8月全國多個房企密集發行債券

❶ 多地收緊預售資金監管 或將試點現房銷售

質量糾紛、延期交房、爛尾頻現……
多地收緊預售資金監管 或將試點現房銷售
近月來，衢州、福州、桂林、瀘州、黃石、惠州、汕頭等多地加強預售資金監管。業內人士表示，房地產預售下，房企借高杠桿帶來的風險在資金緊張的背景下尤為突出，從質量問題到合同糾紛，從延期交房到整體減配，甚至出現開發商跑路，在建樓盤多年爛尾難處理等多種問題。
在此背景下，上述人士表示，在加強商品房預售監管的同時，應逐步減少預售項目比例，試點現房銷售，這樣不僅可以最大程度減少上述糾紛，也可以抑制企業無限制高杠桿擴張，降低房地產企業的資金風險。
預售擴張 爛尾項目頻出
一面是高漲的房價，一面是擱置數年的爛尾樓。近年來，隨著房地產市場的快速發展，房企急速擴張資金高度承壓。同時，由於市場增長較快，預售監管不到位的背景下，爛尾項目頻現。
近月來，昆明「別樣幸福城」爛尾項目引來眾多關注，在爛尾6年後，業主不得不住進仍是水泥塊的房子，自己造樓梯，拉電線，開始了工地般的生活。而究其爛尾原因，是開發商將12棟樓1255套房源的近10億元預售款挪作他用。
人民網地方領導留言板也顯示，2014年郴州市汝城縣蓮郡嘉苑項目，按合同約定應於2017年底交房，但項目至今仍處停工狀態，沒有一棟樓可以滿足交房條件。對此，郴州市委網信辦回復稱，根據協議約定，當時縣指揮部只代收了房款的30%，並按照樓層建設情況撥付給了開發商，剩餘的商品房購房款由開發商自行管理。目前，開發商自身經營不善，導致建設資金緊張。
西安市雁塔區愛馬仕西西公館項目業主反映，2014年購買該房到現在仍未能入住，相關負責人回復稱，經了解，愛馬仕西西公館項目於2018年10月整體封頂，但由於開發單位陝西浙華房地產開發有限公司資金問題，無力進行後續建設。目前正在通過訴訟途徑解決遺留問題，待訴訟結果確定後，重新啟動項目建設。
河南省鶴壁市淇濱區金瀾國際小區業主反映，該項目巨額建設資金挪用致資金鏈斷裂，項目於2014年主體封頂，停工爛尾至今，涉及多達10038戶業主。
事實上，不僅僅是小型房企，今年年初，出現資金鏈危機的泰禾集團旗下項目也出現擅自挪用預售款資金問題。北京院子二期業主反映，預售項目資金被挪用致項目停工。
對此，北京朝陽區房管局回復稱，根據《北京市商品房預售資金監督管理辦法》第十三條規定，「項目預售過程中，購房款應直接存入專用賬戶。房地產開發企業不得直接收取除定金外的其他商品房預售資金」，因泰禾公司曾在銷售房屋過程中違反了上述規定，該局多次要求整改並暫停網簽。據悉泰禾目前已完成部分整改，
中國房地產業協會法律事務專業委員會秘書長康俊亮表示，預售資金監管制度的核心是通過第三方對預售資金的使用進行監管的方式，確保預售資金用於預售項目的工程建設，保證預售項目順利完工，不出現爛尾等損害購房人合法權益的情形。但預售資金監管以預售項目網簽為前提，如待售項目在未取得預售許可的情況下銷售，或取得銷售許可未辦理網簽的情況下銷售，行政主管部門就無法及時有效的掌握項目要銷售的情況，也就無法實施預售資金監管，在這種情況下，潛在的交易風險就很大。
北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，開發商有資金快速回籠，及擴大規模，賺取更多利益的需求。開發商為了快速回籠資金，往往會採用預售的方式，而在項目徹底完工之前，預售回來的資金其實是不能挪作他用的。很多開發商不願意眼睜睜看著錢放在那裡，會選擇挪用監管資金做其他投資或者其他用途。此外，很多小型房企此前還涉及P2P等小貸問題，資金多用於補窟窿。
「此前立法上懲罰力度不夠大，立法上的處罰和開發商違反資金監管所獲取的巨額利益不成正比。而開發商是逐利的，當違法成本遠遠低於可能獲取的利益的時候，很多開發商會選擇違法挪用。」王玉臣說。
負債高企 資金壓力大增
的確，與巨大的債務壓力相比，處罰對於房企來說只是九牛一毛，「找錢」成為眾多房企的主要課題。8月20日，廈門建發集團有限公司宣布擬發行2020年度第四期中期票據，發行規模不超過15億元，期限為3+N年。
募集說明書顯示，本期票據募集資金擬用於償還債務融資工具，不用於房地產業務，不用於金融行業及相關任務，不用於購買理財。
實際上，截至募集說明書簽署之日，廈門建發代償債券余額760.81億元，其中超短期融資券待償還余額85億元，中期票據及永續中票待償還余額212.5億元，定向債務融資工具代償還余額93億元，公司債待償還余額307.55億元，企業債待償余額10億元，資產證券化產品待償還余額52.76億元。
此前，8月13日，華南城宣布已於12日完成發行於2021年到期的2億美元，利率為11.5%優先票據。同日，旭輝控股集團公告，於12日該公司及附屬公司擔保人就票據發行與初始買方訂立購買協議。達成若幹完成條件後，公司將發行於2023年到期的12億元，利率為5.85%優先票據。
在房企債務壓力下，融資動作加速。中原地產研究中心統計資料顯示，8月中上旬，房地產行業信用債發行規模高達261億，在年內處於高位。年內房企累計已經發行債券811支合計融資額高達6242億。
「特別是最近幾天，房企密集發布大額融資，整體看，7月來，房企融資刷新了歷史同期紀錄。」中原地產首席分析師張大偉說。
「現在對於企業來說資金流是最重要的。」一位房企人士表示，今年下半年和明年房企面臨著超過1.5萬億元債務需要歸還，對於本已資金鏈緊張的房地產行業來說，壓力從未減少，這也是為什麼越來越多房企不惜高息發債融資。
張大偉表示，整體看，境內房地產銷售有所緩和，大部分企業銷售增加，但為了應對未來可能的市場變化，加快儲備資金，房企抓緊窗口期增加一切融資手段，盡量大額度融資。雖然部分企業融資成本低於6%，但也有企業融資成本超過13%。
事實上，此前的問題房企泰禾的半年報顯示，今年上半年，泰禾集團先後未能完成17泰禾MTN001、18泰禾01、17泰禾MTN002、17泰禾01本息的按時兌付。截至8月15日，泰禾已到期未歸還借款金額為349億元，尚未支付的利息為43.32億元。
貝殼研究院高級分析師潘浩表示，從近18個月新增發債與到期債務關系看，2019年期間新增發債相較於到期債務走勢基本有1個月延遲，而進入2020年後兩者走勢基本一致，即償債高峰也是發債高峰趨勢加強。從現有債券規模統計看，自2020年8月到2021年上半年有4個單月到期規模超千億，房企償債壓力不斷增強，發債需求將長期保持高位。」
取消預售制呼聲再起
近日，丹陽市住建局指出，為了有效降低預售商品房交付風險、防範化解矛盾，8月18日起，丹陽市范圍內開展新建商品房預售資金第三方託管工作。
據悉，預售資金第三方託管模式，是由政府提供專業的第三方資金託管平台，購房者、開發企業和託管機構共同簽訂商品房預售資金託管三方協議，約定將預售商品房的貸款資金匯入第三方託管賬戶，託管機構再根據託管項目的工程進度節點，按照正負零、完成主體結構1/2、完成主體結構封頂、完成工程竣工驗收運作表簽發、完成初始登記等五個節點，分別進行有條件分期受限支付，確保預售項目託管賬戶資金的安全。
8月中旬，衢州市《關於加強衢州市區商品房預售資金監管工作的通知》，將加強商品房預售資金監督管理。要求商品房建設項目地下空間及地上部分合計工程造價的130%作為商品房預售資金重點監管對象，資金額度為每一支付節點時至商品房交付條件具備時剩餘工程造價的130%。
福州方面，《福州市商品房預售資金監管辦法（試行）》指出，新建商品房項目的預售資金監管額度原則上不高於項目工程總造價的1.2倍。
對開發商提取預售款的節點與工程施工進度掛鉤，《辦法》規定，主體結構封頂前，累計申請使用不得超過監管額度的60%；項目竣工驗收前，累計申請使用不得超過監管額度的85%；項目交付使用前，累計申請使用不得超過監管額度的95%；新建商品房項目在辦理完《工程竣工驗收備案表》後，監管銀行終止商品房預售資金監管。
王玉臣表示，由於對資金監管不到位而引發的問題越來越多，例如爛尾樓的發生往往源於開發商挪用監管資金。隨著地方維穩、維權事件增多，地方政府逐漸發現預售資金監管風險，促使更多地方政府加快對預售資金監管的完善。
王玉臣認為，下一步應進一步完善立法，增強監管資金公開化、透明化，加強違規房企處罰力度。另一方面，此前海南全面進入現房銷售制度，這是個很好的信號，下一步逐步減少預售項目比例，試點現房銷售。這樣不僅可以最大程度減少上述糾紛，也可以抑制企業無限制高杠桿擴張，降低房地產企業的資金風險。
事實上，有消息人士稱，監管層已有實行現房銷售的想法。日前，住建部、人民銀行聯合召開房地產企業座談會時，有監管層人士表示，預售制度是過去房子緊缺時期的背景下所採取的政策，現階段現房供應已足夠，那麼預售制度存在是否合理，下一步將加強對此方面的討論。
此外，王玉臣建議，購房者購房時必須對開發商及開發商的關聯公司，尤其是股東公司進行基本的審查。看開發商及關聯公司以往是否存在對外欠債、爛尾樓、拖欠工程款、商品房逾期交房等情況。「現在網路十分發達，這些核實即使不通過專業律師的配合也可以實現。比如可以在中國裁判文書網上輸入開發商的名稱，查找關於開發商的相關判決，進而查看是否存在上述問題。比如可以在天眼查或企查查上查看開發商及關聯公司的概況，尤其是關注法律風險及行政處罰欄。」

❷ 「三道紅線」持續發酵 房企信用風險持續分化

密集出售資產、降價促銷、分拆物業上市、引進戰略投資者……房地產行業正在發生的絕大部分現象,背後都能追溯到一個共同的原因,即「三道紅線」融資新規。
「預期高負債房企的資金鏈斷裂風險及債務接續壓力將進一步加大。」聯合資信評估股份有限公司工商評級部高級分析師楊棟表示,隨著行業融資政策的進一步收緊,對於高負債房企,全年銷售及回款情況或難有增長,項目股權出售及資產盤活具有較大不確定性。
至於危機自救的辦法,楊棟表示,可通過促銷售、快周轉、出售股權、引入戰略投資者、合作開發等方式降杠桿減負債。
融資新規持續發酵
1月是房地產行業傳統的發債高峰期,然而,這一傳統在2021年被打破。
當前,房地產行業融資規模顯著下降。根據貝殼研究院統計,2021年1月房企境內外債券融資累計約1630億元,同比下降5.3%,2020年1月最後一周正值春節假期休市期,在減少一周交易日的情況下,今年首月發債規模未能超越上年同期。
自從2017年以來,房地產行業在新年首月的融資規模呈現大幅上漲趨勢,比如,2020年首月發債規模為1721億元,為全年峰值。貝殼研究院認為,歷年首月均為房企債券融資的高峰,2021年首月債市火熱符合傳統發債節奏,但發債規模受融資新規影響低於市場預期。
2011年1月至2020年1月房企債券融資規模

數據來源:wind,貝殼研究院整理
不過,縱觀去年的融資情況,融資增速已經有放緩態勢。根據貝殼研究院統計,2020年房企境內外債券融資累計約12132億元人民幣,累計同比增長3%,累計增幅較2019年同期收窄10個百分點。
融資規模下降背後是不斷收緊的政策環境。去年8月20日,監管機構首次提出「三道紅線」政策,今年初,央行、住建部再次舉行座談會,「三道紅線」的試點房企有望進一步擴圍。
除了三個負債指標(剔除預收賬款後的資產負債率大於70%/凈負債率大於100%/現金短債比小於1倍),融資新規的實施細節更加嚴苛。楊棟表示,雖然具體的實施細則目前尚未正式出台,但新規實施情況主要有以下幾方面:
1. ? 從2020年10月份開始,試點企業每月15日前需填報參股未並表住宅地產項目、明股實債融資、供應鏈資產證券化產品、合作方股東投入凈額、其他房地產相關表外有息負債等五項表外相關負債情況。對於房地產各種融資渠道、表內表外全面覆蓋;
2. ? 2 個觀察指標:拿地銷售比不高於40%,連續三年經營性現金流為負,需要對拿地資金來源等做解釋;
3. ? 永續債券統計口徑:2020年8月以前發行的永續債券可作為權益計算杠桿率等指標,2020年8月後發行的計入所有者權益的永續債券在計算總資產、凈資產等科目時應予以剔除。
隨著融資新規的逐步實施,房企融資規模還將呈現下降趨勢。貝殼研究院認為,2021年在擴大適用融資新規的影響下,更多房企主動「降負」,全年融資規模將保持低位,中小型房企或將率先感受到債市的緊張壓力。
房企信用風險持續分化
萬科集團董事會主席郁亮說,「三道紅線」將改變行業游戲規則,那這種改變主要體現在哪些方面呢?
「不同規模、經營及財務策略的房企信用風險持續分化。」這是楊棟給出的回答。
實際上,房地產行業的違規規模在明顯增加。國泰君安認為,2020年以來,新華聯(000620,股吧)、泰禾、天房及三盛宏業先後發生違約,地產行業合計違約本息金額148.84億元,超出2018-2019的違約水平。其中,Top50房企泰禾集團(000732,股吧)共有6支債券發生違約,合計違約本息116.77億元。

據中信證券(600030,股吧)統計,目前,境內發債房企中已發生債券實質違約共9家,其中僅泰禾集團曾屬第一梯隊房企,多數中小型房企違約均與多元化投資失敗相關。
國泰君安認為,由於債券市場是限制融資的直接抓手,地產債一級市場發行量預計將會萎縮,未來擇券機會將更多從二級市場中挖掘。該機構建議投資者規避紅檔、橙檔並且土儲不豐富房企以及小規模房企。
楊棟認為,融資新規導致金融機構在房企融資業務額度和貸款用途把控方面將更加謹慎,投資人投資偏好較為謹慎,逐步向經營穩健低負債的企業傾斜。
不同房企債務壓力不同,楊棟認為,高周轉、項目布局好、債務負擔輕的龍頭房企依靠自身規模優勢,地位將更加穩固;高杠桿房企將會收縮業務擴張模式,減緩發展速度;中小房企通過加杠桿實現彎道超車的情況將更加難以實現,銷售趨緩、去化不佳的中小房企信用風險加大。
高負債房企銷售或難有增長
高負債房企無論是發展速度還是規模,都更令外界關注,尤其融資環境收緊疊加房企償債高峰來臨,對高負債房企而言無疑是一記重擊。
貝殼研究院數據顯示,2020年償債規模約9154億,同比增長28.7%,2021年到期債務規模(不含2021年將發行的超短期債券)預計將達12448億元,同比增長36%,歷史性突破萬億大關,直達1.2萬億元規模,房企償債壓力繼續攀升。
房企到期債券規模(按存量債券統計) (CNY)

數據來源:wind,貝殼研究院整理
楊棟認為,高負債房企,以及合作開發比較多、擔保規模大、資產證券化較多的企業,將面臨融資渠道收緊的困境。「三道紅線」限制了有息債務規模增速,高負債房企的新增債務主要用於借新還舊,依靠融資獲取土地及擴張的可能性受到限制。
尤其是土儲不豐富的高負債房企,國泰君安認為,這類房企一方面受政策限制難以大規模舉債,債務滾續及土地投資受限;另一方面土儲的匱乏又制約其經營性現金流的增長,在面對到期回售壓力時,可能會出現資金鏈斷裂的問題,存在一定的信用風險。
楊棟認為,隨著行業融資政策的進一步收緊,對於高負債房企,全年銷售及回款情況或難有增長,項目股權出售及資產盤活具有較大不確定性,資金鏈斷裂風險及債務接續壓力進一步加大。
對高負債企業,當務之急是增加現金流,對此,楊棟認為,首要措施是快銷售、高周轉,其次是通過出售股權盤活資產回籠資金,快速降杠桿。
實際上,房企轉讓資產的力度在快速增加。根據北京產權交易所的公開信息,11月,房地產行業產權轉讓項目共有23個,遠超前10月總和,其中,央企轉讓地產項目股權項目19個,佔比近八成。
近期房企子公司股權轉讓案例

來源:聯合資信
合作開發和引入戰略投資者也是降負債的重要方式,其他方式還包括資產分拆或上市。比如,2020年以來,房企積極拆分物業公司赴港上市,就是對降負債的反應。

❸ 住建部央行座談房企：已形成重點房企資金監測和融資管理規則

8月23日上午，住房和城鄉建設部、人民銀行同步在官網發布消息稱，8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。銀保監會、證監會、外匯局、交易商協會等相關部門負責同志，以及部分房地產企業負責人參加會議。

圖片來源：住建部官網
會議指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。
多位地產行業研究分析師認為，此次座談會議的目的依然是保持房地產市場的健康平穩發展。「不斷重申房住不炒的定調，我覺得還是給予市場一個比較穩定的預期。」上海中原地產市場分析師盧文曦表示。
中原地產研究中心統計數據顯示，8月中上旬，房地產行業信用債發行規模高達261億元，在年內處於高位。年內房企累計已經發行債券811隻，合計融資額高達6242億元。
「特別是最近幾天，房企密集發布大額融資，整體看，7月來，房企融資刷新了歷史同期記錄。」中原地產首席分析師張大偉分析認為，房企融資井噴是出現增加融資規則的主要原因，座談會的召開是為了避免房企過度融資，出現金融風險。從房企融資看，房企越來越重視境內融資。7月單月房企融資超過700億元，而且呈現利率降低，數量增加的趨勢。新的融資管理規則，或許會加大房企的合作。
一家上市房企預計，具體的細則會更多體現在窗口指導。
他說，目前，所有涉房類企業發債只能借新還舊，接下來去申請發債時，看批文怎麼給可能就知道各監管部門態度了。他同時表示，從2017年調控到現在，很多房企應該都有所准備。
另一家房企的首席財務官也對澎湃新聞表示，「發債再融額度的審批已經在打折扣了。但我覺得這樣對房企適度、健康發展是有好處的。上半年投放了十多萬億的額度有些超投了。」
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次會議核心點在於，首次從房企的角度談了長效機制，這樣長效機制的工作就更加飽滿了，包括市場、監管和企業。所以這不是簡單打壓開發商，而更多是希望從融資角度去看開發商未來融資和發展。會議繼續強調穩地價等內容，依然有助於穩定後續房企拿地。
比「房企或會加大合作」的看法更進一步的，則是「行業或加速洗牌」。貝殼研究院高級分析師潘浩表示，被新規限制融資的房企有可能延遲或取消近期土地投資計劃；融資收緊使房企銷售回款端壓力驟升，房企大概率將啟動「加速銷售模式」。
中小房企受波及程度要遠大於規模房企，且中小房企自身抗風險能力不足，在新規影響下，融資受限，有可能選擇轉讓全部、部分股權或土地資源。而從長期看，去杠桿、降負債、預防系統性金融風險是確保房地產金融市場平穩健康的重要保障，房企或早或晚都將面臨這一道必考題。
潘浩認為，調整負債結構無論如何勢在必行。去杠桿、降負債是企業發展到一定階段必然面臨的課題，也符合政府政策導向，因此「高負債、高杠桿、高周轉」的發展模式或將逐漸退出企業戰略。其次，財務指標不能實現短期迅速調整，需要長期的債務結構優化。而拆分業務板塊上市、合作開發、多元化模式等也正是目前房企採取的長期應對風險的方式。
會議強調，市場化、規則化、透明化的融資規則，有利於房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利於推動房地產行業長期穩健運行，防範化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。
此外，會議還就完善住房租賃市場金融支持政策體系，加快形成「租購並舉」住房制度等進行了研究。
盧文曦表示，最近長租公寓方面有一些由金融產品引發的亂象，比如租金貸，市場秩序有了一些變動，在座談會中也提到了這一塊，後續肯定會有一個慢慢規范的過程。
此前，市場傳言，監管部門為房地產企業財務指標劃定「三道紅線」，嚴格落實「房住不炒」，意在通過管控房企有息負債增長情況，管控房地產行業杠桿水平，築牢房企安全底線。
中國指數研究院對三道紅線進行了解釋。紅線1：剔除預收款後的資產負債率大於70%；紅線2：凈負債率大於100%；紅線3：現金短債比小於1.0倍。
中指院認為，與以往政策不同，「三道紅線」將實現對融資激進企業的精準管控，防範企業風險，倒逼企業理性投資，間接引導土地市場逐步回歸，推動房地產行業健康發展。在「房住不炒」調控主基調下，房地產行業「穩」字當頭。當前，房地產行業融資監管趨緊，為了避免房地產企業密集、高息進行融資，導致行業出現大面積的債務風險，監管部門開始考慮區別管控房企有息負債增長情況，監管更加精細化。「三道紅線」制度能夠強化行業中杠桿水平不高、財務穩健的地產企業優勢，改變行業的長遠預期，更有利於企業實現高質量發展。
根據「三道紅線」觸線情況不同，試點房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四擋。以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。
有息負債規模將以2019年6月底為基礎，如果房地產企業：「三線」均超出閾值為「紅色檔」，有息負債規模不得增加；「二線」超出閾值為「橙色檔」，有息負債規模年增速不得超過5%；「一線」超出閾值為「黃色檔」，有息負債規模年增速不得超過10%；「三線」均未超出閾值為「綠色檔」， 有息負債規模年增速不得超過15%。

❹ 住建部、央行召開重點房企座談會 網傳的「345新規」未正式出現

8月23日，據央行官網消息，8月20日住建部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，「研究進一步落實房地產長效機制」。
會議涉及多個部門，銀保監會、證監會、外匯局、交易商協會等相關部門負責人，以及部分房地產企業負責人同時參加會議。
不過，網傳的「345新規」並未在會上得以明確。
監測重點房企資金
此次會議再次重申了房住不炒，「黨的十九大以來，有關部門和地方貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」。
值得注意的是，此次會議表示「形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則」，還強調了「市場化、規則化、透明化的融資規則」。
中原地產首席分析師張大偉認為：「對於執行的影響需要觀察，一方面哪些房企在政策關注范圍內，融資管理規則的具體內容暫時未公開。整體看，政策影響要根據具體規定的制定與執行判斷。」
會議還就完善住房租賃市場金融支持政策體系，加快形成「租購並舉」住房制度等進行了研究。

圖片來源：央行官網
「345新規」並未出現
此次會議內容，房地產行業關注頗多。
近期坊間傳言，監管部門擬出台「345新規」，將設置「三道紅線」：紅線一，剔除預收款後的資產負債率大於70%；紅線二，凈負債率大於100%；紅線三：現金短債比小於1倍。
又根據「三道紅線」觸線情況，將試點房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔。
以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。
這和當前的房企融資現狀相關。國家統計局數據顯示，1～7月，房地產開發企業國內貸款16130億元，增長4.9%；利用外資80億元，增長29.9%；自籌資金32042億元，增長3.3%。
中原地產研究中心統計數據顯示，7月單月房企融資超過700億元，而且呈現利率降低、數量增加趨勢。8月中上旬，房地產行業信用債發行規模高達261億元，在年內處於高位。年內房企累計已經發行債券811隻，合計融資額高達6242億元。特別是最近幾天，房企密集發布大額融資。整體看，7月以來房企融資刷新了歷史同期紀錄。
張大偉認為：「房企融資井噴是出現增加融資規則的主要原因，避免房企過度融資，出現金融風險。」
但網傳的「三道紅線」政策並未提及，反而在房地產金融方面強調穩定房企對金融政策的預期，防範化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。
貝殼研究院高級分析師潘浩表示：「面對『復雜嚴峻』的經濟形勢，房地產行業需要發揮穩定器作用，同時由於各地各區域在從疫情影響中的恢復速度、程度存在差異，偏熱則防風險、偏冷則適度支持，一城一策、因城施策，加強區域協同，是房地產政策調控的整體方向。」
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，此次會議核心點在於，首次從房企角度談了長效機制，這樣長效機制的工作就更加飽滿了，包括市場、監管和企業。
「所以這不是簡單的打壓開發商，而更多是希望從融資角度去看開發商未來融資和發展。當然會議繼續強調穩地價等內容，依然有助於穩定後續房企拿地。」

❺ 政策層面持續收緊 房企融資「冰火兩重天」

本報見習記者 王珂
今年5月份以來，房地產融資規范政策密集出台，房企在拍賣拿地、土地開發、樓盤預售等多環節的融資均加大約束。隨著房企償債高峰期到來，房企面臨償債壓力增加和融資渠道縮緊的雙重壓力。
《證券日報》記者統計發現，32家主流房企上半年平均融資成本總體較去年全年有所上升。相較之下，國企和大型房企具備低成本融資優勢，市值偏小的民營房企融資成本更高，房企融資成本上演「冰火兩重天」。
 融資環節監管趨緊
今年4月份，中央政治局會議重申「房住不炒」定位和「堅持結構性去杠桿」，釋放地產融資收緊政策信號。5月17日，銀保監會下發《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》。記者注意到，在上述文件出台後，發改委、央行、銀保監會陸續對房地產信託、房企海外發債、銀行房地產業務等融資環節釋放加強監管信號。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，「今年二季度以來房地產企業的融資環境發生變化，監管方面主要是從去杠桿和剔除傳導性金融風險的角度考慮，融資監管措施從房企直接融資到間接融資，對銀行開發貸款、房企海外發債、房地產信託融資等環節採取了一系列管控」。
7月12日，發改委發布房企外債備案登記的通知，房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，房企海外發債融資環境緊縮。
8月底，多家銀行收到窗口指導，要求房地產開發貸額度控制在2019年3月底時的水平，房地產開發貸這一融資渠道也將收緊。
對此，嚴躍進表示，「當前融資端的管控包括房地產信託、銀行貸款和海外債券等方面，涵蓋土地拍賣、房產開發及預售等各個環節，將會對房企的資金狀況帶來更大壓力。三季度沒有放鬆，四季度還需要看後續監管層對於房價管控的力度」。
  償債高峰期到來
Wind數據顯示，內地房企在2017年、2018年的海外債券到期額分別為212.65億美元、246.47億美元，而2019年這一數據猛增至475.66億美元，借新還舊壓力增大。此外，2020年和2021年的海外債券到期金額分別為339.76億美元和467.02億美元，償債壓力將會持續。
值得注意的是，房企海外發債的資金成本較去年上升明顯。
截至9月12日，內地房企合計發行的144隻美元債平均利率為8.99%，2018年可計算的122隻美元債平均利率為7.42%。從單個債券來看，票面利率最高的是當代置業於今年1月份發行的一隻美元債，票面利率高達15.50%。此外，票面利率超10%的債券高達51隻，而去年全年票面利率達10%的債券僅22隻。
此外，Wind數據顯示，2017年房地產行業上市公司到期信用債金額僅1394.50億元，2018年達到4110.09億元，2019年-2021年信用債到期金額分別為5512.75億元、4517.59億元、6527.75億元。
《證券日報》記者統計發現，32家主流房企上半年綜合融資成本率為6.11%，相較2018年全年的平均融資成本率6.00%上升0.11個百分點。
其中，國企背景企業與民營背景企業融資成本率有較大差別。14家國企背景房企上半年平均融資成本率為5.00%，18家民營房企的平均融資成本率為6.72%，兩者相差1.72個百分點。
此外，記者按照房企估值規模統計的房企融資成本也有較大差異，房企市值在1000億元以上的7家房企，在今年上半年的平均融資成本率為5.42%；市值在200億元以內的10家房企，在今年上半年的平均融資成本率為6.91%，二者相差1.49個百分點。
總體而言，當前房企融資成本總體較上年有所上升。國企背景的房地產企業相對民營企業具備更低的融資成本優勢，市值偏小的民營房企融資成本相對更高。在融資環境趨緊的情形下，融資成本出現加速分化。

❻ 調控政策密集出台 今年樓市「金九銀十」成色幾何

今年前8個月商品房銷售額同比增速年內首次轉正，這表明近幾個月購房需求逐步上升。隨著樓市傳統銷售旺季「金九銀十」的來臨，預計多數房企會以價換量，扎堆推出各種營銷活動。隨著多主體供應、多渠道保障購租並舉的住房制度不斷完善，房地產市場有基礎保持總體穩定。
樓市傳統銷售旺季「金九銀十」來臨。國家統計局發布最新數據顯示，8月份70個大中城市房價略漲。
那麼，當前房企推出了哪些活動？樓市「金九銀十」成色幾何？房價後續走勢如何？針對這些熱點問題，記者采訪了相關專家和業內人士。
調控政策密集出台
最近一段時間，又有不少城市推出樓市調控政策。9月17日，深圳發布《房地產市場監管辦法(修訂徵求意見稿)》，擬對房地產市場監管立法，二手房將建價格引導機制、租賃將建資金監管制度。
9月14日，成都市發布《關於保持我市房地產市場平穩健康發展的通知》，從加強土地市場調控、落實金融審慎管理、支持合理自住需求、完善住房調控政策、加強市場監管監測、強化輿論宣傳引導等6個方面出台調控措施。
具體來看，包括以下內容：嚴格執行住房限購政策，加強購房資格審核，嚴厲打擊弄虛作假行為；發揮稅收調節作用，個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年。
成都樓市新政有助於防範「快進快出」的炒房行為。同時，加強首付資金監管，尤其是對經營貸、消費貸等監管加強，增加炒房者購房成本壓力，降低房地產金融風險。
近幾個月，成都房地產市場比較活躍。從國家統計局最新公布的8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況來看，無論是新建商品住房還是二手房，環比漲幅在70個大中城市中均居前列。
除成都之外，杭州、東莞、寧波、鄭州、深圳、南京、長春、海口、無錫等10多個城市出台調控政策，為樓市降溫。
國家統計局城市司首席統計師孔鵬介紹，8月份各地堅決貫徹落實黨中央、國務院部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，切實落實城市主體責任，及時採取針對性措施，穩妥實施房地產長效機制，70個大中城市房地產市場運行總體平穩，價格略漲。
記者梳理國家統計局公布的最新數據發現，8月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格與上月相比價格下降的城市有9個，其餘61個均為持平或者上漲，漲幅較大的城市是惠州上漲1.9%，銀川上漲1.8%，錦州上漲1.4%，唐山、溫州均上漲1.3%，濟寧上漲1.2%，沈陽、西安、無錫、金華均上漲1.1%。
房企或選擇以價換量
國家統計局數據顯示，今年前8個月商品房銷售額同比增速年內首次轉正，這表明近幾個月購房需求逐步上升。
數據還顯示，1月份至8月份，全國房地產開發投資88454億元，同比增長4.6%， 增速比前7個月提高1.2個百分點。房地產開發投資增速已連續3個月同比為正，與房企密集開工不無關系。
8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行聯合召開房地產企業座談會，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。業內人士普遍預計，未來銀行對於房企的放款將愈加謹慎，預計房企到位資金增速會有所放緩，房地產企業在拿地等方面會更加謹慎。
受新冠肺炎疫情等因素影響，眾多房企上半年銷售普遍低迷。傳統銷售旺季「金九銀十」來臨之際，預計多數房企會以價換量，據介紹，「金九銀十」將成為房企搶占市場的重要戰場，各大房企可能扎堆推出各種營銷活動。
前不久，眾多房企公布了上半年業績，有一多半企業業績完成率不達標。在銷售承壓的情況下，通過調整價格提高銷售量，是各大房企下半年採取的重要手段之一，但不意味著市場價格會隨之大幅下降。
樓市總體穩定有基礎
8月份70個大中城市房價略漲，不免引發人們的討論。近來中央三令五申「房住不炒」，有關部委多次召開城市、企業座談會，為何房價還出現上漲的情況？
國家統計局新聞發言人付凌暉表示，房地產回暖，有前期疫情中一些壓抑性需求釋放的因素，也因為金融增加對實體經濟支持力度，引導市場利率下行，中長期利率有所降低，客觀上也降低一些購房者負擔，有利於整個房地產市場的恢復。
從政策出台直至落地產生效果，需要一段時間。雖然按照8月份的統計數據，房價環比上漲的城市依然比較多，個別城市漲幅不小，相信隨著調控措施逐漸落地顯效，會有更多城市的房價趨於平穩。
中原地產首席分析師張大偉認為，8月份以來，多地出台收緊樓市的調控政策，這代表房地產調控的基調沒有變，「房住不炒」的定位不會發生變化，中央和各地會持續保持房地產市場平穩。未來，預計還會有個別城市出現過快上漲的情況，但調控措施會繼續跟進。張大偉預計，不停微調加碼將成為新一輪調控的主要特點。
9月11日，《北京住房和城鄉建設發展白皮書(2020)》發布，其中明確，北京將堅持「房住不炒」定位，落實城市主體責任，堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆，持續規范和發展租賃市場，繼續完善租購並舉的住房制度，推進房地產市場平穩健康發展。與此同時，將注重調控精細化，做好根據形勢發展預調微調的政策儲備。
「總體來看，無論投資還是銷售狀況，樓市並沒有恢復到正常狀態。未來，隨著多主體供應、多渠道保障購租並舉的住房制度不斷完善，房地產市場保持總體穩定還是有基礎的。」付凌暉說。

❼ 「限跌令」來了 多地發布！更有多家房企因大幅降價被約談

現在的房企有多難？房住不炒的基調下，房價不怎麼漲了，但是有的城市正在為控制房價下跌而煩惱，正在通過制定政策的方式限制房價跌幅。
有網友評論稱，一般緊信貸，一邊不讓跌。房企的資金周轉難度加大。
多地出台房價限跌令！
據株洲日報報道，近日，有市民、網民反映金碧置業、融盛地產、博瑞地產、欣盛萬博、貝殼經紀等企業採取大幅降低銷售價格並明顯低於市場正常價格銷售或代理銷售新建商品房，嚴重擾亂房地產市場秩序。株洲市住建局隨後對上述企業項目負責人進行了約談，並計入企業信用不良記錄。
株洲市住建局要求上述企業全面整改：立即停止違規銷售行為，強化建築施工質量，確保樓盤品質；下架所有涉嫌低價銷售的房源信息；加強內部管理，對所有房源進行清理，依法依規發布房源信息；加強門店和從業人員管理，規范銷售服務行為，不得誘導消費者購買不符合交易條件的房屋；強調作為房地產行業從業主體，應嚴格遵守相關法律法規，自覺維護購房者權益。
株洲的情況不是首例。
近日，江蘇江陰市住房和城鄉建設局正式發布《關於進一步促進房地產市場健康穩定發展若幹事項的通知》（下簡稱《通知》），政策目的直指穩房價，不能降價。包括江陰市在內，國內當前至少已有6個城市發布類似的「限跌令」。
比如江陰市，為遏制房價下跌，要求：1、所有房價款必須及時足額納入監管賬戶，接受相關部門的全過程、全額監管。2、商品住房銷售價格備案後，商品住房實際成交價格不得高於備案價格，嚴禁低價(如低於成本價、變相降價等)傾銷、打價格戰，堅決杜絕惡性競爭、降標降質、逾期交付等違規違法行為。3、情節惡劣，嚴重破壞江陰市房地產市場秩序和社會穩定的，取消所有批次預售改為現房銷售等等。
在此之前，昆明、岳陽、惠州、唐山等城市先後出台類似政策。
8月11日，昆明房協組織房企召開座談會，指出昆明房企若惡意降價將被約談，情節嚴重者將停止網簽，「由於近段時間以來昆明樓市多盤出現『大跳水』」，昆明市房協緊急組織TOP30房企及大型經紀公司召開」穩房價、穩地價、穩預期」工作要求座談會，嚴格控制惡意降價行為，嚴重者將被停止網簽。
8月9日，岳陽住建局發布《關於房地產市場新建商品住房網簽成交價格限制的通知》，其中明確商品住房銷售的實際成交價格不得高於備案價格，也不得低於備案價格的85％。
至於為何出台該項政策？據《華夏時報》，岳陽市住建局相關工作人員表示，今年5、6月份，某開發商為了回籠資金，將旗下三個項目從備案價8000元/平方米左右降至5000元/平方米左右進行銷售，造成市場混亂，引起降價前買房市民的心裡不平衡。另外，該開發商的降價行為也影響了岳陽市其他樓盤的銷售，「住建局還是希望樓市平穩健康地發展，不能只限高，也要限低」。
此外，惠州（8月9日）、唐山（8月16日）等城市也先後出台「限跌令」，保障市場平穩運行。
房價不許跌？
為什麼會出現這樣的情況？
在中原地產首席分析師張大偉看來，當前樓市已進入雙向調控時代，防止上漲和防止下調並存。今年的政策出台十分密集，僅8月全月，全國各地城市累計已發布超過68次的房地產調控政策，疊加1-7月份的352次，2021年來累計發布關於房地產調控的政策已經突破420次。對比2020年1-8月房地產調控政策的368次，今年以來房地產調控政策發布次數全面刷新歷史紀錄。
對於限制房價跌幅，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示：此類政策使得大家對於全國市場有更為清晰的理解，即，不是所有城市房價都在上漲，部分三四線城市反而面臨去庫存的壓力，房價出現較強下行沖動。折射的是部分非熱點三四線城市在強調控之下成交持續低迷。
對於此類降價現象管控，其實質在於，去庫存壓力大，結果導致房企營銷出現亂象，紛紛打價格戰，結果導致了各類交易秩序的混亂。
如果這些城市出現房價過快下跌的情況，會給樓市帶來很大風險。比如此前購房的業主不滿降價要求退款，甚至出現過度維權，一些炒房客違約，可能影響金融穩定，一個樓盤降價，其他也跟著降價，造成相互「踩踏」……然而，一旦房價過快下跌，可能給整個經濟社會帶來巨大影響。
限跌政策的出台也提示我們，後續需要關注一些非熱點三四線城市的樓市，如何積極去庫存和確保營銷市場平穩健康發展，也是後續所需要做的內容。理性看待此類「限跌令」，對於我們更全面看待當前房地產市場是有積極作用的，即房價大漲大跌都要面臨管控，以促進房地產市場的平穩健康發展。

❽ 兩部委召開座談會形成房企融資規則 業內稱窗口指導概率大

雖然是為了防範房地產金融風險，但是在市場看來，形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則，仍是一種融資收緊信號。
8月23日，住房城鄉建設部、央行官方網站發布消息顯示，8月20日，住房城鄉建設部、中國人民銀行（簡稱「央行」）在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。根據消息，住房城鄉建設部、央行會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。
形成重點房企資金監測和融資管理規則
會議認為，黨的十九大以來，有關部門和地方貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，落實城市主體責任，穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產調控政策的連續性、穩定性，穩妥實施房地產長效機制，房地產市場保持了平穩健康發展。
會議指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，央行、住房城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。
會議強調，市場化、規則化、透明化的融資規則，有利於房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利於推動房地產行業長期穩健運行，防範化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。
對此，中原地產首席分析師張大偉認為，從會議內容來看，座談會主要涉及了部分房企的融資，也提及了政策調控的穩定性，調控的目的是房地產市場的健康平穩。
中原地產研究中心統計數據顯示，8月中上旬，房地產行業信用債發行規模高達261億元，在年內處於高位。同時，年內房企已經累計發行債券811隻，合計融資額高達6242億元。7月份以來，房企更是密集發布大額融資，刷新歷史同期紀錄。張大偉表示，房企融資井噴是增加融資規則的主要原因，避免房企過度融資，出現金融風險。
不過，張大偉也指出，會議內容只提及了形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則，哪些房企在政策關注范圍，融資管理規則的具體內容暫時未公開，對於執行的影響還需觀察。
融資管理規則或與網傳「345新規」有關
房企融資管理規則的具體內容是什麼？住房城鄉建設部、央行官方網站並未披露。但是市場猜測，或與此前盛傳的「345新規」有關。
近日，網傳監管部門出台「345新規」，旨在控制房企有息負債規模。8月19日有媒體進一步報道，央行、住建部將召集部分房地產公司8月20日起在北京面談，或為了解行業對融資新規的反應，當時亦有房企人士證實。
何為「345新規」？據財經類媒體報道，「345新規」對房企按「紅-橙-黃-綠」四檔管理，並設置了「三道紅線」，具體為剔除預收款後的資產負債率大於 70%、凈負債率大於100%、現金短債比小於1倍；以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。
具體來看，如果「三線」均超出閾值為「紅色檔」，有息負債規模不得增加；「二線」超出閾值為「橙色檔」，有息負債規模年增速不得超過5%；「一線」超出閾值為「黃色檔」，有息負債規模年增速不得超過10%；「三線」均未超出閾值為「綠色檔」，有息負債規模年增速不得超過15%。
有TOP10房企相關人士告訴新京報記者，此前已經收到融資新規的通知，但是沒有收到正式的政策性文件，同時也收到開會通知，與金融監管升級有關。
一位不願具名的華東房企集團副總裁表示，傳聞中的「345新規」可能是有的，個人理解可能窗口指導的概率更大。「但是，我理解並不是網上所說的為了收緊房企融資，更多是為了防範房地產企業系統性金融風險，尤其是華夏、泰禾等事件，引發對頭部房企的金融風險擔憂。」
在具體執行層面上，「針對全行業的政策規定可能性不大，也不會一刀切，但有了這些紅線，金融機構對其他企業也會參考或者參照執行，這樣既不影響現有的政策執行，也有利於逐漸化解和降低企業負債與金融風險。」 上述副總裁認為，可能更多是針對大型企業，尤其是上市公司，畢竟他們的數據更系統、完整、可追溯。很多中小房企是沒有清晰的年報和數據的，央行也很難直接管控和窗口指導，因此，畫出一些紅線，讓金融機構自己斟酌執行，更具有可行性和靈活性。
雖然是為了防範房地產金融風險，但是在市場看來，形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則，仍是一種融資收緊信號。58安居客房產研究院分院院長張波表示，下半年房企融資的「好日子」已經基本結束，整體很難再有類似上半年的低成本融資水平，即使是財務穩健的房企也會面臨這一挑戰。在國內大循環為主的發展導向上，未來房地產融資收緊將是大概率事件。

❾ 中國房地產企業密集「出海」為啥

隨著中國對房地產市場調控趨嚴，內地信貸政策也在不斷收緊，大量房企尋求海外發債「解渴」。

中國國家發改委不足一月分兩次批復了融創、萬科、華遠等10餘家房地產企業境外發行債券的備案登記。

Wind金融數據顯示，截至2018年5月22日，2018年以來內地房企已公告計劃發行的海外債券達61隻，發行總額超過240億美元，比去年同期大幅度上升105%左右。

宋傑提醒中國房企，應該將發債周期編排好，發行過多債券會增加自身負債率，如果不量力而行，債務到期整體償付能力將受到挑戰，甚至出現違約，造成嚴重後果。

「無論何種發債路徑，都是債務，到期都要還。」宋傑表示，房企一味追求發債成功，而忽略了是否與自身盈利能力和消化能力是否匹配也是關鍵，對於房地產企業過去的高收益要趨於平穩過渡，隨之也應該相應優化債券種類，梳理存量，在結構化的非標產品上尋找為突破口為上策。

宋傑表示，中國房企海外發債近期已經出現了監管層面的限制。中國國家發展改革委和財政部近日也聯合下發了《關於完善市場約束機制嚴格防範外債風險和地方債務風險的通知》，嚴禁企業以各種名義要求或接受地方政府及其所屬部門為其市場化融資行為提供擔保或承擔償債責任，切實做到「誰用誰借、誰借誰還、審慎決策、風險自擔」。

內容來源：鳳凰網

❿ 房企傳統融資走弱，創新融資猛增

2021開年，房企發債突飛猛進。截至1月13日共有32家房企發債，境外發債86.52億美元（約和559.42億遠人民幣），境內發債175億元人民幣，境外遠超境內這是今年新趨勢，但利率上則延續了過去的常態。

1月15日，央行金融市場司司長鄒瀾在國新辦新聞發布會上表示，去年房地產貸款增速是8年來首次低於各項貸款增速，央行實施房地產金融審慎管理制度，形成重點房地產企業資金監測和管理規則等措施。

雖然長期看從供給側對房地產行業進行限制已實行多年，融資冰點來臨的聲音不絕於耳，開發商年年喊窮，但實際上房地產行業尤其是頭部公司的融資總量還在增加，只是馬太效應加劇中小開發商更難融到錢，行業內資金流向朝著頭部靠攏。

2021年房企更有12448億元債務到期，首次超過萬億元，達到償債高峰。從政策上看房企債權融資受限，債權融資整體走弱，股權融資爆發性增長。

01

傳統渠道債權融資走弱

數據來源：同策研究院

同策研究院的數據也顯示，流入房地產行業的資金朝著頭部集中，前五家房企融資超過3700億元，企融資利率來看，融資能力強能拿到低利率的房企性質基本為國企或者央企。

上帝關上一扇門同時也會打開一扇窗，當下看股權融資的窗口期已經來臨，但這樣會攤薄地產大佬們手中的股權，如何權衡利弊，才是開發商有史以來最難的選擇。