土地儲備專項債券信用評級報告

⑴ 土地儲備機構如何規范使用土地儲備專項債券資金

《中華人民共和國營業稅暫行條例》和《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》，只對轉讓土地使用權徵收營業稅，土地使用權的出讓是不征營業稅的。土地儲備中心是代表國家對土地進行管理的，其拍賣土地行為屬於國有土地使用權的出讓，因此是不徵收營業稅的。但按照《中華人民共和國印花稅暫行條例》，土地儲備中心和土地受讓方應按產權轉移書據各繳納萬分之五的印花稅。契稅對買受方徵收的一種稅，因此，土地儲備中心拍賣土地，只對土地受讓方徵收契稅，土地儲備中心不征。

⑵ 土地儲備專項債券會計科目怎樣處理

《土地儲備資金會計核算辦法》沒有土地儲備債券核算的相關規定；
建議增設「應付債券」科目，參照企業會計准則，對土地儲備專項債券的本金、利息等進行詳細核算。

⑶ 土地儲備出新政！按項目實行全周期預算管理

6月21日，財政部、自然資源部發布《土地儲備項目預算管理辦法（試行）》，試點在土地儲備領域按項目實行全生命周期預算管理。
首批試點地區包括北京、天津、河北、河南、山東、浙江（含寧波）、廈門等7省（市），以後年度視情況逐步擴大試點范圍。試點地區可以自行選擇市縣（區）開展試點。各省分配專項債務限額時可以對開展試點的市縣（區）予以適當傾斜。
此外，土地儲備機構根據土地儲備項目收支平衡情況，分類提出資金安排建議。其中，專項債券發行規模不得超過項目預期土地出讓收入的70%。

▲首批試點地區及土地儲備專項債發行情況 數據來源：記者整理 鄒利制圖
紹興曾探索相關制度改革
文件指出，為規范土地儲備項目預算管理，健全土地儲備專項債券項目控制機制，有效防控專項債務風險，促進地方經濟持續健康發展，試點在土地儲備領域按項目實行全生命周期預算管理。
根據管理辦法，土地儲備項目是指有關主管部門根據國民經濟與社會發展規劃、國土空間規劃等，將擬收儲或入庫土地按照宗地、區域、工作時序、資金平衡等條件適當劃分並納入土地儲備三年滾動計劃和年度土地儲備計劃後形成的管理基本單元。土地儲備項目可以包含一宗地或多宗地；包含多宗地的，應當符合地域相近、整體推進的要求。
記者注意到，2018年，浙江省紹興市曾開展過土地儲備出讓預算管理制度改革試點，探索全生命周期管理的專項債券管理路徑。
據浙江省財政廳有關負責人介紹，試點工作包括編制土地儲備項目全生命周期預算，動態反映所有收儲土地全生命周期及分年度資金收支情況,實現全生命周期動態平衡。編制土地儲備收支預決算，反映土地儲備年度收支預決算情況，實現土地儲備年度收支預算平衡。編制土地儲備債券管理預算，反映土地儲備債券的安排使用情況，實現借、用、還的預算平衡。編制土地出讓收支預決算，反映年度土地出讓收支預決算情況，實現土地出讓收支、結轉預算平衡。
根據《紹興市土地儲備出讓預算管理試點工作實施方案》，實施全周期預算管理，要求全面規范土地儲備和出讓管理，建立土地儲備項目庫，實行項目全生命周期管理。將土地儲備和出讓涉及的資產、資金、債務、收益、成本等全部納入「一個盤子」實行預算管理。設立土地儲備監管賬戶，收支納入「一個籠子」。專項債還本付息實行「一個口子」管理，資金須列入政府性基金預算，保障優先償還。
根據財政部政府債務研究與評估專項工作辦公室統計，今年2月發行土地儲備專項債796.93億元，3月1059.50億元，4月119.49億元，5月201.06億元，今年前五月總計發行土儲專項債約為2177億元。
分類提出資金安排建議
管理辦法要求，合理評估項目預期土地出讓收入、土地儲備成本，作為編制項目收支平衡方案的依據。
收入方面，土地儲備機構應當會同同級財政部門委託第三方評估機構根據土地區位、用途等規劃條件以及基準地價，評估土地資產價值，合理測算預期土地出讓收入。
土地儲備成本方面，土地儲備機構應當根據當地征地和拆遷補償標准、土地前期開發涉及的工程建設標准等合理測算土地儲備成本。
土地儲備機構根據土地儲備項目收支平衡情況，分類提出資金安排建議。其中，專項債券發行規模不得超過項目預期土地出讓收入的70%。
對預期土地出讓收入大於或等於土地儲備成本，能夠「收大於支」或「盈虧平衡」的項目，可按規定發行專項債券融資，債券發行規模不得超過土地儲備成本；對預期土地出讓收入小於土地儲備成本、「收不抵支」項目，應當統籌安排財政資金、專項債券予以保障。其中，債券發行規模不得超過預期土地出讓收入；對沒有預期土地出讓收入的項目，確需實施的，應當安排財政資金保障。
一位財政專家向《每日經濟新聞》記者分析，國有土地價值比較高，價格在不斷波動。如果在土地價格較高的時期發債，當還本付息時土地價格可能下降，這將帶來一定的償還債務風險。此次建立土地儲備項目風險動態監測機制，對發債規模有具體安排，進行全生命周期的預算管理，有利於監控土地儲備的現金流，管控風險。
原標題：土地儲備出新政！北京等7地試點按項目實行全周期預算管理

⑷ 土地儲備專項債券怎麼編制儲備計劃

所謂「定向承銷」，就是指哪個銀行借給地方的債務，就去找哪個銀行定向發行置換債券。允許地方債納入抵質押品范圍，意味著商業銀行等地方債券持有無需等待債券到期，就可以通過質押再貸款從央行獲得流動性。一方面，納入抵質押品范圍後，銀行可以通過再貸款獲取相對低成本的資金，進而可以解決銀行由於負債端成本上升而導致的購置需求不足問題；另一方面，有利於提高流動性和刺激信貸投放。

⑸ 為什麼限制政府的傳統融資渠道

政府的融資渠道或平台會長期存在，政府有融資需求。

「政府融資平台」引用《關於加強地方政府融資平台公司管理有關問題的通知》（國發[2010]19號文）中的定義，指「由地方政府及其部門和機構等通過財政撥款或注入土地、股權等資產設立、承擔政府投資項目融資功能，並擁有獨立法人資格的經濟實體」。
一、發行政府債券（政府）
《關於加強地方政府性債務管理的意見》（國發[2014]43號）提出：建立規范的地方政府舉債融資機制。地方政府舉債採取政府債券方式。公益性事業，發行一般政府債券，用一般預算收入償還，有一定收益的公益性事業，用專項收入或對應的政府性基金償還。目前專項債券有土地儲備專項債、棚改專項債、收費公路專項債，另外地方性的有發軌道交通專項債、高等學校專項債的，還有項目收益與融資自平衡專項債（財預[2017]89號）。比如登錄中國債券信息網，在發行和付息兌付模塊，左邊一欄有地方政府債券的主題，選擇打開一個，比如2019年山東省政府專項債券（十到十六期），通過招投標書可以看到，省政府19年3月27日准備發行棚改專項債、機場建設專項債、災後重建專項債、市政發展專項債、鄉村振興專項債等。
發行政府債券，是在國務院批準的政府債務限額內的（國務院根據宏觀形勢定，報全國人大審議通過），有上限，再分給各省財政，省財政再分給市縣，程序是從上到下，由省政府和計劃單列市財政部門發行等，縣里的由省財政代發代還。據財政部統計，2018年全國發行規模4.16萬億元，一般和專項約各佔一半，平均利率3.89%，15年財政部提出了置換的計劃，當年12月財政部下發《關於對地方政府債務事項限額管理的實施意見》（財預[2015]225號）：「今後，需要納入政府債務的在建項目後續融資需求在確定每年新增地方政府債務限額時統籌考慮，依法通過發行地方政府債券舉借。存量債務中通過銀行貸款等非政府債券方式舉借部分，通過三年左右過渡期，由省級財政部門在限額內安排發行地方政府債券置換」。財政部最新數據顯示，截至18年8月末，累計置換了12.2萬億元，累計節約利息1.7萬億元。
關注事項：
1、棚改專項債券不是棚改融資唯一合法方式。根據財政部2017年87號文件，考慮《政府購買服務管理辦法（徵求意見稿）》尚未下發正式稿，目前仍可採用政府購買服務方式。
2、地方政府收費公路，目前只能通過發行政府專項債券解決。依據文件是
《地方政府收費公路專項債券管理辦法（實行）》（財預[2017]97號）及財政部和交通運輸部2017年7月的答記者問：發行地方政府債券成為地方政府實施債務融資新建公路的唯一渠道，只針對政府收費公路（筆者注）。政府收費公路是指由縣級以上人民政府作為投資主體，採用政府收取車輛通行費等方式償還債務而建設的收費公路，主要包括高速公路和收費一級公路，有時也被稱為政府還貸公路。拿到項目後，要第一時間看一下發改部門針對該項目的立項批復，涉及到還款來源，事半功倍。
3、專項債券對應的資產不得用於為融資平台公司等企業融資提供任何形式的擔保。如果收入暫時難以實現，可在專項債務限額內發行相關專項債券周轉償還，項目收入實現後予以歸還。以上兩句都是《關於試點發展項目收益與融資自求平衡的地方政府專項債券品種的通知》（財預[2017]89號）的要求。同時，收費公路專項債券的答記者問中，也提到了「收費公路專項債券對應項目形成的基礎設施資產和收費公路權益，應當嚴格按照債券發行時約定的用途使用，不得用於抵質押」。思路是一脈相承的，考慮實踐中不一定是由單獨的項目公司融資，要關注一下集團名下原存量業務的擔保方式是否涉及到調整事宜。
（二）政府購買服務
14年12月，財政部、民政部和工商總局聯合下發《政府購買服務管理辦法（暫行）》（財綜[2014]96號），18年6月財政部發布了《政府購買服務管理辦法（徵求意見稿）》，目前未下發正式稿。徵求意見稿中，政府購買服務的概念為「屬於政府職責范圍且適合通過市場化提供的服務事項，按照一定程序和方式，交由具備條件的社會力量和事業單位承擔，並由政府根據服務數量和質量、合同約定向其支付費用」。各級行政機關購買誰買；誰賣即誰承接，第7條列得很細，自然人也可以；誰不能承接，第10條也說了，要注意公益一類事業單位、經費完全或主要靠財政的，不能買也不能接。政府購買服務強調「指導目錄」的思路，列入目錄的才可以，省級以下單位是否分級分部門制定目錄，由省級財政定。縣市制定購買目錄，報同級財政部門同意且向社會公開就能實施。
關注事項：
1、先有預算、後有購買服務。這是《關於堅決制止地方以政府購買服務名義違法違規融資的通知》（財預[2017]87號）第三條的明確要求。怎麼樣算是納入預算，「信貸白話」的白老師專門講過，財政部門編制年度預算時，在預算報表中制定專門的購買服務項目表，購買主體填好表格，並將購買服務項目同時反映在政府采購預算中，與部門預算一並送財政局審核；中間要通過政府和人大的審核批准，批准後，財政局將購買服務表格隨部門預算批復一並下達給購買主體。
2、地方人大會議一般每年年初開，有的地方一年開一次，也有開臨時會議的。實踐中很少看到當地政府購買服務的表格，預算決議里一般不會看到具體項目名字，看到過武漢市某區政府針對某單獨項目的決議，若到位，最好能找財政的人問一下購買服務的清單。有的項目申請融資時，已經過了人大會議的召開時間，經辦說先出個會議紀要/請示或者已經由市政府辦公會批示同意了，先上車後補票，客觀講，偏好不同的機構策略不一樣。有些認為收益覆蓋風險，哪怕監管後續有動作也做，還有一種情況是授信主體有存量的，為防止在建項目資金鏈斷裂，可能也會支持續貸，尤其是大項目里套著沒有現金流的小項目，比如污水處理廠或垃圾焚燒發電項目中的某項工程。
3、期限。徵求意見稿說一般是1年，不超過3年。3年的界定是與中期財政規劃匹配的，來源於《國務院關於實行中期財政規劃管理的意見》（國發[2015]3號）中的滾動調整原則。各省（含直轄市、單列市等）要做中期財政規劃，向財政部備案，省以下機構視情況而定，實踐中省以下也是制定中期財政規劃的，向省財政廳備案。
4、棚改、易地扶貧搬遷的例外。主要是不受期限等約束（財政部87號文），目前徵求意見稿已經刪除這條例外。
5、棚改中涉及安置拆遷補償等，這一塊能不能做，有爭議，沒有看到禁止性規定。
（三）政府采購工程
目前沒有文件禁止政府采購工程。主要依據是《政府采購法》、《政府采購法實施條例》、《中華人民共和國招標投標法》。之前遇到一筆業務，剛開始是以政府購買服務名義通過審批，但2017年87號文將購買工程列入了負面清單，故申請方案調整，將政府購買服務調整為政府采購工程，對應著，當地財政局向市政府的請示里也調整為政府采購工程，報送資料里也有招投標的一些審批材料。只有使用招標方式進行采購的政府采購工程，適用《招標投標法》和實施條例。如果有些項目採用單一來源、詢價、競爭性談判/磋商，即非招標的，適用《政府采購法》及其實施條例。這一塊業務比較復雜，最好是咨詢當地專門機構，中國政府采購網有一篇文章-《政府采購工程操作實務梳理》，可參考學習。
關注事項：
1、采購工程程序的合法合規性，要件要全，程序要有。
2、還款來源實際與政府購買服務一致，均是來源於政府付費，政府預算程序要合規。
3、有些招標流程長，信息披露要求要充分，具體要咨詢當地對口部門。
（四）PPP
概念是政府和社會資本合作，《關於在公共服務領域推廣政府和社會資本合作模式指導意見的通知》（國發[2015]42號）被稱為是PPP的基本法，但目前沒有獨立的法律。《基礎設施和公共服務領域政府和社會資本合作條例》簡稱為「PPP條例」，17年7月開始徵求意見，目前沒有正式稿。目前關於該業務的文件約三百多部，核心文件近一百個。
關注事項：
1、項目最好應入庫且持續在庫。《關於規范政府和社會資本合作（PPP）綜合信息平台運行的通知》（財金[2015]166號）：未納入綜合信息平台項目庫的項目，不得列入各地PPP項目目錄，原則上不得通過財政預算安排支出責任。《關於規范政府和社會資本合作綜合信息平台項目庫管理的通知》（財辦金[2017]92號）要求集中清理7種情況的項目，18年一季度前完成。財政部高層領導也提了財政部不會給任何項目站台，入庫不代表萬事大吉。庫信息比較全，想看哪個地方或具體項目，搜索後會看到詳細信息，識別還是執行階段，是政府付費、可行性缺口補助還是使用者付費，物有所值評價、財政可承受能力論證、實施方案、立項、用地審批、環評等相關合規性文件也已上傳。為了鼓勵地方項目，有些入省庫的，省財政也會列入預算，具體項目要結合看當地政策。
2、緊跟當前政策要求。最近期要求是《關於推進政府和社會資本合作規范發展的實施意見》（財金[2019]10號）。該文件說了幾個核心問題：一是什麼樣的PPP是規范的，6個條件：公共服務領域公益性項目，期限10年以上，按照物有所值+財政可承受；社會資本負責投資、融資、運營並承擔風險，政府負責政策、法律風險；完全與產出績效掛鉤付費機制，不得降低考核標准，提前鎖定、固化政府支出責任；資本金必須是自有；政府方簽約主體是縣級及以上授權的機關或事業單位；按規定納入全國PPP綜合信息平台，充分披露信息，主動接受監督；二是什麼樣的PPP是不規范的，5個條件，具體看該文件要求；三是政府付費的，財政支出責任佔5%的，不得新上政府付費，污水、垃圾處理例外，（《關於政府參與的污水、垃圾處理項目全面實施PPP模式的通知》（財建[2017]455號））；要求採用公開招標、邀請招標、競爭性磋商、競爭性談判競爭性方式選擇社會資本；付費項目打捆、包裝為少量使用者付費，項目內容無實質關聯、使用者付費比例低於10%的，不予入庫；四是明確了一般預算支出責任的分母。分母明確是一般預算支出，不再從政府性基金收入、補貼中擠占或騰挪，超過7%的預警，超過10%不入庫。各地財政局有個全口徑債務監測系統，能夠判斷和識別是否達到該比例，可溝通拍個截屏印證。
（五）發行債券
債券的分類很多，這里指的是按有沒有國家背書，分為利率債和信用債，前者指國債、金融債等，有國家背書，後者指城投債、產業債等，沒有國家背書，產業債又分為企業債和公司債。目前政府融資平台發的最多的是企業債（城投債、含境外債）、公司債、中期票據、短期/超短期融資券、非公開定向債務融資工具、資產支持票據（ABN）等。後面幾個品種在市場已經非常成熟，不再贅述。
1、企業債券。《企業債券管理條例》下發後，由發改委核准。14年9月26日發改委和財政部聯合下發《關於全面加強企業債券風險防範的若干意見》提出了若干要求。對於城投類企業債，如果已發行未償付的企業債券、中期票據余額與地方政府當年GDP比值超過8%，嚴格控制。14年10月發改委下發《企業債券審核新增注意事項》，提出了9大大類審核內容、23項重點審核事項，區域全口徑債務率超過100%的，暫不受理區域內城投企業有可能新增政府性債務負擔的發債申請。「對政府及有關部門的應收賬款、其他應收賬款、長期應收款合計超過凈資產40%的企業，要重點關注；對企業應收賬款、其他應收賬款、長期應收款及在建工程等科目涉及金額合計超過凈資產60%、政府有關部門違規調用資金或未履約付款等情況嚴重的企業，不予受理發債申請」。15年2月17日發改委發布《關於進一步改進和規范企業債券發行工作的幾點意見》提到，BT協議收入、土地出讓收入均不得作為發債償債保障措施，遵循了14年43號文關於債務管理的一貫思路。
退出類的政府融資平台也可發境外債，按照發改委的規定，要是前備案登記、事後及時報送信息，主要依據是《關於推進企業發行外債備案登記制管理改革的通知》（發改外資[2015]2044號），主要是針對一年期以上，有的地方已試點，省發改委可備案。16年央行的全口徑跨境融資宏觀審慎管理的通知，不包括政府融資平台和房地產開發企業。18年4月19日外管局：除有特殊規定外，地方政府融資平台和房地產企業不得借用外債。目前地方城投在境外發債的節奏沒有停止，集中於一年期以下，比如成都交通投資集團（退出類平台）、江蘇省響水縣灌江控股（不在平台名單，但經營范圍實際是基礎設施建設）等。
2、項目收益債（企業債券）。2015年7月發改委下發《項目收益債券管理暫行辦法》（發改辦財金[2015]2010號）：發行人是具有法人資格的企業或特殊目的載體；用途是項目本身，不得置換資本金和項目債務，但償還已使用的超過項目融資安排約定規模的銀行貸款除外；存續期內政府補貼占項目收入的比例合計不得超過50%；對於政府購買服務項目，或存續期內財政補貼佔全部收入超過30%的項目，或運營期超過20年的項目，內部收益率可適當放寬，原則上不低於6%。還款來源上，財政補貼應逐年列入預算並經同級人大批准，條件成熟納入中期財政規劃。
3、四個專項債券指引（企業債券）。依據文件分別是《養老產業專項債券發行指引》、《戰略性新興產業專項債券發行指引》、《城市停車場建設專項債券發行指引》、《城市地下綜合管廊建設專項債券發行指引》，發改委15年陸續發布。其中養老產業專項債券不受發債指標限制，不受「已發行未償付的企業債券、中期票據余額與地方政府當年GDP比值超過8%，嚴格控制」的限制，募集資金也可用於地產企業配套建設的養老服務設施項目，金額根據地產開發的可研出具專項意見；戰略性新興產業募集資金50%可用於償還債務或補流等。
4、PPP項目專項債（企業債券）。17年4月發改委下發《政府和社會資本合作（PPP）項目專項債券發行指引》（發改財辦金[2017]730號），發行人是PPP項目公司或社會資本方，募集資金用於以特許經營、購買服務等PPP形式開展項目建設、運營的企業債券。以項目收益債券形式發行的，應符合《項目收益債券管理暫行辦法》，來源於政府付費和財政補貼的項目收益應按規定納入中期財政規劃和年度財政預算，傳統基礎設施的PPP項目應納入PPP項目庫。募集資金的不超過50%可用於補充營運資金，但以項目收益債券形式發行的除外。核定發債規模時不考慮非金融企業債券融資工具的規模。全國首單PPP項目專項債「18美尚專項債01」已於18年11月成功發行，發行規模3億元，7年期利率7.2%，深圳市高新投集團有限公司連帶責任保證擔保。
5、公司債券。發行人未包括地方政府融資平台，依據是《公司債券發行與交易管理辦法》（證監會第113號令）。證監會審核實踐中，被列入平台名單的不允許；退出類平台或涉及土地開發、政府項目代建的，所屬政府收入和現金流不超過50%，後來實行了單50，取消了現金流佔比指標。19年3月又放鬆了審核要求，屬窗口指導，無正式通知：「對於到期債務6個月以內的債務，以借新還舊為目的發行的公司債，放開了50%的上限，不允許配套補流」。非公開發行公司債券的，地方融資平台公司在負面清單，依據是《非公開發行公司債券項目承接負面指引》（交易商協會2018年5月11日修訂發布），地方融資平台公司定義沿用國發2010年19號文。
6、資產證券化。14年12月中國證券投資業協會下發關於發布《資產支持專項計劃備案管理辦法》及配套規則的通知，其中的附件有《資產證券化基礎資產負面清單》，其中：以地方政府為直接或間接債務人的基礎資產。但地方政府按照事先公開的收益約定規則，在PPP下應當支付或承擔的財政補貼除外；以地方融資平台公司為債務人的基礎資產。其中的PPP項目證券化，2016年發改委和證監會聯合發布《關於推進傳統基礎設施領域政府和社會資本合作項目資產證券化相關工作的通知》（發改投資[2016]2698號），全國首單落在烏魯木齊一家污水處理廠，總規模8.4億元，使用者付費+績效付費，特許經營權轉讓。

⑹ 土地儲備出新政！北京等7地試點按項目實行全周期預算管理

6月21日，財政部、自然資源部發布《土地儲備項目預算管理辦法（試行）》，試點在土地儲備領域按項目實行全生命周期預算管理。

首批試點地區包括北京、天津、河北、河南、山東、浙江（含寧波）、廈門等7省（市），以後年度視情況逐步擴大試點范圍。試點地區可以自行選擇市縣（區）開展試點。各省分配專項債務限額時可以對開展試點的市縣（區）予以適當傾斜。

此外，土地儲備機構根據土地儲備項目收支平衡情況，分類提出資金安排建議。其中，專項債券發行規模不得超過項目預期土地出讓收入的70%。

▲首批試點地區及土地儲備專項債發行情況 數據來源：記者整理 鄒利制圖

紹興曾探索相關制度改革

文件指出，為規范土地儲備項目預算管理，健全土地儲備專項債券項目控制機制，有效防控專項債務風險，促進地方經濟持續健康發展，試點在土地儲備領域按項目實行全生命周期預算管理。

根據管理辦法，土地儲備項目是指有關主管部門根據國民經濟與社會發展規劃、國土空間規劃等，將擬收儲或入庫土地按照宗地、區域、工作時序、資金平衡等條件適當劃分並納入土地儲備三年滾動計劃和年度土地儲備計劃後形成的管理基本單元。土地儲備項目可以包含一宗地或多宗地；包含多宗地的，應當符合地域相近、整體推進的要求。

記者注意到，2018年，浙江省紹興市曾開展過土地儲備出讓預算管理制度改革試點，探索全生命周期管理的專項債券管理路徑。

據浙江省財政廳有關負責人介紹，試點工作包括編制土地儲備項目全生命周期預算，動態反映所有收儲土地全生命周期及分年度資金收支情況,實現全生命周期動態平衡。編制土地儲備收支預決算，反映土地儲備年度收支預決算情況，實現土地儲備年度收支預算平衡。編制土地儲備債券管理預算，反映土地儲備債券的安排使用情況，實現借、用、還的預算平衡。編制土地出讓收支預決算，反映年度土地出讓收支預決算情況，實現土地出讓收支、結轉預算平衡。

根據《紹興市土地儲備出讓預算管理試點工作實施方案》，實施全周期預算管理，要求全面規范土地儲備和出讓管理，建立土地儲備項目庫，實行項目全生命周期管理。將土地儲備和出讓涉及的資產、資金、債務、收益、成本等全部納入「一個盤子」實行預算管理。設立土地儲備監管賬戶，收支納入「一個籠子」。專項債還本付息實行「一個口子」管理，資金須列入政府性基金預算，保障優先償還。

根據財政部政府債務研究與評估專項工作辦公室統計，今年2月發行土地儲備專項債796.93億元，3月1059.50億元，4月119.49億元，5月201.06億元，今年前五月總計發行土儲專項債約為2177億元。

分類提出資金安排建議

管理辦法要求，合理評估項目預期土地出讓收入、土地儲備成本，作為編制項目收支平衡方案的依據。

收入方面，土地儲備機構應當會同同級財政部門委託第三方評估機構根據土地區位、用途等規劃條件以及基準地價，評估土地資產價值，合理測算預期土地出讓收入。

土地儲備成本方面，土地儲備機構應當根據當地征地和拆遷補償標准、土地前期開發涉及的工程建設標准等合理測算土地儲備成本。

土地儲備機構根據土地儲備項目收支平衡情況，分類提出資金安排建議。其中，專項債券發行規模不得超過項目預期土地出讓收入的70%。

對預期土地出讓收入大於或等於土地儲備成本，能夠「收大於支」或「盈虧平衡」的項目，可按規定發行專項債券融資，債券發行規模不得超過土地儲備成本；對預期土地出讓收入小於土地儲備成本、「收不抵支」項目，應當統籌安排財政資金、專項債券予以保障。其中，債券發行規模不得超過預期土地出讓收入；對沒有預期土地出讓收入的項目，確需實施的，應當安排財政資金保障。

一位財政專家向《每日經濟新聞》記者分析，國有土地價值比較高，價格在不斷波動。如果在土地價格較高的時期發債，當還本付息時土地價格可能下降，這將帶來一定的償還債務風險。此次建立土地儲備項目風險動態監測機制，對發債規模有具體安排，進行全生命周期的預算管理，有利於監控土地儲備的現金流，管控風險。

⑺ 財政土地主管部門擬對土地儲備進行績效評價

事關地方政府一大重要收入來源的土地收儲，正處在被持續性的嚴格管理與規范當中。除了財政部、自然資源部下發通知，要求對土地儲備發行債券所獲資金實施預算管理外，預算執行情況也已經納入兩個部門的視野。

記者獲悉，財政和自然資源主管部門正擬對地方政府的土地儲備項目進行的各項工作、財務指標等，進行全面績效評價。這一績效評價將與日後土地儲備預算的情況掛鉤。
這意味著地方政府完成發債，以土地儲備的科目獲得融資後，必須提高土地儲備資金的使用效率，當年度土地儲備項目的進展如果不順利，很可能將影響到其下一年度的發債融資，進而影響到可供使用、出讓的土地數量，這將對地方的錢袋子產生連帶影響。
績效評價
「既然中央給開了口子，就一定會嚴格規范管理，對於這一點，我們是有心理准備的。」7月10日上午，東部某省自然資源廳的一位內部人士對記者說。他告訴記者，自然資源部等中央主管部門已經知會地方政府，主管部門將對土地儲備項目開展績效評價工作。
這種績效評價，是建立在近半年來對地方政府土地儲備項目「給出路」的基礎上的。先是財政部、原國土資源部聯合下發通知，試點發行地方土地儲備專項債券，用於解決地方土地收儲、整理所需的資金問題；此後，財政部、自然資源部又下發文件，對土地儲備項目實施預算管理。
記者了解到，對地方政府土地儲備項目的績效評價工作，是在土地儲備項目實施完畢、預算執行結束後進行，掌握績效評估權力的，是財政和自然資源主管部門。
「按照現在知會的主要意見，在績效評估前，土地儲備機構先對土地儲備項目資產開展自評估工作，重點是看收支預算是否平衡，如果不平衡，就要先調整收支平衡的方案，這個要按照相關的程序來。」中部地區某省自然資源廳人士告訴記者。
按照財政部、自然資源部的相關規定，收支平衡方案須由土地儲備機構制定或調整，如果在自評估環節發現收支不能平衡，調整方案要報請財政、自然資源主管部門批准，待批准後，才能實施調整。
在自評估工作結束後，財政主管部門將聘請第三方機構，對土地儲備機構的自評估展開第三方評估。「這個評估工作是按照年度為單位開展的。」一位地方基層自然資源職能部門的人士告訴記者。
規模龐大
自中央政府同意試點地方政府發行土地儲備專項債券以來，這種債券發行規模已經較為龐大。進入2019年6月以來，多個地方政府也進入土地儲備專項債券發行的高峰期。
「上海之後，北京也開始發行土地儲備專項債券了，已經給承銷商發了招標書了。」7月10日，一位債券承銷商告訴記者，北京市發行的是二期至七期的土地儲備專項債券。
江西省則於7月4日上午，開始進行第二期土地儲備專項債券的發行工作。記者從可靠渠道獲悉，江西省今年第二期土地儲備專項債券的發行額度，為50.1403億元人民幣。在此之前，已經有江蘇、上海、河北、廣西、重慶等省區市相繼發行了土地儲備專項債券。
前述債券承銷商人士告訴記者，這些省區市在發行專項債券的同時，都同步向債券承銷商提供了收益平衡方案、財務評價報告和法律意見書。「從我們工作的角度看，最看重的還是收益平衡方案。」前述承銷商人士告訴記者。
從記者獲得的幾份收益平衡方案看，均包括了「收儲」土地的各種成本支出項，同時，也包含對土地出讓價格的預期。多位企業人士在看過這幾份收益平衡方案後向記者表示，預期出讓價格相對顯現得較為保守。「這可能是出於規避風險的考慮，在最可控的范圍內，實現收益平衡。」
在記者掌握的《2019年上海市普陀區土地儲備專項債券實施方案》（下稱「方案」）中，普陀區政府稱，該項目地塊擬在2024年出讓，參照同級別的基準地價，土地出讓預期收入為14.07億元，其中區級可得出讓金比例為80.75%。
據此，在綜合測算資金成本等方面的因素後，這一土地儲備項目可以實現資金收益平衡。
影響未來
「自評估、第三方評估還是主管部門的績效評價，這個形式本身並不是最重要的，最重要的是，評估結果、績效評價的結果，將影響到來年的專項債的預算、資金使用等很多方面的問題，所以地方政府，尤其是土地儲備項目所在地的政府，是非常重視的。」前述東部某省自然資源廳的人士告訴記者。
根據財政部的規定，財政部門應當委託第三方評估機構對土地儲備機構年度自評估結果進行再評估，再評估結果作為調整相應中期財政規劃和核定專項債務限額、土地儲備專項債券額度的依據。
記者了解到，國務院主管部門，將在經人大審議通過的地方債務總額規模以內，確定年度土地儲備專項債券的額度。一旦因為評估結果未能達到要求，很可能將影響下一年度該地方土地儲備專項債券的額度、規模等方面的問題。
同時，財政部、自然資源部還要求，土地儲備項目實施應當設定績效目標，作為實施績效運行監控、開展績效評價的基礎。項目實施完畢、預算執行結束後，財政部門和自然資源主管部門應當對土地儲備項目開展績效評價，評價結果作為以後年度預算安排的重要參考依據。
「作為一個完全合規的融資工具，地方政府都不會願意因為自己的評價、考核等方面出現問題，而影響到這個合規融資工具的使用，所以，會非常重視這種評估、績效評價等，要盡可能保證，不出問題。」前述東部某省自然資源廳的人士告訴記者。
其實，在業績評價、自評估之前，還會有第三方審計介入。
按照財政部的規定，項目實施過程中，土地儲備機構可根據項目管理需要，委託有資質的中介機構對項目實施進行跟蹤審計；項目實施有關單位應配合做好項目決算有關工作。項目實施完畢後，財政部門應當委託有資質的中介機構，對土地儲備項目總體收支情況等進行審計。
此外，自然資源主管部門受市、縣人民政府委託代持土地儲備資產，並交由土地儲備機構具體管理。土地儲備機構應當於每年四季度對所有土地儲備項目對應的土地資產（包括正在實施的土地和已入庫儲備的土地）、負債進行統計，編制年末土地儲備項目專用資產負債平衡表。

⑻ 專項債是什麼意思

專項債券一般是地方政府為有一定收益的公益性項目發行的、約定一定期限內以公益性項目對應的政府性基金或專項收入還本付息的政府債券。這些債券往往都是土地儲備專項債、收費公路專項債、棚戶區改造專項債、其他類型收益與融資自求平衡專項債券，這些類別。對於投資而言，這些債數目的多少會影響到房地產市場和基建領域。