房企境內外債券發行規模井噴

❶ 「三道紅線」威力顯現 上半年中型房企融資規模「腰斬」

原標題：「三道紅線」威力顯現 上半年中型房企融資規模「腰斬」

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責任編輯：戚琦琦

❷ 監管層摸排房企境外債到期情況

監管層摸排房企境外債到期情況暫不清楚，建議大家可以多多關注新聞財經最近官方消息。
一、地產債引監管層關注
監管對房企美元債務的擔憂源於近期房地產美元債務頻繁違約。10月以來，幻想年、新力等房企相繼出現美元債違約或延期兌付，房地產美元債市場出現波動。數據顯示，截至10月中旬，35家房企美元債價格跌破90美元，7家房企甚至跌破50美元。與此同時， 中國恆大(03333.HK)的流動性危機是否會引發這家龍頭公司的債務違約也越來越受到關注。10月26日，當代置業發布公告稱，公司10月25日到期的12.85%優先票據未能按時償還票據本金及應計但未支付的利息。該法案的資本規模為2.5億美元，是當代購房者現有的五種美元債券中最大的一種。當代購房者將此次違約歸因於「意外流動性問題」，面臨的不利因素包括宏觀經濟環境、房地產行業環境和新冠肺炎疫情等。受此影響，上述票據本金及應計未付利息的還款安排無法同日達成。
二、國家外管局近日對房企境外債到期情況進行摸排
國家外外管理局上海分局召開會議，對房企境外債到期情況進行摸排，要求在周三前報送今年境外債務到期情況，周五報送今年年底境外債務安排情況，包括到期本息、回購需求、自有資金安排等。多家房企人士告訴記者，本次調查的目的是了解是否存在違約風險。同時強調，這不是新的規定和要求，只是定期調查。
在美元債券發行和再融資窗口短時間內難以明顯恢復的背景下，國內政策端已經颳起了暖風。在包括央行在內的監管部門定下「維護房地產市場健康發展，維護住房消費者合法權益」的基調後，整改信號釋放，房貸、開發貸款也有所放鬆。

❸ 新增涉房貸款佔比壓到30%以下大行人士：未見發文

房企的融資環境日趨收緊。9月28日，相關媒體報道稱，有大行收到通知，監管機構近期要求大型商業銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模，多家大行新增涉房貸款佔比降至30%以下。

證券時報記者就此向多位大行人士求證，有大行分行人士稱，並未收到相關發文，但近期新增涉房貸款額度確有壓縮。

房企開發貸已收緊

個人按揭影響不大

隨著近日監管部門出台房企融資新規，設置「三道紅線」控制房企有息債務的增長，這一新政開始逐步在銀行機構中得到落實。

東部地區一大行高管對記者表示，銀行總行通常會按月確定各地方分支行的新增涉房貸款規模。雖然目前沒有收到總行或者監管部門明確的控制新增涉房貸款的通知，但從近期總行分配給的新增房貸規模看有所壓縮。不過，這也可能是總行在內部各分支行之間的調配變動。

華北地區一大行人士則對記者表示，該行近期壓縮了房地產開發貸款的投放規模，但個人按揭貸款政策並未調整，此輪房地產金融政策的收緊主要針對房企，對個人申請房貸影響不大。

「一般情況下，如果壓縮房地產開發貸款，銀行與房企合作新樓盤的個人按揭貸款或會受影響；但如果是二手房申請個人按揭貸款，則影響不大。總體看，目前我們的個人按揭貸款規模仍很充足，利率水平、放貸時長等並未出現明顯調整。」上述華北地區大行人士對證券時報記者說。

不過，不同地區、不同銀行的情況會略有差異。據相關媒體報道，由於部分銀行信貸額度緊張，在樓市銷售有所火爆的情況下，一些銀行反而呼籲客戶提前償還按揭貸款。

另有大行人士對記者表示，該行年初通常會對各省分支行制定綜合經營計劃，其中包含個人按揭貸款的投放規模目標，由於今年個別城市樓市回暖，某地區分支行僅用半年時間就把全年的個人按揭貸款投放額度用完，使得後續該地區新的個人按揭貸款投放要靠存量移位再貸。

針對監管端收緊銀行涉房貸款規模，貝殼研究院首席分析師許小樂認為，銀行涉房貸款規模佔比設置上限，是從金融端降低地產行業負債的舉措，與地產企業端「三道紅線」降負債形成互補。在此政策下，預計未來銀行體系對於購房者貸款資格審查、貸款額度把控及貸款周期均將更加嚴格，放款周期將繼續延長。而對於媒體報道的多家銀行表示新增涉房貸款佔比將降至30％以下，他認為，在規模限制下銀行涉房貸款額度將主要向首套剛需及合理家庭自住購房需求傾斜。

實際上，今年以來，監管部門持續嚴格落實房地產金融政策。銀保監會近日表示，「房住不炒」政策得到有效貫徹。持續開展30多個重點城市房地產貸款專項檢查，壓縮對杠桿率過高、財務負擔過重房企的過度授信，加大對「首付貸」、消費貸資金流入房市的查處力度，引導銀行資金重點支持棚戶區改造等保障性民生工程和居民合理自住購房需求。房地產金融化泡沫化傾向得到有效遏制，助推房地產民生屬性逐步回歸。

三季度發債規模超預期

四季度融資規模或下降

受融資新規影響，近期房企債券融資超預期發行。貝殼研究院數據顯示，第三季度（截至9月24日，下同），房企境內外債券融資發行307次，融資規模約3247億元，同比增長14%，三季度發債規模刷新歷史記錄。

貝殼研究院高級分析師潘浩指出，從三季度結構來看，8~9月連續兩月環比發債規模下降，且降幅逐步擴大，融資監管影響已初步顯現。

而從9月中上旬的融資數據看，全國房企境內外融資全面井噴。中原地產研究中心的數據顯示，9月中上旬，全國房企境內債券發行超過605億，同比上漲了44%，同時，美元融資也超過60億美元。

中原地產首席分析師張大偉認為，市場傳聞房企融資收緊，所以大量房企在井噴融資，過去幾個月海外資本市場的動盪，基本封死了內地房企海外融資的可能性，對部分房企具有重要意義的海外融資明顯減少，少數融資也面臨高價的可能性。但隨著6月海外疫情的部分緩解和國內房地產市場的平穩，融資窗口再開，房企大額海外融資再次發布。大部分房企為了應對未來可能的市場變化，近期加快儲備資金。對於杠桿率比較高的企業來說，最近融資壓力有所增加。

「8月住建部與央行約談重點房企後，再次向房企釋放『降負債』信號，並下發《試點房地產企業主要經營、財務指標統計監測表》涉及資產負債率等8項指標，其中涵蓋之前網傳『三條紅線』指標項。預計四季度金融監管升級，金融環境趨緊，房企融資高度承壓。」潘浩說。

對於融資收緊的影響，標普全球預計，受惠於銷售市場的穩定化，多數受評開發商應有能力應對政策收緊。預計銀行間市場的再融資額度減少（減至開發商即將到期債券存量的70%~90%）對受評開發商的影響較小。但如果上交所的公司債券發行額度也嚴格削減，則政策收緊對開發商的沖擊會更大。

潘浩表示，四季度融資規模大概率保持環比下降，因此將進一步加大房企銷售端壓力，房企為沖擊年度目標，搶占「中秋十一」雙節假期市場，或多採取促銷政策，用回款對沖融資端壓力。

❹ 銀行、信託通道緊縮逾六成 房企融資凜冬已至

房企的日子越來越艱難。11月6日，國購投資有限公司（以下簡稱：國購投資）發布了《關於法院裁定受理國購投資有限公司及下屬公司重整申請及指定管理人的公告》（以下簡稱：公告），這家「安徽第一大房企」將走向破產重整之路。

根據人民法院公告網消息，截至11月11日，宣告破產的房企已經增加到431家。房企融資接近冰點，同策研究院最新數據顯示，其監測的40家典型上市房企，在10月完成融資金額摺合人民幣235.82億元，環比大幅下跌65.80％。

10月融資額度驟降

根據國購投資2018年度審計報告，截至2018年12月31日，國購投資單體資產總額約為120.08億元，負債總額為126.34億元。國購集團及其下屬公司因流動性問題，陷入債務危機，由此而引發大量的訴訟和執行案件於短期內集中爆發，各公司的銀行賬戶和資產被多家法院凍結、查封，企業生產經營受到重大影響，企業財產面臨被強制執行的風險。

而在國購投資公告的前一天，11月5日，標普全球評級（下稱標普）在發布的報告《中國房地產觀察：融資受限束縛開發商擴張拳腳》中表示，中國房地產開發商正在換擋變速，接受融資環境前所未有收緊的現實。融資受限將抑制購地活動，同時，隨著銷售回籠現金變成越來越重要的一個資金來源，部分開發商將加快銷售步伐。標普預計2020年全年全國商品住宅銷售額增速將放緩至0%-5%，主要靠基本面較好的城市的穩健住房需求支撐。作為需求指標的銷售面積近幾個月已重新恢復增長。雖然2019年上半年房地產銷售表現強勁幾乎都歸功於房價上漲，但8月以來全國累計商品住宅銷售面積已重返正增長區間。

同策研究院最新數據顯示，其監測的40家上市房企，在10月完成融資金額235.82億元，環比大幅下跌65.80％。而且，多個融資渠道的融資額均跌至冰點。數據顯示，10月，房地產企業發行公司債摺合人民幣101.08億元，環比減少35.14％；通過發行超短期融資券、向金融機構借款、發行優先永續債券等方式，融資金額60.93億元，環比減少67.12％；通過境內銀行貸款融資40.45億元，環比減少74.79％。

克而瑞地產的研究數據則顯示，10月份，95家典型房企的融資總額為864.87億元，環比下降24.5%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對21世紀經濟報道記者表示，融資金額大幅下滑更多是季節性因素，因為年關將至，房企開工意願減弱，導致需求減少。不過，不可否認的是，房企確實面臨較大的融資壓力，隨著政策加碼，「缺錢」可能會是一種常態。

海外融資成救命稻草

銀行的房地產開發貸款也明顯收縮。

央行公布的數據顯示，房地產領域貸款增速則連續14個月回落，9月末，人民幣房地產貸款余額為43.3萬億元，同比增速為15.6%。前三季度，新增人民幣房地產貸款4.6萬億元，占同期人民幣新增貸款量的33.7%，與去年全年水平相比低6.2個百分點，降至24.1%。房地產開發貸款余額11.24萬億元，同比增長11.7%，增速比上月末低1.7個百分點。前三季度，新增房地產開發貸款為1萬億元，占同期各項貸款增量的7.7%，佔比與去年全年佔比相比低了3.9個百分點。

央行辦公廳主任周學東認為，目前是比較合理的佔比。過去房地產熱的時候個人購房貸款增長會非常快，佔比高的時候有些城市甚至超過50%，銀行貸款增量中超過一半流向房地產及購房領域。現在從全國來看，佔比降至24.1%，是相對比較合理的水平。根據多年觀察，25%左右的佔比是比較合理的。過去幾年多數情況下，這一數據都在30%以上。」

與此同時，信託的融資額度也快速下降。11月9月，用益信託網發布10月份集合信託市場報告。據用益金融信託研究院統計，10月共有58家信託公司成立1314款集合信託產品，環比減少27.12%；成立規模為956.67億元，環比減少47.03%。房地產信託規模下降是導致信託規模下降的重要原因，房地產信託共募集資金281.72億元，環比下滑60.47%。報告認為，房地產信託再度收緊以及宏觀經濟下行壓力是影響信託公司展業的重要因素。

多條融資通道幾近被封殺之後，海外融資成了房企「救命稻草」。根據中原地產統計，僅11月5日這一天，房企美元債融資金額就接近20億。9月單月房地產企業海外美元融資37.97億美元，8月為15.8億美元。10月數據顯示，累計已經有13家房企發布了接近50億美元的融資計劃。

中原地產首席分析師張大偉認為，整體看，房地產行業資金緊張，房企抓緊窗口期，大量大額度發行美元債。2019年房企美元債刷新紀錄已成定局。

美元債的井噴對緩解部分企業融資有很大好處。截至11月5日，2019年房企合計海外發布的計劃融資590億美元，相比2018年同期上漲了接近50%。從融資成本看房企融資成本分化，主要在6%-15%之間。

張大偉表示，美元債對於房地產企業來說，並非主要資金來源，整體政策影響看，2019年二季度後房企大額度融資減少，房企搶地現象也開始減少，特別是對於融資渠道較少的企業來說，壓力將非常大。今年特別是下半年開始，房企明顯更加關注資金鏈的安全，房地產市場必須穩定，而穩定房地產最主要的是防止出現金融風險，所以在最近幾個月，針對房地產融資的各方面政策都在規范與收緊。目前看，信託與海外融資，都是規范而不是全面暫停，對於中小房企來說，對於高負債率房企來說，未來預計融資難度將非常大，但是對於大型企業來說，影響相對有限。

❺ 部委多次喊話防範房地產金融風險

錯過了去年的「金九銀十」之後，樓市在2019年春節後喜迎一波「小陽春」行情。然而，過去3個月里異常活躍的房地產企業所期盼的火熱盛夏並沒有如期而至，取而代之的是融資政策收緊。
7月12日，發改委發布《國家發展改革委辦公廳關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，要求房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。繼5月17日銀保監會出台23號文重申嚴格監管房地產融資後，這是兩個月內出台的第二份明確收緊房企融資的標志性文件。
「哪裡有漏洞堵哪裡。」同策研究院總監張宏偉接受《華夏時報》記者采訪時表示，5月銀保監會發文之後，國內融資環境收得比較緊，因此房企境外融資最近出現了小井噴，尤其是7月份已經發行了100億左右的美元債。
此時發改委再對海外發債進行規范管理，無疑是從兩頭堵住了房企融資輸血的通路。中原地產首席分析師張大偉認為，2019年第二季度大量房企的大額度融資將會減少，搶地現象也將退燒，尤其對於融資渠道較少的企業來說壓力非常大。
收緊融資的「天羅地網」
事實上，「小陽春」的出現正是由於信貸的寬松。2019年一季度，人民幣貸款增加5.81萬億元，同比多增9526億元，而2018年一季度的這兩個數據分別為4.86萬億和6339億元。分部門看，以個人住房按揭貸款為主的住戶部門貸款增加1.81萬億元，去年同期只有1.75萬億元。
同理，樓市收緊的信號也由信貸發出。5月中旬，銀保監會發布23號文，要求對表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資、違規向「四證」不全的房地產開發項目提供融資等房地產金融亂象進行重點監管。據統計，上半年各地銀保監會就金融機構資金違規進入樓市開出的罰單超過70張。
房企就此迎來了一個「黑五月」。據同策研究院監測，2019年5月40家典型上市房企完成融資總額共計367.99億元，相較於4月融資總額下降52.07%，僅有2筆融資額度來自境外。其中信託貸款佔比最重，總額100億元，環比上漲32.76%；其次是公司債，總額95.85億元，較上月大幅下降79.74%。
盡管公司債、ABS融資遭到暫停的消息未獲證實，但市場早已風聲鶴唳，草木皆兵。7月11日市場傳言光大信託和國投泰康信託暫停所有房地產類項目募集，盡管兩家公司先後回應稱實為「余額管控」，但市場轉冷的氣息早已彌漫開來。
然而，6月的融資數據卻逆勢走高。40家典型上市房企完成611.60億元融資，比5月高出了66.2%，一些公司不得不出售項目，通過股權交易回血。其中9筆公司債中8筆是美元債，融資總額224.62億元，環比大幅上漲588%。背後的代價亦十分高昂，境外融資的票面利率普遍比境內融資高，因此房企總體融資成本提高到7%-8%左右，其中中南建設在境外發行了一筆債券，票面利率甚至達到10.88%。
這一紀錄很快就被超越了。7月11日，泰禾集團發行了一筆美元票據，利率高達15%。中原地產研究中心統計數據顯示，2019年7月以來，房企美元融資計劃已經高達170億美元，刷新了歷史紀錄。盡管成本升高，融資對於房企來說卻是不能放棄的選擇，因為2019年是償債高峰期之一，他們不得不借新還舊，以解決面臨的巨大資金壓力。
房地產金融化帶來高風險
一切早有端倪。
4月17日，銀保監會官網發文指出要繼續遏制房地產泡沫化，控制居民杠桿率過快增長。5月25日，銀保監會主席郭樹清在「2019清華五道口全球金融論壇」發表書面致辭指出，要特別警惕境外資金的大進大出和「熱錢」炒作，堅決避免出現房地產和金融資產泡沫。
6月13日，在第十一屆陸家嘴論壇上的開幕致辭中，他更直指房地產金融化的問題：近些年來，我國一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升，相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平。更嚴重的是，新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域。房地產業過度融資，不僅擠占其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。歷史證明，凡是過度依賴房地產實現和維持經濟繁榮的國家和地區，最終都要付出沉重代價。凡是靠投資投機房地產來理財的居民和企業，最終都會發現其實很不劃算。
「收緊融資是因為房地產的風險，尤其是房地產的金融風險在增加。」中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛對《華夏時報》記者表示。在近期發表的2018年中國城市競爭力報告中他的團隊指出，中國居民部門的負債與國際水平比較比率相對較低，尚未出現大的金融風險。不過，值得注意的是企業部門的房地產金融風險正在快速積累，房地產開發企業資產負債率雖有所下降，但總體較高，不良資產率也在快速上升。另外，房地產開發企業的速動比率和現金流動負債比率均低於安全標准，極易引發企業流動性危機。
2019年，過去在房地產政策內容里很少提及的房地產金融風險被密集點名。據統計，中央各部委今年已針對防範房地產金融風險累計發布過15次講話或政策。
樓市地市雙發燒
而房地產市場當中，風險來自於信貸寬松帶來的樓市和地市雙雙升溫。
樓市量價齊漲。根據統計局數據，2019年4月，新建住宅出現了最近4年最高的67城市房價上漲，一二線城市二手房依然明顯上漲，部分三線城市二手房價格上漲幅度也有擴大。緯房指數監測則顯示，2019年3月，142個樣本城市房價平均環比上漲0.344%，10大重點城市二手住房成交量指數超過了前期2017年3月的高點，成為2017年以來的成交量指數最高值。
地市更是持續火熱。根據中原地產研究中心統計，截至6月，2019年上半年50大城市合計賣地20034.4億。在一季度低迷的情況下，二季度土地市場全面復甦，全國土地市場熱度推動熱點城市賣地收入刷新歷史同期紀錄。賣地最多的杭州土地出讓金額達到1444.5億，武漢、北京分別為948.8億和933.3億，蘇州為836.8億。
一些二線城市接連出現百億土拍：4月24日，蘇州土拍一日吸金135.7億元，誕生了吳中區太湖新城板塊和尹山湖板塊的兩個新地王；6月27日，合肥出讓13宗1355.35 畝地，攬金132.43 億元；同一天，武漢集中出讓12宗地塊，也拍出93.5億元的價格。一線城市中，深圳6月24日集中拍賣5宗宅地，成交總價高達223.84億元，這也是深圳近20年來最大的一次土拍。6月的土地市場中，一二線城市單月賣地過百億的城市多達13個，這也是最近一年的高點。
顯然，「小陽春」期間融資難度降低，房企資金面壓力緩解後，拿地積極性明顯提高，戰略布局增量也有所加大。因此盡管未出現地王頻出的現象，但市場預期已經開始有所變化。倪鵬飛對此指出，當前流入房地產的資金收緊，無論對樓市還是對土地市場都起到抑製作用，對房地產投資的抑制更為直接。
尚未真正過冬
張宏偉指出，今年樓市調控的基調是穩房價、穩預期，所以信貸寬松對市場影響比較大。從房地產金融對宏觀經濟影響的角度考量，過去2016-2018年三年當中，一二三四線的不同城市房價都快速上漲了一波，需要好幾年的時間去消化過去漲幅帶來的城市發展的壓力。因此，居民杠桿還是要進一步降下來，不然金融風險還是會繼續積累，必然要通過穩地價、穩房價、穩預期來控制系統性風險，在當前這個階段的政策必然有一些維穩的動作。
不過，趨嚴的監管政策之下，房企融資是否真的立刻進入冬天了呢？目前的答案尚未可知。
「當前房企融資仍然在高位。」張大偉向《華夏時報》記者指出。首先中型房企依然在非常明顯的拿地加速過程中，拿地多也推動了房地產企業的融資需求；另外，因為房企缺血過多，目前房企融資難度雖然比較大，但融資需求依然井噴。
在他看來，美元債對於房地產企業來說並非是主要資金來源，只有部分企業特別是在港上市房企發行美元債較多。在7月份已經過去的11天當中，全國有超過20家房企發行了接近150億美元的美元債，可見收緊美元債的政策預期早就出現。
他進一步表示，從整體看雖然最近房地產企業面臨資金面的多重管制與收緊，但這些政策都不是一刀切暫停，而是加強監管。也就是說對於正常融資沒有影響，但對於大額度融資將會開始明顯收緊。

❻ 疫情防控下房企境內外融資計劃繼續井噴

繼1月完成融資總額激增，特別是境外融資大爆發後，2月受新冠肺炎疫情影響，境外融資大幅回落，40家典型房企完成融資總額大跌。不過，從整體房企發布的融資公告情況看(包括已完成發行和已公布計劃但尚未完成的)，在銷售承壓及償債壓力的背景下，2月房企境內外融資規模繼續井噴。
同策研究院的數據顯示，2月，40家典型上市房企共完成融資金額摺合人民幣共計477.90億元，環比下跌60.34%，主要原因為境外美元債的減少。其中，債權融資金額390.01億元，占房企融資總量的81.61%，環比減少65.03%。在已披露的數據中，優質房企的融資成本有所下降，多數低於6.5%，在融資環境險峻的情況下融資優勢凸顯。
盡管受疫情影響，40家典型房企已經完成融資總額大幅減少，但是從整體房企發布融資公告的情況看(包括已發行完成和計劃尚未完成的)，2月全行業境內外融資規模繼續井噴。中原地產首席分析師張大偉統計，2月以來，房企發布的美元融資計劃再次超過100億美元。不僅海外融資加速，更在國內大量發布數百億公募債等計劃，多家房企發行了過去很少見的短期債。
「房企都擔憂銷售壓力，對於加大融資力度，大部分融資成本雖然增加，但境內外的融資額增加，有利於緩解企業資金鏈壓力。」張大偉說，特別是預期2、3月份銷售放緩，帶來資金壓力將越來越大，房企最近在增加一切融資手段，盡量大額度融資，長短期、境內外、成本高低的融資全面井噴。
華泰證券根據Wind發債數據統計也顯示，境內債方面，2月在短融中票的帶動下，發債規模363億元，同比增長50%，終結同比五連降；境外債方面，1月高峰後2月回落，1~2月累計發行1523億元，同比增長3%，已佔去年發行量的28%。另外，1~2月，高評級地產債發行佔比由去年全年的45%躍升至64%，「融資集中度」提升趨勢再度強化，同時，優質房企發債成本大幅降低。
華泰證券房地產行業研究團隊認為，2020年房企境內債到期壓力提升，三季度開始連續6個季度到期量超過1200億元，疊加新冠肺炎疫情對銷售回款的沖擊，需要政策適度對沖。從數據上看，地產融資改善已經在付諸實踐，「融資集中度」提升趨勢下龍頭房企優勢更加凸顯。
值得注意的是，多地出台的紓困房企穩地產政策中提出對符合條件房企加大信貸支持力度，住建部2月26日發通知推動企業開復工時也表示，鼓勵商業銀行對信用評定優良的企業，在授信額度、質押融資、貸款利率等方面給予支持。
不過，同策研究院研究員陳朦朦認為，雖然整體流動性寬松、貸款利率下行等政策有助於緩解地產融資壓力，但融資窗口僅為短期放鬆，並不意味著地產融資環境的長久改善。同時，作為房企重要資金補充的美元債發行因疫情影響而減少，將使得中國房企融資更加艱難。短期來看，各大房企應把握融資窗口，拓寬融資渠道，為未來做足資金儲備。

❼ 兩部委召開座談會形成房企融資規則 業內稱窗口指導概率大

雖然是為了防範房地產金融風險，但是在市場看來，形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則，仍是一種融資收緊信號。
8月23日，住房城鄉建設部、央行官方網站發布消息顯示，8月20日，住房城鄉建設部、中國人民銀行（簡稱「央行」）在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。根據消息，住房城鄉建設部、央行會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。
形成重點房企資金監測和融資管理規則
會議認為，黨的十九大以來，有關部門和地方貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，落實城市主體責任，穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產調控政策的連續性、穩定性，穩妥實施房地產長效機制，房地產市場保持了平穩健康發展。
會議指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，央行、住房城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。
會議強調，市場化、規則化、透明化的融資規則，有利於房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利於推動房地產行業長期穩健運行，防範化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。
對此，中原地產首席分析師張大偉認為，從會議內容來看，座談會主要涉及了部分房企的融資，也提及了政策調控的穩定性，調控的目的是房地產市場的健康平穩。
中原地產研究中心統計數據顯示，8月中上旬，房地產行業信用債發行規模高達261億元，在年內處於高位。同時，年內房企已經累計發行債券811隻，合計融資額高達6242億元。7月份以來，房企更是密集發布大額融資，刷新歷史同期紀錄。張大偉表示，房企融資井噴是增加融資規則的主要原因，避免房企過度融資，出現金融風險。
不過，張大偉也指出，會議內容只提及了形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則，哪些房企在政策關注范圍，融資管理規則的具體內容暫時未公開，對於執行的影響還需觀察。
融資管理規則或與網傳「345新規」有關
房企融資管理規則的具體內容是什麼？住房城鄉建設部、央行官方網站並未披露。但是市場猜測，或與此前盛傳的「345新規」有關。
近日，網傳監管部門出台「345新規」，旨在控制房企有息負債規模。8月19日有媒體進一步報道，央行、住建部將召集部分房地產公司8月20日起在北京面談，或為了解行業對融資新規的反應，當時亦有房企人士證實。
何為「345新規」？據財經類媒體報道，「345新規」對房企按「紅-橙-黃-綠」四檔管理，並設置了「三道紅線」，具體為剔除預收款後的資產負債率大於 70%、凈負債率大於100%、現金短債比小於1倍；以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。
具體來看，如果「三線」均超出閾值為「紅色檔」，有息負債規模不得增加；「二線」超出閾值為「橙色檔」，有息負債規模年增速不得超過5%；「一線」超出閾值為「黃色檔」，有息負債規模年增速不得超過10%；「三線」均未超出閾值為「綠色檔」，有息負債規模年增速不得超過15%。
有TOP10房企相關人士告訴新京報記者，此前已經收到融資新規的通知，但是沒有收到正式的政策性文件，同時也收到開會通知，與金融監管升級有關。
一位不願具名的華東房企集團副總裁表示，傳聞中的「345新規」可能是有的，個人理解可能窗口指導的概率更大。「但是，我理解並不是網上所說的為了收緊房企融資，更多是為了防範房地產企業系統性金融風險，尤其是華夏、泰禾等事件，引發對頭部房企的金融風險擔憂。」
在具體執行層面上，「針對全行業的政策規定可能性不大，也不會一刀切，但有了這些紅線，金融機構對其他企業也會參考或者參照執行，這樣既不影響現有的政策執行，也有利於逐漸化解和降低企業負債與金融風險。」 上述副總裁認為，可能更多是針對大型企業，尤其是上市公司，畢竟他們的數據更系統、完整、可追溯。很多中小房企是沒有清晰的年報和數據的，央行也很難直接管控和窗口指導，因此，畫出一些紅線，讓金融機構自己斟酌執行，更具有可行性和靈活性。
雖然是為了防範房地產金融風險，但是在市場看來，形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則，仍是一種融資收緊信號。58安居客房產研究院分院院長張波表示，下半年房企融資的「好日子」已經基本結束，整體很難再有類似上半年的低成本融資水平，即使是財務穩健的房企也會面臨這一挑戰。在國內大循環為主的發展導向上，未來房地產融資收緊將是大概率事件。

❽ 4月來房企海外融資基本停滯，資產證券化產品成資金重要來源

4月以來，各大房企海外融資基本停滯。某地產數據顯示，3月房企發布了19宗海外融資，合計融資額約56億美元，相比1－2月百億美元級的融資額已經明顯銳減。在此背景下，境內股權融資、永續債、資產證券化產品等成為房企補充資金的重要來源。
海外融資驟減
貝殼找房數據顯示，受4月單月海外債券發行量減少的影響，2020年1－4月海外債券金額佔比較2019年同期下降13％，為近十年第三低位。
對於房企海外融資驟減的原因，中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林對中國證券報記者表示，主要是受疫情影響，相關投行人員難以正常工作。同時，在海外疫情沒有得到有效控制的情況下，投資人對經濟運行不確定性的考慮等因素均會影響債券發行。
盤和林指出，近年來美元債成了國內房企的「香餑餑」，一方面可以獲取維持生產經營的需要資金；同時，通過發行美元新債用於還舊賬。但採取這種解燃眉之急方式，後期會面臨巨大的壓力。
中國證券報記者梳理發現，從融資利率看，房企海外融資利率普遍超過10％，部分房企的融資利率超過15％。即便如此，在融資收緊的背景下，作為緩解資金壓力的一個重要手段，近年來房企海外融資規模逐步攀升，單月融資規模超過100億美元成為「家常便飯」。
值得注意的是，海外融資驟減影響了房企總體融資規模，也拉低了房企融資整體成本。
某數據研究中心數據顯示，4月份95家典型房企的融資總額為1104．39億元，同比下降16．2％。其中，房企的發債總額為309．3億元，同比下降63．8％。當月融資成本為3．93％，環比下降0．71個百分點；主要是本月無境外債發行，結構性拉低了融資成本。同時，境內超短融發行量增加。
境內ABS發行井噴
房企海外融資幾近冰點，但境內的股權融資、永續債、資產證券化發行環比上漲幅度較大。特別是資產證券化產品，由於公司債、中期票據等發行門檻相對較高，且額度有限，資產證券化產品成為不少公司補充資金的重要來源。
據某數據研究中心監測的數據，4月份華發股份、龍湖、新城、榮盛發展、藍光等ABS產品獲批發行。
不少房企獲批的ABS為長租房資金支持專項計劃。以融創中國為例，「華金證券——上海香溢花城長租公寓資產支持專項計劃」近日獲上交所通過。該債券品種為ABS，發行規模為5．01億元。該債券發行人為上海昊川置業有限公司、上海驤遠投資控股有限公司，實際控制人為融創中國。
從境內發債規模看，某數據研究中心指出，4月發債最高的企業為萬達集團，發債總量為50億元，是一筆融資利率為4．89％的中期票據。此外，融創中國本月發行了一筆4年期40億元的公司債，利率水平4．78％左右。
諸葛找房分析師王小嬙指出，長期看，房企融資大幅寬松的可能性較小，房企需要把握住融資機遇。短期看，海外融資難以恢復，房企融資將以國內銀行貸款、信託、發行公司債為主，ABS產品短期將受熱捧。
王小嬙指出，4月以來各大房企海外融資大幅波動。而國內為扶持企業，融資環境略顯寬松，房企紛紛選擇成本較低的國內債進行融資。去年5月金融監管收緊後，資產證券化產品發行難度增大。為扶持企業，目前整體融資環境放鬆，而資產證券化產品的額度相對公司債、中期票據較高。在此背景下，多家房企盤活存量資產進行融資。
值得注意的是，在債務到期規模較大的情況下，房企為了自身發展，聯合拿地、聯合開發、聯合銷售成為減輕壓力的一項舉措。4月29日，北京大興西紅門2宗地塊出讓，總建築面積8．46萬平方米，最終以66．8億元出讓。首開＋龍湖聯合體、新城各競得1宗地塊。
（原題為《4月來房企海外融資基本停滯資產證券化等產品成「香餑餑」》）

❾ 新增涉房信貸佔比不超30%並非新政 政策收緊前房企搶跑融資

房企融資政策近期成為各方關注的焦點。同時，年底銀行房貸放款速度會否受到房地產融資政策的影響？針對監管要求大行控制涉房信貸增速的消息，中證君詢問了多家銀行，均表示未收到收緊貸款增速佔比的相關通知。同時有全國性股份制銀行人士指出，對其所在的銀行來說，涉房新增貸款佔比不超過30%是2018年以來一直執行的要求，由此推測相關要求可能為部分超標銀行的窗口指導。

年初即已表態

值得注意的是，今年1月16日，央行金融市場司司長鄒瀾曾表示，要繼續嚴格控制房地產在新增信貸資源上的佔比。

記者了解到，銀行近年來一直有針對涉房新增貸款佔比的限制，雖未有明文，但各家銀行基本都遵守這一規定。

上市銀行涉房信貸主要有兩個部分，分別是住房按揭貸款和對公業務中的房地產貸款，後者俗稱「開發貸」。從2020年上市銀行中報來看，六大國有銀行中，涉房新增信貸佔比均較2019年年年末有所下降，僅中行新增涉房新增貸款佔比超過30%。

股份制銀行中雖有部分銀行上半年新增涉房新增貸款佔比超過30%，但由於整體體量較小，對行業融資影響或有限。

前述股份制銀行人士指出，目前監管對於房地產融資整體態度為「穩中從緊」，對於銀行表內廣義口徑房地產貸款融資進行限額管理，對增速和增量佔比進行控制，納入MPA考核。包括但不限於永續類債券發行暫停，存量債券到期減量續作，嚴控信貸資金繞道建築業或其他行業流向房地產等。

多地房貸額度充足

「春江水暖鴨先知」，大中城市的房地產中介是對銀行貸款最為敏感的人群。中證君詢問了北京、上海等多地地產中介，其普遍反映，當地目前未聽到房貸收緊的信息，但臨近年底，不排除部分額度緊張的地區放款時間會變長。

在北京，由於嚴格的信貸杠桿限制，客戶能夠從銀行獲得的貸款總額非常有限。或許是受今年疫情影響，各大銀行加大了對符合條件的購房者的信貸支持。今年以來，各家銀行放貸尤其是商業貸款的時間明顯縮短，總體來看額度充足。

一位北京地區資深中介對中證君表示，今年銀行房貸額度都很充足。從之前的放款情況看，今年走的商業貸款的單子通常過完戶兩三天就放款了，特別快，正常應該是1個月。他同時認為，按照目前的進度，以往每年年底出現的卡額度的現象今年不大可能出現。

上海地區一位中介對中證君表示，從他們了解的情況來看，上海地區今年房貸額度較為充足，不過臨近年底，可能會出現放款時間變長的情況，但應該不至於卡額度。

短期壓力或被誇大

受融資「三條紅線」以及部分房企融資情況暴露影響，各界高度關注房地產融資問題。實際上，從近期的融資情況來看，房企融資並未受到非常大的影響，盡管近期成本有所上升，但在一段時期內仍然處於中低水平。

近年來的一個趨勢是，中大型房企融資越來越依靠發債。從發債情況可以一窺房企融資難易程度和成本情況。

某研究院統計整理數據顯示，2020年第三季度，境內外債券融資發行307次，融資規模約3247億元，同比增長14%，發債規模刷新歷史紀錄。貝殼研究院認為，下半年監管部門已多次釋放監管升級、金融收緊的信號，三季度作為收緊的過渡期仍保持較高的發債規模，預計四季度增速會有所下滑。

從三季度結構來看，八九兩月環比發債規模下降，且降幅逐步擴大，融資監管影響已初步顯現。預計四季度融資規模大概率保持環比下降，因此將進一步加大房企銷售端壓力。房企為沖擊年度目標，搶佔中秋、十一雙節假期市場，或多採用促銷政策，用回款對沖融資端壓力。

從票面利率來看，三季度境內外融資利率走高。與上半年融資利率下降趨勢不同，三季度境內外票面利率明顯上漲，但從長期角度看仍保持中低水平。融資環境趨緊與房企融資需求居高，助推債券利率增高，融資低利率窗口期已過，預計四季度融資利率或將保持增長態勢。

從發行期限來看，三季度境內外債券融資發行期限相對穩定，有小幅波動。境內債券發行期限有小幅上漲，保持了上漲趨勢；境外方面，債券發行期限小幅降低，外部環境高度不確定性保持，境外債市四季度短期債務佔比或將大幅上升。

某地產首席分析師張大偉表示，首先，從目前的實際執行情況看，房企融資的難度處於歷史最低水平，平均融資利潤也非常低，平均融資成本票面利率集中在4%-5%左右，遠遠低於去年同期的6%-8%。其次，房企抓緊融資，避免政策變動。從房企融資看，越來越重視境內融資。第三，整體看，境內房地產銷售有所緩和，大部分企業銷售增加，但房企依然在盡量大額度融資。大部分房企為了應對可能的市場變化，加快儲備資金。對於杠桿率比較高的企業來說，最近融資壓力有所增加，但也有應對之策，加強銷售加快回款或是選項之一。

❿ 「三道紅線」持續發酵 房企信用風險持續分化

密集出售資產、降價促銷、分拆物業上市、引進戰略投資者……房地產行業正在發生的絕大部分現象,背後都能追溯到一個共同的原因,即「三道紅線」融資新規。
「預期高負債房企的資金鏈斷裂風險及債務接續壓力將進一步加大。」聯合資信評估股份有限公司工商評級部高級分析師楊棟表示,隨著行業融資政策的進一步收緊,對於高負債房企,全年銷售及回款情況或難有增長,項目股權出售及資產盤活具有較大不確定性。
至於危機自救的辦法,楊棟表示,可通過促銷售、快周轉、出售股權、引入戰略投資者、合作開發等方式降杠桿減負債。
融資新規持續發酵
1月是房地產行業傳統的發債高峰期,然而,這一傳統在2021年被打破。
當前,房地產行業融資規模顯著下降。根據貝殼研究院統計,2021年1月房企境內外債券融資累計約1630億元,同比下降5.3%,2020年1月最後一周正值春節假期休市期,在減少一周交易日的情況下,今年首月發債規模未能超越上年同期。
自從2017年以來,房地產行業在新年首月的融資規模呈現大幅上漲趨勢,比如,2020年首月發債規模為1721億元,為全年峰值。貝殼研究院認為,歷年首月均為房企債券融資的高峰,2021年首月債市火熱符合傳統發債節奏,但發債規模受融資新規影響低於市場預期。
2011年1月至2020年1月房企債券融資規模

數據來源:wind,貝殼研究院整理
不過,縱觀去年的融資情況,融資增速已經有放緩態勢。根據貝殼研究院統計,2020年房企境內外債券融資累計約12132億元人民幣,累計同比增長3%,累計增幅較2019年同期收窄10個百分點。
融資規模下降背後是不斷收緊的政策環境。去年8月20日,監管機構首次提出「三道紅線」政策,今年初,央行、住建部再次舉行座談會,「三道紅線」的試點房企有望進一步擴圍。
除了三個負債指標(剔除預收賬款後的資產負債率大於70%/凈負債率大於100%/現金短債比小於1倍),融資新規的實施細節更加嚴苛。楊棟表示,雖然具體的實施細則目前尚未正式出台,但新規實施情況主要有以下幾方面:
1. ? 從2020年10月份開始,試點企業每月15日前需填報參股未並表住宅地產項目、明股實債融資、供應鏈資產證券化產品、合作方股東投入凈額、其他房地產相關表外有息負債等五項表外相關負債情況。對於房地產各種融資渠道、表內表外全面覆蓋;
2. ? 2 個觀察指標:拿地銷售比不高於40%,連續三年經營性現金流為負,需要對拿地資金來源等做解釋;
3. ? 永續債券統計口徑:2020年8月以前發行的永續債券可作為權益計算杠桿率等指標,2020年8月後發行的計入所有者權益的永續債券在計算總資產、凈資產等科目時應予以剔除。
隨著融資新規的逐步實施,房企融資規模還將呈現下降趨勢。貝殼研究院認為,2021年在擴大適用融資新規的影響下,更多房企主動「降負」,全年融資規模將保持低位,中小型房企或將率先感受到債市的緊張壓力。
房企信用風險持續分化
萬科集團董事會主席郁亮說,「三道紅線」將改變行業游戲規則,那這種改變主要體現在哪些方面呢?
「不同規模、經營及財務策略的房企信用風險持續分化。」這是楊棟給出的回答。
實際上,房地產行業的違規規模在明顯增加。國泰君安認為,2020年以來,新華聯(000620,股吧)、泰禾、天房及三盛宏業先後發生違約,地產行業合計違約本息金額148.84億元,超出2018-2019的違約水平。其中,Top50房企泰禾集團(000732,股吧)共有6支債券發生違約,合計違約本息116.77億元。

據中信證券(600030,股吧)統計,目前,境內發債房企中已發生債券實質違約共9家,其中僅泰禾集團曾屬第一梯隊房企,多數中小型房企違約均與多元化投資失敗相關。
國泰君安認為,由於債券市場是限制融資的直接抓手,地產債一級市場發行量預計將會萎縮,未來擇券機會將更多從二級市場中挖掘。該機構建議投資者規避紅檔、橙檔並且土儲不豐富房企以及小規模房企。
楊棟認為,融資新規導致金融機構在房企融資業務額度和貸款用途把控方面將更加謹慎,投資人投資偏好較為謹慎,逐步向經營穩健低負債的企業傾斜。
不同房企債務壓力不同,楊棟認為,高周轉、項目布局好、債務負擔輕的龍頭房企依靠自身規模優勢,地位將更加穩固;高杠桿房企將會收縮業務擴張模式,減緩發展速度;中小房企通過加杠桿實現彎道超車的情況將更加難以實現,銷售趨緩、去化不佳的中小房企信用風險加大。
高負債房企銷售或難有增長
高負債房企無論是發展速度還是規模,都更令外界關注,尤其融資環境收緊疊加房企償債高峰來臨,對高負債房企而言無疑是一記重擊。
貝殼研究院數據顯示,2020年償債規模約9154億,同比增長28.7%,2021年到期債務規模(不含2021年將發行的超短期債券)預計將達12448億元,同比增長36%,歷史性突破萬億大關,直達1.2萬億元規模,房企償債壓力繼續攀升。
房企到期債券規模(按存量債券統計) (CNY)

數據來源:wind,貝殼研究院整理
楊棟認為,高負債房企,以及合作開發比較多、擔保規模大、資產證券化較多的企業,將面臨融資渠道收緊的困境。「三道紅線」限制了有息債務規模增速,高負債房企的新增債務主要用於借新還舊,依靠融資獲取土地及擴張的可能性受到限制。
尤其是土儲不豐富的高負債房企,國泰君安認為,這類房企一方面受政策限制難以大規模舉債,債務滾續及土地投資受限;另一方面土儲的匱乏又制約其經營性現金流的增長,在面對到期回售壓力時,可能會出現資金鏈斷裂的問題,存在一定的信用風險。
楊棟認為,隨著行業融資政策的進一步收緊,對於高負債房企,全年銷售及回款情況或難有增長,項目股權出售及資產盤活具有較大不確定性,資金鏈斷裂風險及債務接續壓力進一步加大。
對高負債企業,當務之急是增加現金流,對此,楊棟認為,首要措施是快銷售、高周轉,其次是通過出售股權盤活資產回籠資金,快速降杠桿。
實際上,房企轉讓資產的力度在快速增加。根據北京產權交易所的公開信息,11月,房地產行業產權轉讓項目共有23個,遠超前10月總和,其中,央企轉讓地產項目股權項目19個,佔比近八成。
近期房企子公司股權轉讓案例

來源:聯合資信
合作開發和引入戰略投資者也是降負債的重要方式,其他方式還包括資產分拆或上市。比如,2020年以來,房企積極拆分物業公司赴港上市,就是對降負債的反應。