界投資報告認為，2004年私募股權投資額佔GDP的份額在北美、歐洲和亞洲分別為0.97%、0.28%、0.23%。近5年來，美國的私募股權基金總量增長了一倍，達到目前的約7000億美元的規模。此外，全球對沖基金增長迅速，1990年全球大約有390億美元對沖基金資產，到2003年，已達到6500-7000億美元的資產規模，平均每年的增長速度超過25%。過去5年，美國退休基金總數約5萬億美元資產，在對沖基金，私募股權基金，房地產基金以及衍生金融工具中投資的比例從2%增長到5%。著名的加州退休基金、賓西法尼亞州退休基金，以及通用電氣等，都放寬了對私募基金的投資限制比例，而歐洲的許多退休基金也提高了投資於私募基金的比例。在創業投資方面，2003年，僅歐洲管理的資產就有約18000億美元，這些分布在36個歐洲國家，平均每個國家的風險投資資產為約500億美元，是我國的近40倍。可見我國的創業投資發展有極大的潛力。 根據世界銀行的統計，我國養老基金從2001年到2075年的收支缺口將達到9.15萬億元人民幣。以現行的投資體制，應付如此大的開支是不可能的，唯一的辦法是充實賬戶的同時，提高投資收益率。提高投資收益率的辦法之一就是將部分資產委託給表現優秀、誠實信用的私募基金管理。根據美國市場1995-2000年間對沖基金與共同基金的業績對比，表現最好的前10名的對沖基金的平均收益率達到53.6%，而表現最好的共同基金平均收益率為36%，同時表現最差的對沖基金的平均收益率為-7.7%，而表現最差的共同基金的平均收益率為-19.8%。對沖基金這種私募基金形式收益水平顯著高於共同基金這種公募基金。我國私募基金應當認識到上述這些國際私募基金界出現的新動向，應當積極調整，主動適應，選擇自己擅長的領域，摸索適合自己的盈利模式。 1、在某個投資領域（如股票、期貨、外匯、黃金等）有非常豐富的經驗，最好長時間穩定地盈利過。 2、制定包含有資金的募集、投向、分成、風險控制等內容的說明書。 3、有一批支持你的富人，他們給你提供你想要的規模的資金。 4、有一個研究團隊，密切跟蹤市場的變化，制定計劃。 5、有一套精密嚴格的系統，使你的計劃能夠真正執行下去。 6、由於私募處於灰色地帶，應有能力化解一些意想不到的麻煩。 從小做起，量力而行，低調嚴謹。私募基金的組織形式 1、公司式 公司式私募基金有完整的公司架構，運作比較正式和規范。目前公司式私募基金（如"某某投資公司"）在中國能夠比較方便地成立。半開放式私募基金也能夠以某種變通的方式，比較方便地進行運作，不必接受嚴格的審批和監管，投資策略也就可以更加靈活。比如： （1）設立某"投資公司"，該"投資公司"的業務范圍包括有價證券投資； （2）"投資公司"的股東數目不要多，出資額都要比較大，既保證私募性質，又要有較大的資金規模； （3）"投資公司"的資金交由資金管理人管理，按國際慣例，管理人收取資金管理費與效益激勵費，並打入"投資公司"的運營成本； （4）"投資公司"的注冊資本每年在某個特定的時點重新登記一次，進行名義上的增資擴股或減資縮股，如有需要，出資人每年可在某一特定的時點將其出資贖回一次，在其他時間投資者之間可以進行股權協議轉讓或上櫃交易。該"投資公司"實質上就是一種隨時擴募，但每年只贖回一次的公司式私募基金。 不過，公司式私募基金有一個缺點，即存在雙重征稅。克服缺點的方法有： （1）將私募基金注冊於避稅的天堂，如開曼、百慕大等地； （2）將公司式私募基金注冊為高科技企業（可享受諸多優惠），並注冊於稅收比較優惠的地方； （3）借殼，即在基金的設立運作中聯合或收購一家可以享受稅收優惠的企業（最好是非上市公司），並把它作為載體。 2、契約式 契約式基金的組織結構比較簡單。具體的做法可以是： （1）證券公司作為基金的管理人，選取一家銀行作為其託管人； （2）募到一定數額的金額開始運作，每個月開放一次，向基金持有人公布一次基金凈值，辦理一次基金贖回； （3）為了吸引基金投資者，應盡量降低手續費，證券公司作為基金管理人，根據業績表現收取一定數量的管理費。其優點是可以避免雙重征稅，缺點是其設立與運作很難迴避證券管理部門的審批和監管。 3、虛擬式 虛擬式私募基金錶面看來像委託理財，但它實際上是按基金方式進行運作。比如，虛擬式私募基金在設立和擴募時，表面上是與每個客戶簽定委託理財協議，但這些委託理財帳戶是合在一起進行基金式運作，在買入和贖回基金單元時，按基金凈值進行結算。具體的做法可以是： （1）每個基金持有人以其個人名義單獨開立分帳戶； （2）基金持有人共同出資組建一個主帳戶； （3）證券公司作為基金的管理人，統一管理各帳戶，所有帳戶統一計算基金單位凈值； （4）證券公司盡量使每個帳戶的實際市值與根據基金單位的凈值計算的市值相等，如果二者不相等，在贖回時由主帳戶與分帳戶的資金差額劃轉平衡。 虛擬式的優點是，可以規避證券管理部門對基金設立與運作方面的審批與監管，設立靈活，並避免了雙重征稅。缺點是依然沒有擺脫委託理財的束縛，在資金籌集上需要法律上的進一步規范，在資金運作上依然受到證券管理部門對券商的監管，在資金規模擴張上缺乏基金的發展優勢。 4、組合式 為了發揮上述3種組織形式的優越性，可以設立一個基金組合，將幾種組織形式結合起來。組合式基金有4種類型： （1）公司式與虛擬式的組合； （2）公司式與契約式的組合； （3）契約式與虛擬式的組合； （4）公司式、契約式與虛擬式的組合。 中國私募基金發展三大路徑 私募基金是資本市場的重要參與者，根據其內涵一般可以分為對沖基金、私募股權基金和創業投資基金（也可稱為風險投資基金）三種。我國私募基金通常專指從事與證券市場投資的、非公募形成的機構投資者。據估計，我國A股市場的私募基金規模大約有5000億元人民幣，規模較大的單一基金數額估計約2-3億元人民幣。隨著我國證券市場的深入發展以及外資背景的投資機構的競爭，我國私募基金也面臨著結構性變動。以上提到的三種基金模式將是我國私募基金結構性變動的方向。 一、股權分置改革為私募股權基金的興起提供了條件 股權分置改革是政府的既定目標。改革結束後，我國股票市場可流通的股票數量將是改革之前的3~4倍。上市公司之間的收購也將比全流通之前簡單得多。敵意收購（hostile acquisition）的壓力也將迫使現有上市公司的管理層更加密切地與股東合作，以避免被收購的被動局面出現。此外，股票全流通後，為達到產業擴張的目的，上市公司之間的相互收購也將變得容易且更有經濟效率改善的意義。 通常上市公司不論何種形式的收購，都會給其財務結構帶來較大的影響，並導致股票價格有所變化。這種變化必然對私募基金的投資模式帶來變化。其中有些私募基金可能專注於這樣的業務，由目前的普遍投機性私募基金轉變為專業化從事上市公司並購甚至產業並購的合作夥伴性基金（M&A Fund）。這種收購基金正是發達國家金融市場為數龐大的私募股權基金（private equity fund）中的一種。以近年來在我國多有斬獲的美國凱雷集團為例，該公司自有資金約為80億美元，而投資帶動的資金可達800億美元，比我國A股市場全部私募基金的總數還要多。強大的資金優勢、政治優勢和全球資本上諳熟的人脈關系，對一些並購項目基本上可以進行一些外科手術式的操作，即整體收購，不用十分費力地拿到海外資本市場上市，獲取超過30%的年收益率。此外，近年來在內地非常活躍的房地產投資商凱德置地（capitaland），其母公司則是新加坡交易所上市的大型房地產商嘉德置地集團在中國的全資子公司。這些國際投資機構，以全球化的金融眼光來看待機會，巧妙地組合資產，進行跨國金融市場套利。 在國際私募股權基金迅速發展的狀況下，我國的私募基金行業的政策限制，將逐漸變得寬松。以當前我國證券市場規模，有3億元左右人民幣自有資產的私募基金可以向這個方向摸索，通過3倍的杠桿比例，帶動10億元左右的投資。此外還要深入研究國際並購基金的商業模式，爭取尋找跨國金融市場套利的機會。 二、純投機型的私募基金將向對沖基金的方向轉變 隨著上市公司股票全流通的實現，上市公司的股票數量將增加數倍，極大地增加了市場的流動性。加上證券監管嚴格程度的增加，單個的機構投資者很難像以前一樣利用資金和信息優勢，獲取超額的利潤。此外，由於價值投資理念的逐步被人們認識，通過合謀鎖定股票數量，從而推高股價的操作方式變得越來越多風險。由於股票數量的增加，以及單一機構持有股票引起的要約收購披露義務，使得單一股票中的投資者呈現一種類似於壟斷競爭或充分競爭的市場格局，單一的機構很難具有絕對優勢。最後，將來股票市場有了做空機制以後，股票價格更具有易變性，方向更難確定。因此，單純的鎖定價格並且推動價格上漲的盈利模式需要改寫。 由於上述三個原因，對於單純從事股票買賣的投資機構，只能遵循有效市場理論的指導，對價格的瞬時偏離進行適當的投機。然而，在一個逐漸成熟的二級市場上，價格非理性波動所出現的套利機會時間十分短暫，並且股票數量的增加和持倉品種的增加，私募基金經理通過個人盯盤的方式也將變得不適用。因為基金經理受個人體能和智力的影響，在瞬時的價格波動中，難以很快判斷投資機會。因此，通過編制計算機模型和程序，並且將交易指令嵌入到這種程序中，成為私募基金管理資產的最佳方式。所不同的是，在交易指令嵌入程序時，基金經理必須清楚地知道自己的預期收益率和與其風險承擔系數。當基金管理人對自己所管理的資金的風險偏好有完全的認識，並以此為基礎制定投資策略時，市場機制的最佳配置資源的功能才得以體現。這種方法是西方大型金融市場投資中最常見的手段之一，而隨著我國證券市場的開放和發展，其用途逐漸成熟。比如最近上市的寶鋼權證，就完全可以用計算機設定的模型進行交易，其控制交易風險的能力遠遠高於交易員（操盤手）的瞬時決策。 這種私募基金實際上最後將演變成為比較典型的對沖基金（hedge fund）。目前國內已經有聲稱為對沖基金的投資機構，但是其網站顯示，其設計的產品還顯得偏於狹窄，難以與當前的市場狀況相匹配。從事對沖投資的機構，對資產的規模不受限制，最主要的是開發有效的風險控制和轉移技術。 三、具有創投背景的私募基金可轉型為風險投資基金 上個世紀末，在科教興國戰略指引下，全國各地成立了不少風險投資機構。由於當時純粹意義的風險投資環境並不十分成熟，而股票市場火爆，不少風險投資公司將一部分投資轉向二級市場的股票，有的後來變成了主要在二級市場投資的機構投資者。但是隨著我國證券主板市場逐步完善，以及外資風險投資公司在風險投資領域的成功的示範效應，這些機構有可能重新被激起參與風險投資的興趣。同時，由於其有參與二級市場的經驗，其投資的二級市場的上市公司的主業很有可能是其風險投資項目的重要依據。而股權分置改革和證券主管部門對上市公司經營業績的要求的增加，上市公司必須實實在在考慮其並購的項目能夠為其經營業績加分，而不同於過去市場中單純的為製造題材的收購。這種條件下，上市公司、風險投資公司、被投資項目的創業者、以及該上市公司的股票投資者，可能得到多贏局面。雖然這種模式對於風險投資公司來說有內幕交易的嫌疑，但是以現行國內的法律體系和執法空間，這種模式具有一定的可操作性。上述這種投資模式，可以成為一部分有創業投資經驗和背景的私募基金探討的發展方向。 實際上，我國快速成長的中小型企業一直是風險投資機構掘金的領域。據安永公司的統計，2004年，我國完成的風險投資金額已經達到12.7億美元，而在2002年，這個數據只有4.18億美元。其中外資已經成為我國風險投資事業發展的重要力量。比較而言，外資在項目選擇和退出機制上更具有優勢。比如高盛對蒙牛的投資，以及凱雷集團對攜程網的投資。這樣的盈利模式是我國具有風險投資經驗和背景的私募基金所必須關注的。一般從事該類業務的投資者，應當具有5000萬元以上人民幣資產。通過制定合理的資產組合，從事跨市場套利。 四、國際國內形勢的變化為私募基金的發展打開了空間 近年來，國際資本市場出現了一個顯著現象，首先是私募基金的發展速度很快，業績令人矚目，其模式越來越受到一些大的機構投資者的認可，成為國際金融市場的焦點。根據歐洲私募股權與創業資本協會統計，2003年歐洲私募股權的總投資額達到291億歐元，總的融資量達到270億歐元。普華永道世界投資報告認為，2004年私募股權投資額佔GDP的份額在北美、歐洲和亞洲分別為0.97%、0.28%、0.23%。近5年來，美國的私募股權基金總量增長了一倍，達到目前的約7000億美元的規模。此外，全球對沖基金增長迅速，1990年全球大約有390億美元對沖基金資產，到2003年，已達到6500-7000億美元的資產規模，平均每年的增長速度超過25%。過去5年，美國退休基金總數約5萬億美元資產，在對沖基金，私募股權基金，房地產基金以及衍生金融工具中投資的比例從2%增長到5%。著名的加州退休基金、賓西法尼亞州退休基金，以及通用電氣等，都放寬了對私募基金的投資限制比例，而歐洲的許多退休基金也提高了投資於私募基金的比例。在創業投資方面，2003年，僅歐洲管理的資產就有約18000億美元，這些分布在36個歐洲國家，平均每個國家的風險投資資產為約500億美元，是我國的近40倍。可見我國的創業投資發展有極大的潛力。 根據世界銀行的統計，我國養老基金從2001年到2075年的收支缺口將達到9.15萬億元人民幣。以現行的投資體制，應付如此大的開支是不可能的，唯一的辦法是充實賬戶的同時，提高投資收益率。提高投資收益率的辦法之一就是將部分資產委託給表現優秀、誠實信用的私募基金管理。根據美國市場1995-2000年間對沖基金與共同基金的業績對比，表現最好的前10名的對沖基金的平均收益率達到53.6%，而表現最好的共同基金平均收益率為36%，同時表現最差的對沖基金的平均收益率為-7.7%，而表現最差的共同基金的平均收益率為-19.8%。對沖基金這種私募基金形式收益水平顯著高於共同基金這種公募基金。我國私募基金應當認識到上述這些國際私募基金界出現的新動向，應當積極調整，主動適應，選擇自己擅長的領域，摸索適合自己的盈利模式。 1、在某個投資領域（如股票、期貨、外匯、黃金等）有非常豐富的經驗，最好長時間穩定地盈利過。 2、制定包含有資金的募集、投向、分成、風險控制等內容的說明書。 3、有一批支持你的富人，他們給你提供你想要的規模的資金。 4、有一個研究團隊，密切跟蹤市場的變化，制定計劃。 5、有一
㈤ 私募基金投資的房地產,項目破產重整,還能拿回錢嗎
申請了破產要不回了
㈥ 私募股權投資基金投資房地產項目的基本標准和操作模式
1、房地產項目成立單獨的項目公司，且項目公司歷史沿革清晰、財務制度健全、賬目清晰，沒有重大的或有糾紛、訴訟，不存在重大的或有負債、對外擔保和負債；項目地理位置優越，市場銷售前景良好，且有明確的可控的退出渠道（最好多項）；
2、公司設立的有限合夥制公司出資不高於原股東方出資的投資額，且能夠保證項目啟動；
3、項目公司70%以上的股權辦理工商過戶至公司設立的有限合夥制公司名下；
4、項目公司財務採取封閉式管理，確保項目資金完全項目的工程建設，公司參與項目公司運作，並負責項目公司的財務資金收支監管、公司全部章證照及財務印鑒的監管；
5、項目公司實現銷售回款優先償還有限合夥制公司的投資及投資回報，公司收回本金及約定的投資回報後，將其名下項目公司股權過戶至原股東方或原股東方指定的第三方名下。
6、私募股權基金在項目運作中扮演財務投資人角色，通過對項目公司財務、全部章證照及財務印鑒的監管，保障可以優先收回本金及回報。退出渠道，可以選擇的其他退出渠道包括項目公司銀行融資後退出，項目公司股權轉讓處置給第三方退出或引入其他戰 略投資者退出等方式實現。
㈦ 收購一家私募基金牌照費用多少
直接收購一家有私募牌照的公司，這個時候也分兩種情況。
一種是，收購一家有私募牌照，但沒發行過產品的公司，目前市場價一般也是32萬起的樣子。
第二種就是收購一家發行過產品的有公司，當然肯定是有私募牌照的了。這種目前是有市無價，但也有，價格直接是100萬以上。
當然每個地方價格不同，以上是北京價格！
㈧ 收購一家私募基金公司要多少費用
直接收購一家有私募牌照的公司，這個時候也分兩種情況。
一種是，收購一家有私募牌照，但沒發行過產品的公司，目前市場價一般也是32萬起的樣子。
第二種就是收購一家發行過產品的有公司，當然肯定是有私募牌照的了。這種目前是有市無價，但也有，價格直接是100萬以上。
當然每個地方價格不同，以上是上海價格！