房產融資債券怎麼買

1. 債券怎麼交易

現貨交易：又叫現金現貨交易，是債券買賣雙方對債券的買賣價格均表示滿意，在成交後立即辦理交割，或在很短的時間內辦理交割的一種交易方式。

例如，投資者可直接通過證券帳戶在深交所全國各證券經營網點買賣已經上市的債券品種。

回購交易：是指債券持有一方出券方和購券方在達成一筆交易的同時，規定出券方必須在未來某一約定時間以雙方約定的價格再從購券方那裡購回原先售出的那筆債券，並以商定的利率（價格）支付利息。深、滬證券交易所均有債券回購交易，機構法人和個人投資者都能參與。

期貨交易：債券期貨交易是一批交易雙方成交以後，交割和清算按照期貨合約中規定的價格在未來某一特定時間進行的交易。債券期貨交易。

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債券是政府、企業、銀行等債務人為籌集資金,按照法定程序發行並向債權人承諾於指定日期還本付息的有價證券。

債券（Bonds / debenture）是一種金融契約，是政府、金融機構、工商企業等直接向社會借債籌借資金時，向投資者發行，同時承諾按一定利率支付利息並按約定條件償還本金的債權債務憑證。債券的本質是債的證明書，具有法律效力。

2. 如何購買債券

盡管我國債券市場已經有了國債、政策性金融債、企業債、可轉債、公司債、企業短期融資券、中期票據等多個品種，但仍然有許多個人投資者對債券投資認識不清。許多投資者誤以為個人只能購買國債，並且以為只有銀行櫃台才是購買債券的唯一通道。事實上，個人在債券投資上也有許多選擇，個人買債三大渠道：
1、證券公司開戶交易所交易。目前在交易所債市流通的有記賬式國債、企業債、公司債和可轉債，在這個市場里，個人投資者只要在證券公司的營業部開設債券賬戶，就可以像買股票一樣的來購買債券，並且還可以實現債券的差價交易。
2、銀行櫃台購買儲蓄式國債。可以在債券發行期間可到銀行櫃台認購憑證式國債和面向銀行櫃台債券市場發行的記賬式國債 。這些債券一般不具有流動性，僅面向個人投資者發售，更多地發揮儲蓄功能，投資者只能持有到期，獲取票面利息收入；不過有的銀行會為投資者提供憑證式國債的質押貸款，提供了一定的流動性。購買憑證式國債，投資者只需持本人有效身份證件，在銀行櫃台辦理開戶。開立只用於儲蓄國債的個人國債託管賬戶不收取賬戶開戶費和維護費用，且國債收益免徵利息稅。現在隨著網銀的流行，銀行也有電子國債，可以通過網上銀行購買電子式國債。
3、債券基金與固定收益產品除了國債和金融債外，幾乎所有債市品種都在銀行間債券市場流通，包括次級債、企業短期融資券、商業銀行普通金融債和外幣債券等。這些品種普遍具有較高的收益，但個人投資者尚無法直接投資。債券基金可投資國債、金融債、企業債和可轉債，而銀行的固定收益類產品可投資的范圍更廣，包括在全國銀行間市場發行的國債、政策性銀行金融債、央行票據、短期融資券等其他債券。
個人投資者一般能買的都是短期國債，現在銀行主要賣10年以下的國債，現在3年期國債利率每月10號發售，利率是4.92%，五年期國債，利率5.32%。30年、50年國債都是只面向銀行機構等發行。
參考國債：http://ke..com/view/43705.htm

3. 什麼是政府債券怎麼購買

所謂政府債，是以政府名義發行的債券。政府債主要包括國庫券和公債兩大類：第一類：國庫券是由財政部發行，用以彌補財政收支不平衡。第二類：公債是指為籌集建設資金而發行的一種債券。什麼是政府債券？怎麼購買？政府債項目：主要以地方政府為融資主體，資金主要用於城市基礎設施建設和改造。政府債券作為一種穩健型投資，它的利率是高於銀行存款的，所以，對於不滿足於銀行定存但又風險承受能力相對較低的人來說有著天然的吸引力。政府債吸引投資者的理由高安全：在各類債券中，政府債券的信用等級是最高的，通常被稱為「金邊債券」強流通：政府債券信用好，二級市場十分發達，使其流通性大大增強穩收益：政府債券息大多數固定且有保障，且二級市場的交易雙方均能得到穩定的收益免稅待遇：國債和國 家發行的金融債券的利息收入，可免繳個人所得稅挑選政府債產品的工序看融資項目：項目可行性強，預期收益高，並且可靠；看融資企業：資產優質，實力雄厚，能保證項目順利進行；看發行主體：公司綜合實力、資管能力強，風控體系健全；看還款來源：還款來源要明確，可充足覆蓋預期本息。

4. 個人如何購買債券

我國的債券市場一般可以通過兩種方式購買債券一級市場和二級市場

個人可以一級市場來認購債券可以在債券發行期間可到銀行櫃台認購憑證式國債和面向銀行櫃台債券市場發行的記賬式國債對於公司債可轉債等品種的債券則可以通過證券公司的帳戶在交易所債券市場通過交易系統直接認購或者進行網上申購購買企業債券則可到發行公告中公布的營業網點認購

已經在一級市場申購到債券的投資者如果想將其轉讓流通就可以選擇在二級市場進行交易一般來說記賬式國債既可以通過商業銀行櫃台進行交易又可以在交易所市場進行交易而上市企業債券和可轉換債券一般要通過交易所進行買賣

通過證券公司在深市/滬市交易所買賣記賬式國債企業債和可轉債時其買賣手續與買賣股票基本相同只是買賣債券無需交印花稅故比買賣股票手續費低只需萬分之二最低為元買賣債券的最小單位是手一手為十張一張是發行時面值為元的債券此外深市/滬市交易所規定買賣債券方式為T +所以可轉債價格有時一天之內上竄下跳給投資者帶來機會和風險

5. 個人投資者如何購買公司債券

個人投資者可以通過證券公司股票賬戶，即可實現交易所債券的自助買賣。

一、交易所債券怎麼買：

1、入門低：一張債券為100元，最低交易單位一手為10張。1000元起就可以交易。開個證券賬戶就可以買了。

2、安全性高：與股票不同的是，債券具有到期還本付息的特點，因此具有絕對保障。

3、流動性好：債券流通轉讓更加安全、方便和快捷。

二、債券收益的大小，主要取決於以下幾個因素：

1、債券票面利率。票面利率越高，債券收益越大，反之則越小。形成利率差的主要原因是基準利率水平、殘存期限、發行者的信用度和市場流通性等。

2、債券的市場價格。債券購買價格越低，賣出價格越高，投資者所得差益額越大，其收益就越大。

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債券投資者為使投資達到既不影響自身的現金需要，又能把風險因素限制在盡可能小的范圍內，投資前，在考慮風險和報酬兩因素的同時，應注意以下幾點：

一、債券的級別。這是債券評級機構根據債券所包含的風險因素而對債券劃分的資信等級。它對影響投資者的投資決策起著重要的作用。

二、債券的期限。期限有長有短，短的可一天，長的可幾十年。債券的期滿不僅由償還本金之日所決定，並且由公開出售債券時印發的備忘錄或說明書所規定的條件所決定。

三、債券的流動性。債券的流動性與借款人的資信好壞，聲望高低，債券的期限長短，券面金額大小，一級市場的吸收能力以及是否設。償債基金」等諸因素有關。

四、索取資產的權利。當發生借款人拖延還債時，所有投資者對於借款人資產的索取權利都是平等的。

五、信託人。它是處於債券發行人和債券持有人之間的專業性機構，通常由一家銀行來擔當。此銀行負責處理執行有關契約中的各項條款，協調處理債券的支付手續。

六、擔保人，它可由有關政府、銀行或企業母公司充當。從二級市場的收益情況看，擔保人本身直接發行的債券，其收益要比經過擔保的債券收益率略低，即投資者願意購買擔保人直接發行的債券。

6. 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。

五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。

七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。

九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

拓展資料：

從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。

7. 購買債券有哪些途徑

債券投資以安全穩定著稱，受到廣大投資者的喜愛，相對於股票投資、期貨投資來講，債券投資更是得到普通大眾投資者的青睞，但是對於一些新手而言怎麼購買債券?債券購買方式有哪些?成了很多投資者都關注的問題，針對這個問題，小編給出以下相關介紹：
選擇債券要注意以下幾點內容：
第一，要關注產品結構，了解產品的投資對象和投資比例。如：風險厭惡型的投資者可以選擇與二級市場無關的純債債基，風險偏好型的投資者可以選擇與二級市場相關性較大的可轉債債基，而風險中性的投資者則可以選擇介於上述兩者之間的偏債債基;
第二，要關注產品的歷史業績，包括：1)選擇在同類產品中，中長期(3年)的相對排名靠前、穩定的基金;2)選擇基金本身歷史業績穩定，最大回撤可控，且能夠滿足投資者個人的風險承受能力的基金等;
第三，要關注產品的組合特徵。簡單的說就是通過考察某隻基金是大比例專注投資一類債券(如：企業債、金融債等)還是均衡比例分配投資來看其資產配置的傾向;通過關注基金對重倉債券的持債比例來分析其風險集中度，並將該只基金的組合特徵與投資者個人的投資偏好做比對，選擇與投資者偏好相符的基金;
第四，關注產品的投資團隊，尤其是要關注基金經理的投資能力、選債偏好、投資偏好及道德操守。對於基金經理投資能力的考察，主要體現在擇時能力、行業選擇能力、選債能力等方面的表現。持續優秀的選債能力，是基金獲取超額收益的重要來源，建議投資者精選選債能力出色的基金。此點的研判對於個人投資者而言有些困難，但可以藉助一些專業第三方機構的力量，獲取相關調研報告。
國債不僅僅是保值增值的工具，更是一種理想的投資工具，但是在進行債權購買的時候要選擇正規的債券投資平台。