私募地產基金運作模式

Ⅰ 外資私募房地產基金是什麼意思

外資私募房地產基金是房地產私募基金的一種，只是該基金的資金來源全來源於中國境外，因此叫做外資私募房地產基金。

Ⅱ 私募基金運作模式是怎樣的

市場上按投資方式和操作風格將私募股權投資分為三類。
一、私募基金通過非公開方式募集資金。在美國，共同基金和退休金基金等公募基金，一般通過公開媒體做廣告來招來客戶，而按有關規定，私募基金則不得利用任何傳播媒體做廣告宣傳，其參加者主要通過獲得的所謂「投資可靠消息」，或者直接認識基金管理者的形式加入。
二、私募基金在運作模式上有較強的投資目標。在募集對象上，私募基金的對象只是少數特定的投資者，圈子雖小門檻卻不低。如在美國，對沖基金對參與者有非常嚴格的規定：若以個人名義參加，最近兩年個人年收入至少在20萬美元以上;若以家庭名義參加，家庭近兩年的收入至少在30萬美元以上;若以機構名義參加，其凈資產至少在100萬美元以上，而且對參與人數也有相應的限制。因此，私募基金具有針對性較強的投資目標，它更像為中產階級投資者量身定做的投資服務產品。
三、私募基金在收益方面較高。和公募基金嚴格的信息披露要求不同，私募基金這方面的要求低得多，加之政府監管也相應比較寬松，因此私募基金的投資更具隱蔽性，運作也更為靈活，相應獲得高收益回報的機會也更大。
四、私募基金的運作模式有其承諾保底，基金將保底資金交給出資人，相應的設定底線，如果跌破底線，自動終止操作，保底資金不退回。
五、接收帳號(即客戶只要把帳號給私募基金即可)，如果跌破約定虧損比例(一般為10%-30%)，客戶可自動終止約定，對於約定贏利部分或約定盈利達到百分比(一般為10%)以上部分按照約定的比例進行分成，此種都是針對熟悉的客戶，還有就是大型企業單位。

Ⅲ 私募股權投資的運作方式

私募股權投資的運作是指私募股權投資機構對基金的成立和管理、項目選擇、投資合作和項目退出的整體運作過程。每個投資機構都有其獨特的運作模式和特點，其運作通常低調而且神秘，從某種程度上看，私募股權投資的不同運作模式直接影響了投資的回報水平，是屬於不能外泄的獨占機密。雖然我們可能無法知道各個投資機構在具體的投資運作中的許多細節，但通常私募股權投資具有一些共同的基本流程和基本方法。
主要參與者
參與私募股權投資運作鏈條的市場主體主要包括被投資企業、基金和基金管理公司、基金的投資者以及中介服務機構。
1．被投資企業
被投資企業都有一個重要的特性——需要資金和戰略投資者。企業在不同的發展階段需要不同規模和用途的資金：創業期的企業需要啟動資金；成長期的企業需要籌措用於規模擴張及改善生產能力所必需的資金；改制或重組中的企業需要並購、改制資金的注入。面臨財務危機的企業需要相應的周轉資金渡過難關；相對成熟的企業上市前需要一定的資本注入以達到證券交易市場的相應要求；即使是已經上市的企業仍可能根據需要進行各種形式的再融資。
2．基金管理公司
私募股權投資需要以基金方式作為資金的載體，通常由基金管理公司設立不同的基金募集資金後，交由不同的管理人進行投資運作。基金經理人和管理人是基金管理公司的主要組成部分，他們通常是有豐富行業投資經驗的專業人士，專長於某些特定的行業以及處於特定發展階段的企業，他們經過調查和研究後，憑借敏銳的眼光將基金投資於若干企業的股權，以求日後退出並取得資本利得。
3．私募股權投資基金的投資者
只有具備私募股權投資基金的投資者，才能順利募集資金成立基金。投資者主要是機構投資者，也有少部分的富有個人，通常有較高的投資者門檻。在美國，公共養老基金和企業養老基金是私募股權投資基金最大的投資者，兩者的投資額佔到基金總資金額的30%～40%。機構投資者通常對基金管理公司承諾一定的投資額度，但資金不是一次到位，而是分批註入。
4．中介服務機構
隨著私募股權投資基金的發展和成熟，各類中介服務機構也隨之成長和壯大起來。其中包括：(1)專業顧問，專業顧問公司為私募股權投資基金的投資者尋找私募股權投資基金機會，專業的顧問公司在企業運作、技術、環境、管理、戰略以及商業方面卓越的洞察力為他們贏得了客戶的信賴；(2)融資代理商，融資代理商管理整個籌資過程，雖然許多投資銀行也提供同樣的服務，但大多數代理商是獨立運作的；(3)市場營銷、公共關系、數據以及調查機構，在市場營銷和公共事務方面，有一些團體或專家為私募股權投資基金管理公司提供支持，而市場營銷和社交戰略的日漸復雜構成了私募股權投資基金管理公司對於數據和調研的龐大需求；(4)人力資源顧問，隨著私募股權投資產業的發展，其對於人力資源方面的服務需求越來越多，這些代理機構從事招募被投資企業管理團隊成員或者基金管理公司基金經理等主管人員的工作；(5)股票經紀人，除了企業上市及售出股權方面的服務，股票經紀公司還為私募股權投資基金提供融資服務；(6)其他專業服務機構，私募股權投資基金管理公司還需要財產或房地產等方面的代理商和顧問、基金託管方、信息技術服務商、專業培訓機構、養老金和保險精算顧問、風險顧問、稅務以及審計事務所等其他專業機構的服務。中介服務機構在私募股權投資市場中的作用越來越重要，他們幫助私募股權投資基金募集資金、為需要資金的企業和基金牽線搭橋，還為投資者對私募股權投資基金的表現進行評估，中介服務機構的存在降低了私募股權投資基金相關各方的信息成本。
二、私募股權投資的操作流程
私募股權投資活動總的來說可分為四個階段：
⒈項目尋找與項目評估
⒉投資決策
⒊投資管理
⒋投資退出四個階段
每個階段有細化到許多操作實務，比如第一個階段項目尋找與項目評估具體又包括1、項目來源 2、項目初步篩選 3、盡職調查 4、價值評估等內容。
不同於大多數其他形式的資本，也不同於借貸或上市公司股票投資，私募股權投資基金經理或管理人為企業帶來資本投資的同時，還提供管理技術、企業發展戰略以及其他的增值服務，是一項帶著戰略投資初衷的長期投資，當然其運作流程也會是一個長期持久的過程。國內私募股權投資基金和海外的創業投資基金的運作方式基本一致，即基金經理通過非公開方式募集資金後，將資金投於非上市企業的股權，並且管理和控制所投資的公司使該公司最大限度地增值，待公司上市或被收購後撤出資金，收回本金及獲取收益。其投資運作基本都是按照一系列的步驟完成的，從發現和確定項目開始，然後經歷談判和盡職調查，確定最終的合同條款、投資和完成交易，並通過後續的項目管理，直到投資退出獲得收益。當然，不同私募股權投資基金的特點不同，在工作流程上會稍有差異，但基本大同小異。
1．尋找項目
私募股權投資成功的重要基礎是如何獲得好的項目，這也是對基金管理人能力的最直接的考驗，每個經理人均有其專業研究的行業，而對行業企業的更為細致的調查是發現好項目的一種方式。另外，與各公司高層管理人員的聯系以及廣大的社會人際網路也是優秀項目的來源之一，如投資銀行、會計師事務所和律師事務所等各類專業的服務機構，都可能提供很多有價值的信息。當然，通常最直接的方式是獲得由項目方直接遞交上來的商業計劃書。在獲得相關的信息之後，私募股權投資公司會聯系目標企業表達投資興趣，如果對方也有興趣，就可進行初步評估。
2．初步評估
項目經理認領到項目後，正常情況下應在較短期內完成項目的初步判斷工作。項目經理在初步判斷階段會重點了解以下方面：注冊資本及大致股權結構(種子期未成立公司可忽略)、所處行業發展情況、主要產品競爭力或盈利模式特點、前一年度大致經營情況、初步融資意向和其他有助於項目經理判斷項目投資價值的企業情況。初步判斷是進一步開展與公司管理層商談以及盡職調查的基礎。在初步評估過程中，需要與目標企業的客戶、供貨商甚至競爭對手進行溝通，並且要盡可能地參考其他公司的研究報告。通過這些工作，私募股權投資公司會對行業趨勢、投資對象所在的業務增長點等主要關注點有一個更深入的認識。
3．盡職調查
通過初步評估之後，投資經理會提交《立項建議書》，項目流程也進入了盡職調查階段。因為投資活動的成敗會直接影響投資和融資雙方公司今後的發展，故投資方在決策時一定要清晰地了解目標公司的詳細情況，包括目標公司的營運狀況、法律狀況及財務狀況。盡職調查的目的主要有三個：發現問題，發現價值，核實融資企業提供的信息。
在這一階段，投資經理除聘請會計師事務所來驗證目標公司的財務數據、檢查公司的管理信息系統以及開展審計工作外，還會對目標企業的技術、市場潛力和規模以及管理隊伍進行仔細的評估，這一程序包括與潛在的客戶接觸，向業內專家咨詢並與管理隊伍舉行會談，對資產進行審計評估。它還可能包括與企業債權人、客戶、相關人員如以前的雇員進行交談，這些人的意見會有助於投資機構作出關於企業風險的結論。
4．設計投資方案
盡職調查後，項目經理應形成調研報告及投資方案建議書，提供財務意見及審計報告。投資方案包括估值定價、董事會席位、否決權和其他公司治理問題、退出策略、確定合同條款清單等內容。由於私募股權投資基金和項目企業的出發點和利益不同，雙方經常在估值和合同條款清單的談判中產生分歧，解決分歧的技術要求很高，需要談判技巧以及會計師和律師的協助。
5．交易構造和管理
投資者一般不會一次性注入所有投資，而是採取分期投資方式，每次投資以企業達到事先設定的目標為前提，這就構成了對企業的一種協議方式的監管。這是降低風險的必要手段，但也增加了投資者的成本。在此過程中不同投資者選擇不同的監管方式，包括採取報告制度、監控制度、參與重大決策和進行戰略指導等，另外，投資者還會利用其網路和渠道幫助企業進入新市場、尋找戰略夥伴以發揮協同效應和降低成本等方式來提高收益。
6．項目退出
私募股權投資的退出，是指基金管理人將其持有的所投資企業的股權在市場上出售以收回投資並實現投資的收益。私募股權投資基金的退出是私募股權投資環節中的最後一環，該環節關繫到其投資的收回以及增值的實現。私募股權投資的目的是為了獲取高額收益，而退出渠道是否暢通是關繫到私募股權投資是否成功的重要問題。因此，退出策略是私募股權投資基金者在開始篩選企業時就需要注意的因素。
從尋找項目開始到退出項目結束，完成私募股權投資的一個項目的全過程。在現實生活中，投資機構可能同時運作幾個項目，但基本上每個項目都要經過以上幾個流程。

Ⅳ 主流的房地產私募基金產品有哪些產品模式

｜他山之石——國際主流基金模式

在目前國際私募地產基金格局中，美國的黑石地產基金一枝獨秀，依靠其最近在全球募集的133億美元，牢牢鞏固了全世界最大的地產基金地位，喜達屋資本集團、領盛投資管理、鐵獅門、凱雷等其他美國系基金在市場上募資活動也非常活躍，同時，新加坡系的凱德基金近年也異軍突起，開始在全球主流基金中占據一席之地。從中我們選了黑石地產基金和凱德置地基金來觀察國際主流基金的運作模式，對中國私募地產基金以及上市公司來說，都有一定參考意義。

（一）美國基金模式代表：黑石房地產基金

黑石集團（BlackstoneGroup）又名佰仕通集團，是全世界最大的獨立另類資產管理機構之一，也是一家金融咨詢服務機構。其另類資產管理業務包括企業私募股權基金、房地產機會基金、對沖基金的基金、優先債務基金、私人對沖基金和封閉式共同基金等。

黑石集團的房地產基金成立於1992年，經過20餘年的擴張，目前已經成為世界最大的房地產私募股權公司，旗下通過機會基金和債務戰略基金所管理的資產達790億美元。當黑石地產基金團隊由遍布世界各地的逾200名房地產專業人士組成，投資組合包括美國、歐洲和亞洲的優質物業，涵蓋酒店、寫字樓、零售業、工業、住宅及醫療保健等各種業態。自2009年年末以來，隨著市場的回歸，Blackstone的房地產基金已透過其債務及股權投資基金，投資或承諾投資規模達313億美元。

黑石房地產投資基金一貫倡導的投資理念是：買入、修復、賣出（Buy it, Fix it, Sell it），即買入：以低於重置成本的價格收購高質、能創收的資產；修復：此處的修復是指黑石會參與所投資公司管理經營，並迅速並積極地解決其資本結構問題、硬傷或經營問題，這也是黑石房地產基金投資過程中最重要的一環；賣出：一旦問題解決，黑石會將所投資公司賣出，通常是出售給核心投資者。這種模式實際上和我國目前以項目為主的模式非常相似，也因此黑石地產基金的平均持有期一般在三年左右。

從投資策略來看，黑石房地產基金投資從核心型到機會型皆有覆蓋，但其最擅長的還是在機會型投資環境中尋找良機，尤其是2008年金融危機以來，黑石更加偏好因過度杠桿融資而致使所有權結構受損的房企，或是尋求大規模退市的上市公司，累計實現業績改善成效217億美元。

作為獨立的房地產基金，黑石地產基金的運作關鍵在於修復而不在於運營，所以在退出環節基本上不會接觸最終銷售終端，快速將改善過的物業或者公司股權轉讓是最主要的方式，接盤方通常是知名上市房企，如零售商業開發商西蒙地產、工業地產普洛斯等，或者其他金融機構，比如國家主權財富基金、養老基金、對沖基金等，尤其2012年以來，國際資金成本的降低以及主權財富基金日益增加的避險需求使得黑石基金的退出流程更加通暢。

作為典型的美國基金，黑石普遍偏好高杠桿下的高資產收益，並強調規模擴張和由租金收益和資產升值收益的總收益率。一般黑石每完成一次收購，可提取相當於收購資產總價1%的管理費，每賣出一項資產可提取不超過賣出資產價值1%的管理費，其他的基礎管理費和運營費也都與資產規模掛鉤，這也導致黑石集團在擴張時追求快速的資產價值提升，尤其是在資產連續三年以年均40%以上的速度升值時，業績提成就變得相當可觀。數據顯示，黑石從1991年開始至今共實現投資規模279億美元，累計凈IRR達到16%。

（二）新加坡模式：凱德置地地產基金

凱德集團原名嘉德置地，是亞洲規模最大的房地產集團之一，總部設在新加坡，並在新加坡上市，地產業務主要集中於核心市場新加坡和中國。凱德集團房地產業務多元化，包括住宅、辦公樓、購物商場、服務公寓和綜合體，並擁有澳洲置地、凱德商用、雅詩閣公寓信託、凱德商務產業信託、凱德商用新加坡信託、凱德商用馬來西亞信託、凱德商用中國信託和桂凱信託等多家上市公司。

凱德基金的起步源於凱德集團輕戰略的確定，2000 年新成立的嘉德集團提出了具體而明確的戰略轉型目標和執行方案，而這一戰略重組規劃成為嘉德未來地產金融業務成功發展的基礎。經過十餘年發展，今天凱德集團已構建了一個由6隻REITS和16隻私募地產基金組成的基金平台，管理資產總額達到410億美元，其中私募基金規模佔到166億，而投資於中國的私募基金規模達到近半。

凱德置地的私募基金得以快速發展的原因在於兩點：1、藉助國際金融巨頭或當地優勢企業合作力量迅速進入新市場。凱德的私募地產基金合作方包括荷蘭ING金融集團、歐洲保險集團Eurake、伊斯蘭投資銀行Arcapita Bank、花旗集團等，依靠國際金融巨頭的影響力，為公司進駐新市場打開窗口，其次，凱德還積極尋求本土優勢企業的合作，比如在中國，凱德與深國投、華聯商場、萬科等合作，為旗下三隻私募基金和1隻REITS輸送後備零售物業資產，並與中信信託合作發起CITIC CapitaLand Business Park Fund，嘗試工業地產拓展。2、與REITS協同推進。凱德置地在重點市場的公募基金（REITS）都有對應的私募基金與其「配對」發展。在2006年以中國零售物業為核心資產的CRCT在新加坡上市，與CRCT同時成立的還有兩只私募基金CRCDF和CRCIF作為CRCT的儲備基金，CRCDF向CRCT輸送相對成熟的項目，而CRCIF則儲備更多孵化階段項目；在馬來西亞，嘉德有私募基金MCDF孵化寫字樓項目然後再輸入REITSQCT（Quill CapitaTrust）；在印度，CapitaRetailIndiaDevelopment Fund的成立同樣是為籌備中的印度零售物業REITS做准備。總體而言，REITS為私募基金提供了退出渠道，而私募基金則為REITS輸送成熟物業，彼此間的相互支持成為嘉德基金模式的關鍵。

在基金杠桿運用方面，新加坡基金與追求資產總規模的美國基金不同，它更強調租金收益的分享和管理費的提成，關注於真實的收益增長。比如凱德 CRCT的管理協議中關於業績提成的約定是「每年凈物業收入（經營收入-運營支出）的4%」，而非總收益的提成，另外在物業管理費提取方面CRCT也是與物業收入掛鉤。而CRCT對租金收益的強調也影響著為其輸送資產的私募地產基金的發展理念——既然作為退出渠道的REITS只根據租金回報來選擇收購對象並給出估值，那麼為其輸送資產的私募地產基金也必然把重心放在孵化過程中租金回報的提升上，從而減少了整個資產鏈上的泡沫化程度。

從集團內部孵化、到私募基金的開發培育，再到REITS的價值變現和穩定收益模式，凱德集團構造了一個以地產基金為核心的投資物業成長通道，而這種協同成長模式也成為新加坡地產金融模式的核心。這種模式的成功在於凱德置地以更為安全且高效的模式實現擴張：從2000年到2013年，凱德集團布局的地域范圍從33個城市擴張到123個城市，旗下購物中心數量從7處擴張到105處，服務型公寓從6000套擴張到33000套；而規模擴張的同時，ROE從1.5%提高到6.3%，凈負債資本比從92%下降到44%，利息覆蓋倍數從1.8倍上升到6.0倍。

Ⅳ 私募基金的分類是什麼，以及私募基金如何運作

私募基金(Privately Offered Fund)是相對於公募(public offering)而言，是就證券發行方法之差異，以是否向社會不特定公眾發行或公開發行證券的區別，界定為公募和私募，或公募證券和私募證券。
私募在中國是受嚴格限制的，因為私募很容易成為「非法集資」，兩者的區別就是：是否面向一般大眾集資，資金所有權是否發生轉移，如果募集人數超過50人，並轉移至個人賬戶，則定為非法集資，非法集資是極嚴重經濟犯罪，可判死刑，如浙江吳英、德隆唐萬新、美國麥道夫。
目前中國的私募按投資標的分主要有：私募證券投資基金，經陽光化後又叫做陽光私募(投資於股票，如股勝資產管理公司，赤子之心、武當資產、星石等資產管理公司)，私募房地產投資基金(目前較少，如金誠資本、星浩投資)，私募股權投資基金(即PE，投資於非上市公司股權，以IPO為目的，如鼎輝，弘毅、KKR、高盛、凱雷、漢紅)、私募風險投資基金(即VC，風險大，如聯想投資、軟銀、IDG)
公募基金如大成、嘉實、華夏等基金公司是證券投資基金，只能投資股票或債券，不能投資非上市公司股權，不能投資房地產，不能投資有風險企業，而私募基金可以。
分類
根據不同的標准，私募基金有多種分類方法。在此，我們將僅以常用的投資對象進行劃分。從國際經驗來看，現行私募基金的投資對象是非常廣泛的。以美、英兩國為例，其私募基金的投資對象包括了股票、債券、期貨、期權、認股權證、外匯、黃金白銀、房地產、信息軟體產業以及中小企業風險創業投資等，投資范圍從貨幣市場到資本市場再到高科技市場、從現貨市場到期貨市場、從國內市場到國際市場的一切有投資機會的領域。根據上述對象可以將其分為三類：
1、證券投資私募基金
顧名思義，這是以投資證券及其他金融衍生工具為主的基金，量子基金、老虎基金、美洲豹基金等對沖基金即為典型代表。這類基金基本上由管理人自行設計投資策略，發起設立為開放式私募基金，可以根據投資人的要求結合市場的發展態勢適時調整投資組合和轉換投資理念，投資者可按基金凈值贖回。它的優點是可以根據投資人的要求量體裁衣，資金較為集中，投資管理過程簡單，能夠大量採用財務杠桿和各種形式進行投資，收益率比較高等。
2、產業私募基金
該類基金以投資產業為主。由於基金管理者對某些特定行業如信息產業、新材料等有深入的了解和廣泛的人脈關系，他可以有限合夥制形式發起設立產業類私募基金。管理人只是象徵性支出少量資金，絕大部分由募集而來。管理人在獲得較大投資收益的同時，亦需承擔無限責任。這類基金一般有7-9年的封閉期，期滿時一次性結算。
3.、風險私募基金
它的投資對象主要是那些處於創業期、成長期的中小高科技企業權益，以分享它們高速成長帶來的高收益。特點是投資回收周期長、高收益、高風險。

Ⅵ 如何設立一家房地產私募基金，都需要什麼條件，怎樣辦理，辦理流程什麼

1、在某個投資領域（如股票、期貨、外匯、黃金等）有非常豐富的經驗，最好長時間穩定地盈利過。 2、制定包含有資金的募集、投向、分成、風險控制等內容的說明書。 3、有一批支持你的富人，他們給你提供你想要的規模的資金。 4、有一個研究團隊，密切跟蹤市場的變化，制定計劃。 5、有一套精密嚴格的系統，使你的計劃能夠真正執行下去。 6、由於私募處於灰色地帶，應有能力化解一些意想不到的麻煩。 從小做起，量力而行，低調嚴謹。私募基金的組織形式 1、公司式 公司式私募基金有完整的公司架構，運作比較正式和規范。目前公司式私募基金（如"某某投資公司"）在中國能夠比較方便地成立。半開放式私募基金也能夠以某種變通的方式，比較方便地進行運作，不必接受嚴格的審批和監管，投資策略也就可以更加靈活。比如： （1）設立某"投資公司"，該"投資公司"的業務范圍包括有價證券投資； （2）"投資公司"的股東數目不要多，出資額都要比較大，既保證私募性質，又要有較大的資金規模； （3）"投資公司"的資金交由資金管理人管理，按國際慣例，管理人收取資金管理費與效益激勵費，並打入"投資公司"的運營成本； （4）"投資公司"的注冊資本每年在某個特定的時點重新登記一次，進行名義上的增資擴股或減資縮股，如有需要，出資人每年可在某一特定的時點將其出資贖回一次，在其他時間投資者之間可以進行股權協議轉讓或上櫃交易。該"投資公司"實質上就是一種隨時擴募，但每年只贖回一次的公司式私募基金。 不過，公司式私募基金有一個缺點，即存在雙重征稅。克服缺點的方法有： （1）將私募基金注冊於避稅的天堂，如開曼、百慕大等地； （2）將公司式私募基金注冊為高科技企業（可享受諸多優惠），並注冊於稅收比較優惠的地方； （3）借殼，即在基金的設立運作中聯合或收購一家可以享受稅收優惠的企業（最好是非上市公司），並把它作為載體。 2、契約式 契約式基金的組織結構比較簡單。具體的做法可以是： （1）證券公司作為基金的管理人，選取一家銀行作為其託管人； （2）募到一定數額的金額開始運作，每個月開放一次，向基金持有人公布一次基金凈值，辦理一次基金贖回； （3）為了吸引基金投資者，應盡量降低手續費，證券公司作為基金管理人，根據業績表現收取一定數量的管理費。其優點是可以避免雙重征稅，缺點是其設立與運作很難迴避證券管理部門的審批和監管。 3、虛擬式 虛擬式私募基金錶面看來像委託理財，但它實際上是按基金方式進行運作。比如，虛擬式私募基金在設立和擴募時，表面上是與每個客戶簽定委託理財協議，但這些委託理財帳戶是合在一起進行基金式運作，在買入和贖回基金單元時，按基金凈值進行結算。具體的做法可以是： （1）每個基金持有人以其個人名義單獨開立分帳戶； （2）基金持有人共同出資組建一個主帳戶； （3）證券公司作為基金的管理人，統一管理各帳戶，所有帳戶統一計算基金單位凈值； （4）證券公司盡量使每個帳戶的實際市值與根據基金單位的凈值計算的市值相等，如果二者不相等，在贖回時由主帳戶與分帳戶的資金差額劃轉平衡。 虛擬式的優點是，可以規避證券管理部門對基金設立與運作方面的審批與監管，設立靈活，並避免了雙重征稅。缺點是依然沒有擺脫委託理財的束縛，在資金籌集上需要法律上的進一步規范，在資金運作上依然受到證券管理部門對券商的監管，在資金規模擴張上缺乏基金的發展優勢。 4、組合式 為了發揮上述3種組織形式的優越性，可以設立一個基金組合，將幾種組織形式結合起來。組合式基金有4種類型： （1）公司式與虛擬式的組合； （2）公司式與契約式的組合； （3）契約式與虛擬式的組合； （4）公司式、契約式與虛擬式的組合。 中國私募基金發展三大路徑 私募基金是資本市場的重要參與者，根據其內涵一般可以分為對沖基金、私募股權基金和創業投資基金（也可稱為風險投資基金）三種。我國私募基金通常專指從事與證券市場投資的、非公募形成的機構投資者。據估計，我國A股市場的私募基金規模大約有5000億元人民幣，規模較大的單一基金數額估計約2-3億元人民幣。隨著我國證券市場的深入發展以及外資背景的投資機構的競爭，我國私募基金也面臨著結構性變動。以上提到的三種基金模式將是我國私募基金結構性變動的方向。 一、股權分置改革為私募股權基金的興起提供了條件 股權分置改革是政府的既定目標。改革結束後，我國股票市場可流通的股票數量將是改革之前的3~4倍。上市公司之間的收購也將比全流通之前簡單得多。敵意收購（hostile acquisition）的壓力也將迫使現有上市公司的管理層更加密切地與股東合作，以避免被收購的被動局面出現。此外，股票全流通後，為達到產業擴張的目的，上市公司之間的相互收購也將變得容易且更有經濟效率改善的意義。 通常上市公司不論何種形式的收購，都會給其財務結構帶來較大的影響，並導致股票價格有所變化。這種變化必然對私募基金的投資模式帶來變化。其中有些私募基金可能專注於這樣的業務，由目前的普遍投機性私募基金轉變為專業化從事上市公司並購甚至產業並購的合作夥伴性基金（M&A Fund）。這種收購基金正是發達國家金融市場為數龐大的私募股權基金（private equity fund）中的一種。以近年來在我國多有斬獲的美國凱雷集團為例，該公司自有資金約為80億美元，而投資帶動的資金可達800億美元，比我國A股市場全部私募基金的總數還要多。強大的資金優勢、政治優勢和全球資本上諳熟的人脈關系，對一些並購項目基本上可以進行一些外科手術式的操作，即整體收購，不用十分費力地拿到海外資本市場上市，獲取超過30%的年收益率。此外，近年來在內地非常活躍的房地產投資商凱德置地（capitaland），其母公司則是新加坡交易所上市的大型房地產商嘉德置地集團在中國的全資子公司。這些國際投資機構，以全球化的金融眼光來看待機會，巧妙地組合資產，進行跨國金融市場套利。 在國際私募股權基金迅速發展的狀況下，我國的私募基金行業的政策限制，將逐漸變得寬松。以當前我國證券市場規模，有3億元左右人民幣自有資產的私募基金可以向這個方向摸索，通過3倍的杠桿比例，帶動10億元左右的投資。此外還要深入研究國際並購基金的商業模式，爭取尋找跨國金融市場套利的機會。 二、純投機型的私募基金將向對沖基金的方向轉變 隨著上市公司股票全流通的實現，上市公司的股票數量將增加數倍，極大地增加了市場的流動性。加上證券監管嚴格程度的增加，單個的機構投資者很難像以前一樣利用資金和信息優勢，獲取超額的利潤。此外，由於價值投資理念的逐步被人們認識，通過合謀鎖定股票數量，從而推高股價的操作方式變得越來越多風險。由於股票數量的增加，以及單一機構持有股票引起的要約收購披露義務，使得單一股票中的投資者呈現一種類似於壟斷競爭或充分競爭的市場格局，單一的機構很難具有絕對優勢。最後，將來股票市場有了做空機制以後，股票價格更具有易變性，方向更難確定。因此，單純的鎖定價格並且推動價格上漲的盈利模式需要改寫。 由於上述三個原因，對於單純從事股票買賣的投資機構，只能遵循有效市場理論的指導，對價格的瞬時偏離進行適當的投機。然而，在一個逐漸成熟的二級市場上，價格非理性波動所出現的套利機會時間十分短暫，並且股票數量的增加和持倉品種的增加，私募基金經理通過個人盯盤的方式也將變得不適用。因為基金經理受個人體能和智力的影響，在瞬時的價格波動中，難以很快判斷投資機會。因此，通過編制計算機模型和程序，並且將交易指令嵌入到這種程序中，成為私募基金管理資產的最佳方式。所不同的是，在交易指令嵌入程序時，基金經理必須清楚地知道自己的預期收益率和與其風險承擔系數。當基金管理人對自己所管理的資金的風險偏好有完全的認識，並以此為基礎制定投資策略時，市場機制的最佳配置資源的功能才得以體現。這種方法是西方大型金融市場投資中最常見的手段之一，而隨著我國證券市場的開放和發展，其用途逐漸成熟。比如最近上市的寶鋼權證，就完全可以用計算機設定的模型進行交易，其控制交易風險的能力遠遠高於交易員（操盤手）的瞬時決策。 這種私募基金實際上最後將演變成為比較典型的對沖基金（hedge fund）。目前國內已經有聲稱為對沖基金的投資機構，但是其網站顯示，其設計的產品還顯得偏於狹窄，難以與當前的市場狀況相匹配。從事對沖投資的機構，對資產的規模不受限制，最主要的是開發有效的風險控制和轉移技術。 三、具有創投背景的私募基金可轉型為風險投資基金 上個世紀末，在科教興國戰略指引下，全國各地成立了不少風險投資機構。由於當時純粹意義的風險投資環境並不十分成熟，而股票市場火爆，不少風險投資公司將一部分投資轉向二級市場的股票，有的後來變成了主要在二級市場投資的機構投資者。但是隨著我國證券主板市場逐步完善，以及外資風險投資公司在風險投資領域的成功的示範效應，這些機構有可能重新被激起參與風險投資的興趣。同時，由於其有參與二級市場的經驗，其投資的二級市場的上市公司的主業很有可能是其風險投資項目的重要依據。而股權分置改革和證券主管部門對上市公司經營業績的要求的增加，上市公司必須實實在在考慮其並購的項目能夠為其經營業績加分，而不同於過去市場中單純的為製造題材的收購。這種條件下，上市公司、風險投資公司、被投資項目的創業者、以及該上市公司的股票投資者，可能得到多贏局面。雖然這種模式對於風險投資公司來說有內幕交易的嫌疑，但是以現行國內的法律體系和執法空間，這種模式具有一定的可操作性。上述這種投資模式，可以成為一部分有創業投資經驗和背景的私募基金探討的發展方向。 實際上，我國快速成長的中小型企業一直是風險投資機構掘金的領域。據安永公司的統計，2004年，我國完成的風險投資金額已經達到12.7億美元，而在2002年，這個數據只有4.18億美元。其中外資已經成為我國風險投資事業發展的重要力量。比較而言，外資在項目選擇和退出機制上更具有優勢。比如高盛對蒙牛的投資，以及凱雷集團對攜程網的投資。這樣的盈利模式是我國具有風險投資經驗和背景的私募基金所必須關注的。一般從事該類業務的投資者，應當具有5000萬元以上人民幣資產。通過制定合理的資產組合，從事跨市場套利。 四、國際國內形勢的變化為私募基金的發展打開了空間 近年來，國際資本市場出現了一個顯著現象，首先是私募基金的發展速度很快，業績令人矚目，其模式越來越受到一些大的機構投資者的認可，成為國際金融市場的焦點。根據歐洲私募股權與創業資本協會統計，2003年歐洲私募股權的總投資額達到291億歐元，總的融資量達到270億歐元。普華永道世界投資報告認為，2004年私募股權投資額佔GDP的份額在北美、歐洲和亞洲分別為0.97%、0.28%、0.23%。近5年來，美國的私募股權基金總量增長了一倍，達到目前的約7000億美元的規模。此外，全球對沖基金增長迅速，1990年全球大約有390億美元對沖基金資產，到2003年，已達到6500-7000億美元的資產規模，平均每年的增長速度超過25%。過去5年，美國退休基金總數約5萬億美元資產，在對沖基金，私募股權基金，房地產基金以及衍生金融工具中投資的比例從2%增長到5%。著名的加州退休基金、賓西法尼亞州退休基金，以及通用電氣等，都放寬了對私募基金的投資限制比例，而歐洲的許多退休基金也提高了投資於私募基金的比例。在創業投資方面，2003年，僅歐洲管理的資產就有約18000億美元，這些分布在36個歐洲國家，平均每個國家的風險投資資產為約500億美元，是我國的近40倍。可見我國的創業投資發展有極大的潛力。 根據世界銀行的統計，我國養老基金從2001年到2075年的收支缺口將達到9.15萬億元人民幣。以現行的投資體制，應付如此大的開支是不可能的，唯一的辦法是充實賬戶的同時，提高投資收益率。提高投資收益率的辦法之一就是將部分資產委託給表現優秀、誠實信用的私募基金管理。根據美國市場1995-2000年間對沖基金與共同基金的業績對比，表現最好的前10名的對沖基金的平均收益率達到53.6%，而表現最好的共同基金平均收益率為36%，同時表現最差的對沖基金的平均收益率為-7.7%，而表現最差的共同基金的平均收益率為-19.8%。對沖基金這種私募基金形式收益水平顯著高於共同基金這種公募基金。我國私募基金應當認識到上述這些國際私募基金界出現的新動向，應當積極調整，主動適應，選擇自己擅長的領域，摸索適合自己的盈利模式。 1、在某個投資領域（如股票、期貨、外匯、黃金等）有非常豐富的經驗，最好長時間穩定地盈利過。 2、制定包含有資金的募集、投向、分成、風險控制等內容的說明書。 3、有一批支持你的富人，他們給你提供你想要的規模的資金。 4、有一個研究團隊，密切跟蹤市場的變化，制定計劃。 5、有一套精密嚴格的系統，使你的計劃能夠真正執行下去。 6、由於私募處於灰色地帶，應有能力化解一些意想不到的麻煩。 從小做起，量力而行，低調嚴謹。私募基金的組織形式 1、公司式 公司式私募基金有完整的公司架構，運作比較正式和規范。目前公司式私募基金（如"某某投資公司"）在中國能夠比較方便地成立。半開放式私募基金也能夠以某種變通的方式，比較方便地進行運作，不必接受嚴格的審批和監管，投資策略也就可以更加靈活。比如： （1）設立某"投資公司"，該"投資公司"的業務范圍包括有價證券投資； （2）"投資公司"的股東數目不要多，出資額都要比較大，既保證私募性質，又要有較大的資金規模； （3）"投資公司"的資金交由資金管理人管理，按國際慣例，管理人收取資金管理費與效益激勵費，並打入"投資公司"的運營成本； （4）"投資公司"的注冊資本每年在某個特定的時點重新登記一次，進行名義上的增資擴股或減資縮股，如有需要，出資人每年可在某一特定的時點將其出資贖回一次，在其他時間投資者之間可以進行股權協議轉讓或上櫃交易。該"投資公司"實質上就是一種隨時擴募，但每年只贖回一次的公司式私募基金。 不過，公司式私募基金有一個缺點，即存在雙重征稅。克服缺點的方法有： （1）將私募基金注冊於避稅的天堂，如開曼、百慕大等地； （2）將公司式私募基金注冊為高科技企業（可享受諸多優惠），並注冊於稅收比較優惠的地方； （3）借殼，即在基金的設立運作中聯合或收購一家可以享受稅收優惠的企業（最好是非上市公司），並把它作為載體。 2、契約式 契約式基金的組織結構比較簡單。具體的做法可以是： （1）證券公司作為基金的管理人，選取一家銀行作為其託管人； （2）募到一定數額的金額開始運作，每個月開放一次，向基金持有人公布一次基金凈值，辦理一次基金贖回； （3）為了吸引基金投資者，應盡量降低手續費，證券公司作為基金管理人，根據業績表現收取一定數量的管理費。其優點是可以避免雙重征稅，缺點是其設立與運作很難迴避證券管理部門的審批和監管。 3、虛擬式 虛擬式私募基金錶面看來像委託理財，但它實際上是按基金方式進行運作。比如，虛擬式私募基金在設立和擴募時，表面上是與每個客戶簽定委託理財協議，但這些委託理財帳戶是合在一起進行基金式運作，在買入和贖回基金單元時，按基金凈值進行結算。具體的做法可以是： （1）每個基金持有人以其個人名義單獨開立分帳戶； （2）基金持有人共同出資組建一個主帳戶； （3）證券公司作為基金的管理人，統一管理各帳戶，所有帳戶統一計算基金單位凈值； （4）證券公司盡量使每個帳戶的實際市值與根據基金單位的凈值計算的市值相等，如果二者不相等，在贖回時由主帳戶與分帳戶的資金差額劃轉平衡。 虛擬式的優點是，可以規避證券管理部門對基金設立與運作方面的審批與監管，設立靈活，並避免了雙重征稅。缺點是依然沒有擺脫委託理財的束縛，在資金籌集上需要法律上的進一步規范，在資金運作上依然受到證券管理部門對券商的監管，在資金規模擴張上缺乏基金的發展優勢。 4、組合式 為了發揮上述3種組織形式的優越性，可以設立一個基金組合，將幾種組織形式結合起來。組合式基金有4種類型： （1）公司式與虛擬式的組合； （2）公司式與契約式的組合； （3）契約式與虛擬式的組合； （4）公司式、契約式與虛擬式的組合。 中國私募基金發展三大路徑 私募基金是資本市場的重要參與者，根據其內涵一般可以分為對沖基金、私募股權基金和創業投資基金（也可稱為風險投資基金）三種。我國私募基金通常專指從事與證券市場投資的、非公募形成的機構投資者。據估計，我國A股市場的私募基金規模大約有5000億元人民幣，規模較大的單一基金數額估計約2-3億元人民幣。隨著我國證券市場的深入發展以及外資背景的投資機構的競爭，我國私募基金也面臨著結構性變動。以上提到的三種基金模式將是我國私募基金結構性變動的方向。 一、股權分置改革為私募股權基金的興起提供了條件 股權分置改革是政府的既定目標。改革結束後，我國股票市場可流通的股票數量將是改革之前的3~4倍。上市公司之間的收購也將比全流通之前簡單得多。敵意收購（hostile acquisition）的壓力也將迫使現有上市公司的管理層更加密切地與股東合作，以避免被收購的被動局面出現。此外，股票全流通後，為達到產業擴張的目的，上市公司之間的相互收購也將變得容易且更有經濟效率改善的意義。 通常上市公司不論何種形式的收購，都會給其財務結構帶來較大的影響，並導致股票價格有所變化。這種變化必然對私募基金的投資模式帶來變化。其中有些私募基金可能專注於這樣的業務，由目前的普遍投機性私募基金轉變為專業化從事上市公司並購甚至產業並購的合作夥伴性基金（M&A Fund）。這種收購基金正是發達國家金融市場為數龐大的私募股權基金（private equity fund）中的一種。以近年來在我國多有斬獲的美國凱雷集團為例，該公司自有資金約為80億美元，而投資帶動的資金可達800億美元，比我國A股市場全部私募基金的總數還要多。強大的資金優勢、政治優勢和全球資本上諳熟的人脈關系，對一些並購項目基本上可以進行一些外科手術式的操作，即整體收購，不用十分費力地拿到海外資本市場上市，獲取超過30%的年收益率。此外，近年來在內地非常活躍的房地產投資商凱德置地（capitaland），其母公司則是新加坡交易所上市的大型房地產商嘉德置地集團在中國的全資子公司。這些國際投資機構，以全球化的金融眼光來看待機會，巧妙地組合資產，進行跨國金融市場套利。 在國際私募股權基金迅速發展的狀況下，我國的私募基金行業的政策限制，將逐漸變得寬松。以當前我國證券市場規模，有3億元左右人民幣自有資產的私募基金可以向這個方向摸索，通過3倍的杠桿比例，帶動10億元左右的投資。此外還要深入研究國際並購基金的商業模式，爭取尋找跨國金融市場套利的機會。 二、純投機型的私募基金將向對沖基金的方向轉變 隨著上市公司股票全流通的實現，上市公司的股票數量將增加數倍，極大地增加了市場的流動性。加上證券監管嚴格程度的增加，單個的機構投資者很難像以前一樣利用資金和信息優勢，獲取超額的利潤。此外，由於價值投資理念的逐步被人們認識，通過合謀鎖定股票數量，從而推高股價的操作方式變得越來越多風險。由於股票數量的增加，以及單一機構持有股票引起的要約收購披露義務，使得單一股票中的投資者呈現一種類似於壟斷競爭或充分競爭的市場格局，單一的機構很難具有絕對優勢。最後，將來股票市場有了做空機制以後，股票價格更具有易變性，方向更難確定。因此，單純的鎖定價格並且推動價格上漲的盈利模式需要改寫。 由於上述三個原因，對於單純從事股票買賣的投資機構，只能遵循有效市場理論的指導，對價格的瞬時偏離進行適當的投機。然而，在一個逐漸成熟的二級市場上，價格非理性波動所出現的套利機會時間十分短暫，並且股票數量的增加和持倉品種的增加，私募基金經理通過個人盯盤的方式也將變得不適用。因為基金經理受個人體能和智力的影響，在瞬時的價格波動中，難以很快判斷投資機會。因此，通過編制計算機模型和程序，並且將交易指令嵌入到這種程序中，成為私募基金管理資產的最佳方式。所不同的是，在交易指令嵌入程序時，基金經理必須清楚地知道自己的預期收益率和與其風險承擔系數。當基金管理人對自己所管理的資金的風險偏好有完全的認識，並以此為基礎制定投資策略時，市場機制的最佳配置資源的功能才得以體現。這種方法是西方大型金融市場投資中最常見的手段之一，而隨著我國證券市場的開放和發展，其用途逐漸成熟。比如最近上市的寶鋼權證，就完全可以用計算機設定的模型進行交易，其控制交易風險的能力遠遠高於交易員（操盤手）的瞬時決策。 這種私募基金實際上最後將演變成為比較典型的對沖基金（hedge fund）。目前國內已經有聲稱為對沖基金的投資機構，但是其網站顯示，其設計的產品還顯得偏於狹窄，難以與當前的市場狀況相匹配。從事對沖投資的機構，對資產的規模不受限制，最主要的是開發有效的風險控制和轉移技術。 三、具有創投背景的私募基金可轉型為風險投資基金 上個世紀末，在科教興國戰略指引下，全國各地成立了不少風險投資機構。由於當時純粹意義的風險投資環境並不十分成熟，而股票市場火爆，不少風險投資公司將一部分投資轉向二級市場的股票，有的後來變成了主要在二級市場投資的機構投資者。但是隨著我國證券主板市場逐步完善，以及外資風險投資公司在風險投資領域的成功的示範效應，這些機構有可能重新被激起參與風險投資的興趣。同時，由於其有參與二級市場的經驗，其投資的二級市場的上市公司的主業很有可能是其風險投資項目的重要依據。而股權分置改革和證券主管部門對上市公司經營業績的要求的增加，上市公司必須實實在在考慮其並購的項目能夠為其經營業績加分，而不同於過去市場中單純的為製造題材的收購。這種條件下，上市公司、風險投資公司、被投資項目的創業者、以及該上市公司的股票投資者，可能得到多贏局面。雖然這種模式對於風險投資公司來說有內幕交易的嫌疑，但是以現行國內的法律體系和執法空間，這種模式具有一定的可操作性。上述這種投資模式，可以成為一部分有創業投資經驗和背景的私募基金探討的發展方向。 實際上，我國快速成長的中小型企業一直是風險投資機構掘金的領域。據安永公司的統計，2004年，我國完成的風險投資金額已經達到12.7億美元，而在2002年，這個數據只有4.18億美元。其中外資已經成為我國風險投資事業發展的重要力量。比較而言，外資在項目選擇和退出機制上更具有優勢。比如高盛對蒙牛的投資，以及凱雷集團對攜程網的投資。這樣的盈利模式是我國具有風險投資經驗和背景的私募基金所必須關注的。一般從事該類業務的投資者，應當具有5000萬元以上人民幣資產。通過制定合理的資產組合，從事跨市場套利。 四、國際國內形勢的變化為私募基金的發展打開了空間 近年來，國際資本市場出現了一個顯著現象，首先是私募基金的發展速度很快，業績令人矚目，其模式越來越受到一些大的機構投資者的認可，成為國際金融市場的焦點。根據歐洲私募股權與創業資本協會統計，2003年歐洲私募股權的總投資額達到291億歐元，總的融資量達到270億歐元。普華永道世界投資報告認為，2004年私募股權投資額佔GDP的份額在北美、歐洲和亞洲分別為0.97%、0.28%、0.23%。近5年來，美國的私募股權基金總量增長了一倍，達到目前的約7000億美元的規模。此外，全球對沖基金增長迅速，1990年全球大約有390億美元對沖基金資產，到2003年，已達到6500-7000億美元的資產規模，平均每年的增長速度超過25%。過去5年，美國退休基金總數約5萬億美元資產，在對沖基金，私募股權基金，房地產基金以及衍生金融工具中投資的比例從2%增長到5%。著名的加州退休基金、賓西法尼亞州退休基金，以及通用電氣等，都放寬了對私募基金的投資限制比例，而歐洲的許多退休基金也提高了投資於私募基金的比例。在創業投資方面，2003年，僅歐洲管理的資產就有約18000億美元，這些分布在36個歐洲國家，平均每個國家的風險投資資產為約500億美元，是我國的近40倍。可見我國的創業投資發展有極大的潛力。 根據世界銀行的統計，我國養老基金從2001年到2075年的收支缺口將達到9.15萬億元人民幣。以現行的投資體制，應付如此大的開支是不可能的，唯一的辦法是充實賬戶的同時，提高投資收益率。提高投資收益率的辦法之一就是將部分資產委託給表現優秀、誠實信用的私募基金管理。根據美國市場1995-2000年間對沖基金與共同基金的業績對比，表現最好的前10名的對沖基金的平均收益率達到53.6%，而表現最好的共同基金平均收益率為36%，同時表現最差的對沖基金的平均收益率為-7.7%，而表現最差的共同基金的平均收益率為-19.8%。對沖基金這種私募基金形式收益水平顯著高於共同基金這種公募基金。我國私募基金應當認識到上述這些國際私募基金界出現的新動向，應當積極調整，主動適應，選擇自己擅長的領域，摸索適合自己的盈利模式。 1、在某個投資領域（如股票、期貨、外匯、黃金等）有非常豐富的經驗，最好長時間穩定地盈利過。 2、制定包含有資金的募集、投向、分成、風險控制等內容的說明書。 3、有一批支持你的富人，他們給你提供你想要的規模的資金。 4、有一個研究團隊，密切跟蹤市場的變化，制定計劃。 5、有一

Ⅶ 私募基金公司的投資運作

參與私募股權投資運作鏈條的市場主體主要包括被投資企業、基金和基金管理公司、基金的投資者以及中介服務機構。
1．被投資企業
被投資企業都有一個重要的特性——需要資金和戰略投資者。企業在不同的發展階段需要不同規模和用途的資金：創業期的企業需要啟動資金；成長期的企業需要籌措用於規模擴張及改善生產能力所必需的資金；改制或重組中的企業需要並購、改制資金的注入。面臨財務危機的企業需要相應的周轉資金渡過難關；相對成熟的企業上市前需要一定的資本注入以達到證券交易市場的相應要求；即使是已經上市的企業仍可能根據需要進行各種形式的再融資。
2．基金管理公司
私募股權投資需要以基金方式作為資金的載體，通常由基金管理公司設立不同的基金募集資金後，交由不同的管理人進行投資運作。基金經理人和管理人是基金管理公司的主要組成部分，他們通常是有豐富行業投資經驗的專業人士，專長於某些特定的行業以及處於特定發展階段的企業，他們經過調查和研究後，憑借敏銳的眼光將基金投資於若干企業的股權，以求日後退出並取得資本利得。
3．私募股權投資基金的投資者
只有具備私募股權投資基金的投資者，才能順利募集資金成立基金。投資者主要是機構投資者，也有少部分的富有個人，通常有較高的投資者門檻。在美國，公共養老基金和企業養老基金是私募股權投資基金最大的投資者，兩者的投資額佔到基金總資金額的30%～40%。機構投資者通常對基金管理公司承諾一定的投資額度，但資金不是一次到位，而是分批註入。
4．中介服務機構
隨著私募股權投資基金的發展和成熟，各類中介服務機構也隨之成長和壯大起來。其中包括：(1)專業顧問，專業顧問公司為私募股權投資基金的投資者尋找私募股權投資基金機會，專業的顧問公司在企業運作、技術、環境、管理、戰略以及商業方面卓越的洞察力為他們贏得了客戶的信賴；(2)融資代理商，融資代理商管理整個籌資過程，雖然許多投資銀行也提供同樣的服務，但大多數代理商是獨立運作的；(3)市場營銷、公共關系、數據以及調查機構，在市場營銷和公共事務方面，有一些團體或專家為私募股權投資基金管理公司提供支持，而市場營銷和社交戰略的日漸復雜構成了私募股權投資基金管理公司對於數據和調研的龐大需求；(4)人力資源顧問，隨著私募股權投資產業的發展，其對於人力資源方面的服務需求越來越多，這些代理機構從事招募被投資企業管理團隊成員或者基金管理公司基金經理等主管人員的工作；(5)股票經紀人，除了企業上市及售出股權方面的服務，股票經紀公司還為私募股權投資基金提供融資服務；(6)其他專業服務機構，私募股權投資基金管理公司還需要財產或房地產等方面的代理商和顧問、基金託管方、信息技術服務商、專業培訓機構、養老金和保險精算顧問、風險顧問、稅務以及審計事務所等其他專業機構的服務。中介服務機構在私募股權投資市場中的作用越來越重要，他們幫助私募股權投資基金募集資金、為需要資金的企業和基金牽線搭橋，還為投資者對私募股權投資基金的表現進行評估，中介服務機構的存在降低了私募股權投資基金相關各方的信息成本。 不同於大多數其他形式的資本，也不同於借貸或上市公司股票投資，私募股權投資基金經理或管理人為企業帶來資本投資的同時，還提供管理技術、企業發展戰略以及其他的增值服務，是一項帶著戰略投資初衷的長期投資，當然其運作流程也會是一個長期持久的過程。國內私募股權投資基金和海外的創業投資基金的運作方式基本一致，即基金經理通過非公開方式募集資金後，將資金投於非上市企業的股權，並且管理和控制所投資的公司使該公司最大限度地增值，待公司上市或被收購後撤出資金，收回本金及獲取收益。其投資運作基本都是按照一系列的步驟完成的，從發現和確定項目開始，然後經歷談判和盡職調查，確定最終的合同條款、投資和完成交易，並通過後續的項目管理，直到投資退出獲得收益。當然，不同私募股權投資基金的特點不同，在工作流程上會稍有差異，但基本大同小異。
1．尋找項目
私募股權投資成功的重要基礎是如何獲得好的項目，這也是對基金管理人能力的最直接的考驗，每個經理人均有其專業研究的行業，而對行業企業的更為細致的調查是發現好項目的一種方式。另外，與各公司高層管理人員的聯系以及廣大的社會人際網路也是優秀項目的來源之一，如投資銀行、會計師事務所和律師事務所等各類專業的服務機構，都可能提供很多有價值的信息。當然，通常最直接的方式是獲得由項目方直接遞交上來的商業計劃書。在獲得相關的信息之後，私募股權投資公司會聯系目標企業表達投資興趣，如果對方也有興趣，就可進行初步評估。
2．初步評估
項目經理認領到項目後，正常情況下應在較短期內完成項目的初步判斷工作。項目經理在初步判斷階段會重點了解以下方面：注冊資本及大致股權結構(種子期未成立公司可忽略)、所處行業發展情況、主要產品競爭力或盈利模式特點、前一年度大致經營情況、初步融資意向和其他有助於項目經理判斷項目投資價值的企業情況。初步判斷是進一步開展與公司管理層商談以及盡職調查的基礎。在初步評估過程中，需要與目標企業的客戶、供貨商甚至競爭對手進行溝通，並且要盡可能地參考其他公司的研究報告。通過這些工作，私募股權投資公司會對行業趨勢、投資對象所在的業務增長點等主要關注點有一個更深入的認識。
3．盡職調查
通過初步評估之後，投資經理會提交《立項建議書》，項目流程也進入了盡職調查階段。因為投資活動的成敗會直接影響投資和融資雙方公司今後的發展，故投資方在決策時一定要清晰地了解目標公司的詳細情況，包括目標公司的營運狀況、法律狀況及財務狀況。盡職調查的目的主要有三個：發現問題，發現價值，核實融資企業提供的信息。
在這一階段，投資經理除聘請會計師事務所來驗證目標公司的財務數據、檢查公司的管理信息系統以及開展審計工作外，還會對目標企業的技術、市場潛力和規模以及管理隊伍進行仔細的評估，這一程序包括與潛在的客戶接觸，向業內專家咨詢並與管理隊伍舉行會談，對資產進行審計評估。它還可能包括與企業債權人、客戶、相關人員如以前的雇員進行交談，這些人的意見會有助於投資機構作出關於企業風險的結論。
4．設計投資方案
盡職調查後，項目經理應形成調研報告及投資方案建議書，提供財務意見及審計報告。投資方案包括估值定價、董事會席位、否決權和其他公司治理問題、退出策略、確定合同條款清單等內容。由於私募股權投資基金和項目企業的出發點和利益不同，雙方經常在估值和合同條款清單的談判中產生分歧，解決分歧的技術要求很高，需要談判技巧以及會計師和律師的協助。
5．交易構造和管理
投資者一般不會一次性注入所有投資，而是採取分期投資方式，每次投資以企業達到事先設定的目標為前提，這就構成了對企業的一種協議方式的監管。這是降低風險的必要手段，但也增加了投資者的成本。在此過程中不同投資者選擇不同的監管方式，包括採取報告制度、監控制度、參與重大決策和進行戰略指導等，另外，投資者還會利用其網路和渠道幫助企業進入新市場、尋找戰略夥伴以發揮協同效應和降低成本等方式來提高收益。
6．項目退出
私募股權投資的退出，是指基金管理人將其持有的所投資企業的股權在市場上出售以收回投資並實現投資的收益。私募股權投資基金的退出是私募股權投資環節中的最後一環，該環節關繫到其投資的收回以及增值的實現。私募股權投資的目的是為了獲取高額收益，而退出渠道是否暢通是關繫到私募股權投資是否成功的重要問題。因此，退出策略是私募股權投資基金者在開始篩選企業時就需要注意的因素。
從尋找項目開始到退出項目結束，完成私募股權投資的一個項目的全過程。在現實生活中，投資機構可能同時運作幾個項目，但基本上每個項目都要經過以上幾個流程。 對於私募股權投資基金來說，尋找好的企業、好的經營者或管理團隊是非常具有挑戰性的工作。尋找項目、初步評估和盡職調查是私募股權投資的基礎，通過這三者的考驗是投資能夠進行的前提，在整個項目評估過程中，每個基金的偏好不同，其評估標准會有所不同，但一般都遵循以下標准：
1．企業和產品具有高成長性
首先，企業要具有高成長性，即公司能在較短時間內達到一定經營規模；其次，擬投資的企業必須具有一定的競爭優勢，如先進的技術優勢或在行業領域中處於較領先的地位；再次，企業要有好產品。好產品必須具備如下特徵：(1)它不僅要能滿足市場的現有需求，而且還要能夠滿足市場的潛在需求；(2)它必須具有獨特性，具有良好的擴展性、可靠性和維護性，能夠滿足人們的某些特殊需求，從而能夠在市場中獲得獨占或領先的地位；(3)它所服務的市場規模要足夠大，這樣才能為企業的高成長性奠定基礎；(4)它必須是不易被模仿的，一個產品(或服務)對市場需求的滿足性非常好，而且獨特性也非常強，但如果它容易被模仿和替代，就很難保持其市場地位。
2．企業面對的市場足夠好
一個好的市場是成就好產品的首要條件。企業所面對的市場最好能夠：(1)它能為風險產品提供規模足夠大的發展空間；(2)它本身具有高成長性；(3)它對即將進入市場的產品(或服務)很容易接受，並且同時又能對產品(或服務)跟隨者的模仿形成很高的壁壘；(4)市場能保持一定的競爭水平，企業所面對的競爭既包括同類產品的競爭，同時也包括替代品的競爭等。
3．具有優秀企業家團隊
「寧可投資一流的人才、二流的技術，也不投資一流的技術、二流的人才」，這句私募股權投資的口號足以見得企業管理團隊的重要性。對企業的領頭人也即企業家的評估中要求其必須具備以下素質：(1)戰略思想，企業家的戰略思想一般體現在企業文化和經營理念中，所以，選擇具有長遠發展戰略眼光的企業家，對保障投資的未來預期收益將起到非常重要的作用；(2)整合資源能力，包括經營管理能力、市場營銷能力、市場應變能力、公共關系能力、風險預見和防範能力以及技術創新能力等：(3)個人品質，一個具有良好個人品質的企業家應該是忠誠正直、敢於承擔責任、機智敏銳、信念堅定、堅忍不拔、精力充沛、樂觀豁達而又務實的。
4．企業財務狀況良好
沒有財務規劃的企業，是沒有財務方向的企業。對中小企業進行財務狀況分析與評價至少應當考慮以下幾個方面：(1)企業資產負債狀況與股權比例；(2)企業最近三年資產負債與股權變動情況；(3)提供投資後的資產負債與股權比例；(4)資金運用計劃；(5)有關損益與現金流量的盈虧平衡；(6)其他融資計劃；(7)利潤預測與資產收益分析；(8)投資者回收資金的可能方式、時機與獲利情形等。 投資退出是私募股權投資的最終目標，也是實現盈利的重要環節。投資的退出需要藉助資本經營手段來完成。一般而言，私募股權投資基金的退出有三種方式，即首次公開上市(IPO)、股權出售(包括回購)及企業清算。公開上市是私募股權投資基金最佳的退出方式，可以使資本家持有的不可流通的股份轉變為上市公司股票，實現具有流動性的盈利；股權出售則包括股權回購、管理層收購和其他並購方式；企業清算則是在投資企業未來收益前景堪憂時的退出方式。
1．首次公開上市
首次公開上市是私募股權投資基金最嚮往的退出方式，它可以給私募股權投資基金人和被投資企業帶來巨大的經濟利益和社會效益。在私募股權投資基金的發展史中，IPO擁有令人驕傲的歷史記錄。在美國，成功IPO的公司中很多都有私募股權投資的支持，如蘋果、微軟、雅虎和美國在線等全球知名公司；國內的例子有分眾傳媒、攜程網和如家快捷等，這些企業的上市都給投資帶來了巨額的回報。當然，企業管理層也很歡迎這種退出方式，因為它表明了金融市場對公司良好的經營業績的認可，又維持了公司的獨立性，同時還使公司獲得了在證券市場上持續融資的渠道。但是，IPO退出也有一定的局限性，在項目公司IPO之前的一兩年，必須做大量的准備工作，要將公司的經營管理狀況、財務狀況和發展戰略等信息向外公布，使廣大投資者了解公司的真實情況，以期望得到積極評價，避免由於信息不對稱引起股價被低估。相比於其他退出方式，IPO的手續比較繁瑣，退出費用較高，IPO之後存在禁售期，這加大了收益不能變現或推遲變現的風險。

Ⅷ 私募股權投資基金投資房地產項目的基本標准和操作模式

1、房地產項目成立單獨的項目公司，且項目公司歷史沿革清晰、財務制度健全、賬目清晰，沒有重大的或有糾紛、訴訟，不存在重大的或有負債、對外擔保和負債；項目地理位置優越，市場銷售前景良好，且有明確的可控的退出渠道（最好多項）；
2、公司設立的有限合夥制公司出資不高於原股東方出資的投資額，且能夠保證項目啟動；
3、項目公司70%以上的股權辦理工商過戶至公司設立的有限合夥制公司名下；
4、項目公司財務採取封閉式管理，確保項目資金完全項目的工程建設，公司參與項目公司運作，並負責項目公司的財務資金收支監管、公司全部章證照及財務印鑒的監管；
5、項目公司實現銷售回款優先償還有限合夥制公司的投資及投資回報，公司收回本金及約定的投資回報後，將其名下項目公司股權過戶至原股東方或原股東方指定的第三方名下。
6、私募股權基金在項目運作中扮演財務投資人角色，通過對項目公司財務、全部章證照及財務印鑒的監管，保障可以優先收回本金及回報。退出渠道，可以選擇的其他退出渠道包括項目公司銀行融資後退出，項目公司股權轉讓處置給第三方退出或引入其他戰 略投資者退出等方式實現。

Ⅸ 房地產信託、房地產私募股權基金兩種融資方式有什麼異同怎麼選擇

是有很大不同的，簡單一點說：信託可以分為股權型、債權型。其中股權型又分主動型、被動型。
像你所說的私募股權基金信託就屬於主動型股權信託。
這個問題很復雜，有機會可以當面交流交流

Ⅹ 私募股權基金的6種模式

公司制
顧名思義，公司制私募股權投資基金就是法人制基金，主要根據《公司法》(2005年修訂)、《外商投資創業投資企業管理規定》(2003年)、《創業投資企業管理暫行辦法》(2005年)等法律法規設立。
在商業環境下，由於公司這一概念存續較長，所以公司制模式清晰易懂，也比較容易被出資人接受。
在這種模式下，股東是出資人，也是投資的最終決策人，各自根據出資比例來分配投票權。
信託制
信託制私募股權投資基金，也可以理解為私募股權信託投資，是指信託公司將信託計劃下取得的資金進行權益類投資。
其設立主要依據為《信託法》(2001年)、銀監會2007年制定的《信託公司管理辦法》、《信託公司集合資金信託計劃管理辦法》(簡稱「信託兩規」)、《信託公司私人股權投資信託業務操作指引》(2008年)。
採取信託制運行模式的優點是：可以藉助信託平台，快速集中大量資金，起到資金放大的作用;但不足之處是：信託業缺乏有效登記制度，信託公司作為企業上市發起人，股東無法確認其是否存在代持關系、關聯持股等問題，而監管部門要求披露到信託的實際持有人。
有限合夥制
有限合夥制私募股權基金的法律依據為《合夥企業法》(2006年)、《創業投資企業管理暫行辦法》(2006年)以及相關的配套法規。
按照《合夥企業法》的規定，有限合夥企業由二個以上五十個以下合夥人設立，由至少一個普通合夥人(GP)和有限合夥人(LP)組成。普通合夥人對合夥企業債務承擔無限連帶責任，而有限合夥人不執行合夥事務，也不對外代表有限合夥企業，只以其認繳的出資額為限對合夥企業債務承擔責任。
同時《合夥企業法》規定，普通合夥人可以勞務出資，而有限合夥人則不得以勞務出資。這一規定明確地承認了作為管理人的普通合夥人的智力資本的價值，體現了有限合夥制「有錢出錢、有力出力」的優勢。
而在運行上，有限合夥制企業，不委託管理公司進行資金管理，直接由普通合夥人進行資產管理和運作企業事務。
採取有限合夥制的主要優點有：(1)財產獨立於各合夥人的個人財產，各合夥人權利義務更加明確，激勵效果較好;(2)僅對合夥人進行征稅，避免了雙重征稅。
「公司+有限合夥」模式
「公司+有限合夥」模式中，公司是指基金管理人為公司，基金為有限合夥制企業。該模式，較為普遍的股權投資基金操作方式。
由於自然人作為GP執行合夥事務風險較高，加之私人資本對於有限合夥制度的理念和理解都不盡相同，無疑都增強了自然人GP的挑戰。
同時，《合夥企業法》中，對於有限合夥企業中的普通合夥人，是沒有要求是自然人還是法人的。
於是，為了降低管理團隊的個人風險，採用「公司+有限合夥」模式，即通過管理團隊設立投資管理公司，再以公司作為普通合夥人與自然人、法人LP們一起，設立有限合夥制的股權投資基金。
由於公司制實行有限責任制，一旦基金面臨不良狀況，作為有限責任的管理公司則可以成為風險隔離牆，從而管理人的個人風險得以降低。
該模式下，基金由管理公司管理，LP和GP一道遵循既定協議，通過投資決策委員會進行決策。目前國內的知名投資機構多採用該操作方式。主要有深創投、同創偉業投資、創東方投資、達晨創投等旗下的投資基金。
「公司+信託」模式
「公司+信託」的組合模式結合了公司和信託制的特點。即由公司管理基金，通過信託計劃取得基金所需的投入資金。
在該模式下，信託計劃通常由受託 人發起設立，委託投資團隊作為管理人或財務顧問，建議信託進行股權投資，同時管理公司也可以參與項目跟投。
需要提及的是，《信託公司私人股權投資信託業務操作指引》第21條規定，「信託文件事先有約定的，信託公司可以聘請第三方提供投資顧問服務，但投資顧問不得代為實施投資決策。」
這意味著，管理人不能對信託計劃下的資金進行獨立的投資決策。同時，管理人或投資顧問還需要滿足幾個重要條件：(1)持有不低於該信託計劃10%的信託單位;(2)實收資本不低於2000萬元人民幣;(3)管理團隊主要成員股權投資業務從業經驗不少於3年。
採用該模式的，主要為地產類權益投資項目。此外，一些需要通過快速運作資金的創業投資管理公司，也常常藉助信託平台進行資金募集。新華信託、湖南信託等多家信託公司都發行過此類信託計劃。
母基金(FOF)
母基金是一種專門投資於其他基金的基金，也稱為基金中的基金(Fund of Fund)，其通過設立私募股權投資基金，進而參與到其他股權投資基金中。
母基金利用自身的資金及其管理團隊優勢，選取合適的權益類基金進行投資;通過優選多隻股權投資基金，分散和降低投資風險。
國內各地政府發起的創業投資引導基金、產業引導基金都是以母基金的運作形式存在的。政府利用母基金的運作方式，可以有效地放大財政資金，選擇專業的投資團隊，引導社會資本介入，快速培育本地產業，特別是政府希望扶持的新興產業。