⑴ 運用收益法評估房地產時,房地產總費用的公式是
折舊費、管理費、維修費、保險費、稅金
共5項，折舊費一般都不取，參考房地產估價規范
管理費和稅金都是參考有效毛收入取百分比
維修費和保險費可參考有效毛收入或重建成本取百分比
具體百分比額度參考當地文件或具體情況
⑵ 收益法對企業進行評估時新增運營資本的財務費用是否需體現在利潤表中
我和你理解一樣。營運資本變動指的是流動資產-流動負債，關注的流動是資金的佔用情況，資本支出關注的長期資產的支出情況。有了資本支出，必然會增加財務費用，從而影響損益表中的利息費用。收益預測的那一套表之間，都是有關系的。
不過，如果把利息增加了，你的評估值就會降低的。
⑶ 有人認為，收益法中的維修費、保險費的取費基礎為房屋的客觀重置成本。到底是現值還是全新的重置成本呢
重置成本是客觀的。
對於保險費的計算基數沒有明確的要求，一般是現值或者重置成本。
維修費大多都用重置成本作為計算基數的，也有些用有效毛收入作為計算基數。
⑷ 舉例說明收益法的計算原理（是關於無形資產評估的）
第一節無形資產評估的特點
一、無形資產及其分類
(一)無形資產的特點
無形資產是指特定主體所控制的，不具有實物形態。對生產經營長期發揮作用且能帶來經濟利益的資源。
特點：
1、無形資產具有流動性，並且有效期較長。
2、無形資產沒有物質實體，但未來收益較大。權力只是無形資產的一部分，並非都是無形資產。
3、無形資產單獨不能獲得收益，它必須附著於有形資產。
(二)無形資產的分類
1、按企業取得無形資產的渠道，可分為企業自創(或自身擁有)的無形資產和外購的無形資產。
2、按有無法律保護，可以分為法定無形資產和收益性無形資產。專利權、商標權、著作權、計算機軟體、集成電路布圖等屬於法定無形資產。(2005年4月考過多選)
3、按可辨識程度，可以分為可確指無形資產和不可確指無形資產。知識產權，包括專利權、商標權和版權。
二、影響無形資產評估價值的因素
(一)無形資產的成本：成本項目包括創造發明成本、法律保護成本、發行推廣成本等。
(二)機會成本：是指該項無形資產轉讓、投資、出售後失去市場和損失收益的大小。
(三)效益因素
一項無形資產，在社會、環境、制度允許的條件下，獲利能力越強，其評估值越高;獲利能力越弱，評估值越低。
(四)使用期限：應考慮法律保護期限。
(五)技術成熟程度：其開發程度越高，技術越成熟，運用該技術成果的風險性越小，評估值就會越高。
(六)轉讓內容因素
(七)國內外該種無形資產的發展趨勢、更新換代情況和速度
(八)市場供需狀況
(九)同行業同類無形資產的價格水平
第二節無形資產評估的程序與方法
一、無形資產評估的程序
(一)明確評估目的：1、市場上無形資產的轉讓;2、無形資產投資;3、股份制改造、清算資產;4、法律訴訟中作為訴訟標的;5、納稅需要;6、保險的需要及其他目的。
(二)鑒定無形資產：1、證明無形資產存在。(1)無形資產的先進性。(2)無形資產的適用性。(3)確定無形資產的歸屬是否為委託者所擁有。
2、確定無形資產種類。專利權、專有技術與商標權同屬於工業產權。
3、確定其有效期限。商標權，有的商標權歷史悠久，價值較高，有的商標則是越新越值錢。
(三)確定評估方法，搜集相關資料(四)整理和報告，做出評估結論
二、無形資產評估的收益法
無形資產轉讓和投資價格的評估，是指以無形資產作為投資手段或確認的轉讓對象所進行的評估，或者說，是將無形資產作為獲利能力進行的評估。
(一)無形資產功能性及其評估應考慮的因素
1、附著性。附著性是指無形資產往往附著於有形資產而發揮其固有功能。
2、共益性。有不同的主體同時共享(收益)。
3、積累性。作為知識產品的無形資產在生產經營中的作用，往往承上啟下，在一定范圍內發揮特定的作用。
4、替代性。
(二)無形資產評估中收益法的應用
無形資產轉讓的最低收費額由以下因素決定：
1、重置成本。
2、機會成本。無形資產最低收費額=重置成本凈值×轉讓成本分攤率+無形資產轉讓的機會成本
無形資產轉讓的機會成本=無形資產轉出的凈減收益+無形資產再開發凈增費用
(都用評估基準日的現值)
(三)無形資產收益額的確定
無形資產收益額=銷售收入(利潤)×銷售收入(利潤)分成率×(1-所得稅率)
收益額=銷售收入×銷售收入分成率×(1-所得稅率)
收益額=銷售利潤×銷售利潤分成率×(1-所得稅率)
銷售收入分成率=銷售利潤分成率×銷售利潤率
銷售利潤分成率=銷售收入分成率÷銷售利潤率
在資產轉讓實務上，一般是確定一定的銷售收入分成率，俗稱「抽頭」。
轉讓利潤分成率有多種方法，主要有：
1、邊際分析法。利潤分成率=∑追加利潤現值÷∑利潤總額現值(2006年4月考過選擇)
2、約當投資分成法。無形資產約當投資量=無形資產重置成本×(1+適用成本利潤率)
購買方約當投資量=購買方投入的總資產的重置成本×(1+適用成本利潤率)
(四)無形資產評估中折現率的確定
折現率一般包括無風險利率、風險報酬率和通貨膨脹率。
折現率的口徑應與無形資產評估中採用的收益額的口徑保持一致。
(五)無形資產收益期限的確定
無形資產收益期限也稱有效期限，是指無形資產發揮作用，並具有超額獲利能力的時間。
有效期限可以按照以下方法確定：
第一，法律或合同、企業申請書分別規定有法定有效期限和受益年限的，可按照法定有效期限與受益年限孰短的原則確定。
第二，法律無規定有效期，企業合同或企業申請書中規定有受益年限，可按照受益年限確定。
第三，法律和企業合同或申請書均未規定有效期限和受益年限的，按預計受益期限確定。預計受益期限可以採用統計分析或與同類資產比較得出。
三、無形資產評估的成本法
(一)無形資產成本特性1、不完整性。2、弱對應性。3、虛擬性。(象徵性)
(二)無形資產評估中成本法的應用
無形資產評估值=無形資產重置成本×成新率
1、自創無形資產重置成本的估算。
(1)財務核演算法。即按該無形資產實際發生的材料、工時消耗量，按現行價格和費用標准進行估算。
無形資產重置成本=∑(物質資料實際耗費量×現行價格)+∑(實耗工時×現行費用標准)
評估無形資產重置成本不是按現行消耗量而是按實際消耗量(歷史消耗量)來計算。
(2)市價調整法。
2、外購無形資產重置成本的估算。(1)市價類比法。(2)物價指數法。
3、無形資產成新率的估算。
無形資產的損耗(貶值)表現為功能性損耗(貶值)和經濟性損耗(貶值)。
(3)專家鑒定法。(4)剩餘經濟壽命預測法。
第三節專利權的評估
一、專利權的特點及評估目的
(一)專利權的特點。專利權一般包括發明專利、實用新型和外觀設計。
1、獨占性，也稱排他性。2、地域性。3、時間性。4、可轉讓性。
(二)專利權評估目的
專利權轉讓形式很多，但總的來說可以分為全權轉讓(所有權轉讓)和使用權轉讓。
1、使用期限。
(1)獨家使用權。只把技術轉讓給某一特定買方，同時賣主自己不得在合同規定范圍使用該技術和銷售該技術生產產品。
(2)排他使用權。賣方自己保留使用權和產品銷售權。
(3)普通使用權。可以向多家買主轉讓技術，同時賣方自己也保留技術使用權和產品銷售權。(4)回饋轉讓權。
2、地域范圍。
3、時間期限。
4、法律和仲裁。
二、專利評估程序
(一)證明和鑒定專利權的存在
1、專利權的詳細使用說明(專利說明書)
2、產權界定資料，包括權利要求書、專利證書、有關法律性文件等
3、專家鑒定材料。專利檢索也是實施鑒定的重要環節。
(二)確定評估方法，搜索相關資料
1、技術狀況分析，包括技術先進性確認、技術成熟程度和壽命周期分析等。2、收益能力分析。3、市場分析。4、投資可行性分析。
(三)完成評估報告，並加以詳盡說明
1、專利技術成熟度。2、接受方可受度的分析。
三、專利權的評估方法
專利權主要採用的評估方法是收益法，特殊情況下也可以採用成本法。(一般不用市場法)
(一)收益法：包括專利權的收益額、折現率和獲利期限。
專利權的收益額是指直接由專利權帶來的預期收益。
1、直接測算專利技術超額收益。
將專利權劃分為收入增長型專利和費用節約型專利。
收入增長型專利是指專利權應用於生產經營過程，能夠使得生產產品的銷售收入大幅度增加。
增加原因在於：⑴單價上升，銷量增加;⑵單價不變，銷量增加。
R=[(P2-P1)Q](1-T)
R=[(Q2-Q1)(P-C)](1-T)
費用節約型的專利，是指專利權的應用，使得生產產品中的成本費用降低，從而形成超額收益。R=[(C1-C2)Q](1-T)
2、採用利潤分成率測算專利技術收益額，即以專利技術投資產生的收益為基礎，按一定比例(利潤分成率)分成確定專利技術的收益。
評估分析和計算過程如下：(1)評估對象和評估目的。(2)專利技術鑒定。(3)評估方法選擇。(4)判斷確定評估參數。(5)計算評估值。(二)成本法
自創專利技術的成本一般由下列因素構成：1、研製成本。(1)直接成本。(2)間接成本。2、交易成本。
評估分析和計算過程如下：(1)確定評估對象。(2)技術功能鑒定。(3)評估方法選擇。(4)各項評估參數的估算。(5)計算評估值，做出結論。
第四節專有技術的評估
一、專有技術的特點
專有技術，又稱非專利技術、技術秘密，是指未經公開、未申請專利的知識和技巧。
特點：1、實用性。2、新穎性。3、價值性。4、保密性。
專有技術與專利技術的區別表現在以下幾個方面：
1、專有技術具有保密性，而專利技術則是在《專利法》規定范圍內公開的。
2、專有技術的內容範圍很廣，比專利技術廣。
3、專利技術有明確的法律保護期限，專有技術沒有法律保護期限。
4、對專利技術的保護通常按《專利法》條文進行，對專有技術保護的法律主要有《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國反不正當競爭法》等。
二、影響專有技術評估值的因素分析
1、專有技術的使用期限。2、專有技術的預期獲利能力。3、分析專有技術的市場情況。4、專有技術的開發成本。
三、專有技術的評估方法
(一)運用成本法對專有技術評估
第一步，分析鑒定圖紙的使用狀況。第二步，估算圖紙的重置完全成本。第三步，估算圖紙的貶值。條件百分比(成新率)=(剩餘使用年限/總使用年限)×100%
第四步，估算這些圖紙的價值。
(二)運用收益法對專有技術評估
1、預測、計算未來收益。2、確定折現率。3、計算確定評估值。
第五節商標權的評估
一、商標評估對象的確認
(一)商標及其分類
商標是商品的標記，是商品生產者或經營者為了把自己的商品與他人的同類商品區別開來，在商品上使用的一種特殊標記。
按商標是否具有法律保護的專用權，可以分為注冊商標和未注冊商標。
(二)商標權及其特點
商標權是以申請注冊的時間先後為審批依據，而不以使用時間先後為審批依據。
商標權的價值是由商標所帶來的效益決定的。
二、商標權評估的程序
(一)明確評估目的
商標所有權轉讓的評估值高於商標權許可使用的評估值。
商標權評估情況一般包括：商標權作為投資作價入股;商標權許可使用;商標權轉讓;等等。
(二)向委託方收集有關資料
1、委託方概況(包括經營歷史、現狀)、經營業績(包括前三至五年財務報表)。
2、商標概況，包括商標注冊有關的法律性證件。(未經注冊的商標，即使能帶來經濟效益，其經濟價值也得不到承認。商標權一旦失效後，原商標所有人不再享有其專用權，也就不再具有經濟價值。)
3、商標產品的歷史、現狀與展望。
4、商標的廣告宣傳等情況。
5、委託方未來經營規劃。
6、未來財務數據預測。
7、相關產業政策、財稅政策等宏觀經濟政策對其的影響。
(三)市場調研和分析
(四)確定評估方法，搜集確定有關指標
商標權評估較多採用收益法，但也不排斥採用市場法和成本法。
收益法評估商標權主要是分析確定收益額、折現率和收益期限三項指標。
(五)計算、分析，得出結論，完成評估報告
三、商標權評估方法(一)商標權轉讓的評估(二)商標權許可價值評估(商標使用權評估)
四、商標權評估案例分析
(一)商標及企業概況(二)評估依據(三)產品及市場狀況
(四)評估方法1、收益年限。2、折現率。3、超額收益。
(五)評估結果
第六節計算機軟體的評估
一、計算機軟體的特點
(一)計算機軟體的特點
在計算機軟體價值評估中，應關注計算機軟體所具有的獨創性(即原始性)、無形性、復制性及復雜性等特點。
1、軟體是由一個人或許多人共同完成的高強度智力勞動的結晶，是建立在知識、經驗和智慧基礎上的具有獨創性的產物。
2、軟體產品是無形的。
3、軟體產品的復制(批量生產)是極其簡單的。
4、軟體產品維護同硬體產品維護的含義有明顯差別。軟體幾乎不存在有形損耗，但存在無形損耗。
5、計算機軟體產品的品質可變彈性較大，產品創新的平均周期很短，從而使其價格的創新競爭成為主流競爭方式。
(二)計算機軟體的分類
1、按軟體功能劃分。
2、按軟體規模劃分。
3、按軟體的總體復雜程度劃分。
4、按軟體的可靠性劃分。
二、計算機軟體價值評估的特殊性
1、可行性研究報告和軟體技術鑒定書是其價值評估的重要依據。
2、權屬關系必須要明晰。如計算機軟體登記證書、軟體產品登記證書、鑒定書、專利證書、海關備案公告、商標權證書等。
3、計算機軟體的新穎性、創造性和實用性是評估中應予關注的核心內容。
4、計算機軟體價值評估有別於商譽與商標等無形資產的價值評估。
5、計算機軟體評估一般是針對具體的軟體應用者、軟體的使用范圍、使用規模以及用途等加以評定估算。
三、計算機軟體價值評估方法
(一)收益法評估計算機軟體的步驟
1、確定評估基準日和評估目的。2、界定軟體的評估范圍。3、計算軟體的銷售收益。4、確定軟體的經濟壽命，預測壽命期內各年的收益。5、確定折現率。6、估算軟體價值。
(二)計算機軟體價值評估舉例
第七節商譽的評估
一、商譽及其特點
1、商譽不能離開企業而單獨存在，不能與企業的可確指資產分開出售。(不可確指資產)
2、商譽是多項因素作用形成的結果，但形成商譽的個別因素不能以任何方法單獨計價。
3、商譽本身不是一項單獨的、能產生受益的無形資產，而只是超過企業可確指的各單項資產價值之和的價值。
4、商譽是企業長期積累起來的一項價值。
二、商譽評估的方法
(一)割差法
商譽的評估值=企業整體資產評估值-企業的各單項資產評估價值之和(含可確指無形資產)
商譽的評估值可能是正值，也可能是負值。當商譽為負值時，是負商譽。
(二)超額收益法
可分為超額收益資本化價格法和超額收益折現法兩種具體方法。1、超額收益資本化價格法。2、超額收益折現法。逐年收益折現相加求和。
三、商譽評估需要委託者提供的資料
1、委託方概況。2、企業生產經營概況。3、企業員工人數、組成、文化素質與管理水平。4、委託方前5年的資產負債表與損益表。5、委託方經營發展戰略。6、未來若干年(5~10年)財務預測。7、委託方所在行業競爭情況。8、營業外收入及支出的項目及其變化趨勢。9、國內同行業平均收益率。
四、商譽評估需要注意的幾個問題
1、商譽評估是在產權變動或經營主體變動時進行的。
2、不是所有企業中都有商譽，商譽之存在於那些長期具有超額收益的少數企業之中。
3、商譽評估必須堅持預期原則。
4、商譽價值形成既然是建立在企業預期超額收益基礎之上，因此，商譽評估值高低與企業中為形成商譽投入的費用和勞務沒有直接聯系。
5、商譽是由眾多因素共同作用形成、但形成商譽的個別因素不能夠單獨計量的特徵。
6、企業負債與否、負債規模大小與企業商譽沒有直接關系。
7、商譽與商標是有區別的，二者反映兩個不同的價值內涵。
區別：(1)商譽是產品的標志，而商譽則是企業整體聲譽的體現。(2)商譽作為不可確指的無形資產，是與企業及其超額獲得能力結合在一起的不能脫離企業而單獨存在。商標則是可確指的無形資產，可以單獨存在，並可在原組織繼續存在的同時，轉讓給另一個組織。(3)商標可以轉讓其所有權，也可以轉讓其使用權。而商譽只有隨企業行為的發生實現其轉移可轉讓，沒有所有權與使用權之分。
8、商譽作為不可確指無形資產，是整個無形資產中除了可確指無形資產以外的部分。諸如客戶名單、銷售網路等應作為形成商譽的因素，只是在特殊情況下可以單獨評估處理而已。
9、商譽評估值是否入賬，如何入賬，盡管屬於會計計價的問題，不是評估本身的問題，但是與評估直接相關聯，有待於進一步研究。商譽只有在產權變動、企業主體變動時才顯現出來。
⑸ 收益法全部公式是什麼
一、收益法中的必須死記的兩個公式：
1、F=P×(1+i)n
2、P=A/i×[1-1/(1+i)n] (年金現值公式)
二、需要巧記的公式
等比現值公式
P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [當i≠s時]
P=nA/(1+i) [當I=s時]
三、需理解記憶的公式
1、《理論與方法》P163中涉及土地使用權在不同年限，收益率等的換算，給出了好幾個公式，讓人一時無法記住。
如：V∞=VN×1/KN
Vn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1]
實際這些公式都無需死記，因為這里都隱含了一個前提，土地的年收益都是相同的，只是在不同年限，不同報酬率下折現值不同而已。如果理解了這個道理，那例題中的解法都會變成以下的解題思路了。
例6-3 已知40年土地權益價格2500元/平方米，報酬率10%，問30年的土地價格。
解題思路：設土地年收益=a，30年土地價格=X
則2500=a/10%×[1-1/(1+10%)40]
X=a/10%×[1-1/(1+10%)30]
2500/X= a/10%×[1-1/(1+10%)40]/ a/10%×[1-1/(1+10%)30]
X=2410.16元/平方米
例6-4 已知30年土地權益價格3000元/平方米，報酬率8%，問假設報酬率為10%，50年的土地價格。
解題思路：設土地年收益=a，50年土地價格=X
3000=a/8%×[1-1/(1+8%)30]
X=a/10%×[1-1/(1+10%)50]
3000/X= a/8%×[1-1/(1+8%)30]/ a/10%×[1-1/(1+10%)50]
X=2642元/平方米
2、《理論與方法》P198，抵押貸款常數公式
RM= YM(1+YM)n/[(1+YM)n-1]
這個公式也不好記，不過仔細觀察以下，就會發現，它不過是年金現值公式的變形，且是以年抵押貸款常數表示的，那樣就好理解了。
P=A/I×[1-1/(1+i)n]
抵押貸款常數RM=A/ P=i/ [1-1/(1+i)n]
記住按年金現值公式計算出的抵押貸款常數往往要換算成年抵押貸款常數。
例6-24 購買某類房地產，通常抵押貸款佔七成，抵押貸款年利率6%，貸款期限為20年，按月還本付息，自有資本資本化率為12%，求綜合資本化率。
第一部先計算抵押貸款常數。i=6%/12=0.5%，n=20*12=240
RM=A/ P=i/[1-1/(1+i)n]=0.5%/[1-1/(1+0.5%)240]
=0.0071643
記住這是按月還本付息計算的資本化率，需換算成年抵押貸款常數。
RM=12×0.0071643=8.60%
以上為學習體會，供大家參考，歡迎指正。等差序列現值公式我至今未能記得住，不知各位可有好的方法。
補充：等差公式
四、等差序列的現值公式，記憶技巧
1、年金現值基本公式
P=A/i[1-1/(1+i)^n]
2、等差序列年金現值公式(教材P141)
P=A[(1+i)^n-1/I(1+i)^n]+G/i[(1+i)^n-1/i(1+i)^n-n/(1+i)^n]
3、等差序列年金現值公式(總結)
P=A/i[1-1/(1+i)^n]+G/i2[1-(1+ni)/(1+i)^n]
區別分母一個是i，另一個是i2(i的平方)
分子一個是1，另一個是(1+ni)
⑹ 收益法保險費率范圍
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收益現值法的適用條件是：
1、資產現狀全部為收益性資產，資產與經營收益之間存在穩定的比例關系，並可以計算。
2、未來收益可以正確預測。
⑺ 收益法最新公式是什麼
收益法(income approach，income capitalization approach )，也稱收益資本化法、收益還原法。是房地產評估中常用的方法之一。收益法是預測估價對象的未來正常收益，選擇適當的報酬率或資本化率、收益乘數將其折現到估價時點後累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 收益法
收益法的本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。 企業價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估思路。 收益法中常用的兩種具體方法是收益資本化法和未來收益折現法。
V=(a/r)×[1-1/(1+r)n] V：房地產價格 a：房地產年純收益 r：折現率 n：剩餘收益年期 注意： （1+r)n是（1+r)的n次方，不是（1+r)乘n
⑻ 廣州的房產稅並未實行那為什麼在收益法中運營費用的測算中需要算到房產稅
廣州也徵收房產稅的。只是按照國家房產稅條例規定，個人所有非營業用的房產免徵房產稅。企業的房產和個人出租的房產，也是必須繳納房產稅的。上海、重慶等城市對部分個人住房進行徵收房產稅試點。
⑼ 收益法評估估價對象時維修費和保險費的計費依據是不是該類房地產的客觀重置成本
維修費用的計算基數一般為房屋重置成本，保險費的計算基數為房屋重置成本或者現值。