10月房企債券融資破萬億元

⑴ 保利投顧研究院：11月重點40城市場供求氣氛活躍

12月11日，保利投顧研究院發布《全國房地產行業月報（11月刊）》，數據顯示，北京、深圳、武漢等保利投顧研究院監測的全國重點40城在11月期間，因各大房企推貨提速、疊加促銷力度加大，普遍市場供求氣氛活躍，成交量小幅回升，其中一線城市熱度持續、成交漲幅擴大。
根據保利投顧研究院監測，11月全國客戶看房熱度指數維持年內高位，隨著年末業績沖刺供應逐漸放量，客戶看房熱情不減。11月重點40城商品房成交面積3230萬㎡，全國成交小幅回升、維持年內高位，同環比分別上升10%和2%。
11月全國監測55城土地市場宅地供求量環比下滑，成交環比跌量明顯。土地供應7584萬㎡，同環比分別下滑13%和1%；成交5285萬㎡，同環比分別下滑11%和28%。55城本月平均溢價率回升至16%，較上月上升3個百分點。
此外，根據45家上市房企公開口徑監測，11月典型房企融資總量1207億元，較10月環比回升203億元。其中，境內債券佔比較上月提升11%至41%，重回首位；境內融資利率較上半年呈現上漲，在利率收緊大背景下，隨著貨幣政策逐步回歸中性，預計未來房企境內融資利率或迎來抬升期。
展望後市，保利投顧研究院認為，房企沖刺年終節點，推貨節奏加快下促銷力度將進一步加大，一二線及強三線城市需求支撐下成交有望繼續走高，其餘基本面較弱三四線城市將持續低位運行。

⑵ 政策層面持續收緊 房企融資「冰火兩重天」

本報見習記者 王珂
今年5月份以來，房地產融資規范政策密集出台，房企在拍賣拿地、土地開發、樓盤預售等多環節的融資均加大約束。隨著房企償債高峰期到來，房企面臨償債壓力增加和融資渠道縮緊的雙重壓力。
《證券日報》記者統計發現，32家主流房企上半年平均融資成本總體較去年全年有所上升。相較之下，國企和大型房企具備低成本融資優勢，市值偏小的民營房企融資成本更高，房企融資成本上演「冰火兩重天」。
 融資環節監管趨緊
今年4月份，中央政治局會議重申「房住不炒」定位和「堅持結構性去杠桿」，釋放地產融資收緊政策信號。5月17日，銀保監會下發《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》。記者注意到，在上述文件出台後，發改委、央行、銀保監會陸續對房地產信託、房企海外發債、銀行房地產業務等融資環節釋放加強監管信號。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，「今年二季度以來房地產企業的融資環境發生變化，監管方面主要是從去杠桿和剔除傳導性金融風險的角度考慮，融資監管措施從房企直接融資到間接融資，對銀行開發貸款、房企海外發債、房地產信託融資等環節採取了一系列管控」。
7月12日，發改委發布房企外債備案登記的通知，房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，房企海外發債融資環境緊縮。
8月底，多家銀行收到窗口指導，要求房地產開發貸額度控制在2019年3月底時的水平，房地產開發貸這一融資渠道也將收緊。
對此，嚴躍進表示，「當前融資端的管控包括房地產信託、銀行貸款和海外債券等方面，涵蓋土地拍賣、房產開發及預售等各個環節，將會對房企的資金狀況帶來更大壓力。三季度沒有放鬆，四季度還需要看後續監管層對於房價管控的力度」。
  償債高峰期到來
Wind數據顯示，內地房企在2017年、2018年的海外債券到期額分別為212.65億美元、246.47億美元，而2019年這一數據猛增至475.66億美元，借新還舊壓力增大。此外，2020年和2021年的海外債券到期金額分別為339.76億美元和467.02億美元，償債壓力將會持續。
值得注意的是，房企海外發債的資金成本較去年上升明顯。
截至9月12日，內地房企合計發行的144隻美元債平均利率為8.99%，2018年可計算的122隻美元債平均利率為7.42%。從單個債券來看，票面利率最高的是當代置業於今年1月份發行的一隻美元債，票面利率高達15.50%。此外，票面利率超10%的債券高達51隻，而去年全年票面利率達10%的債券僅22隻。
此外，Wind數據顯示，2017年房地產行業上市公司到期信用債金額僅1394.50億元，2018年達到4110.09億元，2019年-2021年信用債到期金額分別為5512.75億元、4517.59億元、6527.75億元。
《證券日報》記者統計發現，32家主流房企上半年綜合融資成本率為6.11%，相較2018年全年的平均融資成本率6.00%上升0.11個百分點。
其中，國企背景企業與民營背景企業融資成本率有較大差別。14家國企背景房企上半年平均融資成本率為5.00%，18家民營房企的平均融資成本率為6.72%，兩者相差1.72個百分點。
此外，記者按照房企估值規模統計的房企融資成本也有較大差異，房企市值在1000億元以上的7家房企，在今年上半年的平均融資成本率為5.42%；市值在200億元以內的10家房企，在今年上半年的平均融資成本率為6.91%，二者相差1.49個百分點。
總體而言，當前房企融資成本總體較上年有所上升。國企背景的房地產企業相對民營企業具備更低的融資成本優勢，市值偏小的民營房企融資成本相對更高。在融資環境趨緊的情形下，融資成本出現加速分化。

⑶ 房企應付賬款超3.5萬億 成為躲避「三道紅線」利器

證券時報記者 羅曼

6月29日，三棵樹(603737,股吧)一則公告稱，本應於今年3月31日到期的商業承兌匯票（簡稱「商票」）出現逾期，並涉及兩家上市房企，其中一家逾期票據金額5137.06萬元，另一家逾期票據金額148.44萬元。隨後逾期金額較大的一家房企向證券時報記者回應，逾期票據已於今年6月初兌付。

本是一則不起眼的公告，卻再次撕開了房企通過商票變相融資的口子。三棵樹的公告中有一個細節，公告稱以龍頭房企為主的一線地產商使用票據支付比例提升，從而導致報告期內公司應收票據余額持續增長。

由於票據支付在資產負債表中計入應付賬款、應付票據科目，體現為公司的無息債務，因此房企通過支付票據不僅能替代融資，同時在「三道紅線」監管下，還能降低紅線（凈負債率指標以及現金短債比指標）。於是，一大批房企紛紛通過增加應付賬款及票據方式調節負債結構，並擴大對上游供應商的資金佔用。

統計數據顯示，2018年一季度，上市房企的有息債務（包含短期借款、一年內到期非流動負債、長期借款、應付債券）增速同比為24.09%，到2021年一季度，這一增速已降至2.5%，有息債務增速呈現明顯下滑趨勢。然而，應付票據及應付賬款卻在大規模增加，截至2020年末，上市房企的應付賬款及應付票據規模增至約3.54萬億元。房企「隱形債務」規模的大幅增加導致房企總負債規模不降反升，甚至是房企的償債能力可能被高估。

房企應付賬款及票據金額的快速上升帶來不可忽視的風險。有消息稱央行等監管部門已經出手，將試點房企的商票數據納入監控范圍，要求房企將商票數據隨「三道紅線」監測數據每月上報。

證券時報記者就上述消息向央行相關部門求證，但對方稱不作回應。在行業整體偏緊的外部環境下，應付款「隱形債務」的償還必然會影響到企業的流動性，並考驗房企的償債能力和項目的周轉能力。

房企利用票據變相融資

自2018年以來，面對房地產市場波動和政策持續調控，尤其是2020年8月20日監管下發的「三道紅線」政策，房企紛紛開始調整債務結構，優化杠桿指標。

證券時報記者統計數據顯示，2020年房企商票承兌規模約3667億元，同比增長36.2%，房企商票承兌規模大幅上升。

某地產商上游供應商告訴記者，「目前近60%房企都使用商票進行材料采購、工程款支付等，40%房企不用商票主要因為企業資質太差、流通性低，市場不認。商票支付貫穿整個房地產產業鏈，包括招標、開發建設、采購、設計、銷售等環節。」

今年以來，陷入商票到期未兌付風波的房企為數不少，華夏幸福(600340,股吧)、陽光城(000671,股吧)、實地地產、中梁控股、榮盛發展(002146,股吧)等地產商均出現過商票未能按期兌付的情況。

「房企商票推後幾個月支付實際上在行業里很正常，只是沒有爆出來。比如我們跟寶能地產合作，有些項目早已經完工，但是款可能在1年甚至2年後支付，不過最終都是會付。有些工程款需要我們自己墊付，雖然利潤被壓得很低，結款周期也很長，但是沒有辦法，還是要合作的。」地產建築材料商老吳告訴記者。

三棵樹公告中一個細節更是透露出龍頭房企在與供應商的合作關系中通常占據主導地位。公告稱，報告期內公司收入增長較大部分來源於工程牆面漆業務收入增長，而公司應收票據結算基本來自工程牆面漆及裝飾施工業務。公司應收票據余額與工程地產相關收入具備一定匹配性，主要系報告期內公司地產工程類客戶收入不斷增加，且以中國恆大為主的一線地產商使用票據支付比例提升。

相比於銀行借貸、發行債券，房企依賴票據其實就是一種「賒賬」行為，通過擠占上游供應商資金，緩解自身資金周轉壓力，實為變相融資。越強勢的房企在與供應商合作中，越容易實現延期付款。

但對於商票而言，票據持有人考慮到長期合作，通常不會在公開渠道發聲。當房企資金鏈緊張，商票的兌付優先順序相比金融類機構要低很多，即債權人的權利並沒有完全得到保障。記者在采訪過程中了解到，商票持票人超過2～3個月未收到款也較正常，房企結款時普遍存在拖延。

據記者統計，目前市場仍有大量地產企業採用商票結算，包含萬科、綠地、保利地產(600048,股吧)、碧桂園、融創在內的多達60家上市房企。商票為何如此受歡迎？

中原地產首席分析師張大偉向記者分析，相比於銀行貸款、發債、信託及資管等融資渠道，商票的優勢就在於流程簡單且便捷，無須備案、抵押、中介機構盡職審查等繁雜程序，且資金用途靈活。其次，商票是一種非常好的「賒賬」方式，因為商票不佔用其在金融機構的授信額度，不計入有息負債，成為降低房企凈負債率以及現金短債比的一個重要方式。第三，房地產融資政策趨向收緊，從需求端到供給端，銀行借款、債券、非標等融資渠道持續收窄，票據便成為各大地產企業的主要融資渠道。

因此，攜規模優勢，在上下游產業鏈掌握話語權的頭部房企，應付票據金額近年來迅速走高。上海票據交易所數據顯示，2020年TOP19房企總體商票承兌余額達到3355.74億元，較2019年增長36.59%，佔全國商票承兌總量的9.27%。

「三道紅線」壓頂 房企大騰挪

2020年8月20日，住房和城鄉建設部、人民銀行聯合發布「三道紅線」政策，具體為紅線一：剔除預收款後的資產負債率大於70%。紅線二：凈負債率大於100%。紅線三：現金短債比小於1倍。根據「三道紅線」觸線情況不同，試點房地產企業被分為「紅、橙、黃、綠」四檔。

以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%，即如果「三線」均超出閾值為「紅色檔」，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加；「二線」超出閾值為「橙色檔」，有息負債規模年增速不得超過5%；「一線」超出閾值為「黃色檔」，有息負債規模年增速不得超過10%；「三線」均未超出閾值為「綠色檔」，有息負債規模年增速不得超過15%。

「三道紅線」的具體演算法為：剔除預收款後的資產負債率=（總負債-預收）/（總資產-預收）。紅線2：凈負債率=（有息負債-貨幣資金）/合並權益。紅線3：現金短債比=貨幣資金/短期有息債務。

以此可看出，為避免踩線，房企完全有動力調整債務結構，手段之一就是將有息負債挪入應付賬款及票據、其他應付款等無息負債科目，進而減少表內有息負債。簡單理解，就是擴大分子，減小分母，從而降低顯性負債率指標。因此，越來越多房企通過增加應付款的方式來緩解資金壓力，實現加杠桿經營。

標普信評房地產分析師劉曉亮對記者表示，「若監管把房企商票納入『三道紅線』監管范圍，我相信對某些企業的指標會造成比較大的影響。在融資環境趨緊和疫情尚未結束背景下，房企傾向於用財務手段調整債務結構是應對外部不確定性的一種自然反應，這是可以理解的。同時，也是為了給自己找到更好的融資渠道。」

較為典型的是某龍頭房企，有息負債去年在最高時曾達8700億元，今年上半年已降至5700多億元，短短一年大幅下降近3000億元，從而完成今年「6月底前有息負債降到5字頭，至少實現一條紅線變綠」的目標。該房企6月30日稱，凈負債率已降至100%以下，實現一條紅線變綠。

然而，該房企的應付賬款及票據近年來大幅度增加，占整個上市房企應付賬款及票據規模比例達17.5%，尤其是其應付票據成為房企規模之最，總負債規模在2020年度接近2萬億元。

Wind房地產開發統計口徑數據顯示，2018年度上市房企有息債務規模合計7.4萬億元，同比增長17.5%；2019年度有息債務規模合計8.2萬億元，同比增長10.8%；2020年度有息債務規模合計8.6萬億元，同比增長4.8%。若從單季度數據看，2018年一季度上市房企有息債務規模同比增長24.09%，到2021年一季度，同比增長2.5%。同一報告期內，上市房企的營業收入明顯上漲， 2021年一季度同比增長高達112.25%。

數據顯示，在營業收入規模大幅增長的同時，上市房企的有息債務規模雖然仍在上漲，但增速已明顯放緩。同時，房企應付賬款及票據規模呈現大比例上升趨勢。

記者統計數據顯示，2018年度上市房企應付賬款及票據規模合計為2.1萬億元，2019年為2.82萬億元，2020年度這一規模已達3.54萬億元，同比增速達25.5%。其中恆大最高，達到6217.15億元，同比增長14.1%；其次是碧桂園，達到3893.84億元，同比增長18.25%；萬科達到2962.92億元，同比增長10.5%。

在應付賬款及票據規模大幅增加之下，房企總負債規模不降反升。自2018年至2020年度，房企總負債規模分別為19萬億元、22.2萬億元、24.8萬億元。

從另一角度看，記者統計境內上市100家房地產樣本企業，2020年度存貨周轉率中值為0.32，較2019年的0.3略有提升。但同期樣本企業的少數股東權益、長期股權投資和其他應收款中值分別同比增加54.6%、20.4%和21.6%。作為對照，樣本房企總資產中值2020年同比僅增長10.2%。

上述數據意味著，樣本房企整體經營效率提升有限，但通過大幅擴大自身少數股東權益規模，提升了表外項目佔比，從而改善並表范圍內的財務杠桿。

「盡管房地產開發企業受『三道紅線』監管要求的影響紛紛降低表內財務杠桿，以減少自身觸及紅線的數量，但是行業整體杠桿改善情況有限。從企業數量上看，100家樣本房企中65%的企業存在較為明顯的財務運作跡象，這表明採用財務方式降低表內杠桿已經成為行業通行的做法。」劉曉亮表示。

警惕房企流動性指標惡化

如上所述，房企通過財務方式降低表內杠桿，進而改善「三道紅線」核心指標達到監管要求。Wind數據顯示，上市房企的凈負債率均值的確有所下降。2020年度上市房企凈負債率均值為70.5%，2019年為93.14%，下降較為明顯。但扣除預收款後的資產負債率均值卻有所上升，從2019年的51.59%上升至53.19%。

對此，劉曉亮分析，債務騰挪可能會讓房企的償債能力被高估，應付款「隱形債務」的償還也會影響到企業流動性，考驗房企的償債能力和項目周轉能力。

值得警惕的是，100家樣本房企現金短債比均值出現惡化，從2019年的2.33倍下降到去年的1.18倍。現金短債比的惡化意味著行業流動性壓力有所提升，流通性壓力較大的房企同時也面臨經營和再融資壓力。

具體來看，42%的企業2020年末現金短債比較2019年下降，其中有25家現金短債比小於1倍，表明這些企業的流動性壓力逐漸加大且流動性風險較高。比如泰禾集團(000732,股吧)，2019年度現金短債比為0.24倍，2020年度這一比值下降到0.1倍，華夏幸福現金短債比從2019年的0.63倍下降至2020年末的0.28倍。

此外，這些企業還表現出存貨周轉率較低和凈負債率較高的特徵。

植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平表示，存貨周轉率較低一定程度上意味著房企銷售回款減慢，在嚴控有息負債規模增長的同時，銷售回款卻不能彌補有息負債增速下降，一旦有息負債增速與銷售回款增速同時下降，部分房企面臨資金斷裂的風險較大。

劉曉亮稱，若房企融資環境持續偏緊，流動性風險將成為引發房企信用事件的重要觸發因素。

房企今年信用債

到期償還壓力較大

事實上，自2016年以來，房企融資渠道就成了監管層重點調控對象。2018年「資管新規」出台以來，非標融資持續收緊，房企融資進一步受限。2019年監管打擊「前融」，同時進一步規范地產債、地產美元債發行。2020年以來，盡管境內地產債、境外地產美元債出現發行高峰，但債券募集資金用途卻始終沒有出現實質性放鬆，同時，金交所等非標融資渠道被明令禁止，進一步限制了部分房企的資金來源。

用數據體現更為直觀。記者統計數據顯示，2016年度房企境內發債規模為8700億元，發行只數929隻，凈融資額達7985億元。然而,自2020年8月至今年7月15日，房企已經連續10個月凈融資為負值。今年以來，房企境內信用債凈融資為-2907億元。

境外債方面，2016年以來房企海外發債規模不斷上升，2019年規模達800億元美元（摺合人民幣5200億元）高峰。同年7月9日，發改委發布778號文（文件全稱《國家發展改革委關於推進房地產企業發行外債申請備案登記管理改革的通知》），房地產企業發行境外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，疊加疫情沖擊影響，2020年房企海外發債規模明顯縮減至643億美元。今年一季度，地產美元債凈增量為72億美元，較2020年一季度和2019年一季度分別大幅下降65%和72%，今年以來房企海外發債有5個月凈融資額為負，累計凈融資-55.46億美元。

更難的是，房企還將在今年迎來償債高峰期，流動資金緊張可想而知。

Wind數據顯示，2021年房企境內信用債總償還量（包含了到期償還量、提前兌付量、回售量）規模創歷史新高。截至7月15日，房企境內信用債到期償還量已經達到6467.37億元，相比2020年增加1265億元。全年總償還量規模約為7217億元，相比2020年增加814億元，涉及到期債券826隻，到期償還壓力較大。

這僅是境內信用債到期規模，2021年同樣也是房企海外債到期高峰期。數據顯示，截至7月15日，海外債到期規模達到367美元（約人民幣2496億元），全年到期規模達到583億美元（約人民幣3797億元），涉及207隻債券。即，今年到期的境內外債券規模合計達到人民幣10924億元。

在償債壓力疊加嚴控有息負債增速的背景下，房地產金融風險不容小覷。在防範化解金融風險和中央高層多次強調「房住不炒」、「不將房地產作為短期刺激經濟手段」的背景下，房企高杠桿經營將難以持續。

⑷ 政策對沖部分疫情影響，2月以來房企融資額仍環比大降近七成

受新冠肺炎疫情影響，春節後不少房企的正常經營被迫延後，融資活動同樣一度中止。雖然2月中旬後房企逐步恢復發債，但從發債量來看，2月房企發債量同比下降已成定局。

億翰智庫統計顯示，截至2月24日，房企2月份已經發行的信用債融資（包含公司債、資產支持證券、中期票據、短期融資券）為113.2億元，同比下降14.2%，較1月下滑68%。

不過多家機構均認為，房企資金需求一直都在，只是由於今年受疫情影響復工推遲，導致融資總額下降。隨著房企陸續復工，整體融資環境向好，預計3月份融資金額會逐步回升，但資金緊張的企業依然存在高風險。

房企發債大幅下滑

2月份以來，房企信用債和海外債的融資規模明顯下降。

據億翰智庫統計，截至2月24日，房企2月份已經發行的信用債融資（包含公司債、資產支持證券、中期票據、短期融資券）規模113.2億元，同比下降14.2%，較1月下滑68%。其中，海外債融資規模海外債發行總額28.8億元，同比直降67.1%，較1月份下降74%。

克而瑞數據則顯示，截至2月19日，統計已發行債券及部分企業正在進行的發債，2月份房企發行債券共有13筆，合計約182億元，預計整個2月房企發債量會達到388億元。

在克而瑞研究中心總經理林波看來，疫情倒逼房企按下海外發債的「暫停鍵」，未嘗不是一件好事。

事實上，海外債的償還壓力並不小。2019年12月以來，就有多家港股房企通過配股融資償還海外債。如2019年12月30日，富力配股2.73億股，擬募集37.35億港元用於償還境外債務融資；1月22日，首創置業通過配股融資凈額約24.9億元，將用於償還其境內及境外計息債務。

「假設不考慮2018年及以前發行的海外債是否用於償還2020年到期的債務，2019年1月~2020年2月，房企海外債融資總額為824.2億元，而2020年即將到期的海外債總額235.7億元，覆蓋到期債務的3.5倍。整體粗略來看，2020年暫時不存在到期海外債無法償還的壓力。」林波表示。

融資環境整體向好

除了債券發行，多家企業的境內債券注冊也取得了較大進展。如近日，碧桂園、陽光城、金地等房企發行的公募債券均顯示「已受理」或「已反饋」。

「未來隨著這些債券的注冊完成，在短期內可對因疫情影響的融資進行快速補充。」林波表示。

值得一提的是，據傳非標融資有放鬆跡象，資管新規過渡期或將會延長。據中國人民銀行副行長潘功勝在2月7日發布會上的表示，目前人民銀行正在同銀保監會做一些技術上的評估。可見，資管新規過渡期延長確實是有可能的。

此外，配股籌資也或得到更多關注。自1月9日融創宣布配股籌資70億港元、計劃用於一般營運資金，緊接著新城控股、世茂房地產多家在港上市房企宣布配股。

對此林波指出，在房企償債壓力整體較大的背景下，部分房企通過港股市場的配股方式籌集資金以緩解部分資金壓力，配股也成為上市港股房企融資的重要渠道之一。

弱勢房企風險仍大

2月房企融資降幅明顯，一方面源於春節前明顯放量，另一方面則是突如其來的疫情影響。

但2月14日，證監會正式發布《關於修改<上市公司證券發行管理辦法>的決定》《關於修改<創業板上市公司證券發行管理暫行辦法>的決定》《關於修改<上市公司非公開發行股票實施細則>的決定》，放鬆了再融資的條件。

「預計房地產企業的再融資會有所促進。這也預示著融資環境不可能更緊，實際操作還可能會有放鬆。」 林波告訴《每日經濟新聞》記者，接下來地產融資領域，不論是借新還舊還是非標融資，都會比去年緩和不少。

不過中金公司研報指出，不應過度解讀多地幫扶措施對房地產的影響。

2月中旬以來，無錫、廈門、福州、西安等多座城市出現了「定向寬松」的政策，但並沒有深度觸及限購限貸等關鍵層面。這一波政策旨在紓困企業，指向延長繳納土地款和延期繳稅、順延開竣工時間、放鬆銷售條件等，緩解房企現金流壓力。

中金公司研報顯示，一季度整體銷售、新開工以及土地成交等增速，大概率會出現較大幅度的下行，這直接會導致行業和企業銷售回款、投資支出均下行，軋差後對單個房企凈內部現金流影響尚未可知。

「資金鏈本緊張、償債壓力大、一季度到期債務高、嚴重依賴存貨去化的企業，依然面臨很大風險，疫情對銷售的制約，反而可能增加融資難度，抬高資金鏈風險。」中金證券指出。

⑸ 讓市場出清房企償債高峰來臨風險

Orient Capital一份研究報告認為，中國房企將於2017年下半年至2018年初迎來償債高峰。這意味著，中小房企或將不得不面對一場潛在的流動性危機。
這種超常規融資負債基礎是從2014年開始的這輪房地產的瘋狂，誘使眾多房企包括小型房企超過承受能力的融資擴張。根據 Orient Capital的調研，房企將於2017年下半年至2018年初迎來償債高峰，預計僅到期公司債一項就將達到5440億元人民幣。根據中原地產的數據，中國房企2016年通過私募債、公司債、中票等方式融資1.14萬億元，同比增26%，並首次突破1萬億元。
這種超常規瘋狂融資都是基於房價的持續上漲甚至暴漲。一旦暴漲基礎坍塌或者停止，那麼這些巨額債務鏈條將斷裂，房地產債務危機必將爆發。
從本質上講，只要是高杠桿、高負債性融資，無論房價大漲或大跌都最終會出現危機。大漲不可能永久持續下去，放任房價大漲必將釀造大風險。在大漲驅使下，各路資本，各種資金必將都瘋狂進入到房地產行業，最終撐破泡沫，出現大危機，大風險。
目前，為抑制地產泡沫，監管層於2016年三季度起收緊了房企融資的多個融資渠道，包括交易所發債、銀行間市場融資等。從2016年10月起，由於國內融資政策收緊及強勢美元，房企的融資渠道阻塞。2016年10月19日，交易所疑似「一刀切」式暫停地產公司債，其中包括已經拿到無異議函的項目。
2016年10月21日銀監會召開三季度經濟金融形勢分析會，明確提出，要嚴控房地產金融業務風險，嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域；加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域。2016年10月24日有報道稱，高層要求證監會和發改委收緊房地產企業融資渠道，包括不能在境內發債，不得到H股上市融資，境外發債也將趨嚴。
這意味著，在不久的將來，房企將面臨劇增的財務成本，進而可能遭遇潛在的流動性危機。
在這里大型房企承受能力較強，而且經營受市場波動影響較小，抗風險能力較大。而小型房企投機取巧性較大，主要趁房價上漲之機瘋狂融資，債務突然增加，有些基本是空手套白狼式的融資。無論是市場泡沫破滅式沖擊，還是政策調控式影響，對其影響都非常之大。一旦資金鏈條斷裂就直接進入破產清算境地。而同時空手套白狼的操作，使其基本沒有還債與抗風險能力。最終承擔風險的是給其融資的金融機構包括銀行等。這就是或爆發金融風險的邏輯。
研究機構發現，2016年中報顯示，嘉凱城、天津松江、雲南城投等企業凈負債率均超過500%，且較一年前仍有大幅增加。而萬科、招商、金地、華夏幸福的凈負債率均在100%以下。從中可以看出，越是小的房企負債率越高，而大型房企負債率反而很低。也就佐證了在房企債務密集到期之時，小型房企首當其沖的原因。
怎麼辦？一種選擇是政府房地產調控在度上把握住輕重，避免對小型房企沖擊過大，即仍依靠政府救市。另一種選擇是讓市場自主出清，尊重市場規律，讓市場配置資源，該破產就破產，該資金斷裂就讓其斷裂，只要承擔風險的責任主體明確清晰即可。即使涉及到金融機構風險，政府也不要插手 。政府要做的是保持市場透明公平，對國有金融機構發生的房貸風險追責到底。
在房地產上，一定要處理好政府有形之手與市場無形之手的關系。房地產是市場化程度較高的市場，應該由市場在配置資源中起決定性作用。有形之手盡量不要插手，特別是遭遇風險時，政府不要進行所謂的救市，大包大攬更不可取。市場本身就是風險很大的。讓釀造風險者承擔一切風險責任與後果是天經地義的。政府如果通過有形之手進行所謂的救市與降低風險必將破壞市場機理。必將使得風險製造者暗自竊喜，並且繼續屢犯釀造風險。
研究者分析，最終的結果可能是監管層進行個案干預，特別是當遭遇危機的開發商或地產項目有足夠的系統或地域重要性。以筆者看，個案干預都不必要。監管部門應該徹底放手，要相信市場的力量，要敬畏市場，要給市場主體自主承擔風險的權力。一定要把自主承擔風險的權力交給市場主體，不要再去剝奪了。

⑹ 房企迎利好信號 發債融資有望回暖

房企融資環境正在逐步「解凍」，但房企對融資回暖的感受仍需時日。

證券時報記者獲悉，11月9日，中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會。據悉，部分參會房企有計劃近期在銀行間市場注冊發行債務融資工具。有債券從業人士對證券時報記者表示，座談會的召開，意味著房地產企業境內發債的相關政策會有所松動，近期將會有房企在公開市場發債融資，同時，銀行等機構投資者也會通過債券投資等方式重新為房企「輸血」，防止房企資金鏈進一步惡化。

自人民銀行、銀保監會於9月底召開房地產金融工作座談會以來，金融監管部門多次釋放房地產金融政策信號，引導房企融資環境逐步「解凍」，避免市場預期進一步惡化。不過，相對於融資環境改善這一慢變數，近期房地產市場一個更為明顯的變化已有顯現——全國第三批集中供地正迎來優化放鬆。

房企融資環境逐步「解凍」

上述信號被看作是房企融資環境松動的新舉動。北京一從事房企債券承銷的券商人士對證券時報記者表示，參會房企代表在房地產業內尚屬財務實力相對雄厚的優質企業，這些房企的境內債券目前在二級市場的價格波動相對較小，反映出市場對這些房企的認可。不過，今年以來，受「三線四檔」規則等房地產融資政策調控影響，房企不論是在交易所市場還是在銀行間市場的公開發債都受限明顯。近兩年來，房企尤其是民營房企發行公司信用類債券的佔比有所下降，更受房企青睞的是供應鏈ABS(資產支持證券)，但今年以來即便是房企供應鏈ABS發行也遭遇一定困難。

深圳一債券從業人士對證券時報記者表示，交易商協會舉行房企代表座談會，釋放了房企發債將松綁的積極信號，政策松綁後，預計會有銀行等機構投資者參與優質房企的債券融資。對房地產企業來說，保持現金流的穩定至關重要，只要增量融資的渠道能打開，企業的流動性就會得到改善。

從銀行信貸端看，雖然從各地按揭貸款審批進度和利率方面，個人按揭貸款額度緊張的情況有所緩解，但房企開發貸邊際放鬆的政策傳導仍需時日。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，圍繞房地產企業金融風險問題，預計今年四季度和明年上半年還會有新的政策出台，進而為房企創造更好的營商環境。

東北地區某國有大行人士對證券時報記者表示，該行近期要求維持房地產相關貸款余額穩定。按目前的導向，涉房貸款額度預計會適度寬松，但總體上不會增加太多。

「現在確實有房企面臨較大困難，我覺得針對房企的信貸環境會慢慢調整，在堅持房住不炒的基礎上，支持房企的合理融資需求。」上述大行人士表示。

第三輪集中供地政策

現寬松

房企融資環境逐步回暖的同時，近期，房地產市場的另一個顯著變化亦引起較大關注。

近日，濟南、蘇州、無錫、南京、深圳、上海、廣州等地已經陸續公布了今年第三輪集中供地明細，第三輪集中供地的門檻較第二輪有明顯降低。比如，有城市下調了土拍保證金比例和首付款比例，部分地塊的起拍價也被下調。

從已披露的細則來看，部分城市正在不同程度地下調競買門檻。其中，蘇州將第三輪土拍地塊保證金比例全部下調至30%，而第二輪地塊多為50%；土地款首付比例由60%下調至50%，同時取消因超溢價而需提前支付尾款的要求。南京在第三輪集中供地中，取消「不得聯合報名競買、不得合作開發，嚴格限制股權轉讓」的要求，房企資質由「二級或一級」下調至「三級及以上」。廣州的第三輪集中供地，部分「回爐」地塊起拍價出現小幅下調，部分地塊取消了新房限售價。相較於此前兩批集中供地，第三批供地無論是數量還是金額，都有了一定程度的下降。

與各地政府在集中供地的供給側所展示出的「誠意」相比，需求側的回暖仍需時日。中原地產首席分析師張大偉認為，第三輪集中供地政策已開始寬松，將在下調地價起價、下調保證金比例、減少捆綁限制、放寬開發商拿地付款周期等多個方面進行優化。但對於企業來說，11、12月拿地已經不可能在年內帶來現金流，在這種情況下，大部分企業參與積極性繼續降低，預計第三輪集中供地整體市場溫度繼續降低。總體看，目前樓市政策底部還不能確定，除非出現信貸明顯寬松。

⑺ 房企傳統融資走弱，創新融資猛增

2021開年，房企發債突飛猛進。截至1月13日共有32家房企發債，境外發債86.52億美元（約和559.42億遠人民幣），境內發債175億元人民幣，境外遠超境內這是今年新趨勢，但利率上則延續了過去的常態。

1月15日，央行金融市場司司長鄒瀾在國新辦新聞發布會上表示，去年房地產貸款增速是8年來首次低於各項貸款增速，央行實施房地產金融審慎管理制度，形成重點房地產企業資金監測和管理規則等措施。

雖然長期看從供給側對房地產行業進行限制已實行多年，融資冰點來臨的聲音不絕於耳，開發商年年喊窮，但實際上房地產行業尤其是頭部公司的融資總量還在增加，只是馬太效應加劇中小開發商更難融到錢，行業內資金流向朝著頭部靠攏。

2021年房企更有12448億元債務到期，首次超過萬億元，達到償債高峰。從政策上看房企債權融資受限，債權融資整體走弱，股權融資爆發性增長。

01

傳統渠道債權融資走弱

數據來源：同策研究院

同策研究院的數據也顯示，流入房地產行業的資金朝著頭部集中，前五家房企融資超過3700億元，企融資利率來看，融資能力強能拿到低利率的房企性質基本為國企或者央企。

上帝關上一扇門同時也會打開一扇窗，當下看股權融資的窗口期已經來臨，但這樣會攤薄地產大佬們手中的股權，如何權衡利弊，才是開發商有史以來最難的選擇。

⑻ 6月份房企到期債券515億元，海外債融資成本最高約11%

6月10日，克而瑞監測的數據顯示，6月份房企將有36筆債券到期，總計約515億元，償債壓力雖較高峰期有所緩解，但償債壓力仍然不容忽視。
自從「三道紅線」發布以來，房企多種融資的方式一直在持續的加碼調控中。
中國房地產資管信息服務平台(CAIC)統計的數據顯示，截至5月底，房企在境內外發債累計融資總規模約合4579億元，較去年同比下降5%，同比降幅較4月有所收窄。5月單月境內外融資總量環比下降近四成，發債房企數量進一步減少。
隨著房企融資環境的收緊，未來開展多元化融資渠道、優化自身債務結構，已成為房企順利融資且降低融資成本的關鍵。同時，房企促銷售、加強回款已成為當務之急。
在整體融資環境收緊的情況下，房企融資量也在同比下滑。
CAIC數據顯示，截至5月底，房企在海內外發債融資總規模累計約4579億元，較2020年同比下降5%，同比降幅較4月進一步收窄。
從單月來看，5月房企境內外共發行債券約590億元，同比微升4.8%，環比下降38.2%。其中境內發債規模達336億元，同比下降58.4%，環比上升2.2%；海外債方面，5月共發行254億元，同比上升70%，環比上升75%。
值得注意的是，5月份發行債券的房企數量僅有45家，僅為4月發行數量的一半，克而瑞認為，市場避險情緒上升，中小房企的發債前景不容樂觀。
從融資成本來看，國資房企融資更占優勢，融資成本進一步下調，國企發行債券票面利率較一季度下調近50個基點，僅有3.71%。而民營房企的發債融資成本較一季度微漲至6.78%，為各類房企最高。
百強房企門檻正在成為融資分水嶺，從各梯隊房企表現來看，百強房企境內發債成本均在5%上下，相差並不大，TOP20房企融資規模較大，且融資成本較低；而非TOP100房企發債融資佔比跌至18%，成功發行債券的多為地方國企。
海外債方面，以TOP20-30房企海外發債融資成本最高，接近11%，而TOP10房企的海外債加權融資成本僅有3.45%。
克而瑞認為，2021年房企的整體融資環境持續收緊，房企融資總量預計保持低位運行的態勢。在此背景下，房企融資分化仍將持續，對於財務優秀的房企而言，將獲得更高的有息債增速，融資成本和結構或將得到持續的優化和改善，企業發展或將提速；而債務狀況較差或者杠桿較高的房企，融資量增長受限，與此同時，疫情走向和經濟發展的不確定性導致了市場避險情緒升溫，民營房企發債日漸艱難。

⑼ 銀行、信託通道緊縮逾六成 房企融資凜冬已至

房企的日子越來越艱難。11月6日，國購投資有限公司（以下簡稱：國購投資）發布了《關於法院裁定受理國購投資有限公司及下屬公司重整申請及指定管理人的公告》（以下簡稱：公告），這家「安徽第一大房企」將走向破產重整之路。

根據人民法院公告網消息，截至11月11日，宣告破產的房企已經增加到431家。房企融資接近冰點，同策研究院最新數據顯示，其監測的40家典型上市房企，在10月完成融資金額摺合人民幣235.82億元，環比大幅下跌65.80％。

10月融資額度驟降

根據國購投資2018年度審計報告，截至2018年12月31日，國購投資單體資產總額約為120.08億元，負債總額為126.34億元。國購集團及其下屬公司因流動性問題，陷入債務危機，由此而引發大量的訴訟和執行案件於短期內集中爆發，各公司的銀行賬戶和資產被多家法院凍結、查封，企業生產經營受到重大影響，企業財產面臨被強制執行的風險。

而在國購投資公告的前一天，11月5日，標普全球評級（下稱標普）在發布的報告《中國房地產觀察：融資受限束縛開發商擴張拳腳》中表示，中國房地產開發商正在換擋變速，接受融資環境前所未有收緊的現實。融資受限將抑制購地活動，同時，隨著銷售回籠現金變成越來越重要的一個資金來源，部分開發商將加快銷售步伐。標普預計2020年全年全國商品住宅銷售額增速將放緩至0%-5%，主要靠基本面較好的城市的穩健住房需求支撐。作為需求指標的銷售面積近幾個月已重新恢復增長。雖然2019年上半年房地產銷售表現強勁幾乎都歸功於房價上漲，但8月以來全國累計商品住宅銷售面積已重返正增長區間。

同策研究院最新數據顯示，其監測的40家上市房企，在10月完成融資金額235.82億元，環比大幅下跌65.80％。而且，多個融資渠道的融資額均跌至冰點。數據顯示，10月，房地產企業發行公司債摺合人民幣101.08億元，環比減少35.14％；通過發行超短期融資券、向金融機構借款、發行優先永續債券等方式，融資金額60.93億元，環比減少67.12％；通過境內銀行貸款融資40.45億元，環比減少74.79％。

克而瑞地產的研究數據則顯示，10月份，95家典型房企的融資總額為864.87億元，環比下降24.5%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對21世紀經濟報道記者表示，融資金額大幅下滑更多是季節性因素，因為年關將至，房企開工意願減弱，導致需求減少。不過，不可否認的是，房企確實面臨較大的融資壓力，隨著政策加碼，「缺錢」可能會是一種常態。

海外融資成救命稻草

銀行的房地產開發貸款也明顯收縮。

央行公布的數據顯示，房地產領域貸款增速則連續14個月回落，9月末，人民幣房地產貸款余額為43.3萬億元，同比增速為15.6%。前三季度，新增人民幣房地產貸款4.6萬億元，占同期人民幣新增貸款量的33.7%，與去年全年水平相比低6.2個百分點，降至24.1%。房地產開發貸款余額11.24萬億元，同比增長11.7%，增速比上月末低1.7個百分點。前三季度，新增房地產開發貸款為1萬億元，占同期各項貸款增量的7.7%，佔比與去年全年佔比相比低了3.9個百分點。

央行辦公廳主任周學東認為，目前是比較合理的佔比。過去房地產熱的時候個人購房貸款增長會非常快，佔比高的時候有些城市甚至超過50%，銀行貸款增量中超過一半流向房地產及購房領域。現在從全國來看，佔比降至24.1%，是相對比較合理的水平。根據多年觀察，25%左右的佔比是比較合理的。過去幾年多數情況下，這一數據都在30%以上。」

與此同時，信託的融資額度也快速下降。11月9月，用益信託網發布10月份集合信託市場報告。據用益金融信託研究院統計，10月共有58家信託公司成立1314款集合信託產品，環比減少27.12%；成立規模為956.67億元，環比減少47.03%。房地產信託規模下降是導致信託規模下降的重要原因，房地產信託共募集資金281.72億元，環比下滑60.47%。報告認為，房地產信託再度收緊以及宏觀經濟下行壓力是影響信託公司展業的重要因素。

多條融資通道幾近被封殺之後，海外融資成了房企「救命稻草」。根據中原地產統計，僅11月5日這一天，房企美元債融資金額就接近20億。9月單月房地產企業海外美元融資37.97億美元，8月為15.8億美元。10月數據顯示，累計已經有13家房企發布了接近50億美元的融資計劃。

中原地產首席分析師張大偉認為，整體看，房地產行業資金緊張，房企抓緊窗口期，大量大額度發行美元債。2019年房企美元債刷新紀錄已成定局。

美元債的井噴對緩解部分企業融資有很大好處。截至11月5日，2019年房企合計海外發布的計劃融資590億美元，相比2018年同期上漲了接近50%。從融資成本看房企融資成本分化，主要在6%-15%之間。

張大偉表示，美元債對於房地產企業來說，並非主要資金來源，整體政策影響看，2019年二季度後房企大額度融資減少，房企搶地現象也開始減少，特別是對於融資渠道較少的企業來說，壓力將非常大。今年特別是下半年開始，房企明顯更加關注資金鏈的安全，房地產市場必須穩定，而穩定房地產最主要的是防止出現金融風險，所以在最近幾個月，針對房地產融資的各方面政策都在規范與收緊。目前看，信託與海外融資，都是規范而不是全面暫停，對於中小房企來說，對於高負債率房企來說，未來預計融資難度將非常大，但是對於大型企業來說，影響相對有限。

⑽ 中國10月新增人民幣貸款8262億元 房地產市場融資環境有所恢復

中新社北京11月10日電 (記者 夏賓)中國央行10日發布的數據顯示，10月份，人民幣貸款增加8262億元(人民幣，下同)，同比多增1364億元；10月末，廣義貨幣(M2)余額233.62萬億元，同比增長8.7%，增速比上月末高0.4個百分點，比上年同期低1.8個百分點。

當天公布的數據還顯示，10月份，社會融資規模增量為1.59萬億元，比上年同期多1970億元，比2019年同期多7219億元；10月末，社會融資規模存量為309.45萬億元，同比增長10%。
中國銀行研究院研究員梁斯表示，10月份，居民部門中長期貸款同比多增162億元，結束了此前連續少增的態勢。一方面，近期房地產市場融資環境有所恢復，房企開發貸和居民房貸的審批投放速度加快，帶動了居民中長期貸款同比多增。但整體看，房地產銷售並未出現明顯反彈，仍然維持負增長態勢。
中國民生銀行首席研究員溫彬認為，整體上看，10月份信貸和社融增速企穩，增量略超預期，體現了金融加大對實體經濟的支持力度。但從結構上看，企業中長期貸款新增不夠理想，政府債券發行雖然有所加快，但仍不及市場預期。
梁斯表示，從後續看，如果11月專項債發行完畢，當月發行規模將超過9000億元，這將對社融帶來一定支撐。同時，隨著年末臨近，財政支出速度加快，會對M2帶來一定支撐。但考慮到疫情再次出現反復，企業信貸需求將受到影響，M2持續大幅反彈概率不大。預計M2和社融增速將保持在「8」「10」區間運行。(完)