房產合夥私募基金覬覦爛尾樓

1. 房地產私募基金的房地產私募基金的正待爆發的行業背景

自2010年以來國家和地方政府不斷推出房地產行業的調控政策，限購、限價、限貸及其它調控政策，至2011年中調控已開始顯現效應。京滬穗等一線城市的房地產項目(尤以住宅項目為主)普遍遭遇量價齊降，二、三線城市的房地產低價拋售現象也逐漸增多。業界普遍認為，隨著這些調控政策的持續，加之房地產開發信貸政策的結構性收緊，絕大部分房企的現金流甚至其生存將面臨極大考驗。
為「自救」和「過冬」，自2011年初起，越來越多的房企探索改變原有的融資模式，以成立或參與成立房地產私募基金的方式向民間募集資本;此外，一些傳統的基金管理公司也看準房企的融資困境和市場的投資渴望，轉型參與房地產私募基金的設立和募集。由此，構成了房地產私募基金爆發式增長的行業背景。

2. 房地產私募基金如何退出投資項目

房地產私募基金退出方式一般包括以下五種：
（1）在資本市場出售股票：這種方式針對基金對擬上市房地產公司的投資。
（2）房地產投資項目清算：以股東身份參與投資某房地產項目，項目建成銷售後，基金根據投資比例收回投資成本並分配利潤。
（3）原股東承諾回購：基金在投資之初即和原股東簽訂協議，確定回購方式（譬如回購時回間和回購價格），這是基金退出項目常見的一種形式。
（4）企業答間兼並收購：在有收購意向的第三方和被投資企業股東協商一致的情況下，基金實現退出。
（5）通過以上兩種或多種方式組合的形式退出：譬如, 在約定期限內能夠上市，則通過資本市場退出；期限內不能上市，則由原股東按照每年約定回報對基金所持有的股權進行回購。

3. 問：有限合夥私募基金，在沒到封閉期客戶要求提前兌付。基金公司要求按照合同。扣客戶本金的2%合理嗎

通常來說私募基金是不可以提前申請贖回的。
如果合同中有關於提前贖回的條款可以按照合同條款來執行

4. 有限合夥私募股權基金法人 公司出現問題具體承擔什麼法律責任 最好說得具體一點 謝謝拉

這個要具體分析了，看這個法人出的是什麼問題，一般作為管理人要承擔的是無限責任，這個是合夥法強制規定。除非身死和剝奪政治權利等各種權利，相關個繼承人根據規定承擔相應的責任。建議你把問題弄清楚，咨詢專業律師

5. 為什麼房地產私募基金大多是合夥制的，而契約型相對較少

因為房地產私募基金大多數是投入到項目公司中去。而把錢投給項目公司，相當於投項目公司的股權，這時合夥制的優越性就體現出來了。操作方便，有法人資格。能夠代持lp的股權。而契約型基金就不方便操作。這就導致了契約型相對較少，合夥制相對較多的原因。

6. 有限合夥私募基金的潛在風險有哪些

有限合夥私募基金這種組織形式方便靈活，但也存在一定的法律風險：目前政府對有限合夥私募基金的監管存在制度不完善、信息不對稱和信用體系不健全等問題，導致在實際運作中貓膩重生，有些有限合夥型基金以「自融」（自己的項目、自己融資、自己擔保）為名，打著高收益的旗號虛構項目或者誇大項目、虛構抵押物、挪用資金等。希望對你有幫助。

7. 房地產私募基金的房地產私募基金面臨的困難

目前來看，借力政策調控下房地產市場的持續低迷，房地產私募基金在中國的爆發已可預期。但是作為一個專業性很強的新生事物，房地產私募基金的快速擴張也面臨著一些秉待解決的困難。
首先，在當前房企大規模生存危機的報道之下，加之房地產市場資金缺口的持續擴大，投資人對房地產私募基金投資的擔保和收益要求也水漲船高，並直接造成房企融資成本的顯著增加。事實上，一些中小型房企在進行基金募集時已經遇到了「投資人收益高則難以負擔，投資人收益低則募資困難」的兩難困境。
其次，房地產私募基金的募資渠道不暢通導致其很難在市場上募集到所需要的資金。傳統的募資渠道也即銀行對於房地產私募基金基本都持否定態度，而新興的募資渠道也即第三方理財機構剛剛起步，募資能力有限，除了諾亞財富之外，鮮有其他第三方品牌足以支撐一隻大型基金的募資需求。

8. 有限合夥私募基金，在沒到封閉期客戶要求提前兌付。基金公司要求扣客戶本金的2%合理嗎

私募基金就己經違法，客戶要求提前兌付，完全合情合理，憑什麼還要扣夲金2%，最客氣不要你利息就不錯了，就是銀行的定期存款，提前支付，還按活期付息的，他們假如執意這樣做，走法律的渠道，去法院起訴他，看他符合國家那條律條

9. 媒體訪談：有限合夥私募基金為什麼會風險頻發

首先、私募本身是一種投資形式，私募本身沒有錯，其實私募就是為了減少投資流程中的一些利潤損失，同時對私募運作機構給予一定的鼓勵機制，最終實現投資人和運作方的雙贏，但是，私募的核心是「利益共享風險共擔」，對應的投資特性是投資人必須對投資項目充分了解、知曉和認可，這樣才有可能風險共擔，這樣才能叫「私募」，而市場上很多所謂的「私募投資」，並沒有充分講解投資標的，也沒有揭示風險，投資人是在不明不白的情況下進行的投資，這其實就違背了「私募」的核心特性，而有些最後被定義為「金融詐騙」，是因為有不法分子打著私募的旗號，以 金融產品的名頭，騙取客戶的信任，而資金募集後就是被挪用或直接揮霍，所以才產生了風險;
其次、對「有限合夥」的理解則誤區更多，很多投資人將有限合夥看作是一種理財投資模式，甚至當成是一種產品名稱，這樣的理解是完全錯誤的。有限合夥是公司組成的一種形式，在私募領域的組成形式中有信託制、公司制、有限合夥制三類，「有限合夥」是一種公司組成形式，其優勢是不用像公司制那樣復雜，也不用設立更多的崗位和部門，在有限合夥公司制度下所有經營行為只要遵照實現確定的「有限合夥公司章程」即可，而且在稅收上有限合夥制也比公司制更加優惠，只是有限合夥制限定公司股東不能超過50人，而公司制可以達到200人。
所以，有限合夥只是一種投資的組織形式，是一種公司注冊行為，由工商局頒發營業執照，而不是監管部門頒發的「監管牌照」，更不是金融產品的名稱;
最後、在私募領域並非沒有優秀的公司和廣泛的成功案例，目前我國私募領域包括：股票私募、股權私募、債權私募、定增私募、混合私募等投資形式，全國數十萬家公司中也有行業內多年表現優異的大公司、品牌公司，而這些行業領軍公司也在過去的10年中在各個領域為廣大私募投資人贏得了穩健收益甚至是超高的投資回報，在未來中國也可能產生出中國的「巴菲特」中國「索羅斯」，目前私募行業魚龍混雜的市場狀態不能代錶行業的整體情況，還有一些誠信、可靠、目光長遠的私募機構值得我們關注和參與。更多私募基金信息可關注薛掌櫃基金組合。

10. 房地產私募基金的房地產私募基金存在的問題

目前市場上運作的房地產私募基金本身存在很多不規范的情況，導致諸多投資人對於此類基金仍處於觀望狀態，主要的問題有：
一是基金管理人良莠不齊。各地關於私募基金管理人的門檻各不相同，有的要求設立股權管理公司，有的僅僅投資管理公司或者咨詢公司就可以充當管理人的角色，而且關於管理公司的人員要求也幾乎沒有法律規范。加之私募基金的載體有限合夥企業本身就是最為靈活的組織形式，其出資、驗資、減資、清算等等法定手續存在許多不規范的情況。
二是關聯交易充斥其中。相比與傳統的Pre-IPO類的私募股權基金，房地產私募基金關聯交易的情況更為普遍，基金管理人本身來自於房地產公司，或者與房地產公司有著千絲萬縷的關系。此類私募基金最終是否能夠確保投資人的利益尚存疑問。
房地產私募基金至今始終以行業自律為主，其中的關聯交易和利益沖突更是一直缺乏監管。房企在組建基金後投資他們自己的項目時是否能認真、公允地進行盡職調查、風險評估和項目商業條款談判，將直接決定投資人的資金安全。