房產私募基金電銷話術

1. 房地產私募股權基金有哪些你所不知道的優勢

從管理模式來說幾點優勢：
1、房地產私募股權基金有專業的可以保證資金的安全的團隊來對資金進行保護。這樣就能夠有效的避免資金被無故挪用的情況發生知。
2、在稅收方面，我們可以看到，因為股權私募基金本身的優勢所在，它可以避免投資道者要承擔的可能的二次稅收，這對於投資者們來說是非常的重要的，非常的有利的一個方面。
3、投資公司對於想要進入或者退出，都需要比較復雜的手續，而且還非常的不靈活，而房地產私募股權基金就不會存在這樣的問題，只要你通回過入伙的形式，就可以進入到這樣的基金中間來，非常的方便快捷。而且還能夠省時省力。

2. 房地產私募基金的房地產私募基金的保障措施

房地產私募基金多是定向投資於某一個項目，與傳統的Pre-IPO類的私募股權基金有一個項目池不太一樣。這不僅僅因為房地產需要的資金規模比較大，也從另外一個側面反映了目前房地產私募基金領域管理公司業績尚待證明，投資人從相信項目過渡到相信團隊還需要一個過程。為確保基金投資人的本金得以返還、固定收益得以實現，房地產私募基金往往在與項目方的交易結構中融入如下多種保障措施：
1. 控股及過程管控
原則上，房地產私募基金在投資期內會直接持有項目公司50%以上的股權，通過對項目開發、運作、銷售的全盤控制(監督或牽制)確保基金的投資安全。除此之外，基金還會向項目公司委派董事、監事、財務專員等，實行公章、財務共管等措施，以確保基金在項目公司中控制權的穩固。
2. 股權質押
當房地產私募基金無法在項目公司中直接控制時，一般會要求項目公司股東將其持有的項目公司股權向基金進行質押，作為融資方按時返還投資款並支付相應利息的保障。同時，通過股權質押協議中相關條款的設計，相當於基金實現了對項目公司的控股。
3. 土地抵押
傳統上，資產抵押是最直接和最易被接受的擔保方式。鑒於目前房地產開發貸款政策的收緊，也有部分項目公司以其持有的項目土地使用權、在建工程等向房地產私募基金設定抵押。此外，項目公司的母公司或其他關聯公司以擔保人的身份利用其資產向基金設定抵押也是一種行之有效並為投資人所接受的擔保模式。
4. 保證擔保
最後，房地產私募基金一般會要求項目公司的股東(包括法人和自然人)、實際控制人及其關聯公司向基金提供無限連帶保證責任擔保，以保證基金在任何情況下從項目退出時的收益率均不會低於融資方的先期承諾。這種情況下，一旦項目公司違約拒絕還款，基金可向多個主體同時主張債權，一定程度上緩解了房地產私募基金投資目標單一的結構性風險。

3. 房地產私募基金中做業務拓展的與做投資經理的人在工作內容上有什麼區別

我所理解你所說的業務拓展就是市場方面的工作，包括產品募集（銷售）、推廣、營銷方案的策劃、合作機構的開發與維護等。
投資經理的工作主要包括分析經濟形勢、設計投資項目、財務的分析與預測、項目盡職調查、編寫調查報告及可行性研究報告和框架協議相關內容等。

4. 什麼是房地產私募基金

房地產私募基金是從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。
它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產經營活動的一種融資形式。房地產投資基金通過發行基金證券的方式，募集投資者的資金，委託給專業人員專門從事房地產或泛地產抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩定連續性的收益。基金投資者的收益主要是房地產基金擁有的投資權益的收益和服務費用。基金管理者收取代理費用。

5. 房產經紀人話術怎麼給業主打電話

房產經紀人話術
1．客戶：這套房子最低多少錢？（例如：25萬的房子）
經紀人：您經紀人：您認為多少錢比較合適呢？ 客戶：20萬左右。
經紀人：20萬，那我請房東過來，您能不能馬上定呢？ 客戶：那肯定要考慮一下。
經紀人：所以說，買房子不能只以價格為准，最關鍵的是房子適不適合你，如果房子您不滿意即使便宜一點你也不會買是嗎？所以我們還是先去看一下房子（那現在有空的話，我馬上約一下，我們一起去看房。）
2、客人在看房源，經紀人上前接待，他不理不睬，只說我看一看，你忙你的。
經紀人：製造懸念，找一套非常超值的房子吸引他，讓他開口說話。如果這套房子不適合他，再用其他的房子套取他的需求，再判斷他的成熟度。
對於以上方法無效的客戶，我們不要給他太大的壓力，我們要誠懇的地上名片，婉轉的說：「您買不買房子都沒關系，我們這邊有些房源資料您可以先帶回去看一下，以後要是有什麼需要幫忙的話，您可以找我，對於這方面，相信我還是比較專業，可以幫得上部分忙。
3、房東期望值太高，如何引導？（例子：金湖帝景 88㎡ 15F 65萬）
經紀人：×先生，我理解您的想法，我們也希望您多賣一點，我們的傭金也可以多收一些，但是，您也知道，現在的房價很透明，不是由您或我能決定的，是由市場決定的，像您這房子要賣這價格，比較難出手。 客戶：多少錢比較合適？
經紀人：×先生，您為什麼要賣這價格？我相信您也去了解過行情。 客戶：原來買的價格＋裝修價格，我的裝修很好。
經紀人：×先生，我相信您的裝修確實不錯，前幾天在金湖帝景里，我們也賣了一套面積一樣，裝修很漂亮，就是樓層沒您這套好，他就賣57萬，您可以做個參考。如果只是為了迎合您，說可以賣到68萬，到時賣不掉，對您來說也是很不負責任的。不如我們先去看一下房子吧！看了以後我心裡比較有底，也比較方便銷售，我們公司幫您免費評估。
客戶：不用了，有客戶再帶過來吧，我就賣這個價格。(房東比較堅持，保護意識較強的情況下。)
經紀人：那您看您這邊價格能不能往下調一些，我先跟客戶報64萬，您看可不可以，客戶看滿意後，我再與您商量.
客戶:那先按這個價格來報吧。
4、幫忙估一下價格？
客戶：小弟，您幫我估一下，這套房子能賣多少錢？ 經紀人：說實話，我沒有看過房子真的是不好估價，給您估高了賣不掉，是對您的不負責任，
估低了您又不開心。
客戶：沒關系啦，你們是專業做這個的，你就蠻給我估一下。
經紀人：那這樣吧，我和您說一下剛剛賣掉的和您同意社區的房子，您參考一下。 客戶：好，你說。 經紀人：（給他舉兩個相對典型、比較便宜的房子）那您感覺賣多少錢呢？（讓他說些自己的心理價位）
客戶：這價格太低了，我不會賣，我最低也要賣（××）價格。你看看有這樣的客人就帶過來。
經紀人:好的，交給我。
5、對於空房子如何拿鑰匙？
經紀人：李小姐，我問一下，您的房子目前是空著，還是自己住？ 李小姐：空著，好久沒住了，怎麼啦？ 經紀人：李小姐既然空著，我建議您把鑰匙放一副在我們這邊，我們會給您開張公司的收條。 李小姐：那不行，鑰匙怎麼能隨便給你們呢？
經紀人：其實，我們也非常理解，您可能目前還不大相信我們公司，您看我們一抽屜都是鑰匙，而且有幾套都是剛剛裝修好的，設備都齊全，房東原來也不同意，看了幾次房子都不是很方便，有時是中午、有時是晚上。您也知道，客戶白天一般都有上班，沒什麼時間，只有中午、晚上或者周末才有空，因此房子在我們這兩三個月還沒看幾個客人，後來房東上周鑰匙拿過來，我們幫它美化一下，現在就有個客戶談的差不多了，所以說我建議您把鑰匙放這邊，大家也比較方便，您覺得呢？
李小姐：那我考慮一下，回去和家人商量一下。
經紀人：我們真的很希望您鑰匙能放在我們這邊，一方面確實方便我們的帶看，提高效率，另一方面您自己，據我們統計，一般一套房子成交的話，要帶看二十至三十個客人才能 陳琳 16:57:14
、買賣雙方互留名片，應怎麼辦？
客戶: ×先生(房東)，這是我的名片。 經紀人：（必須馬上以客戶手中搶過名片）並道：對不起，×先生，我們公司規定不允許這么做，假如您們確實有什麼事情，到時我們可以幫您們聯系。 客戶：這沒什麼大不了的，只是留一下名片。
經紀人：×先生，這個希望您能體諒一下，您也知道行有行規，假如我讓你們這么做，回去我肯定是要挨罵的，您們人這么好，也希望理解我的苦衷。
8、當客戶和房東直接談價格，那經紀人該怎麼辦？
客戶：（朱先生）：陳先生，您最低要賣多少錢？（直接問價格） 房東(陳先生)「遲疑了一下。
經紀人：陳先生，您愛人告訴我說要賣55萬，經紀人速度要快，不能讓房東先說出口。 房東：是啊！
經紀人：朱先生，您看一下，房子我們也看過了，房子房東也在，您能出多少錢，我們也可以當面談談。 客戶在思考!
經紀人：朱先生，要不這樣，買房是大事情，您愛人應該也要再看一遍吧！我們先回去和她商量商量，也讓房東家人商量一下，看看能商量多少？我們還是先走吧。 經紀人：太麻煩您了，我們走吧。」走到門口做要開門的樣子。 對客戶說：我們下去看一下雜物間，免得下次還要來看。
對客戶說：我對這社區很了解，一起到下面去逛一下。(總而言之找個借口把客戶支開)
9、客戶還價太離譜，怎麼辦？
經紀人：陳先生，昨天我們看的那套房子，確實不錯吧。上個月我剛買套差不多的面積，裝修還沒這個好都賣了25萬，您看這房子，您能出多少錢？ 陳先生：22萬, 如果22萬我就蠻買。 經紀人：22萬（驚訝狀），陳先生，我也理解您，作為您們買方講都希望價格低些，其實我們立場同您們一樣。但是，我覺得這房子，肯定不可能，因為這房東您也見過，而且房子的情況您也知道。房東人是比較實在，我做這也是很專業，像房東開這價格真的比較實在，在這附近也找不到這么便宜的房子，假如，陳先生您有誠意的話，也出一個比較實在的價格。 陳先生：也差不多啦，我這價也蠻高的。這房子也不是說很便宜，我朋友上個月也剛買了套差不多的，才買21萬。
經紀人：陳先生，我想請問一下您朋友的房子在哪個中介買的？ 陳先生：他自己買的。
經紀人：那是很便宜，那你朋友真幸運買了這么好的房子，不過現在要買那麼便宜的房子，真的找不到了。唉！如果讓你朋友賺1萬塊錢賣給你不知道她肯不肯？

6. 房地產私募基金的優勢

以獲得投資收益為目的的房地產投資基金的提供者之所以不採用「單個投資制度」直接投資房地產項目，而是通過「集合投資制度」間接從事房地產投資，是因為房地產投資基金具有流動性高、變現能力強、集合投資、專家管理、分散風險、降低交易成本、運作規范的特點，具有「單個投資制度」所無與倫比的制度優勢。

7. 私募拜訪渠道話術，什麼是私募基金

所謂私募基金，是指通過非公開方式，面向少數機構投資者募集資金而設立的基金。由於私募基金的銷售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協商來進行的，因此它又被稱為向特定對象募集的基金。 與封閉基金、開放式基金等公募基金相比，私募基金具有十分鮮明的特點，也正是這些特點使其具有公募基金無法比擬的優勢。 首先，私募基金過非公開方式募集資金。在美國，共同基金和退休金基金等公募基金，一般通過公開媒體做廣告來招徠客戶，而按有關規定，私募基金則不得利用任何傳播媒體做廣告宣傳，其參加者主要通過獲得的所謂「投資可靠消息」，或者直接認識基金管理者的形式加入。 其次，在募集對象上，私募基金的對象只是少數特定的投資者，圈子雖小門檻卻不低。如在美國，對沖基金對參與者有非常嚴格的規定：若以個人名義參加，最近兩年個人年收入至少在20萬美元以上;若以家庭名義參加，家庭近兩年的收入至少在30萬美元以上;若以機構名義參加，其凈資產至少在100萬美元以上，而且對參與人數也有相應的限制。因此，私募基金具有針對性較強的投資目標，它更像為中產階級投資者量身定做的投資服務產品。 第三，和公募基金嚴格的信息披露要求不同，私募基金這方面的要求低得多，加之政府監管也相應比較寬松，因此私募基金的投資更具隱蔽性，運作也更為靈活，相應獲得高收益回報的機會也更大。 由於我國的法律制度的不完善，目前要公開做私募基金還是不可能的事情，當然你偷偷地做是另當別論！

8. 求高人指點房地產電銷話術 ，我現在來不方便過來，來會給您打電話的，我用什麼話術說服他趕緊來看房啊

中介1：房子有主了，如果你再不決定就甭來了。我幫你留了那麼長時間，實在沒法子了。
2：先生/女士，這套房的預留時間快到。房主不想等了，您不先看再說嗎？
私房：XX，今天XX你有沒時間來看房？我等不了了，已然有下家了，只是價不合適。
購房：再過幾年那會拆（新樓也得拆），而且房價正是時候啊。